福建泉州中骏财富中心项目二期整合营销策略的报告XXXX年

福建泉州中骏财富中心项目二期整合营销策略的报告XXXX年中骏․财富中心二期[雍景台]整合营销策略报告2010.05Ⅲ期五星级酒店Ⅲ期购物中心Ⅱ期雍景台海峡体育中心Ⅲ期写字楼Ⅰ期裕景湾Ⅳ期天峰财富中心整体规划中骏钜制，大盘挺进——代言大泉州，缔造新辉煌……二期概况项目数量规划总用地面积109850.1平方米总建筑面积251283.3平方米其中地上计容建筑面积195205.0平方米其中高层住宅建筑面积157262.2平方米低层住宅建筑面积35632.4平方米配套公建筑建筑面积2310.4平方米其中会所873.2平方米物业管理593.4平方米社区服务用房347.0平方米配电及消控室496.8平方米地下室建筑面积52266.8平方米架空层面积（不计容）3811.5平方米建筑占地面积27462.5平方米建筑密度25%容积率1.777绿地率38.0%住宅户数1103户总车位1103位其中高层地下车位数868位多层地下车位数221位地面车位数14位报告整体架构设定目标提出问题解答问题二、局势及竞争分析（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略及执行（如何竞争）一、目标设定一、目标设定

品牌目标营销目标品牌目标、企业目标品牌整合，互动共生。通过本案在大泉州的品牌化运作，为中骏在大型都市综合体高尚住宅开发领域的闽南乃至合国奠定坚实的基础，同时促升中骏市值。具体营销目标预计2010年10月开售，高层均价不低于8500元/平米，别墅均价不低于13000元/平米，后期留有溢价空间，18个月售罄。目标意味着——什么？？？项目运作目标达成产品快速去化，实现土地的最高价值，推动未来新都市中心的建设，进而体现中骏在大泉州的无限张力。目标分解高层均价目标8500元起，不同于一期裕景湾的是，二期产品为高层及别墅组成，别墅均价13000元起，总价相对较高。①价格目标现状：新政压力之下，目前市场大面积住宅销售极大受阻。项目要实现预期的价格存在一定难度（难点在于项目属规划发展中板块）4个月卖40%，7个月70%，一年卖90%，18个月售罄。②速度目标现状：新政来袭，住宅物业市场出现冰火两重天，新盘销量滞缓，销售周期拉长。项目需要实现远高于当前市场平台的高端住宅项目的销售速度③品牌建立及项目运作品牌整合，互动共生。通过本案在大泉州的品牌化运作，成功升华中骏在大型都市综合体高尚住宅开发领域的闽南乃至华东南之影响力现状：一期裕景湾较长时间的运作已建立了一定的影响力，客户对财富中心的价值尚需统领认知；雍景台依托财富中心的影响力亟需建立项目的营销需要跟区域营销紧密配合二、与谁竞争大泉州市场环境区域版块扫描锁定竞争对手局势与竞争分析新政与回顾国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议后针对全国房地产业颁发了一系列调控条款，其中关于“抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策”这一内容的影响无疑是最直接的，其内容如下：对购买首套自住且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；4月15日信贷政策楼市新政新政回顾1、政策界定——对08年优惠政策的平复，重点打击一线城市，提高投资门槛，压缩投资利润2、政策分析：一线城市房价上涨波及二、三线城市是起因二、三线城市刚需释放出现问题差异市场区别对待，稳定和谐是核心确保刚性置业成本不受明显影响年内影响巨大，中长期看平——短期内市场将陷入观望，成交快速下滑，有价无市等将成为普遍现象，由于目前金融环境与08年存在本质上的区别，二、三线城市市场影响看平。楼市新政新政回顾继推出“4·15”房产新政后，国务院4月16日又签发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下，予以进一步细化，其内容如下：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

4月16日新政三套停贷，非本地居民暂停发放购买住房贷款楼市新政新政回顾1、政策界定——灵活度较大的“一刀切”政策，为投资/投机行为装上阀门，解决投资投机需求过剩2、政策分析：灵活信贷，保障合理信贷的同时限制投资资金来源——由央行统一配发信贷额度，由各商业银行自行决策贷款发放，以解决银行利润和风险的平衡问题；限制资金自由度，加大投机难度——建立了外地资金准入制度，对投机和投资行为人提出更高要求，加大投机行为的购房难度，保护地方市场次序；从供求上来控制投资/投机行为进出市场——真正对市场造成影响的投资人群是职业的投资客户，手中拥有大量的房源或资金，控制购房套数使其扫货、出货和反复拉高等技术行为无法实现。楼市新政新政回顾“在一系列调控政策的影响下，今年“五一”期间一些一线城市楼市的确非常冷。在北京，5月1日－2日的日均签约量比4月下降了82%，二手房价格明显松动。在深圳，开发商在房展会上大搞促销，消失了一年多的特价房“重出江湖”，但购房人大多冷眼旁观。在上海，房展会同样冷清，实际成交或创近年来新低。在杭州，4月份的前半月，楼市还风风火火，日交易量最高时达300多套；下半月，楼市迅速转冷，日交易量骤降至两位数，周交易量环比下跌72.55%……”成交全面下跌，观望情绪加剧促销降价活动卷土重来二手房价格明显松动开发商拿地信心受影响

一线城市楼市新政楼市反应二、三线城市“根据中国指数研究院的统计数据，最近，虽然一线城市成交量出现下挫，但二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。根据上市公司公开数据，“万科一季报对市场发出了明确的预警：一线城市成交大幅下挫，很危险。数据显示，在万科一季度销售面积中，2009年楼市最为亢奋的珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；环渤海则同比下降0.1%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%”。即使随着近来一系列调控楼市政策的出台，在绝大多数二三线城市，至少目前还没看到房价明显下降的影子。”“4月26日至5月2日，上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交面积环比分别下降33％、34％和23％，而此前的二线热点城市南京、杭州、合肥三地成交面积环比分别下降77％、41％和55％。在一线城市楼市萧条的同时，二线城市的假日楼市也普遍遇冷，以5月3日的一手房交易情况看，除了重庆成交222套，其他城市如杭州81套、苏州45套、宁波33套……均表明新政后的各地楼市都面临窘境。”价量相对维稳，部分房价相对偏低的城市甚至出现不同程度的上涨部分热点二三线城市观望情绪抬头，交易量下滑此番调控政策仍延续中央“打击投资投机需求，遏制房价快速上扬”的调控思路，一线城市房价受政策打压效果明显，房价迅速跌落。

二、三线城市特别是以刚需为主的城市，因为投资、投机成份较弱，受新政影响相对较弱。楼市新政楼市反应

泉州市场“新政出台后一周，即今年4月19日至4月25日，泉州市五区（鲤城、丰泽、洛江、泉港、泉州开发区）一手商品住宅成交401套，成交均价为5577.37元/平，比前一周上涨7.94%。而在新政推出前一周，即今年4月12日至4月18日，泉州市五区一手商品住宅成交667套，成交均价5167.27元/平方米。”“市房管局相关人员提供了一份房管局对主要监测楼盘销售情况的分析表，户型在90平方米以下的住房销售占据51.0%，为主力需求；户型在90—140平方米之间的住房销售占据35.1%，成为第二需求核心。这两种户型共占总销售量的86.1%，普通商品住宅占据市场主力军地位。”交易量回调，价格略升投资投机性购房者观望氛围增加，自住需求回归主力楼市新政楼市反应洛江板块2010年03月29日-2010年04月04日，洛江区一手商品住宅成交51套，环比上涨6.25%，成交均价为4,752.15元/平方米，下跌3.00%2010年04月05日-2010年04月11日，洛江区一手商品住宅成交59套，环比上涨15.69%，成交均价为5,032.19元/平方米，上涨5.89%2010年04月12日-2010年04月18日，洛江区一手商品住宅成交105套，环比上涨77.97%，成交均价为4,735.30元/平方米，下跌5.90%2010年04月19日-2010年04月25日，洛江区一手商品住宅成交81套，环比下降22.86%，成交均价为5,383.44元/平方米，上涨13.69%2010年04月26日-2010年05月02日，洛江区一手商品住宅成交110套，环比上涨35.8%,住宅成交均价为5,475.99元/平方米，上涨1.72%成交量走稳成交均价小幅上涨楼市新政楼市反应结合当前楼市成交反映,泉州市场目前受新政影响较小,观望情绪抬头,市场交易量回调,但价格走稳并略有上涨,单纯从洛江区交易情况看,接触于板块规划发展利好及项目优势,新政执行半个月以来,市场发展稳定,价格小幅上升。

