浙江丽水某住宅地块投资开发报告

目录第一章前言一、报告编制的的目的二、报告编制依依据三、项目地块位位置及项目性性质四、项目开发形形式第二章项目目投资环境及及市场调查分分析一、项目投资环环境二、丽水市房产产市场调查三、丽水市房产产市场调查第三章项目开开发经营策略略和规划设计计定位一、地块价格二、开发策略和和规划设计定定位第四章项目合合作单位概况况及合作模式式一、合作开发模模式二、合作双方概概况第五章项目投投资成本估算算及盈利分析析一、投资成本估估算及盈利分分析二、投资分析结结果第六章资金运运作和开发计计划一、运作项目总总资金量二、资金筹措三、资金及项目目运作程序和和时间表第七章结结论第一章前言报告编制的目的的1、在在对项目开发发经营环境进进行详细分析析的基础上，结结合项目所处处的区位环境境，对该地块块的开发价值值进行合理的的评估，对项项目的可行性性与开发经营营策划和规划划设计定位提提出初步意见见。3、考考量合作双方方的概况和能能力，结合项项目的特点，探探索项目合作作开发经营的的可行性，并并提出具体合合作模式。4、估估算项目资金金投入量，提提出资金的筹筹集和运作方方案。5、分析项目投投资的收益和和风险，提出出项目开发运运作的具体步步骤。报告编制依据1、丽水市规划划局和国土局局的规划开发发规定；2、国家建设设部及丽水市市颁布的与房房地产相关法法律与政策；；3、丽丽水市透明售售房网；4、与合作方谈谈成的初步合合作意向；5、现场勘察和和实地调研所所得资料。项目地块位置及及项目性质该项目地块位于于丽水市主城城区东南部，地地块西临南明明湖好溪一侧侧，南距火车车站广场仅三三百米，东北北为**小学。地块块总用地1245885m2(186..7亩)，规划总建建筑面积2180224m2，其中经济济适用房700000m2，商品房1480224m2。规划控高60m，规容积率1.75，主要建造造多层、小高高层和高层住住宅。主要技技术经济指标标如下：①总用地面积：：12.45585公顷，合186.7亩。②容积率：1..75③总建筑面积：：21.80024万M2其中：商品品住宅：14.60024万M2经济适用房7.000万M2④建筑密度：225%⑤绿化率：300%项目开发形式与丽水水**房地产开发发有限公司合合作开发。第二章项目目投资环境及及市场调查分分析项目投资环境1、全国局势从全国来看，不不可逆转的城城市化进程，中中国经济持续续快速发展及及大众财富的的稳步积累是是构成房地产产行业长期发发展的坚实基基石，同时国国家根据18亿亩耕地红红线不动摇原原则制定的土土地政策使新新增土地供应应仍将处于较较为紧张的状状态，大量的的流通资本与与紧张的商品品住宅供应使使国内房价不不断走高。为为稳定房价国国家全面连续续调控，目前前已有效果显显现，如深圳圳等个别城市市房价已趋于于稳定。但是是中国经济快快速持续增长长的势头短期期内不会改变变，土地政策策也不会较大大变动，房地地产行业仍将将快速发展。2、丽水市概况况丽水市位于浙江江省西南，紧紧临温州市。全全市总人口252万，市区人人口37.75万，全区有有华侨24万人，其中中大部分侨居居欧洲，所辖辖青田县是著著名的华侨之之乡。丽水主主城区四面环环山，风景秀秀丽。美丽的的瓯江从市中中心穿过，其其环境的特殊殊性也导致丽丽水主城区可可开发地块非非常稀缺。随随着市场经济济快速发展，人人们生活水平平不断提高，对对居住品质追追求也越来越越高。同时丽丽水24万华侨经济济在这几年迅迅猛提高，居居住要求也提提高到一定品品位，大量的的需求使丽水水的房地产市市场稳步发展展，逐步走高高。从2006年年初六千千新房均价一一直攀升到2007年第三季度度的1.1万左右，有有的楼盘起价价以达1.38万，并且销销售情况也十十分良好，二二手房市场也也在年初的四四、五千攀升升到八、九千千左右，单价价上万的二手手房不在少数数。