银海成都德丰16万方城市综合体项目规划建议

银海成都德丰16万方城市综合体工程规划建议2021-<#004699'>3-24银海成都德丰工程规划建议谨呈：房地产开发2目的：本工程规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标根本解决问题系统的方法立即解决问题努力追求<#004699'>3工程属性工程属性城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合适宜体量比例？产品组合适宜体量比例？产品组合的各物业开展可行性？产品组合的各物业开展可行性？研究界定研究界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业4城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合适宜体量比例？产品组合适宜体量比例？产品组合的各物业开展可行性？产品组合的各物业开展可行性？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？工程属性工程属性研究界定研究界定5工程所属区域地处成都城南CBD，通达性强绕城高速三环二环城市核心天府大道城南CBD华阳镇8km机场火车北站火车南站市政府九里堤路成绵高速川藏高速武侯祠本工程机场1<#004699'>3.2km本工程天府广场8km本工程火车南站14km本工程武侯祠/锦里4km本工程市政府??区域交通优越。通过天府大道、绕城高速、城市一环、二环、三环等与城区各方位直接相连。??工程邻城市主干道天府大道，是周边郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。??规划中的地铁1号线将拉近工程区域同市中心和火车南北站的距离，增强区域辐射能力。至龙泉洛带地铁1号线航空港至郫县、温江至新都大丰工程分析6工程地块位紧临天府大道，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值高??东面：与天府软件园一期隔天府大道相望，东北面临世纪城??南面：临大源三线道路，新希望商务大厦、安捷伦均在建，中兴大厦即将开售??西面：临未开发商服用地，未来将与川大科技园相邻??北面：临规划中的总部商务区，圣达、中信、通威均已在建世纪城天府软件园天府软件园天府大道中兴新希望商务大厦大源三线圣达中信紫罗兰规划道路世纪城天府软件园一期西藏紫罗兰地块A地块B新希望中冶中石化待出让待出让天府大道天府软件园一期圣达中信通威天合中石油中兴通讯安捷伦新鼎能大源三线天合规划道路新希望大源四线大源四线工程分析地产资料大全7地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好道路情况：道路情况：??天府大道：城市主干道，双向八车道，??大源三线：双向四车道，??大源四线：双向六车道，??规划道路：双向二车道????地铁：地铁：距离科技园站约450米，距离会展中心站约6<#004699'>30米，其中会展中心站是地铁1号线一期工程终点站工程分析地块B地块A世纪城天府软件园一期天府软件园一期新希望商务大厦新希望商务大厦圣达中信天府大道大源四线大源三线规划道路规划道路华阳镇市区站华路元华路站华路元华路天府软件园中和镇世纪城天府软件园天府软件园二期美视国际学校中兴通讯地铁科技园站地铁会展中心站交通动线车道隔离带地铁站天府软件园站华路元华路8工程属性：16万平米的综合体工程〔不兼容住宅〕100m1<#004699'>34米17米16米117米17米100米12<#004699'>3米106米111米1<#004699'>34米地块B地块A规划道路大源三线天府大道十字规划道路天府大道规划道路地块内部图片??净用地面积：<#004699'>31<#004699'>375.<#004699'>35平方米〔约47亩〕??商业金融业用地〔不兼容住宅??限高：A地块不超过1<#004699'>34米，B地块不超过128米，主体建筑不小于40米??建筑密度：<#004699'>30%~40%??绿地率：≥10%??道路级别：天府大道为城市主干道，双向八车道，大源三线为双向四车道，规划道路为双向二车道u附注：地块周边长度为依照图纸比例估算值工程分析地产资料大全9本次研究综合体分析的关键因素研究KPI体系城市分析区域分析产品分析写字楼商业酒店公寓住宅区域开展规律研究区域房地产市场研究房地产市场研究规划及人口研究陆上交通及地铁研究研究界定10城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合适宜体量比例？产品组合适宜体量比例？产品组合的各物业开展可行性？产品组合的各物业开展可行性？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？工程属性工程属性研究界定研究界定地产资料大全11成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都市迈进〞的战略目标川渝经济圈城市??四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山??重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿1长三角城市群2珠三角城市群<#004699'>3京津冀城市群4山东半岛城市群5辽中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峡西岸城市群9湘中城市群10关中城市群11长江中游城市群12哈大齐城市群1<#004699'>3滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部湾城市群17环鄱城市群12<#004699'>34567891011121<#004699'>314151617注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大局部城市尚未形成城市群经济群排名城市研究----城市地位科技、金融、商贸、文化教育制造业、工业、交通枢纽“把成都建设成为中西部地区创业环境最优、人居环境最正确、综合竞争力最强的现代特大中心城市。〞——成都市委十届五次全会确立了我市奋斗的“新三最〞目标省委对成都提出要求：成都要率先在全省实现建设全面小康社会目标、率先实现现代化，带动四川全面开展、带动区域协调开展，把成都建设成为四川的“首善之区〞。成都要站在更高的层次、更高的领域思考开展定位，按照现代化国际大都市的要求规划和建设。12在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，成都处于第三梯队领先地位??第一梯队：上海、北京??第二梯队：广州、深圳??第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉??第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安??第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市各城市GDP和社零位置分布05001000150020002500<#004699'>3000<#004699'>35000200040006000800010000第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队第五梯队贵阳福州成都广州北京GDP社零城市研究----城市坐标地产资料大全1<#004699'>3如成都经济保持2006年的增长态势，预计2021年到达北京现在的水平，201<#004699'>3年到达上海现在的水平，2021年到达广州和深圳现在的水平。