xx国际冷链物流产业园建设可行性研究报告

重庆凯尔国际冷链物流产业园西区(一期工程)工程可行性研究报告一、总论 （一）工程简况1、工程名称：重庆凯尔国际冷链物流产业园――西区工程.2、建设单位：重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司.3、建设地点：本工程位于重庆市两江新区核心区——重庆港城工业园A区内，地块编号F03—01—01/05，土地面积64.7亩，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港3公里、郭家沱滚装船码头2公里、鱼嘴果园港大型码头5公里、空港10公里（寸滩至机场快速专用道）、高速公路外环线江北收费站6公里、渝长高速入口500M.此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥地建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网.两江新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，由国务院批复成立地重庆两江新区，它已成为我国第三个国家级开发、开放地重点新区，被商界美誉为“中国第三区”.本工程位于重庆市两江新区核心区，交通网络、区位优势突出，它将给海内外投资者带来了巨大地商机.它具有快速辐射两江新区、江北区、渝北区、南岸区、长寿区、涪陵区等地区以及周边50公里(物流配送)、周边100公里(物流货运和配送)、周边300公里(物流货运)地优势.4、工程批准单位：（1）重庆港城工业园区管理委员会；（2）重庆市江北区经济和信息化委员会，备案工程编号：；（3）重庆市江北区发展和改革委员会，备案编号：；5、建设内容及规模：根据重庆市人民政府《关于加快重庆市农产品冷链物流发展地实施意见》（渝府发［2011］95号）文件精神，重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司着力打造地“重庆凯尔国际冷链物流产业园”工程，定位于港城工业园区A片区，地块编号F03-01-01/05(103D房地证2012字第00387号)，占地面积64.7亩.其规划布局理念是：全新打造低温仓储和配送、食品加工、电子商务、冷冻食品展示批发、销售、冷藏物流链、冷藏食品信息中心；食品企业深加工、分拨、分包、分装及研发基地地冷链物流产业园.建设布局合理、设施先进、功能完善、管理规范、网络化、规范化、系统化地农副产品冷链物流网络体系；形成农副产品、食品加工产品地食品深加工、分包、分拨、分装、食品冷藏、速冻食品、冷链物流配送一条龙服务地冷链物流产业链.“重庆凯尔国际冷链物流产业园”规划：为农副产品种养殖基地、厂家、商家提供电子商务交易中心，汇聚食品冷冻行业地知名供应商、经销商、物流商及种养殖基地、生产商等众多客户商家为终端客户；为种养殖行业、冷链物流行业、食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂餐饮采购、物流配送提供一系列一条龙地配套服务（包括借助重庆云计算基地建设地云计算机技术，为以上各类基地、厂家、商家、物流商等提供农副产品及养殖过程实时监控，物流运输过程实时监控，冷冻冷藏过程时实控制，直至物流配送地全过程控制；确保各类冻品，食品安全）.“重庆凯尔国际冷链物流产业园”布局：产业园布局为两个区域：西区是冷藏交易及冷链物流区(一期工程)；东区是生产加工及配套服务区(二期工程).西区工程――冷藏交易区为冷链物流产业园核心主体.由一幢地上6F和地下-3F，建筑面积48779平方M；和一幢地上11F、地下-1、建筑面积26497平方M；一幢地上5F、建筑面积2235平方M地房屋构成.由此构成:“二区四中心”（即：冷冻仓储区、办公区和交易中心、检验检测中心、农产品云信息中心、冷链物流配送中心）.建筑物一览表及相关参数编号名称层数占地面积m²建筑面积m²1#西区交易中心11F/-1F2410264972#西区冻库6F/-3F6249487793#西区倒班楼5F4822235规划用地面积43143m²净用地面积20010m²总建筑面积77511m²地上面积61503m²其中西区冻库32771m²西区倒班楼2235m²西区交易中心及办公大楼26497m²地下面积16008m²其中西区冻库16008m²一期工程建筑占地面积9141m²工程总建筑密度37.46%工程总容积率3.0工程总绿化率30%冷冻仓储区：总库容量7.2万吨(其中低温库6.6万吨，高温库0.6万吨)，其功能为全市内农副产品种养殖基地，农产品生产加工企业，休闲食品、冷冻、速冻食品生产企业及供应商、经销商提供产品、商品冷冻、冷藏地仓储服务；办公区：建筑面积19497平方M，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供办公场地，研发基地和总部经济用房；交易中心：建筑面积7000平方M，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供产品展示、电子商务、商品零售、批发交易服务；检验检测中心：由国家质检部门入驻，其功能为入园企业和厂家、商家提供原材料、产成品地质量检验检测，农副产品和食品安全进行检测；冷链物流配送中心：其功能为入园企业和商家，大型超市，食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂，餐饮采购，提供原材料配送入园和产品配送到终端市场提供服务；倒班楼：建筑面积2235平方M，可供约500人职工及外地客商生活住宿.农副产品云信息中心：借助重庆云计算基地建设地云计算机技术为园区各类基地厂家、商家、研发中心、总部经济等提供全新地高效、快速、集成化安全可靠地信息服务.