4月份密集出台的一系列严厉政策远远超出各方预期，使得政府对调控房地产市场的决心不容忽视。但目前相关界定标准的进一步明细尚未出台，同时政策在具体执行过程中是否会再次出现未能确切落实的情况也仍有待观望，市场各方现处于僵持观察态势。如果政策的主要方面能够得以严格实施，特别是差别化信贷政策的加大能够抑制“不合理住房需求”从而平抑现阶段的高位房价，则房产税等其他政策的出台时间可能会有所推迟，市场整体氛围逐渐趋于缓和。短期内一线城市的成交量大幅下降将会带动价格在僵持一段时间后出现一定幅度的回落，但由于市场长期形势向好，不排除房价适度调整后在今年年底或明年年初出现一定的反弹。基于此，同致行认为：在国家政策的抑制调控下，市场将进入滞缓期，但是楼市不会重蹈08年覆辙，短期内市场将陷入观望，成交量快速下滑，有价无市可能将成为普遍现象。中长期，价量平抑，或震荡下调；新的信贷政策对刚性需求置业成本并无明显差异，短期投机和中线投资都将面临成本增加、收益率下降的巨大压力，投机性需求将大幅度减弱。市场需求将分化，刚性需求主导市场。泉州楼市在此轮新政影响下，受整体市场影响，市场或将进入新一轮观望期，未来3-5月市场成交量受观望情绪影响会出现一定程度的回调，短期内价格将保持平稳发展态势。但经过一段时间的刚需积压，年末左右，市场或将迎来需求集中释放。楼市新政走势预测做好持久战心理准备政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期市场情绪急转直下，需要长时间消化调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放长时间应战过程楼市新政对应措施六大应对措施

1、加强提高售楼员整体素质；2、项目的前期定位十分重要，未来楼市要充分考虑到刚性需求这一购买力，加大小户型或大众需求产品的设计及投入；3、充分分析客户，整合项目的各种价值点，包括发展商品牌，楼盘品质，实景展示、提高客户感受价值等；4、紧抓目前市场有限的利好，如现阶段供应明显不足、区域规划、基础建设升级人民币升值、城市化进程等等；5、加快项目推售节奏；在售楼盘要在政策正式落地前，加快客户签约，加快送件，尽快促从客户成交；6、加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备足够的资本。楼市新政对应措施二、与谁竞争大泉州市场环境区域版块扫描锁定竞争对手局势与竞争分析

新政与回顾城市定位：现代化工贸港口城市

[城市发展方向]以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。

形成“一湾两翼三带”的总体空间布局结构。从沿江时代走向环湾时代，最终将走向面海时代，建成海湾型生态城市。“一湾”：即以泉州、晋江和石狮主城区为主体的环泉州湾地区，是城市职能培育的主要地区、提升区域地位的战略核心中心城区；“两翼”分别是北翼环湄州湾南岸地区和南翼环围头湾地区。“三带”指战略提升带、战略预留带和战略辐射带，是支撑带动的纽。未来泉州城市发展城市发展方向为“东进、南下，北优、西拓”，重点向东，主要发展洛阳流域和泉州湾畔。

大泉州楼市宏观环境审视2009年化增速超过4%，城市化率为52.3%。城市化发而将带动城市整体房地产业的发展；城市化进程处于快速发展阶段，这与城市工业基础雄厚有着密切联系。城市化进程加速，市场扩容现象明显大泉州楼市宏观环境审视泉州市GDP总量3002.29亿元，在全国排26位，在福建省内排第一。GDP的快速增长表现出经济上涨的良好势头，同时将带动城市房地产市场的发展；

09年人均GDP38368元，折合美元5617元，人均GDP超过4000美元，根据国际衡量标准，城市房地产市场处于平稳快速发展阶段，房地产消费需求特征以质量为主，数量与质量并存；经济总量高/人均GDP突破5000美元，房地产处于平稳快速发展阶段大泉州楼市宏观环境审视泉州市社会消费能力逐年提高，消费总额由2003年的409亿元增长到2009年的1055亿元，其增长率由2003年的12.1%提高到2009年的15.7%，而2009年的消费总额占GDP的比重达到的35%，这都表明了随着泉州经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对泉州经济具有较强的拉动作用，这都为房地产业的快速发展提供强力支撑。2009年泉州市城镇居民人均可支配收入22918元，同比2008年增长8%，民间资本实力可观，近年来泉州市居民收入增长显著，生活水平不断提高。

消费能力强劲,为房地产业的快速发展提供强力支撑。

大泉州楼市宏观环境审视

2009年10月9日，省政府正式批准发布《福建省钢铁及有色金属、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、装备制造、电子信息等八个重点产业调整与振兴实施方案》。产业结构的调整和优化升级将为福建建成东部沿海先进制造业基地奠定基础，泉州将在此次调整中发挥生力军的作用。《泉州2010年政府工作报告》纺织鞋服建筑建材工艺制品食品饮料机械制造业石油化工电子信息汽车及配件修船造船生物医药五大新兴产业五大传统产业发展主要目标：实现地区生产总值增长11.5%，规模以上工业产值增长16%，工业增长值增长12.5%；主要工作之一：1、强化产业转型升级，致力构建海西先进制造业基地。全力抓好128个省级制造业重点项目、100个市级技术改造重点项目。2、实施一批重点工业项目。整合提升五大传统产业和培育壮大五大新兴产业，认真组织实施一批重点工业项目，夯实“工业立市”的根基。产业发展——突出优势，成为先进制造业的重要基地随着工业的快速发展，为城市提供更多就业机会，增加城市的吸纳力，从而对市场的消费需求具有积极的促进作用大泉州楼市宏观环境审视第二产业所占比重较高（59.9

%），工业化进程迅速，产业结构持续良性调整。从“十一五”规划看，第三产业将是未来泉州发展的重点，而房地产业作为第三产业中的核心产业，具有极强的带动作用和促进作用自2003年开始，固定资产投资呈现爆发式增长，2009年固定资产投资占GDP比重32.5％，对拉动城市的发展起到了明显的作用产业机构良性调整，投资对区域经济发展拉动明显大泉州楼市宏观环境审视GDP及人均GDP产业结构人均可支配收入总人口非农业人口城市化率市区人口城市化进程加快，对房地产市场需求具有积极的促进作用工业的快速发展，为房地产市场奠定良好的发展基础经济上升良好势头，带动房地产市场快速发展良好的宏观环境，为房地产市场迎来持续发展的契机大泉州楼市宏观环境小结市场有效供给不足，后续供应量将陆续加大市场有效供给不足3月份，泉州市区商品房新增预售9.38万平，共798套，商品房成交24.28万平，共2617套，商品房供求比1：2.59，市场呈现供小于求态势。住宅新增预售9.28万平，共786套，住宅成交20.94万平，住宅供求比为1：2.25，市场呈现供小于求态势后续供应量将陆续加大5月份后，诸多楼盘将陆续推盘。

