关于构建房地产企业战略联盟的探讨

本科毕业论文（设计）题目：：关于构建房房地产企业战战略联盟的探探讨关于构建房地产产企业战略联联盟的探讨摘要随着我国住房制制度改革的深深入和国民经经济的不断增增长，房地产产业迅速成长长壮大，成为为我国国民经经济的支柱产产业。但是，目目前我国房地地产开发企业业却普遍存在在资产规模小小、年开发量量不大、资质质等级低、企企业经营能力力与其拥有的的资源存量不不匹配等现象象，整个行业业的发展处于于比较松散的的阶段。资源源集中度低、抗抗风险的能力力差，资金不不足，这些己己成为阻碍我我国房地产业业蓬勃发展的的瓶颈。最近近，规范化的的房地产政策策文件陆续出出台，政府和和银行开始重重新制定房地地产业的规则则，对房地产产市场的运作作要求越来越越规范，贷款款门槛也越来来越高，这使使得我国房地地产企业的上上述弊端更加加迫切地需要要解决。此外外，我国加入入WTO以后，境境外的房地产产企业已开始始进入我国房房地产市场，为为我国的房地地产企业带来来更多机遇的的同时也带来来了挑战。我我国相当数量量的房地产企企业无论是在在资本金、管管理水平方面面，还是在人人才素质、经经营效益等方方面，都无法法与境外同行行业对手相匹匹敌。如何在在竞争中合作作、在合作中中竞争，如何何持续生存下下去，已经成成为我国房地地产企业迫在在眉睫需要解解决的问题。在在这种情况下下，许多房地地产开发企业业为了在当前前激烈的竞争争中继续生存存和获得长久久竞争优势，需需要在市场上上寻找战略伙伙伴，采取战战略联盟的形形式以壮大企企业的实力，形形成更强的竞竞争优势。关键词：房地产产企业竞争优胜战略联盟规模经济第一章绪论1.1论文文选题的背景景及意义我国房地产业在在改革开放后后取得长足的的发展，特别别是上个世纪纪90年代前后后迅猛扩张，引引发了一轮又又一轮房地产产开发热潮。进进入新世纪以以来，大城市市或特大型城城市开发趋于于饱和、中小小城镇(乡)开发明显不不足的现状逐逐渐暴露出来来。我国房地地产企业相对对弱小，以北北京、上海为为例，其房地地产开发前110名大企业业只拥有本地地市场份额的的15%-220%左右，资资金不足表现现明显。我国国的房地产开开发企业近990%是1992年房房地产热中一一哄而起的，造造成了我国房房地产企业多多、小、乱的的局面。目前前国内房地产产开发企业的的平均净资产产只有10000多万元，最最高的也不过过几十亿元，而而境外开发企企业的净资产产动辄达到几几亿甚至几十十亿美元。加加入WTO以后，境境外的房地产产开发企业将将会大批进入入中国市场。这这会使当前竞竞争己经激烈烈的房地产行行业出现更加加严酷的局面面。我国相当当数量的房地地产企业无论论是在资本金金、管理水平平方面，还是是在人才素质质、经营效益益等方面，都都无法与境外外同行业对手手相匹敌。因因此通过采取取战略联盟的的形式，发挥挥整体大于部部分之和的效效果来增加整整体竞争优势势显得尤为重重要。战略联盟(SttrateggicAllliancces)是20世纪90年代以来来国际上流行行的一种新兴兴的战略管理理思想。它是是指两个或两两个以上的企企业之间为了了实现某种共共同的战略目目标而达成的的长期合作安安排，其核心心思想为“竞争合作”。战略联盟盟的独特之处处在于；在增增强联盟企业业总体核心竞竞争力的同时时并不削弱每每个企业的原原有核心竞争争力。它可以以在保持双方方核心竞争力力相对独立的的基础上，实实现优势互补补，资源共享享，最后达到到双赢的目的的。将“战略联盟”战略管理思思想应用于我我国房地产业业将是我国房房地产企业的的必然选择。本论文将研究和和分析我国房房地产开发现现状与实践状状况、构建战战略联盟的必必要性、构建建战略联盟的的原则、联盟盟合作伙伴的的选择、战略略联盟实施机机制构建等方方面的问题，相相信这一研究究对我国房地地产企业应对对当前激烈的的市场竞争环环境有一定的的理论和实践践意义。