西区规划配置了约占地面积8亩地货物周转广场及冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统；对交易实行信息网络化管理，对进出库实行智能化条码管理，IC卡智能提货与结账，以之成为重庆市当前最先进地现代化大型冷库.东区与西区还规划设计有专用通道连接，达到生产、加工、仓储、配送等与冻库地零距离无障碍运输连接，从而，极大地降低泠冻产品从货物生产加工到冷库、冷藏地物流成本.西区工程它以区域独特地信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以冷库冷冻冷藏为核心、以冷冻食品产品展示与批发零售、物流配送为主题，以冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统为辅导、发展与城市生活和生态环境相协调地科技含量高、低碳环保、节能减排地现代化绿色食品地冷链物流产业园.西区工程自身可形成农副产品收购－－农副产品冷冻冷藏――产品展示和交易――冷链物流配送一条龙产业链经济运行模式.创造较大地经济价值和社会效益.6、工程建设周期西区工程建设期分立项、施工、交付、使用四个阶段.2011年1月启动准备工作，2012年5月开始施工建设，建设工期24个月；工程于2014年5月全部竣工验收完毕，2014年6月投入运营使用阶段.7、西区工程投资估算西区工程总投资估算为17600万元.（详见《建设工程投资估算表》）.建设工程投资估算表序号工程规划单位造价金额指标单位（元）（万元）1土地征地费20010㎡728.491457.712土地整治及基础工程20010㎡625.811252.253土建工程77511㎡1118.23元/㎡8667.513.1建筑单位施工费77511㎡33043.2主材费用77511㎡5363.514工程其他费用250.64.1勘察费20010㎡11.594.2设计费77511㎡16元/㎡124.024.3监理费77511㎡6.5元/㎡50.384.4施工图审查费77511㎡0.9元/㎡6.984.5环境影响评价费114.6招投标代理服务费11.634.7工程可研评估费355工程设备设施费4506.255.1制冷设备及设备有关地其他费用35005.2叉车、升降平台、及货架1批1305.3电梯设备及安装工程16台2500004605.4水、电、气设施费416.256建设期财务费用2年742.337流动资金5508不可预见费173.35建设总投资17600（2）资金来源及资本结构：本工程工程总投资17600万元，其资金来源为自有资金及银行借款，其中：1）自有资金9600万元，占工程工程总投资比例为54.54%.2）银行长期借款8000万元，占工程工程总投资比例为45.45%.（二）研究内容及编制依据1、研究内容我院受重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司地委托，对“重庆凯尔国际冷链物流产业园”西区工程进行可行性研究.研究内容包括：工程投资环境分析、工程选址及建设条件、工程措施、工程运作模式及定位、工程设计方案、环境保护与节能、投资估算及资金筹措、财务效益分析、经济效益分析和风险分析等.2、编制依据1）《\o"物流"物流业调整和\o"振兴规划"振兴规划》(国发［2009］8号)；2）《关于促进我国现代物流业发展地意见》；3）《食品安全法》（2009年6月）；4）《农产品冷链物流发展规划》（2010年6月，国家发改委）；5）《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展地若干意见》；6）重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划地实施意见（渝府发［2009］108号）；7）重庆市人民政府办公厅《关于成立重庆市物流建设协调领导小组地通知》(渝办[2010]12号)；8）重庆市发展和改革委员会出台了《关于组织申报2010年和2011年重庆市经贸流通领域储备工程地通知》；9）重庆市人民政府《关于加快重庆市农产品冷链物流发展地实施意见》（渝府发［2011］95号）；10）重庆市统计年鉴（2010年）；11）中国冷链年鉴（2009），航空工业出版社；12）建设工程经济评价方法与参数（第三版）；13）《关于建设工程进行可行性研究地试行管理办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会，1983年2月）；14）《工程建设工程可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）；15）国家颁布地有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等；16）业主提供地其它相关数据.17）重庆市人民政府《关于推进都市工业园（楼宇）建设地意见》（渝府发［2005］20号）；18）重庆市人民政府办公厅《关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见地通知》（渝办发［2007］325号）；19）重庆市江北区人民政府《关于印发重庆市江北区工业经济扶持政策暂行办法地通知》（江北府发［2009］19号）；20）重庆港城工业园区管理委员会《重庆港城工业园区标准厂房（都市工业园）管理办法》（工管委发［2011］4号）.二、工程投资环境分析（一）工程定位该工程位于重庆市两江新区核心区——重庆港城工业园A区内，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港3公里、郭家沱滚装船码头2公里、鱼嘴果园港大型码头5公里，空港10公里（寸滩至机场快速专用道）、高速公路外环线江北收费站6公里，渝长高速入口仅500M.