东海片区除了“东海湾”将推出全新产品外，“海景国际花园”新组团高层住宅也将于下半年推出，此外，该区域还有“富临嘉园”项目。而“桃源山庄”“宝珊花园”也将有新品别墅推出。桥南片区除了“百捷·中央公园”“新加坡城”近期即将推盘外，“辉映江山”1号地块也将于下半年正式推出。

城东-洛江供应也将继续加大。除了本项目已经全面启动，分期推盘外，全新大盘“三盛四季公园”“学府上城”也将入市。加上持续在售的“大江盛世”和“嘉琳广场”，洛江板块将上演一场地产品质盛宴。大泉州楼市房地产市场投资投机性购房观望氛围增加，自住需求回归主力

当前购房消费自住需求比例占据90%以上，户型在90平方米以下住房销售占据51.0%，为主力需求；户型在90-140平方米以下住房销售占据35.1%，成为第二需求核心；这两种户型共占总销售量的86.1%,普通商品住宅占据市场主力军地位。市场消费结构趋于理性，大众需求成为主流方向。中小户型的普通商品住房有效供给不足

今年以来，144平方米以下的户型结构供应量有所增加，占据供应总量达到79.2%，但仍然满足不了市场的需求，存在一定的缺口。商品房供应和交易均以大众需求为主流，但供给不足大泉州楼市房地产市场2010年第一季度，泉州市五区一手商品住宅成交5317套，合54.12万平，环比上涨17.65%。其中，洛江区成交1157套，合12.12万平，环比上涨45.85%。泉州市五区一手商品住宅成交均价为4732.23元/平方米，与上季度相比，出现一定幅度下滑，这主要缘于丰泽区均价的下滑，丰泽均价下滑主要原因在于中心市区几乎没有新盘可售，近期成交的别墅体量少，成交房源都位于新区等。实际上，丰泽区的房价依旧保持上涨趋势，如“东海湾”“海景国际花园”等房价都出现较大幅度的上扬。另外洛江区一手住宅成交均价4636.21元/平方米，上涨25.49%。而且,将自2季度5月份起，随着新项目入市后的房价高起，可能引发新一轮的房价涨潮。

住宅市场价量齐涨，未来受市场新政调控影响，市场观望情绪加浓，交易量或将受到冲击大泉州楼市房地产市场2010年1-3月，泉州市成交登记的90平方米以下的中小户型占商品住房成交总量的51%，为主力需求。60-90㎡的中小户型将会成为特定人群的主流需求，特别是相同面积可做成三房的户型会成为2010年购房者的首选。小面积户型、总房款少、购置门槛低、投资回报度高等优势，面为众多投资购房者关注的焦点，并迎合了很大一部分目标客群，比如家庭人口很少，经济基础较弱、首次置业的中青年消费者，市场需求较为旺盛。居民住房消费理念有了积极变化，很多人已经不再盲目贪大。国家90/70（90平米以下占70%）政策在地方政府的进一步落实将有效调整市场供应结构，同时也将促进大众需求的快速释放。从项目运营的层面来看，未来的市场竞争将更多的集中于中小户型产品的设计、创新与规划！市场实际表现：10年户型面积需求有明显回归迹象大泉州楼市房地产市场房地产市场发展趋势经济活跃的城市产业，迅速扩张的城市规模及市场容量，为房地产市场奠定坚实基础；刚需为主的市场，尚处于供不应求的态势，预计将会持续相当一个周期；目前市场供应不足，但潜在供应爆发式增长；人均消费力较高，房价将持续平稳上升态势；受新政影响，市场观望情绪浓厚，未来不确定的政策因素将影响市场成交；市场面积要求渐回理性，注重实用，但大户型需求将持续保有；区域板块初步形成，且对城市规划发展方向依赖性较大。大泉州楼市房地产小结二、与谁竞争大泉州市场环境区域版块扫描锁定竞争对手局势与竞争分析

新政与回顾板块对比——战略全局之上市中心板块板块区位优越、交通便利、配套完善，具备较佳的生活氛围和居住品质。板块内中高档盘汇集，高层建筑占据主导，住宅辅以商业成为主流东海板块板块作为未来泉州政治、商贸、旅游、文化中心，交通、学校、医疗、金融等配套发达，背山靠海，别墅和豪宅聚集。片区内大盘集中，别墅豪宅林立。江南板块东进、南下、西拓”的城市发展战略中，江南片区成为泉州城市“南下”的重头戏，丰富水景和高密度的人口居住的最大优势，景观高尚大盘项目集中区域。双阳板块道路网的建设，洛江新行政服务中心的落户，区域配套的成熟与低于中心市区的房价，使区域价值更被认同。经济和交通带动乡镇项目发展，盘量较大，处于起步阶段。西湖板块目前板块交通网络基本完善，各项生活配套尚不成熟，主依托中心城区的各项配套借力西湖公园及周边配套，打造“人文生态居住”和““大户豪宅”经过近几年的快速发展，泉州市住宅市场已形成明显的板块分布态势，整体上看，目前住宅主要集中分布在五大板块一小板块，即中心城区板块、东海板块、西湖板块和江南板块、洛江城东板块和双阳板块，具体位置如左图区域竞争扫描房地产市场洛江城东板块（本项目所在版块）泉州市重点发展的新区域之一，房地产业发展最活跃的板块，居住价值较被看好的区域之一，但是目前整体配套不成熟。板块几乎都以大盘项目为主，规模效应显著。总体思路：泉州市后花园、生态综合新城城市定位：打造集居住、休闲、度假、疗养、工贸产业等功能于一体的城市生态休闲综合区功能定位：由万虹公路和滨江路形成区域内的两条发展轴，打造北部休闲度假区、中部工贸经济区和南部城市生活区。

规划范围包括洛江区万安街道、双阳街道、河市镇区和河市西片区、马甲镇区及周边用地，规划总面积１６６.９６平方公里。规划采用带状空间布局结构，提出“两轴三区”的规划结构框架，“两轴”即万虹公路和滨江路两条发展轴；“三区”指北部的休闲度假区、中部的工贸经济区和南部的城市生活区。其中，南部生活区包括综合服务中心和两个生活片区——万安生活片区和阳江生活片区。洛江空间发展规划“两轴三区”的规划结构框架从整个片区看，城东-洛江板块隶属于南部城市生活区。定位纯生态居住区，规划起点非常高，拥有海峡体育中心、第一医院新址、面积800多亩的万安湖公园等大型市政配套，很大程度上促进了该区域的发展。区域的不断发展使该片区未来发展前景进一步明朗化，再加上政府着手投入规划建设，该板块的价值不断得到认同，地位不断得到提升，促进区域房地产市场的快速发展。区域竞争扫描房地产市场区域建设加速发展未来前景看好

2010年，《洛江空间发展规划》方案通过评审

，城市功能建设全方位启动，城东-洛江板块发展迎来契机。城市基础设施项目：2009年，在城市规划指导下，加快区域内“五横三纵”路网建设，特别是滨江大道建设和万虹市政道路的拓改，加速与大泉州路网的无缝衔接，撑大城市结构骨架。2010年今年，洛江继续把城区市政道路建设和市政设施建设作为推进洛江城市化建设的重要工作来抓，道路建设项目预计投入资金4.65亿元。加快路网建设与改造配套建设路灯、绿化、供水、排污和综合管线工程重点配套建设：洛江区敲定2010年投资23亿元建设滨江大道、华大科技创业园、印尼民族风情园、三盛中央花园、万达文化广场和福建经贸学校新校区等42项重点项目，预计总投资将超过120亿元。

