南昌金域名都房地产项目认筹暨开盘方案

高能•金域名都8号楼认筹暨开盘方案深圳市安佳置业顾问有限公司深圳市安佳置业顾问有限公司安中国业顾问有限公司2006年4月19日前言7号楼目前已经接受预约登记认购，按照与贵司沟通所达成的共识，待8号楼领取预售许可证后，7号楼剩余单位、8号楼同时开盘。根据8号楼领取预售许可证的时间推算，8号楼拟定于2006年4月23日开始交纳诚意金认筹（不派卡），开盘时间预定为2006年5月1日。现拟定初步计划如下，希望双方共同讨论并完善此方案，为实现良好的销售成绩共同努力！第一部分认筹方案一、认筹时间：2006年4月23日8：30——2006年4月30日18：00二、认筹地点：高能•金域名都营销中心三、参与人：7、8号楼意向客户四、认筹形式：预交诚意金不售卡4月23日8：30客户交纳认购诚意金，截止日期4月30日客户交纳诚意金5000元并签写诚意金认购协议书，证明其贵宾身份客户预购一套房交纳5000元诚意金，签定一份诚意金认购协议书；如客户预购两套房，交纳10000元诚意金则须填写两份诚意金认购协议书，以此类推。五、认筹流程：4月22日通知客户认筹时间及注意事项认筹当天透露销售均价，试探价格、了解客户需求客户来访客户来访现场接待销售洽谈领取贵宾协议讲解说明协助客户填写协议审核交纳诚意金客户离开认筹现场流程图：审核区交款区审核区交款区④⑤咨询区咨询区恰谈区、签协议区恰谈区、签协议区②②①③标注：①认筹流程、公告摆放处；②模型；③户型模型；④协议书领取处；⑤交款排队处；入场路线；离场路线六、客户优惠诚意客户享受优先选房权。诚意金客户在正常优惠基础上享受额外一个点的优惠。诚意客户在7、8#楼未选房成功，可自行决定是否保留诚意权益。如保留则可享受后期房源的整体优先选房权及诚意优惠，如后期购房成功可享受当期的相应优惠。如诚意金客户开盘当天选房成功，诚意金自动转为定金，如选房不成功则无条件在开盘后七天内到售楼处退还诚意金5000元。前期未退贵宾卡客户，与本期诚意金客户按开盘当天排队的先后顺序进行选房，享受开盘优惠的同时并享受前期优惠。七、现场包装（1）认筹流程、认筹公告安装到位（2）墙体展板、吊旗安装到位（3）营销中心广场营销中心广场充气拱门一个（建议延用到开盘）升空气球条幅8个（建议沿用到开盘）内容：①高能•金域名都二期8号楼公开认筹；②都市•自然•天赋优越③36万平米品牌社区；④贝尔高林滨水园林⑤13所名校全程环绕；⑥2000平米叠水泳池⑦600米风情商业街；⑧全城罕见人居典范八、广告推广报纸广告：附带信息8号楼公开认筹网络广告：8号楼公开认筹项目南面户外广告安装到位，项目北面围墙广告安装到位九、物料清单物料准备方物料准备方意向协议书500份高能手提袋500个高能置业手册500份签字笔若干安佳户型单张各200份十、现场人员组织安排现场总负责：于永宏、白云现场协调控制组（安佳）：李艳丽（负责发放诚意金认购协议书）、孙健（负责客户咨询）销售组成员：张丽、胡娟、黄晶、吴春燕、杨进兰、任雪伟、何子娟、赵丽、陈惠宁（销售人员负责与客户洽谈、使客户转为诚意金客户并协助客户签定诚意金认购协议书、交款）现场协调控制组（高能）：谭梅红、黄振宇（负责诚意金认购协议书的审核）财务登记及负责人：黄玉梅等（负责收取诚意金）礼仪服务组负责人：祝伯荣成员：祝伯荣、四名服务人员、四名形象迎宾人员（负责服务客户、大厅内秩序）现场秩序组负责人：祝伯荣（负责现场秩序、车辆停放）第二部分开盘方案一、开盘时间：2006年5月1日9：00二、开盘地点：高能•金域名都营销中心三、参与要求：7、8号楼诚意金客户四、开盘方式7号楼剩余单位、8号楼同时开盘诚意客户与前期VIP客户集中选房诚意客户与前期VIP客户以开盘当天排队的先后顺序进入选房区选房五、开盘流程：开盘前3天分批通知诚意客户预算房价并做置业计划。