此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥地建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网，具有便利地立体交通和较强地区位优势.近年来，重庆市畜牧生产全面增长、渔业产量显著提高、蔬菜生产供应形势好、水果产量逐年上升，农产品已逐步进入全国市场.同时，随着重庆与国外地经济交往日益频繁，农副产品消费品种余缺地相互调剂日趋增多，肉类、水产、果疏等农副产品，速冻产品等冷链物流地现状呈快速增长之势.但是，由于重庆市冷链物流发展起步较晚，冷链物流基础设施设备严重不足，网络化、规范化、系统化地冷链物流体系尚未形成，冷链物流技术水平相对落后，优势农副产品资源加工不足，畜禽活体运输销售对环境和居民健康构存威胁，与直辖市地地位极不相称.重庆市现有库容500吨以上冻库45座，总库容量17万吨.其中，万吨以上库容地冷库7座，库容量10.6万吨，公共性冷库13座，库容量13万吨，现有冷链运输车170辆，年运输量35万吨.重庆市冷库总体容量小，大型公共性冷库设施缺乏，人均冷藏容量仅6千克，相当于全国平均水平地三分之二，万人冷藏车拥有量0.05辆，仅相当于全国平均水平地三分之一，肉类、蔬菜等优势农副产品冷藏运输率，冷链物流流通率均低于全国平均水平，而腐蚀率却远远高于全国水平.根据重庆市“十二五”物流保障规划，到2015年重庆市冷库总规模达70万吨，人均库容拥有量达到21千克，高温库与低温库比值为0.26：1，全市冷藏车拥有量达到2500辆，万人冷藏车拥有量达到0.8辆以上，果蔬、肉类、水产品冷链物流流通率分别提高20、30、37以上，冷藏运输率分别提高46%、52%、65%，流通环节产品腐蚀率分别降至15%、8.5%、10%以下.国家有关部委也就农副产品冷链物流发展出台了一系列政策措施：国家发改委颁布了《农产品冷链物流发展规划》（发改经贸［2010］1304号）；2011年8月19日，国务院正式出台《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施地意见》（简称“国九条”），具体内容包括：切实减轻物流企业税收负担，加大对物流业地土地政策支持力度，促进物流车辆便利通行，加快物流管理体制改革，鼓励整合物流设施资源，推进物流技术创新和应用，加大对物流业地投入，优先发展农产品物流业，加强组织协调.重庆市政府也高度重视现代物流业地发展，为实现重庆发展现代物流业地总体目标，重庆市政府也将冷链物流作为“十二五”物流保障规划地重要内容，政府针对物流工程下发了《关于印发重庆市促进现代物流业发展政策实施意见地通知》（渝办发（2007）283号）、《关于印发重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划实施意见地通知》和《关于加快重庆市农产品冷链物流地实施意见》（渝府发［2011］95号），要求全市各级各部门要各司其职，把现代物流发展工作落到实处，为现代物流企业发展和重点物流工程建设提供优质服务，形成推进重庆现代物流业发展地合力.一系列政策为加快重庆市农产品冷链物流地发展奠定了良好地基础.而且随着重庆市对外交通基础设施条件地不断改善和城市规划地进一步调整优化，也为冷链物流设施建设及先进冷链物流技术地引进创造了良好条件.西区工程为冷链物流产业园核心主体.由一幢地上6F和地下-3F，建筑面积48779平方M；和一幢地上11F、地下-1、建筑面积26497平方M；一幢地上5F，建筑面积2235平方M地房屋构成.冷链物流工程打造以冻库为核心，以交易中心、农副冷冻产品展示厅、仓储区、配套服务区、办公区、冷链物流配送中心、检验检测中心、农副产品云计算交易中心、农副产品云计算信息中心、总部经济及研发中心为配套地冷链物流园.它是集农副产品收购及分剥分装、冷冻、冷藏，仓储、物流配送、交易以及信息处理地完整地冷链物流产业链.同时，还拟定在本工程正式运营后，发展建设农业产业上游端产业，形成农副产品生产基地地战略合作伙伴，延伸农副产品产业链，形成农副产品种养殖→农副产品收购→农副产品深加工→冷藏、冷冻一物流配送→消费终端市场完整地农副产品生产地产业链，极大地增加农副产品附加值，创造各产业链地利润和税收，减少农副产品各产业链之间地腐损率，提升重庆市食品加工业档次，为农民增收，为国家创税，为企业增效.因此，本工程定位符合重庆市产业发展导向和政策，属于重庆市重点发展建设工程.（二）工程优势图3-1工程基地位置图本工程位置图3-1工程基地位置图本工程位置2、工程周边配套优势：江北区是重庆主城区非常重要地组成部分，在实施“城建推动”战略指导下，江北区城市建设取得了日新月异地进展.工程基地周边港城工业园区、出口加工区、寸滩港保税区、江北嘴CBD、观音桥商圈等功能配套优势突出，仓储物流产业依托重庆寸滩深水港、重庆铁路货运编组站等大型交通运输基础设施而蓬勃发展.该工程周边配套齐备.港城工业园区火车货运站港城工业园区火车货运站公路货运站出口加工区寸滩港保税区江北嘴CBD观音桥商圈工程所在位置3、本工程产业园政策优势根据《\o"物流"物流业调整和\o"振兴规划"振兴规划》(国发[2009]8号)、国家发改委《农产品冷链物流发展规划》、重庆市人民政府《关于加快重庆市农产品冷链物流发展地实施意见》（渝府发[2011]95号）以及重庆市人民政府《关于推进都市工业园（楼宇）建设地意见》（渝府发[2005]20号），本产业园工程属于重庆市重点工程范畴，重庆市人民政府还专门建立了国土、规划、建委、交通、市政、农业主管部门、商贸流通部门、质监部门、市发改委等部门参与地统一协调机制，积极争取国家专项资金投入，拓展融资渠道，加大政策引导；对于冷链物流企业及都市工业园工程不仅在资金上予以扶持，而且还在用电、用水、用气价格执行工业企业(仓储用电、气、水)最低标准，同时还给予建设工程人防费全额免收，配套費全额返还，免征转移登记费、转让手续费、土地契税和交易契税，营业税全额返还，土地增值税金全额返还，企业所得税率15%地优惠政策.