合肥皖投天下锦城营销预案交流的报告XXXX年

合肥皖投天下锦城营销预案交流的报告XXXX年项目属性界定视觉表现房地产市场分析项目SWOT分析卖点提炼整合项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位2010营销总纲LOG0示意VI应用秀稿报告架构合富简介产品优化建议PART一：近期宏观调控政策及影响PART二：合肥宏观城市环境PART三：合肥房地产市场分析PART四：竞争市场细分（豪宅市场）PART五：合富辉煌豪宅（高端住宅）案场问卷调查PART六：项目区域价值分析合肥房地产市场分析从2009年12月，到2010年春节前，短短二个月的时间，国家对房地产市场的宏观调控政策呈现从刺激到平抑的转变，即使春节前夕，中央仍不遗余力地把握节前的最后机会，提高准备金率，实现“有保有压”的调控目标。但从调整的初期效果看，心理影响远大于实际收效，之前的政策收紧仅仅是一种预期，而这一轮的政策收紧却是实实在在击打在行业上的具体行为，对市场的实际影响将在此时更为真切地体现，因此，市场需要更多的时间去消化政策的影响。一、近期宏观调控政策及影响2008年以来房地产调控思路：从刺激到平抑

存、贷款利率、存款准备金平均4次下调；公积金存、贷款利率下调0.27个百分点；房贷利率最低7折，首付最低2成；

执行优惠利率、降低首付；改善性购房优惠比照首次置业；保障房、普通商品房资本金比例调整为20%，其他项目为30%；

加强按揭风险管理，要求严格执行二套房贷；土地闲置2年以上无偿收回，闲置1年以上不满2年征收地价款20%的闲置费；防止信贷资金违规流入房市、股市；

限制商品住房项目用地出让规模；营业税免税年限由2年调整为5年；土地出让金首付比例不低于50%；国土部督办闲置土地处置工作；“国4条”：增加供给，抑制房价过快上涨；“国11条”：重申二套房贷首付不得低于40%；上调存款准备金率50个基点；刺激调整平抑近期主要调控措施汇总近期宏观调控主要措施供应/土地金融信贷财税政策保障房政府监管

土地出让金首付不得低于50%；国土部督查闲置土地的处理；国资委严控国企投资房地产；

合肥本地：2010年供地规模超过5000亩，新开工面积2000万㎡；

严格执行二套房贷首付不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；央行：严控房地产开发贷款管理；证监会严格房地产企业融资管理；收缩流动性，上调存款准备金率0.5个百分点；允许保险资金进入不动产领域，但限制住宅物业；

营业税免税年限由2年调整为5年；继续实施差别化税收措施；重提物业税，“空转”推广至全国；清理和纠正地方出台的越权减免税以及与中央调控要求不相符的规定；

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入困难家庭的住房问题；重点明确五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划；

合肥市保证性住房建设计划：规模小，影响力有限；

整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；落实地方各级人民政府责任；金融信贷：二套房贷收紧，贷款利率存在变数政策内容：二套房贷首付比例不得低于40%；二套房贷以“家庭”计算，即以夫妻一人名义办理首套房贷后，对以另一人或子女名义办理房贷的，也属于二套房贷范围；在四季度购房群体以换房及首次置业为主的背景下，潜在购房客户更关注楼价及贷款利率而非首付比例；在中央继续支持居民自住和改善型住房消费的背景下，若二套房贷利率仍能有一定幅度的下降，而非执行基准利率的1.1倍，估计引起的市场震荡不会太大，不会出现07年底-08年初市场单边下滑的局面；但若二套房贷利率严格执行基准利率的1.1倍，则会抑制改善性和投资性需求，估计引起的市场震荡会比较大；“9.27”政策“国11条”首付比例对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于40%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍严格按照风险定价财税政策：营业税心理影响大于实际影响以一套购进价40万，出售价50万的二手住宅计算，营业税的调整情况如下：政策调整2008年12月20日，国务院公布住房转让营业税优惠政策2009年12月9日，国务院常务会议召开，宣布住房转让营业税优惠政策取消12月23日，财政部和国家税务总局联合下发通知，明确住房转让营业税调整政策物业类型普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅2年以内（50-40）×5.5%=0.5550×5.5%=2.7550×5.5%=2.7550×5.5%=2.75（50-40）×5.5%=0.5550×5.5%=2.752年（含）至5年0（50-40）×5.5%=0.5550×5.5%=2.7550×5.5%=2.75（50-40）×5.5%=0.5550×5.5%=2.755年及以上0（50-40）×5.5%=0.550（50-40）×5.5%=0.550（50-40）×5.5%=0.55由上表可以看出，营业税政策影响较大的是2-5年的次新房；营业税调整后实际影响有限：一般情况下，刚性需求因增加1-3万元交易成本而放弃购房的可能性不大；投资者也仅是利润有所减少；“实收”后业主把税费转嫁，对其没有影响。加上中介的“阴阳”合同避税，营业税调整后实际影响并不大；营业税政策以及国家频繁出台的一系列政策，叠加影响楼市，传递强烈的调整信号，导致买卖双方的暂时性观望和政策消化；由上可见，营业税政策心理影响大于实际影响，目前情况看，买卖双方争持的主要矛盾依然是楼价。二、合肥宏观城市背景近年发展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强经济发展迅猛：2009年合肥多项经济指标增幅在全国省会城市排名第一；产业逐步壮大：合肥目前已成为全国重要的家电生产基地、汽车产业基地和高新技术产业基地；全国交通枢纽：合肥是全国高速铁路建设最密集的城市之一，新桥国际机场按照国内４Ｅ级干线机场标准建设；一线房企抢滩：由于合肥的快速发展，已吸引了深圳深业、万科、绿城、绿地、华润、碧桂园、恒大、融科置地、大连万达、深、长虹、海尔、厦门国贸、禹州集团等全国一线品牌开发商进驻。孙金龙：合肥区位优势正在升值宏观背景

总量提升：2009年合肥市GDP总量达到2102亿元，在中部六省位列中游；

增长迅速：2009年，合肥GDP增幅为17%，在全国省会城市中连续三年排名第一，合肥已经进入城市的高速发展期。

后发优势：与东部与中部城市相比，合肥GDP总量处于较低水平，但增长迅速，发展潜力巨大，为房地产发展创造了良好的经济环境。合肥经济进入高速发展期，表现出巨大的后发优势——数据来源：各地各年统计公报等宏观背景800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长0-800US$启动人均GDP水平与房地产发展的关系近年人均GDP持续高速上升，2004年以后，在加大城市基础设施建设投入的“大建设”背景下，带动人均GPD大幅上扬；

2008年人均GDP超过接近5000美元，房地产进入成熟期，房地产平稳增长。

预计2010年合肥人均GDP将超过6000美元。——数据来源：合肥各年统计公报人均GDP接近5000美元，房地产市场进入成熟阶段宏观背景居民收入、消费、储蓄额提升，房地产消费需求增加——数据来源：各地各年统计公报

