项目商业定位报告

赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告赤峰伟映·金钰大都会【项目商业定位报告】前言感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载营等主要问题，同时才能关注相应的推广战术等系列问题。本报告也旨在通过“定位”谢谢阅读问题提出我司的商务规划策略与后期经营管理建议。感谢阅读谢谢阅读成功销售顺利经营之目谢谢阅读的。智尊机构重庆智龙房地产经纪有限公司二00七年九月二十三日1赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告目录前言..............................................................................................................................................1精品文档放心下载第一部分项目分析..........................................................................................................................3精品文档放心下载一、项目态势分析（SWOT分析）.....................................................................................................3感谢阅读1、项目优势......................................................................................................................................3谢谢阅读2、项目劣势......................................................................................................................................4感谢阅读3、项目机会......................................................................................................................................4谢谢阅读4、项目威胁......................................................................................................................................5谢谢阅读二、项目SWOT策略.........................................................................................................................6感谢阅读三、分析结论.....................................................................................................................................7谢谢阅读第二部分项目定位..........................................................................................................................8精品文档放心下载一、项目定位思路..............................................................................................................................8谢谢阅读二、项目商业发展定位.......................................................................................................................8精品文档放心下载1、项目发展定位基本原则8感谢阅读2、项目发展定位...............................................................................................................................9谢谢阅读三、项目商业业态定位.....................................................................................................................10精品文档放心下载1、商业业态定位.............................................................................................................