2006年成都与一线城市人均GDP比较(元/人)5971048505694506<#004699'>310025171上海北京深圳广州成都2006年成都与一线城市人均消费性支出的比较(元/人)1476214825166281544510<#004699'>302500上海北京深圳广州成都2006年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较50.55%70.01%46.72%57.7<#004699'>3%48.84%0.00%10.00%20.00%<#004699'>30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%上海北京深圳广州成都2006年成都人均GDP增长率1<#004699'>3.7%2006年成都人均消费性支出增长率6.8%2006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9%2006年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较〔万元/人〕上海北京深圳广州成都2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8%资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网城市研究----城市经济14受宏观调控影响，成都房地产市场观望情绪渐浓，将步入市场调整期价格开展阶段危机阶段复苏阶段萧条阶段??短线投资客出现??价格上升速度增快??地价上升速度比楼价上升速度快??走价不走量??市场出现观望情绪??投资者及开始抛售??理性开发商降价??开发商跟随降价出后，市场观望情绪浓厚，销售受到一定影响，9月后交易量呈下滑趋势。主城区商品房成交量从8月份的140万平方米下降到12月的80万平方米。??从价格来看，1—8月，全市商品房成交均价为4071元/平方米，新政出台后，价格下降，11月份，全市商品房成交均价<#004699'>3752元/㎡??进入2021年，住宅降价加速成都城市研究----城市房地产地产资料大全15927政策出台后，多数投资者退出，购房者观望气氛浓厚，成交量大幅下滑一期07.10.01开盘，推出177套，销售90%。新政对销售有很大影响，很多人都在观望。二期共270套，本来预计1月份开盘，但现在市场行情不好，加上万科降价15-<#004699'>30%，我们现在根本开不了盘。赵小姐城南Downtown一期07.11.10开盘，推出255套，主力户型为80-120平米，1号楼售70%，7号楼售90%；新政对销售有很大影响，很多人都在观望；王先生大城际06.12一期开盘，推出1<#004699'>30套，到07.0<#004699'>3售完；07.04二期开盘，到现在仅剩5%，约20套；总体销售率95%；目前927政策对我们的销售还是有很大影响的，很多客户的按揭一直办不下来。在成都成为新特区后，很多深圳、上海的投资者过来投资；方小姐盛南领地一期07.09.01开盘，推出400套，当日售馨；09.10推出200套，至今还剩10余套。927新政对我们楼盘影响很大，08.01.28-08.01.<#004699'>31这近一周只售出了4套，压力很大。曹先生华润·凤凰城07.07开盘，共推出1000套，至今销售率到达90%，其中四次开盘，前三次开盘，推出700套，销售98%；07.10第四次开盘，推出<#004699'>300套，至今还剩85套；现在投资者更为理性，买中海兰庭的客户大多一次性付款。927新政对我们影响很大的，客户信心缺乏，观望气氛浓厚；张小姐、左小姐中海·兰庭07.10开盘，受927政策影响，销售状况不佳，销售率接近<#004699'>30%；我们工程80%的客户是投资者，根本上都是外地在成都做生意的。但由于我们在07年10月开盘，受927政策影响，很多投资者被挤出，销售一直很不理想；张小姐锦西国际07.12.01开盘，推出<#004699'>320套，当日售出180套，之后近两个月仅售出20套，合计200套；927政策出台后，很多购房都在观望；许小姐弘邦·领邸08.01.08开盘，推出450套，至今销售140套，销售率仅为<#004699'>30%；我在开盘前认筹客户40个，但实际购置客户只有20个，其中大局部都是投资者，因为宏观政策被挤出；王先生金林俊景政策对销售情况的影响政策对投资者的影响访谈者工程城市研究----房产政策16从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的信心大大增强，制造业仍是外资进入的重要领域，港资企业开展速度快2007年全市新登记外商投资企业类型<#004699'>30.<#004699'>3<#004699'>3%2.67%67%中外合资企业中外合作企业外商独资企业2007年新增外资企业行业分布22%21.<#004699'>30%15.70%12%6%5.<#004699'>30%18%制造业租赁和商务效劳业房地产信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业科学研究、技术效劳和地质勘察业其他近年来，外商独资企业已成为成都利用外资的主要方式，这说明外资对成都的市场环境、法制环境、商务环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的信心大大增强。呈现出由传统产业为主逐步向高新技术制造业并重开展转变的态势。从事研发、设计、生产、封装、测试等国际水平的微电子、集成电路等先进制造业的外资企业日渐增多??2007年全市新登记外商投资企业<#004699'>300户，平均每??截至2007年11月25日，本市共有外商投资企业2554户，比2006年同期〔2254户〕增长1<#004699'>3.<#004699'>3<#004699'>3％。资料来源：成都商务局2007年成都新增外资企业国别和地区分布<#004699'>34.70%1<#004699'>3%10%8%6%5.<#004699'>30%2<#004699'>3%香港美国台湾新加坡英属维尔京群岛日本其他随着CEPA和入世承诺的进一步兑现，港资进入成都市场加快了步伐，香港成都经济来往将进一步密切城市研究----外资企业地产资料大全17城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业工程属性工程属性研究界定研究界定目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合适宜体量比例？产品组合适宜体量比例？产品组合的各物业开展可行性？产品组合的各物业开展可行性？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？18区域分析中心区开展规律城市层面解构区域城市层面解构区域区域概况区域概况区域交通区域交通区域竞争区域竞争地产资料大全19成都市正由单中心向多中心开展，高新南区处在城市的战略开展方向上，将成为成都市的新中心??成都市城市开展战略是向东向南开展，南部将建立一个新的城市中心ü城东、城西——整体定位为以居住为主的板块属性，重点开展城东，控制向西开展ü城北——大商贸、大物流板快ü城南——规划为城市新中心，定位为行政办公中心、创新研发中心、区域总部基地、现代效劳基地、宜居人文住区老城中心新中心城市层面20高新南区将成为成都市的国际化CBD中心区，吸引世界500强企业、知名企业及各国领事馆的聚集??1997年定位：“现代化城市新区、高新技术产业化基地〞??2004年的定位：“城市副中心〞??2007年的定位“城市新中心，现代化新城区〞，具体目标为：城市建设区面积约<#004699'>35平方公里，其中外环生态保护带约<#004699'>3.8平方公里，规划人口约50-60万人。在总目标之下，又分有建设行政办公中心、创新研发中心、区域总部经济、现代效劳基地以及宜居人文住区，简称“两中心，两基地，一住区〞的五个子目标。站南片区大源组团华阳片区行政文化中心创新研发中心会展中心商务中心区域总部基地金融后援中心配套居住区域领事馆区国际化CBD中心区城市层面CLD.cg<#004699'>地产资料大全21高新南区优势：市府搬入、地铁开通、领事馆区搬入、高端企业进驻。