中国房价与宏观调控课件

浅谈房价上涨与其宏观调控

航海091313高房价之于大学生高房价带来的问题对高房价原因的探究宏观调控政策房价问题展望只应买不起房准女婿暗藏羊角锤行凶在厨房里，她背对着我，近来所有的压力突然像火山一样爆发……我完全失去理智了，从口袋里掏出那把羊角锤，往她头上敲了下去……--李晓强据李晓强交代，在案发前的那一段时间里，他和许多刚刚毕业的大学生一样，经历了找工作不顺、考研失败、考公务员失利等一系列打击。心理压力特别大，因为被他视为全部精神寄托的女友曾婉转地告诉他：“妈妈不同意两人的事，男朋友起码得工作稳定、在南京买得起房……”对于不少“蚁居”的农村大学生而言，毕业后的现实让他们失望：奋斗数年，却没有立锥之地；萌生退意，想要放弃城镇户口，重返农村，却发现同样困难。这个处于尴尬境况的群体，被称为“新知青”。公共管理学专家指出，要想让“新知青”回村比进城难

2002年，吴屹（化名）考入河南职业技术学院，后又升入河南工业大学读书，他的户口也随之“农转非”。对许多当地农民而言，这是一次“鲤鱼跃龙门”的机会。但大学毕业后，吴屹发现，他根本无法在郑州立足。指着脚下的钢筋水泥，吴屹说：“我觉得自己很难融入这里。”3年前，他在郑州找到一份工作，月薪1100元，现在涨了，也仅有1800元。最初，他住在城中村里，房租100多元。随着大规模的城中村改造，今年年初，他不得不搬到距公司较近的一个小区，房租一下涨到500元。“算下来，除去房租、水电费、话费和吃饭，我每个月最多只能攒下300元。”吴屹说，一场病下来，积蓄基本就被掏空了。然而，真正让他产生回家念头的，是不断上涨的房价。“动不动就六七千元一平方米的房子，这辈子也买不起啊！奋斗3年，我既不是城里人，也不是农民。”吴屹的遭遇并非少数。网友“豆豆”曾在网上发帖求助：毕业后在一家单位工作，转正无望，“而想把户口转回原籍的农村，村里却进行阻拦。”“我们是农村出来的，大学毕业后在城市买不起房，想回老家还没有农业户口。”由于农村户口上所附着的各种利益，新村民的迁入不可避免地会分割这块利益蛋糕，这使得“非转农”变得异常艰难。从2004年开始，中央已经连续7年出台指导“三农”工作的中央一号文件。而相继出台的各种惠农措施，让多数农民受益。种地有农业补贴，看病有合作医疗，上学还有特困生补助。就连购买家电，还可以按照13%的比例进行报销。更重要的是，农业户口可以分到土地，还不用为住房烦恼。高房价带来的危害大家所关注的，多是房价之高的畸形经济。但我们更应关注的，是一代人因为难以负荷的房价，而让本该展翅高飞的青春理想坠入物质生存的艰难，一代人没有梦想，所仅有的梦想也不过是城市里一间仅可容身的居所。等这一代年轻人成为社会的中坚，他们的理想、责任和信仰因为被高房价的压迫，变得狭隘贫乏、缺乏想象力，缺乏冒险精神，那么，这最终将是谁的损失？

蜗居

过去一年大家都在谈《蜗居》，因为对城市中高房价的写实，引起极大共鸣。一平米的格子间，每日挤公交，中午一个盒饭，每个月几千元的房贷，《蜗居》叙述的就是城市里小白领光鲜表面背后所承受的高房价压迫。

奋斗大多数城市仍处于扩张过程中，在今后20年间其规模可能会扩大到现在的两至三倍。也就是说，大多数人还没有购买住房，所以高房价将严重影响他们的生活水平。房价还会影响收入再分配。用于买房的资金会流向政府、开发商、建筑公司、原材料供应商。购房者通常是中产阶级的核心。当他们不得不在住房上付出所有收入时，其社会经济地位将显著下滑。因此，以税收为目的的高房价将使财富分配极端化，处于两极的富人和穷人增多，而中产阶级规模很小。这样的社会结构是不利于稳定的。谢国忠：高房价的危害