收入消费水平提升：居民收入消费水平不断提高，生活水平由温饱型转向富余型。

储蓄增长：居民储蓄存款逐步增加，民间资本充裕为房地产市场创造良好的发展环境。宏观背景合肥人口城乡构成比例表（单位：万人）年份户籍人口非农人口非农比2001年442.16146.8133.2%2002年448.08153.5434.3%2003年456.6160.1835.1%2004年444.68168.9638.0%2005年455.7184.9140.6%2006年469.85196.1641.7%2007年478.9203.7342.5%2008年486.7421043.1%

2009年合肥市常住人口为510万人，其中城镇人口326.9万人，城镇化率达到64.1%，处于城市化相对成熟阶段。城市发展进入大规模扩张的末期，仍有大量人口涌入城市，拉动住房需求；城镇人口占总人口比重（%）20604080初期阶段加速阶段成熟阶段合肥：64.1%——数据来源：合肥各年统计公报合肥市公安局户籍管理科合肥市目前处于城市化加速发展阶段，住房市场需求旺盛宏观背景合肥处在经济发展和城市扩张的加速发展阶段，住房需求旺盛；居民收入、储蓄增加，对住房价格的承受能力增强；房地产市场面临最佳发展时期。小结三、合肥房地产市场分析合肥房地产市场规模扩大，2009年已实现成交“量”的飞跃

09年合肥商品房销售面积成交1481万㎡，比08年增长60%，需求大幅增长；

09年住宅销售均价达到4372元/㎡，比08年增长7.6%；整体而言，合肥房地产市场在09年实现了成交量的飞跃；——数据来源：合肥市房管局类型指标单位数值同比增减土地经营性土地成交面积亩5754.06105.66%投资房地产开发投资总额亿元601.3425.82%-其中住宅亿元432.7726.27%供应商品房新开工面积万m21895.633.65%-其中住宅万m21506.194.33%商品房竣工面积万m21228.3830.62%-其中住宅万m2990.0126.62%商品房批准预售面积万m21093.11-9.20%-其中住宅万m2910.5-4.50%商品房结转可售面积万m2650.98

-其中住宅万m2302.29

销售商品房销售备案面积万m21481.1263.04%-其中住宅万m21303.365.09%住宅销售套数套131884

二手房成交面积万m2258.9367.67%-其中住宅万m2214.3994.81%二手住宅销售套数套23881

空置商品房空置面积万m2128.25-13.31%-其中住宅万m269.64-18.06%价格商品房销售备案均价元/m24608.6314.19%-其中住宅元/m24372.2915.56%2009年各指标数据高位运行——数据来源：合肥市房管局房地产投资增长趋势不改，2010年初投资热度不减年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-2月固定资产投资143169255363495825131018392274.46433.77房地产投资234090140190281385565601——

2009年全年房地产投资额达601.34亿元，同比增长6.4%，其中住宅投资432.77亿元；

2010年1月房地产投资72.74亿元，几乎接近09年11月的最高水平，房地产投资在经过12月份的短暂遇冷后，投资热情再次激活；——数据来源：合肥市房管局

09年全年新开工面积1895.63万平米，其中住宅新开工面积1353万平方米；

2010年初，商品房新开工面积呈井喷状增加，供应激增，预计全年新开工面积超过2000万平方米。2010年初商品房新开工面积继续大幅增加——数据来源：合肥市房管局2010年初住宅销售惯性增长，供求格局失衡，

2009年合肥住宅市场销售火爆，全年处于供不应求状况之中，特别是在下半年市场需求放量后，供应释放不足，供求格局失衡；

2010年1月，住宅销售惯性增长依然保持较高的备案量，进入2月份，市场出现季节性调整，但仍高于09年同期水平；住宅面积1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2010年2月批售面积10124152561008913510482139894958备案面积3943771029610012512713813617613712775售/批3.83.51.92.01.71.01.40.91.31.71.31.52.61.3——数据来源：合肥市房管局单位：万㎡年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年住宅均价（元/㎡）135020132341295731893193334340614372年初住宅均价突破5000元大关，呈加速增长趋势

2009年年整体均价为4372元/平米，比08年增长8%；

2010年2月住宅均价达到5345元/㎡，比09年同期增长32%；2009年2010年——数据来源：合肥市房管局包河区2009年全年均价为4663元/㎡，与2008年相比增幅较大；从各区比较看，合肥各区住宅价格逐渐拉平，2007年之前，包河区价格一直领跑全市，现在逐渐政务区、蜀山区超越，市场竞争范围逐步扩大；包河区市场份额减小，高端住宅市场地位被削弱——数据来源：合肥市商品房销售备案网站近期地王进一步刺激市场，豪宅项目陆续推广月份所属区域位置面积亩用途容积率成交单价万元/亩楼面地价2009年4月蜀山区长江西路与肥西路交口西南角54.1商、办、住4.568322772009年5月庐阳区宿州路东、沿河路北45.91居住、商业4.258720962009年5月蜀山区黄山路135号27.06居住、商业454320362009年6月包河区芜湖路与马鞍山路交口166.17商、办、住561518452009年9月政务区翡翠路西，南二环路南211居住1.551251202009年10月新站区瑶海东路与当涂路交口西南角23.73商、办、住552015602009年10月经开区繁华大道与云外路交口西南角500.06居住、商业252039002009年10月蜀山区合作化路以西，贵池路南北两侧47.19居住、商业4.9556517122009年11月蜀山区望江路与潜山路交口东北角82.3居住、商业4.595331772009年11月包河区宁国路与青年路交口东北角65.21商、办、住2.571542902010年1月庐阳区阜阳北路121号19.34商住3.370532052010年1月政务区金寨路与习友路交口193.28商住3.560525932010年1月瑶海区长江东路与东二环路交口西北侧95.21商住350120872010年1月包河区巢湖南路与铜陵南路交口200.54商住3.163130532010年1月政务区政务区、天鹅湖南岸335商住

59222202010年1月政务区政务区、天鹅湖南岸331商住

5652117成交客户，刚性需求旺盛，投资性购房比重增加客户来源客户年龄购买用途——数据来源：（合富）案场成交客户主城区房地产热点板块分布呈现空心化竞争格局扫描属瑶海区属蜀山区属庐阳区属包河区森林公园板块价格4800-5100规划住宅用地6000亩，未来合肥住宅供应主力区域庐阳板块价格5000-6000旧城改造后续供应少生态公园板块价格4900-5400中低档大盘云集开发中期，供应充足新站板块价格5000-6000土地稀缺，供应乏力马芜板块价格45800-7000旧城改造，供应少龙岗板块价格45004900低价盘云集，供应充足马鞍山路板块价格5600-8000土地密集开发，后续供应充足滨湖新区板块价格5200-5700供应庞大，土地开发初期，未来合肥住房供应主力区域经开板块价格5000-6300低价盘云集，后续土地多为工业转住宅，供应难以判断；目前市场供应趋少，但仍保持较大需求量。政务板块价格6200-7500土地供应接近尾声，土地存量不足1000亩高新板块价格4500-6000市场热度下降，后续供应缺乏望潜板块价格7000-8500旧城改造，土地稀缺潜北板块价格5200-5800土地开发接近尾声天下锦城潜力巨大的宜居板块旧城改造形成合肥最大的商业区、商务区旧城改造加快，高端形象逐渐显现房地产开发进入高品质、化阶段住房性价比高，吸引大量外来客户和年轻置业者价格洼地，针对肥东和低收入人群市区中档住宅密集区快速崛起的高档住宅板块大蜀山周边形成高档楼盘密集分布区望湖城板块价格4300-5800土地供应释放，后续供应充足板块主力价格供应特征主力户型板块特征2-3年内3年后瑶海区生态板块4900-5400开发中期，供应充足80~100中端中高端新站板块5000-6000开发后期，土地稀缺60~120中高端马芜板块5800-7000旧城改造，土地稀缺90~130高端龙岗板块4500-4900供应充足80~110中端中高端蜀山区高新板块4500-6000开发后期、接近尾声130~160高端潜北板块5200-5800开发后期、接近尾声80~120中高端望潜板块7000-8500旧城改造，土地稀缺80~140高端政务板块6200-7500开发后期、土地存量不足1000亩75~120高端经开区板块5000-6300低价盘云集，后续住宅供应少，工业用地为主90~120中端中高端庐阳区庐阳板块5000-6000旧城改造，土地稀缺100~120中高端森林公园板块4800-5500储备住宅用地近6000亩，未来主要供应区80~100中端中高端-高端包河区马鞍山路板块5600-8000土地密集开发，后续供应充足91~140中高端高端滨湖新区板块5200-5700新区潜在供应庞大，未来主要供应区80~130中端中高端-高端主要竞争板块潜在竞争板块竞争板块厘定政务望潜马鞍山等高价板块滨湖森林公园市场小结

