年湖南某大型购物中心项目财务报告

****（mall）、****商城财务分析报告咨询资质：甲级发证机关：*****咨询协会湖南省*****咨询有限公公司22004年12月第一章总论一、项目名称****(Maall)、****商城二、项目的由来来及背景大型购物中心，这这种被认为21世纪最重要要的复合商业业业态，在中中国经历了它它的实验阶段段后，如今正正在以数量上上的迅速递增增而引发着零零售业的变革革，全国各地地建“摩尔(Malll)”是近年引人人注目的商界界现象。大型型购物中心的的英文名称是是SHOPPPINGMALL，又简称MALL。音译“销品贸”或“摩尔”，是指包括括百货店、大大卖场以及众众多专业连锁锁零售店在内内的超级商业业中心。世界的大型购物物中心最早从从欧美发展而而来，大多分分布在郊区，其其价格普遍低低出城区20％以上；亚亚洲一些国家家根据自己面面积小、人口口多集中在市市区的特点，在在繁华的城市市商业区建立立了大型购物物中心。我国国的大型购物物中心有两个个起源，一是是上世纪90年代中期，和和记黄埔、长长江实业等香香港房地产巨巨头在京沪等等大城市的黄黄金商圈兴建建高档写字楼楼，大多附带带有大面积的的商场裙房，从从而形成了具具有香港特色色的购物中心心，如国贸商商城等。二是是传统的百货货店不断增添添餐饮、娱乐乐等新的功能能，从而形成成大型购物中中心的雏形，如如王府井的新新东安市场等等**SHOPPPINGMALL同样是一个个复合商业业业态，它集多多种功能于一一体，代表着着一种新的、符符合人性需求求的高尚生活活方式，是一一种先进的商商业业态聚合合，代表着未未来生活的发发展方向。根根据MALL设立的条件件，长沙市2003年GDP为928.2亿元，人人均GDP为15000元，2004年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的的人均15000元。可以说说，长沙市己己步入SHOOPPINGGMALLL时代，而**SHOOPPINGGMALLL的建立，必必将引导这一一时代的朝流流。****商城位位于雨花区境境内，与芙蓉蓉区交界。即即人民路以南南、雨花大道道以北、火星星大道以西、二二环线以东。该该处是长沙市市商贸批发市市场的中心，是是长沙市商贸贸市场发展的的重点区域，亦亦是芙蓉区和和雨花区商贸贸发展的战略略重点。在距距该点3公里的区域域内，有长沙沙市常住人口口约30万；这里有京京珠高速与机机场高速的交交汇点，是联联接长沙五大大商圈的核心心区域，长沙沙五条主干道道即人民路、展展览馆路、劳劳动路、八一一路、五一路路的东部交汇汇中心，地处处进出长沙最最快捷的交通通要道。高桥桥附近有较高高的人气和商商业聚合效应应。****商城西邻高高桥大市场，附附近还有三湘湘、南湖、马马王堆、万家家丽等专业批批发市场，它它们可以构成成极好的"扎堆效应"，商业覆盖盖人民路、雨雨花大道、二二环线、火星星大道等。周周边是收入水水平较高的居居民小区。三、项目概况该项目占地地270亩，总投资12亿元，地上上总建筑面积积40万平方米，地地下总建筑面面积15万平方米，其其中，商业面面积30万平方米，由由大型专业市市场、大型超超市、购物中中心等商业业业态构成，并并配套有公寓寓、写字楼、仓仓储25万平方米，停停车位5000个，集购物物、休闲、娱娱乐、餐饮美美食、健身、旅旅游于一体，打造**地区目前规规模最大、功功能配套齐全全的现代化商商业中心。四、项目投资单单位基本情况况本项目由**房房地产开发有有限公司投资资开发。公司司注册资本2000万元，为本本项目开发共共准备了资本本金4.2亿元。五、项目的经济济地理位置选选择1、项目经济位位置****(Maall)、****商城位于芙芙蓉区与雨花花区的交汇地地带，处于长长沙市商贸批批发市场的中中心，是长沙沙市商贸市场场发展的重点点区域，亦是是芙蓉区和雨雨花区商贸发发展的战略重重点。