倾听一下专家的看法高房价现象引起了人们的广泛重视地产经济已经成为中国经济发展的直接命脉，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个。（11月23日《扬子晚报》）对高房价原因的探究从市场价值规律的角度分析任何商品都不能远离人们的购买力，商品房也是这样，人们对住房的需求造成了房价的增长。百姓恐惧房价。住房是耐用消费品，一般情况下，一个家庭只要一套。现在之所以许多家庭拥有多套住房，一是因为恐惧，恐惧房价越来越高，怕儿女买不起。现在买了，为子孙后代备着.几代人的房子集中在一个时期购买,房价怎能不高；二是投机，许多人一有钱就购买住房,靠房价上涨获取丰厚利润。在所有投机品中，商品房是唯一的人的生活必需品，所以价格坚挺。要是炒大米，一定还要恐怖。

从开发商的角度分析导致房价增长的原因

日前，淮安市有关部门抽调专门力量，对市区21家房产开发企业进行了一次全面的价格大检查。结果显示，开发商存在着诸多违规行为，高房价中暗藏着众多的“水分”。

水分一：购房款利息未抵冲房款或未退还给购房者。

水分二：多报成本，少报面积，变相提高房价。核报面积少、销售面积多是许多开发商获取额外利润的惯用手段。水分三：公共设施缩水。新房拿到了，住进去才发现售楼书上描绘的幼儿园“失踪”了，近千米的绿色长廊也萎缩成百米左右。由于在商品房合同规范文本中并无公共设施建设的条款约定，因此开发商能省就省，而这些公共设施的建设成本早已被分摊并进入了商品房的价格。开发商对房价的影响不可忽视宏观调控楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去，“减法”和“加法”双管齐下：一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨，且使房价合理回调的风险也在可控之中；另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，而保障房的加快推进更有利于弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费拉动的缺口。据《楚天都市报》报道，楼市新政使得贷款买房门槛提高，江城一些市民借助“父贷子还”或“子贷父还”避开新政，而苦于无米下锅的银行也顺势推出“接力贷款”(就是以子女的还款能力为老人名下商品房清偿贷款，是子女在财务实力上与老人的“接力”)招徕顾客。此前，一种名为“接力贷”的按揭贷款方式便已现身上海楼市。点评：在9月底中央调控楼市的“国五条”出台之后，各地纷纷推出地方性细则，楼市观望氛围再起。但常识告诉我们，楼市投机方不会就此放弃抵抗。只要楼市上涨的趋势不出现逆转，各方投机力量就会想法钻政策的空子，楼市投机行为就不会终止。而武汉、上海等地的“接力贷”的接连出现，正是商业银行协助投机者与楼市新政博弈的典例。就此而言，只有楼市的风向彻底逆转，掣肘房贷新政执行的市场阻力才会彻底消弭，而其中的关键就在于房价预期转向。二、坚决抑制不合理住房需求（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。三、增加住房有效供给（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。四、加快保障性安居工程建设（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。展望一、2011年:房价略有下降

(一)供需面从供给面来看,目前市场上的开发商加大了供给的力度,由于资金回笼的需要以及政策方面的限制,捂盘的情况有所减少,根据我们对相关数据的分析,明年主要城市的商品房相对今年年末来讲,都会加大供给。需求方面,目前由于二套房首付比例、贷款利率以及公积金二套房贷款的限制,这些诸多的限制使得改善型需求被压抑。同时值得注意的是,目前一二线城市的新房低总价、小户型的越来越少,以北京为例,首套刚需多选择在150万以下的房屋,而新房里面满足他们要求的房子都集中在郊区,相比郊区的新房,这些首套刚需还可以选择市区内小的二手房作为替代。本年的政策推出之后,使得新房特别是大面积的新房全款比例大大提高。在供给增加,需求受到抑制,房价高企的情况下,房价上涨的动力不足,下跌或不涨的可能性进一步加大。(二)M2、调控与房价从M2与房价关系可以看出,上海市对调控反应比较明显。当没有调控的时候,上海市房价与M2基本上是同步上涨,有调控之后,从08、09年的情况看,是房价下跌。今年4月份政策推出后,上海市房价冲高的态势回落,房价上涨有所停滞。我们认为,对一线城市和沿海二线城市而言,调控的作用将大于M2的作用,2011年,这些城市的房价将下跌。而对于西安这样的城市而言,从M2和上次调控的关系可以看出,房价与政策关系不大、与M2关系较大,由于明年M2仍将上涨,所以我们认为,内陆二线城市以及三线城市价格比较平稳甚至可能微涨。综合一二三线城市的情况,我们认为房价总体来看,会有所下降。

(三)开发商资金面

2007年9月27日,中国人民银行下达了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,根据通知,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这是07年房地产调控的重大政策,在此之后大约15个月左右即08年末,开发商的资金最紧张(账面上货币资金最少