房地产估价学习试题

房地产估价

第一章房地产估价概论

1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住宅，该估价师依据自己对该套住宅实

物、权益、区位等的勘查、剖析，运用合适方法对该套住宅进行了估价，并最后以靠近于该

估价对象价值的价钱成交。该估价师对该住宅的估价是专业房地产估价。()2、房地产估价从某种意义上讲是（

A.发明、B.发现、C.创建、D.确立

）房地产的价值。

3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产拥有（）的特征。

A.唯一无二和供应有限B.唯一无二和价值量大

C.流动性差和价值最大、D.不行挪动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产休业损失，属于（）业务。

A.传统评估业务、B.价值分派

C.有关经济损失评估、D.价值减损评估

1、×2、C3、B4、C

第二章房地产及其描绘

1、某地域各项基础设备开发的正常花费分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气

18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通讯8元，场所平坦15元，则该

地域五通一平的正常花费是（）元/平方米

五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场所平坦

2、任何一宗房地产只好就地开发、利用或花费，而且要受制于其所在的空间环境。房地产

开发利用的这一特色，实质上是由房地产的（）特征决定的。易受限制、B.互相影响、C.唯一无二、D.不行挪动3、以下影响某套住所价钱的因素中，不属于实物因素的是（

A.户型、B.楼层、C.层高、D.装饰

）。

4、房地产拥有供应有限特征，实质上在于（

A.土地总量有限、B.规划限制、

C.房地产不行挪动、D.价值量大

1、982、D3、B4、C

）。

第三章房地产价钱和价值

1、在卖方市场下，增添卖方缴纳的税收一般会致使房地产价钱上升。（）

2、以下对于比准价钱、积算价钱和利润价钱关系的表述中，正确的选项是（）。

在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价钱低于利润价钱；

在房地产市场存在泡沫时，利润价钱大大高于积算价钱；

在房地产市场不景气时，积算价钱（未扣除经济折旧）大大高于比准价钱或利润价钱；

比准价钱偏向于成交价钱，积算价钱偏向于最低买价，利润价钱偏向于最高卖价。

3、以下属于成本租金组成的内容有（）。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税4、以下对于不一样种类价值的高低关系的表述中，错误的选项是（）。A.原始价值高于账面价值、B.投资价值高于市场价值C.慎重价值低于市场价值、D.迅速变现价值低于市场价值5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值种类中评估价值最大的一般是（）A.慎重价值B.市场价值C.节余价值D.迅速变现价值6、以下房地产价钱中，相对能更好反应地价水平高低的是（）

A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价钱

7、.某宗房地产购置总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款

的限期为10年，年利率为%，按月等额偿还本息。则对于该房地产价钱的说法中，正确的有

（）。A.该厂房的实质价钱等于名义价钱B.该房地产的名义价钱为50万元C.该房地产的实质价钱为50万元D.该房地产的实质价钱高于50万元该房地产不存在名义价钱

8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价钱4800元每平米，建筑面积100平米，初次付清

24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价钱5000元每平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价钱4700元每平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清。丁成交价钱4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价分别是多少1、×2、C3、ABCE4、B5、B6、C7、ABC8、第四章房地产价钱影响因素

1、以下房地产市场调控政策等举措中，会致使房地产市场价钱上升的是（

A.降低房地产开发贷款利率B.增添土地有效供应

C.降低契税D.提升购房贷款利率

）

2.一般来说，国内生产总值的增添会形成许多供应，惹起房地产价钱降落。（）

3.以下对于居民收入水平对房地产价钱影响的表述中，正确的有（）。居民收入的真实增添，往常会致使房地产价钱的上升

假如居民收入的增添是衣食较困难的低收入者的收入增添，则对房地产价钱影响不大

假如居民收入的增添是中等收入者的收入增添，则会促进房地产价钱上升

假如居民收入的增添是高收入者的收入增添，且其无房地产投资或谋利行为，则对房地产价钱影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价钱的影响不大4.以下状况中会致使房地产价钱上升的是（）。

