弓长岭区征地区片综合地价调整报告

价辽阳市弓长岭区人民政府8月合地价调整报告 (一)测算范围 2(二)基准日 2(三)调整时间 2 (一)征地区片的内涵 2(二)划分原则 2(三)划定方法 3(四)划分的基本要求 5(五)本轮征地区片的调整情况 5 (一)征地区片地价的内涵 6(二)测算的基本原则 7(三)测算方法 8(四)区片地价的调整和验证情况 13(五)与现行区片价及周边县(市、区)比较 14(六)征地区片综合地价修正系数的编制 15整工作程序 16应用和说明 16(一)征地区片综合地价应用建议 16(二)征地区片综合地价应用说明 18 合地价调整报告1一、工作背景制定征地区片综合地价是依法合理做好征地补偿安置治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。”辽阳市弓长岭区于2019年制定了征地区片综合地价并公布实施。根据辽宁省自然资源厅文件《关于开展征地区片综合地价调整工作的通知》(辽自然资发【2022】65号)文件要求，弓长岭区应立足上一轮工作基础，按照国家和省有关规定，抓紧组织对现行征地区片综合地价标准进行调整，并做好前后政策衔接，实现征地补偿标准平稳过渡，以维护的切身利益，保障经济建设健康发展。调整征地区片综合地价是依法合力做好征地补偿安置建设健康发展的重要基础工作。通过本次调整工作，使征地区片综合地价更好地适应弓长岭区社会经济发展的要求，有效保障产业化、城镇化发展用地的合理需求，积极稳妥地推进弓长岭区城镇化科学发展。合地价调整报告2二、基本情况(一)测算范围弓长岭区下辖3个乡(镇)23个行政村,本轮征地区片综合地价调整测算范围包括行政辖区内的集体土地、国有农辽阳市弓长岭区征地区片综合地价测算范围一览表村名三星村、耿家村、南村、小漩村(二)基准日本轮征地区片综合地价调整测算基准日为2022年1月1日。相关资料均以基准时点之前最新颁布的相关文件为依(三)调整时间本轮征地区片综合地价调整实施时间为2023年1月1三、征地区片调整情况(一)征地区片的内涵征地区片是指一定范围内集体土地类别、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济合地价调整报告3发展水平和城镇居民最低生活保障水平等条件基本一致的，补偿标准相同的区域。征地区片划定是根据当地征地需要，对可能发生征地行为的地域空间差异进行科学分析，将测算范围划分为若干个区片，并征求辽阳市弓长岭区自然资源局等各相关部门的意见，最终划分出土地征地补偿标准相一致的区域单元的过程。(二)划分原则1、相对一致性原则征地区片按照区内一致性和区域差异性原则，将土地利用类型、区位条件、生产能力和经济产出能力、土地质量等条件基本相似的连片区域归并到一个区片。2、多因素综合评价原则地类、土地质量、产值、土地区位、人均耕地面积、当地经济发展水平、城镇居民最低生活保障水平等各种影响征地区片价标准的因素作用进行科学分析和综合评价。3、与行政界线一致原则不打破村级行政界限，以利于实际工作的开展。(三)划定方法划分采取多因素综合评价法、均质区域调整法；以多因素综合地价调整报告4合评价法为主导；弓长岭区2019年开展了耕地质量定级工作，上轮征地区片划分成果基本稳定，采用均值区域调整法、征地补偿费用验证法、专家咨询验证法进行验证，综合判定。1、多因素综合评价法多因素综合评价法是以村级行政区域为基本单元，选择地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平每一个基本单元的综合分值，然后在综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。2、均值区域调整法分析原征地区片划分或农用地定级因素、区片或级别界线与本轮划分征地区片所需的主要影响因素在类型、内涵、空间分布等方面特征的一致性，识别存在显著差异的内容，将其作为主要修正因素；应特别关注土地区位条件、人口以及经济社会发展水平等因素及其具体因子、表征指标等在原区片或定级成果中反映程度；勾画主要修正因素的作用分等值线；综合分析原区片或级别界线与主要修正因素作用分等值线的分布情况，对原区片或级别界线进行调整，初步形成征地区片适用农用地定级成果时，应选用耕地或当地主导农用地类型的定级成果。农用地级别调整法是在村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其它相关情况，适当调合地价调整报告5整划分征地区片的方法。(四)划分的基本要求1、对调整周期内行政区划调整、市级征地案例和区域经济变化等情况进行分析，在现行区片地价的基础上，按照区片一致性和区域差异性原则，对区片范围进行合理调整。调整时要充分考虑与原有区片地价相衔接，不能使区片地价因区片范围变化而低于原有标准。同一征地区片内的农用地应具有较好的均质性特征，即土地区位条件相近、土地综合质量相似、土地的经济产出能力及其承载或服务的人口状况相减少征地过程中因区片划分产生的价格差异矛盾。原相邻区片之间征地补偿水平差距较小、经济发展水平大致相当，应进行必要的减并。