不动产的价值和价格

不动产的价值和价格第1页/共71页Contents不动产价格学说不动产价值与价格不动产价值评估政府对不动产价格的管控第2页/共71页一、不动产价格学说（一）劳动价值论（二）效用价值论（三）供需价格论第3页/共71页劳动价值论以私有制为基础的商品经济的基本矛盾商品经济产生的历史条件商品的二因素和生产商品的劳动的二重性价值量的决定价值形式的发展与货币的产生价值规律及其作用（一）劳动价值论第4页/共71页1、商品经济产生的历史条件

商品经济不是从来就有的，而是在一定历史条件下，作为自然经济的对立物而产生和发展起来的。自然经济是一种以自给自足为特征的经济形式，是原始社会、奴隶社会和封建社会的基本经济形式。第5页/共71页

商品经济是以交换为目的而进行生产的经济形式。

商品经济得以产生的历史条件有两个：一是社会分工的出现，二是生产资料和劳动产品属于不同的所有者。社会分工生产资料和劳动产品归私人占有商品经济第6页/共71页社会分工是指社会劳动划分和独立化为不同部门和行业。恩格斯指出：“随着生产分为农业和手工业这两大主要部门，便出现了直接以交换为目的的生产，即商品生产。”生产资料和劳动产品归私人占有，一个人要想得到别人的产品以满足自己的需要，就只能进行交换。私有者为了维护自身的利益，在彼此发生经济联系和互换产品时，要求遵循等价交换原则，因而劳动产品便必然采取商品的形式，产品的生产和交换必然采取商品生产和商品交换的形式，这种形式就是商品经济。第7页/共71页2、商品的二因素和生产商品的劳动的二重性商品的二因素

商品是用来交换的能满足人们某种需要的劳动产品，具有使用价值和价值两个因素，是使用价值和价值的矛盾统一体。第8页/共71页使用价值是指商品能够满足人们某种需要的属性，即商品的有用性，反映的是人与自然之间的物质关系，是商品的自然属性，是一切劳动产品所共有的属性。商品的使用价值，不是用来满足生产者自身的需要，它是通过交换用来满足别人的、社会的需要的。使用价值是交换价值的物质承担者。交换价值首先表现为一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的关系或比例。

第9页/共71页价值是凝结在商品中的无差别的一般人类劳动，即人类脑力和体力的耗费。价值是商品所特有的社会属性。使用价值不同的商品之所以能按一定比例相交换，就是因为它们都具有价值。任何有用物品都具有使用价值，但只有这种有用物品是劳动产品并作为商品时，它才具有价值。价值决定商品交换的比例。商品的价值在质上是相同的，因而它们可以相互比较。价值是交换价值的基础，交换价值是价值的表现形式。第10页/共71页商品的价值和使用价值之间的关系是对立统一的关系。对立性

商品的使用价值和价值互相排斥，二者不可兼得。要获得商品的价值，就必须让渡商品的使用价值；要得到商品的使用价值，就必须支付商品的价值。

作为商品，必须同时具有价值和使用价值两个因素。没有使用价值的商品就没有价值；一种物品尽管有使用价值，但如果不是劳动产品也没有价值，两者共存于商品之中。统一性第11页/共71页商品二因素使用价值

凝结在商品中的无差别的人类劳动，即人类体力与脑力的消耗。（社会属性物品能够满足人们某种需要的属性，是商品的自然属性。交换价值物质基础基础表现形式对立统一价值第12页/共71页生产商品的劳动的二重性生产商品的劳动可区分为具体劳动和抽象劳动。具体劳动是指生产一定使用价值的具体形式的劳动，马克思也称之为有用劳动。抽象劳动是指撇开一切具体形式的、无差别的一般人类劳动，即人的体力和脑力消耗。具体劳动形成商品的使用价值，抽象劳动形成商品的价值实体。正是劳动的二重性，决定了商品的二因素。第13页/共71页具体劳动和抽象劳动之间的关系是对立统一的关系。统一性具体劳动和抽象劳动不是各自独立存在的两种劳动或两次劳动，它们在时间上和空间上是统一的，是商品生产者同一劳动过程的不可分割的两个方面。