一方面说说明了丽水经经济的迅猛发发展、人民生生活品质的提提高，房产市市场成熟发展展，另一方面面说明丽水市市城区住宅地地块的稀缺性性。3、项目区域域环境丽水市南明湖是是在穿过丽水水市的瓯江和和好溪交汇处处下游筑坝而而成，清澈的的湖水映照着着苍翠的青山山，景色非常常秀美。在丽丽水人心中，环环湖地块将是是未来丽水最最高端的住宅宅区块，是最最宜居住、最最佳景观视觉觉高端区块。其其附近的次观观景地块土在在2007年五月30日拍买时拍拍出每平方米米建筑面积1万元的地价价。**A、B地块位于项项目位于丽水水市南明湖东东岸，具有很很好的景观环环境资源。其其南面距火车车站广场仅300米，交通十十分便利。东东侧已建成**小学，配套套相当成熟。丽水市房产市场场调查1、丽水市主城城区房产市场场销售情况2003年以来来，丽水市主主城区每年供供应商品住宅宅用地在500-6600亩，年供应应商品住宅在在50-60万平方米。由由于土地供应应紧张，住宅宅销售一直供供不应求，销销售价格一路路攀升，新房房价格每平方方米从2003年的2500元到2007年的10000元。2006--2007年部分销售售楼盘统计如如下：楼盘名称开盘时间销售均价最低价最高价绿洲花苑2006.7539070009800丁香公寓2006.95880780010500水木清华2007.789561180012880温馨园2007.977801050011800梅松花园多层2007.10088881100011880梅松花园叠排2007.1001388815000158802．丽水市主城城区2007年土地交易易情况随着房价的不断断攀升，2006和2007年丽水主城城区的土地交交易价格也大大幅升高，2007年楼面地价价都在每平方方米5000元以上，南南明湖边次湖湖景的奚渡地地块已达到每每平方米9941元楼面地价价，市中心的的原酿造厂地地块更是高到到了每平方米米15895元的楼面地地价，按照这这样的地家房房价的上一万万二、一万五五、直到二万万。2006--2007年部分土地地成交结果统统计如下：地块名称拍卖时间地块面积(m22)建筑面积(m22)成交总价（万元元）楼面地价(元//m2)宇雷路西侧地块块4995074925370004938丽水学院地块3071050671350006907弄和AB地块73284113800572005025奚渡地块614511013951008009941绕城东路地块69647104470600005743原酿造厂地块10821108211720015895第三章项目开开发经营策略略和规划设计计定位地块价格丽水市政府为了了抑制房价过过快上涨，控控制土地价格格，经多方协协商，在**AB地块出让中中设置了一级级开发资质和和4亿保证金的的高参拍调件件，并且设定定7万平方米经经济适用房零零回购以降低低总地价。这这是一个很好好的机会，希希望上海分公公司和丽水市市**房地产开发发有限公司合合作以5-6亿较低的总总价拿到这一一地块。开发策略和规划划设计定位定位：小套型为为主的快乐健健康的人文景景观社区——优秀的中青青年之家。理由：南明湖良良好的自然景景观环境条件件；建建筑面积近22万平方米的的住宅大盘；；丽丽水住宅市场场的高房价，小小套型即低总总价广市场；；迎迎合国家政策策导向，有利利于公司融资资和住户按揭揭。第四章项目合合作单位概况况及合作模式式合作开发模式项目由上海分公公司和丽水市市**房地产开发发有限公司合合作投资开发发。双方合作作以通过挂牌牌取得土地后后在丽水成立立合作公司——浙江**房地产开发发有限公司（暂暂名）负责开开发经营。