陕西咸阳阳光小区营销策划提议案

阳光小区营销方案一、咸阳房地产开发明况咸阳历史悠久，文化丰盛，是古代丝绸之路的第一站，素以“秦都、汉陵、明城”闻名于世。新亚欧大陆桥横贯工具，西北最大的国际空港咸阳机场连接全球各地。奇特的区位、资源和人文优势，使千年古都沐浴着现代文明，特别是西安－咸阳多数市圈呼之欲出，因而吸引了众多房地产开发商的存眷，近年来新楼盘迭出，房价也因之一路飙升。近年来沿世纪大道两侧，帝都花圃、秦阳花圃、世纪城·碧水茗居等多层住宅，由最初的1000元／平方米左右的起价，上升为现在的1790元／平方米起价，多层住宅均价已达2000元／平方米。滨湖花圃、瑞田园、向阳欧陆风情苑、明远华庭、华宇馨苑、留园小区、东风花圃、高科花圃、风和日丽、长青花圃、丽景苑、玉泉花圃、阳光小区、中洲花圃等其他区域的楼盘相继崛起，房价也由最初的1100元左右／平方米，上升到现在1500元左右／平方米，有的已经凌驾1700元／平方米。咸阳每年的房地产开发总量在50万平方米左右，相当于西安年开发总量的近五分之一。近年来，随着世纪大道的通车，咸阳到西安的直线距离大大缩短，这是引起房价一路攀升的直接原因。随着咸阳都市化进程的加速，房价另有很大的上升空间。不外，正值新楼盘迭出之时，也正是购房投资、置业的大好时机。近年咸阳房地产市场具有如下特征：2002开始咸阳房地产市场年步入快速增恒久，大量项目开工建立；2003年商铺投资热潮簇拥；随世纪大道的完工，西咸一体化的总体战略出台，咸阳房地产住宅销售市场异常火暴，销售代价节节攀升；2004上半年房地产连续2003年的热销情况，商铺投资热随商业经营不善全线降温，住宅销售市场依然火暴，但代价已经趋于稳中有升态势；多层住宅小区依然占据市场的主要职位；但市场份额有下降趋势；（2002年多层占据80%市场份额，2003年占据70%市场份额，今年从目前看占据50%市场份额）由于国度出台房地产开发土地限制，咸阳市小高层住宅项目越来越多，高层住宅项目开始出现；开发商的开发意识越来越成熟，小区越来越具范围；小区配套、园林绿化、户型均好性等有明显革新；随咸阳房地产市场的竞争加剧，房地产营销开始受到重视，开发商对项目的营销主题、推广包装越来越重视；90㎡左右的两房，130㎡左右的三房户型依然是市场的主力户型，中小户型住宅开始出现；秦都、渭城两区的房地产开发不均衡，秦都区依然是占据市场主要职位，随年初市政府传出可能迁往都市西边后，秦都区在咸阳市的房地产市场主导职位更为牢固；世纪大道两旁的项目快速生长，由于代价差别较大受到西安购房者的存眷，销售代价有进一步上升的趋势；多层销售代价增长速度较快，与小高层及高层的代价差距逐步缩小；二、房地产市场消费综述咸阳市房地产消费主体依然以中高收入的群体为主；首次置业为主，二次置业改变住房条件为辅；自国度取消福利房而转为钱币分房政策之后，进一步促使更多的政府企事业单元、银行保险等事情人员选择购置商品房；而自从世纪大道开通以来，西安与咸阳的距离拉近许多，因此具有众多在西安西郊上班的西安人开始在咸阳买房；固然西安购房者选择的位置依然以世纪大道两旁项目；咸阳房地产客户群体具有如下消费特征：首次置业的客户为主力购置群体，二次置业客户群为辅；购置住宅以自住为主要目的，投资物业以人民广场周边的商铺为主；一次性付款与银行按揭比例为4：6；喜好寝室在南面的户型，卫生间需要干湿分散且面积要大，对主人房带卫生间不是非常注重，但目前市场上许多户型已经设置主人房卫生间；由于咸阳市区不大，私家车并不普及，因此普通住宅对车户比要求不高；购房者不喜欢买期房，项目一般要到封顶之后才进入热销；对居住区域的分别相当严格，更愿意在原居地周边买房；总体上来说咸阳购房者更愿意居住在秦都区；三、