年武汉房地产市场调研报告

武汉市房地产市场调研报告2007-111-23第一部分武汉汉市经济发展展和城市建设设武汉市概况【地理位置】武汉，简称“汉汉”，俗称“江城”，位于中国国腹地中心、长长江与汉江交交汇处，是湖湖北省省会，华华中地区和长长江中游的经经济、科技、教教育和文化中中心，全国特特大城市和重重要的交通枢枢纽。地理位位置为东径113°441′—115°005′，北纬29°58′—31°22′。在平面直直角坐标上，武武汉市东西最最大横距134公里，南北北最大纵距约约155公里，形如如一只自西向向东翩翩起舞舞的彩蝶。【行政区划】长江、汉江纵横横交汇通过市市区，形成了了武昌、汉口口、汉阳三镇镇鼎立的格局局。现辖江岸岸、江汉、硚硚口、汉阳、武武昌、青山、洪洪山、东西湖湖、汉南、蔡蔡甸、江夏、黄黄陂、新洲13个区；区下下辖108个街道办事事处、21个镇、15个乡。全市市群众自治组组织3140个，其中，社社区1107个，村民委委员会2033个。全市土土地面积8494..41平方公里。武汉城市综合竞竞争力现状与与未来发展武汉城市竞争力力现状按照城市综合竞竞争力=综合市场占占有率、综合合长期经济增增长率、综合合地均生产率率、综合人均均收入水平、综综合就业机会会、综合资源源环境成本节节约的分析框框架，选取中中国综合实力力排前50位的大中型型城市进行比比较研究。按按照这一方法法，在全国50个大中城市市中，武汉市市在城市竞争争力的12项要素中进进入前10名的有4项：科技竞竞争力排第3位，区位竞竞争力排第6位，人才竞竞争力排第9位，资本竞竞争力排第10位。其他8个分项的排排名分别为：：基础设施竞竞争力第12位、文化竞竞争力第33位、开放竞竞争力第37位、结构竞竞争力第38位、政府管管理竞争力第第41位、企业管管理竞争力第第42位、环境竞竞争力第45位、制度竞竞争力第47位。综合评评价，武汉城城市竞争力在在全国50个城市中排排名第24位，居于中中等水平。各各项竞争力的的具体分析如如下：——科技竞争力力列全国第3位。不但拥有有大批科研院院所和人才充充足的优势，且且产-学-研结合较好好。综合科技技实力、综合合创新能力和和综合科技转转化能力都居居前5位，为发展展高科技产业业和现代制造造业提供了优优越条件。——区位竞争力力列全国第6位。政治文化化区位优势明明显，自然区区位、经济区区位比较优越越。其中，自自然区位便利利度排第10位，拥有四四通八达的水水路、铁路和和公路交通网网。资源优势势排第13位，淡水资资源丰富，居居50个城市之首首。经济区位位优势度排16位，商业集集散功能强，腹腹地市场广阔阔。——人才竞争力力居全国第9位。人才资源源优势明显，是是保持武汉市市长期竞争力力的一个重要要因素。其中中，人力资源源规模居第5位，人力资资源配置能力力和效率居第第7位，人力资资源质量居第第14位，人力资资源教育状况况居第16位，人力资资源需求居41位。表明武武汉市人才资资源丰富，水水平高，潜力力较大，但对对外来人才的的吸引力不够够。——资本竞争力力居全国第10位。近几年武武汉市资本竞竞争力提升较较快。其中，资资本控制力居居第11位，资本数数量居第13位，获得便利利度居第19位，资本质质量居第43位。表明武武汉各类资本本数量充裕，但但利用率偏底底；金融机构构数量充足，金金融服务范围围齐备，金融融控制力较强强；资本市场场较有效，民民间风险资本本较为活跃，产产业和服务业业可以比较便便利地获得所所需资本。——基础设施竞竞争力居全国国第13位。其中，对对外交通发达达居第9位，基础设设施水平居第第13位，信息技技术基础设施施居第33位，技术设设施成本居34位。表明信信息技术基础础设施建设有有待强化，技技术设施成本本需要进一步步降低。——文化竞争力力列全国第33位。其中，创创业精神居第第17位，价值取取向居第28位，创新氛氛围居第30位，交往操操守居第48位。表明我我市文化的总总体竞争力不不强，需要进进一步鼓励创创业精神和重重商价值，塑塑造良好的创创业创新氛围围，加强城市市诚信制度建建设。——开放竞争力力列全国第37位。其中，人人文国际化程程度居第23位，经济国国际化程度居居第29位，社会交交流居第33位，经济区区域化程度居居第44位。表明武武汉市城市国国际化程度和和经济区域化化程度偏低，需需要在这两个个方面加大力力度。——结构竞争力力列全国第38位。其中，产产业结构高级级化程度居第第14位，经济结结构体系健全全度居第15位，经济结结构体系灵活活度居第29位，产业集集聚度居第43位，结构转转化速度居第第49位。表明武武汉非农产业业比重偏低；；高科技产业业就业人员比比重较大，但但消费结构升升级和经济结结构转化速度度慢。为此，应应在产业结构构高级化调整整方面加大力力度，围绕新新兴高科技行行业推进产业业集群的发展展，进一步提提高新兴产业业的集聚程度度，并大力推推动现代服务务业的发展。——政府管理竞竞争力列全国国第41位。其中，政政府推销能力力居第13位，政府规规划能力和政政府社会凝聚聚能力均居第第36位，政府执执法能力居第第38位，财政能能力居第49位，政府服服务能力居第第43位，政府创创新能力居第第45位。表明武武汉在城市推推销方面表现现较好，而其其他方面表现现不够出色，下下一步尤其要要提高其经济济社会发展规规划的效力，创创新执政能力力，提高社会会服务效能。——企业管理竞竞争力列全国国第42位。其中，管管理应用水平平和管理技术术经验均居第第32位，激励与与约束绩效居居第35位，产品与与服务质量居居第39位，企业管管理效益居第第40位。在这几几个方面武汉汉市竞争力都都偏低，需要要进一步加强强。——环境竞争力力列全国第45位。其中，人人工环境居第第19位，环境质质量、环境舒舒适度、自然然环境优美度度均居第42位。表明武武汉市在环境境方面面临重重大挑战，需需长期重视环环境保护、控控制和治理污污染、提高城城市绿化和清清洁程度，改改善人工环境境。——制度竞争力力列全国第47位。其中，个个体经济决策策自由度居第第35位，产权保保护制度和法法制健全程度度居第45位，市场发发育程度居第第46位，政府审审批与管理效效率居第48位。表明武武汉在培育市市场、优化监监管、产权保保护等方面仍仍需大力加以以改进，以便便为经济社会会发展注入活活力。武汉城市综合竞竞争力排名第第24位，一方面面是武汉市综综合生产率（居居第9位）和相对对比较高的市市场占有率（居15位）的贡献，但另一方面，由于综合经济增长率和综合就业增长率较低，加上居民综合收入水平较低，大大地影响了城市综合竞争力的排名位次。武汉的城市功能能定位和产业业发展城市功能定位。通过对武汉在全全国50个城市中所所处的地位进进行比较分析析，认为武汉汉作为物流中中心排第6位，文化中中心排第6位，科技中中心排第7位，金融中中心排第7位，装备制制造中心排第第8位，综合经经济中心排第第8位，人居中中心排第10位，旅游中中心排第13位，加工制制造中心排第第13位，会展中中心排第16位。这一结结果表明，武武汉市的各类类城市功能都都比较健全，相相互之间比较较均衡。作为为综合经济中中心、文化中中心、科技中中心、装备制制造中心、金金融中心和物物流中心排名名都在前10位之内，在在加工制造、会会展、旅游、人人居等方面排排名都在第10-20位之间。