将成为城市精英聚集地。城市层面品牌开发商及大型国际国内知名品牌开发商及大型国际国内知名企业入驻：企业入驻：??中海、华润、和黄、九龙仓、建发、嘉里、雅居乐、洲际酒店、中石油、中石化、中信、中兴、伊藤洋华、欧尚、荷兰GTC、迪卡侬、宜家、苏宁、奥特莱斯、中国移动、联通、网通、华为、NOKIA、上海贝尔、IBM、SAP、NEC〔日电信息系统〕、SONIC、九洲电器、SCS、鼎天软件等人口由行业精英组成人口由行业精英组成??人口素质高：企业高级主管、高级白领、领事馆工作人员等??高收入、对生活品质要求较高产业产业??高新技术产业、IT产业、金融业等为主导产业目前已有目前已有1010多家多家世界世界500500强企业强企业入驻，高新南区入驻，高新南区常住人口约常住人口约2021--<#004699'>30<#004699'>30万，未来会有万，未来会有2021个领事馆进驻个领事馆进驻22区域分析中心区开展规律城市层面解构区域城市层面解构区域区域概况区域概况区域交通区域交通区域竞争区域竞争地产资料大全2<#004699'>3城南主要板块：起步区组团、新园组团、站南组团及大源组团。华阳片区正慢慢融入到南区的规划中天府大道站南组团站南组团——南部新区核心区南部新区核心区占地：15.6平方公里〔2004年启动〕功能：站前交通集散及商业效劳、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园区〔组团内主要分为城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区等几个功能组团〕大源组团大源组团——区域总部基地区域总部基地占地：15平方公里〔2005年启动〕功能：区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区〔片区由三个工业区与一个居住区组成〕新园组团新园组团——航空港外崛起的新区航空港外崛起的新区占地：6.8平方公里〔200<#004699'>3年启动〕功能：高新工业区〔片区由两大工业区与三大居住片区组成〕起步区组团起步区组团——高新区腾飞的根底高新区腾飞的根底占地：6.<#004699'>3<#004699'>3平方公里〔1996年启动〕功能：成熟居住区〔片区由高新区开发最早的工业区及三个居住片区组成〕华阳片区华阳片区占地：27平方公里功能：高新技术产业集中地、生活居住、商贸、教育科研、文化娱乐和旅游等〔华阳区6千亩地划入大源组团，作综合用地〕高新南区目前常住人口约20-<#004699'>30万，其中站南组团拥有17万人口，政府搬迁后，片区居住人口预计可到达70-80万，就业人口到达60多万。区域概况----组团划分南北向宽1公里的绿化带将站南与大源分隔开来，影响了两个片区的融合领事馆区24占地<#004699'>300亩、规划容纳20个领事馆的领事馆区落户南延线，成为继上海、广州后中国的第三个领事馆区????位置位置：南延线的中和场????规模规模：占地<#004699'>300多亩〔约20万平米〕，规划容纳20个领事馆????进驻情况进驻情况：截至2007年4月，已有7个国家在成都设立了领事馆，而且6个都是总领事馆，是除上海和广州外设立外国领事馆最多的城市；并且西班牙、菲律宾、马来西亚等国家都已说明了在成都设立领馆的意向。总领事馆领事馆总领事馆级别巴基斯坦为总领事馆泰国协议新加坡法国韩国德国美国已进驻国家在成都设立的领事馆不断增多，但都呈零星分布状，为了管理方便和吸引更多的国家在蓉设立领事馆，新领事馆区的规划和修建成为必然趋势早在200<#004699'>3年成都市就完成了外国领事馆区的规划，并推荐了2个备选址区：高新西区的羊西线和高新南区的南延线，最终选址权在外方2007年，南延线凭借得天独厚的优势特别是日益显著的国际化趋势最终胜出。规划的领事馆区占地<#004699'>300多亩，建筑群主要以欧式风格为主，形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街，进一步推动城南的国际化进程规划中的领事馆区区域概况----领事馆区地产资料大全25华阳位于双流县内，与大源组团相接，规划为城南综合性次中心，与高新南区接壤局部4000亩划入高新南区??功能定位：成都市区南部的综合性次中心，将开展成城市公共效劳综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区。??人口规划：2021年，华阳的实际居住人口将到达<#004699'>30万人，建设用地<#004699'>3<#004699'>3.4平方公里；2021年，华阳的实际居住人口将到达60万人。??产业规划：华阳镇在环城路一线的骑龙、三江、红瓦、河池、长顺、护国和清河等村规划了10平方公里的城西南产业区，以电子电器、生物制药、电力能源、建筑材料为主。目前2平方公里的产业集中开展区已初具规模。现在已有辉煌集团、川油井下技术公司等5个项目签约有川开集团、晨曦电器、飞宇电器等15家企业入驻，预计建成后产值达21.7亿元。华阳成都市双流县华阳区规划目前未确定，有两个方案待批，即华阳区规划目前未确定，有两个方案待批，即200<#004699'>3200<#004699'>3规规划方案与划方案与20052005年规划方案年规划方案区域概况----华阳区26高新南区开展呈现出五节点的开展特征p高新南区开展启动，主要由起步区组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片区组成；p1996年，起步区组团启动，以高新技术产业园区开展为驱动力，定位为成熟居住区。p新园组团200<#004699'>3年启动，定位为高新工业园区；p站南组团2004年启动，市政府预计2021年正式搬迁于此，将形成新的行政办公中心；200<#004699'>3年高新孵化园启用；p大源组团2005年启动，新的会展中落成；2002年天府软件园拿地，2005年启用；p站南组团的商服用地已根本出让完毕，剩余根本上为住宅用地，且大量品牌开发商入驻，如和记黄埔、中海、九龙仓等；p大源组团出让了少量的商服用地和住宅用地，品牌开发商中信、中兴、中海、华润、建发、嘉里、伊藤洋华堂等进驻p大源组团规划有20万平米的区域商业中心地块将在2021年春节后挂牌出让；p政府预计于2021年四五月份搬迁过来p华阳片区逐渐融入到南区开展中，预计有6000亩土地划入大源组团，综合用地性质时间序列详细情况高新南区启动各组团逐步启动大量土地出让品牌开发商入驻政府搬迁华阳逐渐融入南区20世纪90年代末21世纪初2005-2007重大事件2021p政府规划未来<#004699'>3-4年内将高新南区的土地出让完毕p2021年，地铁1号线一期工程完毕通车，终点站会展中心站距离本工程约6<#004699'>30米地铁通车南区开展目趋成熟2021-区域开展特点地产资料大全27高新南区的开展趋势,大势所驱,市民看好,成为成都市的未来最热点的开展区域成都目前没有真正意义上的甲级写字楼，唯一数的上就是香格里拉，时代广场是次甲级的，高新南区未来开展写字楼应该会以IT行业为主，城南是很有开展潜力的区域。——高纬环球物业管理部助理董事陈旭峰在我们这里购房的人大多是在高新南区工作的人，因为距离比较近，而且随着地铁的开通，交通会非常便利；南区目前相对主城区来看比较冷清，但未来几年内肯定会成为成都的热点开展区域，必经政府马上要搬迁过来了，而且世纪城的开展也是非常不错的。——大城际置业参谋王博区域开展趋势28区域分析中心区开展规律城市层面解构区域城市层面解构区域区域概况区域概况区域交通区域交通区域竞争区域竞争地产资料大全29三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通站站南南组组团团大大源源组组团团新新园园组组团团起起步步区区组组团团绕城高速三环路迎宾大道天府大道站华路元华路武侯大道三横四纵构建完善的区域路网结构：??