项目后评估工作治理方法

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名目

第一章总则(2)

第二章治理职责与分工(4)

第三章对象与分类(5)

1、属于公司投资、开辟、经营、治理的房地产项目；(5)

2、项目85%以上的建造面积已整体完成竣工验收备案；(5)

3、投资治理中心依照项目具体事情规定的条件。(5)

第四章工作组织与流程(6)

第五章资料收集(8)

第六章评估内容(10)

第三十二条后评估工作应包括但别限于以下方面的内容：(10)

第七章合作项目的后评估(12)

第八章成果应用(12)

第九章保密与存档(13)

第十章罚则(14)

第十一章附则(14)

第四十八条本规定由投资治理中心负责修订和解释。(14)

第一章总则

第一条为全面规范公司房地产项目后评估工作，系统性地总结项目开辟运营的经验与教训，提高公司将来项目投资决策、模式挑选、运营治理、财务核算、配套服务、治理创新的水平，特制定本方法。

第二条本方法适用于XX房地产（集团）股份有限公司（以下称“XX地产”）各级房地产开辟公司以及纳入XX地产经营治理体系内的其他主体（以下简称“公司”）所投资、开辟、经营、治理的房地产项目的后评估工作。

第三条本方法所称的“后评估”是指公司投资、开辟、经营、治理的房地产项目，在其开辟销售工作基本结束后，运作主体对项目开辟运营实施全过程回忆、分析，从而总结项目开辟的经验、教训的一系列工作。

第四条后评估工作的开展须遵循以下原则：

1、客观性：后评估工作成果须真实反映项目运作的实际事情，所做的各项分析必须以真实数据、材料为依据；

2、全面性：后评估是对项目开辟运营全过程的综合评价，必须涉及到项目从投资立项到交付使用过程中发生的要紧业务，并据此得出综合、全面的评价；

3、公正性：在后评估过程中，各级公司要紧责任部门须站在科学、合理的角度整理相关资料、举行客观分析、得出综合评价。评估的过程应与各部门充分沟通，从而得出公正的结论；

4、专业性：后评估工作要结合房地产投资决策、市场定位、规划设计、开辟报建、进度治理、质量治理、成本操纵、营销策划、项目销售、品牌治理、利润核算、财税筹划、物业治理、经营运作等专业举行综合评价，各项业务的评价必须基于专业推断与行业准则。

5、时效性：为习惯市场环境变化、宏观政策调控、运作模式创新、产品更新换代、消费适应改变等客观条件的变迁，后评估工作应在项目开辟、销售工作基本结束（符合后评估项目的条件详见第三章）后六个月内完成，以便及时总结开辟经验，提升治理与创新能力。

第二章治理职责与分工

第五条投资治理中心是统一组织、监督各公司实施后评估工作的机构。投资治理中心要紧负责修订完善后评估相关制度及业务模版、制定公司年度项目后评恐怕划并下发、指导各级子公司开展后评估工作、分析整理各地项目后评估成果，并承担组织经验成果提炼、分享及应用的职责。

第六条所开辟的房地产项目纳入本年后评恐怕划的子公司，应在接到实施后评估通知后一周内成立后评估工作小组。工作小组原则上由分管投资治理的公司领导任组长，投资治理部门负责人任副组

长，组成专项工作小组。

第七条工作小组的职能分工：

1、组长：负责全面部署工作打算以及时期性业务指导，主持后评估成果确认会，并提请公司经营班子审核后评估成果报告；

2、副组长：负责后评估工作全过程的执行，组织小组成员按照工作打算具体实施，协调工作小组与相关部门的业务关系，并与投资治理中心保持沟通；

3、投资治理专业人员：负责汇总、整理、审核各专业提交的数据与资料，按照业务模版组织后评估报告的编写，协调工作小组内各专业人员的业务关系；

4、其他专业人员：负责收集、整理、预审与后评估对象相关的、本专业的数据和资料，按照小组工作打算以及业务模版，编制后评估报告中相应的专业评估文件，协调工作小组与本专业部门的业务关系。

第八条子公司提交后评估成果报告后，应依照投资治理中心的意见举行反馈，并可依照工作开展过程积存的经验，向投资治理中心提出流程规定、工作内容、评价办法等方面的改进意见。

第三章对象与分类

第九条本方法所规定的后评估对象应并且符合以下条件：

1、属于公司投资、开辟、经营、治理的房地产项目；

2、项目85%以上的建造面积已整体完成竣工验收备案；

3、投资治理中心依照项目具体事情规定的条件。

第十条公司所投资、开辟、经营、治理的所有房地产项目、符合第九条所列示条件的都应完成后评估工作。

第十一条开辟规模大、开辟周期长、产品类型丰富的项目，应执行项目时期性后评估，对项目个不组团、个不类型产品开辟销售基本完毕后举行时期性评价。

第十二条在开辟模式、规划设计、产品定位、营销推广、物业经营方面有一定特别性、创新性或重大经验教训的项目，应在完成评估的基础上有侧重点地对某些专业举行深入评价分析，总结创新经验。

第十三条符合第十一条、第十二条所列示条件的项目，由投资治理中心负责选定，并提请股份公司经营班子审核。审核经过后，由投资治理中心依照当年项目开辟进度下发具体后评估工作要求与业务指导。

