湖南某景区项目开发投资估算实例初步设计

*****景区项目开发投资估算前言****景区位位于湖南省**********境内，景区区所辖面积约约30平方公里，项项目利用独特特的原生态地地质地貌“********”作为旅游开开发的基础。委委托************设计有限公公司做了初步步设计方案，依依据该设计方方案内容编制制整个项目建建设开发期的的投资估算，整整个建设开发发期的成本由由建筑安装工工程费用，设设备及工、器器具购置费用用，工程建设设其他费用，与与企业未来生生产经营有关关的费用，预预备费用，建建设期贷款利利息六部分组组成。说明以下估算内容是是在设计部门门的初步设计计方案以及建建筑施工图的的基础上，并并结合项目现现场实际情况况考虑可能发发生的工程内内容，选用恰恰当的估算经经济指标值进进行估算。综综合服务区用用地面积选用用施工图设计计阶段提供的的相关数据进进行计算，观观光景区的用用地面积选用用现初步设计计方案中所涵涵括的各景观观所占总面积积进行计算，不不是依据项目目征地范围面面积进行计算算。其中景区区内的园林景景观这块因相相关数据掌握握准确程度不不高，以及与与之相应可能能发生的土建建工程项目不不明确，所估估算误差较大大。（因前期期营销广告费费用和征地费费以及与征地地办理过程中中发生的相关关手续费用尚尚无法准确确确定，本次估估算中不包含含这两项费用用在内）初步设计方案概概述初步设计中将景景区划分为二二部份：一是是综合服务区区，二是观光光景区。一、综合服务区区作为景区的的前沿区域，包包含办公管理理用房、生活活服务用房（含含食堂）、景景区进（出）口口建筑（游客客服务中心和和花篮寨）、游游车停放广场场以及车辆进进出道路五个个部分。其中中建筑群落采采用框架结构构为主，游客客服务中心屋屋面选用网架架结构。基础础选用钢筋混混凝土独立基基础，生活区区局部采用人人工挖孔桩基基础。维护砌砌体采用200mm厚的混凝土土空心砖。除除游客服务中中心外均采用用普通装修档档次，外墙面面砖（带保温温隔热层）、室室内墙漆涂料料，地面采用用地面砖、木木质造型门、铝铝合金中空玻玻璃窗。游客客服务中心为为高档装修，外外墙采用玻璃璃幕墙和石材材装饰面，石石材地面，吊吊顶装饰顶棚棚。其中部分公共基基础工程做法法：1、大小停车坪坪做法：素土土夯实+150厚碎石垫层+150厚C15混凝土+30厚1:3水泥砂浆+100厚植草砖（内内填掺草子黄黄土）+侧边界为预预制混凝土路路缘石。2、上停车坪车车道做法：属属土夯实+150厚碎石垫层+200厚C15混凝土+30厚1:3水泥砂浆+60厚混凝土砖+侧边界为预预制混凝土路路缘石、平石石。3、进出车道做做法：素土夯夯实+200厚碎石粉垫垫层+150厚水泥稳定定砂砾石基层层（6%水泥含量）+50厚沥青碎石石（热伴）联联结层+40厚中粒式沥沥青混凝土面面层+10厚沥青砂面面层+侧边界为预预制混凝土路路缘石。4、生活区广场场做法：素土土夯实+150厚碎石垫层+200厚C30混凝土。5、花篮寨广场场（含落客坪坪）：属土夯夯实+150厚碎石垫层+150厚C15混凝土+碎花岗板面面层。6、景区入口广广场：素土夯夯实+150厚碎石垫层+150厚C15混凝土+预制彩色混混凝土花砖拼拼花面层。二、观光景区域域为景区的核核心部分，包包含以下八个个景观区：玄玄关幽峡景区区、天池人池池景区、石兵兵列阵景区、摆摆手坪景区、茶茶园观光区、核核心红石群景景区、放牛坪坪景区、风景景防护林景区区（注：茶园园观光区和风风景防护林景景区因没有在在本次景区设设计范围内，故故没有纳入估估算范围）。其中部分公共基基础工程做法法：1、景区广场做做法：素土夯夯实+100厚7%的水泥石粉+30厚1:4水泥干浆垫垫层+毛石或红石石块。2、电瓶车道做做法（一级游游路）：素土土夯实+200厚碎石层+100厚C15混凝土+20厚1:3白灰砂浆+60厚细石混凝凝土面层（100*2200*600水泥砖道牙牙立砌）。3、游人道做法法（二级游路路）：素土夯夯实+150厚碎石垫层+150厚C15混凝土+30厚1:4水泥干浆垫垫层+60厚毛石或红红石块。4、毛石台阶做做法（三级游游路）：素土土夯实+200厚碎石垫层+150厚C15砼+30厚1:4水泥干浆垫垫层+150厚毛石块。