1.2国内外研研究现状近几十年来，企企业的竞争环环境发生了巨巨大的变化。为为了应对竞争争的白热化或或市场环境的的突变，战略略联盟作为一一种重要的竞竞争手段越来来越受到房地地产企业的重重视，对公司司经营方式也也将带来革命命性的变化。战战略联盟的独独特之处在于于：在增强联联盟企业总体体核心竞争力力的同时并不不削弱每个企企业的原有核核心竞争力。它它可以在保持持双方核心竞竞争力相对独独立的基础上上，实现优势势互补，资源源共享，最后后达到双赢的的目的。到目目前为止，我我国的经济理理论工作者己己经从各个方方面对房地产产市场与国民民经济发展的的关系做了较较为详尽的论论述，并在理理论上对房地地产业的发展展与房地产企企业开发模式式进行了深入入的研究。目目前，国内外外关于战略联联盟方方面面面的研究论文文不乏其数，但但将这一思想想具体应用于于房地产企业业的却屈指可可数。第二章目前我国国房地产市场场现状分析1.1房地产产行业的地位位及作用1.1.1房地地产的定义房地产企业开发发建设及直接接经营的对象象就是房地产产，从物质层层面上看，“房地产”是由房屋建建筑和建筑地地块有机组成成的整体；从从法律的层面面上看，由于于房地产本身身的不可移动动性，它又被被称为“不动产”；而从经济济层面上看，“房地产”则是对房屋屋财产（房产产）和土地财财产（地产）的的总称；由于于房和地的不不可分离性，即即通常所说的的“房依地建，地地为房载”，房地产总总是以房屋及及其所依附的的建筑地块的的统一体的形形式表现出来来。一般情况下，人人们所说的房房地产专指城城镇房屋和土土地，因此房房地产也被称称为城镇房地地产，按照商商品房屋用途途为标准，房房产又有商品品住宅和非商商品住宅之分分。其中，商商品住宅包括括普通商品住住宅、经济适适用房和别墅墅、高档公寓寓；非商品住住宅包括写字字楼、商业营营业用房等。1.1.2房房地产行业的的地位根据很多国家以以及地区的经经验，房地产产业的起源和和发展的基础础都是建筑业业，然而，在在不断的发展展中，人们逐逐步认识到房房地产自身所所具有的特点点，并将这种种特点发扬和和凸显，房地地产也就逐步步脱离了建筑筑业。现在，房房地产业这一一行业所经营营的不但是土土地和建筑商商品，也涵盖盖到土地开发发及房屋建设设领域，具有有三重属性，即即生产、经营营和服务，所所以它既能创创造价值，有有能使用价值值，属于生产产性的劳动。在现在的中国，房房地产业已经经从一种在国国民经济中具具有附属性质质的经济服务务活动，发展展成为一个独独立的产业。随随着经济的发发展，房地产产业这一新兴兴产业逐步被被纳入国民经经济的平衡、统统计和运行体体系当中，在在国民经济中中正一天天地地占据了举足足轻重的地位位，成为国民民经济中的主主要产业之一一，尤其是住住宅产业，已已作为一个新新的经济增长长点，被列入入国民经济大大力发展的对对象当中。1.1.3房地产行业业的作用房地产业业的发展同整整个社会经济济的发展密切切相关的。一方面，如如果房地产也也的发展是健健康而高效的的，就能推动动社会经济的的进一步发展展，这是因为为房地产业的的发展能够把把更多的相关关产业带动起起来，共同发发展，从而刺刺激整个经济济的进一步发发展。而另一方面，社社会经济整体体的发展会对对房地产业的的发展有促进进作用，经济济兴旺导致对对房地产业需需求的增大进进而促进房地地产的发展，然然而，当经济济形势萧条的的时候，首先先减少的就是是社会对房地地产业的需求求，进而被压压制的就是社社会扩大再生生产与提高生生活水准的能能力。因此，房地产业业对于社会经经济发展的态态势反应非常常灵敏，甚至至可以把它的的发展看成整整个社会经济济发展的缩影影。