2009年合肥市住宅市场需求旺盛，成交放量，价格提升；2010年初市场呈惯性增长，有效供应释放加快，短期内供不应求格局有所缓解；包河区住宅市场在全市的份额减少，影响力下降，在高端市场竞争中，面临全市高端住宅板块的共同竞争，包河区地段优越性和性价比优势逐渐显现；四、竞争市场细分（豪宅市场）初步发展期2003——2005年萌芽时期上世纪90年代——2002年全面发展期2006——2009年豪宅发展时期2010年——……琥珀山庄柏景湾小区天下锦城绿地内森庄园城市中心自然景观自然景观江浙名企中档产品系列适居地段国内名企高端产品系列五星级配套园林实景展示高价值地段国内名企、本土实力开发商顶尖产品系列豪宅出现华润澜溪镇绿城桂花园绿城百合公寓恒大华府绿城玫瑰园（示意）合肥中高档-高档住宅经历了三个发展时期，豪宅出现萌芽时期：上世纪90年代中期——2002年（本土房企唱主导，占位城市最核心）

开发主体：合肥本土开发商为主；

选择位置：城市中心或者城市核心景观区；

代表楼盘：琥珀山庄、柏景湾、梦园小区、新加坡花园城等；

规划特色：大多采用兵营式排列布局、集中式广场景观、社区紧邻山水风景；

配套设施：除部分小区注重教育配套外，基本无特色配套设施；

消费群体：多为国企高管、公务员、私营企业主。琥珀山庄紧邻湖泊景观梦园小区紧邻大蜀山风景区柏景湾小区的水景广场萌芽时期：风格各异，欧式流行

欧式建筑风格占多数：虽然在萌芽时期活跃的多为本地开发企业，但受到国内外发达地区的影响，给合肥带来了新鲜的异域风情；

借鉴成功案例创佳绩：“新加坡花园城”成功把“星河湾”模式带入合肥；

本土徽派风格受冷落：只有少部分采用安徽本土的徽派风格，但也是经过修改后的“新徽派建筑”。

户型：以舒适型三房为主，产品结构较为单一，120-140平方米住房受欢迎；初步发展期：2003年——2005年（江浙名企树立合肥高档住宅典范）

开发主体：以长三角地区知名房企为主，绿城、绿地为领袖；

选择位置：城市发展新区；

代表楼盘：绿城桂花园、绿地国际花都等；

规划特色：组团式排列布局、带有明显的企业产品线特色；

配套设施：带来全新会所概念、注重物业服务质量；

消费群体：多为私营企业主、高学历人群、公务员。绿城桂花园绿地国际花都初步发展期：成熟产品线+成熟营销模式，树立合肥高端住宅标杆

欧式风格大行其道：在初步发展期进入合肥的国内知名房企，通过其成熟的产品线在合肥创造了骄人战绩；

营销方式受欢迎：绿地、绿城都是具有多年开发经验的品牌开发商，它们把成熟的产品带进合肥的同时，也带来了成熟的营销方式，活动营销深入人心，特别是绿城桂花园的“少儿系列活动”，成功锁定目标客户，制造热销场面；

户型：户型多样化，满足不同消费需求；

创新：规划设计的人车分流和户型中的飘窗；全面发展期：2006年——2009年本土企业发展壮大，品牌房企开始细分产品和客户，不断升级产品线

开发主体：本土实力开发商和国内品牌开发商分庭抗礼；

选择位置：主城区，地段优越，交通便捷；

代表楼盘：绿城百合公寓、绿地新里海顿公馆、万科金色名郡等；

规划特色：注重景观建筑的协调融合，大面积应用高档石材和珍稀树种；

产品升级：升级产品类型，增加楼王和装修提升品质；

消费群体：城市中产阶级形成主力客群，也是外地高端客户的首选。绿地海顿公馆绿城百合公寓全面发展期：产品升级换代，迎来高档住宅全面发展

建筑风格多样化：这一时期的高档住宅建筑风格依然以欧式为主，但已细分出英式、德式、西班牙式、地中海式、法式等多种风格类型，而且在建筑上已不单单是“形似”，更加注重原汁原味；

景观注重参与性：景观设计方面也不仅仅是广场、戏水池、植被，而是强调人的参与性，更加贴近生活；

物业管理也重视社区文化的营造

户型设计：侧重增加附加值和赠送面积，并开始尝试装修房。合并户型出现豪宅时期：2010年后全国知名房企移植最高端产品系列，豪宅产品出现一方城万达广场玉兰公寓华润紫云府恒大华府天鹅湖1号融桥天骏华邦世贸城学府名都金色名郡幸福里中央宫馆香榭水都桐城绿苑江南新里程印象西湖单价超过7000元/㎡楼盘定义为豪宅，密集分布于包河、政务、蜀山三区天下锦城竞争市场分析内容单价超过7000元/㎡楼盘豪宅市场竞争包河、蜀山、政务竞争市场发展趋势中高档楼盘成交量逐年增加，市场占有率逐年增加

单位2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-2月供应面积（万㎡）4365767713548套数（套）3116541369447323122714500单盘年供应量（万㎡）6.55万m28.6万m28万m26.2万m26.1万m23万m2——数据整理：合富辉煌（中国）安徽公司区域单位政务区蜀山区包河区住宅总货万㎡365320192—豪宅万㎡21018955住宅已售货量万㎡1769572—豪宅万㎡765630住宅后续供应量万㎡189225120—豪宅万㎡13413325豪宅竞争市场格局政务区和蜀山区占据豪宅最大的市场份额，相比之下，包河区豪宅规模偏少，市场影响力较小；包河区豪宅后续供应量相比其他两个区域，相差较大，尚难改变合肥豪宅供应格局；各类户型供应占比户型户型统计2007年2008年2009年2010年1-2月一室一厅40以下1.30%0.00%0.00%1.01%41-501.70%3.70%3.70%0.00%51-601.00%3.60%3.19%0.00%二室一厅61-701.30%7.20%4.90%9.40%二室二厅71-803.40%5.10%1.23%10.95%81-909.80%25.50%37.42%20.12%三室一卫91-10013.40%12.70%16.87%20.83%101-11010.20%11.50%3.11%2.86%三室二卫111-12012.70%6.50%4.76%4.11%121-13021.40%8.90%2.06%9.52%131-14011.00%5.90%4.46%6.01%四室二卫141-1505.20%4.30%6.44%6.19%151-1603.50%1.00%0.77%0.60%跃层大平层161-1701.30%1.20%2.99%0.36%171-1800.30%0.00%0.05%0.30%181以上1.70%1.80%0.44%2.14%