5、汀步路做法法（三级游路路）：素土夯夯实+50厚级配碎石石垫层+麻石（青石石板）+种植土草皮皮。一、项目投资估估算（一）综合服务务区：按建筑用途划分分：游客服务务中心、办公公楼、食堂、生生活宿舍、出出口花篮寨、进进出道路、广广场、基础配配套设施、室室外环境绿化化。按工程内容划分分可以划分为为：土建工程程、装饰工程程、安装工程程（含给排水水、消防、弱弱电、安保）、市市政工程、园园林工程、环环保工程五部部分，估算中中已经充分考考虑到这些内内容在内。1、建筑安装工工程费（见表表A-1）：14438.6万元1-5项的估算算经济指标包包含的内容：：土建、装饰饰、水电、弱弱电、消防。不不包含第二次次精装饰的内内容（二次精精装饰单列）。表A-1序号项目名称建设规划参数估算经济指标建筑安装工程项项目估算造价价（万元）层数数量1游客服务中心22100m22200元/mm24622出口花篮寨1564m21500元/mm284.63办公楼2（1）934m21400元/mm2130.84食堂2650m21400元/mm2915生活宿舍31368m21200元/mm2164.2报价计算基数部部分小计：932.66大小停车坪1250+10008m2140元/m2231.67上停车坪车道600m2170元/m2210.28进出车道4477m2190元/m2285.19生活区广场2400+16600m2100元/m224010花篮寨广场（含含落客坪）1400+3770m2140元/m2224.811景区入口广场300m2160元/m224.812挡土墙（设计未未明，暂估）450m3280元/m3312.613综合服务区建筑筑二次精装修修142.414综合服务区基础础配套费521合计（1～144项）：1804.1其中：A、综合服务区区基础配套费费（①+②+③+④+⑤+⑥）：521万元①.供电配套费费（变压器、配配电房、配电电线路敷设等等）：80万元②.供水管道配配套费（抽水水、加压泵、管管道敷设、泵泵房、蓄水池池等，此项费费用已经发生生，尚在施工工阶段）：125万元③.环卫设施费费（垃圾站）：5万元④.排污处理费费(污水处理、环环保设施)以及服务区区雨水、污水水排放系统：：18万元⑤.安保设施费费：262224.2m22×0.00015万元/m2=339.3万元⑥.绿化建设（前前区为景区门门户，在绿化化方面采取重重点处理）：：26224.22m2×0..006万元/m2=1157.3万元⑦.办公楼、食食堂后岩壁支支护（没有设设计方案，按按钢丝网50厚喷浆护壁壁暂估）：1000m×平均按8m高×80元/m2=66.4万元⑧.前期土方平平整工程（考考虑完成的工工程量会超出出原预测工程程量）90万元（注：①、②、③三项所涉及及的范围是整整个景区的内内容，但该部部分建设主要要发生在综合合服务区，服服务对象以综综合服务区为为主，故该部部分费用暂纳纳入在综合服服务区）B、综合服务区区建筑二次精精装修（①+②+③+④）：1142.4万元①.游客服务中中心：2100mm2×400元/m2=884万元②.出口花篮寨寨（包含家具具）：564mm2×3000元/m2=116.9万元③.餐厅包房（包包含家具）：：3225m2×3300元/m2=99.8万元④.游客住宿套套房（包含家家具）：7992m2×4400元/m2=331.7万元2、设备、工器器具购置费（①+②+③）：833.8万元①.电瓶观光车车（暂按10辆8座车考虑）：：10辆×4.6万元/辆=46万元②.空调设备购购置费（平均均按每间房间间一台考虑）：65台×3500元/台=22.8万元③.食堂设备购购置费：115万元3、工程建设其其他费用（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）：234.9万元①.征地费：（262244.2÷2880868）×②.拆迁、补偿偿费(实际已发生生部分，不包包含后续施工工过程中发生生的补偿)：（26224..2÷2800868）×16.112万元=1.5万元（说明：征地和和拆迁补偿费费是根据红石石林公司提供供的相关数据据进行统计，该该项费用部分分已经按实发发生，已经发发生的费用值值为35.29万元，按标标准收费计划划费用为57.8万元，为整整个景区的总总费用。