这种影响响力是其它个个别产业所不不具有的它们们的兴衰，通通常对经济的的整体运行情情况不足以造造成直接的影影响。正因为这样，房房地产业具有有极其重要的的地位，这种种重要性就体体现在，它在在整个社会经经济活动中是是最基本、最最重要的构成成要素之一，主主要体现在以以下两个方面面：（1）作为基基础性产业，房房地产是经济济结构的主要要构成部分对于几乎所有的的经济活动来来所，要得以以存在并发展展，都不可能能没有土地与与房产这一基基本的生产要要素，这就使使房地产业作作为基础性产产业的地位到到了确立。而房地产业本身身的运行及发发展也需要众众多相关产业业予以配合与与促进，在这这里，它就表表现出了广泛泛的相关性。在在社会经济利利益的构成以以及分配与转转移的过程当当中，它是一一个不可少的的环节。（2）作为经经济结构调整整的先导，房房地产业能带带动其它产业业发展照通行行的产业结构构划分标准，房房地产业属于于第三产业，也也就具有第三三产业的共同同特征，其开开发与经营同同许多行业之之间——如制造业、建建筑业、金融融业、贸易业业、旅游业、信信息业、服务务业等都存在在着密不可分分的关系，与与此相关，在在房地产市场场运行体系与与相关市场——如金融市场场、技术市场场、人才市场场等的运行体体系之间也存存在着密切的的关。可以说说，土地和物物业是它一切切产业发展的的物质基础。这一基基础性产业在在产业调整当当中起着引导导性的作用，这这种作用的发发挥过程是：：首先，社会会经济总是在在发展和进步步的，这要求求整体产业结结构也随之不不断的调整、优优化。随之，基于这种种产业结构调调整的需要，再再加上相应的的土地、物业业及基础设施施的应用，使使得房地产业业的整体发展展日益多元化化，而内部结结构则越来越越呈现出动态态变化的特点点。此后，这这种特点使得得房地产业能能够自我满足足，从而能够够一积极的态态势去适应，进进而引导这种种调整房地产产业的发展，能能够或直接或或间接地带动动大批相关产产业共同发展展，并以此来来完善市场。不不但如此，住住宅消费提高高了，建材、化化工、装饰、家家具和家电等等生产资料及及生活资料的的供给也就被被带动着，获获得相应的增增长。1.2当当前房地产市市场特征分析析（1）企业业数量多，但但大多数企业业规模小随着我国国房地产市场场的发展，房房地产开发企企业及从业人人员的数量都都不断增加，全全国房地产开开发企业在1986年时仅为1991家，至2000年年底已增增加倒35762家，是1986年数量的18倍，数量足足可谓多。然然而，由于多多种复杂的原原因，我国房房地产企业却却呈现出“小、散、差”的局面。首先，“小”：中国房地地产开发企业业的规模普遍遍偏小，1996年中国房地地产开发商的的平均注册资资金仅为1732万远，全国国最大的房地地产开发商的的净资产也只只不过十几亿亿元。而国外外房地产开发发商动辄几十十亿、几百亿亿美圆，与之之相比，差距距甚大。这一情况导致中中国房地产开开发商所开发发的楼盘也偏偏小，规模大大而配套设施施又好的楼盘盘就更少了，规规模小所容易易导致的一个个结果就是资资质低，从而而危及企业的的生存。规模模小而资质低低的企业抗风风险能力和融融资能力都差差，开发力量量也很薄弱。因因此它们很难难在市场竞争争中承受得住住考验。其次，“散”：：房地产业本本应是一个典典型的资本密密集型行业，它它甚至被认为为实质上属于于金融业，但但是我国大多多数房地产企企业资产规模模却较小，从从而导致资源源分散，开发发企业的整体体开发水平受受到了直接的的影响，进一一步的结果就就是我国的房房地产企业缺缺乏规模经济济，产业集中中度较低。再次，“差”：：在我国内地地市场上，销销售百强的房房地产企业只只占4%左右的比重重，而在香港港市场，仅排排名前10位的房地产产企业集团就就占了当地房房地产也的80%，其中前三三家的份额就就高达50%，内地状况况与之相差甚甚远。