区域城市基础设施及重点配套的建设加速了洛江-城东板块居住功能优势的形成，有利于居住氛围的形成。区域竞争扫描房地产市场在泉州良好的经济发展势头下，随着泉州城市东拓明朗化，政府对该片区投入进一步加大，未来这里的房价升值空间巨大。城东-洛江板块土地体量大，地块平整，开发环境单纯，随着泉州市中心土地越来越稀缺及城市发展规划往新兴城区拓展，未来这一片区的发展潜力巨大。区域规划的实施，区域基础设施，生态环境的改善，将为楼盘高档定位提供外部因素支撑洛江-城东板块“纯生态居住区”的定位，明确规划了未来一些当地企业工厂必须外迁，以保证该片区环境的纯粹、安宁,居住质量将得到有力提升。政府对于该区域发展的准确定位，文化、教育、休闲产业将唱主角，进一步提升这一片区的居住价值。随着城东组团的崛起，洛江城区所受到的带动和辐射作用，已经非常明显。

区域规划将对区域房产形成利好，未来将形成开发热点新一轮城市规划建设及洛江-城东板块开发战略的实施，将会带动一轮新的购房置业投资热潮，并形成区域开发热点；区域竞争扫描房地产市场洛江区房地产已步入快速发展阶段2345611三盛四季公园2韵动领地3汇龙。大江盛世4嘉琳广场5学府上城6中骏。财富中心表示待售项目表示在售项目位置：泉州市丰泽区城东大街（华大旁，城东中学对面）

位置：泉州市政府规划的城东组团－丰泽新区

位置：泉州市洛江区万兴街

位置：洛江区万福街与福厦公路交界处

位置：位于泉州洛江安吉路

位置：位于泉州洛江安吉路

受区域市场环境及规划影响，未来几年区域内房地产投资和商品房市场供应量将持续走高。城市规划利好，区位条件优越，升值空间可期。未来发展前景是一片大好，经济的发展必将带动房价的上涨。区域需求市场将由区域内客户逐渐转向周边其他城区，例如惠安、晋江等。中骏、三盛、冠亚等大品牌开发商纷纷大举进军该板块进驻和开发，为片区注入了新的活力。区域竞争扫描房地产市场区域外客户对区域的认可度正在提升阶段居住便利性

01.洛江区的的规划城东片区开发泉州后花园、生态综合新城02.物流规划与建设大坪山隧道贯通万虹市政道路拓改03.重点配套建设第一医院迁建“一场一馆”建设及投入豪生国际大酒店建设及投入……无集中的大型商圈无集中的政商、文体中心路网欠发达，交通落后随着洛江区发展规划的利好，以及近年来区域内配套设施的建设和投入，大盘品质项目的相继开发，客户对区域的认可度正在提升区域竞争扫描房地产市场洛江—城东板块主要在售楼盘分析(统计时间：10年4月，数据来源：同致行数据库)项目名称开盘时间推出套数剩余主力面积（㎡）目前均价主力总价销售率客群大江盛世C区一期09-12一期314三房125-139四房166-188570071-107万71%客户多来源市区和洛江周边为主，其他客户为辅，以企事业单位职员、工薪阶层及个体户占多数，自住约占80%，投资20%嘉琳广场08-5-173282二房83-96三房126-152520043-50万65-79万67%客户多来源市区和洛江周边为主，多为企事业单位职员、工薪阶层及个体户，自住约占60%，投资40%韵动领地09-12-19292公寓28-73560016-41万69%洛江客户和周边客户各占一半，以企事业单位，个体经营及工薪阶层占多数，市区投资为主，周边自住为主三盛世纪花园预计5月销售首期821两房90三房110-140————学府上城预计5月中旬373三房130————洛江区典型项目分析区域竞争扫描房地产市场基础信息项目规模25.18万m²占地，67.2万m²建面，总户数4800户户型特点户型多样，选择面广项目规划项目规划有74栋2～3层的豪华别墅、18栋31～33层的高层住宅、一栋４层大型商场项目特点城市规划政策的倾斜，周边配套的不断完善，交通的日益便捷，都将在很大程度上为该项目增值。作为洛江板块上的一个大手笔，嘉琳广场势必打造一个大型的高品质社区。本项目交通四通八达，生态资源极其丰富，可远眺大海、近观洛阳江、仙公山。小区属于亲水社区，180000平米的园林景观，72%的绿化率。在建筑外墙上，五层以上采用铝单板干挂，门窗采用铝合金配备中空玻璃，隔音隔热，在电梯设备上采用的是日本三菱进口的电梯，节能环保。可靠舒适。剩余主力面积二房82-93，三房125-152主力价格均价5200元/平,总价43-79万销售情况（9、10、11#）3月20日开盘，项目整体去化67%,1#97.5%,2#96%,3#73%,5#63%,6#83%,7#94%,8#93%,9#3%,19-20#89%,12#96%,9#3%,10#3%,11#15%,配套友谊购物商场、泉州十一中、泉州南少林武术学校、仁和医院客户特征客户多来源市区和洛江周边为主，多为企事业单位职员、工薪阶层及个体户，自住约占60%，投资40%典型案例1—嘉琳广场配比情况（9、10、11#）户型面积区间套数比例二房83-9425445%三房112512622%三房215218432%区域竞争扫描房地产市场基础信息项目规模1.17万m²占地，住宅4.02万m²建面，总户数292套产品类型4栋19层高层户型特点50-140㎡价值户型，经典单身公寓、子母房户型设计DI。小空间，大享受项目特点韵动领地立面简洁明快，多采用凸窗设计，内有运动主题社区空中花园，项目自身配套200多米商业步行街，紧临海峡体育中心，目的打造健康、休闲、娱乐、购物为一体的时尚便捷生活圈。面对800亩万安湖、洛阳江碧波的胜景，是新城中心不可多得的景观高层社区剩余主力面积单身公寓28-73m²主力价格均价5600元/m²，主力总价16-41万销售情况一期09年12月29日开盘；二期2010年1月23日开盘;目前整体去化69%配套海西体育馆、万安湖公园、第一医院、泉州医高专、十一中学、洛江区实验小学、洛江区少体校客户特征洛江客户和周边客户各占一半，以企事业单位，个体经营及工薪阶层占多数，市区以投资为主，周边以自住为主户型面积区间套数比例一房50㎡1420%两房59-90㎡4260%三房102㎡1420%典型案例2—韵动领地配比情况(二期)区域竞争扫描房地产市场基础信息项目规模17.72万m²占地，共55万m²建面，总共5000户，C区3#-5#住宅4.04万m²，共314套产品类型一期共占地约130亩，分为4个组团，开发面积约为38万平方米，由26栋12—26层的小高层及高层建筑组成，C区3#19层，4#22层，5#25层项目特点汇龙•大江盛世，洛阳江畔纯水岸公园名宅，以55万平方米的总建规模，成为大泉州滨江地产旗舰大盘。滨江•居住•公园，生态•品质•大城，对于大江盛世最凝练的描绘，坐拥2公里洛阳江绝色美景，美国UDG联创规划高尚组团居住社区，夏威夷贝尔高林缔造梦幻东南亚园林王国；4000亩红树林保护区与800亩万安湖湿地公园比邻相映，国际级物业专家戴德梁行全程服务护航，70%社区园林、近5000平米社区泛会所，270亩滨江居住公园，大器之城剩余主力面积三房125-139，四房166-188主力价格均价5700，主力总价71-107万销售情况；A区08年10月,售罄，C区一期3-5#09年12月开盘，目前去化71%；C区二期1、2、6#楼中小户型现正全面接受预约。配套财富广场、奇隆百货、友谊超市、区实验小学、洛南小学、十一中、泉州五中、医高专、华大、第一医院、红树林双语幼儿园、春晖双语幼儿园、看海