咸阳房地产市场项目包装及宣传推广情况目前咸阳房地产开发历程中，许多项目都是重开发而轻推广，出现这种情况并非仅仅是开发商的推广包装意识问题，报纸是房地产推广的最重要的载体，但咸阳市并没有具有影响力的的主流报纸媒体，咸阳市民平时所看的报纸也是《华商报》、《三秦都市报》，而《华商报》、《三秦都市报》的主要告白都是西安的项目，咸阳市民购置屋子也没有看这些报纸的习惯，这样的情况导致咸阳开发商进行项目推广时，只能依附户外告白、车体告白、派单直销、电视游飞等几种有限推广模式，局限了咸阳房地产宣传推广；从今年开始，咸阳的许多项目开始注重自身包装，从售楼处到工地围墙都进行亮丽的包装，有些项目也开始推出样板间供客户参考，虽然档次上还不能追上西安，但相信随市场的竞争变的猛烈，开发商对项目的包装将很快生长起来。咸阳房地产市场宣传推广、包装特征：推广途径不通畅，主流媒体缺乏；直销宣传是目前行之有效的推广要领之一；人民广场及人民路与西兰路交汇处是户外告白公布的主要场合；项目工地围墙包装已必不可少；主要门路的道旗及大型立柱告白开始接纳。房展会成为每年项目对外推广宣传的主要途径；楼体挂幅在小高层、高层项目使用较多；开始注重售楼处的包装，但在设计装修上有许多不公道之处；样板间出现并越来越豪华，根本起到示范单元的作用，目前许多开发商开始在西安找专业样板间设计装修公司包装样板间；将项目与企业进行联合包装推广的意识不强；四、项目区域市场现况阳光小区项目位于秦都区，目前秦都区是咸阳房地产市场开发量最大的区域，项目范围也比前期开发要大，秦都区目前在销售的典范项目包罗高科花圃、阳光小区一村、宝泉花圃、中华苑、丽彩·怡和人家等等；区域内类比项目列表：项目名称高科花圃项目所在区域咸阳秦都区项目地点经电三路电发商咸阳新元房地产开发公司项目范围总计划占地面积40余亩总修建面积6万平米计划设计咸阳市修建设计研究院设计指标容积率2.24公交线路20路,18路交房尺度：毛坯社区配套：中心花圃户型主力户型2房：77.52㎡、91.99㎡、98.88㎡3房：107.92㎡、118.00㎡、127.00㎡、131.22㎡、147.92㎡配套设施水电暖齐全，天然气入户，会合供暖，预留太阳能专用管道，地下一层设自行车库。代价及付款方法起价1217元/㎡均价1970元/㎡（现房代价）付款优惠方法一次性优惠2%，按揭优惠1%施工单元咸阳古修建艺术公司交房时间已现房项目名称中华苑项目所在区域咸阳秦都区开发商新纺地产筹谋署理煜衡筹谋项目范围总计划占地面积近100亩总修建面积60000㎡设计指标绿化率49%公交线路18交房尺度毛坯房社区配套景观、绿化、广场户型147㎡代价及付款方法起价1215元/平米最高价2079元/平米（现房代价）付款优惠方法一次性优惠1.5%营销主题告白语中纺地产,创造永远工程进度现房销售率尾盘项目名称阳光一村项目所在区域咸阳秦都区项目地点经电三路电发商咸阳市房产治理局总户数382户公交线路18路,21路交房尺度毛坯修建设计结构砖混修建气势派头现代层高2.8M园林景观—户型配比131㎡60%91㎡40%代价及付款方法起价1110元/㎡最高价1725元/㎡付款优惠方法一次性优惠2%营销状况销售人员素质差销售现场气氛良好工程进度准现房销售率50%项目名称丽彩·怡和人家项目所在区域咸阳秦都区项目地点咸阳市毛条路中段电发商咸阳丽彩房地产开发有限公司筹谋署理陕西大洋房地产营销筹谋公司项目范围总计划占地面积—总修建面积77100㎡景观设计陕西同济土木修建设计公司配套设施车位比1:3公交线路9路,12路,14路,15路,19路交房尺度毛坯户型面积三室二厅：113㎡、126㎡、134㎡四室二厅：188㎡五室二厅：206㎡、215㎡营销主题告白语高品