商业地产运营管理部分讲义

商业地产运营管理讲义第一节商业地产运营管理概述一、项目的经营定位二、项目的规划布局设计三、商业地产项目的管理特点第二节商业地产的布局与微观经营主体选择一、微观经营主体的选择1、微观经营主体的构成2、微观经营主体的商业地产的项目和分布3、微观经营主体选择的策略4、微观商业经营主体的选择原则5、微观经营主体选择的管理控制二、租金的制定第三节商业地产的开发和经营管理一、商业地产的开业阶段二、商业地产的运营管理三、商业地产的物业管理第一节商业地产运营管理概述现代商业地产运营管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读业地产项目商业运营的管理能否成功。一、项目的经营定位感谢阅读精品文档放心下载个方面考虑：（1）业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等多功能服感谢阅读务于一体的一站式大型商业地产项目；（2）目标市场定位：满足地区全客层消费者需求；地区或城市感谢阅读新型商业区的标志性企业；（3）主题特色：符合当地人群的经营主题设计；（4谢谢阅读从深圳已经在国内率先成功经营一年多的两家MALL项目铜锣感谢阅读湾广场、中心城市广场可以看出，两家MALL项目在目标市场定位精品文档放心下载MALL7感谢阅读万平米以上，属于中等偏小规模MALL项目，但两家MALL项目的感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载MALL精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读较为高端，如引进日本的西武百货，两家MALL各有所长，都取得感谢阅读了很好的经营绩效。二、项目的规划布局设计1、购物功能为主导谢谢阅读感谢阅读要占商业地产项目60％以上。2、调动人流为核心商业地产项目中等规模面积一般来说要10万平米以上，且一般精品文档放心下载建筑层面多数在3―5精品文档放心下载感谢阅读此带来的商业死角。3、客流、货流、车流分离感谢阅读车的流动巨大，因此应提前合理规划，避免营业后出现混乱。感谢阅读4、配套服务项目互相促进精品文档放心下载感谢阅读依存、相互促进。谢谢阅读建筑设计风格：（1）理想的商业地产项目建筑设计首相要突出商业空间步行化谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载安全舒适的商业环境。（2）商业地产项目的商业活动均是在室内完成，因此，商业空精品文档放心下载间的设计必须通过人工控制，减少恶劣的自然环境对商业活动的影谢谢阅读谢谢阅读活动置之于人性化、自然化、清净化的商业环境。（3）商业地产项目的商业空间公共化。商业地产项目不同于大精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载目一道亮丽的风景线。（4）商业地产项目的主题形象化。商业地产虽然可以容纳众多精品文档放心下载的不同层次、不同业态的经营项目，但他绝不是一个无序的大杂烩，谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载三、商业地产项目的管理特点谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读本质特征体向在顾客消费满足上是否满足全客层一站式购物的需求；精品文档放心下载精品文档放心下载断是否是商业地产项目的判断。统一集中管理和分散经营十一种先进的商业地产项目管理模式。谢谢阅读感谢阅读感谢阅读的方向。新兴商业地产项目的管理这是一群集现代化商业物业管理与现感谢阅读感谢阅读所在地区市场调研、预测、分析研究来统一确定项目的规划、建设、谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载良好的营业环境和购物环境。谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载代生活之城。目前国内市场对商业地产项目的管理方式有以下几种：（1）地产投资商自行设计商业公司管理；（2）专业顾问管理机构参与合作管理；（3）委托物业公司的管理，委托商业顾问公司咨询；（4）主要投资商承租经营。谢谢阅读感谢阅读者提供优质的商业和服务，让消费者满意。COPY谢谢阅读精品文档放心下载第二节商业地产的布局与微观经营主体选择一、微观经营主体的选择商业地产的类型和特点在很大程度上取决于微观经营主体的组感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读占整个可出租面积的比例以及它们在商业地产中的位置。1、微观经营主体的构成精品文档放心下载12）精品文档放心下载3）经营规模精品文档放心下载4）经营范围（食品还是非食品、日用品还精品文档放心下载5）经营商品档次（是高价还精品文档放心下载6）商品本身特点（是否生精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载整个商业地产开发能够获得效益。2、微观经营主体的商业地产的项目和分布感谢阅读感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读的端点，不易集中分布在中间，这样才能达到组织人流的效果。感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载是微观经营主体的布置必须能够加强主力店之间的交流。谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读时间之外继续营业。精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读和分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读50—200精品文档放心下载且有较好的销售额。谢谢阅读示空间面积大，主要位于地下室，要求有比较大的展示空间。谢谢阅读感谢阅读感谢阅读在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载也很高，收取的租金也相对高一些。精品文档放心下载商业地产项目中所占比例很小不超过2感谢阅读金比较低。3、微观经营主体选择的策略谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。精品文档放心下载推介工作，再进一步吸引外地合作项目，如东部沿海开放城市上海、感谢阅读谢谢阅读市场上领先的企业和品牌，在选择当地有特色的商品和服务项目。谢谢阅读谢谢阅读布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。精品文档放心下载在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：（1）核心主力店先行，辅助店随后的原则；（2）零售项目优先，服务项目配套的原则；（3）放水养鱼的原则（4）先做人气，在做生意的原则。4、微观商业经营主体的选择原则经过经营定为、经营品项、服务功能设计、经营规划布局设计、精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载循以下一些原则：（1）要维护商业地产项目的产业经营黄金比例。大多数业内人精品文档放心下载士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个产业经营黄金比谢谢阅读谢谢阅读理好这个经营比例。（2）要维护商业地产的同一主题形象和统一品牌形象。商业地感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读牌形象企业。要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形精品文档放心下载象。（3）商业地产项目的经营主体选择目标要能够在功能和形式上感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读客心情放松的餐饮店可以互补等。