、红树林、万安湖公园客户特征客户多来源市区和洛江周边为主，其他客户为辅，以企事业单位职员、工薪阶层及个体户占多数，自住约占80%，投资20%典型案例3--大江盛世，五秀华宅户型面积区间套数比例三房125-13922270%四房166-1889230%配比情况（C区）区域竞争扫描房地产市场基础信息项目规模11.32万m²占地，共38.5万m²建面，首期10.58万m²，首期824户项目规划项目分为三个地块，由20多栋15-32层的小高层和高层组成，共2566户，首期为c地块，总建10.58万平,住宅共824户,7栋高层，二期30层以上有10栋。户型特点项目特点三盛四季公园位于泉州洛江安吉路，位置显著，交通便利，周边有海峡体育中心、万安湖、泉州第一医院、医高专等基础配套，是未来洛江区高品质的住宅小区。剩余主力面积两房84-87,三房110-142主力价格未知销售情况售楼处2月12日正式开放，预计5-6月推出产品配套洛南小学、区实验小学、十一中、五中分校、医高专、华侨大学；区政府、检察院、工商局、交通局、地税局、劳动局、武装部；第一医院；豪生酒店；海峡体育中心；万安湖公园客户特征暂无户型面积区间套数比例二房84-8718623%三房1110-12518422%三房2125-14245470%四房166-1889230%典型案例4—三盛四季公园配比情况(首期)区域竞争扫描房地产市场基础信息项目规模6.67万m²占地，共25万m²建面，总共1400户项目规划户型特点所有户型南北通透，两梯两户，部分大户型还规划了15平方米的入户花园项目特点项目开发商富山地产秉承“翘楚之上，奢誉之上”的开发理念，依托丰富的教育资源，为泉州市民打造25万平方米人文花园社区。项目毗邻华侨大学与城东中学，周边大型购物广场、银行、邮政局等设施齐全，享有优质的教育和生活配套，为建成大型的人文社区提供了良好的环境基础。另外，社区规划1.5万平方米的中庭水景观，丰富的园林景观和精致的社区品质为该项目的又一亮点剩余主力面积户型包括一房、两房、三房以及楼中楼，其中以130平方米的三房为主力户型主力价格未知销售情况目前售楼部已公开，开始接受认购，推出两幢27层的高层，共373套房源，预计将于5月公开销售配套华侨大学、华大附中附小、鹤山小学、海淀小学、五中、城东中学、城东邮局、新华都、捷龙、泉州一院、海峡体育场、香临天下大饭店客户特征暂无典型案例5—学府上城，25万平人文花园社区配比情况共373套房源，户型包括一房、两房、三房以及楼中楼，其中以130平方米的三房为主力户型

区域竞争扫描房地产市场别墅案例1—中骏·西湖1号基础信息项目规模66700m²占地，总建19.6万㎡，共1020套住宅

产品类型由14栋多层和高层、5栋花园洋房、9栋18套双拼别墅、一栋十套联排别墅户型特点90㎡时尚两居至300㎡奢华大宅项目特点依山造景，望湖作画，规划20万平米大型国际高尚社区，产品涵盖双拼、联排别墅，花园洋房，高层瞰景公馆和鼎峰空中别墅等类型，打造独一无二的360°全景观湖居高档社区，以水为主题，将水脉贯穿50000㎡演绎现代巴厘风情园林，建设泉州第一座拥有「国际级物业管理团队」的国际社区剩余主力面积60-90㎡的两房和140-190㎡四房，200-270㎡复式主力价格均价9000元/m²销售情况08年下半年开盘，南区已基本售磬，其北区销售历时近2个月，目前签约率为26%配套西隅中心小学、培元中学、第四中学，第二医院，鲤城区第一幼儿园，中国工商银行、中国银行、中国建设银行，沃尔玛，中国电信客户特征来自于西湖周边、市区、晋江、石狮、南安，企业家，政府官员及个体工商购买居多，都以自住为主户型面积区间套数比例两房60—90㎡26225%三房130-140㎡52952%四房140-190㎡16316%五房及复式200-270404%别墅170-300㎡263%配比情况区域竞争扫描房地产市场别墅案例2—西湖豪庭基础信息项目规模54447m²占地，总建11.4万㎡，共296套住宅产品类型由11幢5-17F的多层和小高层，18幢别墅组册的高档社区户型特点大三房户型设计，缔造空间概念，800-2200㎡的别墅打造别墅巅项目特点依湖而建，所有户布局沿湖面展开，全线广阔湖景，别墅、高层、小高层相互依托，中庭2000平方米休闲广场更添生活意趣。西湖18栋独占泉州西湖边上最后一席临湖用地，成为不可再生的顶级稀缺别墅，观湖成为最大看点。项目坐落于清源山南麓，泉州西湖公园东南侧，兼得鼎盛人文与城市便利。18席临湖别墅将1500亩西湖尽收眼底，成为私人收藏的完美风景。全城仅有18席风光无限的独栋别墅产品，成就泉州别墅之巅。剩余主力面积220㎡左右的四房主力价格均价9000元/m²销售情况08年下半年开盘，销售至今只剩下2套220㎡左右的四房配套泉州一中，泉州三中、泉州第三实验小学、培元中学，中国邮政，西湖幼儿园，沃尔玛，中行，农行，建行，工行客户特征主要还是市区客户，晋江和石狮客户占一定比例，个企户、企业事业单位人员、高级公务员购买居多，都以自住为主。户型面积区间套数比例三房166-178㎡7022%四房180-270㎡19060%五房及复式260-330㎡3611%别墅800-2200㎡186%配比情况区域竞争扫描房地产市场别墅案例3—富临华城基础信息项目规模18800.94m²占地，总建6.2万㎡，共326套住宅产品类型由4栋33层高层住宅，1栋叠加别墅，20套独幢别墅组成的住宅社区户型特点中规中矩的户型结构，无新颖特色项目特点地王版图上的中央纯住区，是“结庐在人境，而无车马喧”的静界；33层中心居住第一高度，是“会当凌绝顶，一览众山小”的眼界；富临华城，百米临峰华宅，显赫的不只是门庭，更是气韵！剩余主力面积400㎡左右的别墅主力价格均价9700元/m²销售情况08年上半年开盘，销售至今只剩下9套400㎡左右的别墅配套中国邮政，建设银行、农业银行客户特征泉州市区为主，晋江石狮有一部分，私企老板，公务员、企事业单位员工购买居多，都以自住为主。户型面积区间套数比例三房140-160㎡28888%五房及复式240-280㎡103%别墅260-430㎡289%区域竞争扫描房地产市场配比情况性价比高从产品的去化速度情况来看，功能齐全80-90平米的二房及120平左右3房成为此区域需求的主流产品，而面积较大的户型在销售中有一定的抗性存在。区域内群体从购房群体来看，以市区、洛江周边企事业职员、工薪阶层、个体私营老板为主，多为自住，投资为辅，另外部分来自外省温州投资客呈两个区间价格范围主要集中在：5200--5700元/平，在销售中面积大、总价偏高会遇到一定的抗性。目标客户群体价格情况主流产品分析：区域中档价位精品住宅是需求主力。而中、低档客户对于住房有着强烈的需求，即需求中低价格的同时，也逐渐要求楼盘具有中高端生活的品位和档次。区域竞争扫描房地产市场二、与谁竞争大泉州市场环境区域版块扫描锁定竞争对手局势与竞争分析新政与回顾竞争项目扫描潜在竞争板块江南板块：百捷。中央公园项目120万平方米的体量，融合五星级酒店、城市公园、高端住宅、商务写字楼、大型SHOPPINGMALL购物广场，以及旗舰商业街等多种地产开发形态。一期于09年9月26日开盘。东海板块：东海湾作为未来的市行政中心所在地，东海将规划建设成为一个集教育、医疗、居住、休闲、旅游和商务为一体的现代滨水城市，A区将于2010年5月2日开盘核心竞争板块洛江-东城板块：项目所在区域，核心竞争片区，目前在售及待售项目包括大江盛世、嘉琳广场等6个项目区域竞争扫描竞争版块项目名称开发商产品类型总占地（万㎡）建面（万㎡）规划栋数剩余主力面积（㎡）入市时间大江盛世泉州东华百希达小高层、高层17.7355一期26幢18-26小高层、高层三房125-139四房166-188C区09-12嘉琳广场泉州正恒别墅、高层25.1867.274栋2-3层别墅、18栋31-33层高层住宅、1栋4层商场二房83-96三房126-15208-5-17韵动领地泉州五金机电商城高层1.174.034栋19层高层公寓28-7309-12-19学府上城泉州富山高层6.6725首推2幢27层的高层三房130预计5月中旬三盛四季花园三盛集团小高层和高层11.3238.520多栋15-32层的小高层和高层两房90三房110-140预计5月销售开发商品牌方面，中骏、三盛、冠亚等大品牌开发商开发商相继进入，对拉升区域市场的整体开发水平起到很大带动作用。在产品规模方面可以看出，区域内大多数楼盘总建面都在25万㎡以上；未来大盘集中入市，对于区域内开发商来说区域竞争将更加激烈，更加白炽化。从建筑形态上分析，本案涵盖住宅、商业、写字楼、酒店与大型体育场馆等多种业态的海峡西岸超大规模城市综合体，建筑规模约150万平，内部配套更加完善，大规模地块更利于规划。从区域内几大项目个案分析，嘉琳广场业态相对丰富，包含别墅、高层住宅及大型商场，但是与本案相比仍呈劣势。差异化：挖掘项目价值及品牌价值——需求强烈的内部优势配套及项目品质区域竞争扫描竞争项目项目名称主力户型均价入市时间销售率主力客群大江盛世三房125-139四房166-1885700C区09-1271%客户多来源市区和洛江周边为主，其他客户为辅，以企事业单位职员、工薪阶层及个体户占多数，自住约占80%，投资20%嘉琳广场二房83-96三房126-152520008-5-1767%客户多来源市区和洛江周边为主，多为企事业单位职员、工薪阶层及个体户，自住约占60%，投资40%韵动领地公寓28-73560009-12-1969%洛江客户和周边客户各占一半，以企事业单位，个体经营及工薪阶层占多数，市区投资为主，周边自住为主学府上城三房130—预计5月中旬——三盛四季花园两房90三房110-140—预计5月销售——目前区域市场各项目档次差距不明显，价格区间集中，买家交叉现象比较突出，市场竞争激烈.通过区域内主力户型及其去化速度可以看出，洛江区各项目的主流供应面积在70-90㎡（2房2厅）、120-130㎡（3房2厅）左右，此类面积消化速度较快；但同样这也说明区域市场同质化现象比较严重。在客户方面，各项目多数为市区及洛江周边居住型买家，客群以企事业单位，个体经营及工薪阶层占多数为主。另外部分温州投资客。差异化：强势概念与产品创新是关键，户型方面小二房、小三房是主力区域竞争扫描竞争项目项目百捷。中央公园东海湾位置泉州大桥南桥头、324国道展览城正对面泉州市丰泽区东海片区开发商百宏（中国）集团&连捷国际&晋兴集团泉州东海开发有限公司建面120万㎡600万㎡以上各项目同在核心城区外围板块，对本项目客户有一定的分流,但直接影响相对不大。但从规模上看，东海湾占地600万平，规模更大，同时拥有海景资源景观，A区入市时间与本项目同步，对本项目的影响相对较大。百捷。中央公园东海湾本案差异化：受大盘威胁和品牌需要，提高产品附加值和竞争力，以规避劣势区域竞争扫描竞争项目未来竞争分析55万平5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2010年2011年大江盛世（C区二期）67.2万平4.03万平25万平38.5万平120万平