该项目目将受到各级级政府的大力力支持。2、项目地理位位置项目地理位置位位于雨花区境境内，与芙蓉蓉区交界。即即人民路以南南、雨花大道道以北、火星星大道以西、二二环线以东。具具体来说，项项目东邻火星星大道，西邻邻马王堆路，南南临火焰路，北北接路。3、项目周边环环境项目东北面是芙芙蓉区政府所所在地，项目目东面则是规规划待建中的的专业汽车市市场，北面是是在建中的浙浙江服饰博览览中心，西面面则是高桥大大市场，南面面为东风汽车车专卖店及高高桥市场拆迁迁安居房及门门面。4、项目交通环环境项目所在地交通通通达，进出出方便。南有有雨花大道，东东有火星大道道，北有人民民路，西有二二环线。与其其紧邻的马王王堆路年内即即将拉通，火火焰路及路也将随着着项目的展开开而拉通。公公交线路有121、122、103、143、158、301、348、603等8条线路通项项目所在地。5、项目配套设设施与项目配套的设设施包括水、电电、气、通讯讯、绿化带、停停车场、公厕厕等六、项目的主要要经济技术指指标1、规划总用地地面积：18.15公顷2、规划道路总总用地：2.95公顷3、有效总用地地：115.14公顷4、规划总建筑筑面积：55.89万平方米5、其中：（11）商业门面:23.446万平方米（2）公寓:155.24万平方米（3酒店:4.88万平方米（4）写字楼::1.600万平方米6、建筑密度度：40.99%7、容积率：2.9988、绿化率：30..5%第二章*****(Malll)可行性分析析一、**SSHOPPIINGMMALL的含义大型购购物中心，这这种被认为21世纪最重要要的复合商业业业态，在中中国经历了它它的实验阶段段后，如今正正在以数量上上的迅速递增增而引发着零零售业的变革革。大型购物物中心的英文文名称是SHOPPPINGMALL，又简称MALL。音译“销品贸”或“摩尔”，是指包括括百货店、大大卖场以及众众多专业连锁锁零售店在内内的超级商业业中心。它一一是大：占地地面积大、停停车场规模大大、建筑规模模大，营业面面积一般在10万平方米以以上；二是多多：店铺多、功功能多，包括括购物、餐饮饮、休闲、娱娱乐、文化、服服务于一体；；三是经营主主题明确：按按照所处地理理位置、自身身条件、当地地零售商业发发展状况确定定目标市场，并并引入相应零零售商配合其其市场定位。世界的大型购物物中心最早从从欧美发展而而来，大多分分布在郊区，其其价格普遍低低出城区20％以上；亚亚洲一些国家家根据自己面面积小、人口口多集中在市市区的特点，在在繁华的城市市商业区建立立了大型购物物中心。我国国的大型购物物中心有两个个起源，一是是上世纪90年代中期，和和记黄埔、长长江实业等香香港房地产巨巨头在京沪等等大城市的黄黄金商圈兴建建高档写字楼楼，大多附带带有大面积的的商场裙房，从从而形成了具具有香港特色色的购物中心心，如国贸商商城等。二是是传统的百货货店不断增添添餐饮、娱乐乐等新的功能能，从而形成成大型购物中中心的雏形，如如王府井的新新东安市场等等**SHOPPPINGMALL同样是一个个复合商业业业态，它集多多种功能于一一体，代表着着一种新的、符符合人性需求求的高尚生活活方式。其主主要功能是：：购物，营业面积积8－12万平方米，规规模适中。美食城，由多种种地方菜系和和风味小吃、品品牌餐饮连锁锁，与洋快餐餐（麦当劳、肯肯德基）等一一起组成。休闲娱乐城，包包括多功能网网吧、小型电电影院、茶室室、酒吧，小小型书店阅览览室，KTV包厢，迪厅厅，足浴按摩摩及大型公众众休闲绿化广广场等。运动健身馆，包包括小型保龄龄球馆、沙狐狐球、乒乓球球、棋牌麻将将室、健身房房等。配套设施有大型型停车场（地地下）银行、邮邮政、电信、货货物运输、公公厕等。