房地产开发之设计管理二

设计管理探讨房地产开发之我国改革开放已经接近30年，出现了大量的被广大消费者接受和称赞的住宅区……

但这些住宅小区的出现，并非源自建筑师的主观驱动。也非城市开发商的能力所及。?建筑产品建筑师开发商市场/消费者一、建筑师与房地产是什么样的关系？设计是主导？抑或是营销主导？房地产开发中，设计和营销是什么角色？从二十世纪六七十年代的“火柴盒”，到注重绿化居住环境、关注立面美感、满足舒适生活需要的现代住宅……

市场

是推进这一进程的原动力。由于我国建筑业的发展，建筑师的就业范围在不断扩大。那么，在房地产公司中工作的建筑师的作用是什么？我认为是桥梁，连接市场和建筑师之间的有效通道，也就是我们常说的“设计管理”。将市场研究成果进行设计语言转换，以建立开发企业与设计单位的无障碍沟通。实现市场信息、企业意图、设计师创作灵感在方案设计中得以最佳体现。二，房地产公司中的设计师的作用—桥梁我们将房地产开发中项目设计工作分为投资分析、设计前期、实施方案和施工图设计4个阶段。达到“提高设计质量、保证项目质量、控制项目开发成本”的目的。在此过程中，遵循下列原则：1，设计与市场、成本相结合的原则；2，管理和技术相结合的原则；3，计划管理的原则；4，检查与反馈的原则。三，项目设计中的四个阶段中的控制设计和营销在房地产的开发中，始终在不断的互动中工作。房地产开发之设计管理讨论题一：问题讨论你了解的房地产开发的过程是怎样的？你认为应该有那些部门参与工作。请用图示和文字表示。作为一个普通消费者，你认为影响你决定购买一个楼盘的关键因素是那些，请列举并说明理由。以小组为单位，就下面的2个问题进行讨论。结果写到白纸上，最后选一个代表作陈述，其余小组成员补充意见。小组讨论时间15分钟，小组发言陈述时间为5分钟。（项目的位置、价格、户型的设计、小区的规划、发展商的信誉、物业管理、交通等）说明及图例：：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目投资评审会项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证，编制可研报告初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算市场与产品报告听证会概念规划方案听证会实施方案听证会营销策划报告听证会项目价格策略报告听证会开发程序及听证会节点房地产开发流程和关键点控制

设计前期阶段

实施方案阶段

施工图阶段

3.1，投资分析阶段投资分析阶段什么是投资资分析阶段段？决定立项与否具备拿地意向主要成果：：《项目可行行性研究报报告》主导部门：：项目发展部部工作目的：：分析经营前前景，为决策提供供依据设计部在此此阶段的角角色项目发展部成本部部营销部部设计部部工程部部设计部主要要成果：《项目可行行性研究报报告》规划设计部部分《项目可研研报告》规规划设计部部分(本阶段设计计部主要工工作）项目基础资资料：自然条件、、社会条件件、竞争楼楼盘信息设计分析：：规划设计草草案、经济济技术指标标分析、产产品分析控制性项目目设计工作作计划基础资料的的内容宗地自然条条件：位置、地地形、气温温、地质情情况等宗地社会条条件：周边人文环环境、交通通、公共设设施、当地地法规、设设计要点竞争楼盘信信息设计分析工工作目的经设计分析析得到初步步产品数据据（类型、、数量）为为：营销部门初初步市场定位提供依据成本部门初初步成本测算提供依据其本质是为为分析项目目财务前景提供技技术支持模拟案例地块：220米X220米的正方基基地用地面积：：4.84公顷一梯两户单单元1户型面积：：120平平米三房两厅:10.5米（（面宽）X11米（进深））一梯两户单单元2户型面积：：135平平米三房两厅:11.3米（面面宽）X12米（进深））住宅层数为为六层层层高为为2.9米米间间距系数1.5蓝色单元120平米米户型，红色单元135平米米户型，总总户数并不不应户型大大小而变化化，两方案案的总建筑筑面积相差差12%!总建筑面积积:7.8万平米米容积率:1.6总户数:576总建筑面积积:6.9万平米米容积率:1.43总户数:576设计草案假设的问题题:如营销建议议以120平米为主主力,设设计结结论135平米户型型效率高出出12%问题如何解解决?营销,成本本和设计之之间的草案需要要互相沟通通,最终形成现现实一致的的可研报告此阶段设计计工作的特特点·以项目发展展部门为主主导，设计计部是协作作部门·和相关关部门动态态合作，工工作成果互互为条件·设计计分析支持持的两个方方向是市场场和成本·规划设计草草案的分析析必须与市场场部门的产产品建议书、、成本部的的测算书一致致投资分析阶阶段实施方案阶阶段