具体劳动反映的是人与自然的关系，是劳动的自然属性；而抽象劳动反映的是商品生产者的社会关系，是劳动的社会属性。对立性第14页/共71页劳动二重性商品二因素具体劳动抽象劳动使用价值(不同质)价值(相同质)特定具体形式无差别人类劳动劳动二重性决定商品二因素对立统一具体劳动是指生产一定使用价值的具体形式的劳动，反映人与自然的关系。（自然属性）抽象劳动是指撇开一切具体形式的、无差别的一般人类劳动。（社会属性）第15页/共71页3、价值量的决定商品的价值包括质的规定和量的规定两个方面。价值的质的规定回答的是价值的实体是什么，价值的量的规定则回答价值的大小有什么决定和怎样决定。价值量由生产商品所耗费的劳动量决定，而劳动量则按照劳动时间来计量。社会必要劳动时间决定商品的价值量。劳动时间劳动量价值量第16页/共71页人类开发不动产，不动产中凝结人类劳动，具有价值；人类利用不动产进行生产生活，具有使用价值；同时不动产是一种商品，具有交换价值。4、劳动价值论对不动产价值的解释未开发利用的不动产它没有凝结人类劳动，是否具有价值呢？核心思想包括：价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，价值与使用价值共处于同一商品体内，使用价值是商品的自然属性，由具体劳动创造，价值是商品的社会属性，由抽象劳动创造。第17页/共71页问题：之前我们有提到过房地产不是成本推动型的商品，那它的价格由什么来决定呢？（二）效用价值论经济学说里面的“成本价值论”与“效用价值论”之分，即价值到底是由成本决定的，还是由消费者对其的主观判断决定的。第18页/共71页1、效用物品或劳务满足人们欲望的能力2、效用价值论以物品满足人的欲望的能力或人对物品效用的主观心理评价解释价值及其形成过程的经济理论。即价值是人对物品能满足人的欲望的主观估计。它同劳动价值论相对立。在19世纪60年代前主要表现为一般效用论，自19世纪70年代后主要表现为边际效用论。第19页/共71页3、其内容如下：第一，效用价值论认为，一切生产都是创造效用的过程，人们获得效用却不一定非要通过生产，通过大自然的赐予也可以获得。效用是价值的源泉，仅仅是形成商品价值的必要条件，而充分条件则是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性相结合才能形成价值。第二，商品的价值量不是决定于它的总效用或平均水平，而是决定于他的边际效用，即消费者新增一单位商品时所带来的新增的效用。第三，随着商品消费数量的增加，人们对消费品的满足感将会下降，即商品的效用是递减的。第20页/共71页4、效用价值论对不动产价值的解释不动产是人类生产和生活不可或缺的，对人类具有巨大的效用。随着经济规模的扩张，不动产的需缺性也越来越明显，因此没有开发利用的不动产也具有价值。第21页/共71页问题：上面两个理论谁有道理呢？（三）供需价格论这两个说法都有道理。于是马歇尔将其综合成了供需价格论。成本影响供给，边际效用影响需求。第22页/共71页1、供给生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意并且能够提供的一定数量的商品或劳务。在不同价格下，供给量会不同。

供给价格是由生产者为提供一定数量商品所愿意接受的价格，这是由边际生产费用所决定的。供给量价格注：边际成本指的是每一单位新增生产的产品（或者购买的产品）带来到总成本的增量。第23页/共71页2、需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。在不同价格下，需求量会不同。

需求价格是消费者对一定数量的商品所愿意支付的价格，这是由该商品的边际效用所决定的。需求量价格注：边际效用指在一定时间内消费者增加一个单位商品或服务所带来的新增效用第24页/共71页3、供需均衡原理一种商品的价值，在其他条件不变的情况下，是由该商品的需求状况和供给状况确定的，用商品的均衡价格去衡量商品的价值。

均衡价格是一种商品的需求与供给相一致时的价格。第25页/共71页图中横坐标Ox表示商品数量﹐纵坐标Oy表示商品的价格,DD'表示需求曲线,SS'表示供给曲线。假定实际产量为OR,当需求价格Rd大于供给价格Rs时,产量增加,产量指针R将向右移动。反之,当需求价格Rd小于供给价格Rs时,对生产不利,供给将减少,R将向左移动。在供求关系的变动下,如果Rd等于Rs,也就是说﹐如果R正位于供求曲线的交点A时,则供求呈现均衡状态,OH为均衡产量,AH为供求均衡的均衡价格。马歇尔认为,如果市场价格和均衡价格相背离,会通过需求和供给的调整,自行恢复到均衡点。第26页/共71页4、价值形式的发展与货币的产生商品价值形式的发展经历了四个阶段，即简单的或偶然的价值形式、总和的或扩大的价值形式、一般价值形式和货币形式。货币是在长期交换过程中形成的固定充当一般等价物的商品。第27页/共71页＝＝＝＝简单价值形式是一种商品的价值偶然地、简单地表现在与它相交换的另一种商品上。这是与最初的直接的物物交换关系相适应的一种价值形式。简单价值形式可用下列等式表示：