因因此认为，在在城市功能定定位上，武汉汉应当利用其其有利优势，将将城市定位为为综合经济中中心和科技文文化中心比较较恰当。产业发展。武汉市的产业集集群具有三个个方面的鲜明明特征。第一一，钢铁、汽汽车及配件、机机械制造、发发电、输变电电设备、数控控设备、光电电子、烟草、服服装、医药制制造、商品交交易市场、报报刊出版等产产业有较为雄雄厚的基础。第第二，武汉39个制造业中中，产业集群群竞争力在全全国具有优势势地位的有17个，其中在在全国具有显显著竞争优势势的产业主要要为原材料类类产业或城市市基础产业，体体现了武汉产产业集群以重重工业为主的的地方特色。第第三，武汉13个服务业中中，产业集群群竞争力在全全国有优势地地位的有6个。其中住住宿和餐饮业业列第5位，教育产产业列第11位，科研、技技术服务和地地质勘察业均均列第13位，水利、环环境、公共设设施管理业列列第14位，文化、体体育娱乐业列列第14位，卫生、社社保和社会福福利业列26位，表明这这些产业均有有较强的竞争争优势和发展展潜力。综合合三个特点，在在当前和今后后一个时期，武汉应当重点发展钢铁、汽车及配件、机械制造、数控设备、光电子、烟草、服装、医药制造等现代制造业，大力发展餐饮业、教育、旅游、文化娱乐、物流、房地产等现代服务业，努力构建自身的支柱产业和产业支撑体系。武汉市20000~2006年经济发展展经济持续稳定发发展，城市建建设不断完善善【国内生产总值值】2006年全年年地区生产总总值2590..00亿元，比上上年增长14.8%，增幅同比比提高0.1个百分点。其其中，第一产产业增加值115.991亿元，增长4.0%；第二产业业增加值1194..00亿元，增长18.0%；第三产业业增加值1280..09亿元，增长13.0%。第一、第第二和第三产产业增加值占占地区生产总总值的比重分分别为4.5%、46.1%和49.4%。由上表分析可知知，武汉市经经济持续稳定定发展。2000年起国内生生产总值年均均增长在12%以上，近年年发展速度加加快，年平均均增长超过14%。三产结构构相对合理，第第二、第三产产业占绝对比比例。【固定资产投资资】2006年全市市完成全社会会固定资产投投资1325..29亿元，比上上年增长26.1%，增幅同比比回落2.2个百分点。其其中城镇固定定资产投资1297..06亿元，增长26.7%。城镇固定定资产投资中中，第三产业业投资922.338亿元，增长29.1%，增幅提高0.8个百分点；；第二产业投投资367.443亿元，增长21.6%，回落16.0个百分点，其其中制造业完完成投资329.777亿元，增长21.0%，回落19.1个百分点。全全社会固定资资产投资中国国有与非国有有单位投资比比例为57：43，国有经济济投资比重比比上年下降2.5个百分点。城市基础设施项项目投资372.224亿元，比上上年增长43.9%，占全市投投资的比重为为28.1%，比上年提提高3.6个百分点。其其中交通运输输、仓储和邮邮政业完成投投资166.8亿元，增长76.8%，水利、环环境及公共设设施投资154.1亿元，增长24.5%。由上表分析可知知，武汉市城城市建设加快快，固定资产产投资持续加加大，2004年起，增长长幅度均在25%以上。2006年城市基础础设施项目投投资增长达43.9%。人民生活水平不不断提高，消消费能力增长长迅速【社会消费品零零售总额】2006年全市市社会消费品品零售总额1293..33亿元，比上上年增长14.6%，同比提高高了1.3个百分点。其其中，批发零零售业1075..67亿元，增长15.0%；住宿餐饮饮业177.113亿元，增长17.9%；其他行业40.53亿元，下降5.8%。从限额以以上各种经营营业态零售额额看，百货商商场增长23.8%，超级市场场增长13.6%，专业店增增长67.7%，专卖店下下降20.7%，便利店增增长9.5%。【城乡居民储蓄蓄存款余额】2006年末，武武汉地区金融融机构本外币币各项存款余余额4684..32亿元，比年年初增加593.668亿元。其中中，企事业存存款余额1931..23亿元；居民民储蓄存款余余额1887..73亿元。金融融机构本外币币各项贷款余余额3673..68亿元，比年年初增加502.777亿元。其中中，短期贷款款1224..78亿元；中长长期贷款2126..71亿元。消费费贷款442.553亿元，其中中个人住房贷贷款388.000亿元。【城市居民人均均可支配收入入】2006年城市市居民人均可可支配收入123599.98元，比上年年增长13.9%。其中工薪薪收入9110..49元，增长23.6%；农村居民民人均纯收入入4748元，增长9.4%，其中现金金纯收入4218..4元，增长15.0%。城市居民民恩格尔系数数38.8%，与上年持持平；农村居居民恩格尔系系数44.4%，下降2.7个百分点。由上表可知，武武汉市城市人人民生活水平平持续稳步提提高，收入不不断增长，消消费能力增长长迅速，商贸贸繁荣。但消消费结构改善善不高，人民民消费理念和和品质尚有待待引导和改善善。武汉市“十一五五”时期经济发发展主要目标标经济总量与结构构。全市生产产总值4200亿元，年均均增长12％以上；人人均生产总值值5000美元以上；；全社会固定定资产投资年年均增长14％以上；全全口径财政收收入年均增长长14.9％以上；服服务业增加值值比重比“十五”末提高1.4个百分点；；服务业就业业比重提高4.4个百分点。经济与社会协调调发展。城镇镇化水平提高高到65％以上；城镇镇登记失业率率控制在5％以下；五五年城镇新增增就业人数60万人；五年年转移农业劳劳动力30万人。科技教育。经费费支出占生产产总值比例2.4％；市民人人均受教育年年限11年。资源和生态环境境。耕地保有有量33.56万公顷；工工业固体废物物处置利用率率90％以上；万万元生产总值值能耗比“十五”期末降低20％左右；万万元工业增加加值用水量122吨以下；农农业灌溉用水水有效利用系系数0.65；主要污染染物排放总量量比“十五”期末降低5％；森林覆覆盖率25％。人口与人民生活活。全市人口口出生率控制制在10‰以下；城镇镇居民人均可可支配收入17500元，年均增增长10％；农村居居民人均纯收收入6700元左右，年年均增长8％-10％。武汉市及重点研研究区域（包包括武汉新区区和蔡甸新城城）规划及建建设武汉15年城市市总体规划，创创业城市成目目标城市定位：中部部地区的中心心城市总规将城市性质质定位为：武武汉是湖北省省省会，国家家历史文化名名城，我国中中部地区的中中心城市，全全国重要的工工业基地、科科教基地和交交通通信枢纽纽。城市建设目标：：将武汉建设设成为宜居城城市、创业城城市、生态城城市和文化城城市城市规模：11180万人口预测到20200年，市域常常住人口为1180万人，其中中城镇人口为为990万人，主城城区人口为502万人。居住：人均355平方米集中成片建设后后湖、古田、南南湖、四新、东东湖、盘龙、汤汤逊湖、流芳芳、金银湖等等9个大型居住住区以及黄浦浦、站北、关关山、青山、豹豹澥、白沙洲洲、蔡甸、常福等等中型居住区区。