因此，该工程具有很好地政策优势；4、本工程产业园后发优势冷链物流和食品工业产业地发展，符合国家和重庆市产业发展政策导向.本工程专业综合冷链物流产业地定位优势显著，该工程以冷链物流、冷冻食品、速冻食品、休闲食品地分装、分拨、包装、物流配送为基础，以区域独特地信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以产品设计、技术研发、总部经济、信息处理、产品展示、物流配送为主题，以强大地信息和市场为依托，发展与城市生活和生态环境相协调地科技含量高、低碳环保、节能减排地现代化绿色冷链物流产业园.同时，本工程在正式运营后，将发展建设农业产业上游端产业，形成农副产品生产基地地战略合作伙伴，延伸农副产品产业链，它将极大地增加农副产品附加值，创造各产业链地利润和税收，减少农副产品各产业链之间地腐损率，保障食品安全，提升重庆市食品加工业档次，为农民增收，为国家创税，为企业增效.预计本工程通过运营三年后达到园区设计规模效应，整个园区总产值预计每年将超过48亿元人民币.因此，该工程具有一定地后发优势.5、规模效应优势：工程建设规模较大，形成一定地规模效应和集聚效应.6、工程组建单位地专业基础优势：工程组建单位基础良好，有食品业及企业物流基础条件.三、工程设计方案（一）设计理念本产业园功能完善，工艺合理，装卸便利，交通流畅，外观新颖，富有重庆市地域特色，具有现代企业形象，能满足业主要求.（二）规划原则1、和谐共生从城市整体性出发，强调规划区与城市空间环境地协调性，规划区内部结构地布局地系统性，构筑整体有效地空间形态.2、相容并蓄融合多样性市场元素，有机组合多样化地楼宇工业，塑造丰富地空间景观，营造多样宜人地场所空间.3、山地文化挖掘山地文化地精粹，与现代文化交融结合，在整体空间构成、建筑造型、景观塑造等诸多方面，着力体现地方文化底韵，提升园区文化质量.4、自然健康以环境地塑造为主题，尊重自然地形条件，注重绿化空间地整体性.强调人、建筑、环境地共存与融合，并注入健康休闲地理念，提升环境质量.5、弹性成长充分考虑现状条件和开发建设地实际情况，注重超前性和长效性，通过具有弹性地整体结构，使工程具有良好地可操作性，以利于起步建设和分期开发.（三）功能布局结合自然地形，重庆凯尔国际冷链物流产业园分为两个区域：东区和西区.东区为生产加工及配套服务区，西区为冷藏交易区.（见《重庆凯尔国际冷链物流产业园——鸟瞰图》）重庆凯尔国际冷链物流产业园——总平面布置图重庆凯尔国际冷链物流产业园——（从南向北）鸟瞰图四、环保（一）工程建设期可能影响环境地因素本工程建设施工过程中可能影响环境地因素主要有废气、废水、固体废弃物、噪声等.1、废气（扬尘）：施工时地废气污染源主要来自场地周围堆放建筑材料和工程废土产生地扬尘，运输过程中建材散落地扬尘，拆除建筑物、清理平整场地产生地扬尘，应严格执行环境保护地有关条例，此外还有施工机械车辆及运输车辆行驶时排放地尾气.2、废水：施工期间地正常排水及雨天产生地径流，将携带大量污染物和悬浮固体，随意排放将对环境造成污染，并构成周围人行及交通地不安因素.3、固体废弃物：施工中排放地固体废物以建筑垃圾为主，伴有少量生活垃圾.建筑垃圾地主要成分是碎砖、废木料、混凝土碎块、废铁料等.4、噪声：施工中采用地大型施工机械设备，主要有推土机、挖掘机、装载机、各种类型打桩机、混凝土搅拌机、振捣棒、移动式吊车、升降机、铲土机、平土机及电锯、夯土机等等，还有运输车辆、拖拉机、卡车等产生地机械振动噪声和行驶噪声.以上环境影响因素主要发生在施工过程中，是暂时地，不会造成长久危害，一段时间后即可消除，因而对整体环境影响不大.（二）建设施工期环境保护防治措施针对施工期间可能影响环境地因素，对环境保护提出如下建议：1、废气（扬尘）防治措施：（1）施工期间土方作业所堆积在现场地土不宜堆积时间过长，在晴天或气候干燥时应适当向填、储土堆和作业区洒水；（2）所有料堆须采取加盖防止粉尘污染地遮盖物；（3）施工临时场地、道路应定期洒水、清扫、冲洗，减少浮尘和汽车行驶扬尘.运输车辆应经过清洗车轮和底盘地泥土后驾离工地，以减少泥土在路面地散落而产生扬尘；（4）减少使用污染排放高地车辆和设备，及时清扫路面，减少扬尘.2、废水（污水）防治措施：（1）在集中施工区域修建污水集中池和沉淀处理池，将施工污水收集起来，经沉淀处理后再排入附近市政污水管网；（2）施工机械废油应采用废油桶收集起来、集中保管，定期送给有能力处理地单位进行回收；（3）在施工人员相对集中地临时生活区里修建化粪池或生活污水处理一体机，把生活污水集中进行处理，去除污水中地部分有机负荷；（4）下雨时将施工原料遮盖，并在施工场地临时建立雨水收集系统将雨水进行简易处理后排放，以免泥水横溢，污染环境.3、固体废弃物防治措施：（1）杜绝焚烧建筑垃圾，不得在施工现场熔融沥青或焚烧油毡、油漆以及其它产生有毒、有害烟尘和恶臭气体地物质.（2）施工现场应设密闭式垃圾站和封闭式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分类存放.（3）生活垃圾应实行袋装化，由专人收集后负责清运.4、噪声防治措施：（1）施工期间选择低噪音设备，采取隔声措施如对施工场地用广告栏封闭，夜间禁止开启打桩机等；（2）合理布线，采取综合性减振、降噪等措施，确保工程内部环境噪音达到《城市区环境噪音标准》（GB3096-93）标准.（3）停车场地地布置充分考虑对周围环境地影响，保证车辆行驶不对周围环境产生噪音影响.（4）禁止居住区内行车鸣号和其它噪声，避免在夜间施工，以免噪声扰民.五、投资估算及资金筹措（一）编制依据本工程投资估算地编制依据主要有：1、工程设计方案；2、类似工程地设备选型及装修标准，3、重庆地区现行地人工、机械、材料价格水平和预算定额及相关文件；4、重庆地区类似工程经济技术指南；5、国家或地区规定地收费标准.（二）编制说明1、本估算包括在正常地设计、施工周期内为完成该工程所需投入地建设费用.2、文中凡未特别注明地货币均为人民币.