................10精品文档放心下载2、商业核心竞争力14感谢阅读3、体验的主题形式16精品文档放心下载四、项目商业功能定位.....................................................................................................................18谢谢阅读五、项目商业业种定位.....................................................................................................................19谢谢阅读六、项目商业消费人群定位..............................................................................................................20精品文档放心下载1、消费人群分析.............................................................................................................................20感谢阅读2、消费人群定位.............................................................................................................................21感谢阅读七、经营客户定位............................................................................................................................22感谢阅读八、投资者定位...............................................................................................................................23谢谢阅读23精品文档放心下载23感谢阅读九、项目风格定位............................................................................................................................24感谢阅读十、项目形象定位............................................................................................................................25精品文档放心下载第三部分项目经营建议.................................................................................................................26谢谢阅读一、商业物业开发利益相关者功能分析............................................................................................26精品文档放心下载二、商业项目后期经营管理作用分析...............................................................................................27感谢阅读三、典型的商业物业经营模式..........................................................................................................28谢谢阅读四、项目商业经营定位.....................................................................................................................29感谢阅读结束语..............................................................................................................................................32谢谢阅读2赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告第一部分项目分析一、项目态势分析（SWOT分析）从项目的SWOT感谢阅读威胁（Threats）四个方面对本项目内、外条件各方面进行综合分析，以期对本项感谢阅读目在后期运作中的风险以及规避风险的手段进行进一步分析。谢谢阅读1、项目优势不可复制的地理位置整个新城区的核心地带谢谢阅读场，地块四面临街，未来的新城商业核心地理位置不可动摇。精品文档放心下载地块利于规划项目地块呈正方形，较为方正平坦，这样对于项目建筑设计与规划来讲难度不高，感谢阅读相对建筑成本也较低。具有易达性及可视性感谢阅读项目来讲具有较好的易达性和可视性。