600万平80万平嘉琳广场韵动领地学府上城三盛四季花园百捷.中央公园（C组团）东海湾本案大盘集中入市大盘物业竞争集中于2010年下半年及2011年上半年推出，竞争激烈，从推盘时间看，直接竞争对手主要为东海湾、学府上城、三盛四季花园、大江盛世、中央公园。1、市场同质化竞争激烈；2、区域内，大盘项目云集，竞争出现白热化；3、大江盛世、嘉琳广场对本项目形成客群的争夺与价格压制；4、学府上城、三盛四季花园与项目形成直面竞争；5、外围百捷.中央公园,东海湾分流部分客源,对本案造成威胁；6、促进大众需求的快速释放，未来的市场竞争将更多的集中于精致；中小户型产品创新、项目配套整合以及生活理念的塑造。市场小结竞争面通过对产品、入市时间、资源、影响力等因素的综合分析，雍景台项目在品牌知名度、城市综合体高端物业规模上没有直面竞争的强劲对手，具备绝对优势，可形成不可逾越的差异点；延展时间和空间，随着市场的供应加强，竞争项目将会造成本项目的中高端客户分流，需在营销阶段不断强化项目差异点，树立新的价值体系使得项目与竞争对手脱离同一竞争水准。竞争小结策略思考三、凭何竞争核心优势深度剖析战略定位客户定位价格定位项目整体定位

识庐山之真面目，

制造标准化的“中骏效应”

——雍景台核心优势界定本项目的发展方向在何处？★本案中心城区本案位于安吉南路东侧，紧邻海峡体育中心和泉州市第一医院。属于泉州城东新型居住区。距离洛江区行政中心约2公里；距离华侨大学约2公里；距离泉州第十一中学约0.5公里；距离泉州中心城区约7公里；距离泉州晋江机场约15公里。本案位于中心城区与洛江区中心位置,隶属于城东—洛江板快,区位优越.——大泉州城市副中心项目解读项目区位北南西东海峡体育中心泉州第一医院记者联谊中心待开发土地随着新城区建设如火如荼的展开，交通畅达，周边配套将会日趋完善——“品质生活城”泉州医学校泉州第十一中学华侨大学泉州五金机电商城豪江国际大酒店福炼总部、移动总部烟草总部……项目解读四至及配套万安湖体育公园项目为排涝及园林古建筑配套工程，万安湖公园由庄任滞洪区、乌屿滞洪区、浔美滞洪区及互通排洪渠组成，总面积为886亩，相当于近3个东湖公园的规模。公园里将建设石雕与木刻、茶文化、侨乡特点、渔乡等带有地方特色的小景，还设有亲水平台、钓鱼台等景观，乌屿滞洪区内还设有一座湖中小拱桥，营造小桥、流水、人家的优美景观。在设计时，按东西走向，分成5个区域，各有各的功能安排。A区，处在海峡体育中心北侧，作为城东区块的核心道路中心段。B区在A区的东侧，以40号路为轴线，结合两侧的人行空间，两边设计宽约10米的绿化带，形成两河夹一路的景观空间。C区，位于B区东侧，靠近洛阳江，这是一片大水域面积，将作为综合性的水上公园。D区，在乌屿大桥的附近，紧临水上公园，顺延C区的设计风格。E区，是一个单独水域，这里将设计为“海滨邹鲁”主题公园。洛阳江随着洛阳江两岸景观规划设计的展开，未来景观资源将更加丰富。紧邻占地800亩，福建最大的体育公园—万安湖——城市․公园․江景․生态家项目解读景观资源配套本项目毗邻泉厦高速，周边路网发达，车程10分钟可畅达市区、15分钟可到达晋江机场，一小时可直抵厦门，形成“海西一小时生活圈”。此外公交36路（医学高专站）也可从市区直达本项目。优越的交通网络为项目的发展提供了良好的空间。★本案往惠安往市区、厦门往华侨大学“海西一小时生活圈”业已形成，城市的扩张式发展成就本案“轨道楼盘”，交通的便捷性逐渐体现，区域价值得到提升。项目解读路网及轨道交通★本案未来泉州将规划6条轨道交通线路，形成一个系统的快速交通网络，连接起泉州的“东西南北”。其中轨道交通4号线将穿越本区域，直达福厦高铁晋江站。本项目的区域价值将得到更大限度的提升。超大规模城市综合体，堪称福建之最中骏财富中心

