南昌市某酒店项目可行性报告

一、宏观概况（一）南昌市概概况南昌--是江西西省省会城市市，是全省政政治、经济、文文化、科技的的信息中心及及全国历史文文化名城，长长江经济带地地区重要的中中心城市，南南昌物华天宝宝，人杰地灵灵，南昌是座座历史悠久的的文化古城，自自唐代以来便便是万商云集集，闻名遐迩迩的江南重要要商埠。改革革开放二十年年来，尤其是是随着经济全全球化，贸易易国际化步伐伐的加快，南南昌的商贸、旅旅游事业蓬勃勃兴起，市场场日益繁荣兴兴旺。根据城市总体规规划要将南昌昌建设成为繁繁荣、文明、整整洁、优美、富富有滨江、滨滨湖特色魅力力的现代化区区域经济中心心城市和花园园城市。经过过五到十年的的努力，在城城市建设中力力争形成“北看大连、南南看深圳、中中看南昌”的局面。江江西省经济在在未来的几十十年具有强大大的后发优势势，特别是南南昌市潜在着着巨大的发展展空间，加上上中央政府、省省委省政府及及市委市政府府对发展南昌昌经济政策力力度的不断加加强，进入二二十一世纪来来，南昌市招招商力度不断断加大并创造造良好的投资资环境，已取取不菲的成绩绩，从高新开开发区及昌北北开发区到红红谷滩建设来来看，南昌市市经济在将来来几年保持快快速发展阶段段，在中国的的中部崛起指指日可待，由由此各项配套套设施需要跟跟上经济的发发展。南昌--地理位位置优越，交交通便利，京京九、浙赣、皖皖赣、向乐四四条铁路线穿穿境而过，尤尤其是京九铁铁路动脉开通通与浙赣铁路路交汇，南昌昌成为京九线线上唯一的省省会城市和我我国铁路交通通的又一个重重要枢纽，南南昌站有与全全国对开的客客运列车32对次，年运运输总量可达达3000万人次。市市政府投资11.8亿元兴建了了昌北机场并并已全面启动动，民航可直直达北京、上上海、广州、深深圳、香港、福州、厦门门、西安、昆昆明、珠海、海海口等28个城市；公公路是105和320国道的交汇汇处，长途班车定时开开往广州、深深圳、珠海、厦厦门、武昌、长长沙、温州及及省内各地市市。江西省对对外交通的发发展，加速了了南昌市对外外联系的步伐伐。南昌--旅游资资源十分丰富富，拥有文化化遗址600余处，人文文景观78处，自然景景观26处。1986年被国务院院命名为历史史文化名城，全全市有国家级级、省级、市市级重点保护护单位50多处，国家家级森林公园园1处。江南名名楼滕王阁被被评为4A级风景旅游游区和全国文文明风景旅游游区示范点。南南昌市委、市市政府已将旅旅游业定位为为优先发展的的重点产业，有有力地推动了了旅游经济不不断发展壮大大，年常流动动人口已达到到447万余人次，2001年全市共接接待海外旅游游者41400人次，完成成外汇收入2913万美元，国国内旅游收入入27.16亿元人民币币，城市旅游游产业规划也也名列全省前前茅。随着现代文明花花园式英雄城城市建设的推推进，为实现现把南昌在2003年争创国家家卫生成市，2005年初步建成成现代文明花花园城市，2010年基本实现现建设花园城城市的目标。商商机无限的南南昌正在加快快实施城市发发展战略，力力争到2005年，城市人人口规模达到到210万左右，中中心城区范围围达到180平方公里；；到２０１００年，城市人人口规模达到到２６０－３３００万，中中心城区范围围达到260平方公里．．由此可看，南南昌市城市发发展必然要求求各项配套建建设满足经济济发展，所以以建设花园式式五星级宾馆馆也是南昌市市发展需求。（二）经济概况况1、南昌２０００１年宏观经经济状况国内生产总值（GDP）：485.662亿元，比上上年增速１２２.1%；社会消费品零售售总额：160.8亿元，比上上年增速11.4%；地方财政收入：：22.38亿元，比上上年增速16.9%%;个体私营增加值值：121.990亿元，比上上年增速30.3%；；城填居民年人均均可支配收入入：6210元，比上年年增加8.3%2、对外经济贸贸易及旅游概概况对外经济贸易及及旅游，其变变化情况直接接影响着的酒酒店与宾馆的的经营状况，特特别是高星级级的宾馆与酒酒店首当其冲冲。2000年，全全省海关进出出口额1623999万美元，比1999年增长23.6%，进出口总总额42663万美元，出出口总额1197336万美元，分分别比1999年增长4.6%和32.1%。2000年，全全省利用外资资签订合同金金额26568万美元,实际利用外外资金额32781万美元,分别比1999年下降30.4%和42.3%。2000年，全全省接待海外外游客16.31万人次,旅游外汇收收入6234万美元,分别1999年增长17.6%和23.7%%,20000年对外交流流出国6625人次,比1999年增长22.4%。1998年至22000年,全市累计批批准外商投资资项目1764项,吸引了来自自欧美、日本本、台湾、香香港等几十个个国家，引进进市外资金104亿元。出口口市场已扩展展到日本、美美国等60多个国家和和地区。