复室0.70%1.20%7.61%5.60%各类户型销售占比户型户型统计2007年2008年2009年2010年1-2月一室一厅41以下1.40%0.00%0.00%1.99%41-501.80%4.20%2.44%0.00%51-601.00%3.70%2.37%0.00%二室一厅61-701.40%5.80%4.97%7.57%二室二厅71-803.50%4.60%1.60%16.50%81-9010.00%27.60%37.61%27.17%三室一卫91-10013.40%14.20%17.24%19.23%101-11010.30%12.60%3.70%4.96%三室二卫111-12013.00%6.80%6.26%4.59%121-13021.50%7.70%0.96%9.43%131-14011.30%6.30%4.49%4.09%四室二卫141-1505.00%3.50%8.12%1.99%151-1603.30%0.70%0.49%0.37%跃层大平层161-1701.30%1.10%1.25%0.25%171-1800.20%0.00%0.00%0.12%181以上1.20%0.90%0.35%1.61%

复室0.50%0.30%8.16%0.12%中高档楼盘户型面积区间尚未从主流户型中脱离，中小户型比例依然较大各类产品户型面积竞争比较——4+1户型本项目4+1户型面积区间过小，难以满足客户多样化需求；在面积不变的前提下，增加户型种类，弥补面积跨度不足；项目名称物业类型价格(元/㎡)恒大·华府小高层11层豪装10000左右融侨·天骏多层4+1洋房均价13000左右华润幸福里多层洋房8500华地学府名都多层洋房约12500国耀一方城星空国墅（高层）均价8600绿城玉兰公寓高层未售印象西湖高层均价约6700国建·香榭水都叠加别墅均价13000左右中央宫园三层联排别墅别墅13000-15000绿城翡翠湖玫瑰园联排别墅未售玫瑰绅城别墅约12000皖投天下锦城4+1洋房待定类似项目情况主流洋房竞争楼盘毛坯售价6700-13000元/㎡不等，恒大豪装大平层户型溢价，别墅盘12000-15000元/㎡各类产品户型面积竞争比较——8+1户型本项目8+1户型在130㎡面积区间上缺失；提高产品附加值，赠送部分装修或偷面积增加户型竞争力；项目名称物业类型价格(元/㎡)绿城玉兰公寓高层均价约8000中央宫园高层均价约7300天鹅湖1号高层均价7000-7500融侨·天骏高层均价7000-7300融科·九重锦高层均价约6800万科金色名郡高层（精装修）一期售罄印象西湖高层均价约7500华润幸福里高层均价约7200华地学府名都高层均价约7200-7300皖投天下锦城小高层洋房待定类似项目情况主流竞争楼盘毛坯售价6800-8000元/㎡不等本项目11+1户型面积控制较为得当；项目名称物业类型价格(元/㎡)绿城玉兰公寓高层均价约8000恒大华府高层均价约6500-6600发能太阳海岸高层均价约6500天鹅湖1号高层均价7000-7500融侨天骏高层均价6700中央宫园高层均价7000-7200融科九重锦高层均价约6700-6800华润幸福里高层均价约7800-7900万科金色名郡高层（精装修）均价约9000印象西湖高层均价约7300华地学府名都高层6200-7500元皖投天下锦城小高层洋房待定各类产品户型面积竞争比较——11+1户型类似项目情况主流竞争楼盘毛坯售价6200-8000不等，万科精装溢价，价格至9000元/㎡价格比较2005年2006年2007年2008年2009年2010年2月住宅均价318931933343406050165345中高档住宅均价400045005000530060007000

2010年中高档楼盘中排前十位的价格比全市均价高2500-4000元/㎡；，合肥住宅销售均价为5016元/㎡；旭辉中央宫园、融侨天骏等项目“别墅、花园洋房”等高端住宅价格达到14000元/㎡，低容积率产品溢价能力较强；合肥高档住房均价超过7000元，部分楼盘价格逼近万元排名项目名称销售报价备案均价1万达广场900087182恒大华府800083433绿城玉兰公寓800081114华邦世贸城800076765万科金色名郡870072646旭辉中央宫园650067487国建香榭水都750066268融侨天骏670064259华润紫云府7000627610华润幸福里76006165

经济崛起：经济快速发展，全国性城市地位逐渐形成，辐射力增强；

城市扩张：已成为超过300万人口的大城市，每年新增15-20万城市人口；

房地产市场：合肥房地产市场快速发展，2009年又一次实现量的突破；

中高档住宅呈细分趋势，诞生豪宅，缺乏市场标杆项目；

豪宅逐渐形成规模效应，价格空间已基本打开，市场竞争激烈。

整体：合肥“豪宅”市场全面发展，以品牌发展商为龙头引领住宅进入精装时代；

分布：合肥西区和南区是豪宅分布最密集的区域；

户型：“豪宅”户型面积尚未脱离主流户型的影响，需求趋向多样化；

销售：畅销单位为80-130㎡和180㎡以上户型；

价格：“豪宅”价格普遍超过在7000元/㎡，价格空间初步打开；宏观面——合肥房地产面临最佳的发展时机竞争面——合肥豪宅从市场中逐渐细分豪宅、高档住宅市场小结五、合富辉煌豪宅（高端住宅）问卷调查(删去,略)

置业计划：合肥高收入人群对别墅和高品质住宅的置业需求强烈，多数客户都有在2年内购买此类物业的计划。

客户来源：高收入客户年龄多为31-50岁，建筑业、制造业、能源业、金融业以及高级公务员；

认知途径：报纸、朋友介绍是客户了解房地产咨询的主要手段；

配套要求：医院、银行、泳池、商场是高收入客户需求最迫切的生活配套；

服务要求：客户需要提供全面的物业管理服务，并可支付较高的物业管理费用；高档住宅问卷小结六、项目区域价值分析天下锦城“141”城市布局：一个主城、四个功能组团、滨湖新区；合肥城市发展方向：重点向南，向东、向西、向北均衡发展，突出城市功能差异化；项目处于合肥主城区；受城市重点南向发展的影响，相对于其他区域，本区域竞争力较强。区位价值——中心城区，城市发展重点区域庐阳区瑶