通过区域内的三横四纵，将成熟居住区〔起步区组团〕、高新工业区〔新园组团〕、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园区〔站南组团〕和区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区〔大源组团〕连接起来，实现区域的融合。机场高速红星路南延线成昆铁路成雅高速三横：三环路、绕城高速、迎宾大道四纵：天府大道、站华路、元华路、红星路南延线区域交通<#004699'>30绕城高速地铁1号线三环路迎宾大道红星路南延线天府大道站华路元华路u三横四纵u机场高速火车南站地铁孵化园站地铁新益州站地铁世纪城站地铁地铁火车南站站至华阳至天府广场、火车北站、大丰6条公交线路、1号地铁线及成昆铁路等形成的交通系统增强了区域的辐射范围机场高速华阳广场府河站地铁科技园站天府立交道路系统u6条公交线路经过工程所在区域，直通华阳、天府广场、大源村等多处。公交系统u1号线贯穿成都南北，大丰-火车北站-天府广场-火车南站-世纪城站-科持园站-华阳广场。1号地铁u成昆铁路到达成都高新区界，最终接到天府大道的世纪城路口，预计将会在此处有站点。成昆铁路区域内快捷的交通体系将工程的辐射范围从高新区扩大到市区、华阳乃至全国。高新区委市政府天府软件园区域交通地产资料大全<#004699'>31绕城高速地铁1号线三环路迎宾大道红星路南延线天府大道站华路元华路成都火车南站高新区委市政府地铁至华阳至机场区域内大型停车场、多个绿地公园等公共设施的设置，将进一步增强区域的吸引力世纪城大型停车系统u世纪城：地面+地下，10000个停车位停车场u新益州公园u体育公园u国防公园u新世纪公园u150亩绿地公园新世纪公园新益州公园国防公园体育公园150亩绿地区域交通<#004699'>32区域分析中心区开展规律城市层面解构区域城市层面解构区域区域概况区域概况区域交通区域交通区域竞争区域竞争地产资料大全<#004699'>3<#004699'>3150-250<#004699'>3005001500-2500CBD规模〔建筑面积：万平米〕第四类第三类第二类第一类分类人均占有量〔人/平米〕主要城市例举级别合肥、长沙、大连等深圳、广州、天津等多伦多、悉尼、上海、北京等纽约、东京、伦敦、巴黎等约0.<#004699'>3地区级不同级别CBD写字楼开发规模CBD内部用地结构：美国大中城市总计住宅公共建筑工业仓储商店办公机构类别22%博物馆、大学、娱乐机构工厂、仓库零售商店、百货店银行、保险公司、专业效劳等，管理机构组成10%40%100%12%16%用地CBD内部用地结构：中国北京155道路总建筑面积1000万平米<#004699'>3<#004699'>3.<#004699'>39公共绿化25%商服、文化、娱乐设施25%公寓50%250公顷办公楼建筑面积比例占地面积类别CBD内部用地结构：中国深圳2.<#004699'>3%17万其它50万8<#004699'>3万<#004699'>300万<#004699'>300万建筑面积总建筑面积750万平米6.7%行政11%商服、文化、娱乐设施40%居住40%商务办公比例类别??活力四射的CBD内应当以办公职能为主，兼顾其它职能开展，因此写字楼建设量应约占到50%；城南CBD内部功能：以办公功能为主兼顾其它职能适度开展<#004699'>34站南与大源组团的土地总供给量为<#004699'>3千多万平米，其中商服用地近<#004699'>30%，约900万平米站南组团站南组团??商服用地：约160万平米，占10%??住宅用地：约480万平米，占<#004699'>30%??已出让商服用地：约120万平米，占8%??已出让住宅用地：约220万平米，占14%大源组团大源组团??土地总供给量：15平方公里??商服用地：约240万平米，占15%??住宅用地：约<#004699'>380万平米，占25%??科研用地：约500万平米，占<#004699'>35%??综合用地：约100万平米，占7%??已出让商服用地：约40万平米，占<#004699'>3%??已出让住宅用地：约110万平米，占7%??已出让科研用地：约100万平米，占7%??已出让综合用地用地：约100万平米，占7%绕城高速武候大道成昆铁路天府大道元华路站华路三环路机场高速政府火车南站住宅用地商服用地土地出让洽谈中市政用地成雅高速区域竞争---土地地产资料大全<#004699'>35综合交易时间、土地价格、土地面积等因素的比较来看，本工程地块具备本钱优势??世纪城：2002年协议出让土地的方式成交，28万元/亩；万元/亩，宗地50亩??中信：2006.11拍卖出让土地，68万元/亩，宗地仅26亩地，68万元/亩，宗地47亩正成620万本工程68万西藏紫罗兰200万蜀都嘉泰900万中国石油200万中海400万华润400万建发1000万嘉里1000万天府70多万世纪城28万东方投资920万天合222万中信68万圣达67万工程周边土地价格(万元/亩)68676822220020092090062070284001000020040060080010001200本项目圣达中信天合中石油西藏紫罗兰东方投资蜀都嘉泰正成天府世纪城中海/华润建发/嘉里u综合交易时间、土地价格、土地面积等因素的比较来看，本工程地块具本工程地块具备本钱优势，市场竞争性较强备本钱优势，市场竞争性较强协议出让土地2005年出让土地宗地面积较小区域竞争---土地<#004699'>36站南已建工程较多空置土地较少。大源有大量土地未出让，待建工程较多。绕城高速武候大道成昆铁路天府大道元华路站华路三环路机场高速火车南站商业写字楼住宅市政配套假日酒店天鹅湖花园洲际大酒店国际会展中心四川广电中心成达酒店铜锣湾时尚天堂天府一期英郡盛南领地根源之味美视国际学校中海华润大源农迁房新世纪公园新益州城市公园行政中心中小学和记黄埔和记黄埔学校已建在建待建天府二期5<#004699'>341267910111<#004699'>31281蜀都大厦东方希望中信通威川大中石化西藏紫罗兰〔酒店〕<#004699'>30所新希望天合中石油鼎能安捷伦天府三期宜必斯酒店〔酒店〕五星级酒店〔酒店〕人居〔住宅〕正成嘉里〔住宅〕建发〔住宅〕伊滕洋华堂规划中的区域商业中心〔20万平米，土地春节后挂牌〕外籍人士居住区2<#004699'>34567891<#004699'>3121110商业写字楼住宅市政配套酒店西蜀廊桥高新孵化园圣达中兴11414151615161718201917181920格兰晴天天府名居泰和佳园天府长城蓝光深长城深长城宜家富森美融城理想九龙仓联通法院川投嘉隆利城南科技广场12<#004699'>34567891<#004699'>312111014151617181912<#004699'>345中航铂仕市中院东方希望省电力公司新华社西南设计院五星级酒店〔酒店〕中国石油恒泽动力特拉克斯新希望大厦成都电力局深长城〔住宅〕兴达成都数字维修中心中海兴业中天盈〔住宅〕仁和〔住宅〕茂业荷兰GTC网通华电华敏国电曙光高新区管委会67891<#004699'>31211101415111617181站南组团的待建工程大源组团的待建工程海关商鼎国际国航世纪中心丰德国际广场首座曼哈顿人居19苏宁汽车城17瑞光成都市一医院变电站21212222成雅高速2<#004699'>32<#004699'>3欧尚迪卡侬20202121区域竞争---房地产地产资料大全<#004699'>37站南组团出让土地主要为住宅，约<#004699'>300万平米大源组团主要为商服用地，约为870万平米777<#004699'>3比例10010011040占地面积(万平米)已出让土地可出让土地1745001596720总建面(万平米)7<#004699'>352515比例100500<#004699'>380240占地面积(万平米)总建面(万平米)大源组团174100462120综合科研住宅商服14比例220占地面积(万平米)已出让土地可出让土地1290总建面(万平米)<#004699'>30比例480占地面积(万平米)总建面(万平米)站南组团660住宅u附注：根据出让土地经济指标，取商服用地R=<#004699'>3，住宅用地R=4.2，科研用地R=1u附注：根据出让土地经济指标，取住宅站南组团的土地已出让大多数，目前的可出让土地主要是住宅用地，约为<#004699'>300万平米大源组团的土地出让量相对较少，商服、科研、住宅等各类属性的土地均有大量剩余，约为870万平米区域竞争---房地产<#004699'>38??