质居住旗帜领地物业治理物业治理公司丽彩物业治理公司开盘时间8月28日内部认购入伙时间—绿化率35%咸阳秦都区的住宅项目根本会合在中华路、渭阳西路、玉泉路及高新区周边，秦都区拥有有富足的土地资源，而且周边上班的客户群体收入较高，有较强的购置能力；这导致秦都区房地产开发更为成熟，销售代价也更高；项目范围也更大；但由于都市配套跟不上房地产开发速度，在高新区周边目前尚未有成熟的配套设施，特别是渭阳西路西段及宝泉路西段，大众交通、生活设施、教诲配套等等市政配套明显跟不上；随着都市不停扩张，各项配套设施才会齐全起来。今年年初市政府公布有意搬家到秦都区西面的信息，意味着都市轴心将向秦都区偏移，与西咸一体化的政策相呼应，对咸阳整个都市的生长均衡带来一定的推行动用，相信未来秦都区的房地产开发将进一步生长，其在咸阳房地产的霸主职位依然可以延续；五、项目阐发1、技能经济指标占地面积：145711㎡总修建面积：194493㎡其中多层住宅面积：148989㎡小高层住宅面积：23501㎡别墅面积：5000㎡住宅总面积为：177490㎡商业面积：7984㎡可销售总面积：185474㎡公建修建面积：9019㎡地下修建面积：4000㎡容积率：1.33修建密度：23%绿化率：38%停车位：335辆住宅总数：1596套2、项目周边情况阳光小区位于渭阳西路最西段，项目北面是高新产业园，拥有众多高科技财产企业扎根，南边为渭滨镇新村，西边是东南坊，东面是农行眷属院及二水厂；同处渭阳西路的上市企业彩虹股份及咸阳偏转距离本项目仅仅1公里；项目周边门路处于修整阶段，因此路面尘土极大，对项目的情况形象有不良影响，相信长虹路及经电三路修整完毕后，项目的周边情况将得到改进；小区东侧的农行眷属院小区东侧的农行眷属院位于项目东面的偏转和彩虹公司渭阳西路路面情况小区西侧的东南坊小区西面的农耕地小区北面的高新小区西侧的东南坊小区西面的农耕地小区北面的高新产业园3、项目周边配套菜市场西阳市场距离本项目约500米；最近的银行农业银行也距离项目有500米；邮政、电信等营业处距离项目1公里，彩虹股份大门劈面；距离项目500米的银行距离项目500米距离项目600米距离项目500米的菜市场位于项目东门的11路总站金山学校（小学、中学）中华广场距离项目金山学校（小学、中学）中华广场距离项目2公里距离项目最近的医院以目前的配套情况来说本项目业主在入住的短时间内，由于周边的配套不甚完善，居家生活有众多未便利之处，因此项目开发历程中需要增强小区内部的配套，以规避项目的劣势；4、项目现况项目已经进行10栋多层住宅的施工并进入外立面装修的阶段；小区中心广场开始修建，小区主轴门路全线领悟；联建部门的7栋修建已经封顶；别墅项目用地域位有2米左右的落差；5、项目优劣势阐发项目优势：开发商是咸阳实力最雄厚、土地储备最多的房地产龙头企业，开发信誉良好，深受购房者的信赖；项目开发范围为咸阳之最，到达218.57亩，具有范围效应；项目除多层住宅外，另有部门别墅、TOWNHOUSE，全方位提升项目的档次，增加购置者的自豪感；项目容积率仅为1.33，具有宽阔的绿化中心广场及宽敞的楼间距，拥有良好的居住情况；项目自身幼儿园、小学的教诲配套；拥有大型的业主会所，社区生活更为富厚；地处高新区及大型上市企业周边，拥有强大的购置力；随市政府西移的信息公布，项目的开发前景看好；项目劣势项目周边生活配套较贫乏，使其他区域的购置者有一定的忧虑；项目周边的门路正在修整，尘土极大而影响居住情况；项目距离工场区过近，有一定的污染源；公交系统不发达，仅有11、20两路大众汽车；南北两面为自然村，有一定的宁静隐患；六、项目销售情况阐发1、销售代价销售起价为六层单元的1200元/㎡左右，销售最高价为三层的1