各县(市)、区划分区片原则上不超过6个。3、区片之间原则上以行政村(社区)界线为界，尽量保持村庄(社区)行政界线的完整性。区片在辖区范围内全覆盖，统一编号，区片编号采用罗马数字大写，按照区片地价从高到低排序。4、本轮区片地价的调整幅度为：原则上各县(市)、区在近三年征地实践基础上，自行掌握上调幅度，最后由全市统一平衡。(五)本轮征地区片的调整情况6根据《辽阳市人民政府关于公布实施辽阳市征地区片综地区片综合地价标准》文件，结合全区的实际情况和第三次国土调查成果，以及各街道的发展情况，弓长岭区征地区片地区片划分明细表乡镇(街道)办事处(村)名称Ⅰ安平乡(安平村、尤吉沟村、松泉寺村)、汤河镇(三)Ⅱ安平乡(姑嫂城村、三星村)、汤河镇(小录村、石Ⅲ沙土坎村、高崖村、小漩村)、汤河镇(望宝寨村、瓦村)四、区片地价调整情况(一)征地区片地价的内涵征地区片综合地价的实质是征地补偿标准，具体包括土地补偿费和安置补助费两项费用，不包括缴纳社保费用及在征地中可能发生的由国家及政府部门收取的税费、地上附着物赔偿费和青苗补助费。合地价调整报告7(二)测算的基本原则1、维护权益原则征地补偿标准应与本地当前经济社会发展水平相适应，区片综合地价应当体现对被征收土地权利人的公平、合理补偿，充分维护被征地的农村集体经济组织和农民合法权益；保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。2、同地同价原则同一征地区片内，土地利用类型、区位条件、客观收益水平、供求状况、人均耕地数量等条件基本相同的地块，其区片综合地价不因征地目的或征后规划用途不同而有所差异，以保证对被征地农民的公平性。3、衔接平衡原则区片综合地价的制定与调整应注意时序衔接与空间平衡，即区片综合地价水平较上轮补偿标准调整平稳；相邻区片间的区片价水平差异合理4、公众参与原则区片综合地价制定过程中，应当充分听取有关部门、农民集体经济组织、农民个人等社会公众意见；成果应向社会公开，接受监督。5、动态更新原则各地应该根据人口与社会经济发展状况等因素，对征地区片价水平进行动态核定与更新，区片综合地价至少每三年合地价调整报告8调整或重新公布一次。(三)测算方法区片综合地价测算的常用方法包括农用地产值还原法、征地案例比较法、农用地价格调整法、社会经济指标更新法。首次测算或大范围更新区片价标准时，宜在农用地产值还原法、征地案例比较法、农用地价格调整法中选择两种及以上位条件、供求关系、社会经济发展等因素的空间分布特征保需对区片进行重新划分时，可采用社会经济指标更新法对现行区片价水平进行快速调整。本次调整涉及到行政区划调整，采用社会经济指标更新法拟定初步调整方案，后采用农用地产值还原法、征地案例比较法测算征地区片综合地价，对初步调整方案进行验证和1、农用地产值还原法农用地产值还原法是以当地农用地主要利用方式为基础，将农用地未来可预期持续获得的综合产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素进行修正后，测算区片综合地价的方法。(1)基本公式合地价调整报告9PZ=(az/r)×(1+xKn)式中：PZ——待估区片综合地价；az——征地区片的农用地综合年产值；r——土地还原率；Kn——修正系数。(2)确定综合年产值①确定主导地类利用方式根据测算基准日上一年度土地利用现状调查结果，将区片内农用地二级地类中面积占比相对较高者作为主导地类；区片内二级地类数目较多时，可取占比较高的不超过三个二②确定主导地类农产品综合年产量依据区片内主导地类对应的主要农产品近三年年产量以种植面积加权确定主导地类农产品综合年产量。③确定主导地类农产品价格在调查当地近三年市场价格和国家收购价格的基础上，择高确定农产品价格。④确定综合年产值依据主导地类农产品的综合年产量与价格测算各主导合地价调整报告导地类面积加权测算综合年产值。(3)确定还原率可选用租价比法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法等适宜的方法测算还原率。(4)测算预期产值的贴现值通过还原率将未来无限年期的农用地预期产值贴现还原到当期总量。(5)确定修正因素与修正系数方法与基本要求如下：①主要选择土地区位条件、土地供需关系，以及经济社会发展水平等修正因素。②各因素修正系数可参照多因素评价法中因素指标值的分布情况确定，或根据影响规律与实践经验综合分析取值。③各因素的修正系数最低为0，不做负向修正。(6)区片综合地价测算根据农用地产值还原法测算区片综合地价。当采用综合年产值测算价格明显与经济社会发展水平不符的，可在综合年产值的基础上考虑农业投入成本等因素予以修正。2、征地案例比较法(1)基本公式Pb=P0×××AT式中：Pb——修正后的可比征收补偿费用合地价调整报告AT——期日修正系数。(1)选择征地案例在各类征地区片中选择征地案例，征地案例要选择近三年之内发生的征地项目，同时，征地案例的可比内涵要与本次区片地价调整的设定内涵尽量一致。(2)统一可比内涵由于各征地样点总费用的内涵不一致，所以要对各征地样点的总费用进行分析和界定，对总费用中包含的附着物、青苗补偿、有关税费及其它不相关费用进行分割和扣除。