天津完成历史风貌建筑价值体系研究

Word版本，下载可自由编辑天津完成历史风貌建筑价值体系研究下面为大家带来关于天津完成历史风貌建造价值体系讨论的相关内容，以供参考。

一、构建历史风貌建造价值体系的意义

天津作为国家级历史文化名城，是我国近代接受西方文化最早的城市之一，形成了独特的中西融合的城市文化，也保存了大量独具地域特色、形式多样的历史风貌建造。天津市历史风貌建造收拾有限公司自2023年成立以来，特地负责对纳入庇护通过规划和收拾方案的历史风貌建造举行策划、腾迁、整修、收购、租赁、转让等经营活动，在历史风貌建造庇护、通过的讨论和实践方面做了大量工作。但是，实际工作中面临的最大困扰是如何确定某一历史风貌建造相比其他历史风貌建造或是一般建造的价值，如何反映在出售、出租及其他形式的经营活动中的价格。目前对挂牌庇护的历史风貌建造仅限于对庇护等级的容易划分，缺乏对其本体价值科学、客观的评价标准。特殊是经过腾迁、整修之后，历史风貌建造即将转入租赁和出售环节，更多的市场因素凸显出来，而以往从历史人文价值角度对历史风貌建造所作的评价过于主观、片面。历史风貌建造经营活动涉及风貌、规划、建设、房地产开发等诸多部门，作为其产权全部者、使用者、管理者，所处的领域及代表的利益各不相同，对历史风貌建造的价值往往持有不同的意见，很难达成统一的熟悉。传统的历史风貌建造价值评价，来自于个别专家或评估机构的鉴定看法，从侧重点和深度上具有一定的局限性，导致决策中浮现阅历化、任意化的弊端

针对上述状况，为了建立适合天津市实际的、具有可操作性的、科学的历史风貌建造综合价值评价体系和办法，代替以往含糊的定性式评价，从而为客观地熟悉其价值，进而作出较为合理的价格定位提供有力的依据，终于实现科学合理地庇护和通过的目的，天津市历史风貌建造收拾有限公司与天津财经高校房地产经济讨论所组成课题组，启动了天津市历史风貌建造价值体系讨论项目。

该项目讨论的意义：一是明确各类资源价值的大小及相对重要性，进而平衡开发与庇护的关系，有利于更好地发掘和通过其价值和资源，使其在市场经济活动中得到有效的庇护；二是在当前大规模的开发和建设过程中进一步推动历史风貌建造经营管理现代化、市场化的需要，促使其进入量化、科学化和法制化轨道；三是为决策者、管理者、经营者制定正确的决策和权衡综合效益提供参考，为深入对天津市历史风貌建造价值熟悉和讨论提供借鉴。

二、历史风貌建造价值体系简介

与普通建造不同，对历史风貌建造价值的熟悉和推断增强了历史人文的因素，该因素在打算囫囵建造价值上十分重要。因此，历史风貌建造的价值构成因素中既包括全部类型建造都包含的市场因素，又包括历史风貌建造特有些非市场因素。市场因素和非市场因素在影响历史风貌建造价格方面饰演着不同的角色。对于同一栋历史风貌建造而言，随着时光的推移，市场因素的影响会逐渐趋于弱化，而非市场因素反之，这个特性就表现出历史风貌建造的稀缺性、独一无二性以及其历史沿革等文物特性。在借鉴国内外阅历的同时，课题组经过多次调研和反复论证，对天津市历史风貌建造丰盛的价值有了较为全面、系统的了解，进一步熟悉到价值体系必需完整地反映历史风貌建造所具有些诸如历史、人文、艺术以及功能等各方面价值的要求

因此，课题组在设计非市场因素指标时，主要考虑了历史风貌建造的历史久远度、文物价值、历史大事名人影响度、建造典型性、距完整核心风貌区中心的距离或在核心风貌区内所处位置、历史真切性和生活连续性等方面；市场因素指标设计则更多地考虑历史风貌建造作为一般建造价值评估的影响因素，如反映历史风貌建造区域间差异的因素以及土地和历史风貌建造物自条件对价值产生影响的因素。囫囵价值体系根据商业、办公、住所三种类型设计，共3层33个指标。每个指标都有相应的评分标准，各个层次、指标的相对重要性由权重打算。各项指标划分做到清楚、不重合，各层次划分符合包含关系，有较大的适应性。各个指标所赋权重是综合30～50位专家的看法，以评分的形式综合确定下来的。权重可以控制各种能够因素对评估结果的影响，也即说明各个评估列项在综合价值中的重要程度。综合所有的指标分值和指标权重，就得到了目标历史风貌建造各指标的权重分值，将权重分值还原为各指标实际分值，全部指标的实际分值总和即为目标历史风貌建造的总分值，进而推算出价格。

课题组选取了马场道、大理道、常德道等多处有一定代表性的历史风貌建造为实例，应用该价值体系举行评价，阅历证结果基本在正常区间值范围内。

此外，课题组还开发了软件系统，包括商业、办公和住所三个模块，每个模块又分为非市场因素和市场因素测算子模块，操作人员在每项指标右边的文本框中填写分值后，系统自动将分值举行处理，计算出非市场因素、市场因素得分以及总分值。该系统具有直观性、易操作性和平安性等特点。

该项目从理论上建立了历史风貌建造的评价指标体系、评分标准，在实际操作中还需要走过一个建构———实践———检验———调节———再实践的不断完美的过程。因为评估究竟是人的一种熟悉活动，评估结果中包含一定的主观因素，因此，其合理性是历史性的、相对的，在某一时段，特定的地方是适用的，但随着环境条件的变化，庇护观念的更新，改造与通过技术的提升，加之建造数量不断削减，标准和力度也会提升。评估体系需要在实践中适时地修正，以保证评估结果始终与当初的实际状况相符合。构建的历史风貌建造价值体系需在实际评价中运用，并检验评价的结果是否反映真切状况和大家的共识，如有出入，则要寻觅缘由，调节相关的指标体系、评分标准，然后再举行评价、检验和调节，直到价值体系的评价结果能够比较精确     为止。下一步，课题组将把讨论成绩运用到更多的历史风貌建造价值评估中，