至规划期末，都都市区人均居居住用地面积积28.7平方米，人人均住宅建筑筑面积达到35平方米，达达到小康社会会居住标准。城镇体系：1个个主城和11个新城至2020年，构构建1个主城、11个新城、15个中心镇和29个一般镇的的城镇体系结结构。主城是城镇体系系的核心，在在三环线以内内，集约发展展高新技术产产业和先进制制造业，提升升现代服务功功能。11个新城包括括吴家山、蔡蔡甸、常福、纱纱帽、纸坊、北北湖、豹澥、阳阳逻、盘龙、邾邾城、前川等等，重点布局局工业、居住住、对外交通通、仓储等功功能。中心镇包括新沟沟、大集、湘湘口、双柳、乌乌龙泉、长轩轩岭等15个；一般镇镇包括花山、柏柏泉、邓南、山山坡、木兰、辛辛冲等29个，是城乡乡物资集散的的中心。以主城区为核心心布局6大新城组群都市发展区大致致以外环线为为界，总面积积3261平方公里，城城镇人口880万。“以主城区为为核、多轴多多心”进行布局，设设立6大新城组群群。主城区重点强化化第三产业，发发展金融商贸贸、行政办公公、文化旅游游、科教创新新、信息咨询询等区域性中中心城市服务务功能。其中中，中央活动动区集中建设设两江四岸滨滨江活动区、王家墩商务中心区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务中心区、中南路-中北路商务办公区五大中心城市职能区域。同时，围绕中央央活动区，建建设四新、鲁鲁巷、杨春湖湖3个城市副中中心。由主城区向外沿沿阳逻、豹澥澥、纸坊、常常福、汉江、盘盘龙等方向形形成六大新城城组群。其中中，东部新城城组群包括阳阳逻新城、北北湖新城，重重点发展重化化工、纺织业业和港口运输输等；东南新新城组群包括括豹澥、流芳芳新城组团，重重点发展光电电子、生物医医药、机电一一体等高新技技术产业；南南部新城组群群包括纸坊新新城以及黄家家湖、青菱、郑郑店、金口和和五里界等组组团，重点发发展教育科研研和现代物流流；西南新城城组群包括常常福新城、纱纱帽新城和薛薛峰、军山等等组团，重点点发展汽车及及零配件、电电子信息、家家电制造和包包装印刷等；；西部新城组组群包括吴家家山新城、蔡蔡甸新城和走走马岭、黄金金口、金银湖湖等组团，重重点发展食品品加工、现代代物流以及大大型居住区；；北部新城组组群包括盘龙龙新城和横店店、武湖等组组团，重点发发展航空物流流和综合居住住。建设5大产业聚聚集区未来建设5个大大型产业聚集集区。即以青青山、阳逻地地区为主体，向向北湖、左岭岭等地区延伸伸，形成钢铁铁化工及环保保产业聚集区区；以沌口地地区为主体，向向常福、军山山、纱帽等地地区延伸，形形成汽车及机机电产业聚集集区；以关山山地区为主体体，向庙山、流流芳、藏龙岛岛等地区延伸伸，形成光电电子及生物医医药产业聚集集区；以吴家家山地区为基基础，向走马马岭、径河延延伸，形成食食品产业聚集集区；适当保保留江岸堤角角、汉正街等等都市工业园园、形成都市市工业聚集区区。建成5条轨道线线对外开城际际快车预测到20200年，全市机机动车拥有量量将达到190-2250万辆，都市市发展区出行行总量为2500万人次/日，公交出出行比例大于于35%，轨道交通通比例不低于于30%。在都市发展区里里，建设由13条快速路、13条主干路、7条轨道线组组成的“双快一轨”的交通走廊廊。其中，到到2020年建成5条城市轨道道交通线路，总总长160公里。城区规划扩大内内环线至汉阳阳马鹦鹉路，新新建马鹦鹉路路过江通道，并并与墨水湖北北路、雄楚大大道形成贯穿穿城市东西的的快速路。在在二环线上，新新建二七路、杨杨泗港2条过长江通通道。在主城城南部预留沌沌口至武昌黄黄家湖地区的的过江通道和和古田桥、龙龙阳桥2座过汉桥梁梁。在对外交通上，开开通联系周边边及区域性中中心城市的城城际列车；构构建武汉城市市圈“三纵五横”的公路主通通道，形成以以武汉为中心心的1小时通勤圈圈；将天河机机场建成国际际性航空枢纽纽，形成每年年客运2600万人、货运35万吨的运输输能力。建成成武汉站、汉汉口站、武昌昌站等3座区域铁路路交通枢纽，建建成新荣村等等10座客运主枢枢纽。环境：500米米见绿，1000米见园、2000米见水至2020年，城城市建成区人人均公共绿地地达到16.8平方米，绿绿地率达38%，绿化覆盖盖率达45%，达到国家家生态园林城城市标准。构建“两轴两环环、六楔入城城”的生态框架架，以长江、汉汉水及蛇山、洪洪山、九峰等等东西向山系系为“十字”型山水生态态轴。控制大大东湖、武湖湖、府河、后后官湖、青菱菱湖、汤逊湖湖等六大放射射形生态绿锲锲，并深入主主城区内部，建建立联系城市市内外的生态态廊道和城市市风道。在“十字”型山山水轴的基础础上，按照“500米见绿，1000米见园、2000米见水”的目标，完完善各级园林林绿地体系，建建设王家墩、汉汉阳江滩、北北洋桥等市级级公园和后襄襄河、新华、戴戴家湖等区级级公园，因地地制宜地建设设街头绿地和和街头小游园园。建立黄陂——新新洲片、汉口口——东西湖片、汉汉阳——蔡甸片、武昌——江夏片等四四片区域性水水网。形成四级商业网网两大金融贸贸易区在全市形成“中中心商业区——市级商业中中心——市级商业副副中心——社区商业中中心”四级商业服服务设施网络络。以中山大大道、解放大大道为主轴，建建设形成辐射射中部地区的的中心商业区区；完善中南南路、钟家村村两大市级商商业中心，新新建四新、鲁鲁巷、杨春湖湖等3个市级商业业副中心；结结合青山、后后湖、南湖等等大中型居住住区，分别布布局社区商业业中心、便民民超市和商业业服务网点。构建王家墩———建设大道、中中南——中北路两个个金融贸易区区，形成辐射射中部地区的的金融中心。以承办世博会为为标准，建设设四新国际博博览城、王家家墩商务会展展中心、豹澥澥科技会展中中心，提升完完善武汉国际际会展中心，形形成“一主三辅”的会展设施施体系。规划建设东湖、月月湖、首义等等6处大型文化化艺术区和四四新、杨春湖湖、关山等9处中型文化化中心。新建建、扩建塔子子湖、沌口、盘盘龙、豹澥、汤汤逊湖、黄家家湖、武钢等等7处大型体育育中心。改扩建武汉科技技馆、武汉美美术馆，新建建四新、流芳芳两个主题科科技技术馆和和系列中小型型科技展览馆馆。在流芳、阳逻、四四新和后湖各各建一所三级级综合医院；；在南部新城城组群、西部部新城组群和和化工新城各各建一所二级级综合医院。建建设武汉传染染病救治中心心，增设汉口口、汉阳、武武昌急救站点点。每5万人设置一一个社区卫生生服务中心，每0.1-1万人设置一所社区卫生服务站。在全市新建3个个大型和6个中型老年年康乐中心，新新建市优抚服服务中心，建建设流浪儿童童救助中心及及救助分站，结结合城市居住住区布局福利利型和消费型型养老公寓。10片区域为历历史文化地段段加强对汉正街传传统商贸风貌貌区、汉口原原租界区、汉汉阳旧城风貌貌区、武昌旧旧城风貌区等等4片旧城风貌貌区的保护。将江汉路以及中中山大道片、青青岛路片、“八七”会址片、一一元路片、昙昙华林片、首首义片、农讲讲所片、洪山山片、珞珈山山片、青山“红房子”片等10片区域确定定为历史地段段。要划定保保护范围和控控制地带，并并将前5片历史地段段申报历史文文化街区予以以重点保护。强化盘龙城遗址址公园、祁家家湾-李家集石器器时代遗址、湖湖泗窖址等3处古文化遗遗址以及大余余湾历史文化化名村、木兰兰古建筑群的的保护。