（2）企业的的区域分布具具有较高的集集中性全国的房地产开开发商，有一一半集中在广广东、上海、江江苏、浙江等等东部地区的的几个省市中中，其企业竞竞争已经由资资金实力与土土地开发权上上的竞争向品品牌、营销、服服务等发面扩扩展。而在西西部边远地区区，不仅开发发商数量少，而而且企业规模模也不大，在在赢利水平、经经营能力、创创新意识等各各个方面，东东、西部地区区之间都存在在着很大的差差异。（3）房地产开开发商开始进进入微利阶段段，资产负债债率高、风险险较大；90年年代初，市场场对房地产存存在着很大的的需求量，所所以开发企业业的营业利润润高,吸引了更多多的企业进入入到这个行业业当中来，导导致房地产泡泡沫的出现。次后，又因为11993年下半年房房地产业成为为宏观调空规规制的重点对对象，全行业业的平均营业业利润减少，相相当一部分企企业亏损严重重。从此，房房地产开发商商进入了微利利阶段。由于历史的原因因，我国房地地产开发企业业大多数资金金不足，主要要依靠银行贷贷款来获取用用于项目开发发的资金。现现在，我国房房地产企业的的净资产规模模最多的也不不过只有几十十亿元人民币币，而国外的的房地产业资资产规模往往往高达几十亿亿，乃至几百百亿美圆。以财务指标来看看，我国开发发企业资产负负债率大多高高与70%，有的甚至至高达90%，过高的负负债导致企业业成本增加，赢赢利下降。不不少房地产开开发企业只有有完全依靠银银行贷款，施施工企业垫资资和拖欠材料料等不良方式式来维持房地地产开发，这这当中隐藏着着极大的金融融风险，因为为一旦资金断断链，必将引引起连锁反应应。1.3房地产行行业政策环境境的变化1.3.1金融融政策环境的的变化2003年年6月中国人民民银行出台了了《关于进一一步加强房地地产信贷业务务管理的通知知》(简称“121号”号文件)，提出了加加强房地产开开发贷款管理理、引导规范范贷款投向，严严格控制土地地储备贷款的的发放，规范范建筑施工企企业流动资金金贷款用途，加加强个人住房房贷款管理，重重点支持中低低收入家庭购购买住房的需需要，强化个个人商业用房房贷款管理，充充分发挥利率率杠杆对个人人住房贷款需需求的调节作作用，加强个个人住房公积积金委托贷款款业务的管理理以及切实加加强房地产信信贷业务的管管理等方面的的政策措施。尽尽管大多数人人认为，对房房地产市场发发展是不利的的，但该通知知对于促进房房地产融资多多元化还是起起到了积极作作用。1、3、2土地政策环环境的变化2003年7月月30日国务院办办公厅出台了了《关于清理理整顿各类开开发区加强建建设用地管理理的通知》，并并组织对全国国各类开发区区内进行全面面清理，对缺缺乏建设条件件，项目、资资金不落实的的，要坚决停停办，所占用用的土地要依依法坚决收回回；对超过规规划建设用地地规模和范围围的开发土地地，要依法处处理。1、3、3房地地产业政策环环境的变化2003年8月月12日国务院下下发了《国务务院关于进一一步促进房地地产市场持续续健康发展的的通知》，统统一了对房地地产业的认识识，结束了对对房地产是否否“过热”的争论，确确立了房地产产业的支柱产产业地位，明明确了未来一一段时间房地地产业发展的的指导思想，即即坚持住房市市场化的基本本方向，不断断完善房地产产市场体系，更更大程度地发发挥市场在资资源配置中的的基础性作用用。坚持以需需求为导向，调调整供应结构构，满足不同同收入家庭的的住房需要。坚坚持深化改革革，不断消除除影响居民住住房消费的体体制性和政策策性障碍，加加快建立和完完善适合我国国国情的住房房保障制度。坚坚持加强宏观观调控，努力力实现房地产产市场总量基基本平衡，结结构基本合理理，价格基本本稳定。坚持持在国家统一一政策指导下下，各地因地地制宜，分别别决策，使房房地产业的发发展与当地经经济和社会发发展相适应，与与相关产业相相协调，促进进经济社会可可持续发展。