房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：金水区花园路120号1号楼东1单元11层1102号成套住宅房地产抵押价值评估估价委托人：张天伟估价机构：郑州世佳房地产评估有限公司注册房地产估价师：雷良童注册号4120150067何莉注册号4120150068估价报告编号：豫郑世佳评字【2014】100001A致委托方函张天伟：承蒙委托，我公司对您所有的位于REF估价地址\h金水区花园路120号1号楼东1单元11层1102号成套住宅进行了房地产抵押价值评估，评估范围包括成套住宅房地产以及其相应分摊的配套设施、装饰装修，不包括室内家具等动产。估价对象：房屋为钢混结构，平面布局合理，建筑面积121.85平方米，第十一层（共十一层），三室两厅一厨一卫，建于2006年，《房屋所有权证》编号为郑房权证字第0901089121号，房地号：1230456123。设计用途为成套住宅，房屋性质：商品房，土地使用权性质为出让。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点：依据《房地产抵押估价指导意见》的相关条款，征询委托方的意见，以估价项目查勘日期作为本次价值时点，为2014年08月21日。价值类型：房地产抵押价值。即为抵押房地产在价值时点假定未设立优先受偿款权利下的市场价值扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，采用适宜的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用市场法、收益法进行了分析、测算和判断，最终确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为人民币95.29万元，大写：人民币玖拾伍万贰仟玖佰元整，建筑面积单价7820元/平方米。法定优先受偿款为零。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估计技术报告》。郑州世佳房地产评估有限公司法定代表人（签章）：二〇一四年十月八日

目录TOC\o"1-2"\h\z一、致委托方函 1二、估价师声明 4三、估价的假设和限制条件 6四、估价结果报告 8（一）估价委托人 8（二）估价机构 8（三）估价对象 8（四）估价目的 10（五）价值时点 10（六）价值类型 10（七）估价依据 10（八）估价原则 11（九）市场背景描述与分析 13（十）估价方法 14（十一）估价结果 15（十二）房地产变现能力分析 15（十三）房地产抵押估价报告使用提示 18（十四）注册房地产估价师 19（十五）实地查勘期 19（十六）估价作业日期 19五、附件清单 20估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的委托估价方,除委托评估并收取相关业务费用外,没有利害关系,与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司注册房地产估价师雷良童、何莉已于2014年8月21日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象内外部状况进行了拍照，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。7、本估价报告需经估价机构负责人、估价人员签名（盖章），估价机构盖章并作为一个整体时有效，复印件无效。8、本估价报告估评中所依据的有关资料，由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告所涉及的估价对象范围系由委托方限定，所确定的房地产价格仅供抵押人与抵押权人在借贷时时参考，具体用作抵押的房地产范围及数额由金融机构决定。注册房地产估价师姓名注册号签名日期雷良童4120150067何莉4120150068

估价的假设和限制条件背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。本次估价无背离事实假设。四、不相一致假设不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。本次估价无不相一致假设。五、依据不足假设依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。本次估价无依据不足假设。本估价报告的有效期限为一年，自出具之日算起。如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。4.估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。5.为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。6.本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。7.如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

估价结果报告（一）估价委托人估价委托人：张天伟（二）估价机构估价机构全称：郑州世佳房地产评估有限公司法定代表人：胡兴华机构地址：营业执照注册号：资质等级：叁级证书编号：41010493号证书有效期限：2015年7月9日至2018年2月13日（三）估价对象1、估价对象区位状况估价对象位于金水区花园路120号花都莲郡小区，1号楼东1单元11层1102号，经估价人员勘察，估价对象所在小区周边生活配套设施完善，交通便利，物业管理完善。其周边配套设施如下：1）休闲购物环境：丹尼斯全日鲜、华联万家购物中心、壹加壹购物中心、金广源超市、福广源超市；2）教育环境：周围有欢乐谷幼儿园、智慧书法艺术双语幼儿园、聪明宝宝幼稚园、先立幼儿园、芳馨幼儿园、现代外国语幼儿园、合璧幼儿园、刘庄小学、新柳路小学、新起点双语小学、金水区艺术小学、托福实验小学、新希望学校、托福实验学校、新世纪学校、郑州市第七中学；3）医疗环境：花都门诊、紫阁大药房、好医生大药房、福尔康医药、柳林医院。