海区蜀山区包河区中心区天下锦城一环二环区位价值——项目位于包河区内，位于传统城区边缘

城市快速扩张产生的旧城改造区域，位于包河区、蜀山区、政务区、经开区、滨湖新区五区交汇的位置；

边缘化？中心化？是否可共享多个区域的客户资源？天下锦城南二环祁门路金寨路宿松路徽州大道包河大道蜀山区政务区经开区包河区滨湖区合作华路习友路板块望潜板块马鞍山路板块明珠广场板块望湖城板块望江东路板块区位价值——处在五个区域交汇的位置区域规划调整：前身为黄山公园板块，现主要围绕十五里河中段景观带开发规划调整黄山公园十五里河中段地区区域职能省政务中心商贸、物流、居住、风景区用地规模未明确16700亩建设重点新省政府、居住、科教高铁站、居住、商业、科教住宅建设面积700万㎡规划居住人口16万人在新的区域规划中，加强了区域的居住和商业功能；高铁站以北重点建设商贸物流，十五里河沿线区域重点建设住宅；十五里河改造被提升为全市重点景观河治理工程，改造后将大大提升区域的居住价值；天下锦城天下锦城高铁站商贸区区位价值——规划调整，区域居住价值提升天下锦城祁门路美和路高铁路合作华路宿松路徽州大道十五里河高铁站徽山路：城市次级干道，连接项目于多条城市主干道；祁门路：城市主干道，连接项目于政务区、滨湖新区；项目所在区是十五里河主要的综合风景区商贸区天下锦城高铁站综合风景区区位价值——交通状况短期内将得到有效改善，景观价值提升（三河路）徽山路天下锦城南七区域级商圈政务区区域级商圈葛大店区域级商圈老城区核心商圈5分钟5分钟15分钟区位价值——受多个商圈影响，商业配套完善商业配套：好又多购物广场、商业大厦、华联、好旺旺、日之惠等交通：南二环路1路、135路、156路；金寨路12路、126路、135路等；南门换乘中心、等学校：安徽建院、省广播电影学院、28中等银行：中行、建行、农行、工行、交行等医疗：安徽心脑血管医院、市三院等其他：万豪大酒店、金满楼大酒店、快乐老家KTV、维果KTV、e家快捷酒店、望湖城美家居、姚公庙农贸市场等安徽报业消防中队望湖街道办安徽建工学院包河二院广电学校文博中学第28中学合肥建设学校第54中学省总工会市委市府市财政局市地税局市中院第61中学中科大（东）中科大（西）中科大（南）新华学校第32中学省审计学校职业学校高铁站交通学院红十字眼科医院合工大工商管理学院省汽车技校天下锦城包河区政府省广电中心省水利厅安医附院区位价值——沿金寨路、徽州大道分布有30余家省市机关、事业单位金寨路徽州大道军工集团东风机电厂石油库中盐红四方海丰精细化工合肥城建集团中石化合力集团中铁四局水泥设计院供电集团中建五局望湖美家居JAC集团外经集团ABB机电厂大众4S店省立儿童医院海尔集团自来水五厂安凯集团骆岗机场客车厂合肥制药厂合肥棉纺厂机研所南门换乘中心天下锦城高铁站省烟草专卖局区位价值——项目周边分布有30余家大型企业单位，沿南二环较密集望江路南二环麦德龙政府机关市委市政府市地税局市财政局省总工会包河区政府望湖街道办省水利厅大型国企安徽报业省广电中心中石化合力集团合肥城建集团ABB石油库中盐红四方军工集团江淮集团外经集团安凯集团骆岗机场集团海尔集团军工集团东风机电厂自来水五厂供电集团供电集团省烟草专卖局中铁四局水泥设计院高校中科大安徽建工合工大广电学校合肥建校交通学校工商管理学院新华学校省审计学校省汽车技校职业技术学校中小学文博中学54中学32中学61中学28中学医院安医附院包河二院红十字眼科医院省立儿童医院其他单位市消防中队望湖美家居麦德龙海丰精细化工项目周边企事业单位列表万振逍遥苑创景花园江南新里程翰海星座玉兰公寓桐城绿苑吉瑞泰盛望湖城桂香居九珑湾元一柏庄安福广场中央公馆天鹅湖1号天下锦城绿地海顿公馆碧湖云溪玫瑰绅城区域市场：交通改善，金寨路、宿松路和南二环沿线房地产开发趋热；市场影响：南七板块逐渐形成，以绿城玉兰公寓为标杆，形成板块高端形象；区位价值——南七板块崛起南七板块宿松路金寨路南七板块范围：望江东路、南二环、金寨路、桐城路等道路围合的片区；板块形象：人口密集、单位众多、隐富人群；市场供应：主要依靠旧城改造；代表项目：绿城玉兰公寓区位价值小结全市：位于主城区；区域：五区交汇；规划：居住价值提升；交通：短期内有效改善；配套：两个区域商圈，配套完善；客源：机关、单位密集分布；板块：南七板块崛起；合肥市中心，适居区域区域市场城市合肥处在经济发展和城市扩张的加速发展阶段，住房需求旺盛；居民收入、储蓄增加，对住房价格的承受能力增强；房地产市场处于最佳发展时期；项目所在区处于五区交汇，可共享多个区域的客户资源；区域规划调整后，加强了区域的居住和商业功能，有利于房地产开发；区域内分布众多的省市机关单位和大中型企业，高端客户分布密集；南七板块崛起，逐渐树立高档住宅区域形象；合肥房地产市场量增价升，有效供应释放，竞争加剧；高档住宅市场经过三个发展时期，已形成规模效应，品质不断提升；高档住宅户型面积尚未从主流户型中脱离，中小户型供应集中；高档住宅均价突破7000元，部分楼盘价格逼近万元，价格空间基本打开；客户住宅市场刚性需求旺盛，投资比例大幅增加；包河区客户在购房时存在较强的地域情结；中高端客户在购房时更加关注物业管理和小区环境；在选择高端物业时，更加倾向于外地知名品牌；市场分析小结项目属性界定视觉表现项目定位房地产市场分析项目SWOT分析卖点提炼整合项目本体分析&产品优化建议客户定位市场占位形象定位价格定位2010营销总纲LOG0示意VI应用秀稿报告架构合富简介项目概况项目地处合肥市南部，十五里河景观带以北，西邻金寨路，北望南二环。项目西侧为政务文化新区，南侧距经开区约2公里，东侧距滨湖新区北端约3公里。项目占地约450亩，预计总建面逾75万，具备大盘规模优势。项目南北被祁门路分割，共分为5个地块，目前R1地块部分为建成拆迁恢复楼；R3地块为前期开发4栋高层；此次开工建设的为R4地块，用地面积约87.7亩，总建面积约10.5万平米。立地条件：具备大盘的气势！R3地块R4地块R2地块R5地块R1地块项目分五个地块，总建面逾75万平米，属于城市主城区大盘开发项目概况项目鸟瞰图恢复楼一期开发祁门路地块现状地块方正，净地，R4区已开工建设，R1、R2、R5存在高差，整体开发条件佳

地块拆迁恢复前期已经完成，目前地块为净地，开发条件较好

R1、R2、R5地块内部高差较大，土地需平整R1R2R5R4南侧、东侧基本拆迁完毕，为待开发空地。项目四至项目周边为区域原住居民区及待开发空地，整体居住形象及档次较差金寨南路已拆迁空地东侧待拆迁民房西侧姚公庙及建工学院居民区北侧晨风苑小区