（4）商业地产项目经营方式的选择原则。商业地产项目的经营感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读他商户与之合作的信心；三是可以提高非主力店的提成或租金收入。谢谢阅读谢谢阅读商业地产的整体控制力度。（5）微观经营主体选择顺序原则。核心主力店先行，次主力店感谢阅读后行的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。（6）核心主力店选择布局原则。核心主力店的招商对整个商业感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。（7感谢阅读感谢阅读具有较高文化、一书、科技含量的经营单位，对他们给与优惠政策，精品文档放心下载精品文档放心下载例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的谢谢阅读精品文档放心下载品牌形象相吻合。（8）租赁经营采用放水养鱼的原则。因为商业地产项目经营具谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读的原则。（9）统一微观经营主体的“管理”要充分体现和强调对微观经感谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读牌与特色来。（10谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载终为顾客与商户都能够提供便利。感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读形式，更需要精细化管理。当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理，谢谢阅读感谢阅读者想要得数字以及数字数据为顾客与微观经营着主体服务。精品文档放心下载谢谢阅读统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约微观经营主谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读工作，这都需要信息系统的分析支持。此外，在商业地产招商过程中，对于每一个微观商业经营主体，感谢阅读感谢阅读谢谢阅读微观经营主体的选择还应该注意以下两个问题：精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载支付较高租金的普通零售商。谢谢阅读微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读5、微观经营主体选择的管理控制（1）招商人员素质管理。针对赵商人员进行岗前岗位培训；招谢谢阅读商分类分级等管理手段都是有效的方式。（2）招商项目的质量控制。招商并不是越多越好，而是要有符精品文档放心下载合MALL项目的目标市场定位的合作商。（3）招商项目的风险控制。对有意向的合作商经营稳定性要进谢谢阅读精品文档放心下载营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐性风险。（4）招商项目的进度控制。MALL项目筹备阶段招商工作有别谢谢阅读于营业后的调整性招商，要求在有限时间段内完成全部招商项目的谢谢阅读80％以上，MALL感谢阅读合作项目及时在限定时间段内明确合作关系。二、租金的制定租金的制定应该依据商业地产项目的投资计划计算分析单位面谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载件可以分为C谢谢阅读招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定的灵活感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载能够获得比较过的租金。精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读第三节商业地产的开发和经营管理一、商业地产的开业阶段商业地产开业几周之前，就要开始充分利用各种媒体积极宣传，感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载到失望。精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读序进行，可以制定开业时间表，有组织地进行。大型商业地产的开业可能会影响到整个城市甚至这个城市带地谢谢阅读感谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读开放。精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载进行遮挡，并最好表明预期的开业日期。在开业的最初几周，有可能有成千上万的购物者前来参观购物，谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读齐备。谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读开发工作已经完成。在开业阶段还应该做好以下的管理工作：（1）此阶段的宣传推广工作重点是面对广大消费者，要让上全谢谢阅读辐射范围内的大多数人知道MALL项目开业时间，在那里，怎么样谢谢阅读到达，有什么好东西，为什么值得去等问题，达到开门旺市的目的，感谢阅读谢谢阅读深度口碑宣传，带动其他消费人群，迅速成为地区消费热点。感谢阅读（2）落实合作商商品进厂、商品上柜工作，确保开业率达到百精品文档放心下载分之百，保证产生良好的第一印象。（3）做好所有合作商员工、MALL项目员工岗前消防、管理等谢谢阅读培训工作，确保所有在MALL项目工作的员工对MALL项目的全面谢谢阅读了解，做好服务与引导顾客工作。（4）做好开业的组织工作，进行必要的模拟开业预演，防止各感谢阅读种突发性事情发生。（5MALL谢谢阅读项大型促销活动安全顺利进行。（6MALL感谢阅读保障工作。（7）做好开业典礼活动的组织等工作。二、商业地产的运营管理商业地产领先于一般的百货零售业的优势主要体现在其管理上。谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载观经营主体的利润最大化，让开发商和微观经营主体双方都能够获精品文档放心下载益。1、集中化管理谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读的经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载系的基础上制定，最基本的目标是微观经营主体在商业上能够生存，精品文档放心下载感谢阅读引厂进店，要注意维护商业地产的整体形象。2、营销管理精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读体的营业额中抽取。三、商业地产的物业管理这里主要列出大型商业地产项目SHOPPINGMALL的物业管理谢谢阅读内容，主要包括7大内容：1、维护管理（1）清洁维护管理。维持项目基地范围内附属场地干净清洁。谢谢阅读（2）机电维护。包括电路、电气设施维护、机械器具维护、空精品文档放心下载调设备维护、照明设备维护等。（3）环境卫生维护。包括花园景观、率低、道路、水沟、建筑精品文档放心下载外观、内饰、广告灯箱、促销饰品灯的清理与维护。（4）资讯系统的维护。包括报警系统、监控系统、电脑系统、感谢阅读作业系统及收银系统等。2、安全管理（1）保安勤务管理（2）中控室管理（3）消防安全管理（4）一般安全管理（5）危机处理。遇到紧急情况时，应急处理及疏散计划等。精品文档放心下载（6）紧急事故处理。包括停电、交通事故、人员伤亡、火灾、谢谢阅读地震等重大事故造成的财产损失、营业中断等的处理。（7）风险保险。对涉及要保险的风险因素。3、市场管理（1）广告行销。各种有