中国房地产税研究1课件

房地产税收研究：理论与中国的改革探索1房地产税制的理论回顾2一、何谓房地产税？财产由一系列附加在一个特定目标上的法律权利构成。房地产税（或财产税）不是对物质性的土地和建筑课税，而是对附属在这些物质性的土地和建筑上的不可触摸的权利课税。看起来对建筑课税与对建筑所有者权利的课税两者之间的差别仅仅是语义上的不同，事实上，这个区别使财产非私有的国家可以征收房地产税。3总之，房地产税是一个很好的地方税（1）房地产税税基是基于不可移动的房地产；（2）房地产价值的波动要远小于宏观经济变量以及基于宏观经济的财政收入；（3）房地产税能够激励土地利用效率的提高；（4）房地产税税基不会因课税而从生产流程中退出；（5）可以帮助地方政府建立独立自主的财政收入体系，使其能够通过“边际”原则做出最优点财政支出决策。5三、房地产税的主要作用是什么？对财政收入的影响：（1）房地产税收收入占（各级）政府所有税收收入的比重（美国9.2%、英国8.4%、加拿大8.3%）；（2）房地产税收收入占地方政府地方税收入的比重（美国73%、英国99%、加拿大84%）；（3）房地产税收收入占国民生产总值的比重（一般不超过15%）。

6对土地利用效果的影响：土地税优于所有其他税种，因为土地税不扭曲土地市场（亨利·乔治）；

为什么？一般地，个人收入所得税扭曲了劳动力市场（不鼓励工作），消费税扭曲消费市场（不鼓励消费）。由于土地税是对地租课税（土地的经济回报），土地税不改变地主的经济行为。

7（二）房地产税的课税范围从国外的经验看，需要解决的问题：

1、应对哪些房地产类型课税？（西方国家主要是对住宅、商业和工业课税）

2、是否应对不同的房地产类型予以区别对待？（应该一视同仁，房地产税负是财产拥有者或使用者对他们享受地方政府提供公共服务和产品所支付的价格）

3、应否对特殊房地产类型实施减免？（不应该减免，对一些有很多社会功能的房地产可以进行直接的资金补贴）9（三）税基的评估这是实施房地产税的核心问题之一：

由于房地产市场的特殊性，需要对没有在市场上交易的房地产确定或计算其价值。10五、房地产税的税率如何确定？国际上确定税率的两种模式：（1）中央或更高一级的政府来决定税率；（2）由地方政府来决定税率。

比较第一个模式的优点是同一税率可以避免税收竞争；第二个模式的优点在于地方政府能够“以支定收”，建立起财政收入决策和财政支出决策之间的联系，实现公共财政效率。

11统一税率还是“双税率”（或分税率）？（1）统一税率征管成本低；（2）绝大多数国家实行的是统一税率。固定税率还是累进税率？（1）固定税率简单、征管成本低（日本、加拿大等国家）；（2）累进税率将税负与接受的公共服务挂钩、体现了税制的公平性（德国、印尼和泰国等国家）。13中国房地产税的改革探索14一、房地产税收的对象与范围1、房地产税收的对象：以房地产为征收对象的现行税种，不涉及各种收费。房地产税研究中涉及的范围税收收费土地出让金直接以房地产为征收对象的税收房地产企业交纳的全部税收15二、现行房地产税的税制概要及历史1、城镇土地使用税：

目的：为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，针对使用城镇土地征收。

征收：地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。

纳税人：在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类国内企业、单位和个人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。

税率标准：根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率。17历史变化：（1）1988年国务院发布实施（地方税种）；（2）1992年3月5日国家税务局地方税管理司印发了《1991年城镇土地使用税征收情况的通报》，把土地使用税的征收管理工作推向了一个新的高潮；（3）1993年起，城镇土地使用税稳步增长，并且增长势头逐渐加快；（4）2002年，中国城镇土地使用税收入达到76.83亿元，是1988年城镇土地使用税收入的150.65倍。182、城市房地产税：（1）1951年8月国务院颁布《城市房地产税暂行条例》。（2）1984年进行利改税时，国务院决定对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税两个税种；对外商投资企业、外国企业和个人继续征收城市房地产税。（3）纳税范围：外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾和华侨兴办的企业，外国人和港澳台同胞。（4）纳税人：产权所有人、承典人。（5）计税依据和税率：一是按照房产原值，税率为1.2％；二是按照房租收入，适用税率18％；按年计征，分期缴纳。19历史变化：（1）1986年房产税开始在全国范围内正式开征，1987年的房产税收入合计18.58亿元；（2）2002年，中国房产税收入总额达到282.4亿元，是1987年的15.2倍。1986年214、土地增值税：

目的：为了有效地抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等获取暴利的投机行为，防止国家土地增值收益流失，保护正当房地产开发者的合法权益，防止国家土地增值收益流失。

征收：是对转让房地产的增值额征收的一种税，由地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。纳税人在房地产合同签订日起7日内申报纳税，一次性缴纳。