了解客户的需求，告知客户预选3个方案并对客户进行引导尽量把客户的需求均匀分开减少客户的流失率。4月30日告之诚意客户5月1日开盘。为避免客户排队造成混乱，提前在售楼处设置等候区并摆放坐椅，按客户排队的先后顺序发放顺序号，发号时请客户出示本人身份证及诚意金协议书，核对准确无误后方可发放顺序号，客户按顺序号就座。建议在等候区播放DVD（娱乐综艺节目）给客户观看，并给客户提供餐点、饮料。选房区布置：选房区设置8张选房台和主控台。6.开盘流程：按排队顺序发号→在等待区等待→进售楼部选房区选房→到签约区签约→到收款区交款。如下图所示（下页）。流程细节选房流程图：凭诚意金协议书及本人身份领取顺序号观看节目凭诚意金协议书及本人身份领取顺序号观看节目选房结束选房结束离开没选中进等候区按顺序依次进入选房区选房签认购书选中交款离开没选中进等候区按顺序依次进入选房区选房签认购书选中交款①9：00开始正式选房；②客户以顺序号的先后每8批一组进入选房区选房，选房时间为8分钟，凭本人身份证、意向协议书、顺序号完成落定、签定认购协议书、交定金的整个过程。③错过报号的客户须重新排顺序号方可进入选房区选房；④等候区设置专人每十分钟针对等候区客户通报一次销控房号，方便等候区客户及时调整置业计划；此人负责提前通知每组选房客户进入选房准备区准备选房。⑤每位选房客户签定认购协议书，协议书签定完毕立即到审核处审核，审核无误后带客户至交款区交款。⑥利用喊控制造现场的选房气氛，加速客户落定过程；每两组客户选房完毕集中置业顾问核对销控（一分钟）。⑦主控台负责销控房号，帖控人员及时与财务核对已交款房号并在销控板上进行销控；⑧收款处安排财务收款及银行人员并给客户开收据（同时回收诚意金认购协议书）。选房流程示意图：交款区交款区协议审核区协议审核区选房区选房区客户等候区客户等候区标注：认购须知、开盘公告；护栏；主控台；副控台；7、8号楼销控板；保安；进场路线；离场路线营销中心广场示意图：洪都北大道洪都北大道营销中心等候区停车位停车位停车位标注：等候区咨询台；客户进场路线；车流路线；客户离场路线；保安八、现场包装：1.现场5块移动展板（认购流程、认购须知、开盘公告、户型图、销售五证）安装到位2.现场7、8号楼销控板安装到位3.售楼处墙体展板与吊旗于认筹前安装到位4.选房区护栏及各区域标注准备到位5.营销中心广场包装充气拱门一个（延用认筹期间的）升空气球条幅8个（延用认筹期间的）内容：高能•金域名都二期公开认筹改为高能•金域名都二期盛情开盘广场彩旗：具体位置主要分布在广场南、西、北的边缘，其中南面20面，西面30面，北面20面，共计70面。色彩：红、黄、蓝，LOGO三色6.营销中心等候区设置遮阳蓬或遮雨蓬（视天气情况而定），等候区座椅摆放到位九、广告推广：（1）报纸：4月29日投放信息日报、南昌晚报整版广告主题：高能••金域名都二期7、8号楼5.1盛情开盘（2）户外广告：南昌大桥、八一大桥户外广告牌（4月25日更换）主题：高能••金域名都二期7、8号楼5.1盛情开盘（3）网络广告：更换文字主题高能••金域名都二期7、8号楼5.1盛情开盘（4月25日更换）（4）现场墙体广告与车体广告于认筹前安装到位（5）车体广告投放十、物料准备：物料名称及数量责任方物料名称及数量责任方置业手册500份高能无线话筒3支高能户型图（每个户型200份）8号楼销控板及销控贴认购