4）金融环境：中信银行、农业银行、中国信合、农村信用合作联社、中国邮政等。5）交通环境：小区内有地上车位地下车库，实行人车分流，机动车辆可直达停车场，秩序井然。90路、220路、208路、63路、215路、21路、118路、94路、K6路等多路公交车从附近经过，道路通达，交通便利。估价对象位置示意图估价对象估价对象2、估价对象实物状况估价对象为金水区花园路三全路交汇处，花都莲郡小区，金水区花园路120号1号楼东1单元11层1102号成套住宅，钢混结构，2006年建成，建筑面积为121.85平方米，第十一层（共十一层），外墙面为面砖，墙体无磨损。该住宅楼共三个单元，一梯三户，南北朝向，其中估价对象为南北朝向，户型为：三室两厅一厨一卫，综合成新率95%。房屋配套维护良好。装修及配套情况如下：门窗：入室为防盗外门；地面：客厅、餐厅、卧室木地板；厨房、卫生间铺防滑地板砖，维护较好，地面维护较好；墙壁：乳胶漆饰墙面；厨房、卫生间瓷片饰墙面，厨房卫生间墙面维护较好；门窗：防盗外门，厨房玻璃推拉门，塑钢窗；电讯：客厅设电话插孔和公共电视天线，维护较好；水电装置：独立电表及配套插座，室内管线均为暗线，独立水表，管线完好；配套设施：水、电、电话、宽带、闭路电视、天然气、电梯等；3、估价对象权益状况估价对象房屋所有权人为张天伟，共有情况：单独所有，房屋所有权证已办理，产权证号为郑房权证字第0901089121号，房地号：5570-0100-01（276248-1001-007），房屋性质：商品房，土地性质：出让，设计用途为成套住宅，评估人员查阅了相关资料，权益明确，无争议，至价值时点未设立他项权利。（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）价值时点本次抵押估价完成估价对象实地查勘日为2014年08月21日，价值时点无其他约定，依据《房地产抵押估价指导意见》，价值时点确定为2014年08月21日。（六）价值类型房地产抵押价值，为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（七）估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规、司法解释和部门规章1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布）；2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布）；3.《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布）；4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(2000年9月29日法释〔2006〕44号)；5.《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(2005年11月14日法释〔2005〕14号)；6.《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日建设部令第98号发布）；7.《中华人民共和国土地管理法》（1998年12月27日国务院令第256号发布）；8.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号公布）（二）本次估价采用的技术规程1.中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》；2.中华人民共和国国家标准GB/T50899—2013《房地产估价规范基本术语标准》3.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》（2006年1月13日建住房【2006】8号）。（三）委托方提供的有关资料1.房地产抵押估价委托书；2.《房屋所有权证》原件；3.委托人身份证复印件4.其他有关资料。（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料1.郑州市中心城区房地产市场成套住宅价格资料；2.郑州市市区概况、规划、经济发展及自然、人文环境资料；3.其他有关资料。（八）估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。1、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；本估价对象产权信息根据《中华人民共和国城市物权法》，郑州市国土资源局郑州市房地产管理局颁发的《房屋所有权证》记载为准（郑房权证字第0901089121号）。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2、独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。3、最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。4、价值时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该价值时点时的状况为准。估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。5、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。6、谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。（九）市场背景描述与分析）（十）估价方法估价方法选用一般取决于估价对象的用途、估价技术标准、当地房地产市场条件和估价目的。估价方法通常有市场法、成本法、收益法、假设开发法等四种。本次对多层成套住宅的房地产抵押价值进行评估。从理论上讲，假设开发法适用于有开发潜力的房地产估价，不适用继续使用的成套住宅估价，因此，不能选用假设开发法；居住类房地产市场价值评估适用市场法、成本法、收益法。