项目西侧、北侧为原住居民区，整体形象较差；南侧、东侧基本拆迁完毕，为待开发空地。

项目西侧、北侧为原住居民区，整体形象较差；交通现状项目外围交通便捷；地块目前进入性较差，公交系统匮乏

项目外围路网发达，金寨高架、南二环、宿松路等环伺，高铁站、客运南站、机场5分钟车程可达，外围交通便捷项目北侧距离南二环路约200米，主要依靠三河路连接对外交通动线；祁门路主要连接姚公庙群体，目前主要无公交线路进入，主要依靠南二环路交通配套，目前项目进入性、昭示性较差；规划祁门路与金寨路、宿松路连通，三河路拓宽，未来交通便捷。南二环金寨南路合作化南路祁门路三河路项目一期通往市中心方向至宿松路祁门路三河路高铁站、南站、机场公交站点公交线路姚公庙12、126、135、148、149、226、701、901等一期地块区位一期项目为本项目的R4地块，为项目的启动区。本地块位于项目用地的中部，东临三河路，西邻清平路，北临新仓路，南为祁门路。用地面积87。73亩，用地范围内，地势略有起伏，东北高，西南低，高差约4米。R3地块R4地块R2地块R5地块R1地块现状交通不利影响目前地块进入性较差，营销接待中心昭示性不够；飞机噪音对于项目有一定影响

地块目前进入主要依托三河路对外交通连接，祁门路主要连接姚公庙，临时接待中心及现场营销中心昭示性、进入性较弱；首期开发R4地块处于机场航空线上，飞机飞行噪音项目居住品质有一定影响。临时接待中心现场营销中心解决方案建议：1、三河路与南二环交口位置设计项目精神堡垒，加强指示系统2、沿三河路及祁门路段设立灯杆旗，便于引导客户进入3、设立看房车接送客户一期用地面积约5.8万平米一期建筑面积约10.5万平米物业类型4+1、8+1洋房、11+1小高层容积率1.2绿地率41.10%建筑密度23.60%总户数554户停车位620个一期R4地块经济技术指标4+1洋房11+1小高层8+1洋房会所商业R4地块由3栋4+1多层、4栋8+1、5栋11+1小高层洋房组成，低容积率社区学校——幼儿园、九年制中小学商业——沿南屏路及祁门路3200平米2-3层开放式欧洲风情商业街综合楼——5000平米商务健身休闲会所其他——自建人行天桥，连接社区各个地块与学校，确保出行安全人行天桥综合楼欧风商业街学校、幼儿园1234567910811综合楼祁门路三河路南屏路12沿街商业人行天桥住宅楼商业综合楼小区入口社区配套自建人行天桥社区配套完善，教育、商业、会所配套设立，有助于提升物业附加值一期交通规划采用完全人车分流的交通体系，注重步行系统的景观感受

人车完全分流的交通系统，有利于营造高品质的居住氛围。注重步行系统的景观感受，营造步移景异的景观效果,创造舒适的步行环境一期规划结构市区稀缺的多层、小高层纯住宅

多层、小高层的建筑布局。1.2的低容积率，让项目具备了打造舒适的步行环境，宜人的建筑尺度和空间比例的有利条件。特色商业街区的完全独立，成就了住宅的纯粹。人行天桥的设置让项目各地块之间取得有机的联系开放式广场及钟楼的设置，成为社区文化的有效载体一期园林规划组团次景观组团次景观一纵一横两条主景观带，注重景观均好性及可达性，主景观带侧重围绕4+1、8+1洋房分布主水景主景观组团次景观

整个R4地块景观设计以一纵一横观带连接，并配备有数个组团两条主景景观节点，注重景观的“均好性”与“可达性”主景观带位置主要围绕4+1、8+1洋房分布，将洋房产品景观价值最大化。注重建筑与景观的融合，强调景观的观赏性与参与性，使建筑与景观互为补充软质景观与硬质景观相互衬托。聘请香港贝尔高林担纲，英国皇家园林风格的规划设计，凸显生活的细节品质一期建筑立面纯英伦风情，600年都铎王朝经典建筑细节处彰显项目品质红墙砖墙、灰瓦屋顶、白色角线、不同坡度的坡顶、叠层山墙，掩映在皇家园林的绿荫丛中，演绎都铎建筑风情建筑细节以砖、石材、大玻璃落地窗，错层阳台等元素，流露细节的高雅，高品质住宅不经意间流露出来；整体立面挺拔、高贵产品附加值大—（赠送面积：负一层面积约100㎡，空中花园面积约7—13㎡，露台面积约2—7㎡）合计：554套产品4+1洋房8+1洋房11+1小高层分布1、5、6#2、3、4、7#8、9、10、11、12#面积区间208—227128—23589—110为主套数42160352产品特征超大赠送面积地下室和下沉庭院、挑空客厅、超大面积赠送露台、超豪华双主卧套间、通高幕墙、超大面宽电梯退台洋房、层层递退、每层均形成大面积空中露台、超大空中花园赠送、超大面宽布局方正合理、南北通透、通风采光极佳产品明细