华阳镇住宅市场：目前的供给量约为7000-8000万平米??摩尔新世界：2005年营业，华阳唯一的集中商业，营业面积4万多平米，主要是超市和百货。??20万区域商业中心：商业用地性质兼容住宅，未来将会有20万住宅、20万商业供给，形成华阳的新商业中心??极地海洋公园：位于成都双流天府大道南端华阳，总占地600亩，总投资达10个亿，建成后年接待量可达<#004699'>300万人次以上。整个工程涵盖极地动物展示馆、极地动物表演馆、极地科普馆、海兽馆、珊瑚馆、贝壳馆、热带鱼类馆等10大旅游工程。??成都港：位于华阳区客运站附近，占地118亩，是成都市水运航运的指挥中心。成都港主要以休闲旅游客运为主，将成为水上运动休闲的公共场所??华阳客运中心：总面积6.7万平米，二级汽车客运站，集客、货运输于一体的现代化客运中心站华阳区天府大道两旁会聚了7000-8000万平米的住宅，还有大型休闲娱乐设施，如极地海洋公园、成都港等雅居乐花园麓山国际社区成都港极地海洋公园华阳中学河畔新世界蓝山美树宏信南越麓山高尔夫球场蔚蓝卡地亚河滨花园<#004699'>300余亩华阳广场棕榈南岸大城际天府大道地铁广都站育才竹岛远大都市风景盛世名居怡丰新城金鹿国际酒店鸿阁1号城南名著兰桥尚舍左岸花都出水芙蓉黄金海岸御景台凯华美景心怡德盛园南阳锦城金南园明珠怡苑锦官丽城三利白云支森宇花园嘎纳印象原乡别墅摩尔新世纪客运中心商业华阳商业中心市政酒店住宅20万区域商业中心(待建)镇政府区域竞争---房地产地产资料大全<#004699'>39通过土地性质及供给量和供给时间可以判断：近期的住宅竞争及中长期的商务办公竞争非常剧烈2021-2021年2021年~2021-2021年的供给量(单位：万平米)50450500<#004699'>30-40<#004699'>35-4565-85200-21085-95285-<#004699'>3050100200<#004699'>300400500600大源组团站南组团总供给量商业商务住宅未出让土地的未来供给量(单位：万平米)140020<#004699'>301<#004699'>30-190<#004699'>35-50165-240790-850120-140910-9906<#004699'>3005001000150020002500大源组团站南组团总供给量商业商务住宅附注：u商务包括写字楼、公寓及酒店物业u政府方案未来<#004699'>3-4年内完成所有土地的出让u数据来源：依据政府访谈及所提供的土地相关资料估算2005-2007年大辐土地出让高新南区大辐土地高新南区大辐土地出让，其中：出让，其中：u站南片区出让了大量土地得以出让，剩余土地主要是住宅用地；u大源组团出让了少量的商服用地与住宅用地，仍有大量土地待出售????未来两年，区域竞争相比照较剧烈，其中，商业供给量约为未来两年，区域竞争相比照较剧烈，其中，商业供给量约为6565--8585万平万平米，商务米，商务((包括写字楼、公寓及酒店包括写字楼、公寓及酒店))供给量约为供给量约为285285--<#004699'>305<#004699'>305万平米，住宅供给万平米，住宅供给量约为量约为500500万平米，竞争比较剧烈；万平米，竞争比较剧烈；????按照政府的规划〔按照政府的规划〔<#004699'>3<#004699'>3--44年内完成所有土地的出让〕进行预测，未出让土地年内完成所有土地的出让〕进行预测，未出让土地的未来供给市场竞争非常剧烈，其中商业供给量约为的未来供给市场竞争非常剧烈，其中商业供给量约为165165--240240万平米，商务万平米，商务((包括写字楼、公寓及酒店包括写字楼、公寓及酒店))供给量约为供给量约为910910--990990万平米，住宅供给量约为万平米，住宅供给量约为20<#004699'>3020<#004699'>30万平米。万平米。区域竞争---房地产40区域分析中心区开展规律深圳－福田中心区深圳－福田中心区青岛－政务新区青岛－政务新区广州－珠江新城广州－珠江新城案例选择原那么：1.一二线城市2.政府规划引导<#004699'>3.城市新兴商务中心区案例选择原那么：1.一二线城市2.政府规划引导<#004699'>3.城市新兴商务中心区地产资料大全41深圳福田中心区的开展经历了起步期、初步开展期、快速发展期三个阶段之后，即将进入成熟开展期，形成成熟的CBD裙楼商业继续出现，三大各具特色的购物中心两个开始营业，结束了中心区“无物可购〞的时代；纯租赁模式成为市场主流规划期起步期初步开展期住宅酒店1986年1996年2001年2004年供给量快速开展期写字楼商业1986年确定为中心区，之后的十年主要进行标志系统、灯光系统、绿化系统以及地下空间系统的规划一般定位高端，放量也较大，主要分布在中心区的四角公寓由于商务气氛较差，本期面市的一般是中端写字楼，体量不大未出现公寓产品一般是写字楼裙楼商业2家五星级酒店，主要为接待外宾效劳密集开发，有7个高档楼盘推出，价格较高档次和数量均有提高，本期有6个盘面市未出现公寓产品除了裙楼商业，开始出现较大体量的购物广场/公园等独立商业，只租不售开始流行，商业气氛逐渐形成未出现新的酒店住宅开发接近尾声，只有一个盘面市，档次延续中高档高端写字楼集中放量，同时在品质和形象上不断突破。仅05年就有8个盘86万平米写字楼面市，年底两个月更是有超过50万体量上市<#004699'>3个较大体量高端公寓产品推出上市4家高规格五星级酒店，08年将有2家超五星级酒店面市，商务气氛日益浓厚深圳福田中心区起步期初步开展期快速开展期总产值〔亿元〕人均产值〔元〕42福田中心区写字楼产品的价格近年来一直处于快速稳步上升之中，在起步期开展阶段之后的上涨速度高于住宅规划期起步期初步开展期均价〔元/平米〕1986年1996年2001年2004年快速开展期500010000150002000025000<#004699'>30000<#004699'>3500040000住宅2005年写字楼集中放量，供给过剩，而面市的公寓价格较高，故出现倒挂现象写字楼公寓商业天虹购物广场入驻：改变只有裙楼商业的局面，只租不售方式开始流行住宅开发接近尾声深圳福田中心区地产资料大全4<#004699'>3珠江新城的早期开发由于规划失控，形成以住宅为主的大规模开发；0<#004699'>3年政府重新检讨规划，做出重大调整，开始通过土地供给、市政设施建设等措施来拉动区域商务功能的开展时间轴1991年规划期停滞期初步开展期199<#004699'>3年200<#004699'>3年住宅几乎停滞开展仅为社区商业配套，商业开展缓慢酒店2007年2021年供给量快速开展期成熟开展期写字楼商业土地开发、路网等市政设施建设，规划利好带动高档住宅开发大型公共设施建设，住宅开始全面开发，中高档住宅为主，中档次之由于住宅规模减量，开始以高档住宅开发为主随着写字楼的开展，大量中高端新鲜人群进入，住宅开发以中高档为主，小户型公寓亦大力开展住宅走高端路线受规划利好影响，大规模高档写字楼开发热潮开始，高档公寓出现写字楼开展进入高潮期，大量高档写字楼即将落成或拟建写字楼仍然是开展的重点，大量高档公寓出现商业开展依然缓慢，多为社区临街商铺商业开始开展，规划的大型商业工程开始建设一站式购物、高档百货进入，区域级商圈形成开展了假设干五星级酒店大量五星级酒店广州珠江新城19951996199719981999200020012002200<#004699'>3200420052006GDP(亿元)第三产业(亿元)人均GDP〔元/人〕停滞期初步开展期广州市1995-2006年主要经济指标总产值〔亿元〕人均产值〔元〕44珠江新城的房地产价格一直稳步上涨，由于0<#004699'>3年后住宅开发以高档住宅为主，因此住房均价一直居高不下，写字楼价格从快速开展期开始稳步上涨，超过住宅均价均价〔元/