施工工图阶段设计前期阶阶段3.2，设设计前期阶阶段设计前期阶阶段项目立项审批通过规划方案设计开始项目设计“正式开始始”1.本阶段的起起点和终点点＋市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期2.设计部成为为“1/2主主角”综合经济技技术指标1.产品建建议书是否否可行？对对土地的利利用是否合合理？2.结合成成本、销售售，验证各各公建面积积指标的合合理性。3.……规划设计方方面1.如何分分期开发？？

2.如如何设置主主入口？3.如何何利用用地地内、外景景观资源？？

4.……“回答发展展商必须回回答，做出出决策的问问题。”概念设计研研究的内容容项目难易程程度、特点点不同，我我们在概念念设计阶段段重点研究究的具体内内容也不尽尽相同。原则一依据经营、、销售的要要求，兼顾顾工程、成本的因因素；原则二侧重与规划划设计方面面的研究设计并非唯一主主导，本阶段是是市场定位和规规划设计同时深深入的过程。需与营销、工程程、成本部门密密切配合。形成的成果将指指导整个项目设设计工作。项目指标■规划总用用地：67571.1平方米■总建筑面积积：50678平方米，其中一期建筑面积：26343平方米，107户；二期建筑面积：24335平方米（其中包括商业（含会所））2000平方米），约340户。■容积率：0.75案例：“万科17英里”项目概念设计“17英里”项目位于深圳市龙龙岗区葵涌镇。项项目三面环海、背背靠青山，用地海海景线长约662米。万科17英里项目盐坝高速小梅沙景区下洞油气码头松灵嘴泥壁角盐葵公路大梅沙景区葵涌土洋南洋商业银行度假村万科·17英里位置图项目的地理位置海岸山坡海景沙灘场地现状及特色海岸山坡海景沙灘场地现状及特色海岸山坡海景沙灘场地现状及特色海岸山坡海景沙灘场地现状及特色其地理位置得天独独厚，北望青山绵绵延500余米；东西南三面面临海600余米，为海湾与半半岛的结合体，烟烟波浩淼的大鹏湾湾一览无遗。1，确定项目的风格格；2，研究设计单位的的设计作品和设计计风格。一般来说说，设计单位的设设计手法以及风格格在一定时期内是是相对稳定的；3，如果认可设计单单位的设计风格和和设计哲学，就要要放手让设计师发发挥积极性，放心心让其设计；确定合适的设计单单位是项目成功的的关键之一专业组合。在项目目策划的前期阶段段，如何根据项目目本身的市场定位位与开发理念选择择专业设计单位，，并对其进行优化化组合？建筑设计：许李严严设计（亚洲）有有限公司华森建筑与工程设设计顾问有限公司司景观设计：美国SLAStudioLandInc.深圳市北林苑景观观规划设计有限公公司许李严设计（亚洲洲）有限公司严迅奇是许李严设设计（亚洲）有限限公司执行董事，，是近二十年来香香港最成功的建筑筑师之一，亚洲地地区有其大量的建建筑作品，且屡获获国际大奖。他在在国内的代表作有有北京“长城脚下下的公社”、海南南博螯的“蓝色海海岸”，深得业界界的好评。海南博螯的“蓝色色海岸”万科17英里與山勢結合減少山坡平整寛濶的海岸線设计概念與山勢結合減少山坡平整寛濶的海岸線设计概念與山勢結合減少山坡平整寛濶的海岸線设计概念佈局層次依山而建避免景觀受阻总体布局佈局層次依山而建避免景觀受阻总体布局佈局層次依山而建避免景觀受阻总体布局问题讨论1.以客户的支付能力为X轴，以客户的生命周期为Y轴，建立“生命周周期与支付能力矩矩阵”来进行客户户细分，你认为大大致可以分为几种种类型？2.选取上面分类中的的一个客户类型，，对其家庭结构、、年龄、收入状况况、以及对住房的的需求要求等客户户特征作详细的描描述。以小组为单位，就就下面的2个问题进行讨论。。结果写到白纸上上，最后选一个代代表作陈述，其余余小组成员补充意意见。小组讨论时时间15分钟，小组发言陈陈述时间为5分钟。房地产开发之设计计管理讨论题二：：房地产客户细分帕尔迪是以客户的支付能力为X轴，以客户的生命周期为Y轴，建立了“生命周期与支付能能力矩阵”。运用这个矩阵，，帕尔迪公司建立立了两大类，共有有11类细分客户。按照照这个分类，各个个细分客户的年龄龄段逐步上升。而而按照支付能力上上升排序则依次是是：单身工作、单人工工作丁克家庭、有有婴儿的夫妇、单单亲家庭、成熟家家庭、空巢家庭、、常年工作流动人人士、双人工作丁丁克家庭、富足成成熟家庭、大龄单单身贵族，再加活活跃老年人住宅。可以说这样的客客户细分标准，将将社会上形形色色色的人都一网打尽尽了。市场定位与产品建建议项目总体定位万17英里项目远离市区，自然资资源独特以休闲度假为主题题的度假住宅区适合举家前往休闲闲、娱乐、度假以休闲度假为主题题的度假住宅区客户群体：度假居居住类会务性产品类型：度假住住宅（1期）旅游公寓（2期）特色会所（2期）项目定位一期住宅指标“万科.17英里”项目户型建筑面积表产品类型户型详细编号数量房间数建筑面积(m2)小计(m2)多拼式住宅AAa145276.473870.58Ab144284.983989.72BB1143187.772628.78B2143188.012632.14B325256.62513.24B425256.86513.72CC1164217.743483.84C2164217.793484.64双拼式住宅DD135311.92935.76D235313.25939.75D355313.371566.85D455313.871569.35总建筑面积：