已有有1500多家“三资”企业在南昌昌注册经营、外外商投资额成成倍增长，平平均每天在南南昌注册的工工商企业超过过40家。由此可见，南昌昌市对外经济济在未来几年年内还将保持持快速发展，外外商及外来投投资者来南昌昌市考察及业业务联系将越越来越多，其其对住宿的环环境与条件要要求将不断上上档次；江西西省及南昌市市的旅游资源源将不断得到到开发，与对对外宣传力度度的加强，境境外旅游者及及国内旅游者者到江西省及及南昌市旅游游的人数将呈呈良好势头，境境内外旅游者者将是宾馆及及酒店主要客客源之一，由由此南昌市建建设的五星级级宾馆为投资资者、旅游者者、商务活动动提供舒适休休息及办公场场所。详细例表如下：：表一海关进出口口货总额表（万万美元）年份全省情况南昌市情况进出口总额出口总额进口总额进出口总额出口总额进口总额199812472010187022850199913138790611407769868171407272742000162399119736426631114518862822823表二利用外资情情况年份全省情况南昌市情况签约项目（个）实际进资（万美美元元）签约项目（个）实际进资（万美美元元）1999245320805312668200027222724432943表三外商在赣直直接投资情况况年份签约项目（个）签约金额（万美美元元）实际利用外资（万美元）投资开业企业（家家）19992453513632080145620002722647822741264表四全省外商投投资企业注册册登记情况年份年末登记企业数数投资总额（万美美元元）注册资本（万美美元元）19992149485298315522000224668757733088表五全省旅游情情况表年份旅游总收入（亿亿元元）占全国旅游总收收入入比重（％％）为全省GDP（％％）为全省GDP中中第第三产业（％％％）199881.642.374.4112.351999111.292.785.6715.032000134.62.986.7216.47表六全省旅游涉涉外宾馆（饭饭店）接待能能力年份四星级三星级二星级一星级客房数客房出租率19981204171578153.1％19992254271584247.1％20003438671726657.3％表七全省涉外旅旅游情况年份旅游人数（人次次）旅游外汇收入（万万元）涉外住宿收入（万万美元）国内住宿收入（万万美元）1999138643418156152520001630575174285433表八全省国内旅旅游情况年份旅游住宿设施（家家）床位总数床位利用率国内旅游者花费费（万万元）1998317925609940.00％7808091999338827335641.147％％107110002000381429063444.65％12955000表九南昌市旅游游情况年份涉外旅游情况国内旅游情况旅游人数（人次次）旅游收汇（万元元）旅游人数（万人人）旅游者花费（万万元元199929519540020003701021397392219000表十南昌省国内内旅游情况年份五一黄金周十一黄金周旅游人数（万人人）旅游收入（万元元）旅游人数（万人人）旅游收入（万元元）全省199971.2210222000166.754900128.134446南昌199923.75547200041.0135302510811按2001年江江西省旅游的的统计资料反反映南昌市2001年接待旅游游人数447万人,其中境外人人员4.1万人,而目前南昌昌具有四星级级酒店接待水水准的五家酒酒店共有客房房1218间、床位2158个;按其综合平平均开房率计计算,全年接待宾宾客51万次,平均每个酒酒店接待10万人次,预计总收入入在2亿元左右。2001年四家酒店(除江西宾馆馆未开业)客房收入在9500万元左右。此此统计还不包包括商务客人人等。可见经经营空间是十十分可观的。3、其它情况：：每年江西省委省省政府及各部部门、各系统统开会次数多多达贰佰余次次；随着江西西的经济建设设加速及南昌昌市花园城市市建设，中央央各部门工作作考察及其它它参观访问的的人数将越来来越多，各种种具有知名度度的商业会议议及活动的举举行也将日益益激增；本市市各企业及公公司对外联系系的也越来越越多，必将导导致其接待服服务工作将相相应增加，并并不断地提高高接待上档次次；总之，随随着江西省及及南昌市经济济发展及城市市建设的加快快，五星级的的酒店市场消消费潜力将是是巨大的。(三)南昌市现现有经营宾馆馆调查分析根据市场调查表表明，南昌市市现在四星级级宾馆及酒店店有5家，三星级级宾馆及酒店店有12家，南昌市市规划在红谷谷滩建一五星星级宾馆；随随着星级提高高，平均入住住率越来越高高和折扣数越越低，表明了了现在南昌市市宾馆星级提提高，其消费费市场越占有有优势；南昌昌市五星级宾宾馆尚缺，根根据经济发展展速度及客户户的需求的提提高，南昌市市首家改建五五星级酒店其其市场前景十十分看好。