武汉房地产开发本控制案例

湖北工业大学土木工程与建筑XX路8号成本本控制计划学生姓名:学生学号：学生专业:华中师范大学研究生处监制教师指导姓名::华中师范大学研究生处监制XX路8号成本本控制计划一、项目概述1.项目名称：：XX路8号2.地址位置：：XX路项目位位于长江北岸岸江岸区的解解放大道与XX路交汇处，东东临模范路，南南临解放大道道，西至XX路，北临瑞瑞发广场。3.周边交通：有有近20条公交线路路经过，公交交线路网覆汉汉口、武昌、汉汉阳的主要干干道和商圈，武武汉第一条轻轻轨离项目约约500米，交通可可谓四通八达达。4.项目配套：XX路上有工行行、农行、建建行、招行等等众多的银行行营业网点；；离本项目三三站路范围内内，有武商商商圈、江汉路路商圈、集中中购物和日常常购物都十分分方便。且在在此范围内，有有武汉市著名名的中山公园园、解放公园园，还有儿童童医院、协和和医院等，市市政配套比较较齐全；在项项目周边餐饮饮、休闲娱乐乐场所就更多多了。生活在在这里，可以以尽情享受城城市核心带来来的城市公共共配套。5.建筑特点点：将以现代代、明快的外外立面成为城城市的一道风风景。楼体的的外墙面主色色调为灰色，其其中穿插橘色色、黄色、绿绿色为点缀，漳漳显整个项目目现代、时尚尚、简约的特特点。6.共公空间间：XX路8号注重公共共价值的塑造造，将社区广广场提升到城城市级广场公公共广场的层层级来打造。入入户大堂面积积约为110平米，超高高挑高到8.15米。二、项目优劣势势分析1.项目优势：：（1）、宗地临临近市区的区区位，将有助助于今后本案案的营销、推推广。（2）、XX的的品牌已经深深得消费者认认同，但由于于XX在武汉市场场一直有开发发项目，故造造成了一定的的追随XX品牌的潜在在客群存在，宗宗地的开发，将将极充分的调调动这部分潜潜在人群。（3）、XX的的品牌及开发发手法在武汉汉处于一流水水平，在竞争争中处于有利利位置。（4）、本案所所在区域的购购买力较强，中中高档市场发发育较为成熟熟，据统计，今今年上半年成成交货值在30万元以上的的产品占本区区需求量的52%，占全市该该档次产品成成交的32%，占全市该该档次产品成成交之首。（5）、XX路路8号小区位于于多路公交线线路可直达小小区，出行十十分方便，小小区周围生活活配套成熟完完善，生活十十分方便，小小区内风景优优雅，建筑风风格截然不同同，与社区树树木花草、亭亭台轩榭配合合，是人们理理想的居所。（6）、武汉汉市是中国六六大中心城市市之一。

在1992年国家公布布的中国城市市综合经济实实力50强中，武汉汉名列第六。2001年，武汉市市国内生产总总值达到1348亿元，按可可比价格计算算，比2000年增长12%。经济运行行质量提高，全全年实现财政政收入150.118亿元,同比增长21.8%%,占国内生产产总值的比重重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发发展驶入快车车道,全市国内生生产总值连续续保持两位数数增长,高于全国、全全省平均水平平。经济运行行质量和效益益明显提高，人人民生活水平平继续改善，各各项社会事业业全面进步，实实现了“十五”计划的良好好开局。得天天独厚的地理理环境，经过过数千年的开开拓点染，创创造了辉煌的的物资文明和和精神文明，为为武汉的飞速速发展奠定了了坚实的基础础。2.项目劣势（1）、XX路路8号以小户型型为主，自然然会带有小户户型的一些通通病，如公摊摊高、容积率率高、车位少少、电梯更少少、交易费用用高、舒适性性差、朝向差差、景观差、通通风采光均存存在不同程度度的问题，投投资性买房居居多，管理肯肯定跟不上，周周围旧房的困困扰（2）、项目位位于解放南路路沿线的末端端，距离外环环线仅1.25公里，位置置相对偏远，项项目周边临近近配套、交通通都不很完善善和便利。三、项目数据小区地址解放大道与XXX路交汇处售房均价5800元/平平方米开发商武汉市万科房地地产有限公司司绿化率24%建筑类别高层容积率6.95物业类型普通住宅物业费2元/平方米··月占地面积7000平方米米总建筑面积60000平方方米楼层状况地上30层地下下2层车位250个四、客户分析定定位该区域客户基本本分为三类：：（1）、追求高高档物业的多多次置业人士士：此类人群群由于已具备备改善型住房房，故具备对对住宅各项指指标全方位挑挑剔的资本，尤尤其注重区域域地点、环境境景观、文化化氛围、科技技运用、物业业品牌等方面面。上述条件件相对都不多多的项目容易易炒成热点盘盘，故该类人人群一个明显显特点就是容容易追随热点点、潮流楼盘盘，且其中一一部分人群购购房为投资目目的。（2）、追求高高品质生活质质量的改善型型客户：此类类客户以购置置第一居所为为主，以全面面改善现有住住房条件为主主要购房目的的，追求面积积指标增大、产产品改进，同同时又追求居居住环境改善善、居住品质质提高，此类类客户消费观观念较为成熟熟、冷静，往往往不为媒体体宣传所左右右。（3）、留恋或或向往武汉市市区优越地理理位置的安居居型客户：此此类客户购买买力较弱，同同时又对武汉汉市区又较为为眷恋，但河河西区价格相相对较高，由由于受经济实实力的限制，故故此类人群只只能以牺牲面面积、地点、产产品附加值为为代价，以获获取在本区生生活的条件。此此类人群购房房首要条件是是房型、面积积，在经济条条件允许的情情况下在考虑虑地点、环境境等其它因素素。2.本案目标人人群特征本案目标人群来来源于全市各各个区，基本本以武汉本地地客户为主。在在职业特点上上主要集中于于经商人士、外外企白领、政政府官员等收收入水平较高高并且稳定的的人群，他们们追求高品质质的生活质量量，对小区的的环境、配套套设施等要求求比区域内现现有小区要提提高一个档次次。3.确定目标客客户客户主体：追求求高档物业的的多次置业人人士。客户辅助体：追追求高品质生生活质量的改改善型客户。五、经济效益分分析1.项目总体收收益情况（所所得税：税前前利润的33%）根据上述售价、成成本及税务测测算，该项目目总体经营情情况如下：经济指标单位数值（元//m2）项目总金额（万万元）销售收入5800