（三）投资估算建设工程投资估算表序号工程规划单位造价金额指标单位（元）（万元）1土地征地费20010㎡728.491457.712土地整治及基础工程20010㎡625.811252.253土建工程77511㎡1118.23元/㎡8667.513.1建筑单位施工费77511㎡33043.2主材费用77511㎡5363.514工程其他费用250.64.1勘察费20010㎡11.594.2设计费77511㎡16元/㎡124.024.3监理费77511㎡6.5元/㎡50.384.4施工图审查费77511㎡0.9元/㎡6.984.5环境影响评价费114.6招投标代理服务费11.634.7工程可研评估费355工程设备设施费4506.255.1制冷设备及设备有关地其他费用35005.2叉车、升降平台、及货架1批1305.3电梯设备及安装工程16台2500004605.4水、电、气设施费416.256建设期财务费用2年742.337流动资金5508不可预见费173.35建设总投资176001、重庆永健凯尔基业冷藏物流产业园总占地面积43144平方M，一期占地面积20010平方M，每平方M土地出让合同综合单价728.49元，一期工程土地费用：一期占地面积×土地出让单价＝1457.71万元.2、该产业园前期土地整治工程总价2700万元，一期占地面积20010平方M，每平方M土地整治单价625.81万元，一期用土地整治分摊费用：一期占地面积×整治单价＝1252.25万元.3、一期工程承建单位为重庆建工第十一建筑工程有限责任公司、重庆南洋建筑安装工程有限公司.根据申请人与承建单位签订地施工合同，承建单位承包范围为1号、2号、4号楼房基础、主体等按照设计施工图标明地全部工序及辅助材料，合同总价为3304万元；建设工程所涉及到地主要材料则由申请人自己另行购买提供，预计主材费用按照承建单位全权承包报价扣除实际签订地合同总价估算：主材费用＝（1118.23元/平方M*77511平方M）/10000－3304万元＝5363.51万元.4、其他工程费用总要为设计费、监理费等，该工程由信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司重庆分公司设计，按照每平方M16元计收设计费：建筑面积×设计单价＝124.02万元.该工程监理公司为中煤科工集团重庆设计研究院，监理费按照每平方M6.5元计收：建筑面积×监理单价＝50.38万元.5、工程设备主要为冻库制冷设备，该工程采用了投标人中基西南地报价方案，根据投标文件可知，制冷设备总价为3500万元.其他工程设备还有电梯、升降平台、变压器、发电机等，按市场价格估算为1006.25万元.6、建设期财务费用为借款利息，该工程贷款本金为8000万元，银行贷款年利率为6.55％；一期工程预计2014年5月竣工，该笔贷款预计2013年初发放.因此财务费用＝8000*6.55％＋8000*6.55％*5/12=742.33万元.7、该工程地流动资金主要为建设期地管理费、工资及营销费用，建设期2年；建设期现有员工15人，按照每人每年5万元计算，建设期工资＝15×5×2＝150万元；建设期管理费按照2014年收入地10％计提，管理费预计为250万元；建设期营销费用参照2014年营销费计提，建设期营销费用为75×2＝150万元.因此，建设期需要转为固定资产地流动资金为150＋250＋150＝550万元.8、不可预见费按照工程费用地2％计提，即8667.51×2％＝173.35万元.(四)资金筹措资金来源（1）自有资金本工程自有资金8000万元.（2）申请银行贷款重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司充分利用自身地优势和拥有地资源，构建了良好地融资平台.为保证本工程地顺利开展，重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司向商业银行申请贷款8000万元，从而保证本工程地顺利进行.六、财务效益分析（一）财务评价地原则本工程财务评价遵循如下原则：1、可靠性原则基础数据主要参照近期同类建设工程工程及调研工程数据，来源可靠；计算方法和原则依据行业标准，财务测算人员为具有专业背景和资深经验地专业人员.2、稳健性原则工程建设费用地确定考虑到不确定因素，基准收益率取值高于资金成本，计算地财务指标偏于保守、稳健，从而使财务评价结论更可信.3、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主地原则除了计算投资回收期外，根据资金地时间价值原理，采用现金流量分析地方法，计算内部收益率、净现值等动态评价指针，使得工程地财务评价更合理.（二）财务评价地依据1、国家计委、建设部《建设工程经济评价方法与参数（第三版）》；2、《投资工程可行性研究指南》；3、近期已建成地类似工程基础经济评价数据.（三）财务评价主要参数1、基准收益率本工程融资成本为6.55%，为使财务评价指标稳健起见，同时考虑风险补贴等因素，将本工程地基准收益率Ic定为8%.2、工程计算期计算期取22年，其中1～2年为工程建设期，第3年投产，第3～22年为工程经营期，经营期取20年.3、基准点本工程地基准点为计算期地第一年即第1年年初.（四）财务效益分析1、营业收入预测租赁物业管理经营收益租赁物业管理经营收益主要包括冷库、交易中心，倒班楼，办公区，地下停车位租赁经营收益及园区物业管理费.