新建8座水厂、15座污水处理理厂在城镇供水上，新新建军山、化化工新城等8座水厂，改改扩建白鹤嘴嘴、邾城等14座水厂，使使全市供水能能力达到630万吨。在水污染治理上上，主城区扩扩建三金潭、南南太子湖、沙沙湖等12座污水处理理厂；在新城城新建15座污水处理理厂；在中心心镇和一般镇镇，因地制宜宜建设污水处处理设施。至至2020年，全市污污水处理厂处处理能力达到到465万吨/日。在垃圾无害化处处理上，都市市区新建陈家家冲、滠口、群群力村等8座生活垃圾圾处理厂，生生活垃圾无害害化处理率达达到95%。同时，在在主城区新建建30座中型垃圾圾中转站和15座环卫车辆辆停保场。按按每万人2.0-22.5座标准，新新、改建公厕厕不少于1100座，公厕总总数不低于1300座。武汉新区武汉新区，是一一个由长江、汉汉水、京珠高高速公路（外外环线）围成成的扇形区域域，涵盖整个个汉阳及武汉汉经济技术开开发区，以及及蔡甸区、汉汉南区的一部部分，规划人人口100万。新区的发展目标标很明确：建建设成为辐射射华中地区的的现代制造业业基地、生产产性服务中心心、市级文化化旅游中心，成成为人与自然然和谐相处、最最适合居住和和创业的现代代化城区。新区规划详解功能定位：以实实现三镇功能能互补、协调调发展为总体体原则，将武武汉新区建设设成为辐射武武汉乃至整个个华中地区的的现代制造业业基地、生产产性服务中心心、文化旅游游区和现代商商居新城。规划布局：“三三＋四＋五”的生态城市市格局。即三三大特色功能能组团、四湖湖连通水系生生态网络、五五纵五横道路路骨架。重点点发展组团：：沌口组团——规规划面积94平方公里，形形成汽车工业业为主体，医医药生物、通通信电子、精精细化工等多多种产业多点点支撑的现代代化产业发展展格局，将沌沌口建设成为为武汉经济发发展的增长带带和动力源。四新组团——规规划面积46平方公里，属属新建区。规规划以梅子路路、四新大道道为轴，建设设以行政管理理中心、企业业总部基地、国国际会议中心心、博览中心心等重要公区区服务设施，形形成辐射华中中地区的生产产性服务中心心。同时，结结合生态水系系，开发建设设现代化居住住新区。汉江组团——规规划面积59平方公里，主主要对汉阳城城区用地进行行整合。重点点突出其风景景旅游特色，以以两江沿岸开开发带动文化化旅游设施的的建设和滨江江地区景观的的形成。交通上：规划构构筑了新区到到常福、蔡甸甸、纱帽、军军山等城区的的路网，以及及到仙桃、荆荆州等城市多多元化的交通通体系，以便便新区产业向向外辐射和区区域人口聚集集。产业上：武汉新新区“一肩挑两担”——通过汽车整整车生产，实实现与东湖开开发区机电设设备生产的产产业链接；通通过食品饮料料工业生产，达达成与吴家山山科技产业园园食品加工的的产业链接。生态上：后官湖湖周边到龙阳阳湖一线的楔楔形地带，规规划为生态敏敏感控制区，属属不得占用的的非建设性用用地，借以阻阻止新区建设设的无序膨胀胀，强化城区区生态系统和和郊区生态系系统的交流，改改善城市大气气候。武汉新区开发进进度表第一阶段：20005年重点加强强高水平的规规划编制，促促进制造业体体系完善和升升级，加快主主干道路等基基础设施的建建设，推进收收购储备前期期所需的土地地资源，启动动实施六湖连连通及生态修修复、琴台大大剧院、鹦鹉鹉洲片综合开开发等重大项项目。第二阶段：20006年至2010年大力建设设制造业博览览园、总部基基地、行政中中心等大型项项目；全面实实施后官湖——南湖旅游区区发展战略和和汉阳水系开开发计划，修修复汉阳生态环境境；贯通西南南翼的汉洪线线、西翼的琴琴台路等，形形成新区路网网骨架，打通通与外部的连连接；启动轨轨道交通建设设，围绕站点点设置开发沿沿线土地。第三阶段：20011年至2020年以生产性性服务为主导导，完善四新新生产性服务务中心功能，全全面开发沌口口、枫树、全全力一线的产产业园区，足足量供应产业业用地，推进进汉江南岸、南南太子湖等水水域的旅游区区开发。综述本部分通过清晰晰的对武汉城城市及经济发发展的现状及及未来规划，阐阐述了蔡甸在在武汉经济大大发展的远景景规划中所占占据的重要作作用，武汉市市经济的快速速发展和人民民生活水平的的不断提高，都都将带动和促促进了蔡甸区区的区域建设设与发展。蔡甸在武汉城市市建设中规划划为中型居住住区，属于“构建1个主城、11个新城”中的新城之之一。毗邻王王家墩商务金金融中心和规规划建设中的的城市商业副副中心——四新。随着武汉城市化化进程的加快快，武汉新区区的建设以及及汉江两岸的的开发建设，蔡蔡甸的房地产产发展必将有有一个非常灿灿烂的前景，吸吸引大量来自自汉阳以及汉汉口、武昌的的居民在蔡甸甸落户生根。第二部分武汉汉市房地产发发展综述2006年及近近年武汉房地地产市场情况况2006年是国国家进一步加加大对房地产产市场宏观调调控一年，继继2005年3月底和5月初连续出出台两个“国八条”之后，2006年5月24日，《国务务院办公厅转转发建设部等等部门关于调调整住房供应应结构稳定住住房价格意见见的通知》（国国办发[20066]37号，简称“国六条”），从调整整供应结构和和稳定住房价价格两个方面面调控和引导导房地产市场场。这一年，武武汉市按照科科学发展观和和构建和谐社社会的要求，认认真落实国家家对房地产市市场的宏观调调控政策，结结合实际，有有针对性地解解决房地产市市场中的突出出问题，坚持持以稳定（住住房价格、投投资、消费心心理）为前提提，以调整供供应结构为主主线，以改善善中低收入家家庭住房条件件为重点，以以促进房地产产业持续稳定定健康发展为为目标，把各各项宏观调控控政策落到实实处。由于措措施得力，总总体看来，2006年武汉市房房地产市场实实现了“住房供求总总量基本平衡衡、住房供应应结构基本合合理、住房价价格基本稳定定、市民购房房心态日趋理理性，房地产产业发展与武武汉经济和社社会发展基本本适应，与相相关产业发展展比较协调”的预期目标标，从快速增增长期进入到到理性和平稳稳发展期。武汉社会经济发发展与房地产产开发投资主主要指标社会经济发展概概况2006年武汉汉地区生产总总值为2509亿元，同比比增长14.8%；固定资产产投资达到1325..29亿元，增长26.1%；城镇居民民人均可支配配收入为12360元，比2005年增长13.9%；城镇居民民人均住房建建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全全市储蓄存款款余额为1887..95亿元，比2005年增加18.0%。由上表可知，武武汉城区人均均居住面积不不断提高，但但距离人均居居住面积35㎡尚有较大大距离，必然然要求未来房房地产开发的的力度持续较较大，从而进进一步改善居居民的生活水水平。房地产开发投资资情况2006年武汉汉市房地产开开发投资为366.115亿元，同比比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占占全社会固定定资产投资的的27.6%；其中，住住房开发投资资为271.8亿元，同比比增长25.3%，增幅比2005年回落了3.9个百分点，占占房地产开发发投资的74.2%。