A.上浮贷款利率B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产拥有环节的税收D.增添土地供应

5.以下房地产状况中属于区位状况的有（）。

A.地点B.房地产规模C.环境景观D.外面基础设备齐备程度

E.朝向、楼

层

1、C2、×3、ABCD4、B5、ACDE

第五章房地产估价原则

1、房地产估价中，依据独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）

的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公正合理的价值。

A.拜托人B.估价报告预期使用者

C.管理部门D.中立

2、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的般配关系，

此中（）是龙头。

3、某估价机构接受保险企业的拜托，对被火灾完整烧毁的房子进行价值判定，为保险理赔

供应参照价值，估价时点为此刻，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

估价对象状况为此刻，房地产市场状况为此刻

估价对象状况为过去，房地产市场状况为此刻

估价对象状况为此刻，房地产市场状况为过去

4、某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设备均已陈腐过时，

有待拆掉重修，测算拆迁花费为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。

试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

5、某建筑物的建筑面积5000㎡,坐落的土地面积为2000㎡，土地价钱1500元/㎡，用成本

法测算出的该建筑物的重修价钱为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价钱为1800

元/㎡。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价钱，

而不可以用房地产的个别价钱。此问题在此后的计算题中常常会碰到）。

6、最高最正确使用包含用途、规模、集约度和品位上的最正确，能够帮助确立估价对象最正确用

途的经济学原理是（）。

A.利润递加递减原理B.平衡原理

C.代替原理D.合适原理

7、某宗房地产规划用途为商业，现状为商场，年净利润为18万元，估计改为服饰店后的年

净利润为20万元，除此无其余更好的用途，则依据（）应按服饰店用途进行估价。

A.合法原则B.最高最正确利用原则C.估价时点原则D.代替原则8、平衡原理是以房地产内部组成因素与其外面环境能否协调平衡，来判断该房地产能否为

最高最正确使用，它能够帮助确立最正确规模和最正确用途。（）

9、某工厂经所在街道负责人赞同，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商

铺出租，某估价机构接受拜托以实质用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。

做法忽视了最高最正确利用应当知足条件中的（）

A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上允许

这类

10、某估价机构接受保险企业的拜托，对被火灾完整烧毁的房子进行价值判定，

供应参照价值，估价时点为此刻，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（

为保险理赔

）。

估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

估价对象状况为此刻，房地产市场状况为此刻1、D2、估价目的3、C4、该宗房地产相对于空地的减价额＝（300-50）×250=62500（元）

5、该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）

6、D7、B8、×9、D10、C第六章市场法及其运用

1、评估某套建筑面积为120㎡的住所在2008年9月尾市场价值，采集了以下4个交易实

例，此中最合适作为可比实例的是（）。A.甲

B.

乙C.丙

D.

丁

2、某可比实例的房地产权属证书记录的套内建筑面积为120平方米，经检查，其成交价钱

为150万元，还有20平米的房子露台赠予，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为

1:，则按建筑面面积计算的比准价钱是（）元/平方米。

3、在某旧城改造的房子拆迁估价中，因有的房子登记的是使用面积，有的房子登记的是建

筑面积，所以在对可比实例成立比较基准时应特别注意的环节是（）。

A.一致房地产范围B.一致付款方式C.一致价钱单位D.一致市场状况4、某宗房地产交易的买卖两方商定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中波及的税费均由卖方负担，据悉，该地域房地产买卖中应当由卖方缴纳的税费为正常成交价钱的%，买方应缴纳的税费为正常成交价钱的%，若买卖两方从头商定买卖中波及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价钱，则调整后买方对付给卖方的价钱为（）元/平方米。5、某房地产在2006年3月的价钱为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价钱。已知该类房地产2006年3月至9月的价钱指数分别为：，，，，，和（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价钱为（）元/㎡。6、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选用的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价钱为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价钱2010年6月1日至2011年3月1日，均匀每个月比上月涨%，2011年3月1日至7月1日均匀每个月比上月上升2%，对可比实例进行市场状况调整。7、评估甲别墅的市场价值，选用乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价钱为8000元/平方米，装饰标准为1000元/平方米，（甲别墅的装饰标准为800元/平方米），因乙别墅的地点比甲别墅好，在同样条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其余因素，则经过乙别墅求取的比准价钱为（）元/平方米。8、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（假如以在成交日期一次性付清为基准，假定美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假定当时的市场汇率为美元兑换元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:，则该交易实例以建筑面积为单位的实质价钱约为（）元人民币/m2。（1平方英尺=m2）9、为评估某写字楼的价钱，估价人员在该写字楼邻近地域检查选用了A、B、C、D、E共5个交易实例，其有关资料以下表：上表中，交易状况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。房地产状况中的三方面因素对价钱影响的权重分别为：区位状况、权益状况、交易实物。另据检查得悉：