协议书150份8号楼价格表合同样本开盘当天餐点、饮料文件袋签字笔若干安佳手提袋500个激光笔无线耳麦10支按揭银行联系单（放置前台）扩音器10个计算器10台十一、开盘前工作时间表：时间工作内容责任方开盘前准备工作4.23确定【高能•金域名都】开盘执行方案确定【高能•金域名都】8号楼价格表确定【高能•金域名都】诚意金客户选房流程公告确定【高能•金域名都】开盘公告高能、安佳4.23设计开盘报纸广告同路4.25更换户外广告牌网络广告更换文字内容高能4.26开盘前报纸广告定稿高能、安佳4.27确定内部销控高能4.28—4.30诚意客户计算房价、做置业计划安佳4.29信息日报、南昌晚报整版广告投放高能4.30《认购书》加盖公章《收款收据》加盖财务章高能、安佳现场布置；销控板、区域导视牌、台牌安装到位；开盘演练4.30确定开盘日的餐点、饮料供应（提供给客户）高能落实开盘日采访记者十二、开盘现场人员组织安排：总负责人：石宏伟现场总负责：于永宏、白云现场协调控制组负责人：谭梅红、黄振宇现场主销控：孙健现场副销控：李艳丽销售组成员：胡娟、黄晶、吴春燕、杨进兰、任雪伟、何子娟、赵丽、陈惠宁协议审核负责人：涂明明、曹全枝财务登记及负责人：黄玉梅成员：待定礼仪服务组负责人：祝伯荣成员：祝伯荣、四名服务人员、四名形象迎宾人员现场秩序组负责人：祝伯荣成员：20名保安人员十三、开盘现场各小组工作职责：现场总负责：现场工作总调度现场协调人员：销控的粘贴及对控现场主销控：负责选房区喊控现场副销控：负责核对销控及确定客户是否已交定金安佳销售成员组：8人（胡娟、黄晶、吴春燕、杨进兰、赵丽、任雪伟、何子娟、陈惠宁）负责销售洽谈、计算房价、签定认购协议书。协议书审核：协议书全面审核财务登记组：审核协议书、收取定金礼仪服务组：服务客户、大厅内秩序、礼品发放现场秩序组：现场秩序、车辆停放深圳安佳南昌项目组2006-4-19

附录资料：不需要的可以自行删除AK3+570通道施工组织设计编制依据1、实施性总体施工组织设计。2、《公路工程质量评定标准》（JTGF80/1—2004）。3、《公路桥涵施工技术规范》（JTG041—2000）。4、现场踏勘。工程概况分项工程名称：⑴AK3+570通道总体（编号：DWD-2-1-34-001）⑵AK3+570通道基础及下部构造（编号：DWD-2-1-34-002）⑶AK3+570通道上部构造预制、安装或浇筑（编号：DWD-2-1-34-003）⑷AK3+570通道钢筋加工及安装（编号：DWD-2-1-34-004）⑸AK3+570通道人行通道（编号：DWD-2-1-34-005）⑹AK3+570通道锥坡（编号：DWD-2-1-34-006）⑺AK3+570通道栏杆（编号：DWD-2-1-34-007）⑻AK3+570通道台背回填（编号：DWD-2-1-34-008）2、AK3+570钢筋砼通道断面为9.0m×5.0m,原设计长度为33.20m，作为过人和交通用，顶最大填土高度1.69米.后根据实际情况,为了和改线顺接,变更为斜交正做,斜交角度为10。。3、主要工作内容：挖基土方3611m3，C20混凝土涵身基础64.9m3，C35混凝土框架涵身825.7m3，C30混凝土涵内路面261.3m3，C30混凝土洞口翼墙46.5m3。4、涵洞所需水取工地附近地下水，砂来源于江东砂料场。混凝土采用业主指定的商品混凝土。工地用电和照明用电采取了和灌南小学协商解决。三、施工准备1、熟悉图纸，仔细对施工图纸进行复查，领会设计意图。