从图1中可见，武武汉市近几年年来，房地产产开发投资一一直保持着较较快的增长幅幅度，直接促促进了近几年年武汉的房地地产市场的快快速发展。在在2006年国家进行行一系列的调调控措施后，年年度的房地产产开发投资和和住宅开发投投资增长幅度度比上年均有有了一定的回回落，但仍然然保持着较高高的增长水平平，发展商对对未来武汉房房地产市场依依然看好。商品房市场情况况土地市场供应情情况2006年武汉汉市供应土地地面积约9871..7亩（含7个中心城区区、武汉东湖湖新技术产业业开发区、武武汉经济技术术开发区和东东西湖、江夏夏、黄陂区），实实现交易金额额约112.999亿元。平均均每亩均价约约为114.446万元。在土土地供应中，95%为住房建设设用地。商品房开发建设设情况2006年武汉汉市商品房施施工面积为2876..92万平方米，同同比增长4.6%。其中：商商品住房施工工面积为2429..16万平方米（经经济适用住房房施工面积为为323.445万平方米，同同比增长9.17%），同比增增长5.7%，占商品房房总施工面积积84.4%。2006年武汉汉市商品房新新开工面积1074..88万平方米，同同比减少10.1%。其中：商商品住房新开开工面积为968.006万平方米，同同比减少7.6%，占商品房房新开工面积积的90.1%。2006年武汉汉市商品房竣竣工面积为873.883万平方米，同同比增加7.0%。其中：商商品住房竣工工面积为774.447万平方米（经经济适用住房房竣工面积为为110.331万平方米，同同比增长2.72%），同比增增长7.2%，占商品房房总竣工面积积的88.6%。商品房销售情况况2006年武汉汉市商品房销销售面积为960.888万平方米，比比增长5.1%；其中：商商品住房销售售面积为908.992万平方米，同同比增长9.0%，占商品房房总销售面积积的94.6%。各类住房销售情情况：20006年，武汉市商品住住房销售高层层和小高层占占总销售套数数的78%以上；多层层商品住房的的销售套数不不及21%。各类户型面积销销售情况：市市民的消费心心里日趋合理理，120平方米以下下的户型所占占比例超过56.655%，较往年有有一定程度的的上升。140平方米以上上户型只占16.522%，较以前有有较大幅度的的下降。各房价区间的商商品住房销售售情况：去年年武汉市商品住住房销售均价价在3000元以下的销销售了23376套，占总销销售套数的27.311%，房价在3000—4000元之间的销销售36206套，占总销销售套数的42.300%，房价在4000—5000元之间的销销售20069套，占总销销售套数的23.455%；房价在5500元以上的仅仅占全市商品品住房销售面面积的6.94%。各户型销售备案案状况：2006年销售备案案商品住宅中中，三室两厅厅户型和两室室两厅户型仍仍然占据着绝绝大部分比重重，两种户型型的销售面积积占销售总量量的73.111%。由于2006年度销售的的商品住宅是是以往年施工工的项目和06年开始施工工的项目为主主，国家对项项目面积套型型并没有采取取严格的限制制措施，导致致大面积户型型较多。而随随着06年“90”和“70%”的两个限制制性的要求的的实施，在今今后的市场中中，新增量将将更多的向类类似于一室、两两室等面积稍稍小的户型倾倾斜，大面积积户型会有一一定程度的减减少，而房价价的上涨也会会间接促进小小面积户型的的销售。各物业类型销售售备案状况：：高层住宅项项目在2006年销售的各各物业类型中中占比最大，占占到销售总量量的43.222%，其次是小小高层和多层层，别墅最少少，不足1%。从往年各各物业类型在在销售总量中中的占比状况况来看，高层层住宅建筑近近年来保持着着较快的增长长态势。随着主城区可供供开发用地的的稀缺性的体体现，获取土土地的成本也也越来越高，尤尤其是中心城城区内需要拆拆迁的土地，拆拆迁成本在其其项目成本中中占了很大一一部分比重。就就利润成本来来说，高层住住宅建筑面积积大，能够充充分的体现项项目的价值，项项目利润也能能够达到最大大。同时，建建造高层项目目也能够充分分的利用土地地，这点对于于中心城区有有限的开发土土地来说是有有积极作用的的。在房地产市场发发展较为成熟熟的广州、深深圳、北京、上上海等城市，高高层住宅建筑筑在新建项目目中占比重更更大，向空间间要面积的特特征体现的尤尤为明显。综综合2006年武汉市各各物业类型的的销售占比来来看，可以说说高层住宅将将会是今后市市场上发展的的主要方向，高高层住宅时代代已经显现迹迹象。商品住房销（预预）售购买主主体：武汉市商品住住房的销售主主体以本市和和省内为主，占占全市去年商商品住房销售售套数的87%以上。境外外人士购买住住房仅105套，占0.12%。由上表可以得知知，武汉市商商品房销售面面积自2003年起大幅攀攀升，03、04年年增长均均在20%以上，05年起销售面面积绝对量尚尚在增加，但但增长幅度则则急剧下降，仅仅在5%左右，而与与此同时，05年开始，本本已持续回落落的商品房空空置面积又开开始迅速增长长，这一现象象说明目前武武汉房地产市市场商品房供供应量基本已已经满足了需需求，供求关关系基本平衡衡，商品房年年销售面积和和竣工面积基基本持平，并并且供求关系系正在转向供供大于求的发发展趋势。商品房价格情况况商品房价格综合合情况在宏观调控政策策作用下，武武汉市商品房房综合价格稳稳中有升，但但上涨趋缓。全全年商品综合合物业平均价价格为3996..78元/平方米，同同比增长3.28%，与2005年相比增幅幅回落了5个百分点。全年商品住房平平均价格为3622..20元/平方米（含7个中心城区区、武汉东湖湖新技术产业业开发区、武武汉经济技术术开发区和东东西湖、江夏夏、黄陂区），其其中，各季度度平均价格环环比分别为0.67%、4.09%、0.27%、1.43%，增幅明显显下降，与2005年相比同比比增长8.26%，增幅回落落了17.14个百分点。其其中，高层商商品住房平均均价格为4203..48元/平方米，小小高层商品住住房平均价格格为3268..54元/平方米，多多层商品住房房平均价格为为3432..71元/平方米。商品住房区域价价格情况2006年，武武汉市各区域域的商品住房房价格均有不不同幅度的上上涨。其中：：价格最高的的区域为江汉汉区，平均价价格为4385..28元/平方米；其其次是武昌区区，平均价格格为4237..62元/平方米；价价格最低的区区域为黄陂区区，平均价格格为2368..18元/平方米。存量房市场情况况存量房成交情况况2006年武汉汉市存量房成成交72827起，面积为767.551万平方米，同同比增长22.7%；其中：存存量住房成交交45452起，成交面面积为366.660万平方米（不不含房改出售售公房），同同比增长11.0%。存量房价格综合合情况全年存量房综合合物业平均价价格为2621..42元/平方米，同同比增长4.3%。其中，存存量住房平均均价格为2412..36元/平方米，同同比增长9.17%。存量住房区域价价格情况因地理、交通、各各城区发展水水平以及存量量住房本身新新旧程度的不不同，各地段段之间的存量量住房价格均均存在一定差差异，但总体体价格情况趋趋于稳定。