商业地产商圈

001商业地产商圈研究专刊系列-----市场篇商业地产产开发前期应该调查什么(上)房地产项目在开开发的前期应应对地块的价价值、投资开开发环境、市市场供需状况况、市场竞争争状况等各种种市场变量进进行分析和研研究，以期对对项目进行整整体的可行性性分析并对市市场定位提供供依据回避风风险。商业房房地产因为其其客户需求的的特殊性、利利益协调的多多样性和开发发商赢利模式式的不确定性性，所以更需需要在开发前前期进行市场场调查和研究究。但是，从从市场调查和和研究本身并并不能得出市市场定位的结结论，他们的的作用仅限于于验证或者为为市场定位寻寻找依据。从我们在客客户的顾问的的过程中总结结包括经济环环境的分析和和研究、区域域城市结构调调查与发展规规划、商业发发展规划和政政策研究、区区域零售市场场调查与分析析、典型性调调查与研究、未未来商业地产产的供应量分分析、消费者者消费行为的的调查与研究究、立地条件件研究、商圈圈的确定和研研究以下几方方面内容，希希望和大家一一起探讨。一、经济环境的的分析和生活活结构研究开发任何一个项项目都涉及到到经济环境的的分析和研究究，尤其是商商业房地产项项目，由于其其开发周期长长、投资大，受受经济发展和和政策的影响响大，其开发发的最终目的的是通过出租租经营或者销销售来实现开开发利润，因因此其风险很很大。所以，在在开发商业房房地产项目时时，对经济环环境进行研究究就显得十分分重要。在调调查和研究时时应重点对以以下指标进行行调查和分析析。◆总人口及地区区人口结构、职职业构成、家家庭户数构成成、收入水平平、消费水平平等◆GDP发展展状况及产业业结构情况◆全社会消费品品零售总额◆全市商业增加加值◆城乡居民的人人均可支配收收入◆城乡居民储蓄蓄存款余额通过对统计局和和城调队定期期公布的数据据进行连续33-5年的分分析，基本可可以反映出一一个城市经济济发展的总水水平。有些资资料通过统计计年鉴和政府府工作报告获获得。二、区域城市结结构调查与城城市发展规划划调查所在区域城市的的结构对商业业房地产的开开发有重要的的意义，在传传统商业区不不论是同业态态的聚集经营营还是不同业业态的错位互互补都可能存存在市场商机机；在城市中中该区域的位位置若在行政政、经济、文文化等人口活活动密集的地地方，则城市市的机能易于于发挥出来，由由于人流集中中自然能形成成商业的经营营氛围。以上上只是其中的的一方面，还还包括：◆公共设施状况况◆交通体系状况况道路状况、通行行量◆城市性质与功功能特点◆各项城市的机机能◆城市规划通过对区域内实实际生活的空空间，包括中中心地带及周周围区域城市市结构机能的的调查，了解解该区域内设设施、交通、地地势条件、活活动空间等环环境的现状以以及将来的发发展规划。例例如，交通网网的开发计划划，交通网密密布的地方往往往是人口容容易集中或流流量特别大的的地方，所以以在调查时对对于交通路线线及来往的车车辆、班次、载载客量等均作作为调查的要要素；城市发发展规划对商商业将来的发发展非常关键键，诸如大型型社区的发展展计划以及商商业区建设计计划将直接对对项目的规划划以及未来的的经营产生重重要影响。以上调查必须通通过专业的市市场调查公司司实地调查了了解，由于反反映问题的角角度不同，一一般的调查人人员很难完成成以上工作，调调查必须有目目的性，如果果不知道目的的是为什么，这这样得到的调调查数据和资资料的参考价价值将大打折折扣。三、商业发展规规划和政策研研究每一个城市发展展都有发展的的规划，商业业布局和规划划也是城市机机能完善的标标志，十多年年以来，我国国的第三产业业特别是零售售服务业的发发展有目共睹睹，尤其是上上世纪末百货货商场大量倒倒闭、超市业业态的迅猛发发展和外资零零售商业的“入侵”，既加快了了零售业的整整体发展，也也出现大型商商业设施重复复建设、资源源浪费和过度度竞争等现象象，对国内零零售商业的发发展提出了新新的挑战，一一些大中城市市行业管理部部门开始加强强商业网点整整体规划和布布局工作。为增强城市商业业网点规划管管理的科学性性、权威性，扩扩大规划工作作覆盖面，国国家经济贸易易委员会国内内贸易局于今今年一月二十十四日，在《关关于城市商业业网点规划工工作的指导意意见》（国经经贸贸易[22001]7789号）和和《关于进一一步做好大中中城市商业网网点规划工作作的通知》（国国经贸厅贸易易[20022]44号）的的基础上，又又下发了《关关于加强城市市商业网点规规划的通知》，要要求直辖市、计计划单列市、省省会（首府）城城市尽快制定定商业网点规规划，要求未未制定城市商商业网点规划划的直辖市、计计划单列市、省省会（首府）城城市要加大工工作力度，尽尽快制定城市市商业网点规规划并报贸易易局备案。凡凡未制定商业业网点规划（包包括含有网点点规划内容的的商业发展规规划）的城市市，不得上报报外商投资商商业企业项目目。通知要求求在20044年12月底前完完成规划的制制定及城市商商业网点依法法管理体系的的建立工作。目前包括北京等等省会城市和和计划单列市市已经完成了了该项工作，在在对大型商业业房地产开发发过程中，开开发商及时了了解商业网点点的布局规划划非常关键，避避免政策性的的风险和重复复建设。例如如，北京市商商业委员会关关于商业网点点的规划不仅仅考虑目前商商业布局特点点，而且结合合城市发展对对限制地区的的限制项目都都有明确的规规定：特别鼓鼓励在四环路路周边发展大大型专业市场场、批发市场场和新型零售售业为主的商商业圈；新发发展的居住区区，10-115万人要规规划建设一个个地区级商业业中心；地区区级商业中心心1公里以外的的居民区，原原则上居住人人口1-3万应有有一个综合性性的社区商业业中心。这些些都是结合城城市发展实际际情况提出具具体的建设性性要求。四、区域零售业业结构的市场场调查与分析析如果说前面所要要调查的内容容主要是宏观观经济形势、政政策等方面的的研究，那么么区域零售业业结构则是区区域零售业实实际情况的调调查，在通常常意义上是我我们常讲的商商业普查。它它不仅反映区区域内零售业业经济活动的的指标和商业业特征，而且且其综合反映映的各项指标标和内容为项项目的市场定定位、业态设设计、经济效效益预测提供供定性的参考考分析。◆地区间的销售售动向◆业种别的销售售动向◆商业地区间的的竞争状况◆大型主力店的的动向以上内容的取得得必须通过商商业普查，对对区域内经营营商户从经营营内容、商铺铺面积、租金金、员工数量量、营业额、经经营状况、存存在的问题、发发展和经营动动向等进行调调查，通过反反映的一般性性的问题，分分析能否得出出普遍性的结结论。五、典型性调查查与研究对大型商业区进进行市场定位位和商业功能能建议，在初初步的市场定定位和业态规规划基础上，除除通过哈夫模模型和损益计计划等经济效效益分析方法法进行预测和和评估以外，对对城市所在地地同类型业态态收益状况进进行调查和了了解也非常关关键。对大型型商业区的规规划，可以选选择本区域百百货商场、超超市、专业市市场、餐饮、娱娱乐等主要从从规模、提供供的产品或服服务、客流量量、交通来源源等几个方面面来分析现状状及结构特点点，以便做竞竞争分析，对对以上典型业业态要分析每每种设计业态态的收益状况况。商业房地地产开发前期应该调查什么（下）六、未来商业地地产的供应量量分析在一个区域内做做商业地产，必必须首先调查查该区域未来来商业地产的的供应量、业业态规划和设设计，对许多多开发商来讲讲，以前在开开发住宅项目目的时候没有有这方面的意意识，因为住住宅的需求量量大，进行市市场定位和细细分的空间广广阔。而商业业不同，它最最终取决于租租赁和销售后后的经营如何何去支撑。