26128.37投资分析阶段设计前期阶段施工图阶段实施方案阶段3.3，实施方案案阶段1，编制方案设计计任务书；2，完成规划设计计方案及规划评审审；3，完成总体规划划、建筑单体及深深化方案的确定；；此阶段工作重点1，准确的市场定位位；2，建筑设计风格的的掌握；3，建筑效果的反复复推敲，实验。对建筑风格的掌握握和效果的推敲是是项目成功的关键键之二甲方如何将项目市市场定位意见和产产品设计意图进行行设计语言转化，，以最直观准确的的方式向规划设计计委托方表述，形形成多方无障碍沟沟通？A、B、C多拼住宅现代风格，海上漂漂浮的方盒子多拼户型平面---Aa/Ab型下层AbAaA户型建筑面积：280平方米Aa多拼户型平面---Aa/Ab型入户层AbA户型建筑面积：280平方米多拼户型平面---Aa/Ab型上层AbAaA户型建筑面积：280平方米多拼标准组团--南立面高层公寓高层公寓户型高层公寓户型高层公寓户型景观设计CADBA

SBD样板房销售大厅S楼王*开盘区域不以围围板围合，而以植植物围合第一次开盘区域开盘区域景观分析图两个泳池无边界泳池大棚池泳池剖面、立面泳池实际效果泳池实际效果主入口大门方案A户型入口花园B户型入口花园D户型入口花园海滩现状海滩景观总平面实际效果实际效果露天酒吧露天酒吧和雕塑雕塑之一雕塑之二投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段3.4，施工图阶阶段1，完成施工图设设计任务书、指导导书；2，督促协助施工工图设计单位完成成施工图设计，保保证图纸及时到位位及设计质量；3，组织专家评审审和内部评审；4，组织施工图图图纸会审和技术交交底；5，完成营销设计计交底。此阶段工作重点设计任务书工程名称：万科·17英里项目设计阶段：建筑施施工图设计单位：################深圳市##建筑设设计顾问有限公司司二OOX年X月X日总则一、目的为使万科地产在深深圳地区开发的住住宅项目设计满足足居住舒适、造价价经济、管理安全全、维修方便的要要求，提高住宅设设计质量，制订本本《施工图设计指指导书》。二、依据本指导书作为“万科·17英里”项目的施工图设计计指导手册，是在在国家相应标准及及规范的基础之上上，结合万科地产产以往住宅项目开开发的实践经验，，对设计中的一般般要求和常用做法法进行必要的明确确、补充和完善后后编制而成。三、适用范围承接万科地产在深深圳“万科·17英里”项目的设计单位，，在设计中宜参考考本指导书，预防防设计常见问题，，提高住宅设计质质量。投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段3.5，现场配合阶段现场配合阶段1，建筑材料的价格格；2，使用的面积，使使用的部位，对整整体的效果的影响响；3，对于重点涉及整整体效果的部位，，建筑材料即使贵贵一点，仍然要保保证。对材料以及建筑细细部的推敲是项目目成功的关键之三三甲方如何根据专业业公司提供的设计计方案进行方案优优化调整和造价控控制？1，建筑材料的价格格；2，使用的面积，使使用的部位，对整整体的效果的影响响；3，对于重点涉及整整体效果的部位，，建筑材料即使贵贵一点，仍然要保保证；。对材料以及建筑细细部的推敲新材料应用铜板、锌版屋面、墙面材料采采用了具有“生命力”的铜板和锌版，它它们和时间以及气气候共同成长。在立面方盒子上使使用。在此项目中中，使用面积为2400平方米。