是由中骏置业、海西投资开发的具有1200亩的超大体量，堪称整个福建地区规模最大的城市综合体项目。总建筑面积逾150万平方米。项目集合80万平方米超高层住宅与城市别墅、50万平米shoppingmall与商业街、10万平方米国际5A级写字楼与铂金五星级酒店、10万平方米海峡体育公园于一体。项目解读项目规模高品质铸就高端城市综合体项目解读产品品质品牌联袂：贝尔高林+第一太平戴卫斯

国际大师团队合力打造高端城市综合体

高端社区：超高层+小高层+别墅+星级酒店+规模商业+车位配比

高品质规划思路成就高端物业社区组团

户型布局：中小户型+大户型

科学合理的户型规划设计，打造健康生活居所财富中心一期经过前期较长时间的营销酝酿，已具备一定的市场基础。但由于二期雍景台的产品结构与一期有较大差异，因此，在营销上，一期仅是铺垫，仅仅开启了“财富之门”，雍景台的成功，需要后期精准的定位及运作大魄力。裕景湾的较长时间的营销酝酿，已有一定市场认可度，为雍景台的入市奠定基础——形象价值初步认知项目解读前期营销立足福建，放眼全中国。市值77.04亿，品牌影响力辐射全国，业已形成“中骏效应”中骏置业控股经过多年累积，公司已在业内树立起“中骏置业”品牌，公司及项目荣获了“中国房地产品牌企业”、“2006中国国际社区十大名盘”、“优秀特色楼盘”、“2008厦门最佳雇主”等多项称号。2008年和2009年，中骏置业连续被国务院发展研究中心和中国房地产协会等权威机构评选为”中国房地产百强企业”和中国地产“百强之星”。2009年年报显示,中骏置业确认销售收入及净利润分别为5.86亿元及3.73亿元,较上年度同期分别增长77%及122%。毛利率由2008年的38.6%增长至2009年的50.1%。每股基本盈利为0.18元,比增114%。

项目解读中骏品牌五大价值123区域发展前景城东片区作为泉州未来城市发展的重点区域，其在规划、市政配套建设等方面的高规格、高起点、高认可度，成为本案的核心价值点——高尚生态居住城配套价值项目区位体育、医疗以及休闲设施的各项配套，能够极大地提升项目未来发展空间，配套价值点是本案的重要价值点——0成本高品质生态家品牌价值中骏置业良好的市场知名度和强大的品牌吸附力，不仅为项目的热销提供强有力的保障，还将成为区域发展的领跑者——15年的品质追求，形成了“中骏效应”4造城规模价值项目定位为泉州超大规模的城市综合体，拥有超高层住宅、城市别墅、商业街、写字楼等，是重要的价值支撑——Madein中骏项目解读价值聚焦项目价值点聚焦：大盘布局大泉州5营销价值前期的营销酝酿，为雍景台的营销入市奠定了基础，获得一定市场认知——价值升华思考长期以来，推动社会政治、经济、文化全部进步的是什么？决定建筑的风格、材料、技术甚至思想内涵的是什么？我们营造的产品、品质、气质最终的决定取决于什么？当前市场上以自然资源、产品打天下的营销传播手法是唯一标准吗？最后，谁真正决定着品牌价值和市场（社会）导向？我们的观点是：人。简单地说，空间功能的设置和思考，是以人的意志为基础的，也是为人服务的。决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段…而是“稀缺性”价值，也是购买人群的价值和价值观。什么人会为这些物业买单？