850元/㎡左右，销售均价为1630元/㎡；2、户型结构主力户型为90㎡左右的两房及130㎡左右的三房，也有60㎡的一房；3、主要目标客户群体判断高新区企业中高级治理层；彩虹股份及咸阳偏转的职工；高新区管委会事情人员；有一定经济底子的秦都区居民；恒久在咸阳做生意的商人；咸阳地域周边镇的入城居住群体；4、销售率销售率约占已推出房源面积的45%；5、目前推广方法自然销售为主；在渭阳路与西兰路交汇处及渭阳路与中华路交汇处拥有大型户外告白；七、营销筹谋计谋凭据以上各方面对项目的阐发结果，提出以下营销发起：1、项目包装赋予小区主题：目前项目的营销主题并没有非常显著的特点，从名称上看阳光小区给客户以普通住宅的感觉，丝毫没有体现出是目前咸阳范围最大、档次最高的项目，原因就是没有赋予项目一个灵魂；因此发起结合项目的优势及目标客户群体，给阳光小区注入更有文化内涵的营销主题；例如康健主题、生态主题、运动主题、U—LIFE主题等等。创建完善的项目VI系统：项目的VI系统是体现项目整体形象的重点，目前项目从标记设计到尺度色的选择都没有很好的统一；因此发起重新创建项目VI系统，以到达提高项目档次形象的目的；售楼处的包装：售楼处是欢迎客户的第一场合，也是给客户的第一印象，目前售楼处的外部醒目水平、内部结构、灯光效果、展板示意等方面都不能体现项目的档次及开发商的实力，因此发起在项目VI系统创建起来的底子上，全新包装售楼处，以到达眼前一亮的感觉；售楼处外型项目售楼处（被高峻售楼处外型项目售楼处（被高峻乔木所掩盖）售楼处外型及停车引导工地围墙的包装：目前工地围墙并没有进行良好的包装，不能直接将项目信息有效转达；目前围墙上的告白牌也设置不公道，坐车、开车路过客户的视野被树木所遮挡，起不到很好宣传作用，因此发起将围墙告白做低，同时将小区前进行修整绿化；围墙包装示意项目临渭阳路围墙情况围墙包装示意围墙包装示意项目临渭阳路围墙情况围墙包装示意销售资料的包装：本项目一共有18万的销售面积，除多层住宅外，另有别墅、TOWNHOUSE、小高层住宅等高端产物，以目前的销售资料来看，实在与本项目的实际档次相差甚远；因此发起对宣传单张进行重新设计，同时设计项目楼书，以增加项目的档次感；企业形象包装：咸阳房地产开发公司是目前咸阳房地产开发企业的龙头，应该创建一套企业形象包装体系，通过企业文化、实力、职位来进一步强化项目的开发优势，以到达企业与项目之间相互推动的效果；销售人员包装：销售人员代表项目自己，甚至代表开发企业，因此销售人员的素质、形象、谈吐、专业性等等都市影响到客户对项目甚至开发企业的印象，目前销售人员谈不上具有什么专业水平，急需进行培训、包装；样板间的包装：样板间的作用是通过样板示范来引起客户的购置欲望，而目前项目的样板间仅仅是进行简朴装修，不能起到样板、范例的作用，因此需要进行重新包装或装饰，真正起到样板的作用，以到达引起客户购置欲的目的；灯光富足、配备齐全的示范灯光富足、配备齐全的示范单元项目样板间现况增加灯光效果及部署的卧室2、营销执行卖点提炼：对项目的优势进行提炼并进行全方位的体现，将项目的主题进行发挥，来体现项目的优势，提高项目形象；同时对项目的劣势部门进行忽略大概规避，或凭据项目劣势来设置相应步伐进行劣势修补，使原有劣势不再是劣势甚至可以成为优势；创建销讲流程：销讲流程是销售人员欢迎客户的历程中，凭据一定项目推广流程将项目的特点、优点、亮点高知客户，并在销讲历程中寻找出客户兴趣点、存眷点，因此有须要创建统一销讲流程，以体现销售的正规化，也更有效的对项目进行销售，促成客户成交；销售人员培训：既然销售人员代表项目、代表企业，销售人员的形象素质就必须要与项目档次相符，因此必须增强对销售人员的培训，而成为能为客户提供