住所楼的价钱在之间保持不变，写字楼的价钱从到均匀每个月比上月降落%，从到均匀每个月比上月上升%。试利用上述资料估量该写字楼的正常单价（如需计算均匀值，请采纳简单算术均匀）

1、B2、B（x/120=1/x=150㎡150万元/150㎡=1万/㎡）

4、2385（卖价-买方税=正常价钱买价+卖方税=正常价钱

2659=正常*（1+%）买价=正常*（%）

正常=2559买价=2385）

3、C

5、（2009*%*%*%*%*%*%=）

6、=

7、（8000-1000+800）/=7091

第七章利润法及其运用

1、某写字楼是6年前以出让方式获得的建设用地使用权，使用限期50年，不行续期。该写

字楼在正常状况下每年的净利润为80万元，该宗房地产的酬劳率%

2、已知某宗利润性房地产40年利润权益的价钱为2500元/平方米，酬劳率为10%，计算该

房地产30年利润权益的价钱。

3、己知某利润性房地产的利润限期为50年，酬劳率为8%，价钱为4000元/m2：若该房地

产的利润限期为40年，酬劳率为6%，则其价钱最靠近于（）元/m2。4、甲房地产的得益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的利润年限为30年，单价为1800元/平米，酬劳率为6%，其余条件同样，比较两宗房地产价钱高低。5、某宗5年前出让方式获取的50年使用限期的工业用地，当前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用限期为法定最高年限50年，除使用限期不一样外，该工业用地的其余状况与评估基准地价时设定的状况同样。现行土地酬劳率为10%，请经过基准地价求该工业用地的当前价钱。6、估计某宗房地产将来第一年的净利润为25万元，今后每年的净利润会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营限期及合理经营限期结束前后整数年份假定状况下的净利润；假如酬劳率为6%，请计算该宗房地产的利润价钱。7、估计某宗房地产将来第一年的净利润为16万元，今后每年的净利润会在上一年的基础上增添2%，利润限期可视为无穷年，该类房地产的酬劳率为9%，请计算该宗房地产的利润价格。8、某宗房地产土地使用权节余年限为48年；估计该房地产将来第一年的净利润为16万元，今后每年的净利润会在上一年的基础上增添2%；该类房地产的酬劳率为9%。请计算该宗房地产的利润价钱。9、某宗房地产现行的价钱为2000元/m2，年净利润为200元/m2，酬劳率为10%，现获知该地域将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地域将达到该城市现有火车站地域的繁荣程度。在该城市现有火车站地域，同类房地产的价钱为5000元/m2。据此估计新火车站建成投入使用后，新火车站地域该房地产的价钱将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价钱。（自然增值——外面性）。10、展望某宗房地产将来2年的净利润分别是55万和60万，2年后的价钱分别比此刻上升5%，该类房地产的酬劳是10%，求该房地产此刻的价钱。11、某商铺的土地使用限期为40年，自2007年8月1日起计算。该商铺共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租借限期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。邻近近似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，营运花费率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约销售时的正常价钱。12、某企业2年前租借某写字楼中的500平米用于办公，商定租期为20年，净租金为每日3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土构造，于5年前建成，土地节余使用年限为30年，当前市场上近似的写字楼租金为每日元/平方米，酬劳率为6%，则此刻的承租人权益价值为（）。13、酬劳率是一种与利率、内部利润率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。酬劳率是投资回收与投入资本的比率