二、为什么选择择摩尔MALL是一种种先进的业态态聚合，代表表着未来生活活的发展方向向。传统单一业态的的步行街、购购物中心、商商场超市已开开始走向衰落落。人们生活水平的的提高，休闲闲时间的增多多，尤其是随随着私家车的的大量增加，人人们追求一种种新的、高尚尚的生活方式式。休闲经济济的比重正在在迅速增加。随着商业网点的的普及，普通通的以购物为为目的业态已已经失去吸引引力。必须以以一种新的理理念，营造一一种新的生活活方式来吸引引投资与消费费。三、**MALLL创立的可行行性1、长沙环线内内的商业广场场、购物中心心、步行街竞竞争激烈，业业态的单一，停停车场所的缺缺乏，人流的的拥挤，导致致其吸引力的的下降。2、根据长沙的的规划，环线线内严格限制制大型购物中中心，而**MALLL正处于环线线外侧，是理理想的构建场场所。另外，各各城市正在建建立大型购物物中心听证会会制度，将大大大减少同业业竞争，在长长沙市未建立立听证会制度度前介入，现现在是想的时时机。3、根据MALLL设立的条件件，长沙市2003年GDP为928.2亿元，人人均GDP为15000元，2004年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的的人均15000元。4、根据长沙市市的商贸发展展战略把长沙沙建成全国商商业中心城市市，并力争在在十到十五年年进入全国十十强，建立MALL符合这一发发展战略。5、高桥的交通通、地理环境境优越，区位位优势明显。**MALLL位于雨花区境境内，与芙蓉蓉区交界。即即人民路以南南、雨花大道道以北、火星星大道以西、二二环线以东。该该处是长沙市市商贸批发市市场的中心，是是长沙市商贸贸市场发展的的重点区域，亦亦是芙蓉区和和雨花区商贸贸发展的战略略重点。在距距该点3公里的区域域内，有长沙沙市常住人口口约50万，约占长长沙市常住人人口的30%。6、高桥附近有有较高的人气气和商业聚合合效应。**ＭＡＬＬ西西邻高桥大市市场，附近还还有三湘、南南湖、马王堆堆、万家丽等等专业批发市市场，它们可可以构成极好好的"扎堆效应"，商业覆盖盖人民路、雨雨花大道、二二环线、火星星大道等。周周边是收入水水平较高的居居民小区包括括：东方新城城、国杰星城城、金利苑、惠惠泽园、新桥桥小区、恒业业雅苑、幸福福人家、水云云间、马王堆堆广告商城、银银力家园、宏宏华花苑、千千禧华城、富富通新城、美美林景园等。７、长沙的人人口密度平均均为每平方公公里１６０人人，而此地人人口密度超过过２００，今今后几年人口口密度将继续续增加。目前前高桥附近每每天的客流量量约５万，随随着这片土地地的开发，其其它项目的建建设，这里的的客流量将会会迅速增加。四、**MALLL的商圈分析析1、商圈的分类类我们们一般按距离离的远近来给给商圈作如下下分类：核心商圈：：核心商圈是是最接近购物物中心并拥有有高密度顾客客群的区域，顾顾客光顾很方方便，核心商商圈顾客一般般占购物中心心的销售额的的55－70％。我们统计计为车行10分钟的路程程。包括远大大路、杨家山山、四方坪、火火车站、五一一路、汽车东东站等地的居居民消费者。次级商圈：：次级商圈是是位于核心商商圈以外的邻邻近区域，顾顾客需花费一一段时间才能能到达，这部部分商圈顾客客应该占购物物中心销售额额的15－25％。这样规定定的：他们是是车行10-30分钟路程的的居民，包括括赤岗冲、东东塘、井湾子子、侯家塘、伍伍家岭、河西西溁湾镇等附附近的居民。边际商商圈：边际商商圈位于次级级商圈的外围围，属于较远远的辐射区域域。他们的辐辐射区域较广广，可以为长长沙周边地区区包括株洲、湘湘潭和长沙周周边的县市居居民。附近公公交车辆比较较多，有通向向整个长沙市市的交通条件件，附近商业业相对比较发发达。2、商圈顾客的的来源**SSHOPPIINGMAALL估计的商圈圈范围，在这这一范围内，服服务的对象，即即顾客来源可可分为三部分分。