34800直接成本265015900总投资280016800税前利润300018000税后利润201012060内部收益率51.53%

销售净利率12.62%

总投资回报率16．58%

销售毛利率22.34%

项目开发周期内内各年的利润润体现如下表表:经济指标2005~066年合计结算面积（m22）60,00060,000单位利润(元//m2)20102010利润(万元)12060120602.敏感性分析析，参照以下下内容及表格格，可根据实实际情况增减减变动比率。（1）成本变动动对各项经济济指标的影响响：

估算成本估算成本估算成本

（×100%）（×90%）（×110%）单位成本(元//m2)280025203080总投资(万元))168001512018480项目利润(万元元)180001968016320税后利润(万元元)1206013185.6610934.44销售净利率%12.62%17.72%7.52%内部收益率%51.53%57.26%46.85%（2）售价变动动对各项经济济指标的影响响：一、售价的影响响预计售价预计售价预计售价敏感系数（×100%）（×90%）（×110%）销售均价(元//m2)580052206380营业收入(万元元)348003132038280项目利润(万元元)180001452021480税后利润(万元元)120609728.414391.66销售净利率%12.62%6.96%17.26%内部收益率%51.53%46.38%56.68%（3）容积率变变动各项指标标的变化（拟拟定住宅容积积率为1.0）主要指标容积率（1.22）容积率（1.00）容积率（1.44）可售面积（m22）60000.00060000.00060000.000营业收入(万元元)417603480048720总投资(万元))201601680023520项目利润(万元元)216001800025200税后利润(万元元)144721206016884销售净利率%12.62%9.73%8.75%3.盈亏平衡点点分析（1）、保本售售价：3724元/m2（2）、保本销销售率：64.211%4.项目收益水水平综合分析析：就项目本身的收收益水平而言言，12.622%的销售净利利率较高,但该项目尚尚存在以下操操作层面上的的因素对项目目收益有较大大影响：（1）税务资源源的充分运用用：若实现用万科住住宅发展公司司或兴业发展展公司操作该该项目，取得得营业税及所所得税50%的优惠，则则可增加税后后利润5472万元，使项项目销售净利利率达到17.422%;（2）成本中大大、小市政配配套费、人防防等政策性收收费均按政府府规定标准估估算，六、成本控制方方法与计划1.在材料采购购计划上应尽尽量结合图纸纸及实际施工工的用量，按按照预算量并并考虑一定的的损耗来计算算，最好是工工程部的材料料采购计划表表先拿过来我我们部门进行行核查后在报报去买材料，在在进材料时就就控制材料量量，不要因为为买时买多了了，到时候形形成浪费，并并且工程部报报材料时，比比如图纸上有有但是在实际际施工时又不不用的部分在在材料单上就就不要在报。工工程部在施工工时也要注意意不要浪费，对对于用完之后后剩余的材料料要尽快处理理，要么调转转到其他需要要的工地，要要么拉回来进进行处理，对对于能返还厂厂家的就返还还，不能的在在进行商议。对对于工地上的的周转材料，在在使用时要注注意爱护，用用完后要注意意保护并及时时转到下一工工地使用，使使用时要提高高使用工人的的素质，注意意爱护及及时时收到指定位位置存放。2.在安装材料料时，要注意意安装顺序并并按照使用说说明操作，避避免因操作不不当而出现烧烧坏及损坏等等情况发生。因因为好多安装装材料价格都都相对较贵，所所以要注意保保护。3．我们在与分分包商签订合合同时，应该该尽量减少造造价，争取以以较低的价格格签订合同，并并且签订时，尽尽量约定一些些可能会发生生变化的工程程量和争议较较大的部分，比比如说土方开开挖是按照图图纸还是实际际测量，避免免分包商来结结算时，因为为相差量较大大时发生争执执。我认为可可以的话，可可以直接跟分分包商签订一一个总包价，施施工之前就谈谈好做该工程程要多少价。4.公司应该尽尽快回笼公司司的各个工程程的尾款，因因为现在公司司开展的工程程较多，资金金使用量较大大，回笼其它它工程的尾款款可以减少公公司的压力，工工程开工之前前也应该尽快快跟甲方签订订好施工合同同及还款计划划，避免工程程完工时尾款款不好收回，甲甲方要求进场场的发过进场场通知的，在在可以进场地地情况下就应应该按时进场场，避免甲方方因为工期而而进行索赔。5.设计部在设设计图纸时，在在保证质量和和安全的情况况下，设计时时还应该适当当考虑从节约约成本方面加加以考虑，各各种材料能减减少的就减少少一些，如钢钢筋等造价高高的部分，而而且设计时也也应该跟工程程部协调一下下，对于施工工中规格不合合或者不用的的就在设计时时进行修改。6.我们在图纸纸到达时，进进行预算时，按按照规范算出出来的工程量量，在和甲方方投标时，我我认为可以适适当提高工程程量，比如可可以按照我