户型A1A2A3D1D2-D4D5B1B2-B4B5C1、C3C2′C4′C2、C4C5、C7C6、C8五房二厅三卫一入户花园（送负一层）四房二厅三卫二露台五房三厅四卫八露台二房二厅二卫一空中花园（送负一层）二房二厅二卫二空中花园五房二厅四卫一空中花园四露台三房二厅二卫二空中花园（送负一层）三房二厅二卫二空中花园五房三厅四卫二空中花园五露台二房二厅二房二厅一卫三房二厅一卫/二卫三房二厅二卫四房三厅二卫/四卫面积㎡214208227137128-13523315515023589-9093-103109-119138-144188-208套数1414148488127212160161441616一期户型梳理77一期R4地块户型配比房型面积（㎡）套数（套）比例两房两厅89-10317631.77%128-1375610.11%三房两厅109-14416028.88%150、188、20810018.05%四房两厅208142.53%五房两厅214223.97%五房三厅227264.69%合计554100.00%从右表可以看出11+1洋房产品中89—144㎡面积区间货量共占总货量的60.65%，为R4地块主力产品，而此面积区间产品又以89-109平米二房及小三房为主；8+1洋房产品中128—150㎡面积区间的户型比例也占有很大部分，约占28%。4+1洋房产品中208-227㎡面积区间的户型比例约为10%。78户型鉴赏户型点评—4+1洋房二层地下室一层A1：约214㎡五房两厅三卫超高得房率—93.8%立体多层豪宅，超大入户花园及下沉式庭院，尊享别墅感受5.1米开间客厅，超大采光面宽，3.0米层高，提升居住生活尺度感；负一层约110㎡超大赠送面积，直接与下沉式私家庭院相连，大大增加地下室的使用率，提升底层物业价值，并形成良好的通风、采光、观景等效果二层主卧室+卫生间+更衣室+书房的设计，让您尽享奢华品质生活4.2米开间超豪华主卧设计，一改以往厅大室小的设计理念，提高居住舒适度79户型点评—4+1洋房超高得房率—93.2%设置南北两个出入口，专属花园入户，直接步入二层南侧露台，使室内室外景观相互融合6米层高挑空客厅，二层通高幕墙，以空间变化引导贵族生活格局超大面积露台，阳台等赠送面积，室室都能与户外景观相互辉映三层超大家庭厅为您创造个性化装饰空间15米总面宽，一般联排别墅面宽的2倍以上，创新立体多层豪宅设计理念，引领高端人居生活典范。三层二层户型鉴赏A2：约208㎡五房两厅三卫80户型点评—4+1洋房超高得房率—93.8%50㎡超大露台赠送，提升户型实际使用价值，室内露台可变为独立次卧，加大赠送空间6米层高挑空客厅，二层通高幕墙，以空间变化引导贵族生活格局五层超大家庭厅设计为您创造个性化装饰空间5.2米面宽主卧套间与4.2米次主卧套间的双套间设计，极尽奢华之精髓，演绎贵族气质四层五层A3：约227㎡五房三厅两卫户型鉴赏81户型调整建议—A户型，充分利用空间。1222：户内楼梯梯段宽度过小（尽宽750），不便于搬运家具，建议梯段宽度调整为≥900。1：强化入口形象：入口门厅增设柱廊，形成灰空间的过渡。入口门廊的处理，强化了回家的心理感受。3：因顶部阁楼层高度较高，可预留顶部阁楼层的洞口，充分利用空间。4：结合立面，考虑空调机位（或设备平台）的设置。82户型点评—8+1洋房负一层约100㎡超大赠送空间，提升户型附加值7.6㎡和9.4㎡双空中花园设计，不仅增加了实用功能，亦延续了花园洋房的步步有景的别样生活5.3米客厅开间，尽享阳光生活，提升生活居住舒适度主卧+更衣室+卫生间+超大露台的套房设计，尽显尊贵身份和品位客厅外阳光室设计让您在每一个阳光明媚的日子都能享受那份悠然和惬意B1：约155㎡三房两厅两卫地下室一层户型鉴赏83户型点评—8+1洋房7.6㎡和9.4㎡双空中花园，大大提升户型附加值，延续花园洋房步步有景的别样生活朝南空中花园可改为卧室，增强户型实用功能客厅5.3米开间采光设计，提升居住舒适度主卧+更衣室+卫生间+超大露台的套房设计提高居住舒适度，尽显主人尊贵身份B2、B3：约150㎡左右(标准层）三房两厅两卫户型鉴赏B2户型B3户型84户型点评—8+1洋房7.6米㎡空中花园，附送35㎡露台，触摸自然，享受生活主卧+更衣室+卫生间+超大楼台的套房设计提高居住舒适性，尽显主人尊贵身份，体现别样生活理念八层及九层室内共三个可变更为标准卧室及书房的空中花园设计，创新户型设计理念，最大限度提升房型的附加值，得房率高达100%八层九层B5：约235㎡五房三厅四卫户型鉴赏85户型鉴赏户型调整建议—B户型电梯建议调整为景观电梯。强化入口形象：入口门厅结合外立面，增设柱廊，形成灰空间的过渡。尽量扩大入口门厅，保证4.2米的尽高，营造大气的入口大堂形象。卫生间与餐厅隔墙调整为120墙。入户门调整为1200的子母门。西侧错位单元因顶部无法与其他单元连通，应设置封闭楼梯间。顶层露台建议设置玻璃雨篷。预留顶部阁楼层洞口，充分利用空间，增加顶层住宅的卖点。144332786户型点评—11+1小高层C1户型两房朝南，布局合理明厨明卫，采光佳南北通透，舒适性强双阳台设计，充分增加实用面积C1：约 89㎡两室两厅一卫C2：约109㎡三室两厅一卫C2户型南北通透，舒适性强三房朝南，采光佳动静分离，人性化设计户型布局合理，无浪费空间，尽享超大空间感受户型鉴赏87户型鉴赏户型建议—C户型强化南入口的形象：增设雨篷或柱廊，形成灰空间的过渡。入户门调整为1200子母门，且外开。C3,C4户型因顶部连通，可不设封闭楼梯间，将电梯厅调整为明厅，条件允许的情况下，尽量采用B户型的核心筒模式，采用景观电梯。户内楼梯梯段宽度过小（尽宽750），不便于搬运家具，建议梯段宽度调整为≥900。部分户型客厅开间偏小（3900），与户型面积不相符，主卧无卫生间。44522388户型点评—8+1洋房负一层约100㎡超大赠送空间，提升户型附加值从客厅至景观阳台至下沉式庭院直接进入负一层活动室，步步有景，让业主充分得到实惠的同时体验到生活的惬意约13㎡空中花园设计，可改造为朝南卧室，增大户型实用性客厅5.3米开间设计，增大采光面，提升居住舒适性主卧+更衣室+卫生间+超大楼台的套房设计提高居住舒适性，尽显主人尊贵身份，体现别样生活理念层层递退的阳台创造超大采光面，让您时刻与大自然亲密接触地下室一层D1：约137㎡两房两厅两卫户型鉴赏89户型点评—8+1洋房D2、D3：约131—135㎡（标准层）两房两厅两卫户型鉴赏D2户型D3户型8.82㎡空中花园设计，附送12㎡露台，触摸自然，享受生活客厅5.3米开间设计，增大采光面，提升居住舒适性朝南空中花园可改为卧室，增强户型实用功能层层递退的阳台创造超大采光面，让您时刻与大自然亲密接触餐厅开间偏小，建议将现有空中花园取消，作为餐厅使用，客卫西侧的卧室调整为空中花园。90户型点评—8+1洋房八层九层D5：约233㎡五房两厅三卫8.82米㎡空中花园，附送38㎡露台，触摸自然，享受生活主卧+更衣室+卫生间+超大楼台的套房设计提高居住舒适性，尽显主人尊贵身份，体现别样生活理念餐厅距离厨房具体太远，建议将现有空中花园取消，作为餐厅使用，客卫西侧的卧室调整为空中花园，现有餐厅调整为阳光室。户型鉴赏91户型优化建议—D户型124356调整前户型1：强化南入口的形象：增设雨篷或柱廊，形成灰空间的过渡。2：因本户型单元之间顶部连通，因此无需设置封闭楼梯间，楼梯进深可减小，减小公摊面积。3：电梯井过大（2700X2100）,可调整为2300X2100.4：一层户内楼梯可调整为两跑，有效增大餐厅的使用面积。5：入户门调整为1200子母门。6：结合立面，考虑空调机位（或设备平台）的设置。7：因顶部阁楼层高度较高，可预留顶部阁楼层的洞口，充分利用空间。调整后户型92户型建议景观电梯的设置，成为小区区别于其他楼盘的标志之一。2：大气精致的入户大堂，可成为本项目产品的高附加值之一。3：宽阔的子母实木入户门，成为高品质住宅的必备。93户型小结：4+1花园洋房户型赠送超大面积地下室和下沉庭院，挑空客厅、通高幕墙、超大面积赠送露台、超豪华双主卧套间设计，沐浴自然，使产品具备很高的附加值。功能空间划分合理，尺度具备豪宅品质，但细部需要推敲，如入口的处理，户内楼梯，设备平台等的设置。8+1花园洋房电梯花园退台洋房，层层递退，每层皆形成大面积空中露台，利用设计解决每层空中花园的使用感受，以降低高楼层户型过大，单价过高的销售抗性风险各种户型设置超大空间花园赠送面积，加大各户型的实际使用面积应强化入口形象，户型设计应在满足规范要求的前提下，尽量的减小公摊面积，提高户型的得房率（合理设置封闭楼梯间），合理布局室内楼梯，综合考虑设备平台及顶层露台的雨篷的设置以及对顶层阁楼层的利用等等。11+1小高层户型开间较为紧凑，布局方正，无浪费空间，但顶层复式住宅开间尺度不理想。建议采用B户型的核心筒布局模式，打造景观电梯，强化入口形象，使之成为本项目区别于其他楼盘的标志之一。户型鉴赏小结项目属性界定视觉表现项目定位房地产市场分析项目SWOT分析卖点提炼整合客户定位市场占位形象定位价格定位2010营销总纲LOG0示意VI应用秀稿报告架构合富简介项目本体分析&产品优化建议区位：项目位于城市南区，南二环与金寨高架交口，高铁总站的西北面，受南七商圈的辐射，逐渐由主城区边缘地带向中心城区演变，未来发展潜力巨大；交通：周边公共交通路网发达，南二环路、金寨路高架、祁门路、宿松路环伺，周边十余条公交线路穿梭往来，合肥南站、高铁总站、312国道、沪蓉高速、机场等5分钟即达，立体交通出行便捷；教育：自建的38班九年制中小学、9班幼儿园，完善教育配套，解除业主后顾之忧；规模：75万平米大型城市综合体，规模优势利于项目树立大盘形象；指标：R4地块1.2超低容积率，41.1%高绿地率，媲美别墅社区的居住环境；产品：R4地块产品设计人性化，多层花园洋房、小高层产品为主城区稀缺产品，且主流户型面积区间集中于80-110平米两房至三房，竞争力较强；硬件：5000平米泛主题式会所、恒温泳池、太阳能热水系统、新型外墙材料及保温系统、双联供、3米标准层高、精装入户大堂、智能化管理系统等，从硬件上确保楼盘居住品质；团队：整合上海同济、香港贝尔高林、香港“室内设计之父”高文安等行业内顶尖资源，强强联手，确保从规划设计、园林景观、装修设计等各个环节确保项目品质；实力：依托于安徽投资集团的皖投置业，具有强劲的经济实力及政府资源整合能力。项目优势（S）区域形象：项目所处姚公庙区域前身为城中村，目前基本为旧生活区、安置区、待开发空地，合肥市民传统印象居住环境较差；交通动线：项目地块距离南二环路约200米，南侧祁门路贯通尚需时日，目前设置的临时接待点位置，昭示性不强，且目前没有直达的公交线路，进入性差；生活配套：项目地块前身为农田及城中村民房，区域就近生活配套尚不完善；自然资源：周边基本无可利用城市稀缺自然资源，缺乏高端居住的自然属性；噪音影响：航空动线途经项目上空，飞机噪音会直接影响客户的居住品质；企业品牌：作为高端物业的开发企业，皖投置业与国内一线地产名企万科、恒大、华润、绿城、绿地、融侨相比，品牌影响力较小。项目劣势（W）市场：09年合肥土地市场火爆，地王不断涌现，为本项目进行高端物业的开发提供了良好的发展环境；稀缺：主城区内多层、小高层住宅的稀缺性为项目价值拔升带来契机；价值：随着区域内拆迁进度的加快，板块开发启动在即，未来区域居住环境将逐渐改善，居住价值日渐提升；客源：项目周边60余家企事业单位、高等院校云集，为项目提供丰富的地缘型客源支撑；项目机会（0）宏观政策：国家对于楼市的宏观调控从刺激到平抑，金融信贷政策从紧，房产市场未来几年发展存在不确定性；市场供应：从整个合肥市场来看，需求在2009年已呈现过度释放态势，