（详见――《租赁物业管理经营预测表》）租赁物业管理经营预测表单位：万元序号工程名称规模㎡2014年40%2015年70%2016年90%2017年95%2018年95%收入收入收入收入收入(万元)(万元)(万元)(万元)(万元)1冻库381061829.093360.954537.285028.825280.262交易市场7000268.80493.92666.79739.03775.983办公用房19497327.55601.87812.53900.55945.584倒班楼223410.7219.7026.6029.4830.965地下停车位21715.6228.7138.7642.9645.106物业管理6682748.1288.41119.36132.29138.907合计2499.904593.576201.326873.127216.78①租赁价格参照周边物流中心地租赁价格取最低数，其中冻库按平均100元/m2/月，交易市场按80元/m2/月，办公用房按35元/m2/月，宿舍按10元/m2/月，车位按每个150元/位/月，物业管理费按1.5元/m2/月计算.②该工程预计2014年5月建成投产后，申请人2014年预计地总收入为2499.9万元，租金价格按照附近同行业价格从低取数，且租金价格按照每年5％地速度增加.冻库、交易市场及办公用房等出租率按照2014年40％、2015年70％、2016年90％、2017年95％预测收入.预计收入地计算方法充分考虑了申请人地建设经营情况，符合物流行业地发展规律.③2019年及以后地租赁收入以2018年地收入为基数按照每年5%递增.2、成本分析经营期内地总成本费用包括工资及福利、修理费、销售费用、管理费用、财务费用、折旧费和摊销费.（1）工资及福利、维修费该工程在建设期员工按照15人计算工资及福利，在工程建设竣工投入运营后预计员工为110人，每人每年按照5万元计算工资及福利，并且每年以5％地增长率增加工资及福利.维修费按照折旧费地5％计提.（2）营销费用营销费用按照营业收入地3％提取.（3）管理费用管理费用按照营业收入地10%综合提取(含冷库运行电费).（4）财务费用财务费用为长期借款利息，长期借款利率为6.55%.本工程贷款预计2013年初发放，然后从2014年开始还款.还款计划为：2014年还款500万元，2015年还款1000万元，2016年还款1000万元，2017年还款1000万元，2018年还款1000万元，2019年还款1500万元；2020年还款2000万元；还款方式为：2014年末还款一次，以后贷款年限每年还款两次，分别为年中和年底各还一次，每次偿还金额为当年应偿还金额地50％.（5）折旧费用及摊销费用按平均年限法折旧，机械设备和房屋预计净残值率10％，机械设备按5年折旧，折旧率为18％；房屋按20年折旧，折旧率为4.5％.土地无形资产摊销按照50年摊销，摊销率为2％.因此，土地摊销费＝1457.71*0.02＝29万元；前5年折旧费＝11636.04*0.045+2906.25*0.18=1047万元，5年以后地折旧费＝11636.04*0.045=524万元.（详见财务报表――《工程成本费用分析表》）工程成本费用分析表单位：万元序号工程贷款期间经营期间20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331外购材料00000000000000000000002工资及福利55057860663766970273777481385389694198810371089114312011261132413903修理费0052525252522626262626262626262626262626264管理费用2504596206877227587968358779219671015106611201176123412961361142915005营销费用751381862062172272392512632762903053203363533703894084294296折旧费00104710471047104710475245245245245245245245245245245245245245245247摊销费0029292929292929292929292929292929292929298利息支出3064754093442782059800000000000009总成本费用00230927782950300230132471244924392532263027322840295330713196332734643609376038989.1其中：固定成本00138215511485142013547576515535535535535535535535535535535535535539.2可变成本00927122714651583165917131798188619792077217922872400251926432774291230563207334510经营成本（1+2+…+5）009271227146515831659171317981886197920772179228724002519264327742912305632073345备注：建设期地管理费、工资、营销费和财务费转入固定资产.3、税收分析（1）营业税金及附加营业税按营业收入地5%计算，城市维护建设税以营业税地7％计算，教育费附件以营业税地3％计算，房产税按照固定资产净值地70％地1.2％缴纳.序号工程贷款期间经营期间20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331经营收入00250045946201687372177578795783548772921196711015510662111961175512343129601360814289150032经营税金001372533413783974174384594825075325595866166476797137487868252.1营业税001252303103443613793984184394614845085335605886176486807147502.2城市维护建设税009162224252728293132343637394143454850532.3教育费附加0047910111112131314151516171819192021233房产税00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134（2）所得税所得税按应纳所得税额地25%计算（本可研报告未采用业主提供所得税优惠政策15﹪计算）.4、利润分析本工程利润情况（详见财务报表――《工程损益分析表》.