第三章房地地产企业战略略联盟的概述述2、1房地产战战略联盟的概概念房地产战略联盟盟是战略联盟盟理论在房地地产企业中的的应用与实践践。它是指两两个或两个以以上的房地产产企业之间或或房地产企业业与其他行业业的企业之间间出于对共同同市场的预期期和企业总体体经营目标、经经营风险的考考虑，为达到到共同拥有市市场、交换互互补性资源，各各自达成特定定的战略目标标和最后获得得长期的市场场竞争优势等等目的，通过过各种协议而而结成的优势势相长、风险险共担的松散散型组织。战战略联盟是自自发的，联盟盟各方保持着着原有企业的的经营独立性性，具有边界界模糊、运作作高效、机动动灵活等特点点。从定义可以看出出：①参与战略联联盟的企业数数量至少是两两个以上，追追求一套达成成一致的目标标，谋求的是是较为长远的的战略上的共共同利益。②参与战略联联盟的企业间间是一种合作作伙伴关系，它它超越了一般般市场交易关关系，但也没没有达到合并并的程度，是是介于市场交交易和企业一一体化之间的的中间组织，在在联盟结成后后仍然保持参参与企业各自自的独立性。③战略联盟关关系的建立和和维持可以有有三种模式：：契约联结、股股权参与和建建立合资企业业。④参与战略联联盟企业间的的合作并不一一定是全方位位的，在大多多数情况下只只在某些领域域进行合作，而而在其他领域域可能又形成成竞争的局面面。2.2构建建房地产企业业选择战略联联盟的动因开拓新市场由于区域经济一一体化的出现现，区域内的的成员国往往往采用统一的的贸易保护政政策，这使得得现在的企业业在巩固旧市市场、开拓新新市场方面困困难重重，区区域外的企业业难以采用传传统的方式进进入区域内的的市场。即使使没有贸易保保护政策对进进入的限制，在在当地建立分分销网也是一一个昂贵而艰艰难的过程，这这需要具有对对当地情况的的大量信息及及知识。通过过建立企业战战略联盟，企企业可以利用用当地合作伙伙伴对本国及及本地市场的的知识、关系系取得市场的的拓展，而且且能大大减少少进入新市场场的成本。增强自身实力随着经济和社会会的发展，企企业间的竞争争日趋激烈，企企业要想在多多变的竞争环环境中立于不不败，必须善善于利用各方方面的力量，增增强自身实力力。而当今企企业间的竞争争己不再是传传统的纯粹自自利意义上的的竞争，而是是强调双方皆皆有收益的竞竞合(co-oopetittion))，即企业间间既有竞争，又又有合作。传传统的企业间间竞争是一种种你死我活的的对立竞争关关系，而当今今企业间的竞竞争是相互作作用的，企业业间形成一定定程度的依赖赖关系。通过过建立战略联联盟，企业可可以向联盟伙伙伴学习重要要的技能。例例如美国通用用汽车公司和和日本丰田公公司建立的联联盟中，通用用公司获得的的好处是向丰丰田公司学习习如何生产高高质量的小型型轿车。企业业战略联盟中中，联盟成员员对各自发展展所需的专有有知识彼此依依赖，因为这这些知识并不不能完全在单单个企业内部部产生。企业业通过组建战战略联盟，相相互学习知识识，改“分馅饼”的竞争为共共同把“馅饼”做大，开拓拓新的市场空空间，增强自自身实力。降低经营风险企业总是在一定定的环境中进进行生产和经经营，而环境境的多变性决决定了企业必必定面临一定定的风险。当当今的环境变变化速度越来来越快，而且且日益复杂，因因此企业所面面临的风险也也越来越大通通过企业战略略联盟可以分分散这些风险险，从而使企企业的经营风风险大大降低低。有时，企企业在进行一一项活动时，因因投资费用的的高昂而风险险巨大，企业业单独行动无无异于以企业业打赌，投资资失败的可能能性相当大，而而企业战略联联盟则可以降降低这些风险险。环境的多多变性要求企企业建立高度度灵活的经营营结构和组织织结构，以积积极面对日趋趋增大的风险险，而战略联联盟则是适应应这种要求，降降低竞争压力力的很好的组组织形式。