房地产金融情况况截至2006年年底为止，新新增房地产各各项贷款为154.559亿元，与去去年相比增加加60.68亿元，占新新增金融业贷贷款的31.1%；其中：新新增住房开发发贷款36.7亿元，与去去年相比增加加18.57亿元，新增增个人住房贷贷款92.27亿元（含武武汉地区新增增住房公积金金贷款），与与去年相比增增加4.63亿元。2006年，武武汉市本籍新新增归集住房房公积金28.5亿元，历年年累计归集住住房公积金总总额达到118.773亿元；新增增发放公积金金个人住房贷贷款18.73亿元，历年年累计发放个个人住房贷款款总额84.61亿元，帮助8.2万户职工家家庭购建住房房面积达860多万平方米米。回顾2006年年武汉市房地地产市场，可可以清晰地看看到宏观调控控的主线贯穿穿始终，并初初显成效。2007年，国家已已明确提出要要加强对房地地产市场的合合理引导和有有效调控，再再继续促进房房地产业与国国民经济协调调发展的同时时，进一步抑抑制房地产投投资过快增长长和房价过快快上涨的局面面。武汉市也也将在科学发发展观的指导导下，按照“创新武汉、和和谐武汉”的要求，继继续贯彻国家家宏观调控政政策，进一步步调整住房供供应结构，稳稳定住房价格格。同时，加加大住房保障障的力度，改改善广大中低低收入家庭住住房条件。2007年，武汉市市房地产市场场仍将继续保保持健康持续续的发展态势势。2007年上半半年度武汉房房地产市场走走势分析上半年行业相关关政策国土部对土地审审批权“下放”省级此前，由国务院院分批次审批批的城市农用用地转用和土土地征收，调调整为每年由由省级政府汇汇总后一次申申报，待国务务院批准后由由省级政府负负责组织实施施、城市政府府具体实施。点评：此政策的的提出可以有有效减轻中央央部门负担，纠纠正中央部门门和省级政府府的职能错位位、缺位问题题，加强对土土地的调控及及监管，省级级政府责权增增大，中央部部门淡化审批批，强化监管管。土地使用税每平平米年税额提提高2倍国务院20066年12月31日发布《国国务院关于修修改〈中华人人民共和国城城镇土地使用用税暂行条例例〉的决定》规规定，将每平平方米年税额额在1988年暂行条例例规定的基础础上提高2倍，每平方方米年税额大大城市为1.5元至30元，中等城城市为1.2元至24元，小城市市为0.9元至18元，县城、建建制镇、工矿矿区为0.6元至12元。点评：这一调整整幅度与我国国物价上涨幅幅度是基本一一致的，国家家统计局资料料显示，2005年居民消费费价格指数比比1987年增长了2.1倍。90平方米限制制盖棺定论为为建筑面积建设部下发了《90㎡以下住宅宅设计要点(征求意见稿)》中明确规规定套型面积积为住宅的建建筑面积。明明确规定今后后在新增住宅宅项目中套型型建筑面积在在90㎡以下中小小户型要达到到70%。点评：这一标准准的出台将有有效地提高住住宅的竣工面面积，加大住住宅的供应量量，对因为供供应减少而上上涨的房价也也将起到一定定的缓解作用用。农民工将纳入住住房公积金覆覆盖范围建设部部长汪光光焘1月23日在北京举举行的全国建建设工作会议议上表示，依依法扩大公积积金制度覆盖盖的范围，逐逐步扩大到包包括在城市中中有固定工作作的农民工在在内的城镇各各类就业群体体。点评：此规定的的提出，表面面上似乎可保保障农民工的的合法权益，但但是，由于农农民工的流动动性很大，其其住房公积金金能否异地提提取、使用，是是个关键问题题。农民工只只能在城市买买房时才能提提取、使用住住房公积金，在在家乡买房、建建房时则无法法使用。且住住房公积金只只能在买房时时才能提取，这这项规定也使使多数农民工工跟城里的低低收入者一样样，只能让住住房公积金在在账户里闲置置。这笔钱虽虽属于他们，却却不能够为其其所用，如此此，住房公积积金对于农民民工而言，几几乎没有实际际意义，甚至至还有可能加加重其在经济济上的负担。武汉人均住房不不足8平方米可补补贴武汉市20077年将降低住住房保障“门槛”，人均住房房面积不足8平方米的住住房困难家庭庭，将一律由由政府给予补补贴。点评：20066年武汉市将将人均住房面面积在6平方米以下下的低保家庭庭，作为住房房保障对象，以以配房租赁、租租金补贴、租租金核减三种种方式，为1.6万多困难户户实现“应保尽保”。按照规划划，到2010年，武汉主主城区居民人人均住房面积积将从现在的的26平方米提高高到32平方米。与与此相应住房房保障“门槛”也将随之逐逐步调低。07年住房公积积金缴交率将将提高5%建设部强调：住住房公积金缴缴存比例不得得低于法定最最低缴存比例例；超过法定定最高缴存比比例和基数的的，要依法纳纳税。根据此此前制定的工工作目标，2007年住房公积积金缴交率将将提高5%。点评：根据建设设部的部署，将将会着力完善善住房公积金金缴存和使用用政策，依法法扩大公积金金制度覆盖范范围，逐步扩扩大到“包括在城市市中有固定工工作的农民工工在内”的城镇各类类就业群体。此次调整并非调调整住房公积积金的缴存比比例，而是将将住房公积金金实际缴存人人数增加5%定为了建设设部今年的工工作目标。央行将再次调高高存款准备金金利率07年2月188日，中国人人民银行宣布布，从07年2月25日起，上调调存款类金融融机构人民币币存款准备金金率0.5%，以巩固宏宏观调控成效效。点评：本次提高高存款准备金金利率，距离离上一次仅1个月。现执执行9.5%存款准备金金率的国有商商业银行、股股份制商业银银行等金融机机构，自2月25日开始将执执行10%的存款准备备金率。此次次加息将会进一一步地导致固固定利率房贷贷越来越受欢欢迎，同时，对对目前的高房房价起到一定定的抑制作用用，使购房者者的还贷负担担仍有所增加加。政府加强军队空空余土地转让让管理国土部等日前发发出《关于加加强军队空余余土地转让管管理有关问题题的通知》，要要求各市、县县人民政府在在编制年度土土地供应计划划时，应优先先安排纳入军军队空余土地地转让计划的的土地，未纳纳入军队空余土地地转让计划和和当年土地年年度供应计划划的土地，不不得转让。凡凡属商业、旅旅游、娱乐、商商品住宅和工工业用途的，必必须在当地统统一的土地市市场公开转让让。点评：此通知的的颁布，将会会有效加强军军队空余土地地转让的管理理，可以看做做国家土地宏宏观调控政策策的一部分，同同时将会有效效规避土地市市场军队土地地这一层面以以往所存在的的部分问题。建设部出手整顿顿房地产估价价灰幕建设部近日下发发了《注册房房地产估价师师管理办法》和和《关于加强强房地产估价价机构监管有有关问题的通通知》两份文文件，要求各各地建设行政政主管部门加加强整顿规范范房地产交易易秩序工作。点评：建设部以以上两份文件件的实施，将将有利于规范范整顿房地产产估价行业同同时建立行业业新秩序。银行人民币存贷贷款基准利率率上调中国人民银行对对外宣布，将将自2007年3月18日起上调金金融机构人民民币存贷款基基准利率。这这是央行自2007年以来在连连续两次上调调存款准备金金率后，首次次上调银行基基准利率。点评：央行认为为此次调息有有利于维护价价格总水平基基本稳定和引引导货币信贷贷和投资的合合理增长及金金融体系稳健健运行和经济济的平衡增长长。