“2＋2＋3”模式保障房产投资

Word“2＋2＋3”模式保障房产投资进入2021年以来，伴随着股市持续火爆，部分投资者开始从房市抽身转而进入股市淘金，以期获得更加丰厚的收益。据北京中原三级市场部统计数据显示：2021年1－4月，北京各区域由于地段不同、交通配套不同，房产投资价值也有所不同，因此，各区域投资者售房用于炒股的占比情况有多有少，尤其以亚奥区域最为典型，售房用于炒股的占有比重达到20%左右。

一边是股市的火爆，一边是房产支出成本和租售比不断走高，投资者心存忧虑，股市虽然火爆，但风险极高，有可能一夜暴富，也可能导致一贫如洗。对于房产投资来说，在目前市场情况下，如何种把控风险？投资何种类型房屋保值增值性更强？有哪些投资选择注意事项？北京中原三级市场部研究中心专业人士提出了一套“2＋2＋3”模式，即需把握两大风险、两重选择，遵循三大原则，试图为房产投资者打造一把安全“金钥匙”。

风险一：

租售比超过国际警戒线

所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况；从另外一个角度来看，“租售比”的高低也表明该项目投资回报率的优良程度。从目前北京房地产市场情况来看，“租售比”均超过1比200（从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1比200），并且不同户型、不同面积的租售比之间差距明显。

链家地产相关人士认为，相比投资普通民宅，投资公寓的风险更大，需要更加全面地考虑。

风险二：

投资支出成本不断走高

从北京中原三级市场部对国内八大城市（北京、上孩广州、天津、深圳、重庆、杭州、宁波）在进行二手房交易中交纳税费情况作对比发现，北京在二手房交易过程中税费是处于中等偏上的状态，以一套3年以内、售价100万元、145平米二手商品房为例，有契税、印花税、营业税、个人所得税、土地增值税等，北京税费额占到购房总房价的11%左右。

进入2021年以来，消费者购房支出成本有不断走高之势，一方面，2021年3月18日央行再次加息，这是商贷继2021年10月29日以来的第5次加息，公积金是第四次加息。此次加息再次表明，利率已进入市场化阶段，运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，根据市场变化情况，未来仍有加息的极大可能。这对于贷款购房者来说，需要考虑加息带给自己的支出成本增加。

另一方面，进入2021年以来，关于征收物业税的说法就不绝于耳，虽然现在仍未执行，但未来征收物业税肯定是一个方向，物业税征收势必会增加部分支出成本。未来支出成本增高有着强大预期，而支出成本的走高，也影响到房屋投资回报率，其投资回报稳定性降低。

房屋两重选择

从目前市场来看，由于短期转让税费较高，投资二手房更适宜长期投资。对于长期投资来说，在选择房屋类型和户型面积上要多加考量。

一、宜选二手商品房

对于投资房屋来说，北京中原三级市场部研究中心专业人士建议您选择二手商品房，主要是因为：1、二手商品房楼龄相对短，保值空间大；2、租金价格高，投资回报大；3、办理贷款易，金额也宽裕；4、户型设计好，房屋成色新；5、小区环境优，配套设施齐。

二、户型宜选小面积

对于户型面积的选择，通过上面对房屋租售比的计算不难看出，小面积房屋的租售比要远远低于大面积的租售比。以世纪城二期为例，一居室面积为58平米，租售比为1比209，二居室面积为117平米，租售比为1比320，三居面积为173平米，租售比为1比374。可见，随着面积增大，租售比有增大趋势，相对应的投资回报率有减小的走势。

遵循三大原则

在目前市场情况下，小户型以其总价低、符合众多消费者的承受能力的特点而得到消费者的一致推崇。但北京中原三级市场部研究人士建议消费者的并不是所有的小户型都符合您的居住需求、符合投资者的收益最大化的原则，而是应遵循以下三大原则：

原则一：在商圈内购置小户型

由于商圈内本身巨大的升值潜力以及商圈内经济繁荣、商务氛围浓厚，区域内消费能力强大，为小户型投资价值的实现提供良好的基础。

原则二：房屋交通、配套要齐全

北京城市版图广阔，在其巨大的出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是保证投资收益较高的重要因素。

原则三：户型格局合理，有效使用面积较高

户型格局合理与否，对于出租市场的租金高低有一定影响，但对于自住需求的影响无疑是最大的。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成有局促的感觉，其居住舒适性大大打扣。因此，建议在购买小户型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，且实用性要高。

综上，北京中原三级市场部研究中心专业人士分析认为，目前股市火爆对投资者来说具有强大吸引力，但其风险也极高，需要慎重抉择；而对于投资房产来说，保险系数要远远高于其它类投资产品，虽然目前租售比较高