追求规模经济一方面，企业战战略联盟可以以很好地将生生产同类产品品的企业联合合起来，增强强产业的集中中度，扩大生生产规模。此此时，常常可可观察到学习习曲线效应，即即生产单位产产品所需要的的投入要素的的数量会随着着产量的持续续增加而下降降，因而导致致相应的成本本的下降。同同时，随着产产量的增加，固固定成本可被被分摊到更高高的产量上，从从而使单位平平均成本下降降。另一方面面，通过企业业战略联盟，可可以将处于价价值链上不同同位置的企业业很好地联系系起来，充分分发挥各自的的优势，充分分利用人力资资源和设备效效率，实行人人才交流，降降低相互间的的交易费用，从从而降低生产产成本。而单单个企业独立立进行生产经经营时，其规规模往往太小小，不能够取取得这些成本本优势。通过过企业战略联联盟，合作伙伴可以在在产品的开发发、制造、销销售等方面实实现资源互补补，使其成本本大大低于这这些企业分开开来进行生产产经营时的成成本。2、3当前前我国房地产产企业选择战战略联盟的必必要性2.3.1房地地产企业特点点的需要房地产企业具有有资金密集型型、管理技术术密集型、人人才密集型等等特点。大型型房地产项目目往往涉及土土地储备、资资金运作、建建筑设计、金金融、法律、建建筑施工、市市场营销、物物业管理等多多个方面。任任何一个方面面的疏忽和缺缺陷都可能导导致开发项目目的失败。由由于开发企业业受自身资金金、技术、人人才实力的限限制，其单独独开发风险将将会很大，只只要市场出现现较大波动，就就可能导致公公司陷入危机机。如果采取取战略联盟的的形式必将降降低项目开发发的风险，获获得较大的项项目和发展机机会。2.3.2筹集集资金的需要要房地产业的一个个显著特点就就是产品价值值高，投资需需求大，建设设周期长，资资金周转慢。任任何一个房地地产开发企业业都不可能完完全依靠自有有资金进行房房地产的开发发，银行贷款款这一间接融融资方式成为为开发资金的的必要补充。然然而，近几年年来，我国的的房地产金融融政策频频出出台。2003年6月13日央行发布布了“121号”文件。以规范范房地产信贷贷为主要内容容的央行“121号”文件有针对对性地对房地地产开发企业业贷款和建筑筑施工企业流流动资金贷款款用途做了详详细规定，切切中房地产企企业的“要害”。全国房地地产企业的数数量多，但有有规模和有实实力的企业少少。房地产金金融的进一步步收紧，导致致行业内多数数公司面临资资金压力，联联合做大做强强成为行业的的普遍需要。显显然，相对单单独的开发企企业来说，开开发实力雄厚厚的战略联盟盟更容易获得得银行的贷款款。因此，构构建房地产企企业的战略联联盟将成为解解决房地产企企业开发资金金不足问题的的必然选择。2.3.3应对对WTO的挑战由于历史原因，我我国的房地产产企业相对弱弱小。以北京京、上海为例例，其房地产产开发前10名大企业只只拥有本地市市场份额的15%-220%左右，资金金不足表现明明显。我国的的房地产开发发企业近90%是1992年房地产热热中一哄而起起的，造成了了我国房地产产企业多、小小、乱的局面面。房地产开开发规模小、质质量低、成本本高、部件标标准化和产业业化程度低，作作为个体的房房地产企业在在开发能力上上还不足以称称道。目前国国内房地产开开发企业的平平均净资产只只有1000多万元，最最高的也不过过几十亿元，而而境外开发企企业的净资产产达到几亿甚甚至几十亿美美元。加入WTO以后，境外外的房地产开开发企业将会会大批进入中中国市场。这这会使当前竞竞争已经激烈烈的房地产行行业出现更严严酷的局面。我我国相当数量量的房地产企企业无论是在在资本金、管管理水平方面面，还是在人人才素质、经经营效益等方方面，都无法法与境外同行行业对手相匹匹敌。如何在在竞争中合作作、在合作中中竞争，如何何持续生存下下去，己经成成为我国房地地产企业迫在在眉睫需要解决的问问题。