第十四条为提高部分项目的后评估工作效率，公司可选派本级、其他分公司及专业公司人员协助工作小组开展后评估。

第四章工作组织与流程

第十五条投资治理中心在每年第一季度下发本年应完成后评估的项目清单及工作通知，明确本年应完成后评估工作的项目名称、完成时刻、工作要求。涉及重点项目及特别项目的，应在通知中明确评估对象与评价重点。已下达后评估任务的项目，责任子公司应在当年12月31日前按照工作要求及相关规范向投资治理中心提交后评估成果报告。

第十六条子公司收到后评估通知后，应按照本方法第二章第六条、第七条的规定成立后评估工作小组。

第十七条工作小组成立一周内完成后评估工作打算拟定，报公司经营班子审核，并抄送投资治理中心。

第十八条工作小组成员按专业分工组织相关材料的收集整理及实地调研。

第十九条资料收集和整理完成后，工作小组按照打算及相关指引开展后评估成果报告的编写，并在编写过程中组织时期工作协调会。

第二十条后评估工作报告中涉及各专业评价的部分，在成稿后由小组专业人员负责报送相关专业部门负责人审核修正，审核时刻应别超过十个工作日；

第二十一条工作小组汇总各专业评审意见，完成后报告初稿，

由组长主持召开第一轮成果确认会议。后评估成果未能在第一轮会议经过的，必须按照会议精神举行修订，并召开下轮成果确认会，直至全体小组成员确以为止。

第二十二条成果经工作小组确认后，工作小组各成员在后评估报告上签字确认。

第二十三条工作小组向公司经营班子提报后评估工作成果，依照经营班子意见举行最后修改。

第二十四条后评估成果报告经公司经营班子最后确认后，由公司总经理签字，并加盖公司公章后存档，复印件提交至投资治理中心备案。

第二十五条子公司按照本方法第八章规定实施后评估成果报告及相关材料的存档及内部借阅工作。

第二十六条投资治理中心整合当年各公司提交后评估工作成果，对比年初下发打算举行进度与质量评比。

第二十七条投资治理中心按照本方法第七章规定，定期整编优秀后评估成果，举行公司内部分享及下发。

第五章资料收集

第二十八条项目资料应由相关业务部门在日常工作中负责收集、整理、保存。

第二十九条在启动后评估报告编写前，工作小组应组织相关业务部门完成相关材料的二次梳理，包括但别限于：

1、投资方面：土地出让公告（如有）、可行性分析报告、立项报告及测算材料、股份公司立项批复、股份公司下发考核指标文件、过程投资决策文件（如年度董事会投资打算议案、投资调整请示及股份公司批复等）等。

2、进度方面：项目整体开辟打算（各时期调整版本）、进度治理过程文件（月度报告、专题分析报告等）、开辟打算调整请示及股份公司批复等。

3、设计方面：立项设计方案、定位设计方案、规划及建造设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、竣工图（按时期分即可）、项目规划设计工作打算及过程治理文件、政府规划部门正式批复、规划设计调整请示及股份公司批复等。

4、工程方面：项目整体施工方案（各时期调整版本）、施工治理过程文件（月度报告、专题分析报告等）、政府施工治理部门正式批复、施工打算调整请示及股份公司批复等。

5、成本方面：立项成本测算、定位成本测算、目标成本测算及股份公司批复、成本治理过程文件（各时期成本分析报告、专题报告等）、项目治理系统成本数据等。

6、营销方面：市场调研及定位报告、整体营销策划方案、开盘定价报告及股份公司批复、营销策划过程文件（进度方案、推广方

案、现场治理、代理公司治理、专题分析报告等文件）、明源系统销售治理数据等。

7、财务方面：利润结转治理文件、重要财务指标调整及股份公司批复、融资过程文件（向金融机构、政府部门提交的审批文件及批复）、税务治理过程文件（向税务部门提交的审批文件及批复）、年度董事会财务预结算议案等。

8、合同方面：国土出让合同、合作协议（如有）、融资合同（与银行、基金等金融机构签订的合同）、销售代理合同、商品房买卖合同模版、合约规划过程治理文件、总包及各要紧专业分包合同、大宗采购合同、业主公约、物业治理协议、物业经营治理协议等。

9、证照方面：项目取得土地、开辟报建、对外销售、竣工验收、交付使用各时期的证照复印件，至少应包括：土地成交确认书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建造工程规划许可证、建造工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收报告、竣工验收备案表等。

10、合作项目：合作协议、项目公司成立资料、项目公司章程及股东会、董事会材料、项目操作管控过程文件（如经营月报、重大合同审批文件、重大决策事项审批文件、招投标各方代表会签材料等）。

11、工作小组以为与后评估相关的其他材料。

第三十条后评估材料的收集应保证资料的真实、完整。有重要

资料缺失的，应在后评估报告中阐述缘故及处理结果。因重要资料缺失妨碍后评估或其他开辟工作的，应追究相关人员责任。

第六章评估内容

第三十一条后评估应以项目立项为起点，以项目最后交付使用为终点，全面回忆项目开辟的全过程，深入分析总结经验。涉及自持物业的项目，应评价经营定位、治理公司挑选（如有）、开业筹备、经营治理等内容，并对长期盈利作预测。

第三十二条后评估工作应包括但别限于以下方面的内容：

1、项目概况：区位事情、取得方式、规划方案、开辟建设关键节点回忆等内容。

2、经济效益后评估：应与立项测算、年度成本普查、项目年度经营任务、以及时