三、凭何竞争核心优势深度剖析战略定位客户定位价格定位项目整体定位客户分析泉州主流客群分析板块项目名称置业目的客群来源职业特征中心城区湖景花园自住周边居民，市区为主，晋江、南安也有占一定比例企业家，政府官员经典名门自住以市区和晋江石狮为主，部分台湾香港私企老板、公务员国际华城自住为主，部分投资泉州市区客户占较大比例，晋江、石狮、南安等周边县市次之公务员、企事业单位员工国泰观邸自住为主，部分投资市区和周边县市为主公务员、企事业单位员工，个体工商东海板块海景国际花园自住以泉州市区和周边县市为主私企老板、公务员海泰御景自住为主，部分投资以市区和周边县市为主无具体职业特征东海湾自住为主，部分投资以市区和周边县市为主私企老板、高级公务员、投资客西湖西湖一号自住西湖周边、市区、晋江、石狮、南安为主企业家，政府官员及个体工商西湖豪庭自住主要还是市区客户，晋江和石狮客户占一定比例个企户、企业事业单位人员、高级公务员西湖印象自住以西湖片区的人群和在附过工作的消费群体周边业主、个企老板、单位工作人员江南板块百捷中央公园自住晋江和市区为主无具体职业特征辉映江山自住晋江、石狮客户占绝大部分，其余的为大泉州客户个企老板、私企业主明光花园自住为主，部分投资周边居民和市区工薪阶级、个体经营户、白领一族福隆星城自住周边居民和市区工薪阶级、个体经营户、白领一族城东洛江嘉琳广场自住市区客户占四成，洛江本地客户三成左右，其余为惠安、泉港居民，少量外地客户。个体户、工薪阶层大江盛世自住为主，部分投资市中心客户占到近五成，其余为洛江片区原住民、惠安居民。个体工商，企事业单位人员、公务员双阳阳光花园城自住为主，部分投资以西湖、北峰和双阳本地及市区居民为主个体工商，企事业单位人员、公务员祥光花苑自住和投资参半以双阳河市罗溪马甲为主，部分市区投资客无具体职业特征泉州市场以自住客占绝对主力，新政影响，投资客撤市，刚需支撑市场去化客户分析泉州主流客群分析从上表项目调查情况看，泉州市住宅客群来源基本以市区和周边县城为绝对主力，其中周边县城客群多为在泉州市区工作或在外经商；从客群职业看，公务员、教师、企业工薪阶层、个体户等均有，其中西湖板块和中心城区板块的高端住宅项目基本以私营业主和高级公务员职业为主力；从置业目的看，目前基本以自住为绝对主导，辅以少量的投资客，整体而言，目前市区住宅客群来源以市区和周边县城为绝对主力，且基本以自住为主，其职业上无明显特征，高端项目以企业家和公务员为主力；在今年初房地产市场政策的调控下，一些资金量较小的投资投机性需求已逐步退出市场。随着近期更加严厉的调控政策的出台，一些原本资金量较为充裕的投资客也开始退出。客户分析区域市场客群分析项目名称主力户型均价主力客群大江盛世三房125-139四房166-1885100客户多来源市区和洛江周边为主，其他客户为辅，以企事业单位职员、工薪阶层及个体户占多数，自住约占80%，投资20%嘉琳广场二房83-96三房126-1525200客户多来源市区和洛江周边为主，多为企事业单位职员、工薪阶层及个体户，自住约占60%，投资40%韵动领地公寓28-735600洛江客户和周边客户各占一半，以企事业单位，个体经营及工薪阶层占多数，市区投资为主，周边自住为主在客户方面，各项目多数为市区及洛江周边居住型买家，客群以企事业单位，个体经营及工薪阶层占多数为主。次要客户：周边企事业单位管理层、部分外围城市投资客客户组成：泉州第一医院、泉州医学高专、企业园区等管理层次要客户重要客户核心客户核心客户：泉州城区客户客户组成：私营业主、高管精英、公务员重要客户：晋江等地客户、本地原住民、生意缘客户客户组成：往来晋江、惠安等地的生意人、投资客，本地有改善性需求的原住民整体而言，本案购房人群中主要以大泉州地区人为主，新政影响下，部分外地投资客转观望。客户分析客户锁定核心客户描述1234客户来源：泉州城区的私营业主、企业高级白领、政府高级公务员等。购买目的：部分自住，投资客看准未来发展潜力和增值前景。产品取向：本案的高层住宅、别墅购买心理：投资客看好城东区域未来的发展前景，以长线投资为主；自住客以成长中的智富阶层为主；难以承受市区的高房价；追求品位生活；容易产生购房冲动。客户分析客户描述重要客户描述1234客户来源：晋江、惠安等地的生意人、投资客以及本地原住民购买目的：投资客看准未来的发展潜力；本地原住民则是寻找社区居住氛围，有改善居住或旅居条件的需求。产品取向：本案高层住宅、别墅购买心理：投资客看好城东区域未来的发展前景；本地原住民因为拆迁或者已经不满足传统的居住方式，希望以此来改善现有居住环境。客户分析客户描述次要客户描述1234客户来源：泉州第一医院、泉州医学高专、五金机电城、附近企业的管理层购买目的：就近工作，就近生活产品取向：本案的高层住宅、别墅购买心理：因为工作原因需要在工作地置业，并且看好区域的发展前景。客户分析客户描述客户分析客户描述境外客户分析1234客户来源：港澳台侨胞投资度假客户。购买目的：第二居所，养老，养生、度假，投资。产品取向：别墅、高层海景房、投资性产品。购买心理：有大陆闽南情结；被海西利好发展前景所吸引；被项目宜居的度假养生环境与人文氛围所吸引；向往与高端人群共处；被产品品质所吸引；被项目新的居住文化和理念吸引。新政影响下，圈定港澳台客户【客户A】职业：泉州私营企业主林先生年龄：约40岁访谈纪要：1、随着泉州城市格局的向外扩张，房地产市场也已经开始由中心城区向外围发展。中心城区的房价已经达到了一定的高度，对于投资者来讲，已经没有太多的投资吸引力和投资价值。现在政府城市的整体规划是：“东扩、南下、北优、西控”，因此城东片区今后的发展前景肯定不错。2、另外对于房地产新政对楼市的影响，林先生认为泉州的房价还没有到达预警态势，城东片区的房价应该还会平稳上升，但至于上升到什么程度，还要看片区的城市基础建设进度以及片区的基础交通配套改善。总体来讲，林先生对本项目的未来发展前景还是很看好的，并且有意向购买本项目的别墅用于自住，还会考虑投资高层住宅。客户分析客户访谈论证享受生活发展前景生活配套【客户B】职业：五金机电城个体老板王先生年龄：约35岁访谈纪要：1、因为公司在城东片区的五金机电城，为了考虑到日常工作的便利，希望能在工作地附近置业。之前也去看过洛江的嘉琳广场等楼盘，整体感觉也不错。现在听说城东要进行整体的规划，未来的居住环境、生活配套也会越来越好，因此准备在城东购买住房用于自住。2、在城东楼盘的选择上，王先生比较注重开发商的实力和品牌。从生意人的角度来考虑，有实力的开发商开发的楼盘更具有保值、增值性。对于本项目的开发商中骏置业，王先生已经是早有耳闻，之前中骏在泉州开发的几个楼盘也都去看过，整体感觉不错。这次中骏在城东大兴土木，王先生就准备抓紧时间下手，希望能买到自己理想的位置和楼层。生活配套，方便发展商品牌持有价值【客户C】职业：泉州第一医院主任医师李医生年龄：约50岁访谈纪要：1、因为跟随新医院的搬迁来到了城东片区工作，但是居住在中心城区，上下班舟车劳顿，因此迫切希望能在工作地附近购买住房，方便工作。2、李医生在购买住房时比较关注楼盘的整体品质，例如园林规划、建材的材质、安防设施等，同时也比较关注物业管理的水平和开发商的品牌。3、城东片区的基础生活设施也是作为自住购房者首要关注的问题，目前来讲，本项目周边的生活配套还尚未成熟，尤其是出行不太便利。但是随着市政规划的进一步完善和发展，城东片区的前景会更加光明。

客户分析客户访谈论证

产品本身设计生活配套，方便项目品牌【客户D】职业：泉州医学高专副教授任老师年龄：约40岁访谈纪要：1、城东片区的教育、体育配套还是比较高水准的，对于自住的来说，子女的教育问题，从小学、中学甚至是大学，都可以就近解决。2、在购买住房时任老师比较关注楼盘的整体品质，同时也比较关注社区的居住氛围和居民的整体文化层次。3、在价格方面，也是任老师和众多同事一直关注的问题。虽然作为高校教师，收入水平还算不错，但是考虑到今后子女的教育投入、生活水平的提高等方面，还是希望房价能够在可以承受的范围之内。性价比项目内涵生活品质客户的消费习惯自住的实用性注重买入价格和资产持有投资和消费上的精细和理性身份的标榜对新生活场景和新生活方式的接受和期待在置业中的核心需求元素安静、整洁、优美的小区环境较低的买入价格和增值潜力卓越的物业品质和持有价值良好的区域前景展示便利的配套和便利的交通稀缺的自然环境和景观精神的愉悦、闲适和放松创新性的产品类型和所彰显的生活方式高品质居住生活空间资料来源：同致行分析客户分析客户需求总结增值保值的物业资产优好的品牌支持那么，我们的客户，他们愿为这样的物业付出什么价格呢？三、凭何竞争核心优势深度剖析战略定位客户定位价格定位项目整体定位市场比较法嘉琳广场大江盛世韵动领地参考售价520057005600参考比重35%35%30%综合比较价格5495注：根据项目规模、开发商实力、针对客群及项目区位对区域内在售三个项目进行参考权重划分，对嘉琳广场、大江盛世及韵动领地分别赋予35%、35%及30%的比重市场比较法明：1、将周边嘉琳广场、大江盛世及韵动领地作为典型项目进行市场价格比较定位。2、此市场比较所得价格仅代表目前市场环境下初判可售合理价格，实际销售价格定位尚需视工程进度而定。3、详细市场比较数据参看附表。客户分析价格定位与“嘉琳广场”对比(100分)

细化因素权重本案打分本案得分外部因素环境自然景观8%1007.665%37%环境污染2%1052.1

区域印象7%956.65

生活气氛7%906.3

人文环境5%1055.25

升值潜力8%1058.4

交通公共交通4%953.8

8%顺畅情况4%1004

配套教育配套8%1058.4

20%生活配套6%955.7

商业配套6%955.7自身因素规模18%11520.735%项目品质12%11513.8

开发商实力5%1206合计100%104.4签约均价5200本案比较价格5429营销推广价格定位市场比较法附表一：与“大江盛世”对比(100分)

细化因素权重本案打分本案得分外部因素环境自然景观8%957.665%37%环境污染2%1052.1

区域印象7%956.65

生活气氛7%906.3

人文环境5%1005

升值潜力8%1008

交通公共交通4%1004

8%顺畅情况4%1004

配套教育配套8%1058.4

20%生活配套6%90