所所以，不论是是经营者还是是投资人在选选择商铺的时时候都会慎重重考虑。在前期调查中，首首先应考虑区区域的规划情情况，了解其其规划的规模模、开发的时时间等。商业业地产的供应应量是一个非非常重要的因因素，它直接接决定我们未未来的商业做做多大，做什什么。在《城城市居住区规规划设计规范范》中，明确确规定了居住住区人口规模模和商业配套套的面积，对对公共服务设设施的控制指指标，即每千千人商业服务务建筑面积7700-9110平方米；；社区服务每每千人指标559-4644平方米；金金融邮电每千千人指标600-80平方方米，以上合合计819--1454平平方米。根据据具体项目的的不同，规划划部门对商业业面积的开发发要求以及建建筑形式的要要求不同；对对于开发商来来讲，在具体体开发中，应应根据实际情情况，选择好好开发时间。开开发太早，会会由于居住人人口规模没有有达到基本需需求，导致消消费需求不足足，租赁经营营不理想；开开发太晚，则则不能很好满满足居民的生生活需求，且且会损失商业业机会。如天天通苑，由于于一开始没有有发现商业价价值，商业开开发比较晚，所所以当大量的的人口入住后后形成巨大的的市场需求，入入住的居民也也发现商业价价值，许多买买了一层住宅宅的居民，将将房屋纷纷租租赁给装修、美美容美发的商商户。所以，我们必须须在具体运营营项目的时候候，对周边商商业的规划以以及居住区商商业配套、开开发的时间进进行调查和分分析；对已经经开发的居住住区商业配套套的情况、业业态的构成进进行综合分析析。现在房地地产的开发已已经完全市场场化运营，我我们开发的目目的不仅要实实现市场价值值的最大化，而而且要实现社社会效应的最最大化。七、消费者消费费行为的调查查与研究消费者的消费行行为研究又称称生活结构研研究。对其调调查和研究的的目的主要是是收集该地区区内消费者生生活形态的资资料，即针对对消费者生活活的特性，从从人口结构、家家庭户数构成成、收入水平平、消费水平平、购买行为为以及选择的的交通出行方方式等方面对对消费者消费费行为进行定定量和定性研研究。人口结构人口结构主要依依据年龄、性性别、教育程程度、职业分分布等进行分分类整理，以以便深入分析析。除对目前前的人口结构构调查外，对对过去人口的的集聚、膨胀胀的速度以及及将来人口结结构的变迁进进行预测。如如在区域内规规划建设高校校，人口的增增加的速度和和人口结构变变化将非常快快，将直接影影响整个区域域的消费行为为，而且对业业态的设计产产生重大影响响。家庭户数构成家庭户数构成是是人口结构的的基本资料之之一，可依据据家庭户数变变动的情形及及家庭人数、成成员状况、人人员的变化趋趋势进行了解解，进而可以以由人员构成成比率，洞悉悉城市化的发发展与生活形形态的变化。如如这几年某市市区许多项目目吸纳了大量量的城市搬迁迁户和CBDD的小白领，在在短短时间内内扩大了人口口规模，而且且家庭结构和和户数完全不不一样。城市市的搬迁户以以3-5人老中中少三代同堂堂的家庭为主主，而CBDD的小白领以以2人家庭模式式居多。收入水平根据收入水平确确定消费的可可能性、消费费能力以及目目前的消费处处于什么样的的状况。例如如个人年收入入在2万元的消费费者和5万元的消费费者相比，他他们在选择服服装的购买场场所时是完全全不同的。前前者的选择以以市场，而后后者主要的选选择地点是专专卖店和百货货商场。消费水平消费水平是地区区内消费活动动的直接指标标，对零售业业来说是最重重要的衡量指指标。据此可可以了解每一一个家庭的消消费情形，并并针对消费内内容依据商品品类别划分，这这样可以计算算出商圈内的的消费购买力力的概况。购买行为分析其主要的目目的有二：一一是可以了解解消费者经常常在哪里消费费以及消费的的主要商品和和服务；二是是知悉选择商商品和服务的的标准，以便便对该地区的的消费意识作作深入探讨。交通和出行方式式随着汽车越来越越多地进入家家庭，人们交交通方式变化化，由此导致致了消费者的的购物习惯以以及选择的消消费内容。在在消费者消费费的空间和尺尺度上，对不不同的业态、业业种的需求在在路上花费的的时间都有心心理尺度，如如对家庭日用用消费品的需需求主要就近近完成，在路路上的时间要要求在15分钟以内内；而购买服服装、家具电电器等商品选选择去大商场场和购物中心心，花费的时时间可以比较较长，而交通通出行方式改改变了消费的的时间和空间间，以前步行行或骑自行车车需要半小时时，由于汽车车进入家庭也也许只需要110分钟。所所以，对区域域内消费者选选择何种交通通工具的研究究非常重要。八、立地条件研研究除对区域内各种种因素进行研研究外，具体体项目所处位位置的立地能能力也是非常常重要的一个个研究要素。立立地力是指拟拟规划商业周周围的环境和和其本身的因因素对商业经经营的影响。所所谓“一步三市”，立地差之之毫厘，会导导致业绩失之之千里。一个商店的立地地力，首先和和他的周边环环境密切相关关，主要包括括门前道路的的类别、顾客客来店的方便便度、邻居的的类别等。道路类别道路类别是立地地力的第一要要素，它直接接影响消费行行为。道路依依用途可分为为交通枢纽、连连接通道、交交通干道、商商业干道。像像王府井大街街是全国著名名的商业干道道；朝外大街街兼具有商业业干道和交通通干道的双重重功能。对商商业选址来说说，商业干道道是最好的道道路类别，其其次就是靠近近商业区的交交通干道。顾客是否容易达达到商业区除了道路类别以以外，还要考考虑道路是否否有障碍物，比比如交通栏隔隔。以大家非非常熟悉北京京国际展览中中心家乐福为为例。以前没没有中间交通通栏隔的时候候，从两个方方向来的人流流都比较容易易去购物，而而增加栏隔后后对西面来的的顾客非常不不方便，交通通栏隔对家乐乐福的影响怎怎么样，我们们暂不理论，但但是对面的许许多专卖店和和饭馆生意肯肯定会因此受受到影响，即即使增加了过过街天桥，这这种影响也难难被消除。周边环境和目前前的商业设施施这也是为什么广广州的商业广广场都喜欢选选择在天河\\北京路的原原因。同业经经营虽然会使使新店面临强强大的竞争，但但也能形成集集合效应，带带来规模化单单一消费人流流；业态的错错位经营或者者互补性也很很关键，天河河\北京路周边边的专业精品品市场就具备备业态的交叉叉性，有利于于共同聚集人人气。商业的能见度和和日照情况商业建筑能否容容易找到即商商业的能见度度也是一个非非常关键的要要素，尤其是是大型商业建建筑。因为商商业的根本目目的是吸引顾顾客来消费，如如果商业建筑筑不容易被找找到或能见度度差，就会影影响到以后的的经营。日照照情况对商业业经营也非常常关键。据77月5日珠江电视视台报道，由由于某市持续续高温，在周周末，许多消消费者选择在在商场购物躲躲避天气，商商业街区东面面门庭若市，而而西面因为西西晒的原因冷冷冷清清。但但是在北方地地区商业选址址时，西南面面的商业店铺铺会非常好，因因为北方天气气冷或凉的时时间长，顾客客更喜欢光顾顾西南面的商商业。商业沿平直街道道布置，一面面临街，能见见度较低；商商业在街道弯弯曲处设置，能能见度外圈大大于内圈；商商业在“T”形道路交汇汇的顶头处，能能见度也相对对较高；商业业在十字交口口处能见度极极高，但应注注意对城市交交通的影响；；商业在商业业街两端有较较高的能见度度；商业在公公共广场的迎迎面处，能见见度颇高。九、商圈的确定定和研究1．商圈的概念念及分析目的的商圈是以设定的的商业建筑为为圆心，以周周围一定距离离为半径所划划定的范围。这这是原则性的的标准，在实实际从事商圈圈设定时还必必须考虑经营营业种、商品品特性、交通通网分布等因因素。