建筑业用用铜的生产由英国国标准BS2870和德国标准DIN17650控制。l铜板已经被证明是是一种高稳定、低低维护的屋面和幕幕墙材料，铜是一一种环保、使用安安全、易于加工并并且极抗腐蚀，使使用寿命超过100年。l同时铜的循环使用用率很高，90%以上，这是环保材材料的重要特征。。1）材料：原铜板（（KME产品）2）规格：厚度0.7。3）采用立边咬合系系统。油漆系统－适于海滨金属栏杆杆1)传统金属防腐漆，如红丹/铁红/云铁类底漆+氯化橡胶/氯磺化普通环氧体体系已难以达到长长时间的防护要求求.2)聚氨酯\环氧树脂料是一个综合性能非非常佳的产品，耐耐久性、耐侯性、、耐化学物质、存存色性、存光性、、在腐蚀环境和海海洋环境下也能有有极佳的性能,所以常常应用在一一些防护要求高的的环境.为此,17英里项目使用DEVOE工业防腐漆系统。。一般正常情况下可可为建筑提供长达达10年以上保护。铝合金外门窗：1.从材料的耐腐蚀性性考虑,框料采用氟碳喷涂涂;2.从建筑的安全性考考虑,玻璃采用6mm+0.72mm+6mm夹胶玻璃。门窗1、本项目采用欧式式NIJ系列铝合金门窗。。2、合金门窗型材为为深灰色，表面处处理使用氟碳喷涂涂。理由是氟碳喷喷涂其耐用性和耐耐久性可以使用15年，而粉末喷涂耐耐腐蚀能力教差，，在大气爆晒中粉粉末喷涂彩铝表面面一般10年后既会褪色。门窗--铝型材1、由于项目靠近大大海，所以玻璃的的隔声性能要足够够。同时考虑住宅宅的安全防盗性能能，以最大限度的的满足高端客户的的安全要求。玻璃采用6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃。夹胶胶玻璃和中空玻璃璃的隔声量对比如如下：6mm+0.75+6mm的夹胶玻璃的平均均隔声量为37分贝，而5mm+12mm+5mm中空玻璃的隔声量量为30分贝。通过数据的的分析，6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃的隔声声量高于6mm+9mm+6mm中空玻璃的隔声量量。门窗—夹胶玻璃彩釉玻璃方盒子采用部分彩彩釉玻璃。体现现现代建筑的新颖感感。4、门窗—彩釉玻璃1、珠江水利委员会会的海洋水文专家家对现场沙滩的研研究人造沙滩大鹏湾涨潮流场图图通过对水动力状况况及潮汐分析，建建立数学模型，研研究人造沙滩的可可能性。计算水下工程的抛抛填总量分析人造沙滩的年年维护量人造沙滩现状照片改建后效果环保设施部分屋面采用绿化化屋面，使用的耐耐旱植物佛甲草。。其特点是几乎不不需要特别打理，，管理成本降低。。绿化屋面的显著特特点是节能，可降降低室内的空气温温度，节约空调费费用。同时保护建建筑结构，使屋面面结构的温度应力力减少，延长建筑筑结构的使用年限限，减少屋面的渗渗漏几率。1、绿化屋面原设计屋面为反梁梁结构，存在漏水水隐患，现采用GBF高强薄壁管现浇混混凝土空心楼盖，，板厚300mm。造价与现有结构构接近。GBF楼盖提供了屋面的的保温隔热性能，，可节约室内的空空调费用。2、GBF空心楼盖3、生态工程护护坡系统生态工程护坡系统统是基于生态工程程学、工程力学、、植物学、水力学学等学科的基本原原理，利用活性植植被材料，并结合合其它工程材料在在边坡上构建具生生态功能的护坡系系统，通过生态工工程系统的自支撑撑、自组织与自我我修复等功能来实实现边坡的抗冲蚀蚀、抗滑动加固和和生态恢复，以达达到减少水土流失失、维持生态多样样性和生态平衡以以及美化环境等目目的。优点：