2、清除杂物，整理场地；3、清查安装主要的施工机具；4、安装好施工现场水电供应设施；5、合理组织施工，做到责任明确，分工合理；6、准备足够的施工所需用的材料。四、施工平面布置在现场搭建临时仓库、变电房等临时设施。平整场地改移县道，接通施工用电、用水，具体施工场地平面布置见详附图1。五、施工方案及方法1、施工放样。仔细对施工图纸进行复查，领会设计意图。根据图纸确定的构造物的位置和标高，准确计算结构物中桩坐标和轴线方向，然后根据计算的具体位置进行施工放样，为便于开挖后的检查校核，基础轴线控制桩应延长至基坑外加以固定。放样完成后，根据基础的结构尺寸放出结构基础的边线，申请驻地监理工程师复查，得到确认之后，方可进行基坑开挖。2、基坑开挖基坑开挖采用机械人工配合的方法进行施工。开挖时严格按照《公路桥涵施工技术规范》要求施工，根据施工技术规范要求，按基础设计图，四边分别放宽1米，按1:1放坡，先用挖掘机开挖，待接近基坑设计标高时预留20cm深度，利用人工清理基坑底部，确保不扰动基底地质层。人工修整完后，对基底轴线、高程、平面尺寸进行自检，然后报监理工程师验收，并由试验室对原地基承载力进行动力触探试验（设计要求基底容许应力不小于150KPa），若地基承载力不能满足要求，报监理工程师审核变更基底处理方案；若满足设计要求，平整度达到规范要求后报请监理工程师验收签认。然后开始铺筑砂砾垫层，砂砾垫层为压实的连续材料层，粒径不大于40㎜，厚度为30㎝，砂砾垫层摊铺后用夯机分层压实，密实度达到98%以上。所开挖的各种杂土清运到弃土堆存放。开挖过程中根据开挖深度及土质情况注意观察坑壁的稳定性，及时采取有效措施加强坑壁支挡，以保证施工安全。基坑开挖过程中，在坑底基础范围之外设置集水井并沿坑底周围开挖排水沟，使水流入坑内，然后用潜水泵将水抽出排入附近沟渠中。基坑开挖边坡顶设置挡水圈。3、砼基础浇筑：⑴重新恢复测量桩，按施工图纸尺寸支架侧面模板。模板采用竹节板木支架，此时应注意水沟位置的模板安装问题。⑵按设计并经监理工程师批准的砼配合比使用C20商品砼。砼采用运输车运至现场，并在现场安排专人控制原材料用量及砼坍落度。⑶砼振捣采用先用插入式振捣器振捣，再用平板式振捣器，振捣时间为15-20s，防止漏振或过振。待其初凝后，立即进行洒水养护。⑷沉降缝要贯穿整个基础,且要顺直.4、主通道底板砼浇筑：⑴施工放样：待基础砼达到70%以上强度后，即在垫层面上准确测设出通道底板位置。⑵模板制作与安装：底板与侧墙的施工缝考虑设在距底板顶面45cm处。按施工图纸支架底板模板，模板采用竹节板、钢管支架。模板要求安装稳固，表面平整、紧密。沉降缝先采用全断面固定聚笨乙烯泡沫板，内侧B/2处的沉降缝防水材料待砼具有一定强度后再安装。⑶底板钢筋制安：严格按施工图纸尺寸下料，按图示间距安放、绑扎，主筋下垫4cm砂浆块以控制砼保护厚度。绑扎时注意在无弯起筋的骨架①中布置角隅加强筋箍筋，以及准确预埋通道侧墙钢筋。底板与侧墙施工缝处应焊接定位钢筋夹固定2mm厚的镀锌钢板以作为施工缝的防水措施。上述工作全部完成后报请监理工程师检查认可后方能浇筑底板砼。⑷底板砼浇筑：砼采用商品混凝土，砼运输车运输至现场，砼泵车浇筑。坍落度控制在10-30cm之间，并安排专人对坍落度等进行自检。砼浇筑时水平分层、斜向分段，每一单层厚度不超过30cm，且砼浇筑必须在前一段（层）砼初凝前完成，避免出现工作缝。砼振捣采用插入式振捣棒结合平板式振捣器，振捣时间为15-20s，防止漏振或过振，尤其是一些边角部位。当砼浇至顶面时，用水准仪辅以尼龙绳控其高程，用泥镘等工具把表面收平、压光，上接侧墙的施工缝做成企口式，以利施工缝位置衔接牢固。待砼初凝后立即进行覆盖洒水养护。