进行商商圈分析的目目的有三：一一是明确该商商业区或商店店的商圈范围围；二是了解解商圈的人口口分布状况及及生活结构；；三是在此基基础上进行经经济效益的预预测。如计划划开超市，根根据周边居民民的人口规模模、收入水平平和竞争对手手情况等指标标，就可以基基本计算出该该店可能达到到的营业额。2．商圈的构成成及顾客来源源商圈由核心商圈圈、次级商圈圈和边缘商圈圈（又称辐射射商圈）组成成。核心商圈圈的辐射半径径在1公里左右。包包括这一商店店顾客总数的的55-700%。该商圈圈的顾客在人人口中占的密密度最高，消消费的客单价价也最高，而而且与其他商商店的商圈很很少发生重叠叠。次级商圈内包含含了商店顾客客总数的155-25%。其其辐射的半径径在3-4公里，对对一般的日用用消费品来讲讲，很少能辐辐射到该商圈圈的人口，关关键是取决于于经营业态。边边缘商圈辐射射的半径在77公里范围。一一般情况下只只有大型百货货商场、专业业店具备这样样的辐射能力力。真正的商圈不是是绝对的同心心圆模式，其其规模和形状状是由各种各各样的因素决决定的。包括括经营业态、商商店规模、竞竞争者的位置置、交通条件件等许多因素素。在商圈概概念上有一个个著名的海滩滩原理：即在在一条海滩上上做冷饮生意意的两家商贩贩，一开始其其各自的商圈圈范围是均衡衡的，由于竞竞争因素导致致他们集中在在一起，共同同吸引顾客。3．商圈的设定定商圈的设定是一一项非常复杂杂的工作，在在决定经营什什么业态的基基础上，不仅仅要对周边竞竞争者状况进进行调查和分分析，基本确确定其商圈范范围，而且要要分析业态需需求的顾客群群，因为每一一顾客群都有有特定的消费费特征。因为为，一方面只只有经营的商商品符合其需需求才能吸引引潜在顾客的的购物，商圈圈的规模和辐辐射范围才能能扩大。另一一方面，撇开开顾客自身的的不同，商圈圈规模的大小小与商品购买买频率成反比比。如顾客购购买生鲜等日日用消费品频频率高，但是是接受的购物物距离短；而而对服装、家家具、电器等等耐用消费品品接受的购物物距离长，但但是其购买频频率又非常低低。所以，必必须结合业态态的规划来确确定基本的商商圈范围。根据业态规划，在在商圈的构成成基础上，对对商圈进行设设定，特别要要针对拟吸引引顾客群的生生活结构对未未来的经营销销售额进行匡匡算，结合商商店的实际情情况，预计要要达到的盈亏亏平衡点或目目标销售额。4．确定商圈的的方法商圈分析的方法法有许多种，如如零售吸引力力法则（又称称里利法则）、商商业饱和理论论、康维斯“新零售引力力法则”和哈夫的“概率模型”等。零售吸引力法则则是从确定商商圈人口和距距离两个变量量进行分析，商商圈规模的大大小是由于人人口的多少和和距离商店的的远近决定的的，商店的吸吸引力是由最最临近商圈的的人口和里程程距离共同发发挥作用。商业饱和理论是是通过计算零零售商业市场场饱和系数，测测定特定商圈圈内某类商品品销售的饱和和系数程度，通通过其计算该该区域内同行行业是过多还还是不足。康维斯“新零售售引力法则”与里利法则则的不同在于于，前者在一一个城市中间间地带两个商商业区或商店店的竞争关系系，后者表示示在相互间有有明确竞争关关系的两个城城市间其商业业经营的比率率关系。哈夫的“概率模模型”完全从消费费者的立场出出发，认为消消费者利用某某一商业设施施的概率，取取决于表现商商品丰富性的的营业面积，以以及为购物所所消耗的时间间及商业设施施的规模实力力。以上各种分析方方法其研究的的角度不同，所所用的市场变变量不同，达达到的分析目目的也不一样样，在具体商商圈分析过程程中还是要结结合具体实际际情况有选择择地运用。由由于目前实际际情况，市场场变量采集困困难，很难单单纯用一种方方法解决我们们的分析问题题，所以一般般采取的办法法是将定性和和定量研究方方法相结合综综合运用。就就如同商业的的前期调查和和研究以上只只是必须的调调查内容，仍仍有许多数据据需要针对具具体的项目进进行调查，如如人流量、车车流量等等，关关键弄清楚市市场调查是为为市场定位服服务或者验证证市场定位，市市场调查只是是手段，不是是最终的目的的。商圈的构成与顾顾客来源：图图1商圈的构成与顾顾客来源：图图2商业的能见度与与日照1商业的能见度与与日照2商业的能见度与与日照3商业的能见度与与日照4商业的能见度与与日照5商业的能见度与与日照6002商业地产产商圈研究专专刊系列------市场场篇商业街区区域性市场调查的总结材料某年7月24日日至29日期间，公公司派差对长长沙、常州、杭杭州、宁波等等地的商业街街进行考察。我们使用观察、走走访、电话访访谈等方法，对对常州的延陵陵路、张家港港沙洲路步行行街、常熟的的服饰批发市市场、方塔路路商业街、杭杭州延安路、武武陵路杭派服服装市场、新新华路丝绸市市场、宁波天天一广场等个个案进行调研研，回来以后后，初步整理理形成了这份份材料，希望望投资决策时时能多一些客客观、全面、有有效的信息。结结合公司自身身情况，一并并附上调查小小组的建议，以以供参考。市场现状：苏浙两省近十年年经济的持续续增长，城市市框架的拉大大和城市化步步伐的加快良良性地刺激了了城市经济有有序、科学、规规模的发展与与增长，城市市商业街及住住宅高层的不不断涌现实际际上也是城市市文明日新月月异的必然产产物。高层住宅多多分布在人口口密集的大城城市或小城市市的中心地带带。高层比多多层的优势明明显在于同样样的地段可以以住下更多的的人，有观景景功能；劣势势在于成本高高，物管费用用增加了日常常开支，所以以小高层的市市场接受程度度的高低是二二期小高层物物业开发的关关键所在。建议：小高层宜以观湖湖为卖点，在在户型设计上上以大套为主主，南厅（或或设观湖景观观窗）且厅宽宽在5米以上。商业街多位居市市中心，人气气皆旺。所以以考虑保证周周边居民维持持一个基本量量的问题提上上日程，如何何保证待开商商业街的基本本人气呢？目目前可以做的的工作有两个个：①五家殿路西近近200亩的土土地提前建设设、入住（目目前看有难度度）；②XX小区二二期小高层提提前入住，二二期多层的提提前入住。换名话说：S商商业街的开街街时间应尽量量赶在上述大大量业主入住住之后。二、规划布局市场现状：无论是批发市场场还是商业街街，交通都很很便利，且商商业街几乎都都是步行街，做做到了人车分分流。建筑外外观新颖、现现代、用材高高档。道路灯灯光、景观、小小品、公建设设施考究。凡凡是人气旺的的街道，其店店铺经营种类类显然都做了了合理的搭配配。建议：建议考虑商业街街区人车分流不是目目的；目的是是能更好的方方便人、保护护人，所以停停车场一定要要离步行街近近，可能的话话设在地下；；人流车流动线必必须本着方便便、聚人气的的原则规划设设计；外观必须有主色色调，且外墙墙体颜色不超超过二种为宜宜，最多控制制在三种以内内，建材选用用要高档、富富有特色，落落地玻璃，有有核心景观区区，营造吸引引力。街宽35米—440米左右，满满足人“看两边”的逛街欲望望。功能定位：旅游游休闲第一街街。命名：规划纳于于南湖区域整整体，将商业业街命名为“南湖旅游休休闲第一街”。三、业态业种的的分布市场情况：零售售业占七成，其其它服务如餐餐饮旅馆、休休闲、金融等等占三成。建议：零售占五成，特特色餐饮占二二成、美容、休休闲、旅游、书书廊、茶吧等等占二成，其其它配套服务务占一成。形成以特色餐饮饮、特色旅游游为主导服务务的商业街，以以吸引目标消消费群，保证证街区人气活活力，让该街街与南湖风景景区的开发浑浑然融为一体体。使该区位位路宽人少的的劣势变成优优势发挥———方便僻静嘛嘛四、招商市场现状：人气较旺的街道道，几乎都毫毫无例外的引引进特色或名名牌商家。