深圳某工业房产的可行性报告

LC工业园地块投资测算一、项目总论项目背景宗地位置：龙岗岗中心城53区LC工业园，市市政主干道黄黄阁北路、龙龙平西路交汇汇处。宗地经济技术指指标：宗地号G01053--1G01053--6占地面积48304.88㎡51995㎡容积率≤2.44≤1.5建筑面积117590㎡㎡77992.55㎡其中面积分布厂房554244㎡㎡单身宿舍337750㎡办公166800㎡食堂2976㎡㎡展厅8760㎡㎡㎡厂房和仓库377541㎡单身宿舍153300㎡综合楼172000㎡食堂及娱乐设施施7000㎡其他配套8000㎡建筑覆盖率≤47.1%≤50%绿地率≥20%≥25%建筑高度多层/高层多层建筑间距≥14米≥1.0米机动车位98位58位建筑退红线东向≥10米，南向≥18米，西向≥8米，北向≥14米东向黄阁北路≥≥10米，退相邻地块≥44米，南向≥6米，西向≥5米，北向≥4米总占地面积100299..8㎡总建筑面积195582..5㎡宗地号G010053-1和G010053-6,,企业协议转转让工业用地地,考虑取得土土地产权后再再将土地性质质变更为商住住用地。在具具体运作时考考虑两宗地同同时联合进行行。（二）承担可行行性研究的单单位深圳市鸿策舫实实业有限公司司（三）研究工作作依据根据《深圳市建建设用地规划划许可证》（06-19998-02266、06-20001-05541）及宗地图图，政府有关关部门政策、法法律法规，政政府税费编写写本项目可行行性研究报告告。二、项目用地分分析及评价（一）地块解析析1.交通条条件宗地毗邻城市交交通主干道黄黄阁北路及龙龙平西路，道道路网络完善善。途径公交线路::654西西乡市场----坪山668龙岗----松岗663坪坪地----松岗8855松岗----坑梓866西西乡----坪山868松岗----龙东车站16虎虎门----龙岗3329同乐----蛇口365坪坪山----科技园831布吉----龙岗项目四至及周边边配套北：东方广场（星星河MALL）、长江电电缆、电子厂厂、LC高中、招商商项目（一期期300余套花园洋洋房已建至二二层）南：厂房、龙岗岗电大、地铁铁公司、清林林宾馆西：留学生创业业园、留学生生工业园、龙龙岗房地产交交易中心、华华工机械、矽矽谷咖啡东：天健商住用用地、民房、慢慢性病医院、实实验二小宗地北向宗地南向宗地西向宗地东向3.用地现现有状况宗地整体较为方方正，地质较较好，但周边边有农民房及及厂房直接影影响小区的居居住质量和形形象。4.水电气气保障随着近几年市政政基础设施的的不断修建及及完善，水电电气网络有保保障。（二）项目SWWOT分析1.优势分析：：生活、交通、医医疗、教育等等配套较为完完善；规模较大,易形形成一定影响响力及提升开开发商的企业业形象;地块较方正，利利于规划；2.劣势分析：：项目宗地土地使使用性质的变变更具有不确确定性;周边多为无序民民房及厂房，影影响小区素质质和居住氛围围的提升；毗邻市政主干道道,噪音污染严严重项目用地位置相相对较偏，商商业价值短期期内难以体现现；宗地正对区慢性性病医院,对居家产生生一定心理抗抗性开发商对开发时时机的把握具具有不确定性性;3.机会分析：：近邻高品质社区区招商项目及及天健现代城城的强势带动动项目价值提提升城市经济实力逐逐步攀升，购购买力增强，潜潜在客户浮出出水面；4.威胁分析：：片区存在大量土土地未开发，潜潜在竞争者较较多,如天健现代代城、东方沁沁园二期、招招商项目、；；客户群体不稳定定，给项目的的产品定位带带来难度。银行提高住宅按按揭贷款门槛槛三、运作模式方案一、投资土土地，改变土土地使用功能能，达到转让让条件后转让让土地使用权权。方案二、改变土土地使用功能能后进房地产产开发建设商商品房。四、项目价值测测算占地面积100299..8计容积率建筑面面积195582..5住宅面积（900%）176024..5商业面积（100%）19558运作模式一、变变更土地使用用性质后转让让。根据周边项目的的调查，结合合本地块的地地段、规模等等特点，鸿策策舫认为该项项目商住用途途楼面地价约约2000元/平方米。改变土地使用功功能应补地价价测算:条件：工业用地改变为为住宅及商业业用地；使用年限自19998年和2001年起计算；；保持原容积率，商商业与住宅建建筑面积比例例为1：9则商住用地总地地价如下表：：注：建筑面积依依据原工业用用地规划指标标计，商业面面积按10%匡算；土地地基准价依据据深圳市2005年度公告基基准地价的通通知采用。土地原出让价（以以《土地使用用权出让合同同书》为准）应补地价：宗地地现有价值与与原国启公司司土地购买价价的差额(2)土地购购买成本（3）土地再行行转让前发生生成本(考虑期间及及财务费用)注:期间及财务务费用以地价价成本的8%计,其中财务费费用以一年期期贷款利率5.76%计,期间管理、人人工费、业务务费、居间费费等按2.24%计。（4）土地再行行转让收益测测算（匡算）运作模式二、变变更土地使用用性质后进行行商住开发。以下为开发前土土地成本：根据周边项目的的调查，结合合本地块的地地段、规模等等特点，若开开发住宅价值值约4500元/平方米㎡，商商业价值约8000元/平方米。销销售率住宅95%，商业90%，剩余物业业价值在销售售后期实现。则销售额为：项目开发经济测测算表（以土土地购买价550元/平