商业价值较高精品文档放心下载感谢阅读价值。商业规模优势本项目总规划体量为16万平方米，其中一期7万平方米，二期9万平方米，目前感谢阅读精品文档放心下载3赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告存较好的发展空间。2、项目劣势1)周边人气不足目前赤峰新城住宅开发总量已达200万平方米以上，总计户数约16000户左右，精品文档放心下载精品文档放心下载边人气非常不足，这将对项目目前的招商带来一定的阻力。感谢阅读2)项目租售矛盾精品文档放心下载一个综合型商业项目而言，分零出售与整体经营上会产生管理与经营上的矛盾。感谢阅读3)商业业态选择面窄感谢阅读感谢阅读中增大项目招商的难度。4)目前商业体量较大精品文档放心下载较为低迷的情况下，项目16万方的商业的支撑点对于项目运作是一种挑战。谢谢阅读3、项目机会1)项目所在区域发展带来的机会赤峰新城区目前是整个赤峰城市的发展重点，新城区基础配套设施建设已相对完谢谢阅读善，投资环境良好，整个区域房地产市场发展迅猛，新城区未来商业前景可观。精品文档放心下载2)城市缺乏有特色的商业项目目前赤峰商业形态较为传统及单一，多数商业项目停留在较为原始的经营模式上，感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载4赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告较为巨大。3)赤峰商业需求众多感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读广阔的空间。4)目标客户群的认同精品文档放心下载精品文档放心下载增强赤峰人对新城区的入驻信心。5)连锁商业的发展随着WTO“跑马精品文档放心下载感谢阅读纷纷将目光投向二三线城市，为本项目的商业发展创造了众多的机会；谢谢阅读4、项目威胁1)消费者意识不成熟精品文档放心下载感谢阅读期运营的重要威胁之一。2)商业资源短缺精品文档放心下载精品文档放心下载难度加大。3)区域内商业项目的竞争5赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告精品文档放心下载精品文档放心下载招商尤其是主力店招商带来一定的负面影响。4)已建成的大型商业的威胁精品文档放心下载谢谢阅读的现有的投资者和经营者造成一定的负面影响。二、项目SWOT策略SWOT策略可以分为感谢阅读扬优势避免威胁）、WO（利用机会弱化劣势）等四大策略，一般而言在项目处于感谢阅读较乐观的情况下采取SO感谢阅读项目处于比较悲观的情况则采取WT策略。ST和WO策略。谢谢阅读感谢阅读项目发展的策略。项目总体SWOT策略：ST策略（利用优势化解威胁）+WO策略（利用机会淡化劣势）感谢阅读利用项目不可复制的地理位置，打造特色化商业项目，从而避免同质化的竞争谢谢阅读威胁，在赤峰市场上树立商业领导者地位及形象；通过合理的规划及调整，满足市场各类商业需求，使项目商业更具个性化；谢谢阅读利用赤峰城市的迅速发展以及项目的发展潜力，在项目建设期即进行主力店招感谢阅读商，提前圈定客户抓住有限的商家资源；精品文档放心下载对整体项目进行合理的租售区域规划，强调通过专业的商业管理避免项目租售感谢阅读6赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告带来的后期经营管理不善问题；通过强有力的后期商业经营管理策略，打消现有商家及投资者的顾虑，引发项精品文档放心下载目的投资热潮。三、分析结论最应张扬的优势：先天的地理优势和项目的规模效应。感谢阅读最应改变的劣势：制定科学、系统、有效的商业运营模式，规避项目租售之谢谢阅读最应把握的机会：有效利用区域的发展潜力，大力制造社会关注点，引起公谢谢阅读众的强烈关注，创造“新闻性”的商业气势。最应正视的挑战：竞争项目的威胁是项目最应该正视的，同时还需要面对如谢谢阅读何解决投资者对本项目定位的认可性、接受度、以及招商难度的问题。谢谢阅读感谢阅读内外因分析，所制定的项目定位才具有竞争性及可操作性。谢谢阅读7赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告第二部分项目定位一、项目定位思路感谢阅读精品文档放心下载商业业态，来不及细加消化,就已置身其中。于是乎,有其形而无其神,名实不符，似精品文档放心下载精品文档放心下载产已进入混乱无序的状态，惨淡经营、难以为继，成为诸多商业地产项目的写照。感谢阅读谢谢阅读商业定位已经成为开发商不可忽略的问题。赤峰伟映“金钰大都会”项目位于赤峰市新城区核心地带，非常适合商业经营；精品文档放心下载精品文档放心下载资者青睐本项目？怎样达到销售和经营的双赢？精品文档放心下载泛商业包容性、有相对唯一性并富于个性的商业定位。感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载奠定基础。二、项目商业发展定位1、项目发展定位基本原则对于本项目的发展定位我们提出以下的观点：规划上符合SHOPPINGMALL一感谢阅读站式多业态综合性商业物业8赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告商业组合上考虑；精品文档放心下载项目主力店招商遵循“精品化、品牌化”原则一期主力店招商遵循“辅助商铺销售、形成经营卖点”原则精品文档放心下载二期商业主力店招商遵循“先招商，后营建”的原则思路经营上要既能保证对项目主要部分绝对的控制权又不把开发风险全部积压在谢谢阅读后期经营收益上，谢谢阅读鲜精品文档放心下载明的商业主题。