休闲娱乐会所项目策划书

页脚内容页脚内容#第六章项目财务分析一．项目财务技术数据指标1.面积技术数据汇总表2.经营布局技术数据汇总表二．项目投资估算1.装饰工程费用号法与说明础指标位价（元）/系数1会所大堂按市场标准及项目要求估算15020002过道、走廊同上15010003理疗大房同上8间600004理疗中房同上16间400005理疗小房同上16间300006理疗情侣房同上10间200007夜总会总统房同上5间1000008夜总会豪华房同上10间80000算值（万元）30154864482050809夜总会贵宾房同上15间60000909办公区域同上2001503010后勤区域同上2008001611室外灯光、灯饰、广告牌同上1组3535装饰工程费用小计5262.经营设施设备费用

3.开办费用与流动资金

流动资金开办费用小计300200流动资金开办费用小计3002005544.会所投资估算表汇总业务类别单位数量日均使用率单位平均消费营业收入休闲理疗226（席）160%150元/席5.42万二项目营业收入预测根据营业收入，按照每年15%二项目营业收入预测根据营业收入，按照每年15%的行业净利润预测，即每年净利润额为：5407・2万x15%=802.98万元/年;投资回报期为：1518万-802.98万二1・89年。第七章风险分析与应对策略一•政策风险政策风险包括政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛，或项目本身受环保及其他政策、法规的影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。应对策略：项目启动前进行充分的调查、分析和论证；加强与政府有关管理部门的沟通，引用其他城市的行业发展情况，获取政府部门支持；通过各种方法把项目置于法律保护之下；严格按行业规范标准操作实施项目。二•资金风险资金风险是指投资者对资金的需求估计不足，资金的安排、使用计划不周密，从而造成资金缺口，以致延长项目的建设周期，增加建设成本，最终延缓项目开业时间，丧失市场先机，延长项目投资回收期及影响各项财务指标。应对策略：进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，确保资金能够按计划投放。三•建设成本控制风险建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。应对策略：在项目前期策划和设计上严格把关，广泛邀请有关专业机构，严格审核各种设计方案,保证工程启动后设计不作或少作改动；选任有经验之工程监理部门，有计划性地制定各项工程施工进度和材料选购，严把质量关，减少重复施工和施工误差机率；同时选择优秀之筹备经营管理团队，导入一套科学成熟的运营机制构建核心团队等。四•市场风险市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，惠州市经济出现大滑坡等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，餐饮收入减少，最终导致经营亏损。应对策略：抓住目前国家经济形势稳定，惠州市经济快速发展，人们消费能力不断提高的大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资；项目投入使用后，密切掌握和预测国内、惠州市的经济动向，提前采取适当的应对措施：对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化；坚持走品牌道路，将本项目产生的社会影响力投入到自身多板块的多元化发展经营路子。压缩运营成本。五•竞争风险竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加，市场供大于求，休闲娱乐项目之间削价竞争，导致会所收入减少。应对策略：充分做好市场竞争的思想准备，认识到市场竞争是不可避免的，对会所进行认真的客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行经营管理规划，同时根据市场情况的变化不断修正规划。在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性，主题以新取胜；保证以核心文化内涵来打造项目，使之成为行业品牌，持续拉长项目的运营周期。充分利用良好的自然环境，最大限度地走差异化发展的路子，创造独特的文化主题风格，最大限度地使该项目具有不可替代性；六•经营管理风险经营管理风险主要包括由于没有会所经营管理的经验，对此行业不甚了解导致其在经营管理中的局限性，企业自身管理思想落后于时代的发展，管理思想老化、僵化、管理制度的不健全，责、权、利、职责不明确等不利于经营管理的因素。应对策略：项目开业后聘请专业的职业人士参与管理；导入一套健全、规范的管理模式，建立完善的管理体系；在专业的指导和协助下进行项目人力资源体系的构建，从而确保会所工作人员的专业度；注重对各级员工的培训，提升员工的专业技能和解决问题的主观能动性，为标准化、规范化管理打下坚实的基础。七•突发事故风险突发事故包括区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其他严重危机事件。此类突发事件都会严重影响会所营业。应对策略：项目开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制；项目开业后树立积极、正面和诚信的品牌形象，巩固客