（1）居居住人口指居住在高桥附附近的常住人人口，这部分分人口具有一一定的地域性性，是核心商商圈内基本顾顾客的主要来来源。他们忠忠诚度较高，消消费场所比较较固定，但是是顾客人数弹弹性较小，难难以挖掘来扩扩大市场。（2）工作人人口指工作作地点在高桥桥附近的人口口，这部分人人口中不少利利用上下班就就近购买商品品，他们是次次级商圈基本本顾客的主要要来源。附近近有政府机关关、医院、学学校、专业批批发市场、工工厂及各类公公司等。在此此商圈内工作作人口比较多多，这样其商商圈规模就比比较容易扩张张，潜在的顾顾客数量较多多。（3）流动人口**SSHOPPIINGMAALL处在人民路路、雨花大道道、二环线、火火星大道之间间，京珠高速速公路横穿而而过，是联系系南北的交通通要道。它的的附近是众多多的专业批发发市场和各类类专卖店，那那里有极好的的人气聚居，属属于核心商业业地区。来此此购物和休闲闲的流动人口口很多，这部部分人口是各各专业批发市市场的主要顾顾客来源，是是构成边缘商商圈内顾客的的基础。这些些流动人口选选择消费场所所的随意性较较大，忠诚度度较低，从而而较易受到商商业竞争对手手的影响。因因此经营者应应该突出自己己的经营卖点点，提供给这这部分顾客最最优的服务。3、商圈层次分分析（1）客客流量分析平日该地的车流流量、客流量量比较大，长长沙居民喜欢欢周末、节日日消费，他们们意愿自己享享受购物的人人气和休闲的的环境。高桥桥附近的公交交车有多路，交交通十分便利利，可以把长长沙各地居民民拉来这里消消费。（2）顾顾客分析目前整整个长沙市消消费者都在寻寻求好的购物物环境，消费费者的休闲消消费不能得到到很好的满足足。特别在节节假日里，拥拥挤的购物环环境以及停车车的不方便让让长沙的市民民消费者头痛痛。（3）环环境分析***SHOPPPINGMALL四面临街，能能见度比较高高，而且周围围没有较高的的建筑物，可可以在外面做做很好的广告告招牌，也可可以为自身的的形象做最佳佳的广告展示示。居民区比比较集中，人人气比较旺盛盛，由于各专专业批发市场场集中，商业业竞争比较激激烈。根据有有关情况：家家乐福、华联联等外资也要要来高桥投资资。未来的高高桥将会是商商家的竞争之之地。整个长沙的市场场竞争分析：：随着改革开开放的深入和和市场化改革革的逐见成效效，长沙的人人均收入稳步步提升，人民民购买力逐年年增强。长沙沙的地理位置置决定了它将将是众商家竞竞争的地方。长长沙出现了跨跨地区、跨行行业的商业联联合，如南（广广东）资北上上、北（北京京）资南下、东东（上海）资资西进和外资资投入的大好好局面。友谊谊阿波罗、通通程商业广场场、麦德隆、新新一佳、家乐乐福、平和堂堂、沃尔玛等等的存在，长长沙的商业竞竞争可以看出出是异常激烈烈的。五、政策环境分分析建设经营大型购购物中心，需需要政府及有有关部门的大大力支持。长长沙投建**大型购物中中心是长沙市市接轨世界商商业的新开端端，它代表长长沙商业在新新时期的新方方向，因此能能够得到长沙沙市和雨花区区政府的大力力支持。政策策环境看好，这这为长沙的经经济腾飞奠定定了政策基础础。各大零售售集团投资在在长沙，他们们将为长沙的的经济发展鼓鼓足经济士气气，为长沙的的发展做出积积极的贡献。建设经经营大型购物物中心，必须须符合一个地地区经济发展展的需要和人人民生活水平平提高的需求求。要有统一一的城市规划划，在数量上上、质量上、规规模上不能放放任自流，否否则必然导致致重复兴建或或者盲目扩大大规模，造成成资源的极大大浪费。**购物中心的的建立必将提提高长沙商业业的现代化国国际化水平，为为长沙的区域域规划凝造了了充足的商业业氛围，同时时也美化了长长沙的街头巷巷尾，统一了了长沙的文化化环境，较好好地丰富了长长沙的文化底底蕴。