2010年住宅供应量还在持续增加，预计住宅新开工面积超过1500万平米，未来可能存在需求缩量风险；竞争格局——随着望潜板块、习友路板块、翡翠湖板块、紫蓬山板块等区域的兴起，及全市各区地王不断涌现，品牌开发商扎堆开发高端物业，品质不断升级，高端客群注意力分散，竞争将日趋激烈；工程进度——受航空限高因素影响，本项目后期地块容积率确定及项目规划存在较大的不确定性，易错失营销时机，无法营造持续热销态势，从而影响项目去化速度和项目价值的提升。项目威胁（0）项目属性界定视觉表现项目定位房地产市场分析项目SWOT分析卖点提炼整合客户定位市场占位形象定位价格定位2010营销总纲LOG0示意VI应用秀稿合富简介项目本体分析&产品优化建议主城区稀缺大盘，75万平米大型城市综合体规模规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备项目卖点梳理由“主城区边缘”发展成为“中心城区”地段区位(大)-主城区区位(小)-南七板块由传统南七城市次级商圈即将发展成为集商业、居住为一体的新生板块区位-交通出行规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备高铁站、机场、客运车站等立体式交通网络，金寨路高架、南二环、宿松路等路网环伺，坐享城市便捷包河区、政务区、经开区、滨湖、蜀山，五区黄金交汇处，合肥南区，城市发展主方向，区位认同度较高项目卖点梳理规划理念

整合同济大学规划设计院、香港贝尔高林、香港室内设计之父高文安，强强联合，确保项目品质稀缺的多层及小高层物业类型交通组织

人居尺度

低容积率，高绿化率，居住品质媲美别墅社区规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备社区实行“人车分流”自建天桥连接各组团，交通组织人性化项目卖点梳理十五里河中段景观带打造生态化

人性化社区自有园林绿化体系

园林设计景观的“均好性”人文化倡导节能、环保、生态的新生活方式规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备项目卖点梳理风格入户大堂，公共部分精装修，提升居住品质建筑单体3米标准层高,复式居住空间，增添生活情趣户型大采光面设计，以人为本空中花园、露台设计，赠送面积，高附加值规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备一期采用纯英伦都铎式建筑风格，彰显项目品质项目卖点梳理拉法基屋面系统——高档建筑中采用采用太阳能热水系统——节能环保规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备公共部分，节能型、生态环保型新材料的运用设备采用供暖供冷“双联供”项目卖点梳理学校商业餐饮会所写字楼引进名校，打造良好教育资源英伦风情商业步行街，社区配套品牌联合绿色餐饮恒温泳池商务休闲、健身、娱乐，圈层社交场所甲级写字楼规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备项目卖点梳理服务专业物管公司担纲物业管理服务智能一体化安保系统规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备项目卖点梳理潜力区位：合肥南区由主城边缘发展成中心城区，五区交汇，发展潜力巨大立体交通：南二环、金寨路十余条公交线路、南站、高铁总站、机场等5分钟即达，立体交通，出行便捷名校配套：自建38班九年制学校、9班幼儿园，名校加盟，高附加值规模效应：中心城区，75万平米大型城市综合体居住品质：低容积率、高绿地率，媲美别墅级社区环境，居住品质佳稀缺产品：4+1、8+1、11+1多层小高层洋房，城市稀缺物业核心卖点提炼建筑风格：纯英伦风情，都铎式建筑，主题式景观园林，彰显品质新技术运用：节能、环保材料、太阳能照明、双联供、新型外墙保温等新技术、新材料的运用，