锦峰大酒店：位位于南昌市中中心的站前西西路，由二十十二层主楼及及五层裙楼组组成酒店整体体建筑，拥有有各类客房168间，商务办办公用房5000余平方米；；中西餐厅、大大小包房、宴宴会厅共860个餐位，专专业经营独立立的歌舞厅、酒酒吧、卡拉OK房、桑拿、美美容美发和康康乐中心、健健身房、精品品专卖店、商商场等齐全的的服务设施。该该酒店是由***总公司江江西省公司投投资，由上海海**国际管理理公司全权管管理。各类客客房入住宿率率平均在50-55％之间，旅旅游高峰或商商务活动期在在70％左右，商商务办公房出出租率在70％左右。较较高的市场占占有率得益于于整体形象塑塑造，成功的的管理及烟草草行业的优势势，加之创办办的锦峰旅行行社，为锦峰峰大酒店源源源不断的提供供了客源。五湖大酒店：其其有302间设计豪华华的客房与套套房，各种消消闲设施齐全全，特别是开开展的一些特特色服务，如如幼儿看护服服务、免费中中巴往来市中中心、国际航航班接机服务务等。各房使使用率平均在在45-45％左右，高高峰时已达80％左右，主主要客群是接接待港、澳、台台同胞和侨胞胞及政府和政政府机构、民民间团体商务务活动。凯莱大酒店：属属中国粮油进进出口总公司司投资40亿组建的凯凯莱酒店集团团，其排名世世界200强旅游酒店店集团的第174位，与江西西名楼“滕王阁”相连，面对对抚河和赣江江，充满热带带森林景致的的酒店大堂别别树一帜。酒酒店拥有的328间色彩柔和和别致的套房房，休闲服务务应有尽有，香香港名厨主理理的餐饮又成成为洪城实力力派婚庆的首首选之地。酒酒店具有现代代气息，客房房独立保险箱箱，国际互联联网络和酒店店仅有的全天天候室内游泳泳池也为酒店店添色，而成成为南昌叫得得响的酒店之之一。由于国国际联网预订订房间，又成成为外宾商务务、旅游入住住的首选之地地，客房使用用率在70％以上。江西富豪酒店::是2002年新开业的的酒店,与南昌名塔—绳金塔遥相相呼应,酒店拥有186间客房,拥有60个VIP贵宾包厢,共1000多个餐位,以及西餐厅厅、酒廊、大大堂吧、多功功能宴会厅、会会议中心,酒店在客房房内设置宽频频网络。客房房使用率在80%以上。南昌市主要酒店店宾馆情况调调查分析表名称星级住房率客房数量房价（元/天..间间）地址电话江西宾馆四星级70%以上标准间等共24422间，标间119间，单间71间标准价：8800折价：588；；3360八一大道3688号号620666锦峰大酒店四星级70%左右标准间等共16688间标准价：9800；；折价：488；商务房价价：1180；折价：588站前西路2811号号641888凯莱大酒店四星级旺季：单人700%%左右，双人人间为90%左右，套房30%标准间160间间；；套间58间标准价：138888；折价：680沿江北路88号号67388555五湖大酒店四星级75%左右标准间和套房共共3302间标准价：7800；；折价：588；团体折价价：240；套房：1300洪都北大道333号号85218888富豪酒店四星级80%-90%%客房186间标准价：8000折价：380洪城路160号号64088888江西饭店三星级60%-70%%标准间200余余间间标准价:3200、260、240八一大道3566号号88588888鄱阳湖酒店三星级70%标准间120间间标准价:4800、340折价:300、2544井岗山大道111228号88566666民航大酒店三星级70%标准间139间间标准价:4088洪城路587号号88988888南昌目前有星级级酒店26家，四星级级及相当于四四星级酒店5家，三星级级酒店21家，目前尚尚未有五星级级酒店。就目目前南昌的5家高星级酒酒店来看，其其平均房价均均在320—380元之间，平平均开房率在在65%左右（江西西宾馆新开业业，其开房率率达73%左右）五湖湖、凯莱、富富豪、锦峰的的市场占有率率预计分别在在26%、33%、24%及17%左右（江西西宾馆新开业业）。根据2002年年国家旅游局局统计年鉴反反映：我省星星级饭店185座，其中四四星级饭店5座，三星级50座，全省饭饭店年营业收收入达6.6亿元人民币,而周边省份份如湖南长沙沙市就有五星星级酒店3家、四星级级酒店6家,年营业收入入全省达10.5亿元人民币;广东五星级级酒店24家,四星级酒店64家,全省年营业业收入达117.4亿元人民币;福建五星级级酒店4家,四星级酒店4家,全省年营业业收入达17.2亿元人民币;浙江五星级级酒店4家,四星级酒店38家,全省年营业业收入达81.4亿元人民币;安徽五星级级酒店2家,四星级酒店11家,年营业收入入达10.9亿元人民币;湖北五星级级酒店2家,四星级酒店9家,年营业收入入达16.9亿元人民币币。