纳税人：在中国境内以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的各类企业、事业单位、团体和个人。22

计税方法：转让房地产的全部收入减去规定的扣除项目，税率按照四级超率累进计算。

历史变化：(1)1994年开始征收；（2）2002年，中国土地增值税出现快速增长的局面，收入为20.51亿元，比上年增长98.55％，是地方个税增幅最大的。23历史变化：（1）1987年开始征收；（2）1988年出现了大幅增长，当年收入21.16亿元；（3）1989～1991年出现了下降的趋势；（4）1991年以来呈现出徘徊增长的局面；（5）2002年以后开始大幅增加，比上年增长49.60％。25三、中国现行税制结构分析和房地产税在全部税收中的比重1、中国现行税制的结构特点：（1）中国现行税制体系是流转税和所得税作为双重主体的税制体系。2002年，中国流转税收入合计为12385.6亿元，占全部税收的66.98％；所得税收入合计为3799.7亿元，占全部税收的20.55％；其他仅占12.47％。（2）中国现行主要税种的结构，按照2002年的税收收入结构，增值税和营业税收入占全部税收的比重接近60％。26（1）中国东部沿海经济发达地区、中等发达地区和欠发达地区的房地产税种在地方财政收入中的比重分别为5.20％、4.90％和5.21％，均较低，且无显著差异。（2）分税种来看，不同经济发展区域房地产税在地方财政收入中的地位，各区域之间并无显著差异。3、房地产税在地方各级政府财政收入中的重要性：（1）2002年房地产税在地方各级政府财政收入中的分布（参见下表）（2）地方各级政府财政收入中房地产税所占比重：省级：1.88％；地级：6.29％；县级：6.95％；乡镇：5.01％29

省级政府地级政府县级政府乡镇级政府合计9.5441.4333.0216.01房产税6.2848.4831.0214.22城镇土地使用税18.3434.8730.1716.62土地增值税24.5533.0627.8314.56耕地占用税8.4818.5548.5224.45301、房地产税制度的目标多元化，税种过多：房地产税的政策目标呈现“离散”的多元化，各个税种的政策目标“专门化”。作为整体的房地产税政策目标不清晰，各税种之间的政策目标不协调。例如，土地增值税的政策目标与所得税的政策目标相近；在房地产税的各个政策目标中，将不动产作为重要财政源泉之一，筹措财政收入的政策目标和作用都不十分明显。五、中国现行房地产税制存在的主要问题31税种名称开征年代主要政策目标城市房地产税1951年8月调节外商投资企业和外国人的财产收入房产税1986年10月调节国内企业和个人的财产收入城镇土地使用税1988年10月同上耕地占用税1987年4月保护耕地土地增值税1994年1月对土地经营者的级差收益进行再分配中国现行房地产各税种的政策目标322、房地产税的征税覆盖面窄，筹集财政收入的功能微弱：（1）从纳税人上看，现行房地产税对国家机关、人民团体及全额、差额拨款的事业单位的本身业务用房地产免税，拥有非经营用地的房地产个人没有作为纳税人；（2）从征税对象上看，现行房地产税仅对生产经营用房地产征税，而对个人所有的居住或拥有的房地产不征税；（3）从征税地域上看，现行房地产税的征税范围界定为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。333、现行房地产税没有体现公平税负的原则：目前对内、外资实行的是两套房地产税制度，对内资征收的是房产税和城市土地使用税，对外资征收的是城市房地产税。两套税制在征收范围、税率、计税依据等方面都有所不同。4、大部分税种的计税依据不合理，税率也需要重新设计：（1）现行房地产税的计税依据大多是按量或是按房地产原值计算征收的，既不考虑房产的自然损耗，又不考虑土地的级差收益、时间价值、总之不是以市场价值作为计税依据。（2）将土地和房屋分离作为不同的税种，与房地产不可分割的自然属性相违背，一方面难以统一正确估价房地产的价值，另一方面也容易造成重复征税。34（3）税率设计不合理。例如，城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用；而土地增值税税率过高，不利于促进土地的合理流转。5、难以发挥调节社会贫富差距的作用：由于目前中国的房地产税还没有普遍对个人拥有的非经营性房地产在占有环节征税，所以，刺激了大量的豪宅、别墅在国内城市兴建。这样一来，显然富人会以不动产财富方式大量合法规避个人所得税。此外，也从客观上刺激了房地产需求，是中国房地产业持续保持高速增值的原因之一。356、对抑制房地产投机的作用十分微弱：土地增值税耕地占用税土地出让金其他收费等城镇土地使用税房产税城市房地产税契税开发环节占有环节交易环节367、尚没有真正建立起一套科学、规范、严密的税收征管系统：（1）在政府有关部门之间，由于信息的不对称，税务机关对纳税人的不动产税源的监控不到位，征管成本比较高，对税收违法行为难以有比较彻底的税务征管、稽查和处罚；（2）现行房产税对个人出租的房产按租金计税，由于纳税人纳税意