个人住房公积金金贷款利率将将上调《关于调整个人人住房公积金金存贷款利率率的通知》规规定从3月起，上年年结转的个人人住房公积金金存款利率由由现行的1.8％调整为1.98％，当年归归集的个人住住房公积金存存款利率不变变。点评：住房公积积金的绝对数数量虽然不小小，但在整个个存款体系中中的比例不大大，且其使用用方向固定，因因此从宏观上上来看，不能能带来什么变变化。同时，此此次调整的公公积金贷款利利率幅度较大大，说明政府府在公积金使使用方面，可可能会有新的的政策出台，比比如：更倾向向于中低收入入群体购房等等。国土局和房产局局将一并办理理两证武汉市新成立的的国土资源和和房产管理局局，房产和土土地将不再分分属两个部门门，武汉市民民买房交税费费、办“两证”在一个部门门即可办理。点评：目前在厦厦门、重庆、南南京、天津等等地，房屋“两证”已经实现“合一”，减少办证证程序，既省省事也省时。而而目前的新机机整合，两证证并办为武汉汉实现“两证合一”创造了条件件。职工低价获单位位售房需缴纳纳个税财政部和国税总总局日前联合合发布通知，要要求单位按低低于购置或建建造成本价格格出售住房给给职工，职工工因此而少支支出的差价部部分，应该按按照“工资、薪金金所得”项目缴纳个个人所得税。点评：此通知的的颁布，对于于单位集资建建房、低价售售房给职工等等情况都是一一个打击，无无孔不入的税税收再一次借借调控之名抬抬高了房价。8部委联合发布布《关于开展展房地产市场场秩序专项整整治的通知》4月，8部委联联合发布了《关关于开展房地地产市场秩序序专项整治的的通知》，提提出将在未来来整整1年内，强化化房地产市场场的监管，对对房地产开发发企业的各个个环节依法进进行审计和检检查。点评：八部委此此次所组织检检查的范围相相当全面，包包括房地产领领域所涉及的的各个方面。此此外，还将对对在检查中发发现问题的房房地产开发企企业依法进行行审计和检查查。建设部将彻查房房产市场违法法行为发布的《建设部部稽查办公室室2007年工作要点点》表示今年年将开展房地地产市场秩序序专项整治工工作，突出对对房地产企业业恶意炒作、哄哄抬房价、违违规销售等违违法违规行为为的专项稽查查。点评：根据20007年工作要点点，建设部将将加强稽查工工作，严肃查查处违法违规规行为。在房房地产市场领领域及建筑市市场领域都将将对各种违法法违规行为进进行突出稽查查。实际用地超计划划将扣减下年年指标在全国纠风工作作会议上，国国土部表示今今年将继续从从严从紧控制制征地规模，强强化土地计划划管理，凡实实际用地超计计划的，在全全额征收相关关税费和严肃肃查处的同时时还将扣减下下年计划指标标。点评：国土部负负责人表示，今今年国土部将将以落实18亿亩耕地保保有量为主线线，充分发挥挥土地利用计计划对农用地地转用总量、结结构和布局的的调控作用。优优先保障国家家重点建设项项目用地。武汉经济适用房房将采取租售售并举在4月武汉市人人大常委会会会场，武汉市市房产管理局局表示：武汉汉市经济适用用房政策将有有调整，有资资格买经济适适用房却一时时无经济能力力的家庭，可可先付款买一一部分而将另另一部分租下下来。点评：目前武汉汉市的相关部部门正在研究究和制定“租售并举”的相关政策策。出租经济济适用房，目目的是着眼解解决既买不起起经济适用房房，又不够申申请廉租房的的一批低收入入家庭的住房房问题。发改委宏观院建建议重压房地地产业国家发改委宏观观经济研究院院经济形势分分析课题组完完成的一份名名为《宏观调调控：重点调调整过剩流动动性的流向》的的报告建议建建议政府放弃弃房地产业支支柱地位，并并且对其进行行重手打压。点评：此次出台台的国家发改改委宏观经济济研究院报告告是目前为止止关于房地产产市场过度投投资问题最严严厉的一次判判断，同时，直直到目前为止止，宏观调控控对于房价的的抑制作用未未有明显显现现。不仅如此此，全国各大大中城市的房房价在宏观调调控之下不仅仅没有出现预预期下降或涨涨势放缓，反反而大幅上涨涨，更影响了了国内现阶段段的经济稳定定。武汉保障性住房房最高限价已已出台4月，武汉市保保障性住房工工作会议提出出，今后每年年将限定经济济适用住房最最高销售价格格。2007年的限价为为：小高层在在2800元/㎡以内、多多层在2600元/㎡以内。点评：目前，武武汉市经济适适用住房虽比比同地段商品品房低出1000--1500元/㎡，但销售售基准价最高高已达到2879元/㎡，且有继继续上涨趋势势。政府决定定，将严格控控制经济适用用住房销售价价格，开发企企业的利润严严格控制在3%以内。物价价部门将每年年确定经济适适用住房的最最高销售价格格，并对外进进行公布。开发商囤地、未未按期竣工将将受罚近日，国土资源源部、国家工工商行政管理理总局联合发发布了《国有有土地使用权权出让合同补补充协议》示示范文本(试行)，自2006年7月1日起试行。国国土部有关负负责人明确表表示，之所以以出台新合同同条款，主要要是为了防止止开发商长期期囤积土地，按按照新的合同同条款，未能能按期竣工的的开发商将会会被要求支付付约定金额的的违约金。点评：新公布的的《出让合同同补充协议》共16条，基中，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。对于开发商的工程开发周期的约束极为强硬。6条新规严管商商品房的交付付验收商品房交付时，绿绿化、道路、水水电等配套设设施，必须同同步交付。5月10日，武汉市市开发办出台台六条规定，严严把全市商品品房交付关。点评：此规定的的出台，可以以有效保障购购房者的合法法权利，但对对于开发商，则则是一项制约约，特别是某某些出现了质质量问题的项项目面临难关关。商务部发文再限限外商投资房房地产商务部联合国家家外汇管理局局联合下发通通知，强调外外商投资内地地房地产项目目必须通过审审批。与此同同时，未来所所有由地方部部门审批的外外资房地产公公司须上报商商务部备案。点评：客观而言言，国内的房房价被炒高，外外资并非罪魁魁祸首。同时时外资有其自自身优势，引引进外资可以以促进国内房房地产市场的的健康发展。我国推行监督公公共建筑节能能标准建设部表示，我我国将强化对对工程建设标标准的实施监监督力度，以以提高建筑节节能水平。2010年，城镇建建筑实现节能能50%的标准。2020年达到建筑筑节能3.51亿吨标准煤煤的目标。点评：已经颁布布实施的国家家标准和行业业标准覆盖到到我国各个气气候区的居住住和公共建筑筑节能设计及及对所有既有有居住建筑和和公共建筑节节能改造。对对建筑节能工工程质量验收收、检测、评评价、能耗统统计、使用维维护与管理都都作出了相关关规定。根据据其中各项指指标的具体情情况，建设部部对标准的实实施监督提出出了明确具体体的责任和要要求。综合点评：07年上半年各各级政府所颁颁布的政策较较多，基本渗渗透到了房地地产行业的各各个方面。同同时，进一步步加大了宏观观调控力度，更更为关注中低低收入者的住住房问题，对对于土地市场场和中介市场场的管理更为为严格、完善善。从表面看看，每项政策策都是针对房房地产市场目目前所存在的的种种弊病而而制定的。在这样的情况下下，部分政策策，如：农民民工将纳入住住房公积金覆覆盖范围和国国土局和房产产局将一并办办理两证等确确实属于为国国为民的政策策。但是，直到目前前为止，各项项宏观调政策策控对抑制房房价涨幅所起起到的作用微微乎其微，甚甚至是反作用用。