工程损益分析表单位：万元序号工程贷款期间经营期间20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331经营收入0025004594620168737217757879578354877292119671101551066211196117551234312960136081428915003减：经营税金及附加00137253341378397417438459482507532559586616647679713748786825房产税00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134经营成本0092712271465158316591713179818861979207721792287240025192643277429123056320733452息税折旧摊销前利润（EBITDA）001301298042614778502653135587587461766493682671757542792783318756920196701016110699减：折旧0010471047104710471047524524524524524524524524524524524524524524524摊销0029292929292929292929292929292929292929293息税前利润（EBIT）0022519043185370239514760503453225623594062736622698973747778820386499117960810146减：利息支出003064754093442782059800000000000004利润总额00(81)14292776335836724556493653225623594062736622698973747778820386499117960810146减：所得税0003376948409181139123413301406148515681656174718431945205121622279240225365净利润00(81)10922082251927543417370239914217445547054967524255305834615264876838720676095、盈利能力分析该工程财务净现值FNPV=17776万元>0，投资回收期PT＝7.11年，该工程地财务内部收益率IRR=20.59％.几项数据表示工程地盈利能力强，从财务角度看本工程是可行地.（五）财务评价结论综合以上财务数据分析，该工程是可行地.七、社会经济效益分析该工程建成后将创造较高园区产值，能提高区域经济总量，节约土地资源，缓解重庆市工业用地紧张地问题；实现我国冷冻食品企业与冷链物流企业地有效链接；加快冷链物流技术规范、标准体系地建设；带动相关产业发展，促进区域经济快速发展；增加政府地税收、解决数以2000人以上地劳动就业；提高农产品综合收益，增加农民收入；改善居民生活质量、保障食品消费安全；满足消费需求，给当地带来巨大地社会效益和经济效益.（一）创造较高地产值本工程通过园区加工→冷藏→销售→配送农副产品、水产品冷藏冷冻食品等，能提高区域经济综合竞争力.预计该产业园年均实现营业收入48亿元，税收2.4亿.据调查，重庆市曙光都市工业园区及北部新区最新工业楼宇产值情况如下：序号区位建筑面积（万平方M）年产值

亿元）楼宇产值

（万元/平方M）备注1曙光都市工业园区E区·长安都市工业楼宇22452.05位于港城工业园区D区，与寸滩保税港区仅有一桥之隔2北部新区“星系列”产业楼宇1002002.005年内，北部新区将建成1500万平方M产业楼宇，成为重庆市产业楼宇最密集区域3本工程（冷链物流产业园）15.058483.19（二）节约土地资源，缓解重庆市工业用地紧张问题改革开放以来，我国城镇化进程提速，城市数量、规模和城市经济社会建设得到了长足发展.预计未来10年，我国城镇化仍将处于高速发展期.城市发展是动态地、持续地，城市发展必须占用一定地农地，包括耗用部分耕地.不过，守住18亿亩耕地是必须遵循地一条铁律.今后，城市发展用地增量地空间非常有限，盘活存量将成为满足城市发展用地需求地主要配置方式.积极转变建设用地配置方式，节约、集约存量用地，提高存量土地配置效率，可以起到有效保护耕地、支撑城市扩张地双重作用.随着国家土地宏观政策地调整，重庆市地工业用地日益吃紧，楼宇工业模式为缓解用地紧张问题提供了较好地途径.本工程冷库区和加工配套区均采用小高层框架结构，利用有限地土地资源却创造了较高地楼宇产值，有利于节约土地资源，缓解重庆市工业用地紧张地问题.（三）有助于加快一体化冷链物流服务体系建设传统地物流仅仅包括货物地运输与仓储地简单原始服务，目前我国大部分物流企业都停留在这个阶段.然而，目前欧美发达国家地物流服务则已经发展到了供应链管理地阶段，即：“第四方物流”阶段.供应链管理是比传统地储运服务更为高级地物流发展阶段，这是我国向现代冷链物流发展地必由之路.本工程建地设楼宇工业和冷链物流基地，不仅节约了有限地土地资源，创造了较高地楼宇产值，而且该工程建成后将实现我国冷藏产品企业与冷链物流企业地有效链接，加快建设一体化地冷藏、冷链物流服务体系.（四）完善区域产业结构，带动相关产业，促进区域经济发展本工程建设规模大，技术先进，管理理念具有一定地前瞻性；建成后能够有效完善区域产业结构，带动相关产业，促进区域经济发展.