六、项目市场前前景的总体评评价本项目共共分三部分，即****商城即综合批发市场，**摩尔以及住宅。在住宅方面，设设计住宅八栋栋，加上公寓寓总建筑面积积22.56万平方米。根根据长沙市的的总体发展目目标，随着城城市化的步伐伐的进一步加加快，长沙市市民收入的不不断提高，住住宅方面会保保持比较旺盛盛的需求态势势。只要开发发商户型设计计合理，性价价比有突出优优势，再努力力做到营销手手段灵活性和和多样性，广广告宣传的针针对性和实效效性，一定有有吸引广大的的消费者来此此居家置业的的。住宅销售售的火爆是可可以预期的。在商铺方面，*****商城和小高高品专卖市场场总设计面积积为16.26万平方米。根根据上述的调调查与分析，只只要商铺的设设计在硬件方方面有突出的的竞争的优势势，包括仓储储、车位的设设计和配套，再再在市场服务务与管理方面面有完善的建建设与安排，根根据市场的体体系发展的客客观要求，升升级版的批发发市场无疑具具有强大的竞竞争力。再加加上高桥得天天独厚的人气气效应，一定定会吸引广大大的经营户和和市民来此投投资置业的。如如果在招商方方面策略得当当，如果能够够成板块在吸吸引到国内外外知名的商业业合作伙伴，如如果在产权融融资以及销售售模式方面有有所创新，如如果在价格方方面有较强的的竞争优势，商商铺的顺利销销售甚至火爆爆是完全可以以预期的。在**摩尔方面面，主力卖场场和大型超市市总设计面积积7.8万平方米。如如果能找到理理想的合作伙伙伴，并着意意打造一种全全新的高尚生生活理念，这这种集购物、娱娱乐、休闲、健健身、美食于于一体的MALL模式，一定定会对长沙的的消费理念形形成巨大的冲冲击并形成强强大的吸引力力的。只要设设计体现摩尔尔的灵魂，在在宣传方面使使摩尔概念真真正深入人心心。**摩尔一定会会成为长沙市市商业的标志志性建筑，并并凝聚旺盛的的人气。从商业业地产来分析析，市场=人+购买力+购买欲望。从从人口规模来来分析，第一一层次是长沙沙市区人口，为为189万人，第二二层次是长沙沙市人口，为为600万人，第三三层次是长株株谭人口，为为1252万人。第四四层次是长沙沙市“一小时经济济圈”人口，这些些城市包括株株洲、常德、益益阳、湘潭、岳岳阳和衡阳，为3573万人。从购买力来分析，当家庭存款达到10万元时，便具备商业地产购买力，这类家庭约占总人口的30%，仅从长沙市城区人口来统计，其购买力达20万个家庭。从购买欲望来分析，根据随机防问调查得出结论，在10万元级消费欲望中，人们购买欲望的顺序为商业门面、住房投资、小车，从不断火曝的家庭购车热中不难发现，长沙市的商业地产还有具大的市场潜力。第三章投资估算及及资金筹措一、投资估算算范围本项目总用地面面积18.5公顷，其中中道路用地2.95公顷，小区区用效用地15.2公顷。第一一期用地180亩，规划总总建筑面积3134667平方米，其其中商铺1430660平方米，公公寓1084229平方米，地地下室5万平方米，建建筑密度40.9%，容积率2.98，绿化率30.5%。二估算依据据1．建设部颁布布的《房地产产开发项目经经济评价方法法》2．依据上述规规定，根据建建筑结构形式式，结合长沙沙市目前实际际工程造价估估算三投资概况况估算本项目总投资885705万元人民币币，包括土地地成本费、报报建费、建筑筑工程安装费费、城市基础础建设设施配配套费、管理理费用、销售售费用、不可可预见费用等等。土地成本费第一期占地1880亩，土地成成本费包括购购买土地费用用、拆迁费用用，共计人民民币23040万元。2、报建费用：：商业140600平方米×179元+公寓1084229×1366元+地下室500000×136元=4715万元，重点点工程减免后后为4715××60%=22829万元。