风险大的投资，不确立因素多，故酬劳率应低，反之，酬劳率应高

C.当投资于房地产能获取某些额外利处时，投资者将提升所要求的酬劳率

D.当把土地看作特别靠谱的投资时，其酬劳率要低于其余较长久投资的酬劳率

14、以下利润法乘数中，考虑了房地产租金之外的收入以及房地产空置率，但未考虑营运花费差别的是（）。

A.毛租金乘数法B.潜伏毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法D.净利润乘数法

15、某宗房地产的将来净利润流见表7-4。假定酬劳率为10%，恳求取其资本化率。

某宗房地产的将来净利润流16、购置某类房地产往常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款限期为20年，按月

等额偿还本息。经过可比实例房地产计算出的自有资本资本化率为

的综合资本化率。

1、A=80万Y=%n=44

12%。请计算该宗房地产

2、见答案纸

3、4920步骤见答案纸4、

5

、

6、该宗房地产的合理经营限期

令A-（n-1）b=0

有25-（n-1）×2=0

n计算以下：

n=25÷2+1=（年）

该宗房地产第13年的净利润为：A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）

该宗房地产第14年净利润为：

A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）

所以合理经营年限为年。

该宗房地产的利润价钱计算以下：

7、

8、9、

10、

11、

12、

13、14、

15、某宗房地产将来净利润的现值

求出了该宗房地产的价值以后，其资本化率为将来第一年的净利润与价值的比率，即：

16、

第八章成本法及其运用

1、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发达成后销售均价为3000元/m2，

已知获得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理花费为1200元/m2，开发成本和

管理花费在开发期内均匀投入，开发达成后即开始销售，销售花费为销售价钱的2%，销售

税费为销售价钱的%，开发期为年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）

2、某成片荒地面积2平方公里，获得荒地的代价是亿元，开发成“五通一平”（7气热，少

燃气和供热）熟地的开发成本和管理花费为亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售

花费、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价钱的2%、%和10%，开发达成后可转让土地

面积比率为60%。求取该荒地开发达成后可转让熟地的均匀单价（假定建设成本和管理花费

在开发期内均匀投入，开发达成时即开始销售，销售花费在开发达成时投入）

3、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。此中，属于经济折旧的有（）。

A.功能落伍B.功能缺少C.环境污染

D.交通拥堵E.正常使用的磨损

4、某建筑物的建筑面积为500m2,重置价钱为3600/m2,经济寿命为50年，有效年纪为10

年。此中，门窗等破坏的修复花费为2万元；装饰装饰的重置价钱为600元/m2,均匀寿命为

5年，年纪为3年；设备的重置价钱为60万元，均匀寿命为15年，年纪为10年。残值率

假定均为零。请计算建筑物的物质折旧额。

1、该宗房地产的合理经营限期n计算以下：

土地投资1000万

开发成本和管理花费1200万

投资利息1000*[（1+10%）]+1200*[（1+10%）]=

销售花费3000*2%=60

销售税费3000*%=165

销售利润==

销售利润率=3000=%

2、

3、CD

4、门窗等破坏的修复花费=2（万元）

装饰装饰的折旧额=600×500×1/5×3=18（万元）

设备的折旧额=60×1/15×10=40（万元）

长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-

600000）×1/50×10=（万元）

该建筑物的物质折旧额=2+18+40+=（万元）

第十章长久趋向法

1、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用均匀增减量法，该类商品房2009年的价钱为（）元/m2.2、某类房地产2005年-2009年的价钱见下表，各年增添量的权重分别为、

增减量法展望该类房地产2010年得价钱为（）元/平方米

、、，则利用均匀

1、2、B

第十一章地价评估和地价分摊

1、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。依据“四三二一法例”及“九八七六法例”以下

对于乙地块价钱的表述中，正确的有（）。

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元。2、某城市路线价标准深度为24m，区分为三个等份，从街道方向算起，各等份独自深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的均匀深度价钱修正率为120%

3、一面对街矩形土地的价值计算

图中是一块临街深度为（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。依据表中的临街深度价钱修正率，计算该块临街土地的单价和总价。

4、前后两面对街矩形土地的价值计算

以下图是一块前