据数据显示，截至目前港城工业园区规划建设地楼宇工业园工程18个，已建成面积65万平方M，已引进电子电器、服装设计、机械加工及软件开发等行业企业105户；在建面积50万平方M；拟建85万平方M（共200万平方M），预计建成后将增加销售收入150亿元.本工程建成后能完善并丰富港城工业园区产业结构，对实现区域产业结构地合理化、集约化起到积极地促进作用.并且，港城园区管委会还计划以本园区为依托，规划建设大型、现代化地食品产业园和冷链物流.（五）增加政府税收、促进劳动就业本工程不仅为政府创造税收收入，更重要地是有效解决劳动就业问题.本工程建成后在2～5年时间逐步形成中小企业群体和就业市场，将为社会提供二千多个劳动就业岗位，增加劳动就业机会，成为重庆重要地人才就业基地，对促进社会和谐稳定发展，起到了积极地推进作用.同时可以给政府创造较高地税收收入.综上所述，本工程建成后具有很好地社会效益和经济效益.八、风险分析（一）风险因素分析本工程建设及经营过程中存在地主要风险因素有：市场风险、建设风险、经营管理风险、利率风险等.1、市场风险本工程地市场风险主要有如下几个方面：（1）区域内楼宇工业可能出现相互杀价地恶意竞争风险.（2）区域内现有低温物流工程地市场竞争风险.本工程地主要竞争对手为重庆（茄子溪）万吨冻品交易市场和万戈（盘溪）冻库.这两家冷库特别是重庆（茄子溪）万吨冻品交易市场，已积累大量客户资源，对本工程形成主要竞争.但现规划重庆(茄子溪)万吨冷库和交易市场和万戈(盘溪)市场及冷库2015年搬迁至江津双福和北市驿，本工程区位交通优势更加凸显.因此，该工程市场风险较小.2、建设风险本工程地建设风险主要存在于：（1）建设资金：本工程建设资金需求大，在工程建设过程中，如果资金不及时到位，将可能导致工程建设停滞甚至中断，从而影响工程地顺利建设与投入运营，进而影响建设目标地实现；（2）工程管理：在工程实施中无法有效控制各项开发建设成本费用和建设地进度，将造成投资成本地增加以及工期地延长，增加工程地风险；（3）人工及材料价格波动：如工程开发所涉及地人工费、材料费和设备费等价格地上涨，将引起建造成本地增加，进而影响工程地财务效益.3、经营、管理风险本工程地经营风险主要存在于：工程市场拟引进大型知名企业，若工程招商、市场经营、管理不善，将会影响楼宇工业和冷冻仓储地利用率以及租金收入（销售收入），造成投资无法按预期回笼，甚至出现亏损，影响工程地长期持续运营.4、利率风险本工程地投资估算约为16000万元，其中50%地资金需要通过向银行贷款来获得，因此利率地变动对工程地收益影响较大.利率上升时将会导致融资成本地增大，从而减少了投资者地收益，影响工程地偿债能力.银行贷款利率波动不大，因此，该工程利率风险较小.（二）风险防范措施1、争取政府给予支持发展楼宇工业和冷链物流产业，政府地支持必不可少.政府地支持除制定发展规划、明确发展目标、规划园区之外，还体现政策方面地支持.本工程符合国家对重庆地战略定位.因此，争取政府在政策上予以适当地支持，比如在土地价格、基础配套设施、建设资金贷款、工程审批、用电、税收等方面给予适当地优惠或支持，有利于顺利完成本工程地开发建设，并尽快步入工程地正常经营期，尽早发挥工程地社会效益和经济效益.在这方面重庆市政府已有很好地政策，需努力把优惠政策落实到实处.2、确保招商进度和质量本工程是集资本、技术、市场于一体地工程，目标客户定位于国家级、各省市级龙头企业.（1）注意选择吸引更多更好地、科技含量高地速冻食品、冷冻食品、休闲食品、高科技有机食品、生物医药、电子商务、国际国内大型食品企业区域性总部经济等地中小企业入驻本园区；（2）注意选择吸引高质量低温物流仓储服务地冷冻冷藏企业、冷冻冷藏食品一级代理商、批发商、品牌产业合作组织、各省市名特优产品生产经营企业.（3）在本工程招商过程中，一方面要注重考虑客户资金地安全可靠性，尽快引进高质量客户；同时还应兼顾其在市场开拓、经营管理等方面地综合能力，从而提高工程地成功率，降低工程风险.（4）风险和机遇并存.据了解，现规划重庆(茄子溪)万吨冷库和交易市场和万戈(盘溪)市场及冷库2015年搬迁至江津双福和北市驿.因此，本工程在主城区发展机遇很好.3、加强工程管理中地控制在工程实施过程中要优化设计，采取切实可行地工程技术措施和施工方案，满足功能性地同时要注重工程建设地经济性；在施工管理中，要做好三控制，尽可能地提高工程质量，缩短开发周期，降低工程造价，从而控制投资成本，使工程尽早完成，以降低工程建设风险.4、吸引优秀地管理专业人才本工程地健康快速发展需要专业管理人才；而现代冷藏、冷链物流体系地运转离不开包括贮运保鲜、管理信息化、装备自动化等新技术新工艺地研发应用，更离不开专业人才队伍地有效操控.本工程在建设建立各项基础设施、信息系统地同时，更需要要引进具有职业资质地管理人才，为本工程地良好运转提供坚实地保障.5、加大市场宣传及稳定客户地力度通常客户需要较长地培育期和开发期，因此本工程在建设阶段，尽早开展市场宣传工作，树立工程地品牌形象，吸引并储备客户至关重要；本工程在经营阶段要采取策略一方面稳定现有客户，另一方面积极开拓新地客户.6、提供优越地客户服务现代楼宇工业和冷链物流产业应具备地“4S”精神：service(服务)、speed(速度)、standardization(规范)、superiority(卓越)；而服务永远排在第一位.目前冷库行业地同业竞争也较激烈，在同一收费区间内，其服务能力、功能及服务质量，对吸引与稳定客户非常重要.不断提供有价值地增值服务、多元化服务，是未来行业地发展趋势之一.因此本工程首先通过加强冷库硬件投入，如采用全自动化控制地制冷设备及工艺、利降月台、叉车(进出)卸货、货物进出库实行条码管理等先进技术；同时加强团队内部管理、提高服务范围、服务质量与水平，树立良好地口碑，赢取客户、业主地信任，维持客户、业主地稳定合作，从而最大限度地减少工程地经营风险.通过以上对工程风险地分析，并针对各类风险采取了各类防范措施，但工程在实现过程中具有复杂性、一次性、创新性和独特性等特性