二、全国五星级级饭店综合资资料全国星级饭店综综合情况饭店注册登记类类型型、饭店规规模模饭店数（座）房间数（间）床位数（张张）客房出租率（％％）营业收入（万元元）营业税金（万元元）固定资产（万元元）饭店注册登记类型合计国有企业集体企业股份合作企业联营企业有限责任公司股份有限公司私营企业其他内资企业港澳台投资企业业外商投资企业1292651-391436445034287771061555-6084181-1138149921903077683139711564999-4107026-1767227132923365.1263.7450.9175.53-68.2963.37-68.3265.7166.2814965900..57258062..66611307.331139088-19332.5533115480..11-19562.2222441856..11591901..66575632.779912565.88991267.833--1054.7335135.744-1027.14422137.661132443.885542672499..48712555..77339554.9911--19.67496603..774-579.2513535699..4416643666..74饭店规模合计500间以上300－4999间间200－2999间间100－1999间间1－99间1293859143155034224584215343651454119776833828533021538477721665.1267.264.785852.2161.0914965900..57837686..554480222..449106537..4471602356121.007775632.779940835.221125837.66445001.7999323026.4820635499..4319192866..69231122..222518851406.144合计北京天津内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川云南陕西新疆129211162215842462232445235435034210875300317262075968473802885119858812962477-326675809514272004908148618971507638776831748638053734131196723107064271178789120813687-46410711292725363147129122283226271991665.1268.7068.3561.6765.7362.3462.2571.5960.2769.7565.5146.2758.8650.5153.4357.4668.2859.7257.8055.5758.6459.0243.1153.3614965900..57375228..5508708.9335753.00054750.666612793.000014621.6666301831..00498884.228839005.44338852.50019523.332255266.5544-7683.86620917.6677311847..77220564.664427996.221115649.993320664.111121304.004431366.229923377.224475632.779920770.3388444.87338.002782.633658.00863.0013211.88993805.3551966.622678.261811.0002776.455-385.47504.1915812.44001029.4661652.133773.781068.3661140.8111546.8991612.85542872499..48999823..77516343.994415857.0000244587..00096778.0000121790..000577181..553247499..996164326..22819160.000057078.2211217257..663--57127.3344612333..554107419..559182151..114110792..00095858.1177137660..229116884..99669339.1155全国五星级饭店店的地区分布布全国五星级饭店店的营业收入入总额地区营业收入#客房#餐饮#商品#其他合计北京天津内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建山东湖北湖南广东广西海南重庆四川云南陕南新疆14965900..57375228..5508708.9335753.00054750.666612793.000014621.6666301831..00498884.228839005