平米〕1991年199<#004699'>3年200<#004699'>3年2007年2021年5000100001500020000写字楼住宅价格倒挂：该时期规划调整后商业配套及市政配套起步，高尚居住气氛形成，住宅开展高档楼盘，而写字楼市场处于初级开展阶段，价格低于住宅规划期起步期初步开展期快速开展期成熟开展期政府办公大楼建设，住宅工程减量；办公工程开始建设新的建设高潮开始建设量巨增；住宅供给逐渐减少；办公、公寓工程供应量渐增商业物业大规模开发办公工程开发根底设施及市政配套建设开始启动规划完成进行大规模根底设施建设，改善交通、商务、生活等配套设施大规模住宅开发居住工程开发；土地开发02年9<#004699'>3年0<#004699'>3年规划检讨，将对珠江新城进行集约开发市政根底设施，公共服务设施根本建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；商业工程规模开发重新检讨规划，明确CBD定位商务气氛渐涨07年0<#004699'>3-07年2021年广州珠江新城时间轴地产资料大全45青岛政务新区遵循“住宅—商务—商业〞的开展次序；写字楼在2004年后开始大量面市，商业在2006年后快速开展，形成城市级的高档商圈时间轴1994年规划期起步期初步开展期住宅酒店供给量快速开展期写字楼商业土地开发、路网等市政设施建设，规划利好带动高档住宅开发在政府强势推动下出现5星级酒店大型公共设施建设，住宅开始全面开发，中高档住宅为主，中档次之代表楼盘：畅海园、银都景园、浮山湾花园大型政府企事业单位自建写字楼，市场化写字楼入市，高档为主，但租售状况不理想高尚居住区初步形成，商业设施开始建设，JUSCO等高档超市入驻开展了2家高星级酒店高端客户多已入住，为扩大客户群，中档供给变为主流，小户型带装修公寓开展受建设期租售状况影响，写字楼开发进入低潮，商务公寓出现家乐福等超市进入，超市周边开始开展步行街随着写字楼的开展，大量中高端新鲜人群进入，住宅开发以中高档为主，小户型公寓亦大力开展2004年第三产业GDP超过800亿元，写字楼开展速度加快，高档为主，中档次之开展了假设干三、四星级酒店住宅平稳开展，产品以高档为主2006年第三产业GDP超过1200亿元，写字楼进入大开展时期，高档、中档产品齐头并进海信广场等一站式购物、高档百货进入，城市级商圈形成1996年2000年2002年2006年19951996199719981999200020012002200<#004699'>32004200520060500010000150002000025000<#004699'>30000<#004699'>350004000045000GDP(亿元)第三产业产值(亿元)人均GDP(元/人)青岛政务新区46青岛政务新区的房地产价格受政策因素和整体市场走势影响较大，07年青岛整体住宅市场暴涨，政务新区的住宅整体价格超过了写字楼1994年均价〔元/平米〕1996年2000年2006年时间轴5000100001500020000价格拐点一：2004年，上涨20%原因1：青岛土地招牌挂制度的实施，造成土地价格上升，占房价的50%以上原因2：外来购置力增加，约占购房者比例的20%，导致商品房竣工面积：销价格拐点二：2007年，上涨80%原因1：全国性房价上涨原因2：青岛新户籍制度放宽了进入条件，外来人口增加，商品房的销售面积比竣工面积高出247万平米，供不应求现象严重，推动价格上涨原因<#004699'>3：大型房地产企业进入青岛，开发实力增强，产品品质提高；多数工程委托专业营销商，加价率扩大，拉动价格上涨商业写字楼住宅价格倒挂一：该时期市政配套成熟、商业配套起步，高尚居住气氛形成，住宅开展高档楼盘，而写字楼市场萧条，以商务公寓为主，写字楼价格低于住宅价格倒挂二：该时期住宅开展高档楼盘，在利好形势下价格上涨80%以上，而写字楼市场供大于求，涨幅缺乏10%，再次出现写字楼价格低于住宅规划期起步期初步开展期快速开展期青岛政务新区2004年地产资料大全47中心区开展根本规律中心区开展根本规律1.国内城市的新兴商务区的开展从规划完成到完全成熟，往往要经历起步期〔4~6年〕、初步开展期〔<#004699'>3~6年〕、快速开展期〔4~6年〕、成熟开展期〔5年以上〕四个阶段2.新兴商务区进入快速开展期所需时间的长短与城市的经济开展水平有关；一般地，当第三产业增加值超过400亿元，城市的新兴商务区开展开始起步；当第三产业增加值超过2000亿元，城市的新兴商务区开始进入快速开展期<#004699'>3.新兴商务区的开发一般遵循“住宅—商务—商业〞的顺序，在初步开展期住宅产品消化量大，价格上升较快；在快速开展期，写字楼开始放量，价格快速稳步提升；进入成熟开展期后，商业大规模开展，商业气氛日趋成熟1.国内城市的新兴商务区的开展从规划完成到完全成熟，往往要经历起步期〔4~6年〕、初步开展期〔<#004699'>3~6年〕、快速开展期〔4~6年〕、成熟开展期〔5年以上〕四个阶段2.新兴商务区进入快速开展期所需时间的长短与城市的经济开展水平有关；一般地，当第三产业增加值超过400亿元，城市的新兴商务区开展开始起步；当第三产业增加值超过2000亿元，城市的新兴商务区开始进入快速开展期<#004699'>3.新兴商务区的开发一般遵循“住宅—商务—商业〞的顺序，在初步开展期住宅产品消化量大，价格上升较快；在快速开展期，写字楼开始放量，价格快速稳步提升；进入成熟开展期后，商业大规模开展，商业气氛日趋成熟48城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业工程属性工程属性研究界定研究界定目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合适宜体量比例？产品组合适宜体量比例？产品组合的各物业开展可行性？产品组合的各物业开展可行性？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？地产资料大全49成都拟建7条地铁线，线路总长274.15km，其中一、二号线作为骨干线是最早开工的线路??1号线:南北方向主干线，全长<#004699'>31.6公里，共2<#004699'>3个站，起于大丰站止于华阳广场站。一期：红花堰站至孵化园站，约16公里，15个车站，2005年12月28日开工，2021年7月1日正式通车。二期大丰站至红花堰站，孵化园站至华阳广场站??2号线：东西方向主干线，起于龙泉东站止于石牛站。一期：灌客运站至经干学院站，全长2<#004699'>3公里，20个站??<#004699'>3号线：东北-西南向骨干线，东北起自规划红星车站附近，南止于板桥南站，线路全长为49.28公里，设车站22座。??4号线：东西方向内部填充线，西起温江，东止于西河站，线路全长<#004699'>38.9公里，设车站19座。??5号线：中心城西部南北方向的外部填充线，北起于<#004699'>3号线的驷马桥站，止于江河站，线路全长24.6<#004699'>3km，设车站1<#004699'>3座。??6号线：6号主线是中心城东部南北向的外部填充线，是南北向第二条辅助线，起于5号线的沙湾站，止于四河站，线路全长22.05公里，设车站1<#004699'>3座。6号线支线为东西方向，连接规划行政中心和机场。东起于6号线琉璃场站，西止于双流航空港，线路全长为15.11公里，设车站8座。??7号线：开口向北的U型辅助线，北起生态站，东止于龙潭东站，7号线线路全长41.9<#004699'>3公里，设车站22座。会展中心成都地铁50地铁线的开通使成都市由环线交通开展的空间格局向轨道交通开展的空间格局转变??成都地铁规划2条骨干线，其中地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，是城市最大的客运走廊，效劳于城市新中心，为引导城市向南开展创造了良好的交通条件，地铁的开通将带来以下时机??将解决城市空间集聚与扩散的关系，正确引导城市空间结构重建??改变人们时空观念和出行方式的选择??