如如张家港沙洲洲路商业街，就就有格里拉、戴戴梦得珠宝、金金利来、安迪迪达斯等品牌牌入驻。宁波天一广场也也要求清一色色的品牌或名名牌入驻。建议：利用该街交通方方便、偏僻的的区位特色，引引进有成功商商业街开发经经验的招商机机构，精心研研制招商方案案，或采用对对名店资助开开业，或采用用返租回报等等方式，吸引引旅游、休闲闲、零售品牌牌店以形成特特色。以吸引引固定的消费费群，而不是是漫天撒网。五、管理建议：土建专业上的优优势，而街区区经济运作和和装修整体效效果的把握是是弱项，所以以在管理上一一定多下功夫夫，让招商工工作及物管工工作提前介入入。六、目标消费者者的初步定位位建议：初步定位位为高财商、高高眼光、高收收入，以投资资为主要目的的成功人士。即即如炒楼尝到到甜头者；政政府高官及灰灰色收入者；；中高层白领领；公司老板板及私营企业业主等。七、卖点建议：独特卖点点可以从下面面几方面归纳纳提炼1、A景区即将将启动，商业业街的投资潜潜力会飙升。2、特色取胜：：旅游、休闲闲为主，有特特色当然有人人气，有人气气当然有财气气。3、精心进行户户型设计，唱唱“绝版户型”之歌。写后：这次考察察整体来说收收效不大，主主要原因是商商业街作为街街区经济来开开发运作还是是新生事物，其其成熟需要33-5年的成成长期间，有有的商业街是是刚上的项目目或新装修的的街道，目前前还不成熟，遗遗憾的是没有有去温州的五五马街，听说说已很繁荣。不不过，此行倒倒让我们在商商业街的开发发上有了一个个感性认识，便便于日后操作作时把握全局局。003商业地产产商圈研究专专刊系列------市场场篇重庆商业业地产市场概况2000年以来来，在商品房房开发量大幅幅增长的同时时，商业营业业用房（即商商业物业）的的开发量也快快速成长，2002年全市商业业营业用房竣竣工面积266.330万平方米，同同比增长37.5%，而2003年上半年已已经有近200万平方米商商业用房面市市，据有关机机构估计，今今年商业物业业开发量将达达350万平方米，比比上年增长30％左右。按按照国际通行行标准，市民民人均占有1平方米商业业面积则可视视作商业面积积相对饱和，以以主城区1000万人口计算算，饱和底线线在1000万平方米左左右，而现在在重庆整个商商业用房面积积大约在500万平方米，因因此从整体意意义上来说，重重庆商业物业业仍有较大的的发展空间。涉足商业房地产产开发的地产产商日益增多多众多开发商争食食商业物业这这块诱人的蛋蛋糕，已成为为2003年重庆楼市市的一道风景景。龙湖地产产初涉商业物物业开发即推推出总面积达达10万平方米的的商业航母——北城天街。并并引得两大商商业巨头银太太百货与北京京华联入驻，成成为北部新区区商业的新中中心区；华宇宇公司继去年年推出部分商商业物业后，其其总建筑面积积分别达12万平方米的的华宇广场和和8万平方米的的华宇名都城城基本上都于于今年上市；；协信继几年年前成功开发发朝天门协信信商厦后，今今年又推出总总面积达3万平方米的的的纯商业物物业协信·黄金海岸，作作为观音桥地地区第一个开开放式的面面面临街的纯商商业项目，引引起了市场的的极大关注。在在地产龙头企企业挺进商业业物业，其他他一些二线品品牌企业也不不甘示弱，也也纷纷加入商商业物业的开开发行列，2003年商业物业业将迎来一个个不小的开发发高潮。2003年部分分知名地产商商开发商业物物业一览公司名称项目目名称区区域规模龙湖地产北城天街购购物广场江北区10万平方米协信集团协信·黄金海岸江北区3万平方米华宇公司华宇广场沙沙坪坝12万平方米华宇名都城城沙坪坪坝8万平方米升伟地产升伟·新天地沙坪坝3万平方米斌鑫地产斌鑫·世纪商城杨家坪9万平方米林建物业金沙国际沙沙坪坝3万平方米蒲辉地产海棠晓月第第壹大道南岸区7万平方米新大都地产新大都商场沙坪坝5万平方米一级商圈商业面面积积继续增长长，二二级商圈商商业业面积异军军突突起作为一级商圈的的解解放碑，商商业业面积供给给依依然放量增增长长，巩固其其核核心商圈的的地地位，而以以江江北、南岸、沙沙坪坝为代代表表的二级商商圈圈异军突起起，商商业面积从2001以来呈现大大幅增长。据据据有关单位位统统计，2003年主城各区区域商业物物业业供给分别别为为：南滨路65万平方米；；江北60万平方米；；沙坪坝50万平方米；；解放碑50万平方米；；杨家坪40万平方米；；江滨路、沙沙沙滨路共计15万平方米；；其他30—50万平方米。在在在各区政府府大大力建设本本区区域中心商商圈圈，打造规规模模庞大的商商业业步行街的的行行政规划依依托托之下，二二级级商圈商业业面面积的增长长将将成为未来来几几年重庆市市商商业物业供供给给的主流区区域域。本地及外地商业业机机构积极扩扩张张，商业物物业业有效需求求增增大随着重重庆庆市国民经经济济与城市建建设设的不断发发展展，人们的的消消费水平和和消消费能力也也不不断提高，在在在重庆商业业物物业建设步步入入快车道发发展展的同时，本本本地和外地地的的知名商业业机机构也都纷纷纷纷加快了扩扩张张的步伐。本本本地的重百百商商场、新世世纪纪百货早已已在在各个区域域的的核心商圈圈抢抢得有利位位置置，最早进进入入重庆的太平平洋百货、家家家乐福超市市也也不甘落后后，而而从2002年开始，好好又多量贩贩连连开沙坪坝坝、南南坪两个店店，普普尔斯马特特连连开南坪、江江江北两店，华华华联商厦几几乎乎同时签下下了了两路口、沙沙沙坪坝、北北城城天街三个个大大型物业，随随随后又有新新一一佳进驻中中华华广场、北北京京王府井进进驻驻沙坪坝新新大大都。在外外地地百货零售售大大鳄抢滩重重庆庆的同时，专专专业零售巨巨头头也不甘人人后后，国美电电器器、苏宁电电器器已在重庆庆布布局5、6家专卖店。在在在这些零售售大大鳄们搅动动市市场的同时时，对对重庆的商商业业物业的需需求求量也不断断增增大，引得得众众多地产商商投投身商业物物业业的开发。部分商业物业规规划划失当，空空置置量增大在商业业物物业开发大大幅幅增长，商商家家资源不断断增增加的情况况下下，由于部部分分商业物业业规规划失当，导导导致重庆商商业业物业的空空置置率增高。商商商业物业的的规规划失当，主主主要表现在在两两个方面，一一一方面是选选址址失当，在在商商业设施已已经经很密集区区域域仍然建大大型型商业设施施，如如在解放碑碑、沙沙坪坝步行行街街就有几栋栋空空置的商业业裙裙楼物业，或或或者在不具具备备零售商业业条条件的地方方规规划零售商商业业设施；如如另另一方面是是商商场内部规规划划失当，大大部部分地产商商是是做住宅出出身身，规划商商业业设施完全全凭凭个人经验验，在在没有进行行经经营定位，确确确定商家对对象象之前就盲盲目目建设，结结果果在柱网布布置置、车流、人人人流动线组组织织，规避商商业业死角等各各方方面都缺乏乏考考虑，导致致商商业物业开开发发出来不适适用用而空置。据据据统计，2001年重庆市商商业营业用用房房空置量就就高高达160万平方米，超超超过当年开开发发量的一半半，2002年商业营业业用房空置置量量估计达到180～200万平方米，这这这对新建商商业业物业来说说是是非常大的的压压力。也敦敦促促地产开发发商商对商业物物业业的开发必必须须持谨慎态态度度。2004年重庆庆商商业地产需需求求市场调研研报报告析1.调查对象：：商业地地产投资者者、经经营者2.调查区域：：重庆主主城区五大大商商圈3.调查方式：：入户问问卷定量调调查查4.调查样本：：共调查查360个有效样本本5.