3、建筑安装工工程费用根据目前长沙市市材料调查及及走访周边建建筑工地、住住宅区，再结结合本项目设设计构想，综综合基价制定定标准如下：：地下：500000平方米×15000=75000万元B、地上高层：：1918227平方米×1200==230199万元C、地上多层：：71640平方米×800=55731万元建安费用小计：：A+B+CC=362550万元市基础建设设施施配套费用综合基价制定如如下：设计费费用35元/平方米；景景观费用100元/平方米；水水电工程费40元/平方米（按按建筑面积计计算）；电梯梯60元/平方米（按按建筑面积计计算）；消防防80元/平方米（按按建筑面积计计算）；人防防15元/平方米（按按实际工程量量）；弱电20元/平方米；以以上合计350元/平方米。总总费用：3134667×350元=109771万元。5、管理费和销销售费用各项费用按总销销售额提取。管管理费按销售售收入的1.5%计算；销售售费用按2.5%计算；广告告费用按2.5%计算；销售售税金按5.6%计算；不可可预计费用按按2.0%计算，总销销售收入约为为1094991万元，合合计管理费和和销售费用成成本为1094991万元×14.1%=155438万元。项目总投资：小小计1至5，共为85705万元。表一项目总投资资估算表单位：万元元序号项目总投资单元投资资1开发建设总投资资1．1土地费用23040128万元/亩亩1．2报建费用282916万元/亩1．3建筑安装工程费费用362501156/平方方米1．4城市基础建设设设施配套费10971350/平方米米1．5管理和销售费用用15438492/平方米2经营资金3项目总投资857052734/平方方米四、资金筹措措本项目共需筹措措资金85705万元。资金金筹措采取滚滚动开发模式式，启动资金金来源于自有有资本金、银银行贷款。其其余各年来源源销售收入。资资金筹措方案案见表二。表二投资计划与与资金筹措表表单位：万元元序号项目合计1项目总投资857051．1开发建设总投资资857051．2经营资金2资金筹措857052．1资本金430002．2借贷资金100002．3预售收入1094912．4其他收入第四章项目目经济效益与与社会效益分分析一、公寓和商商铺销售收入入估算本项目对公寓、商商铺拟定全部部销售，均作作销售收入估估算。1、商铺：一层层：38432平方米×15000元=576335万元。二层：28539平方米×5000元=142770万元。三、四层：31312平方米×3000元=9394万元。2、公寓：1008429平方米×2600元=281992万元。以上合计，本项项目预计可实实现销售收入入1094991万元。销售售收入估算详详见表三。表三地产产销售收入估估算表单位：万元元序号项目合计1公寓销售收入281921．1可销售面积（平平方米）1084291．2单位售价（元//平方米）26001．3销售比例（%）1002商铺销售收入812992．1可销售面积（平平方米）982832．2单位售价（元//平方米）82722．3销售比例（%）1003销售收入合计1094914销售面积合计（平平方米）206712二、总成本费费用估算本项目建设总成成本为85705万人民币。根根据建设进度度，各年总成成本估算详见见表四。表四总成本费用用估算表单位：万元元序号项目目合计1土地费用230402报建费用28293建安费用362504城市基础设施配配套费109715管理和销售费15438合计85705三、财务评价价1、投资利润及及利润率本项目投资利润润共计23485万元，投资资利润率为27.7%。各期投资资利润率详见见表五。表五损益表单位：万元元序号项目目合计1销售收入10949112总成本费用857053销售利润237864所得税5税后利润2、财务赢利能能力分析本项目财务内部部收益率为15%，大大高于于行业基准基基准收益率8%，按房地产产行业行业基基准收益率8%计算说明财财务上