.44338852.50019523.332255266.55447683.86620917.6677311847..77220564.664427996.221115649.993320664.111121304.004431366.229923377.2244705533..222181292..0055113.8772353.00028701.66886346.0006842.000165191..99624396.885514840.11004232.42210405.119926221.66553683.7556080.877135504..66911581.994416774.44448694.05511477.003310247.992218849.88996701.877516577..228120492..7772089.6772453.00017041.66224460.0005367.000107096..99823371.555515486.22113473.6778070.71123421.00113138.97713503.4499108706..9927633.4116970.8115900.4227020.1558851.45510140.887711886.660066458.116624795.000000313.003904.87799.0059.006855.66621085.11881071.97713.90389.80429.4028.48124.725611.599341.89520.410.00198.7470.99544.560.00208021..99148648.66881505.399634.005102.4991888.0002353.66622686.444430030.77007607.1551132.511657.625194.488832.661208.59962024.55221007.4003730.5551055.4661968.1992133.6881830.9774788.777单位:万元全国五星级饭店店的营业收入入构成地区营业收入（万元）#客房（%）#餐饮（%）#商品（%）#其它（%）合计北京天津内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建山东湖北湖南广东广西海南重庆四川云南陕西新疆146959900.573752288..508708.9935753.000054750..66612793..00014621..6663018311..0498884..22839005..4438852.550019523..33255266..5547683.886620917..6673118477..7220564..66427996..22115649..99320664..11121304..00431366..22923377..22447.1448.3258.7240.9052.4249.6146.7954.7324.6738.0547.8153.3047.4547.9429.0743.4556.3259.9255.5555.5448.1060.1028.6734.5232.1123.9942.6431.1334.8636.7135.4823.6439.7039.2441.3442.3840.8564.5634.8637.1224.9037.7033.9741.5532.3350.854.446.610.005.447.130.770.402.2721.322.750.162.000.780.370.601.801.661.860.000.960.331.740.0013.9012.9717.2911.029.3214.7616.107.5230.3719.5012.793.379.4010.845.7819.894.9013.336.479.5210.025.8420.48地区饭店数（座）饭店规模客房出租率（%）每间客房年收入入（万元）每间客房年接待待人人数（人）每间客房年接待待人人数（人天）客房数（间）床位数（张）合计北京天津内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川云南陕西新疆129211162215842462232445235435034210875300317262075968473802885119858812962477-326675809514272004908148618971507638776831748638053734131196723107064271178789120813687-46410711292725363147129122283226271991665.1268.7068