调查样本分分析：本次调查结果显显示示，商业地地产产的投资者者中中，有4类职业背景景的客户比比重重突出，私私营营业主（个个体体工商户）和和和专业技术术人人员，前者者有有大部分是是在在从事商业业零零售经营，自自自身有铺位位的的需求，而而后后者属于有有较较强资金势势力力，寻求多多元元化的投资资型型客户；其其次次企业中高高层层管理人员员和和自由职业业从从业者也有有着着较强的投投资资需求和能能力力；而事业业机机关人员对对商商业地产的的投投资兴趣相相对对较小。在受访人人群中，过过去有过商商铺铺投资的占占到到了36%，而没有这这一行业经经历历的被访者者占占64%，说明商业业地产开始始受受到更多投投资资者的关注注。调查结果还显示示出出，商业地地产产项目因其其高高风险和高高收收益的特点点，目目前吸引的的目目标投资客客户户群呈年轻轻化化趋势。而20世纪70年代出生的的人则构成成了了商业项目目投投资的主力力客客户，他们们尚尚处于刚成成家家或单身的的阶阶段，个人人月月收入明显显高高于其他年年龄龄段的平均均个个人月收入入，但但其积蓄还还比比较弱，其其投投资商铺的的目目的主要有有三三：一是作作为为一种储蓄蓄投投资；二是是看看好商铺的的增增值潜力；；三三是对市场场经经济的敏感感。调研分析1.投资商铺的的用途目前商业投资者者的的投资目的的和和倾向是比比较较清晰和理理性性的。在受受调调查的人群群中中，76%的商铺购买买者和最终终经经营者存在在错错位，也就就是是存在商铺铺有有第二次招招商商的环节；50%的投资户自自行找下家家，而而另50%希望由开发发商统一代代理理完成，返返购购经营权；；其其中有58%的投资者作作为长线投投资资，靠阶段段性性收取租金金，赢赢得利润，18%的购买者是是短线投资资，会会考虑在适适合合的价位转转手手出售；还还有有24%的投资者自自己经营，特特特别是有一一定定经营经验验的的商户，积积累累到一定资资金金后，开始始选选择用每月月租租金的支出出付付按揭的方方式式取得自己己所所有的铺面面。2.商铺的种类类倾向在各种商业物业业的的种类里，独独独门独户的的临临街独立式式门门面最受投投资资者的追捧捧，这这与其自身身门门面的装饰饰就就是一个很很好好的广告，容容容易被流动动的的消费人流流接接触和发现现有有关。这类类产产品的被接接受受程度在消消费费者中占51%。其次是平平层商铺，但但但因此类商商铺铺与整个商商场场的经营高高度度相关。如如果果整个商场场盘盘活，个体体能能有效利用用整整个卖场的的整整体效益，带带带来的人气气，反反之会受到到牵牵连；而目目前前大力打造造的的商业街，被被被投资者认认可可还需要一一段段时间，开开放放式商业街街的的平层商铺铺受受青睐程度度占占11%；虽然都是平平层商铺，但但但性价比在在这这里成了投投资资者优先考考虑虑的主要因因素素。商场内二楼以上上的的商铺和开开放放式商业街街道道二楼以上上的的商铺的倾倾向向比例为10%和3%。3.商铺的基本本配套需需求在基本配套方面面，电电源、水源源以以及单独洗洗手手间这些商商铺铺必备的设设施施都无一例例外外的成为了了绝绝大多数投投资资者看重的的要要素，根据据其其重要性它它们们被考虑的的可可能性依次次为为：75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投资者根根据自身条条件件认为没有有特特别需要。4.配套的管理理对于商业物业的的配配套管理，投投投资者都非非常常重视统一一物物业管理的的提提供，以解解决决投资经营营的的后顾之忧忧，这这一选择占占到到了71.7%；而代租代代售的服务务也也成为大多多数数炒家投资资者者所需求的的服服务项目，占占占41.4%；统一的宣宣传和包装装可可令业主免免去去自身广告告宣宣传的麻烦烦和和财力的投投入入，容易聚聚集集人气，在在每每个专业市市场场树立品牌牌，也也成为投资资者者重要的需需要要之一，占36.4%；最后是代代交费服务务，占34.3%。5.商铺的经营营面积需需求商铺面积的大小小直直接和投资资者者的经营成成本本、经营方方向向关联。21—50平方米的商商业物业最最受受消费者欢欢迎迎，占到了37%；其次10—20平方米/套的需求比比例占30%，这也从侧侧面表明目目前前重庆市场场商商业物业刚刚刚刚兴起之初初广广大纯炒家家投投资者非常常谨谨慎，又因因如如经营服装装、小小百货、精精品品，对经营营户户的要求比比较较低，这三三行行业的经营营户户对商铺的的需需求整体数数量量较大，其其面面积需求多多在在10-50平方米/套有关。接接下来的面面积积需求比例例依依次为：51—70平方米（13%），71—100平方米和100平方米以上上（都为9%），10平方米以下下（2%）。6.择商铺最高高承受单单价显示，当投资者者决决定投资选选择择某一商铺铺的的时候，价价格格首当其冲冲是是其重点考考虑虑的先决性性条条件和因素素。现现今的重庆庆市市场商业物物业业刚刚起步步，个个体消费者者看看好的是投投资资风险小，有有有一定回报报的的项目，在在资资金允许的的情情况下他们们一一般会谨慎慎的的选择价位位较较低的商铺铺，所所以大多数数受受调查者将将选选择集中在1.1万元—1.3万元/平方米，这这一区域(37%)，本段上下下两段1.3万元—1.5万元/平方米（17%）和1万元/平方米及以以下（16%），分列二二、三；1.5—1.7万元/平方米（10%），1.7—1.9万元/平方米（8%），1.9—2.2万元/平方米（6%），2.2万元/平方米以上上合计占6%。在调查中还发现现一一个有趣的的现现象，平街街二二楼及二楼楼以以上的商铺铺都都被视为位位置置较次，人人气气与平层相相比比，减少30%至60%；单价是平平层的1/3至1/2。在资金允允许的情况况下下，一般投投资资者是不愿愿意意购买的。这这这也从另一一个个侧面说明明，平平层是绝大大多多数商家和和投投资者的选选择择。如解放放碑碑好吃街所所有有商业门面面二二层以上出出现现的高空置置率率，就是最最好好的市场反反映映。这也给给商商业地产项项目目开发商一一个个重要的提提示示，如何进进行行开发前除除平平层外的商商业业楼层规划划，科科学的市场场调调查是非常常重重要的。7.支付能力由于商铺的特殊殊实实用性和高高单单价的特性性，小小额投资者者近近半都倾向向选选择银行按按揭揭贷款的方方式式进行购买买和和经营（48%），以便资资金周转顺顺畅畅。而有27%的人则采取取利息较低低的的分期付款款的的方式购买买，只只有1/4的人愿意在在资金成本本允允许的情况况下下一次性付付款款。有一定定经经济实力的的投投资者更愿愿意意接受高首首付付低月供的的付付款方式。另外，在首付的的承承受能力方方面面，调查的的结结果显示，有有有三段是比比较较突出的，选选选择首付3—4万元(33.333%)；其次选择择是5—6万元这一段段（28.799%）；第三是9万元及以上上（16.677%）。说明目目前的投资资实实力有高有有低低，中小投投资资者仍然占占绝绝大比例，首首首付7万元以下的的占80%。与首付额额度调查相相关关联的是对对月月供承受力力的的调查报表表，61.844%的人选择了2001元—2500元的月供，其其其次是2501—3000元的月供（21.055%）。在经济济能承受的的情情况下，大大多多数投资者者还还是愿意接接受受低月供的的购购买商铺的的投投资方式。8.各投资区域域的吸引引力在给出的商铺投投资资的第一选选择择、第二选选择择以及第三三选选择中，我我们们可以看出出，渝渝中区的解解放放碑无可争争议议的成为大大家家一致的首首选选，这与解解放放碑的特殊殊地地位密不可可分分，“商业航母”的身份令所所有的消费费者者为之动容容，是是重庆市的的核核心商圈。