⑸底板砼施工完成且具有一定强度，立即组织施工铺装人行道预制板。人行道板具体施工工艺同底板。铺装完成以后,采用现场焊接的方法制作安装护栏。5、通道侧墙、顶板施工：⑴施工放样：待底板砼达到70%以上强度后，立即恢复通道侧墙位置桩，以指导侧墙及顶板模板制作与安装。⑵侧墙、顶板钢筋制安：根据图示尺寸，在预埋钢筋上绑扎钢筋骨架。钢筋骨架沿通道纵向按①②③④①②③④的顺序循环绑扎（每排中心间距为12.5cm），主筋绑扎时垫4cm砂浆垫块以保证砼保护层的厚度。安装时仔细检查尺寸、位置。⑶模板连接安装：按照图纸设计结构尺寸进行放样。模板采用大型组合模板、型钢支撑。模板安装根据结构要求顺序进行，浇筑混凝土前对支撑板面进行检查，清除模板内污物，并在模板内面涂刷脱模剂，不得使用易粘在混凝土上或使混凝土变色的油料。支立模板时为了防止模板移位变形，支侧模时在模板外设立支撑固定，涵身的侧模设立对拉杆固定，浇筑在混凝土中的拉杆，按拉杆拔出的要求设计，拉杆外套塑料管，模板拆除后拔出重复利用。模板安装完毕后，为保证位置正确，必须对其平面位置、平整度、垂直度、顶部标高、节点联系及纵横向稳定性进行自检，合格后方可报监理工程师抽检，监理工程师认可后方能浇筑。混凝土浇筑时，发现模板有超过允许偏差值的可能及时纠正。⑷侧墙、顶板砼浇筑及养护：①涵洞混凝土采用商品混凝土，罐车运输，砼泵车。砼浇注时，必须对运到施工现场的砼进行严格的检查。如砼坍落度、和易性。②浇注前先对支架、模板、预埋件进行检查，模板内的杂物、积水应清理干净，模板如有缝隙必须填塞严密。③为了防止混凝土自高处向模内倾卸时发生离析，在浇注时，吊车倾卸高度不超过2米，通过串筒下落。④砼浇筑以设计沉降缝为单元格进行，根据沉降缝的设计宽度用塑料泡沫板加以隔开。砼浇筑时严格按照《公路桥涵施工技术规范》要求控制浇注层厚度，以一定的顺序和方向分层浇筑，并在下层砼初凝前浇筑完成上层砼，做到按计划、分段分层连续完成。⑤砼振捣由专业振捣工用插入式振动器进行。使用时，移动间距不应超过振动器作用半径的1.5倍；与侧模保持50～100mm的距离，并插入下层砼50～100mm；每次振捣完后徐徐提出振动棒。每一振动部位以不再冒出气泡，表面呈现平坦、泛浆为止。⑥在浇筑过程中按照规范要求制作砼试件。⑦浇注后24h拆除模板，洒水覆盖养护不少于7d。⑧混凝土浇筑过程中要按照设计要求掺加防裂纤维和减水剂。4、施工缝的处理：由于基础、涵身分别浇注，施工缝应认真处理，施工缝的处理采用人工凿除。在处理层混凝土浇筑完1-2天内，对其表面的水泥砂浆和松弱层进行拉毛，经凿毛处理的混凝土面用水冲洗干净，在浇筑次层混凝土前应对水平缝铺一层厚度为1-20cm的1：2水泥砂浆，对于钢筋砼、盖板砼的现场浇注施工应连续进行，避免施工接缝，当涵身较长时，可沿长度方向分段进行，接缝应设在涵身沉降缝处。5、沉降缝的处理：沉降缝的设置根据设计图纸洞身每墙4-6米设一道沉降缝，沉降缝的构造严格按施工图执行。沉降缝的设置必须上下贯通成一条垂线，基础墙身根据沉降缝的设计长度分段浇筑。浇筑时先在沉降缝位置处用木板作挡块，等到砼达到一定强度后，拆除木板挡块，于沉降缝位置处填塞沥青麻絮。6、出入口砌筑块石在使用前必须浇水湿润，表面如有泥土、水锈，应清洗干净。砌筑第一层砌块时，由于基底为黄粘土，必须碾压达到95%的压实度，形成比较好的整体性时，直接坐浆砌筑。砌体分层砌筑，各砌层的块石高度应大致一致，外圈定位行应丁顺相间或两顺一丁排列，砌缝宽度不大于30mm,上下层竖缝错开距离不小于80mm。