在估估算时是按综综合服务区和和景观区两块块依据占地面面积进行分摊摊计列）③.建设单位管管理费：（建安工程费++设备及工、器器具购置费）×3%=（1804..1+83..8）×3%=556.6万元④.前期项目研研究费（包含含项目策划、可可行研究、初初步规划设计计、地质勘探探费、立项等等）：建安工程费×5%=11804.11×5%=990.2万元（说明：前期项项目研究费根根据红石林公公司提供的相相关数据进行行统计，该项项费用基本上上已经按实发发生，费用值值为128.9万元，为整整个景区的总总费用。在估估算时是按综综合服务区和和景观区两块块按建安工程程费分别进行行计算的）⑤.工程报建费费（按建筑用用途性质分类类平均计算）：建设工程面积积×120元/m2=55616mm2×1200元/m2=667.4万元⑥.工程建设质质量监督费：：建设工程面积××3.8元/m2=55616×33.8=2..1万元⑦.工程监理费费：建安工程费(不不包含基础配配套工程与二二次精装修)×1.55%=11441.7×11.5%=117.1万元4、与企业未来来生产经营有有关的费用（①+②）：22.8万元①.生产准备费费（暂按80名员工考虑虑培训费）：：80××500元/人=4万元②.办公和生活活家具购置费费：800×300元/人=2.4万元5、预备费用（①+②）：131.2万元①.工程造价涨涨价预留费：：按07年、088年的市场波波动情况考虑虑，建筑用材材料和设备价价格上涨的可可能性较大，暂暂取6%的涨价幅度度。按建安总总造价的30%（主要是钢钢材）考虑可可能涨价的设设备、材料费费。建筑安装的设备备、材料费×10%==1804..1×30%%×6%=332.5万元②.工程造价二二次运输增加加费：按建安总造价中中材料占的比比例（暂按53%考虑）计取取材料运输增增加成本费用用（从市场初初步了解，以以及工程实际际情况出发考考虑材料成本本增加幅度按按5%计算）。建筑安装的设备备、材料费（考考虑涨价预留留费在内）×5%=（1804.11+32.55）×53%××5%=488.7万元③.预备费（考考虑在建设期期间有可能发发生的费用，如如地质情况变变化、设计变变更、项目增增加等情况）：50万元6、建设期贷款款利息：85.3万元暂按建设期的投投资额（1+2+33+4+5）的30%为自有资金金，70%的资金为银银行贷款来考考虑。根据项项目建设期为为一年确定贷贷款期为1年，及建设设期按投入贷贷款资金的100%考虑。假定定建设期间的的资金投入是是均衡的。①.第1年贷款款利息：建设期第1年贷贷款资金投入入额×5.4%%=22566.2×700%×5.44%=85..3万元7、工程预算编编制、结算审审计费（暂估估）：200万元考虑该项费用发发生在项目建建设期完成之之后，故不需需要计算其他他相关费用，单单列项即可。8、综合服务区区总投资：由估算部分的第第1项至第6项费用的总总和见表A-2。表A-2序号项目名称计算依据金额（万元）一综合服务区域总总投资1+2+3+44+5+62361.51建筑安装工程费费用1803.52设备及工、器具具购置费用83.83工程建设其他费费用234.94与企业未来生产产经营有关的的费用2.85预备费用131.26建设期贷款利息息85.37工程预算编制、结结算审计费20（二）观光景区区：（1）、建筑安安装工程（1+2+33+4+5++6+7+88+9+100+11+112+13）：919.8万元1、景区基础配配套工程374.3万元①.一级游道（电电瓶车道，3.5米宽）：10777m×4220元/m=455.2万元②.二级游道（平平均按2m宽计算）：2915mm×2m×2200元/m2=1116.6万元③.三级游道（平平均按1m宽计算）：22812m××1m×1000元/m2=228.1万元（说明：二级与与三级游道的的长度包含部部分尚未详细细进行景观设设计但已提供供设计道路延延伸的长度在在内）④.景区配电输输送工程（配配电控制设备备，线路敷设设等）：（2808688-262224.2）m2×1..8元/m2=445.8万元⑤.