重庆几大城区呈呈组组团式发展展的的特点，而而近近来势头逼逼人人的沙坪坝坝区区同样也受受到到了投资者者的的关注，排排第第二。这和和近近年来沙坪坪坝坝区政府的的加加大投入不不无无关系，各各个个商业机构构的的纷纷入驻驻以以三峡广场场为为核心的中中心心商圈保证证了了沙坪坝区区商商业环境的的成成熟，以及及区区域大中学学校校云集的重重庆庆市文化区区，有有一群稳定定成成规模的冲冲动动型的年轻轻消消费人流，以以以及毕业后后回回归沙区的的消消费趋势。沙沙沙坪坝区目目前前的销售零零售售额的增幅幅是是较大的。而随着江北区步步行行街的全面面动动工，观音音桥桥商圈的逐逐步步成型，以以及及北部新城城高高中住宅区区域域的逐步成成型型，江北区区排排在第三。其其其发展潜力力列列副商圈的的第第二，而本本区区的居民商商业业投资意识识仅仅次于渝中中区区。南滨路路刺刺激了整个个南南岸区商业业的的发展，这这说说明目前的的投投资者都比比较较理性，在在区区域的挑选选方方面，都注注重重政府对区区域域商业的定定位位和规划以以及及商业形象象和和商业气候候。尽管九九龙龙坡区杨家家坪坪步行街已已经经落成并投投入入使用，但但在在本次调查查中中排第六，这这这大概和杨杨家家坪目前有有一一大批大体体量量的商业机机构构尚未竣工工有有某些关联联。但但杨家坪的的商商业潜力和和其其即将开通通的的轻轨对重重庆庆市商业格格局局变化的影影响响是不容忽忽视视的。9.对重庆未来来五年内内对商业发发展展的信心54%的人群都都对对未来重庆庆五五年的发展展充充满了信心心，42%的人群则是是比较有信信心心，仅有4%的人群是一一般或没有有信信心，可见见整整个重庆市市场场的发展拥拥有有良好的信信心心条件，这这对对商业物业业的的发展也是是非非常必要和和必必须的。综合分析投资年轻化商商铺铺挑大梁通过以上的调查查分分析，我们们不不难得到以以下下的一些结结论论：一是商业物业的的高高回报，是是吸吸引大多数数投投资者的最最大大砝码。但但同同时其自身身相相伴而生的的高高风险、高高投投入的不利利因因素也是制制约约目前商业业物物业大规模模兴兴盛的重要要原原因。所以以，目目前消费者者更更多的还是是看看重长线投投资资，希望能能在在保有产业业的的情况下进进行行商业经营营或或投资以此此收收回资金。从本次调查中，可可以清晰的看看到，商业物物业消费市场场的年轻化倾倾向。但这并并不排斥其他他类型的消费费群；另外，商商业物业最集集中的体现就就是商铺。现现今重庆市场场的消费状况况表明，中小小投资者是占占主体地位的的，所以如何何了解并揣摩摩他们的消费费心理和需求求是进行商业业物业建设的的一个重要课课题。面积适适中，口岸优优势明显，同同时价格合理理的门面是最最受投资者追追捧的。由于重庆楼市的的主主力投资群群大大多是中小小投投资者，所所以以在资金的的流流动上，他他们们存在一定定的的考虑和困困难难，付款方方式式的灵活与与否否，也会影影响响到他们的的投投资行为和和心心理变化。商业物业的修建建地地点，会在在很很大程度上上决决定商业物物业业的成功与与否否。成熟的的商商业氛围、有有有利的投资资环环境、固定定的的消费人群群、便便利快捷的的交交通网络都都受受到投资者者的的青睐。这这也也是现今商商业业物业建造造者者必须注意意的的一点。004商业地产产商商圈研究专专刊刊系列------市场篇篇深圳经济济特区内四个主要商圈分析人民南人民南商业区是是深深圳最早开开发发的大型商商业业区，主要要以以经营高档档百百货为主。近近近年来由于于受受到其他商商圈圈的竞争，再再再加上区内内存存在交通瓶瓶颈颈、停车难难等等问题，使使该该区商业用用房房空置面积积较较大。未来来该该片区需重重新新进行规划划与与定位，依依托托口岸经济济的的优势，使使走走名牌、高高档档路线成为为经经营特色。东门东门商业圈是传传统统购物商业业区区，历史悠悠久久、名店多多、规规模大、价价格格便宜，历历来来是本地居居民民与外地游游客客来深购物物的的主要去处处，也也是港人北北上上购物的首首选选。但随着着华华强北等其其他他商圈的逐逐步步崛起，该该区区域大量客客户户群体被分分流流。尽管罗罗湖湖区政府对对东东门进行了了改改造，但仍仍存存在一些问问题题，如小商商业业的形象没没有有得到完全全改改变、商业业经经营模式雷雷同同、缺乏区区域域商业特色色等等。因此，东东东门应借助助其其相对深厚厚的的文化底蕴蕴，使使其具有鲜鲜明明的商业特特色色，在商业业经经营模式上上形形成差异化化。华强北华强北起步晚，该该区域的商业业用房多是以以前的厂房改改造而成。目目前华强北的的经营范围很很广，包括电电子、通讯、服服装、餐饮、电电器等等业态态，发展形势势良好。目前前制约华强北北的最大问题题是交通，因因此华强北的的新一轮改造造已提上议程程。在新的改改造中，华强强北要进一步步扩大商业街街的规模，对对几条商业干干道进行重点点改造，同时时华强北的改改造应结合未未来上步工业业区的改造进进行。中心区随着中心区南中中轴轴的几个大大型型商业项目目的的动工，深深圳圳市未来的的中中心区商业业区区也开始在在紧紧锣密鼓的的构构筑中。目目前前，在中心心区区已建成的的商商业项目有有城城建购物公公园园、世纪中中心心购物广场场。未未来中心区区商商业区将形形成成全市性的的高高档次、多多功功能商业中中心心，并通过过加加强和支持持大大型购物中中心心、连锁商商业业以及电子子商商务的建设设和和发展，最最终终成为集旅旅游游、酒店、商商商业、信息息、金金融、文化化、休休闲和娱乐乐于于一体的综综合合性场所。可可可以预见，未未未来中心区区商商业区完全全成成型后，深深圳圳的商业格格局局将会发生生很很大变化，其其其他上圈尤尤其其是人民南南商商业区将面面临临竞争性考考验验。005商业地产产商商圈研究专专刊刊系列------市场篇篇2004年消费费品品市场发展展趋趋势报告2003年，国国内内消费品市市场场发展克服服了了非典疫情情和和多种自然然灾灾害产生的的不不利影响，消消消费需求稳稳定定增长，市市场场流通规模模不不断扩大，消消消费水平不不断断提高，消消费费结构进一一步步优化，市市场场价格稳步步回回升，供求求关关系有所改改善善，新兴业业态态加快发展展，流流通企业不不断断成长，保保持持了稳定增增长长的良好局局面面。一、2003年年消费品品市场运行行的的主要特点点（一）消费品市市场规规模不断扩扩大大，全年处处于于恢复增长长、平平稳加快的的发发展阶段。全全全年社会消消费费品零售总总额额为45842亿元，比2002年增长9.1%，同比增加3814..9亿元；如果果考虑调整整统统计口径的的因因素，则比2002年公布数增增加4931..5亿元，增长12.1%。分月度看看，全年呈“V”字型走势。1月份增长较较高，受非非典典疫情的影影响响，5月份仅增长4.3%，为全年最最低，也大大大大低于2002年同期9.3%的增长水平平。7月份以后，市市市场销售增增长长逐渐恢复复正正常，并呈呈加加快发展，逐逐逐月上扬势势头头，12月份增幅高高达10.9%。（二）城市市场场拉拉动作用显显著著增强，购购买买力向大中中城城市集聚的的势势头进一步步凸凸现，农村村市市场销售增增速速减缓，比比重重继续下降降。城城市市场增增速速快于农村村市市场，城乡乡市市场增幅差差距距继续扩大大。全全年城市社社会会消费品零零售售额297777.3亿元，比2002年同比增长10.3%，增幅加快0.3个百分点；；县及县以以下下（通常称称为为农村市场场）零零售额160644.7亿元，同比比增长6.8%，增幅放慢1个百分点。