2、项目发展定位在明确了上述基本原则后，我们不难对本项目的运作提出一系列具体的发展定位：精品文档放心下载为保证项目能真正成为广域性商业物业，必须确定一个与赤峰市其他区域所开精品文档放心下载发的“购物中心类”商业项目形成鲜明差异的主题，这个主题不是单纯商业经谢谢阅读营意义上的主题，它应该有较强的人群包容性和较好的时间持续性并能体现商感谢阅读业的消费特点；明确提出与其他商业物业之间的差别（经营/管理/景观/配套/精品文档放心下载在制定本项目的商业定位时，需要充分考虑项目所处的新城区的现状以及未来谢谢阅读发展的契机，有效的利用本项目所具有的交通便利条件，同时需要跳出区域的精品文档放心下载高度来看待本项目的商业运作；在确定主题的同时，商业形态上应着重突出休闲、娱乐、餐饮等功能，以及文谢谢阅读化、景观等公建功能；需要注意的是项目需要立足于“新城区”区域的角度，感谢阅读站在未来赤峰城市发展的高度上并能与赤峰目前的商业项目或商业形态形成一精品文档放心下载定的互补，有效的留住消费人流；商业主力店以外的次主力店/商业街的打造应该在符合整体商业主题的基础上感谢阅读尽量深化和细化商业主题，在满足项目周边住宅社区商业消费的基础上，需要谢谢阅读一定程度上集合相关业种和相类档次商品的同时加强与主题呼应的景观营造，精品文档放心下载9赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告使项目从商业形象到经营模式至景观效果都一气呵成，使消费者在进入项目后精品文档放心下载有如欣赏一个商业艺术作品，有浑然天成的美感；本项目建成后应该是满足赤峰主城区消费，辐射周边旗县，成为广域性的商业精品文档放心下载项目，并能够成为赤峰市商业发展的新生力量领袖；项目主力店招商运作思路：，感谢阅读二期商业主力店招商与项目的建筑规划同步进行，以招商带动完成商业定位以谢谢阅读及后续营销，有效规避项目的开发风险；，精品文档放心下载并有效区别赤峰市同类商业项目进一步加强投资者和经营者对本项目的信心；精品文档放心下载商业部分树立项目特色，形成鲜明的项目形象；利用主力店和次主力店的号召精品文档放心下载，精品文档放心下载部分商铺的销售为项目持续开发提供资金保障，主力店成功招商的持续经营将精品文档放心下载为企业提供稳定而长期的后续收益。三、项目商业业态定位1、商业业态定位精品文档放心下载谢谢阅读目的商业业态定位考虑为：大型购物中心大型购物中心的特征：由多个商业建筑单体或单个大型商业建筑体组成的商业项目；精品文档放心下载包含一个或一个以上核心商业主力店，由主力店、专卖店、专业店、餐饮店、感谢阅读娱乐店等基本商业业态共同组成；由一家商业管理机构统一进行整体项目的商业管理；10赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告商业功能包括餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、展示功能。精品文档放心下载购物中心的分类：根据购物中心所服务的消费人口数量，界定了购物中心的等级，分成三个等级：感谢阅读大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人；谢谢阅读社区型的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人以上；感谢阅读邻里型的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右；精品文档放心下载精品文档放心下载而使购物中心发展出许多具有特色的商业类型。谢谢阅读认为本项目应该打造为：大型体验式主题购物中心何谓体验式商业？体验（Experience）在字面上的解释是：在自己实际生活中的亲身经验。一般人感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载销售佳绩。感谢阅读精品文档放心下载神享受。精品文档放心下载松精神、愉悦身心的精神需求，它是国外SHOPPINGMALL在国内的一种衍生。感谢阅读是国内传统的目的性购物转变为体验式休闲购物的升级。体验式商业与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，它的特点就是重在体精品文档放心下载精品文档放心下载赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告谢谢阅读精品文档放心下载与消费形式，并不以购物、消费为专门目的。消费者从本项目的商业体验来自于以下两个方面：特色商业的体验谢谢阅读感谢阅读次低，经营状况落后以及大排挡、家常菜馆、低档次娱乐场所的形象。感谢阅读特色商业体验图示：特色餐饮精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读休闲商业精品文档放心下载谢谢阅读乐，彻底放飞自己的心绪，满足消费者心灵的需求。12赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告主题商业精品文档放心下载物如同逛街般轻松，体验多层次的消费文化。建筑物的体验本项目的建筑不应仅仅是冰冷的一座商业房屋而已，而应该赋予其独特的生命力。谢谢阅读感谢阅读消费，由于本项目建筑物为全封闭室内建筑,在项目的内部引入室内步行街的设计感谢阅读理念,应加强小品景观的设计,使得项目不仅仅满足于人们的消费需求还应该提供一谢谢阅读种逛街休闲的体验。精品文档放心下载感谢阅读之一，改变目的性的购物性消费习惯。13赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告2、商业核心竞争力项目的核心精品文档放心下载竞争力在哪里？如何在赤峰市众多的商业地产项目中脱颖而出？感谢阅读带着这个问题，我们对赤峰市场作了相关的调查研究后发现：感谢阅读在目前的赤峰商业市场上，绝大多数综合性商业项目都是以零售为主，主要的精品文档放心下载商业形态多为临街商铺、百货公司、店中店、超市，同质化的竞争日趋明显；精品文档放心下载赤峰商业中心的商业地产项目多为店中店的形式，后期的商业经营管理运作能感谢阅读力较差；随着社会的发展，工作压力的增加，消费者也已逐渐厌倦以零售为主的单一传感谢阅读统商业形式，因为购物已经不是传统意义上的消费模式了，人们的购物活动正谢谢阅读14赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告逐渐变成了一种休闲活动，休闲娱乐内容无疑是对培养客流量是极有帮助的，感谢阅读休闲娱乐因素能使消费者和产品、消费者和零售商之间的关系更加深化。过去谢谢阅读习惯以价格和便利来竞争的商家，现在也纷纷改为通过采用提供娱乐因素作为谢谢阅读手段来吸引消费者了，同时消费者也希望寻求新的商业模式进行自身的消费行精品文档放心下载为；遵循以市场为主导的原则，未来的商业发展必将分裂成为两大方向，一是便利精品文档放心下载感谢阅读乐化”则将使得消费者在商业项目中的停留时间延长，增加更多的商机；精品文档放心下载在通过上述的市场状况分析后，我们不难发现，作为本项目而言，打破固有的商感谢阅读业定位惯例已经势在必行，通过以“娱乐化”为主导，并加强项目后期的商业经感谢阅读谢谢阅读在项目大型体验式主题购物中心的商业业态定位下，娱乐化将是本项目的核心竞精品文档放心下载争力，只有通过加强娱乐商业的设置，尽可能使消费者在项目中停留时间延长，谢谢阅读形成相对于同类商业项目特色化的商业模式；本项目娱乐化商业主要通过在项目内设置主题景观区域、大型室内景观公园、儿感谢阅读童游乐场以及部分娱乐商业（如KTV、特色酒吧等）予以体现。精品文档放心下载在确定以“娱乐化”为本项目的核心竞争力后，我们同时建议：感谢阅读精品文档放心下载注度，双管齐下，有力凸现项目的核心竞争力：娱乐化为主导先进商业形态强化经营管理15赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告根据上图项目核心竞争力的分析，本项目在赤峰市场上将具备以下三项竞争优势：精品文档放心下载时间竞争优势：精品文档放心下载磁铁谢谢阅读感谢阅读未来商业项目获得成功的首要因素；焦点竞争优势：通过打造独特的商业形态或者商业模式形成项目的核心亮点，以感谢阅读未来赤峰城市商业领袖项目地位在全赤峰范围内形成强烈的社会谢谢阅读关注度，引起消费者关注焦点，从而吸引广大消费者的商业消费，精品文档放心下载精品文档放心下载好的基础；管理竞争优势：谢谢阅读在后期经营管理上的重视度，引发本地商业地产市场革命性变革，精品文档放心下载精品文档放心下载理打下基础。3、体验的主题形式我们对本项目的商业业态定位为——大型体验式主题购物中心谢谢阅读我们提出项目的商业核心竞争力——“娱乐化商业主导”谢谢阅读它商业项目形成差异化特色之处。主题形式一：在前期对项目甚至于对项目所在区域及城市的了解中，我们发现：感谢阅读赤峰市缺乏富有本地文化特色的项目16赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告赤峰，是契丹·辽文化和红山文化的发源地，以红山而著称，是大辽国的发祥精品文档放心下载地。赤峰，是中华龙的起源地。精品文档放心下载精品文档放心下载机。深度挖掘“文化”——是本项目的文化内涵。谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感，也能有效地得到本地政府部门的大力支持。主题形式二：对于16万方的大型购物中心而言，仅有一个主题是不够的，项目的主题即需要有感谢阅读提升档次与特色的文化主题，更应该具有吸引人流及留驻人流的“娱乐”性主题。精品文档放心下载感谢阅读具有“吸引性”又具有“娱乐”的本质。谢谢阅读精品文档放心下载的各类建筑也较为缺乏“水”景，故我们的另一主题随即呼之欲出。感谢阅读多元化的“海洋”——即成为本项目的另一主题。谢谢阅读谢谢阅读17赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告“海洋”主题的商业体现较为多元化，可通过项目内部装饰及建筑小品进行体现，感谢阅读感谢阅读的现状。精品文档放心下载余也能体会到其它商业所不能带来的文化体验。四、项目商业功能定位感谢阅读能有五项：休闲娱乐功能零售购物功能餐饮美食功能文化景观功能展示配套功能“商业谢谢阅读骨架”，是支撑项目的核心框架，使得项目的生命力得以延续；五大商业功能的作精品文档放心下载用体现如下：休闲娱乐是项目的靓点功能，在大型主题娱乐商业主力店的带动下，集聚不同精品文档放心下载风格的休闲娱乐项目，引领时尚潮流，将休闲娱乐打造成为项目的焦点，成为谢谢阅读消费者认知本项目商业形象“吸引点”并在最大程度上满足消费者购物餐饮之感谢阅读外的消费需求；餐饮美食是项目的特色体现，在以休闲娱乐为主题的商业形态下，通过汇集各精品文档放心下载式各样的餐饮美食以及本地区的特色餐饮，体现独树一帜的美食特色，延长项谢谢阅读目内消费人流的停留时间，创造更多的商业价值；18赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告零售购物功能是项目的基础功能，在本项目中，主要功能是作为满足区域内的谢谢阅读谢谢阅读展示配套是项目的档次提升，优质的服务配套，时尚的汇演展示，令项目超越谢谢阅读传统商业的概念，体现高档次、多元化的商业经营理念；文化景观是项目的内涵所在，结合赤峰城市的特性以及项目整体的文化景观风感谢阅读格，打造独特的真正表现项目的外在特色和文化氛围，丰富项目的商业性；谢谢阅读五、项目商业业种定位感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读经营首先是商品要有特色。