专业咨询、专业办事的销售人员；售楼处治理体系：售楼处的治理体系非常重要，能否很好的贯彻销售政策、销售计谋及维护好项目形象，跟售楼处的治理体系是否健全有决定性的干系；同时如果没有良好的销售治理体系，销售人员素质将逐步减低，划定的销讲流程都不能很好的执行，最终结果将影响项目的销售速度；销控的制定：销控并非是仅仅将销售好的单元控制起来这么简朴，其另有许多其他的作用，例如增强客户的紧迫感、为项目销售到达均衡起控制作用，为项目的代价提升提供一定空间等等；3、推广宣传直销宣传：阳光小区虽然是非常高等的项目，但是由于咸阳没有主流媒体，而直销又是行之有效的步伐，因此必须鼎力大举进行直销，以到达咸阳市内人人皆知的田地；媒体公布：选择《大众信息》及电台进行帮助宣传推广，其所能够取得的效果并非十明白显，但这些媒体在咸阳属于销售帮助媒体，仅借以延续项目推广宣传；销售导视系统：在渭阳西路做道旗，渭阳西路及中华路交汇处做导视指引，渭阳西路与长虹路做导视指引，使外区域客户更容易寻找本项目所在及售楼处；节沐日展销运动：选择人人乐、爱家、明生、人民广场等所在，利用周末及节沐日期间，进行展销运动，以到达宣传推广及销售的目的，展销现场既是项目形象推广的地方，也是项目的流动的售楼处，让更多的客户可以不消前往售楼处都能够详细了解本项目的情况，同时提供看楼直通车，有兴趣的客户可以随时前往现场寓目；举办促销运动：在差别的销售节点，设计相应的运动，既体现项目的文化形象，又促进项目的销售；赞助公益运动：咸房地产是咸阳最有实力的房地产开发企业，有须要通过赞助各项公益运动，来到达名利双收的目的；八、产物调解发起1、计划设计发起目前项目的计划设计以中心广场园林景区为焦点，中轴线为交通要道，虽然本项目标榜高等社区，但是不能人车分流的交通设计与项目档次不相符，因此发起通过围绕小区的环道来作为车辆的主要通道，使小区内根本到达人车分流，让业主更大水平享受良好的居住情况；停车场设置在四周环道的路边，如果车位数量不敷，可以适当向楼间距之间扩展，这样既可以减低对居住客户的影响，又可以提供富足的车位，同时用绿化将停车场与其他生活空间进行视野阻隔；为包管小区的私密性，从小区任何地方不能看透小区内部情况，发起在小区入口设置具有阻隔视野作用的高峻乔木或水幕园林；2、修建外立面的发起西北地域的风沙尘土较大，外立面颜色鲜亮很容易污损。而目前项目接纳的是颜色偏淡的米黄色，比力容易污损；发起项目后续产物修建外立面选择灰蓝色为主调，米黄及红褐色为线条进行搭配，为便于清洗，使用高级瓷砖比目前接纳的涂料更为符合；后续产物的屋顶全部接纳坡屋顶的形式，同时制作阁楼及屋顶花圃进行赠送顶层业主，并搭配老虎窗设计，彰显异域修建气势派头，使六层的销售代价具有一定突破。同时还可以与咸阳其他多层项目进行有效区分，使项目更具本性；3、配套设施发起会所配套发起：在会所为住户配套一些实用的、科学的、全天候的熬炼场合，如健身房、乒乓球室、桌球室等。因为随着人们事情节奏不停加速和压力的增大，业主需要通过体育熬炼来减压和强身健体，而本项目作为居住情况良好的高等楼盘，更需要体现康健的居家生活；在广场绿地四周提供有利于小孩康健生长和老人休闲的配套设施，如儿童娱乐设施、老人室外健身器械；提供社区医疗保健办事，当前，人们很注重康健问题，迫切需要系列便捷、科学的医疗检测、照顾护士和保健等方面的办事。小区内生活配套：小区周边最近的超等市场明生超等市场，距离本项目约1.5公里，小区智能化：小区智能化就是为业主提供宁静、舒适、便捷、节能、可连续生长的生活情况，便于统一治理和控制，并尽可能提高项目的性价比指标；如远程水、电、煤气抄表系统，宁静防备系统等等；4、户型发起虽然目前项目所提供的是比力切合咸阳市民消费习惯的户型，但这些户型存在许多不公道的地方：通风效果不敷；客厅门太多；不能包管居住的私密性；客厅作为主要起居场合采光不敷；阳台在房间未便于使用；发起剩余多层楼位的户型设计能够有更多的变革以供差别客户的选择；本小区有会合供暖，纵然是北向房在冬天也不会冷，因此发起设置更为公道，能够到达南北通风、消息分散、干湿离开、洁污离开的户型，同时再设置较为流行的主人房卫生间；5、园林景观发起【主入口景观大道】