（三）地区间消消费费品市场规规模模和增长差差别别较大，四四大大增长带已已基基本形成。分分分东中西部部看看，东部社社会会消费品零零售售额占全国国的的比重为57.3%%;中部占29.0%%;西部占13.7%。广东省社社会消费品品零零售总额比比重重为12.2%，接近整个个西部的比比重重。在消费费品品市场上，珠珠珠江三角洲洲增增长带、长长江江三角洲增增长长带、环渤渤海海增长带和和中中部增长带带等等四大市场场增增长带已基基本本形成。（四）批发零售售贸贸易业保持持稳稳定，餐饮饮业业受非典疫疫情情影响增幅幅显显著下降。全全全年批发零零售售贸易业零零售售额为376922.5亿元，比2002年增长9.2%，增幅与2002年持平；餐餐饮业零售售额额6065..7亿元，同比比增长11.6%，增幅下降5个百分点；；其他行业业零零售额2083..8亿元，同比比增长0.2%，增幅下降3个百分点。受受受非典疫情情影影响，4-7月，餐饮业业零售额分分别别同比增长2.1%、-15.55%、3.4%和12.1%，增速分别别下降12.3、31.3、12.4和4.5个百分点。（五）吃穿用类类商商品销售全全面面增长，四四大大增长点成成为为拉动批发发零零售贸易业业增增长的主要要力力量。2003年限额额以以上批发零零售售贸易业商商品品零售总值值为为102200.7亿元，同比比增长24.9%，增速较2002年同期提高7.2个百分点。从从从增长类别别上上看，统计计中中的22大类商品全全部为正增增长长，较2002年同期增加5大类。吃穿穿用类商品品销销售全面增增长长，分别同同比比增长20.2%、13.8%和28.5%。2003年批发发零零售贸易业业主主要大类商商品品零售增长长呈呈现四大增增长长点：一是是食食品、服装装、家家电等传统商商品销售稳稳定定增长。二二是是汽车、通通讯讯器材、建建筑筑及装饰材材料料和家具等等新新兴消费热热点点商品销售售保保持高速增增长长。三是受受非非典疫情影影响响，洗涤用用品品、体育娱娱乐乐用品、速速冻冻和方便食食品品、电子出出版版物及音响响制制品销售显显著著增长。四四是是受能源原原材材料需求旺旺盛盛、供应紧紧张张、价格上上涨涨的影响，煤煤煤炭、木材材、石石油、化工工材材料及其制制品品类商品零零售售大幅增长长。以以上四大增增长长点累计零零售售额占同期期限限额以上批批发发零售贸易易业业零售额的80.6%，是拉动2003年批发零售售贸易业较较快快增长的主主要要力量。（六）连锁店市市场场份额不断断提提高，百货货店店销售继续续回回升，大型型企企业集团优优势势明显。销销售售额排名前30名连锁企业业累计销售售额额2704..2亿元，比2002年增长29.9%；占全社会会消费品零零售售总额的比比重重为5.9%，同比提高高了1.7个百分点；；店铺总数数为为10321个，同比增增长35.1%。全国百家家主要大型型百百货商场累累计计实现零售售额额1583..3亿元，比2002年增长18.6%，占全社会会消费品零零售售总额的3.5%。零售行业业跨地区、跨跨跨行业资产产重重组空前加加快快，出现了了一一批销售过过百百亿的大型型企企业集团。上上上海百联集集团团营业收入入达达到921.3亿元，成为为全国唯一一的的销售超过500亿元的大型型流通企业业集集团。（七）大型商品品交交易市场销销售售活跃，专专业业性市场有有所所增加，综综合合性市场减减少少，超大型型商商品交易市市场场规模扩张张继继续加快。全全全国亿元以以上上商品市场场交交易额达19840亿元，比2002年增长12.1%；市场数3258个，同比减减少15个，其中，工工工业品和农农产产品混合经经营营的市场、农农农产品综合合市市场、工业业品品综合市场场减减少，但机机动动车、建材材、家家居、文化化音音像书报杂杂志志等专业市市场场同比增加65个。10亿元以上的的超大型商商品品交易市场414家，同比增增加70家，实现交交易额12504亿元，同比比增长19.4%。（八）城乡居民民消消费结构不不断断变化，食食品品支出比重重继继续下降，衣衣衣住比重略略有有下降，医医疗疗保健、交交通通通讯和教教育育文化娱乐乐支支出比重有有所所增加。全全年年城镇居民民家家庭平均每每人人生活消费费性性支出6510..9元，其中，用用用于食品方方面面的消费支支出出2416..9元，占总支支出的比重重比比2002年下降0.6个百分点；；教育文化化娱娱乐分别支支出出934.4元，比重下下降0.6个百分点；；衣着支出637.7元，比重未未变；医疗疗保保健、交通通通通讯和居住住支支出分别为476.0元、721.1元、699.4元，比重分分别增加0.2、0.7和0.3个百分点。1-3季度农村居居民生活消消费费性支出1396..1元，其中，用用用于食品方方面面的支出为650.7元，占总支支出的比重重为为46.6%，较2002年全年增加0.3个百分点，衣衣衣着、家庭庭设设备用品、居居居住和其他他商商品服务支支出出比重分别别下下降0.4、0.2、1.7和1个百分点，医医医疗保健、交交交通通讯和和娱娱乐文化教教育育支出比重重分分别提高0.4、1和1.6个百分点。(九）主要商品品供大大于求的矛矛盾盾缓解，粮粮油油、棉花、能能能源、原材材料料等部分商商品品供应偏紧紧。2003年，随随着着我国经济济总总量和市场场规规模迅速扩扩大大，消费升升级级不断加快快，市市场化程度度大大大提高，市市市场竞争相相对对充分，商商品品生产和流流通通组织化和和集集中化程度度的的不断提高高，使使我国商品品市市场绝大部部分分商品总量量逐逐渐趋于平平衡衡，供求关关系系进一步好好转转。主要商商品品供求情况况排排队分析调调查查结果显示示，2003年上半年，供供供求基本平平衡衡的商品87种，占排队队商品总数数的的14.5%，与2002年下半年相相比增加了1.5个百分点；；供过于求求的的商品513种，占排队队商品总数数的的85.5%，与2002年下半年相相比减少了1.5个百分点，没没没有供不应应求求的商品。下下下半年，供供求求基本平衡衡的的商品129种，占排队队商品总数数的的21.5%，与2003年上半年相相比增加了7个百分点；；供过于求求的的商品471种，占排队队商品总数数的的78.5%，与2003年上半年相相比减少了7个百分点，是是是自2000年下半年以以来历次商商品品供求排队队中中供求平衡衡的的商品所占占比比重最大、比比比重提高幅幅度度最大的一一次次，是近10年来国家促促进国民经经济济发展和扩扩大大对外开放放的的战略决策策取取得成功的的必必然结果。2003年商品品市市场供求关关系系继续好转转的的主要原因因，一一是出口保保持持较快的增增长长，一定程程度度上缓解了了一一些商品国国内内市场供过过于于求的程度度；；二是固定定资资产投资增增势势强劲，工工业业生产和房房地地产市场保保持持快速增长长，拉拉动能源、原原原材料需求求扩扩张，能源源、原原材料市场场供供应偏紧；；三三是农业种种植植面积下降降，粮粮油、棉花花等等主要农产产品品产量下降降；；四是住房房、汽汽车、电脑脑、通通讯等一些些热热点商品消消费费继续保持持旺旺盛态势；；五五是国内外外市市场对接加加快快，市场竞竞争争日趋激烈烈，市市场自我调调节节作用增强强。非非典疫情突突发发期间，一一些些居民生活活消消费品消费费下下降，而药药品品、卫生和和消消毒防护用用品品、保健食食品品和体育健健身身用品消费费大大幅上升，一一一度出现局局部部供应紧张张的的局面，但但很很快就恢复复到到正常。