砌筑时块石安放稳固，底浆应铺满，竖缝砂浆应先在已砌石块侧面铺放一部分，然后于块石放好后填满捣实。砌筑上层时，应避免振动下层砌块。砌筑工作中断而恢复砌筑时，要将已砌筑的砌层表面应加以清扫和湿润。在砌筑块石时不能有通缝出现，确保墙体的整体性。砌体外露面勾缝采用平缝法进行，先用水将砌体浇洒湿润再勾缝，按“自上而下”的顺序先勾水平缝后勾竖缝。勾水平缝时用长溜子将灰浆压入缝内，自左向右随压随勾。勾竖缝时用短溜子在灰板上将灰刮起，然后勾入竖缝中，塞密、压平。最后用扫帚扫清余灰。砌体里层平缝宽度不大于30mm，竖缝宽度不大于40mm。7、台背回填通道完成后，当通道砼强度达到设计强度的75%时，进行防水层涂沥青后,方可进行回填土。通道处路堤缺口填土应从通道洞身两侧对称均匀分层回填压实，沿路基纵向不小于2倍孔径范围内填筑，每层松铺厚度15cm.,填筑时确保压实度达到96%以上，以避免工程完工后路面出现开裂和出现跳车现象。涵顶填筑时，通道胸腔部分应先用小型压实机械压实填好后，方可用机械进行大面积回填，第一层的最小摊铺及碾压厚度分别不得小于10

cm和15cm，并避免剧烈的冲击，待顶板上填土超过50cm后方可通车，且在使用震动压路机碾压时，禁止开动震动源。8、施工工艺流程准备工作→施工放样→基础开挖→铺设砂砾垫层→浇注基础→浇注侧墙和顶板→洞口砌注→台背回填→其它每一工序完成后，首先组织质检人员按照专业监理工程师批准的工艺流程和提出的工艺检查程序进行自检，自检合格后，申报专业监理工程师进行检查验收，经检查合格后方可进入下一工序的施工。六、工期人员及设备（一）工期安排为节约劳力和模板周转，该通道以每节沉降缝为界分批浇筑施工，各工序之间互相配合衔接，相互协调。现初步定于2008年3月28日开工，施工进度计划表工程部位工期安排开工日期完工日期备注施工放样22008.3.282008.3.30砂砾垫层42008．3．312008．4．4C20砼基础62008．4．42008．4．10通道底板92008．4．102008．4．19侧墙、顶板182008．4．192008．5．7洞口砌筑62008.5.72008.5.13台背回填22008．5．132008．5．15其它（二）人员安排配备现场技术人员1名，技术工15人，普工15人，共计31人。（三）设备安排挖掘机1台，发电机1台，振动夯2台，起重机1台，自卸车2台，潜水泵1台，钢筋弯曲机1台，电焊机1台，钢筋切割机1台，插入式振捣器4台，平板式振动器2台，砂浆搅拌机1台。七、质量保证措施1、加强思想教育，提高全员的质量意识，实行质量岗位负责制。2、认真执行质量及其它相关的管理制度，加强全面质量管理，把各项行之有效的质量管理制度落实到施工全过程中去。3、熟悉设计文件，弄懂设计意图，认真执行设计图纸会审、复核制度，掌握施工技术标准，使工程施工符合设计及施工规范要求，及时做好交底工作，确保工程质量达到优良标准。4、加强全面的技术培训工作，经常不定期地组织全体施工人员学习《公路桥涵施工技术规范》及其他相关性规范，提高全员的理论认识。5、由项目部质检小组对施工放样进行复核，保证测量准确无误。6、积极配合业主监理工程师的工作，虚心接受质量监督人员和业主的工作指导。7、对砌石技工进行技术培训，努力提高砌石水平。8、加强原材料质量管理，外购材料须有出厂合格证，地产材如砂、石等材料，事先须经试验合格并经监理工程师批准后才能采购。进库材料要妥善保管，防止受潮变质，生锈腐蚀。9、完善质量检测程序，分工协作，责任明确，各负其责，层层把关，确保各工序质量处于受控状态。10、质量检查标准项次检查项目规定值或许允偏差检查方法和频率1轴线偏