绝精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读特色，以期达到项目“特色化+差异化”的效果，满足独特年龄阶层、不同性别的谢谢阅读感谢阅读境和功能配套上入手，才能达到预期效果。谢谢阅读化景观组成，各商业形态的业种定位如下：休闲娱乐功能感谢阅读特色吧、夜总会等；19赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告零售购物功能精品文档放心下载卖等；餐饮美食功能谢谢阅读精品文档放心下载韩料理等异国餐饮；配套展示功能：银行网点、邮政、通讯专营等；文化景观功能结合项目的整体风格定位设计本地文化和海洋景观相结合文化景精品文档放心下载观，代表本项目主题特色的景观设置；对于商业项目而言，商业业种犹如项目的“血肉”，依附于项目的商业功能上，搭感谢阅读六、项目商业消费人群定位1、消费人群分析精品文档放心下载运作项目的经验结合实地走访赤峰市场情况对消费者定位进行分析。精品文档放心下载目前，二、三线城市地区的消费者具有以下几方面特征：15—25岁消费阶层属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求新事物，感谢阅读新潮流，带有一定消费盲目性。消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、精品文档放心下载小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。25—35岁消费阶层具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读20赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告品。35—45岁消费阶层较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。精品文档放心下载消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、谢谢阅读玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。感谢阅读注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享感谢阅读受。从年龄结构来看,30-45岁的人已逐渐成为城市居民的主体,这个年龄段的群感谢阅读体正是消费的黄金年龄。他们一方面有固定的收入和家庭，另一方面则是他谢谢阅读们的消费观念正在改变，喜欢跟随潮流。从消费能力来看，二、三类城市的消费者整体消费能力呈现“金字塔”型，感谢阅读即高端消费人群（金字塔尖）所占比例较小，中层消费人群所占比例不大，精品文档放心下载大众消费人群是目前整体消费者中比例最大的，消费能力与其他国内大型城精品文档放心下载市的“橄榄型”消费结构差距还较大；2、消费人群定位我们对本项目的商业消费人群的界定如下：广泛目标消费客户群体：不分种族、职业、年龄、性别、收入，这是一个广泛精品文档放心下载的消费群体，是项目的风格、形象的传播间接导体，具有较强的广域性特征，谢谢阅读是项目不可预估的潜在消费群体；主力目标消费客户群体：以20—45岁之间追求流行、讲究时尚，追逐时髦，谢谢阅读谢谢阅读消费力在城市消费群体中属于中等，是整个社会的中坚力量，对于新鲜事物的精品文档放心下载接受和认知程度高，喜好休闲生活，敢于尝试和创新，容易受大众媒介和传播谢谢阅读的引导，是城市时尚潮流化消费的主力群体，消费的观念及行为代表了城市商精品文档放心下载业消费发展的前沿。21赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告作为在赤峰新城区打造这样的一个商业项目而言，我们对于项目的消费群体的精品文档放心下载策略将打破常规商业项目感谢阅读谢谢阅读费市场上的一道亮点，这也是本项目后期商业推广以及整体推广的侧重点！感谢阅读七、经营客户定位主力商家（商品）代表了业态的主要功能和核心能力。一种业态的成立，首先是精品文档放心下载谢谢阅读到业态的形式,看不到业态内在的对主力商品要求的做法是十分危险的。谢谢阅读商业界有一种非常普遍的观点，即什么好卖卖什么，管什么主力不主力。这种观精品文档放心下载点从战术层面和短期看是可行的，即抓住商机，争取最大的经济效益；但从战略谢谢阅读层面和长期看，却是不正确的，没有主力商家就没有经营特色，也就不可能确立谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载如果某类热点商品冲淡和损坏了主力商品构成，那么宁可不为。精品文档放心下载对于本项目的主力商家客户，总体的定位是：根据各个商业形态的主题及定位，感谢阅读入驻的商家客户要求经营档次较高，符合区域的商业定位，具有较强的品牌度和精品文档放心下载精品文档放心下载提供优质的销售服务和售后服务；要求国内具有较强的品牌知名度和美誉度，在精品文档放心下载北方市场上具有“行业领头羊”的地位，足以吸引消费者慕名而来；精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读的口碑；次主力店：外商独资、中外合资或国内著名的连锁企业，品牌知名度高，谢谢阅读感谢阅读者是经营主题零售的客户；22赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告一般商户：本地或区域性的商家客户，品牌知名度高，可以是代理商或精品文档放心下载经销商，主要是经营各类零售商品的客户。