.3561.6765.7362.3432.2571.5960.2769.7565.5146.2758.8650.5153.4357.4668.2859.7257.8055.5758.6459.0243.1153.3614.0116.6717.057.4210.958.3610.0022.388.4612.397.208.0310.59-11.309.0116.748.128.379.577.725.4012.5110.50161118581351091541429516018612572124-417327265210351143163144-205336305320270287267250368278337264188350-644736418345452258320263-337三、项目概况(一)项目背景景1、开发背景::“**花园酒店”是南昌市***花园酒店有有限公司在原原南昌市政府府大院及经济济大楼改建的的一家五星级级酒店,该项目位于于**路**号，在胜胜利路步行街街与**路交汇处,原为南昌市市政府大院旧旧址,属政府盘活活国有资产重重点项目、市市委、市政府府领导高度重重视该项目,亲临考察,多次组织专专题会议协调调政府各部委委关系,全力配合，该该项目的改建建即能盘活政政府在老城区区的资产支持持红谷大厦的的建设,又能美化城城市环境,增强城市服服务功能,为建设花园园城市增加一一景，2、区位优势::“**花园酒店”地处市中心心地块,属于市一级级地段,有其它地段段无可比拟的的区位优势：：①商业:紧临胜胜利路商业步步行街和中山山路商业街,周边分布各各类大小商店店、商场,商业氛围特特别浓厚.②交通:**花花园酒店西临临沿江路风光光带,与滕王阁为为邻,红谷滩新区区隔江相望;东与胜利路路商业圈接壤壤;南临主干道道**路、可直直达八一广场场、火车站、昌昌北机场、南南昌港和市内内各主要地点点;北临后墙路.③休闲娱乐:紧紧临江南三大大名楼之一滕滕王阁、宏伟伟壮观的八一一大桥、南昌昌滨江路风光光带、中山路路、胜利路、万万寿宫购物商商城,八一南昌起起义纪念馆、佑佑民寺、八一一公园可步行行到达。④标志性：经济济大楼在上世世纪八、九十十年代曾经是是南昌市乃至至江西省的标标志性建筑，许许多人都以登登上经济大楼楼旋转餐厅浏浏览南昌市全全景而感到自自豪，经济大大楼作为南昌昌市的标志性性建筑已载入入南昌市的发发展史，再加加之经济大楼楼及大院曾经经作为南昌市市人民政府的的办公地点，其其影响已经深深深的感染了了几代南昌人人。(二)项目内容容1、地段:“***花园酒店”位于市中心心繁华地带,处于胜利路路、中山路商商业圈内,与人文景观——滕王阁为伴,依傍赣江,是一处少有有的旋转观景景酒店。2、酒店规模::基础规范用用地44.6亩,总建筑面积666433.48平方米。3、酒店规划::项目总体规规划注重利用用现有大环境境资源(自然的、地地理的、文化化的、交通的的、社会的等等),并使酒店与与城市空间、用用地环境良好好地协调。酒店布局方式与与整体合成注注重造就阳光光普照、清新新空气、绿地地静美的生态态环境.有赏心悦目目的楼房空间间、均享的庭庭院,人车分流的的安全通道,富有文化内内涵的供旅客客居住、休闲闲、健身、用用餐的活动环环境。酒店单元构成能能随整体合成成,因地制宜的的构筑户型,力求栋栋有有良好的朝向向、景观及通通风的环境,尽量减少栋栋间干扰。酒店庭院内部有有分层次系列列性的绿色体体系,结合自然环环境,即有大的绿绿色景观,又有酒店内内的绿色庭院院.有较完善的的服务配套设设施体系,网球场、室室内游泳池、健健身区、会所所、商店、餐餐饮、生活健健康保养设施施所组成生命命保养设施体体系。（三）项目建设设规模1、用地面积总用地面积为229733..48平方米，折折合44.6亩。前院用地面积为为138999.14平方米，折折合20.85亩。后院用地面积为为158344.34平方米，折折合23.75亩。2、建筑面积：：总建筑面积为666643..48平方米。前院建筑面积为为467244.48平方米。其中:a.酒店店主楼建筑面面积为39676平方米（已已有34258平方米建筑筑）。b.设备楼建筑筑面积为756平方米（已已有建筑）。c.多层车库建建筑面积为6292..84平方米（已已有建筑）。后院建筑面积为为19919平方米。其中：a.演艺艺中心建筑面面积：12000平方米。b.总统别墅建建筑面积：3000平方米。c.原有办公楼楼建筑面积：：4919平方米（已已有建筑）。四、项目进度安安排1、项目分前院院、后院两期期实施。2、第一期进度度安排：前院计划用199个月时间实实施，从2003年6月正式开工工至2004年12月竣工。3、第二期待第第一期竣工,,“**花园酒店”开业并进入入良性循环后后再安排实施施。五、项目投资估估算及其构成成(一)原市政府府大院土地房房产整体转让让投资土地、房产整体体转让共1.39亿元，分五五次支付。