房地产企业的成本管理制度

Word版本，下载可自由编辑房地产企业的成本管理制度随着房地产市场竞争的加剧，为提升产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的囫囵过程中每一个环节的成本都要举行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应当是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。

立项环节的成本控制

1、新项目立项时必需提交具体的《可行性讨论报告》，《可行性讨论报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其进展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计计划、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

1.成本费用估算和控制目标及措施；

2.投资及效益测算、利润体现支配；

3.税务环境及其影响；

4.资金方案；

5.《竞投计划》；

6.投资风险评估及相应的对策；

7.项目综合评价看法；

规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的挑选应遵从以下原则：

1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；

2）需托付设计院举行的规划设计工作，应实行招标方式，择优确定。

2、总体规划设计计划，应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计计划听证会”审查，获利用后方可进入下一设计阶段。每一阶段都必需要求设计单位出具《设计概算》，并在与上一阶段的概算举行仔细分析、比较的基础上，编制我方的《建筑成本概算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建筑成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、平安性、周密性、经济性等举行会审，提出明确的书面审查看法，并催促设计单位举行修正，避开或削减设计不合理甚至失误所造成的投资损失、铺张。

5、材料设备之品牌／标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。

6、对工程之做法应该结合工程项目的实际状况，对规范、图集的做法举行适当调节，使之越发经济、合理。在设计规划阶段，使这种调节反映到图纸中去。

招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的挑选，必需实行藏匿或邀请招标方式举行。

3、应对投标单位举行资历预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。

4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等举行具体、详细的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力气、以往施工项目和施工管理水平等举行现场考察，提出书面考察看法；对投标状况举行评估，提出书面评估看法。

5、同等条件下，应尽量挑选企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

6、凡一次选购量高于人民币三万元的材料设备、工程造价高于十万元的工程施工必需采纳招投标方式。

7、零星工程应该在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力气、报价等举行挑选。

8、垄断性质的工程项目应尽力举行公关协调，最大程度降低造价。

9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必需符合招标条件，合同条款及内容概念应清楚，不得因工程紧而不签合同就开工。

10、开标后，对回标单位举行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必需密封送达。

11、合同签订必需按规定程序举行，详见附录2：合同审批与签订规定。

12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力气等。

13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能商定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能商定为“某某品牌或同等品牌”。

14、出包工程应严禁擅自转包。

施工过程的成本控制

现场签证

1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对比合同及有关文件规定慎重处理。

2.现场签证审批权限

普通签证2万元以下项目公司工程部、预算部2—5万元除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证5—20万元公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批

2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。

2.2同一单体建造物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含缘由、责任人、后续是否还有签证以及削减费用的应对计划，并报公司批准。

2.3为提升效率，预算部经理、项目经理、公司领导可按照项目详细状况举行授权。

3.现场签证办理

3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人具体列明事发缘由、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内一式五份准时上报。

3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应准时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。

3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的须要性、可行性、经济性举行审核，并将审核看法上报公司。

3.4每月10日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定终于审定价的签证费用预算，甲、乙双方应举行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。

4.现场签证的审批

4.1项目工程部在接到经监理工程师签署处理看法的签证单后，普通工程签证必需有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可生效。对重大的签证须上报公司主管部门，并经得分管副总经理或公司总经理批准。详细按第2条审批权限执行。

4.2承包人看法必需由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司看法必需由现场专业监理工程师和总监签署。

4.3原则上现场签证按量价分别要求举行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发觉量价有重大偏离时，发觉方须立刻向上一级领导报告，上一级领导作出审查看法。

4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署看法的签证单后，普通在5天内予以批复，并反馈予承包人。

4.5现场签证没有实施或未所有实施，监理工程师、工程部现场代表应准时注销或按实重新核定该项签证单，并准时通知造价人员。

4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。

5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应仔细、认真、精确     、合理地对签证签署看法。尤其是要注重对于承包单位为减项的现场签证要准时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将赋予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应利用招标方式择优挑选具有合法资历与有效资质等级