八、投资者定位1、投资者特点感谢阅读感谢阅读两类投资客户的特征如下：纯粹投资型仔细考虑商铺地段和未来的商业价值；严格按照自有资金情况核算投资额度；期望获取长期稳定租金收益，投资铺位有升值空间；部分的投资者会有在商业物业投资的经验；大多数投资者会有一定的投资盲从性及跟风性。自营投资型主要根据自己经营的商品特点考虑购买的面积和位置；精品文档放心下载对自己经营能力的评价会左右选取什么样的位置进行投资；谢谢阅读更注重商铺的人流导向和交通易达性；比较看重商业项目的商业定位、商业规划以及后期的经营管理。谢谢阅读2、投资者定位谢谢阅读项目的投资客户定位如下：20万左感谢阅读23赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告右为主体构成，首付20万以上和20万以下的商铺作为辅助商铺；精品文档放心下载项目的投资客户中纯投资型客户和自营型客户的比例为70%︰30%；精品文档放心下载项目投资客户中本地和外地所占的比例为70%︰30%。感谢阅读九、项目风格定位作为商业项目，制定明朗化的商业风格是在项目前期策划中必不可少的一个环节，精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读将项目即定的商业风格融会于其中，使之形成并固定；对于本项目而言，我们将其商业风格定位于：赤峰体验式商业之都感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载势。谢谢阅读精品文档放心下载势有力法宝。同时，结合零售、餐饮、展示、文化等功能，形成自有的商业风格，谢谢阅读24赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告成为区别于其他同类商业项目的显著特征。十、项目形象定位精品文档放心下载的商业形象是：建筑外观独特，色彩华丽、灯光明亮，是赤峰具有标志性建筑的商业项目；感谢阅读全赤峰最好玩的综合性商业场所，集合了当季流行商品，汇集各种风味美食，精品文档放心下载步入项目后，吃、喝、玩、乐应有尽有；感谢阅读经营理念、管理水平等迈入一个暂新的时代，为当地消费者提供了具有现代化精品文档放心下载发展水平商业消费时代；在项目内可以领略到赤峰本地的文化特色，也可以体验到赤峰目前所没有的海谢谢阅读洋景观，娱乐景点随处可见，处处充满了欢乐的气氛；是青少年游玩及外地游谢谢阅读客必到的商业场所；本项目的形象定位是：赤峰市商业名片25赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告第三部分项目经营建议一、商业物业开发利益相关者功能分析商业物业市场具有二级市场的特点：一级市场是开发商直接面对的投资者与经营者；二级市场是商业物业中的最终消费者。其相互关系如图所示。最终消费者销售商品经营者

（服务）出售物业投资者销售物业

出售物业开发商他们各自在项目开发系统的作用与角色分析如下：投资者精品文档放心下载感谢阅读键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。经营者（可能本身就是投资者）谢谢阅读26赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告精品文档放心下载商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短，精品文档放心下载因此，谢谢阅读精品文档放心下载入及相对合理的经营成本。管理者（有时由开发商兼任）精品文档放心下载谢谢阅读管理者的角色，其作用主要表现在：可迅速有效的整合商家资源，实现经营收益；有效降低市场经营风险，提高商业综合盈利能力和市场竞争能力；谢谢阅读带动商业物业保值、增值；有助于维护商业品牌，实现项目的可持续开发。消费者商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。精品文档放心下载开发商精品文档放心下载租金收入获得投资回报。感谢阅读精品文档放心下载利益有机结合起来，才能真正实现商业项目的成功开发。二、商业项目后期经营管理作用分析精品文档放心下载物业项目的开发具有如下的作用。27赤峰伟映·金钰大都会商业项目·商业定位报告强化经营管理，提升物业价值协助投资者经营者规避和降低市场风险有效经营，为投资者获取稳定回报专业化经营，实现经营者盈利商家不断提高市场份额，促进业态稳定成熟的发展丰富商业市场，为消费者提供购物的便利和实惠的商品感谢阅读不断促销活动，吸引足够的人流加强商业氛围形成，引导消费习惯提供舒适环境，满足客户消费需求精品文档放心下载规划的17万平方米的商业体量来说，后期的商业经营模式定位显得尤为重要。谢谢阅读三、典型的商业物业经营模式目前，在商业物业开发中有如下表所示的两种典型的经营方式。谢谢阅读方式一方式二所有权物业全部销售，所有权由投资者所有全部由开发商所有经营权由投资者自主经营，或者独立招商由一个商家统一经营统一招商、分散经营管理权物业管理公司只有最简单的物业管理职能由统一经营商家负责引入专业的商业物业管理公司管理租金收益在开发商与商收益权租金收益全部归投资者所有开发商