公公司注册资本本40000万元，股东东出资比例如如下：上海分公司出资资20400万元，占51%股份。丽水**房地产产公司出资19600万元，占49%股份。项目开发运作总总资金约60000万元，在取取得土地后俩俩合作公司按按运作需要按按股份比例增增加资金。合作双方概况上海分公司：该该公司是具有有强大的经济济实力和规范范的管理制度度。具体从略略。丽水市**房地地产开发有限限公司：该公公司是一家高高素质的专业业房产开发经经营公司，是是丽水本土一一家知名企业业——浙江****有限公司及及由其主要股股东组成的丽丽水市**房地产开发发有限公司。浙浙江****有限公司是是从丽水市迅迅速成长起来来的唯一一家家甲级建筑设设计院，现在在总部已搬迁迁到杭州，公公司在杭州置置有三千多万万元的办公楼楼，有一百多多名设计精英英勤勤恳恳地地设计数以百百计的建筑，每每年设计费收收入近五千万万元，业务遍遍及浙江，江江苏，安徽，江江西的地。丽丽水市行政中中心，丽水市市体育中心等等主要建筑均均出自**设计院，该该院设计的居居住小区更市市不计其数。丽丽水市**房地产开发发有限公司是是由***等主要股东东于2005年12月注册成立立的，公司注注册资本为8500万元。公司司在2006年4月通过竞拍拍以1.28亿取得丽水***地块，经过过精心运作推推出丽水鼎级级豪宅——**公馆，还引引起丽水人民民的高度关注注，200套房源已有3000人的预订，估估计销售收入入可达6亿。经过这这个项目的运运作**公司在丽水水人的心目中中已树立了良良好的信誉，由由此积累的人人际客户群对对我们开发**项目极具市市场优势。**AB(综合合)地块利润测测算表(表格略)第五章项目投投资成本估算算及盈利分析析投资成本估算及及盈利分析1、编制依据1）、建筑工程程费用以现行行建筑工程费费用标准及费费率为依据；；2）、各种费率率依据国家及及丽水市相关关文件。2、投资估算见见下表二、投资分析结结果从上表看，该项项目土地总价价51890万元，总投投资1165665万元，总销销售收入1845888万元，总利利润68023万元，利润润率36。85%，是一个良良好的投资开开发项目，并并且上表测算算每平方米11000元的住宅销销售价还有上上升的空间。第六章资金运运作和开发计计划运作项目总资金金量投资总成本即为为项目总资金金量：11.6556亿元。首期运作资金：：土地成本本+前期规费+工程费用×30%+第一年的建建设管理费+勘察设计费+销售费用×60%==5.35++0.31++3.67××30%+00.05+00.16+00.08×660%=6..93亿元。二、资金筹措1、自筹首期运运作资金6.93亿元其中土地挂拍压压金4亿元为第一一笔资金。2、银行贷款土土地价的70%：5.19××70%=33.5亿元3、总筹集资金金为10.43亿元。三、资金及项目目运作程序和和时间表2007年111月27日前自筹4.0亿拍地保证证金参加竞拍拍挂牌，11月28日取得土地地。马上开始方案设设计，2007年12月27日前筹到1.5亿元款，其其中1.35亿用于付清清土地款及契契税，1500万元用于起起动考察、策策划、设计、办办公等费用，2008年1月15日完成方案案设计，并于于2008年2月1日前同时完完成方案报批批，2008年3月20日前完成第第一批施工图图设计，4月5日前完成图图审等一系列列审批，4月28日办完工程程开工手续并并正式开工，6月15日完成3.5亿元银行贷贷款申批。到到此，项目开开发和资金周周转均成一阶阶段，剩余资资金可归还股股东或投入新新项目运作。20008年7月15日完成地下下室工程，2008年9月1日开始正式式销售，计划划2009年上半年基基本完成销售售，2009年底首批住住宅交付使用用，2010年6月底全部交交付使用。第七