符合城市向东、向南开展的趋势和方向，有利于进一步优化城市空间布局，拉开城市构架，拉动沿线土地的开发建设华阳片区老城中心一环路二环路三环路成都城北板块以商贸物流效劳为主成都城东板块以老工业为主成都城南板块以高科技产业为主成都城西板块以高档住宅为主地铁1号线天府广场CBD的文化中心区会展中心科技园府河站华阳广都北三环凤凰山友谊村大丰火车北站城市对外最大的陆路交通枢纽城市发展方向地铁2号线成都南站成都市未来的客货枢纽高新南区城市向南开展的第一门户，高新科技产业基地城市发展方向本工程位于地铁1号线南段大源组团片区，是城市未来重点开展区域，位于地铁会展中心站与科技园站之间，其中会展中心站是一号线一期终点站，2021年7月通车，站点周边物业具有极大的升值空间和潜力1号线1期2005-122021-07成都地铁地产资料大全51新中心本工程临近地铁1号线会展中心站，商务气氛浓厚，交通便捷，开展潜力较大??1号线工程北起红花堰站，南至新会展中心站，全长18.5公里，共16个车站??会展中心站位于高新区新会展中心，天府大道西侧绿化带内，呈南北向紧邻地铁OCC〔控制中心〕大楼东面布置，为1号线一期工程的终点站。??车站为地下一层侧式站台车站，总长159.8米，总建面为8621平方米会展中心1号线1期工程目前该区域的“世纪城〞新会展中心是中国西部建筑规模最大，功能配套最完备，设施最先进的多功能会议会展中心该会展中心还带动了酒店、商务办公区、商业、住宅的开展。随着地铁OCC大楼的建成，该区域将成为蓉城重要的商务中心本工程将依托地铁线的开发、会展中心片区快速开展带来的时机以及未来城市南向开展形成的两核格局态势，极大地获得土地价值的提升成都地铁52地铁对沿线物业的影响表达为：区域价值重组、交通的的高效率和变输能力、人群的集中能力??地铁对房地产影响最直接的结果，促进市场格局的重整，还对房地产价值产生影响。??从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的开展和成熟，还会加速片区价值的重组??中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市边缘地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑地铁对房地产的价格影响机理成都地铁地产资料大全5<#004699'>3高速铁路站点对于周边开展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合开展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先开展起来的区域;开发强度很高〔veryhigh)第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达〔包括交通以及换乘时间〕，是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集〔cluster)的相关功能；开发强度较高〔high)第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间〔包括交通以及换乘时间〕，取决于地段状况可以开展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容资料来源：SchützE,1998,StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr(UrbandevelopmentbyHigh-SpeedTraffic)Heft6,地铁的影响54轨道沿线房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对工程的实质性利好先于真正投入使用而提前释放时间序列表现??从城市轨道交通工程规划开始，沿线房地产开发即开始逐渐升温，而随着地铁的建设和运营，其对沿线房地产开发的影响也不断变化，所以轨道交通给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程规划公示在建建成通车正常运营跳跃性增长提前释放建成后加速区域成熟，从单纯利好消息刺激价格上涨，逐渐转变为以复合因素影响工程价格。项目价值轨道交通建设阶段轨道交通对工程的价值提升的时间序列表现地铁的影响地产资料大全55结论56城市研究城市研究综合体研究综合体研究限制条件限制条件客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定地铁研究地铁研究区域研究区域研究物业形态物业形态产品组合产品组合体量比例体量比例布局优化布局优化写字楼、酒店、公寓、商业写字楼、酒店、公寓、商业工程属性工程属性研究界定研究界定目标下的物业形态与产品组合？目标下的物业形态与产品组合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合与区域开展阶段的吻合？产品组合适宜体量比例？产品组合适宜体量比例？产品组合的各物业开展可行性？产品组合的各物业开展可行性？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量比例与经济测算吻合？产品组合体量的布局优化？产品组合体量的布局优化？地产资料大全57综合体研究综合体研究写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓商业商业餐饮餐饮模式分析模式分析经济型酒店经济型酒店产权式酒店产权式酒店产品分析产品分析居住公寓居住公寓商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓58城市综合体开展的五种模式香港太古广场北京华贸中心CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理均衡开展模式均衡开展模式模式五深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号工程的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；住宅核心模式住宅核心模式模式四广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场客户〔产业〕支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善写字楼核心模式写字楼核心模式模式三上海商城〔波特曼酒店〕不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施酒店核心模式酒店核心模式模式二深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理商业核心模式商业核心模式模式一典典型型案案例例特特征征模模式式模式分析地产资料大全59不同类型的物业在综合体中承当的功能??酒店：工程标志性物业，定义工程整体档次??商业：可实现较高利润，承当某种社会职能，可以塑造与其他工程较大的差异，工程的活力核心。??写字楼：价值标杆，可树立工程高端形象。??公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承当的功能来确定工程的功能组合和规模配比。模式分析60各种物业类型之间的相互影响??与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。??例如在确定工程的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。