小区主入口通道，是小区与外部连接的主要交通通道。但为了使小区保持一定神秘性，使用公道的设计来阻隔小区外界的视线。【标记性修建】本项目总占地面积218亩，同时又是咸阳最具实力的开发商，小区内设置标记性修建物以提升项目及企业的形象；发起在中心广场处，设置适合本项目定位的形象标记。【组团绿化景观】针对差别区域的绿化组团，赐与差别的主题，按功效可以分成儿童游乐区、老年运动区、中心休闲带、健身运动区等等。6、物业治理发起通例治理和办事物业治理区的宁静守卫、清洁、绿化及消防；衡宇及修建的大众部门、机电设备、大众配套设施的维修、调养及治理；住户装修的治理；客户档案治理。本性化办事便民办事：提供种种办事行业的电话、咨费、投诉、维修等查询办事；与业主日常相同：通过电话、信函、张贴温馨公报等形式与业主处置惩罚有关事物；通过登门、约见形式定期或不定期造访客户；通过组织专题或系列运动，开展社区文化运动；营造社区文化：社区文化包罗社区气氛和社区文化运动。通过社区文化运动促进社区文化气氛的形成；社区文化气氛又促使社区文化运动条理的提高和富厚业主业余生活；社区文化运动有种种类型，包罗：业主竞技、演出、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝运动以及本地政府组织的种种精神文明运动。物业治理如同售后办事，好的物业治理能提升物业的代价，我们在通例型办事的底子上提出本性化办事，注重与业主的交换相同，营造积极向上的文化气氛，实现低本钱、高品质的物业配置，使硬件设施与软件办事的性价比最大化，物业治理遵循“以人为本”的指导思想，推行“真诚办事，优质高效”的精神，与业主一起经营一个家，一个自由、浪漫、尊重本性的温馨故里。九、互助发起书纯署理模式：办事内容及取费尺度：署理用度：销售回款总额的%营销筹谋署理办事内容：产物调解营销计谋推广计谋形象包装销售执行纯署理模式优势：专业对口，分工明确，各施其职；营销推广方案更为进取、理性及实事求是；销售执行中为开发商考虑更为周全；推广计谋合乎实际需求；双方互助、相同更为紧密，思路更容易统一；销售代价定位更为进取。纯署理模式劣势：事情的主动性、压迫感不能发挥到极限；营销推广的计谋可能造成资金浪费。风险署理模式：办事内容及取费尺度：署理用度：销售回款总额的%营销筹谋署理办事内容：产物调解营销计谋推广计谋形象包装销售执行营销推广用度包罗内容：媒体告白（报纸、电视、电台、手机短信、户外告白、车体告白等）设计、制作、公布；宣传品设计、制作；促销运动用度及促销礼品的设计、制作。风险署理模式优势：开发商前期资金投入淘汰；署理商的紧迫感强，事情积极性高；营销用度不至于超支。风险署理模式劣势：销售目标代价难以实现；阶段性销售任务难以界定；双方互助摩擦点增多；营销推广力度难以得到包管；营销出现问题时改变营销计谋灵活性不敷。陕西美城地产办事有限公司2004年9月8日目录TOC\o"1-2"\h\z一、阳房地产开发明况 1二、房地产市场消费综述 2三、咸阳房地产市场项目包装及宣传推广情况 3四、项目区域市场现况 4五、项目地块代价阐发 81、技能经济指标 82、项目周边情况 83、项目周边配套 94、项目现况 115、项目优劣势阐发 11六、项目销售情