9、10月份随着投投资和生产产高高速增长以以及及国际市场场变变化，加上上人人为炒作的的因因素，粮油油、棉棉花、煤炭炭、柴柴油等部分分商商品供应出出现现了多年未未有有的偏紧状状况况。（十）物价水平平持持续回升，价价价格涨幅前前低低后高、年年底底明显上扬扬。全全年居民消消费费价格同比比上上涨1.2%，涨幅比2002年提高2.0个百分点。各各各月居民消消费费价格连续续出出现上升，涨涨涨幅呈现逐逐渐渐加大的趋趋势势，后3个月价格涨涨幅明显扩扩大大，平均上上涨涨2.7%。商品零售售价格指数数比比2002年同期下降0.1%，虽然仍是是负增长，但但但受食品价价格格上涨的拉拉动动降幅明显显减减小，比2002年减小1.2个百分点。其其其他价格指指数数上涨较多多。工工业品出厂厂价价格上涨2.3%，原材料燃燃料动力价价格格上涨4.8%，农产品价价格上涨4.4%，其中，谷谷物上涨2.3%，棉花上涨35.3%，食用植物物油上涨19.4%，畜产品上上涨1.8%。二、2003年年消费品品市场稳定定增增长的原因因及及存在的问问题题2003年我国国消消费品市场场面面临多种自自然然灾害和复复杂杂的世界经经济济环境，战战胜胜了前所未未有有的非典疫疫情情带来的考考验验，依然能能够够保持稳定定增增长的良好好局局面，是新新世世纪以来，我我我国宏观政政策策不断调整整和和完善，经经济济和社会持持续续发展，有有效效需求增长长加加快以及世世界界经济和产产业业转移对我我国国有利因素素不不断增多等等多多方面原因因共共同作用的的结结果。分析析促促进2003年消费品市市场稳定增增长长的原因，主主主要表现在在以以下几个方方面面：一是扩大内需的的政政策进一步步巩巩固和完善善，有有效需求不不断断增加。2003年，宏观经经济政策在在继继续扩大投投资资需求的同同时时，强调扩扩大大消费需求求，特特别是扩大大城城乡居民消消费费的战略意意义义，扩大内内需需的政策得得到到巩固和完完善善。国债投投资资向改善农农村村基础设施施、公公共设施建建设设、西部大大开开发、环境境保保护和生态态建建设以及促促进进技术进步步等等重点领域域倾倾斜。进一一步步完善了促促进进消费的一一系系列政策，加加加快培育汽汽车车、住房等等消消费热点的的形形成。再次次提提高公职人人员员工资，进进一一步完善医医疗疗、养老社社会会保障制度建建设，增加加货货币供应量量等等等，促进进了了有效需求求的的不断增长长。全全年固定资资产产投资增长26.7%，GDP增长9.1%，是1997年以来增长长最快的年年份份。宏观经经济济环境进一一步步好转，为2003年消费品市市场发展拓拓展展了较大空空间间。二是城乡居民收收入入稳定增长长。2003年，城镇居居民人均可可支支配收入为8500元，在2002年增长13.9%的基础上，增增增长9.3%，农民人均均纯收入2622元，同比增增长4.3%。全年金融融机构工资资性性现金支出28641亿元，同比比增长20.6%。股市回暖暖，增加了了投投资者财富富，有有利于消费费扩扩大。2003年末，上证证综合指数数收收盘1497..04，较2002年同期增长10.3%。三是劳动和就业业及及劳动保障障支支出增加。2003年末，全国国就业人数7.44亿人，比2002年末增加692万人。其中中城镇就业业人人数2.56亿人，增加859万人。全年年有440万国有企业业下岗职工工实实现了再就就业业。2003年1-11月，国家财财政预算社社会会保障支出出及及抚恤和社社会会福利救济济费费分别同比比增增长20.6%和28.3%。四是非典疫情迅迅速速得到控制制，各各项救市措措施施效果显著著。年年中暴发的的非非典疫情，使使使消费品市市场场，特别是是餐餐饮、住宿宿和和服务业市市场场遭受巨大大的的影响。在在党党中央、国国务务院和全国国人人民共同努努力力下，非典典疫疫情很快得得到到遏制，为为消消费品市场场恢恢复和发展展奠奠定了基础础。党党中央、国国务务院在防治治非非典的同时时，始始终没有动动摇摇经济建设设这这个中心，及及及时出台了了对对包括餐饮饮业业在内冲击击较较大的行业业实实行税收优优惠惠等一系列列政政策措施，各各各地区和各各部部门积极应应对对，多方面面采采取措施，消消消费品市场场得得到良好的的恢恢复和发展展。五是消费结构升升级级提速，新新兴兴消费带动动作作用增强。2003年汽车、住住房、电子子通通讯器材、家家家庭装饰装装修修等新兴消消费费持续升温温，增增长迅速，对对对消费品市市场场增长的拉拉动动作用不断断增增强。2003年，我国轿轿车销量204万辆，同比比增长92.8%，商品房销销售5000多亿元，同同比增长35%。全年限额额以上批发发零零售贸易业业销销售中，汽汽车车类零售增增长长68.5%，通讯器材材增长70.9%，家用电器器和音像器器材材增长18.3%，家具增长28.2%。六是集团和公共共消消费增加较较多多。近年来来，随随着经济发发展展和市场规规模模的扩大，集集集团消费规规模模不断扩大大。2003年，为防治治非典和各各种种自然灾害害的的影响以及及加加快各级政政府府信息化建建设设，行政管管理理费和其他他财财政预算支支出出以及企业业支支出中用于于消消费的比重重显显著增长。七是中西部地区区部部分省市增增速速加快。2003年1-11月，中部地地区山西、内内内蒙古、江江西西、河南、湖湖湖南、湖北北等等半数以上上省省区社会消消费费品零售总总额额增幅超过10%，其中内蒙蒙古增长12.5%，山西增长11.4%，分别位居居全国增长长排排行第4和第9位。西部地地区青海、新新新疆、四川川、宁宁夏、贵州州等等半数增幅幅超超过10%，其中青海海、新疆分分别别增长11.4%和11.1%，分别位居居全国第11和13位。八是物价水平显显著著回升。2003年居民消费费物价较2002年同期回升升了2.0个百分点；；商品零售售价价格虽仍为为负负增长，但但较较2002年同期回升升了1.2个百分点；；全年物价价上上涨因素拉拉动动消费品零零售售总额增长0.7个百分点。四四四季度商品品零零售价格平平均均较2002年同期上涨1.2%，粮油等主主要农产品品价价格上涨，推推推动食品市市场场销售显著著增增长，有力力地地促进了社社会会消费品零零售售总额的增增长长。2003年12月，大米价格格同比上涨18.2%，面粉上涨16.2%，豆油上涨24.8%，花生油上上涨26.4%，猪肉上涨19.3%，蚕茧上涨32%。九是信用消费的的范范围不断扩扩大大，增长加加快快。2003年，消费信信贷政策进进一一步调整，消消消费信贷范范围围由买房、购购购车逐步扩扩大大和延伸到到家家装、大件件耐耐用消费品品和和教育等领领域域，信用消消费费申办手续续简简化，信用用卡卡应用环境境改改善，银行行信信用交易费费率率降低，信信用用消费更加加贴贴近普通消消费费者，有力力地地促进了消消费费品市场增增长长和消费结结构构升级。2003年，个人消消费贷款余余额额为157322.6亿元，同比比增加5063..4亿元，增长47.5%，消费信贷贷余额占金金融融机构贷款款余余额的比重重由由2002年的8.1%提高到9.9%。其中，工工商银行投投放放个人消费费贷贷款新增4074亿元，年末末余额2200多亿元，所所占比重为12.255%，新增汽车车和住房按按揭揭贷款分别别为为748亿元和336亿元。2003年消费费品品市场增长长出出现回升局局面面的同时，诸诸诸多制约市市场场发展的问问题题依然存在:一是消费对国民民经经济增长的的贡贡献有所降降低低。近10年来，我国国国内生产产总总值不断增增长长，但我国国不不论总消费费、城城乡居民消消费费还是社会会消消费品零售售总总额与GDP之比却有所所下降。1