扩大价值形式，即一种商品的价值不再是偶然地、而是经常地表现在与它相交换的一系列其他商品的自然形式上。第28页/共71页

一般价值形式，即一切商品的价值，都统一地表现在从普通商品中分离出来充当一般等价物的某一商品上。

当贵金属从商品世界游离出来，固定地独占一般等价物的地位时，这种特殊的商品就成了货币，一般价值形式就发展为货币形式。一般等价形式货币形式第29页/共71页5、价值规律及其作用价值规律：商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，商品交换以价值量为基础，按照等价交换的原则进行。价值规律是贯穿于整个商品经济的一般规律，既支配商品生产，又支配商品流通。价值规律的表现形式：商品的价格围绕商品的价值自发波动。由于供求关系变动的影响，商品价格总是时而高于价值，时而低于价值，不停地围绕价值这个中心上下波动。从较长时间来看，价格高于价值的部分和价格低于价值的部分能够相抵，商品的平均价格和价值是相一致的。第30页/共71页市场价格价值供＜求价格

供＞求价格

供＝求第31页/共71页

价值规律是在市场配置资源的过程中体现它的客观要求和作用的。价值规律的作用体现在：第一，自发调节生产资料和劳动力在社会各部门之间的分配。减少投资追加投资利润增加供不应求价格上涨供过于求价格下跌利润下降合理地配置资源第32页/共71页6、供需价格论对不动产价值的解释不动产的价格是由供需状况决定的，其他条件不变情况下，供大于求，价格下降，供不应求，价格上升。第33页/共71页二、不动产价值与价格（一）不动产价值（二）不动产价格（三）插入两话题：地价与房价的关系、租价比第34页/共71页（一）不动产价值价值是指从宏观角度反映某类商品在一定市场条件下的动态均衡价格。不动产价值是指不动产供需双方协同竞争并达到动态均衡的结果。第35页/共71页（二）不动产价格价格指进行交易时，买方所需要付出的代价或付款，或某商品在一定市场条件下实现的交易价格。不动产价格是指和平地获得他人的不动产所必须支付的代交（货币或者实物）或不动产在一定市场条件下实现的实际成交价格。第36页/共71页不动产价值与价格的关系2、不动产的价格围绕不动产的价值自发波动。1、不动产价值是本质，而价格是现象。3、不动产价格是价值的外在表现，或者说不动产价格是价值的货币表现。4、需要说明的是，不动产估价本质上是评估不动产的价值而不是价格，但在估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。不动产估价是对价值还是价格进行评估？第37页/共71页（三）插入两个话题1、地价与房价的关系2、租价比第38页/共71页（三）插入两个话题1、地价与房价的关系（1）人们对土地的需求，完全来自对农产品、房地产等附着物的需求，是一种“引致需求”。（2）与农产品价格的升降造成地租水平的升降一样，房地产价格上升也会导致土地价格上升。（3）另一方面，地价是房地产开发成本的一项重要构成，地价反过来也会影响房价，可通过地价房价比来反映其比例。（4）房地产不是成本推动型的商品，其价格主要受供需影响。注：地价房价比是从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比——即为成本地价房价比。第39页/共71页除个别城市之外，商服用地地价房价比在空间上基本反映了地区的社会经济发展程度和商业市场繁荣程度，东南沿海地区地价房价比较高，内地和发展稍缓的地区较低；土地资源条件紧张的地区较高，资源充足的地区较低，总体符合一般性规律。第40页/共71页全国各地城市的地价房价比值基本上沿着东部-中部-西部的顺序依次降低，呈现出比较明显的阶梯式分布状态。第41页/共71页按照一般规律，商业用地地价房价比应比住宅用地地价房价比高，而目前我国这两者的差距不明显，甚至很多地方还出现相反的情况。说明现阶段住宅市场的市场化程度更高，土地集约利用程度更高。第42页/共71页注：2008—2011年房价数据来源于地价动态监测系统、城市地价房价比计算方法也有所差别。第43页/共71页（三）插入两个话题2、租价比（1）租价比的定义租价比由房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据，被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。（2）三种物业类型租价比的关系根据不同的物业形态的投资价值、投资收益以及风险属性等特征，通常一个地区（或城市）的房地产租价比表现为商服物业最高，住宅物业次之，工业物业最低的基本规律。在美国、西欧等市场经济发展完善，房地产供需市场较为平衡的地区，上述规律表现尤为明显。第44页/共71页第45页/共71页第46页/共71页通过这几个重点监测城市数据反映出以下现象：第一、近五年，六城市的商服物业租价比总体健康。第二、近五年，六城市的住宅物业租价比呈现出较为特殊的情形，住宅物业租价比总体低于工业物业租价比，总体维持在2.5%-5%之间的水平，低于5年以上个人住房贷款利率，这表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。第三、六城市的工业物业租价比呈现出较为特殊的情形，工业物业租价比总体高于住宅物业租价比，除青岛市外，其它五个城市的工业物业租价比均维持在6%左右的高位水平。第47页/共71页改进措施：第一、继续优化产业结构，加强对商服物业的监测、分析与预警。第二、结合产业升级，盘活闲置工业物业，加强工业用地市场化出让。第三、加强对中、小城市的监测，避免这些区域的盲目性、过度性投资第48页/共71页三、不动产价值评估（一）不动产价值评估概述（二）不动产价值评估的基本思路与方法第49页/共71页（一）不动产价值评估概述问题：不动产价值为什么要由专业人士来评估，由谁来评估？

虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价值，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特征，房地产市场是“不完全市场”，需要专业房地产估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。第50页/共71页不动产估价由专业的估价人员对其价值进行评估，在我国包括土地估价师、房地产估价师和资产评估师。注：1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。第51页/共71页不动产价值评估的概念专业不动产人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。第52页/共71页（二）不动产价值评估的基本思路与方法不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。

一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取：①如果重新开发建设一宗类似的房地产需要多少费用；根据我们前面介绍的几种价格说，你认为可以从哪几个途径来评估不动产价值？②如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益;

③近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易的；第53页/共71页1、基于成本

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。开发成本得构成如何？是由个别成本还是社会成本来决定？第54页/共71页第55页/共71页2、基于对未来收益的估计第56页/共71页

是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）折现求和，求取估价对象在一定估价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。是从不动产的价格是对不动产未来收益的资本化这个定义派生出的一种估价方法。

第57页/共71页收益法资本化率r确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测算评估价第58页/共71页3、基于市场的比较

是指将估价对象与同一供需圈内近期已发生了交易的类似不动产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到估价对象在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。第59页/共71页收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、不动产产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=∑Vi/n评估价第60页/共71页四、政府对不动产价格的管控（一）政府对不动产市场进行宏观调控的必要性（二）宏观调控的目标（三）宏观调控的方法和手段第61页/共71页（一）政府对不动产市场进行宏观调控的必要性

市场并不能保证资源高效率的配置，为达到经济有效运行，还必须有政府参与，即由政府进行宏观调控。注：宏观调控是国家运用计划、法规、政策、道德等手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。宏观调控的意义表现在哪些方面？（以房地产为例）第62页/共71页1、有利于协调房地产与国民经济增长的关系①房地产投资对国民经济增长的影响②房地产通过产业关联而引起的国民经济增长2、有利于避免房地产泡沫产生3、有利于维护社会稳定发展

注：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。温饱社会，民以食为天小康社会，民以居为先

房价上涨过快，容易滋生泡沫，影响金融安全

4、有利于土地有效利用、房地产结构优化和调节房地产市场行为主体的收益等满足社会多层次住房需求；兼顾公平与效率的原则第63页/共71页（二）宏观调控的目标问题：很多人认为宏观调控的目标就是让不动产价格短期内大幅下降，否则调控就没有效果，你认为呢？一般宏观调控的目标有哪些？第64页/共71页房价稳定供求平衡实现房地产业与国民经济的协调发展房地产价格上涨过快，一是诱导公众形成不合理的价格预期，助长投机，促使房地产泡沫形成；二是产生“挤出效应”，抑制消费需求；三是导致房地产的虚假繁荣，妨碍资源的有效配置，导致社会福利受损。与此同时，房价大幅下跌同样会产生较大的负面影响。

由于房地产的耐用消费品性质以及供给时滞，房地产市场供求失衡容易使房地产价格出现波动和振荡，对房地产业的发展和经济增长带来负面影响，因而实现房地产供求平衡也是房地产市场宏观调控的主要目标