1、第一次支付付：1.39亿元的60％，即8340万元（现已已支付完）。其中有30000万元是向建建设银行贷款款，并且由***大酒店负负责偿还。2、第二次至第第五次共5560万元待前院院建成营业后后分四年均等等支付，每年年支付1390万元。(二)前院工程程改造投资1、工程改造投投资额为1.64亿元，其中中向农业银行行申请贷款10000万元，待一一期工程完成成营业后，分分五年归还，按按等额本金偿偿还，每年还还本金2127..82万元。年利利率为5.76%，月利率为4.8‰。若利润不不够支付，可可在年末以5.76%的年利率借借短期借款，在在第二年偿还还。2、工程改造投投资额1.64亿元中，土土建、钢结构构外立面幕墙墙的概算值40%的资金由施施工单位垫资资至竣工，其其他项目的概概算值30%的资金由施施工单位垫资资至竣工，共共计5264万元。待一一期工程完成成营业后三年年内支付，每每年支付1754..67万元。3、其余为自有有资金，即1136万元为自有有资金。（三）前院工程程等改造费构构成见表《南昌市***花园酒店店工程用款计计划表》。六、可行性数据据预测和选定定本报告使用的基基础数据和基基本条件是根根据国内同类类城市,同类宾馆的的实际经营情情况,在分析市场场前提的基础础上,结合本项目目的具体情况况而预测选定定的.(一)营业收入入的测算标准准1、客房收入190间标准间间:480元/日·间120间豪华间间:580元/日·间36间商务间::880元/日·间2间超豪华套间间:2000元/日·间2间总统套间::5000元/日·间收入计算公式（1）房费收入入：（480×1190+5880×1200+880××36+20000×2++5000××2）×365××70%=55275.556万元（2）服务费收收入：5275..56×155％＝791.333万元（3）客房收入入：6066..89万元2、餐饮收入根据大酒店餐饮饮服务设施的的规模和南昌昌的餐饮消费费水平,以客房收入入为50%从低作为测测算标准。收入计算公式::60666.89×550%=30033.455万元3、购物中心收收入其服务对象为住住店客人和非非住店客人，故故本报告按入入住客人的50%作为消费人人数，人均消消费80元。收入计算公式：：80×6440人×50%××365=9934.4万元4、娱乐和康乐乐营业收入按客房收入的225%计算。收入计算公式：：6066..89×255%=15116.72万元5、其他服务收收入本项目以提供旅旅游服务、票票务服务、电电讯、高科、翻翻译、洗衣及及会议厅、旅旅游车出租等等服务作为其其它服务收入入,按入住客人人的50%作为消费人人数,人均消费30元.收入计算公式::30×6640人×50%××365=3350.4万元6、年总收入总总计:119001.86万元(营业收入预测测数目见测称称表一)(二)营业成本本的测算标准准1、客房营业成成本按其收入入的6%测算2、餐饮营业成成本按其收入入的45%测算3、购物营业成成本按其收入入的80%测算4、娱乐和康乐乐营业成本按按其收入的25%测算5、其他服务营营业成本按其其收入的40%测算(营业成本预测测数目见测算算表二)(三)营业费用用的测算标准准1、人员编制及及工资:人员按每间间客房1.0人配备,大酒店员工工为:375人,平均每人每每月按800元的工资标标准发放。2、广告推销费费(含交际费):按营业总收收入的1%计算。3、水电煤气费费:投产当年按100万元。4、维修保养费费:营业期第一一至第三年按按营业总收入入1%计算,第四年起按3%计算。(四)土地使用用费和税项1、土地使用费费：由于土地地属于出让性性质,在土地使用用期限50年内可以免免缴土地使用用费。2、税项营业税:暂按66%税率缴交。（五）固定资产产折旧和投资资本息的偿还还（1）该固定资资产总额本按按30年平均折旧,由于该建筑筑物于1988年建成，所所以固定资产产总投资309399.09万元按15年平均折旧旧，不留残值值。（2）建设期利利息计入基建建工程成本，经经营期利息计计入经营成本本。利息计算见附表表《借款计划划和利息计算算表》。七、项目经济效效益研究和评评价（一）项目盈利利能力分析通过16张财务务报表的计算算，可得到：：1．全部资金静静态投投资回收期期：：6+3575..994÷7215..75=6..50年2．全部资金的的动态态投资回收收期期：7+2671..557÷4610..1=7.558年。3．全部资金的的税后后净现值：：1116711..68万元。NPV>0,所所以以该项目可可行行。4．