景区给排水水管道工程（含含管道敷设、用用水设备、排排水设施等）：（2808688-262224.2）m2×1元/m2=225.5万元⑥.景区环卫设设施工程（垃垃圾站）：5万元⑦.景区绿化前前期疏理工程程：5万元⑧.景区景观人人工二次清理理费：（2808668-262224.2）m2×0..2元/m2=55.1万元⑨.景区封闭栅栅栏（2m高金属网+1.2m宽荆棘带）：：40000m×（200+445）元/m=98万元（说明：④～⑧⑧项内容估算算的面积为扣扣除综合服务务区后的面积积）2、玄关幽峡景景点：6.7万元①.场地地面标标高降低：8000m2×00.5m×775元/m3=3万元②.景点区土建建辅助费用：：1.55万元③.安保系统（监监控设备、线线路敷设，下下同）：1万元④.亮化、照明明、音效系统统（设备、线线路敷设，下下同）：1.2万元3、松涛迎客景景点：19.2万元①.挡土墙工程程：300m×1.55m×3m××280元/m3=33.8万元②.填土碾压处处理：1万元③.观景亭（11座）：3.55万元④.景点区绿化化：8800m2××40元/m2==3.2万元⑤.休息观景广广场：4000m2×1660元/m2=66.4万元⑥.安保系统：：00.5万元⑦.亮化、照明明、音效系统统：0.88万元4、天池景点：：138.3万元①.服务部（含含土建、装饰饰、水电、消消防、弱电在在内，2座，暂按每每座20m2考虑）：200m2×15500元/m2×22=6万元②.人流量大考考虑10位环保型卫卫生间（1座）：1.7万/个××10个+0.3万元=17.3万元③.池体清淤、驳驳岸修整：6万元④.池底防渗处处理（防渗毯毯）：1600mm2×1.005（坡度系数数，下同）×45元/m2=77.6万元⑤.安保系统（考考虑人流量大大适当提高费费用）：2.5万元⑥.亮化、照明明、音效系统统：3万元⑦.景点区绿化化：125500m2××35元/m2==43.8万元⑧.水中栈道（包包含混凝土柱柱墩）：422m×20000元/m=8..4万元⑨.休息观景广广场：13500m2×1660元/m2=221.6万元eq\o\ac(○,10).景景区观光区表表演台：500m2×2000/m2==10万元eq\o\ac(○,11).景景点区土建辅辅助费用：125000m2×33元/m2==3.8万元eq\o\ac(○,12).挡挡土墙工程：：55m××1.8m××3m×2880元/m3=88.3万元5、人池景点：：71.2万元①.贤凉亭（11座）：3.2万元②.观景瀑布改改造（1座，无详细细设计，暂估估）：10万元③.池体清淤、驳驳岸修整：7万元④.池底防渗处处理：1900mm2×1.005×45元/m2=9万元⑤.循环水系统统（加压泵、管管道、配电设设备）：3.55万元⑥.安保系统：：2万元⑦.亮化、照明明、音效系统统：3万元⑧.景点区绿化化：6800mm2×35元/m2==23.8万元⑨.休息观景广广场：4800m2×1660元/m2=77.7万元eq\o\ac(○,10).景景点区土建辅辅助费用：66800m22×3元/m2==2万元6、地池景点：：70.2万元①.观景瀑布（1座）：10万元②.喷雾装置（含含加压泵、喷喷雾设备、配配套设施）：：5万元③.花架廊：3.1175m×33m×12000元/m3=11.2万元④.池体清淤、驳驳岸修整：55.2万元⑤.池底防渗处处理：1400mm2×1.005×45元/m2=66.6万元⑥.循环水系统统（加压泵、管管道、配电设设备）：3.55万元⑦.安保系统：：2.5万元⑧.亮化、照明明、音效系统统：3万元⑨.景点区绿化化：6800mm2×35元/m2==23.8万元eq\o\ac(○,10).休休息观景广场场：4600m2×1660元/m2=77.4万元eq\o\ac(○,11).景景点区土建辅辅助费用：66800m22×3元/m2==2万元7、石兵列阵景景点：102.2万元①.服务部（含含土建、装饰饰、水电、消消防、弱电在在内，1座，暂按20m2考虑）：20m2×15500元/m2=3万元②.人流量较多多考虑6位环保型卫卫生间（1座）：1.7万/个××6个+0.3万元=10.5万元③.土方挖运、回回填以及场地地平整：84000m2×2元/m2+8800m3××20元/m3=33.3万元④.