由于在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，房地产市场上类似交易实例较多，且修正、调整体系完善，故首选市场法估价。虽然理论上对居住房地产估价也可采用成本法、收益法，但考虑成熟居住区土地取得成本、开发利润等重要数据不易搜集掌握，故无法采用成本法估价。根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。估价对象规划用途为成套住宅，在可预见的未来具有持续的净收益，其统一供求范围内的类似住宅房地产出租案例较多，出租租金水平可供参考，且出租收益水平较稳定，故可采用收益法进行评估。因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场价值。然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象于价值时点的抵押价值。市场法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法（十一）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用市场法、收益法评估方法进行估价，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为人民币95.29万元，大写:人民币玖拾伍万贰仟玖佰元整，单价：7820元/㎡。估价对象在价值时点未设定法定优先受偿款权利下的市场总价值为人民币95.29万元，大写:人民币玖拾伍万贰仟玖佰元整。至价值时点，估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0。（十二）房地产变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（一）抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性1.房地产的通用性估价对象为成套住宅，混合结构，住宅用房是目前房地产市场上最常见、最普遍使用的一类房屋，而成套住宅又是其中最受欢迎的一种房型，使用者范围较广，潜在买家多，因此，估价对象的通用性强。2.房地产的独立使用性估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他共用权人对估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。3.房地产的可分割转让性。估价对象为成套住宅房，不能分割转让。一般来说容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。但对于成套住宅用房，由于卧室、客厅、厨房、卫生间组成一个完整的生活空间，不能分割使用、转让；估价对象建筑面积、市场价值相对不大，故可分割转让性对估价对象的变现能力影响不大。4.其它影响房地产变现能力的因素（1）相对于一般成套住宅，估价对象的价值总额不大，购买所需要的资金不太多，有购买能力者较多，变现能力较强。（2）估价对象建筑面积为121.85平方米，属建筑面积适中的类型，是现代家庭需求量最大的户型，估价对象的变现能力相对较强。（3）估价对象及周边的开发程度较高，基础设施及外部配套服务设施完备，不确定因素少，所在区域已发展成熟，适宜居住，因此估价对象变现能力较强。（4）郑州市为省会城市，中原经济带核心，且辐射周边县较多，河南省会城市，刚性住宅需求较旺盛。目前住宅类房地产市场价格仍呈稳中略升态势，估价对象的变现能力较强。总体来说，估价对象具有较强的变现能力。（二）假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格低，预计在76.23万元-81.00万元之间，与评估的市场价值的差异程度大约在15%-20%。（三）变现的时间长短处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金等费用。如果以拍卖方式处置，尤其是经司法程序拍卖，按估价对象状况一般要经过两次拍卖才可成交，周期大约需要三个月的时间。若以正常方式销售，从发布销售信息到成交的时间一般在二至三个月左右。但是，人民法院在裁定以拍卖、变卖或者抵债方式处置抵押房地产后，会给予被执行人六个月的宽限期，这会影响处置时间。（四）变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序1.变现的费用和税金的种类该房地产属于建筑面积适中的成套住宅，假定在价值时点拍卖或者变卖时，若按本次评估价成交，需缴纳的税费种类有：(1)购买方需要支付的税、费包括：①拍卖佣金：5﹪（以拍卖方式变现）；②转让的费用、税金：A.契税：按销售收入的1%-4﹪征收（90平方米以下且是唯一住房的按销售收入的1%征收，小于144平方米且大于90平方米的按销售收入的2﹪征收，大于144平方米按销售收入的4﹪征收）；B.印花税：销售收入的0.5‰；C.交易手续费：按建筑面积6元/平方米征收；D.登记费、工本费、配图费等约80元。(2)出售方需要支付的税、费包括：①拍卖佣金：≤5﹪（以拍卖方式变现，拍卖佣金依拍卖合同约定或由委托方支付）；②转让的费用、税金：A.营业税及城市维护建设税、教育费附加：五年内出售普通住宅的按销售价格的5.6﹪缴纳，五年外出售普通住宅的，不缴纳。B.个人所得税：按销售价格的1﹪缴纳；C.价格调节基金：转让方按交易额的0.25﹪缴纳。2.清偿顺序处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)按照抵押物登记的先后顺序依次清偿抵押权人债权本息及支付违约金；(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。（十三）房地产抵押估价报告使用提示（一）预期可能导致抵押价值下跌的因素分析1.政府房地产政策：政府通过土地供应计划的调控、城市规划的指导、地价、税收、金融政策、住房政策等手段对房地产市场及价格进行调控，以保证房地产市场健康发展。严厉的调控政策会加重购房者观望情绪，增大购房成本和难度，使市场供需结构等发生变