内部收益率率（全全部资金）：：：ic=17%NPV=-2114458.3366/1.1177－8841..64/11..172+47755.07//11.173+72999.29//11.174+7453.799//1.17755+71955.91//11.176+72155.75//11.177+72155.75//11.178+7215.755//1.17799+72155.75//11.17100+72155.75//11.17111+181449.388//1.177112=40.19（万万元）ic=18%NPV=-2114458.3366/1.1188－8841..64/11..182+47755.07//11.183+72999.29//11.184+7453.799//1.18855+71955.91//11.186+72155.75//11.187+72155.75//11.188+7215.755//1.18899+72155.75//11.18100+72155.75//11.18111+181449.388//1.188112=-1090..992（万元）IRR=17%%++40.1199×1%//((40.199+109900.92))=17..004%17.04%大大于于该行业的的基基准收益率,所以该项目目可行。5．自有资金的的税后后净现值：：66821..889万元。NPV>0,所所以以该项目可可行行。6．内部收益率率（自自有资金）：：：ic=15%3-2579..611/1.11554-13311.06//11.155+2042.977//1.15566+49655.37//11.157+72155.75//11.158+72155.75//11.159+7215.7755/1.115510+72115.755//1.155111+181149.3388/1.115512=712.422（万万元）ic=16%3-2579..611/1.11664-13311.06//11.165+2042.977//1.16666+49655.37//11.167+72155.75//11.168+72155.75//11.169+7215.7755/1.116610+72115.755//1.166111+181149.3388/1.116612=-156.2266（万元）IRR=15%%++712.442×1%//(712..42+11556.266))=15..82%15.82%大大于于该行业的的基基准收益率,所以该项目目可行。（二）项目偿还还能能力分析固定资产投资国国内内借款偿还还期期根据资金来源与与运运用表及借借款款还本付息息表表中计算数数据据可得：借款偿还期=66++（2127..82+11222.56）÷（4024..46+220062.6611）=66..37（年）资产负债率根据资产负债表表可可得，资产产负负债率最大大的的年份为建建设设期第二年年，其余年份的资产产负负债率变得得越越来越小，该该该项目的还还款款能力强。流动比率根据资产负负债表可得得，投投产期第一一年年的流动比比率率为78.14％小于200％，其余余年年份的流动动比比率均大于200％，所以该该项目的还还款款能力强。速动比率根据资产负负债表可得得，投投产期第一一年年的流动比比率率为71.19％小于100％，其余余年年份的流动动比比率均大于100％，所以该该项目的还还款款能力强。八、可行性结论论通过上述综合分分析析，“**花园酒店”的经营前景景可观，其其原原因如下：：其一：南昌市是是江江西省省会会城城市，是全全省省政治、经经济济、文化、科科科技、信息息中中心及全国国历历史文化名名城城，长江经经济济带地区重重要要的中心城城市市。根据城城市市总体规划划要要求，南昌昌将将建成为繁繁荣荣、文明、整整整洁、优美美、富富有滨江、滨滨滨湖特色魅魅力力的现代化化区区域经济中中心心城市和花花园园城市。在在新新一届市委委、市市政府领导导下下，在以三三个个代表理论论思思想的指导导下下，解放思思想想，近年来来用用超乎寻常常的的力度、速速度度对城市综综合合环境进行行强强有力地改改造造与调整，着着着力打造城城市市品牌，使使城城市形象得得到到了极大与与全全面的提升升，招招商引资项项目目成倍增长长。前前来南昌投投资资、经商、考考考察、旅游游、访访问的客商商、友友人、不管管是是在层次上上，水水准上，还还是是数量上都都达达到了空前前规规模。特别别是是国内及国国际际上的大财财团团、企业集集团团都纷纷入入驻驻南昌，这这无无形对酒店店业业的接待档档次次提出了更更新新、更高的的要要求，而目目前前南昌现有有的的几家“四星级”或相当于“四星级”的酒店却难难已满足南南昌昌发展的需需求求，建设高高星星级酒店“五星级酒店”已是南昌经经济发展的的必必然结果。“**花园酒店”在这个时间间投资兴建建，应应算是占有“天时”。其二：：南南昌目前现现有有几家四星星级级酒店都是是一一九九六年年至至一九九九九年年建成并开开业业的，其市市场场定位都在在四四星级酒店店层层面上，正正在在规划、建建设设的几个五五星