在对各征地样点的总费用进行分析的基础上，剥离出各征地样点的征地综合地价，计算公式如下：样点征地综合地价=征地总费用—附着物补偿费—青苗补偿费—有关税费—其他费用。(3)进行比较修正根据各征地案例的具体情况对征地案例进行比较修正，比较修正主要考虑的因素包括区域因素、个别因素和时间因区域因素修正是将征地案例在其外部区域条件下的价格调整为区片内平均外部区域条件下的价格，区域因素修正公式如下：合地价调整报告PE=P0×DP/DE个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为正常宗地个体状况下的价格，个别因素修正公式如下：PE=P0×SP/SEP0——个别因素修正前比较案例价格；时间因素修正是将比较实例在其征地日期的价格调整为本次区片地价调整基准日的价格，具体计算公式如下：PE=P0×Q/QE(4)计算区片地价根据各征地案例的地价修正结果，计算同类区片内各案例的平均征地地价作为该类片区地价。合地价调整报告3、社会经济指标更新法社会经济指标更新法以现行区片综合地价为基础，根据更新周期内主要社会经济指标的变化情况，对现行征地补偿标准水平进行调整，测算新一轮区片综合地价的方法。(四)区片地价的调整和验证情况综合农用地产值还原法、征地案例比较法和社会经济指辽阳市弓长岭区区片综合地价，依据《辽阳市征地区片综合地价标准调整工作方案》，最后向地方政府相关部门进行意见征询，结合当地市级情况确定征地区片价(详见附件)。征地区片初步结果是在对各种测算方法结果的综合分析的基础上，采用其中一种方法结果或多种方法结果的加权值确定。将各区片征地案例平均补偿费与计算结果相比较可影响较大。参考上轮征地区片地价标准，按照从高和不降低确定征地区片综合地价。合地价调整报告区片综合地价初步确定结果表(千元/亩)ⅠⅡⅢ(五)与现行区片价及周边县(市、区)比较征地区片综合地价调整的目的是保证征地区片地价测算结果能够与现行征地补偿标准相互衔接，保证被征地农民生活水平不降低，满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要。现将测算结果与现有征地补偿标准进行对比分析：1、与现行征地区片价比较通过对新调整的征地区片综合地价与原征地补偿标准进行对比分析，可以看出，新调整的征地区片综合地价在原补偿标准无结果差异，主要原因是区片综合地价计算成果依征地案例比较法受时间因素影响较大，与上轮相比有所提高；但依农用地产值还原法计算结果主要受气候等自然因素影响较大，土地年产值上升幅度不大。因此两个主要计算结果调整的征地区片价与上轮征地区片价水平相衔接，并符合当地市级补偿水平。本次辽阳市弓长岭区区片综合地价调整结果与现行区片价比较如下：合地价调整报告片综合地价对比表(千元/亩)(千元/亩)(%)ⅠⅠⅡⅡⅢⅢ2、与周边县(市、区)征地补偿水平比较本次征地区片价与周边县(市、区)的征地补偿水平比较是整体水平比较，征地区片综合地价整体水平采用各区片面积加权平均取得。经比较，辽阳市弓长岭区征地区片综合地价征地水平，与周边县(市、区)的征地补偿水平衔接得当，基本符合本(六)征地区片综合地价修正系数的编制征地区片综合地价修正系数的编制是保证与原征地补偿相衔接的需要。征地区片综合地价的测算主要以农地为基础结合产值、土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素进行测算，没有充分考虑集体建设用地、未利用地、临时用地对征地区片价的影响。因此，编制征地区片价的修正系数能够保证与原有征地补偿标准的衔接。参考原征地区片综合地价修正系数并咨询相关专家最终确定本次征地区片综合地价修正系数表。其中，临时用地占用集体土地或国有农用地和合地价调整报告未利用地的，每年按征地区片综合地价的15%给予补偿。本轮征地区片综合地价沿用上轮征地区片综合地价修正系数区片综合地价修正系数表(每年)五、调整工作程序全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、意见本次区片地价调整重点考虑了相邻县(市、区)的征地补偿水平，做好接边地区标准平衡工作。征地区片价的制订同群众利益密切相关，为维护被征地农民合法权益，保障经济发展用地。辽阳市自然资源局弓长岭区自然资源局就本次征地区片划定和区片价结果依法进行了公示与听证。年产值倍数法和基于现行区片价的修正法测算所得到的各区片地价，经与农民现有生活水平、现有征地补偿水平和周边县(市、区)征地补偿水平比较验证后，最终确定辽阳市弓长岭区征地区片综合地价。六、征地区片综合地价应用和说明(一)征地区片综合地价应用建议合地价调整报告1、建立征地区片综合地价定期公布制度建立和完善征地补偿标准体系，定期公布征地区片综合地价，有利于增加政府办事的透明度，规范政府征地行为，也可以使农民更加了解征地补偿安置的标准，使农民做到心健康的发展。2、定期实施征地区片综合地价平衡与更新制度征地区片综合地价是在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平用征地案例比较法