越是调控控，房价越涨涨，而各项税税收的不断增增加和各项针针对房地产的的新税种的不不断提出，除除了使开发商商绞尽脑汁想想出避税和转转嫁税收的方方法外，也抬抬高了房价，使使行业发展更更混乱。07年下半年，央央行又分别在在连续三次加加息，并且预预示未来可能能加大调整的的速度和幅度度，同时，又又提高的存款款准备金。2007年9月央行发布第第二套房贷款款政策，明令令规定：“对已利用贷贷款购买住房房、又申请购购买第二套(含）以上住住房的，贷款款首付款比例例不得低于40%，贷款利率率不得低于中中国人民银行行公布的同期期同档次基准准利率的1.1倍”。央行再一一次出人预料料的不按牌理理出牌，显示示了政府“保障住房、抑抑制投资、打打击投机、平平抑房价”的决心。综合上述情况，我我们分析认为为，未来宏观观调控政策主主要还是以围围绕“保障住房、抑抑制投资、打打击投机、平平抑房价”展开，对武武汉市的房地地产市场影响响不大，当前前的武汉正处处于一个崛起起华中，建立立大武汉城市市圈的发展进进程当中，城城市化进程不不断加快，人人民生活也在在迅速提高，因因此，购房主主要还是以自自住为主。当当然，调控政政策在一定意意义上控制了了房价的上涨涨幅度，对促促进武行房地地产市场的成成熟及平稳发发展是有积极极意义的。上半年楼市盘点点2007上半年年度武汉市场场销售情况走走势2007年上半半年度武汉房房地产市场销销售总量达到到41348套。其中，有有两个销售量量高峰期，分分别为1月及6月，销售套套数分别为7609套和9157套，其走势势基本按照行行业传统淡旺旺季情况发展展。不同的是是，传统淡季季中的1月出现了销销售高峰，主主要是因为去去年销售旺季季来得太晚之之故。值得一提的是，上上半年淡季时时间非常短，从从每月的销售售量来看，仅仅2月及3月。而事实实上，销售量量从3月已经开始始反弹，到4月份，已经经呈现出旺季季态势。可见见，目前武汉汉房地产市场场的刚性需求求仍然很大，故故此无论房价价上涨如何迅迅速，其销售售情况仍然一一路看好，影影响并不大。2007年上半半年度武汉市市房地产市场场月度销售情情况2007年上半半年度武汉市市场总体价格格走势2007年上半半年度武汉房房地产市场销销售价格经过过小副震荡，到6月份呈现急速上涨态势。而事实上，自5月份均价突破4000元/㎡大关开始，住宅市场均价就像坐上了直升机一样，快速飞升。与此同时其销售量也在不断地向上攀升，到6月份，迎来了上半年度第二个销售高峰。值得关注的是，在在成交价格上上，4000元/㎡-5000元/㎡的中等价价位楼盘已经经代替3000元/㎡-4000元/㎡的中低价价位楼盘占据据市场需求主主流地位，说说明目前购房房者的心理价价位已经在随随着房价的快快速上涨而不不断进行调整整。这是为什什么房价上涨涨迅速而销量量也直线上升升的主要原因因。2007年上半半年度武汉房房地产市场月月度价格走势势上半年二手住宅宅总体交易量量小幅攀升去年的“6.11新政”让房地产市市场很受伤，2006年6月的二手房房交易量明显显下降。今年年没有出台新新政，尽管1月与2月受到过节节的影响，交交易量偏低之之外，但二手手房交易从3月开始全面面提速，6月成交量也也延续了数月月以来的良好好走势，环比比增长9.87%。2007年上半年二二手房总体交交易量也小幅幅攀升，与2006年同期相比比，2007年上半年二二手住宅总体体成交量增加加了28.611%。2006年与22007年上半年二二手住宅成交交量比较图上半年二手房成成交均价稳步步小幅攀升从二手住宅成交交净单价来看看,20007年上半年二二手住宅净单单价一直保持持小幅攀升，6月二手房净净单价为为3281..97元/平方米，环比比上涨比例为为1.65%。与去年6月的二手房房净单价相比比，上涨比例例为18.400%。小幅攀升的主要要原因有三点点：一是区域域内一手房价价格上涨或一一手房供给量量较少，一二二手房的联动动作用让此区区域内二手房房源的挂牌价价格和成交价价格都处于稳稳步追涨状态态。二是优质质房源的刚性性需求不断增增加，但其有有效供给量却却不是特别充充足,所以此类房房源成交价格格偏高。三是是成交房屋的的品质越来越越高，房屋成成色越来越新新,房屋配套越越来越齐全，所所以净单价小小幅攀升。2007年上半半年二手房住住宅成交净单单价走势图（注：此均价为为房屋净单价价，不含装修修、家电、税税费等费用）武汉主要片区二二手住宅净单单价（注：此净单价价不含房屋装装修、家电设设施、转让税税费等费用）上半年楼市分析析价升量涨，同创创新高2007年上半半年，在整个个国家经济和和房地产市场场的一片热潮潮之中，武汉汉楼市也实现现爆发性增长长。在商品房房价格整体上上涨平稳的同同时，销售量量也实现突历历史破，3-6月份连续四四个月销售套套数达到10000套以上。整整体市场呈现现需求旺盛，价价格平稳上涨涨的局面。成交价格快速攀攀升根据武汉房地产产信息网公布布数据显示，2007年上本年武武汉市商品房房成交价格从从1月份到5月份上涨约50元/㎡，半年上上涨幅度达到到1.25%，整体价格格涨幅相对平平稳。各月度度成交均价与与2006年同期相比比有明显提高高，6月份成交均均价同比增长长达到15%。成交量实现历史史突破从2006年和和2007年上半年月月度商品房销销售套数对比比来看，2007年从春节过过后，商品房房销售套数一一直呈上升趋趋势，并没有有出现往常6-8月销售淡季季的销售量下下滑现象。2007年3-6月份，商品品房月度销售售套数均超过过10000套，实现了了历史性的突突破。2007年以来来，国家并未未出台类似前前两年的连续续性房地产宏宏观调控政策策，居民对房房价长期持续续上涨的预期期比较一致。多多数购房者已已经彻底走出出市场“观望期”，整体市场场（尤其是核核心区）交易易活跃，成交交量连续上涨涨。热点片区引领楼楼市上升2007年武汉汉表现最活跃跃的热点片区区，无疑是汉汉口中心城区区和光谷片区区。两个片区区需求旺盛，市市场成交价格格一路攀升，在在武汉整体市市场上扬中发发挥了重要作作用。汉口中心区：厚厚积薄发，潜潜力巨大自2004年金金色华府、统统建大江园掀掀起楼市巨浪浪之后，汉口口城区沉寂了了近三年时间间，2007年随着融科科天城、鑫城城国际等市中中心大盘的陆陆续登场，汉汉口城区楼盘盘又进入了一一个新的时代代。融科天城以约66500元/平方米的单单价开盘，推推出600余套房源，认认购VIP客户达到900组以上。开开盘两天，基基本售罄。目目前汉口中心心区市场价格格持续上涨，已已经难觅5500元/平米以下的的商品房，出出现了久违的的“抢房”热潮。汉口口城区其巨大大的购买力可可见一斑。未来，随着这些些大盘后期开开发项目的推推出，以及仁仁恒、瑞安高高品质楼盘的的面市，汉口口城区楼盘还还将进一步推推高。光谷：产业带动动楼市升级光谷区域所有楼楼盘不约而同同从去年12月份开始涨涨价，截至6月底，少则则涨了500元/平方米，多多则涨了超过过1000多元/平方米。涨价的主要原因因是因为富士士康企业的入入驻。按照整整体规划，富富士康（武汉汉）工业园规规划占地10平方公里，相相当于五分之之一个武昌区区，入住人口口将达到15到20万