生态工程程护坡系统护坡效效果显著、造价低低、安全可靠、符符合环保和景观要要求。1）短期目标整治措施完工后一一个月内边坡植被被覆盖率不小于80%，六个月内植被成成活率不小于85%，覆盖率不小于90%，水土流失基本得得到控制，景观效效果明显改善。2）长期目标水土流失治理95%，边坡植被覆盖90%，植被能够自我恢恢复而不需要人工工管养，边坡稳定定，整体景观与周周边环境协调。4、地方建筑材料料的使用为了节约资源和能能源，我们大量使使用了现场生产的的石材。作为园林的挡土墙墙，道路和广场地地面的铺砌材料。。价格对比：传统挡墙石材贴贴面为200～300/平方米，运用现场场石材为120元/平方米挡土墙5、原生植物的保护护和利用在项目现场大量生生长着原生植物，，主要为木麻黄、、大叶相思树等。。我们除了尽量保保持原始植物，同同时为了保持植物物生长的一致性，，在新种植的园林林中也大量使用了了木麻黄、大叶相相思树等作为园林林植物的主要种植植。6、海滨植物选择由于基地内岩石裸裸露多，海风大，，在树种选择上考考虑以根系发达、、抗风性能好的品品种，除为木麻黄黄、大叶相思树外外，还有榕树、鸡鸡冠刺桐、串钱柳柳等。1，小区出入口的设设置；2，行人和车辆的管管理；3，小区管理分区的的划分；4，小区安防设施的的设计；5，公共区域和半公公共区域以及私密密区域的管理方式式。物业管理的前期介介入，小区管理方方案的合理是项目目成功的关键之四四在规划设计方案开开始的时候，物业业公司就应该介入入。并贯穿在设计计的全过程。配套、安防和物业业