商业商业办公办公酒店酒店公寓公寓§作用§相互关系§提升整体档次的有力手段§标志性〔尤其是对外地和外籍人士〕§实现较高的销售价格§保持物业形象§外向性较强的组成局部§可以塑造与其他项目较大的差异§保证开发企业现金流的来源§满足中长期居住者需求§商业为写字楼、酒店和公寓提供配套§商业可能对公寓带来负面影响§酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施§酒店可以提高项目整体档次§写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户§写字楼可提高商业整体档次§写字楼与酒店可共享大堂§公寓为商业提供客源§公寓可能降低工程整体档次模式分析地产资料大全61开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义一、最大限度的实现各个物业自身的价值。二、防止各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。??首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼工程一般先期入市。??其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。模式分析62影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标??区域属性：??环境资源：??开发目标：售〔回笼资金〕租〔长期持有〕开发目标————人流量大通达性、昭示性强拥有产业资源————拥有自然资源环境资源——旅游区商务中心区商业中心区区域属性公寓酒店写字楼商业主要因素主要因素主导物业的拟合度模式分析地产资料大全6<#004699'>3综合体研究综合体研究写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓商业商业餐饮餐饮模式分析模式分析经济型酒店经济型酒店产权式酒店产权式酒店产品分析产品分析居住公寓居住公寓商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓64开展阶段：成都写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大提升回暖期不少烂尾楼被包装重新面市。且开发品质有所提升，出现智能化写字楼。快速开展期外资大量进入，开发水平提升。出现生态化写字楼。萌芽期以单位自建写字楼为主。1995年前1996-1998年无序开展期出现井喷式发展，但在金融危机后出现大量烂尾楼。1998-2002年200<#004699'>3-至今城市板块竞争地产资料大全65市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象??办公需要??住宅改办公??草创型企业??住宅??无萌芽阶段启动阶段开展阶段成熟阶段??改善环境??住宅立项、商务办公??成长型中小企业??第一代商务公寓??位置??价格??交通??使用本钱动因表现形式产品特征客户特征客户关注点??追求形象??纯商务形象??迅速开展的中小企业、初具规模的企业??纯写字楼开始出现??位置??配套??硬件??商务气氛??需求多样化??客户价值多元??各种类型企业??写字楼与新一代商务公寓并存??地段??效劳??软环境??健康、风景城市板块竞争66成都典型写字楼分布图：CBD、人民南沿线是写字楼最密集区域①商鼎国际②国航·世纪中心③威斯顿联邦广场④力宝大厦⑤汇日央扩国际⑥天一广场⑦川信大厦⑧城市之心⑨时代广场⑩华敏·翰尊华府⑾冠城广场⑿中环广场⒀总府大厦⒁天府绿洲⒂宏达大厦⒃铂金大厦⒄正熙国际⒅建行大厦⒆锦阳商厦⒇香格里拉①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⒆⒇城市板块竞争地产资料大全67开展格局：最初的写字楼从文武路起步，由北向南逐渐开展，重心南移趋势日益明显??1996年，文武路新时代广场的出现标志着成都真正意义上的写字楼诞生。??1996-2000年CBD写字楼形成中高档写字楼聚集区，浆洗街那么以商住性质的写字楼为主。??2001年以后人南延线开始兴起，并逐渐向南部新区延升。??2004年政府提出建设“南部副中心〞的概念，高新南区出现大量写字楼用地供给，未来有望形成新的写字楼聚集区。CBD核心区人南沿线南部新区青羊工业开展区浆洗街★城市板块竞争起步68供给量：写字楼供给量逐年递增，空置率根本控制在<#004699'>30%。至2021年，市场甲级写字楼存量将到达100万m2，至少需要三年才能消化完毕??2000到2001年是成都写字楼的低迷期，供给量与成交量均较少。??2002年写字楼市场开始复苏，之后一直呈现供大于求的局面。成都写字楼历年供给及成交状况〔单位：万平方米〕16.6<#004699'>321.<#004699'>3701020<#004699'>3040506070802000年2001年2002年200<#004699'>3年2004年2005年2006年成交量供给量成都甲级写字楼的存量将在成都甲级写字楼的存量将在20212021年到达年到达100100万平方米，万平方米，未来几年将是成都写字楼的供给顶峰期。——资料来源：戴德梁行在2007年度市场投资研讨会上公布数据城市板块竞争地产资料大全69供给结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供给量大，真正的甲级写字楼数量少目前，城市之心、威斯顿联邦大厦属于比较好的写字楼，但它们都是从烂尾楼改造过来的有很多硬伤。硬件条件差了一些〔如层高不够、窗户不能硬件条件差了一些〔如层高不够、窗户不能开等〕。开等〕。——世邦魏理仕王蔚??甲级写字楼大多处于交通方便、商业气氛浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。??不少写字楼由烂尾楼改造而成，硬件条件存在缺陷天一广场、力宝大厦城市之心、威斯顿联邦写字楼的类型108.<#004699'>38.<#004699'>36001020<#004699'>3040506070纯写字楼酒店式管理的商务写字楼酒店内的写字楼住宅立项，写字楼用途商业物业与写字楼相结合商务酒店产权酒店与商场结合酒店式商务公寓电梯公寓用作商务用途资料来源：尺度2006年统计城市板块竞争70租售方式：租售结合是市场主流，只租不售的物业多由国企、银行等资金雄厚的企业修建，纯销售物业主要集中于城南国航世纪中心、威斯顿联邦、汇日央扩国际川信大厦、中环广场、香格里拉时代广场、力宝大厦、城市之心代表性物业主要集中在城南。依托于地段及开展前景，销售状况好。由国有企业、资金背景雄厚的外资、银行等单位修建的写字楼，对开发商的资金实力要求高。是城市最常见的方式，一般位于城市中心位置。主要集中在CBD区域。开发背景只售不租只租不售租售结合供给方式城市板块竞争地产资料大全71出租率：CBD写字楼出租率高，租金稳定。高新南区的普通写字楼虽然具备价格优势，但交通及配套尚不完善，出租率较低，完全成熟需假以时日85%丰德国际广场80%亚太广场40%汇日央扩国际60%高新国际广场45%城南科技广场95%时代广场90％中银大厦95％冠城广场98％威斯顿联邦95％川信大厦80%城市之心出租率%价格区位??CBD的甲级写字楼出租率高。??位于高新南区的高新国际广场、城南科技广场由于交通及配套尚不完善，主要吸成长型企业。出租率均较低。城市板块竞争72价格梯度：甲级写字楼的价格多超过12000元/m2，9000元/m2以下的楼盘均为综合用地转化而来，取地本钱低。10000-12000元/m2的楼盘断档销售均价70008000900010000600011000120001<#004699'>30001400015000及以上①城市之心②力宝大厦③国航·世纪中心④时代广场⑤商鼎国际⑥拉德芳斯大厦⑦高新国际广场⑧城南科技广场①备注：所有楼盘价格均为在售楼盘最新售价②③④⑤⑥⑦⑧甲级写字楼综合用地转化城市板块竞争地产资料大全7<#004699'>3租金梯度：租金的梯度分布明显，租金峰值出现于CBD的新建写字楼，CBD老写字楼租金多为85元/m2。浆洗街及高新南区的租金在60元以下①城市之心②威斯顿联邦大厦③香格里拉④时代广场⑤开行国际⑥总府大厦⑦天一广场⑧银谷基业⑨丰德国际⑩华敏翰尊华府⑾冠城广场⑿中环广场⒀高新国际广场⒁城南科技广场⒂