迎接WTO带来来的机遇加入WTO后，国国外各商业企企业尤其是邮邮电、通信、金金融、商业、汽汽车、航运等等有实力的公公司将很快进进入中国主要要城市，必然然要求当地提提供写字楼、公公寓、住宅以以及旅游饭店店等配套的房房地产产品，这这就为房地产产企业带来很很多机会。同同时，由于我我国多年来实实行福利分房房制度政策，房房地产市场尤尤其中小城市市的房地产市市场发育较晚晚，市场潜力力巨大，发展展前景广阔。因因此企业采取取战略联盟形形式可以赢得得更多项目开开发的机会。2.4房地产企企业战略联盟盟的特点组织的松散性战略联盟以以共同占领市市场、合作开开发楼盘为基基本目标，所所建立的并非非一定是独立立的公司实体体，联盟成员员间的关系也也并不正式。如如果机会来临临，各成员便便聚兵会战；；一旦机会丧丧失，各成员员又为了各自自的目标与其其他企业结成成新的联盟。因因此，战略联联盟本身是一一个动态的、开开放的系统。行为的战略性战略联盟的的方式与结果果是对企业未未来竞争环境境的长期谋划划。联合行为为也注重从战战略的高度改改善联盟共有有的经营环境境和经营条件件，其最大的的着眼点是在在经营活动中中积极地利用用外部经济资资源。合作的平等性战略联盟不不同于以往的的战术性合作作，它是联盟盟各方在资源源共享、优势势互补、相互互信任、相互互独立的基础础上，通过事事先达成协议议结成的一种种平等关系，从从根本上改变变了合资、合合作企业之间间依赖股份多多少，或依其其控制能力的的强弱来决定定母公司与子子公司之间不不平等关系的的局面。范围的广泛性联盟伙伴不仅包包括企业，同同时也包括大大学、研究机机构，甚至是是不同所有制制企业之间的的联盟等；联联盟的目标指指向也不再局局限于单一产产品或产品系系列，而更多多地集中于知知识的创造，它它可以产生于于价值链的各各个环节，从从研究开发到到售后服务；；除了常见的的高科技领域域外，还涉及及众多行业。管理的复杂性由于联盟各方之之间管理权关关系的模糊，收收益的不平衡衡，企业间文文化的冲突，合合作伙伴的背背叛危险等因因素的存在，造造成战略联盟盟具有复杂性性。战略联盟的最根根本特征在于于它是竞争性性合作组织，是是介于市场与与企业之间的的一种特殊组组织机构，是是一种扩大范范围而不扩大大企业的方法法。2.5企业战略略联盟与并购购的比较并购是指一家企企业用现金、债债券或股票等等购买另一家家或几家企业业的股票或资资产，以获得得对该企业的的控制权行为为。由它的定定义既可以看看出并购存在在着大量融资资与文化整合合方面的风险险，战略联盟盟由于其独特特的合作形式式则具有一定定的竞争优势势。资金投入分析收购是一项高投投入的决策，需需要大宗资本本投入支持。在在大多数企业业并购都是通通过举债来实实施并购的，虽虽然达到了扩扩大企业规模模的目的，但但是由于增加加了负担，涉涉及的风险比比较大；战略略联盟的竞争争力则表现为为它节约了大大量的并购整整合成本，从从而增强企业业的竞争优势势，结成同盟盟企业不必通通过产权交易易就可以把分分散的优势组组合起来，形形成综合优势势，可以在各各方面、各部部分之间取长长补短，实现现互补效应，降降低交易成本本进而实现发发展的能力。文化整合分析企业的并购带来来的是思维模模式的强烈变变革，不同企企业文化的巨巨大撞击，并并购后如果文文化整合处理理过于草率，缺缺乏有效的管管理沟通，其其结果必然造造成并购后企企业内部更大大的摩擦与消消耗；联盟一一般是强强联联手，是利益益的联合体，各各自的文化都都有着其先进进的一面，虽虽然联盟企业业之间也存在在着公司企业业组织文化方方面的差异，但但是建立充分分的信任机制制，联盟企业业就很容易对对各自的文化化进行比较，发发掘出各自的的优势与不足足，互相学习习，选择适当当的切入点和和目标模式，重重构融合了各各自的优势并并形成新的公公司文化。