挡土墙工程程：60mm×2m×55m×2800元/m3=116.8万元⑤.安保系统（考考虑该处线路路敷设较长，适适当提高费用用）：3万元⑥.亮化、照明明、音效系统统：2.5万元⑦.景点区绿化化：8400mm2×20元/m2==16.8万元⑧.休息观景广广场：2800mm2×1600元/m2=444.8万元⑨.景区红石表表面效果人工工二次清理费费：1.5万元8、摆手坪景点点：54.2万元①.表演台：207mm2×2000元/m2=44.1万元②.服务部（含含土建、装饰饰、水电、消消防、弱电在在内，1座，暂按20m2考虑）：20m2×15500元/m2=3万元③.人流量较多多考虑6位环保型卫卫生间（1座）：1.7万//个×6个+0.3万元=10.5万元④.安保系统（考考虑该处线路路敷设较长，适适当提高费用用）：3万元⑤.亮化、照明明、音效系统统：4万元⑥.景点区绿化化：5800mm2×50元/m2==29万元⑦.休息观景广广场：40mm2×1600元/m2=00.6万元9、花儿苞景点点：30.6万元①.土方工程（暂暂估）：2万元②.休息茅草亭亭（5座，含石质质座凳）：5座×5000元/座=2.5万元③.安保系统：：0.8万元④.亮化、照明明、音效系统统：4万元⑤.景点区绿化化：1900mm2×80元/m2==15.2万元⑥.回车广场：：3800m2×1660元/m2=66.1万元10、莲花池景景点：18.8万元①.土方工程（暂暂估）：1万元②.莲花池（含含莲花池修建建、防渗等工工作。无详细细设计该项费费用暂估）：：5万元③.安保系统：：1万元④.亮化、照明明、音效系统统：2万元⑤.景点区绿化化：11350m22×50元/m2==6.8万元⑥.喷雾装置（含含加压泵、喷喷雾设备、配配套设施）：：3万元11、放牛坪景景点：114.5万元①.土建配套工工程（暂估）：1万元②.临边防护栏栏杆：700m×3000元/m=2..1万元③.安保系统：：0.2万元④.亮化、照明明、音效系统统：2万元⑤.景点区绿化化：44600m22×20元/m2==9.2万元12、龙宫宝藏藏景点：10..8万元①.土建配套工工程（暂估）：1万元②.安保系统：：0..2万元③.亮化、照明明、音效系统统：1万元④.景点区绿化化：44300m22×20元/m2==8.6万元13、天坛景点点：8.88万元①.土方工程（暂暂估）：1万元②.安保系统：：00.2万元③.亮化、照明明、音效系统统：1万元④.景点区绿化化：3300mm2×20元/m2==6.6万元（2）、设备及及工、器具购购置费用：16.8万元①.景区安全、疏疏散、警示标标牌：6万元②.休息座椅设设施：13个景点×0.5万元=7.8万元③.景区介绍指指示标牌：3万元（3）、工程建建设其他费用用：88.7万元①.征地费：万元②.拆迁补偿费费(实际已发生生部分，不包包含后续施工工过程中发生生的补偿)：（22546433.8÷2880868）×16.112万元=14.6万元③.建设单位管管理费：（建安工程费++设备及工、器器具购置费）×3%=（919.88+16.88）×3%=228.1万元④.前期项目研研究费（包含含项目策划、可可行研究、初初步规划设计计、地质勘探探费、立项等等）：建安工程费×55%=9199.8×5%%=46万元⑤.工程报建费费（按建筑用用途性质分类类计算）：观光景区内没有有需要报建的的内容。⑥.工程建设质质量监督费(不包含基础础配套工程)：观光景区内建建设项目不需需要进行行政政监督。⑦.工程监理费费(不包含基础础配套工程)：观光景区内建设设项目不考虑虑进行工程监监理。（4）、与企业业未来生产经经营有关的费费用：5万元①.办公和生活活家具购置费费（服务部）：5万元（5）、预备费费用：184.4万元①.工程造价涨涨价预留费：：按07年、088年的市场波波动情况考虑虑，建筑用材材料和设备价价格上涨的可可能性较大，暂暂取10%的涨价幅度度。按建安总总造价的30%考虑可能涨涨价的设备、材材料费。建筑安装的设设备、材料费费×10%==919.88×30%××10%=227.6万元②.工程造价二二次运输增加加费：景区内的土建工工程材料大部部分需要采用用