第四章如何何构建房地产产企业战略联联盟3.1构建建房地产企业业战略联盟的的原则房地产企业联盟盟战略的制定定必须要与企企业的发展目目标相结合。从从我国房地产产企业自身现现有的经营状状况和经营目目标出发，在在构建战略联联盟时应遵循循下面几个基基本原则。3.1.1联盟盟成员的核心心能力互补原原则我国房地产企业业实施战略联联盟最为重要要的目标就是是弥补企业的的战略缺口，增增强企业的核核心能力，提提高我国房地地产业的整体体竞争力。当当联盟方的核核心能力与本本企业的核心心能力相一致致时，其后果果是联盟后企企业的规模虽虽然扩大了，但但企业的整体体实力却更弱弱了，这种缺缺少互补核心心能力和内部部整合的联盟盟往往是联盟盟失败的主要要原因之一。在在联盟规划与与实际操作过过程中，应坚坚持以企业之之间的差异为为基础，才能能更好地进行行业务上的优优势互补，否否则企业将丧丧失自己的竞竞争优势。这这一点主要体体现在选择并并确定合适的的联盟伙伴方方面。3.1.2战略略性的互相学学习原则不管实施什么样样的战略联盟盟，联盟的目目标都是暂时时的和局部的的，而不可能能是永久性的的，因此，企企业要想获得得长期的竞争争优势，必须须通过彻底而而快速地学习习联盟方的先先进的技术和和管理经验，尽尽快将那些宝宝贵的观点和和惯例转移到到公司自己的的经营和运作作中去，以增增强企业的综综合实力，达达到实施联盟盟的初衷。3.1.3保持持灵活战略和和独立地位的的原则竞争环境的动态态性和不确定定性，要求企企业要有迅速速适应环境变变化的战略与与之相适应，当当企业因为联联盟而失去战战略的灵活性性时，一旦环环境改变，就就会产生巨大大的联盟风险险。同时，联联盟使企业失失去战略的灵灵活性，也违违背了构建战战略联盟的目目的。战略联联盟是建立在在平等互利和和相互信任基基础上的，一一旦某一联盟盟方失去了独独立地位，联联盟就变成了了兼并，这样样，对方的投投机就会造成成对企业的侵侵害，而这种种风险是一般般企业无法承承担的。因此此，联盟各方方应保持必要要的弹性，根根据市场变化化和各方变化化进行调整。3.1.4联盟盟各方坚持竞竞争合作的原原则房地产企业要记记住，建立战战略联盟只不不过是一种手手段，最终的的目的是通过过合作或联盟盟来增强自己己的竞争能力力，实现自己己的经营目标标。因此，联联盟各方彼此此平等信任是是必要的，但但决不是无原原则的迁就对对方或向对方方提供一切。有有关研究表明明：过于草率率地把核心技技术和独特技技能转让给合合伙人，结果果将使自己能能力下降。战战略联盟是建建立在优势互互补基础上的的，如果当联联盟一方的优优势消失之后后，必然会导导致联盟的失失败。因此，在在战略联盟中中，联盟各方方在合作的基基础上仍应保保持竞争的关关系。3.2房地产企企业战略联盟盟的模式分析析一般来说，按照照不同的划分分标准，战略略联盟可以划划分为多种类类型。按照合合作方关系的的紧密程度标标准可分为::非股权联盟盟、股权联盟盟、合资企业业。按照联盟盟结构的对称称性，战略联联盟可以划分分为:对称联盟与与不对称联盟盟。按照地位平等性性，战略联盟盟可划分为::平等联盟与与不平等联盟盟。按照联盟范围的的不同，战略略联盟可划分分为:以产业价值值链优势互补补为战略目标的线性联盟盟和以信息、知知识共享和创创造为目标的的联盟网络。按照合作内容的的不同，战略略联盟可划分分为:产品联盟与与知识(虚拟)联盟。按照联盟战略目目标在公司发发展战略中所所处的层次，战战略联盟还可可划分为:公司层次的战略略联盟(如多元化战战略联盟、协协同专一化战战略联盟、特特许联盟)，经营层次的战略略联盟（比如如水平互补战战略联盟、垂垂直互补战略略联盟)，职能层次次的战略联盟盟(生产战略联联盟、营销战战略联盟、财财务战略联盟盟、研发战略略联盟)。本文主要要将战略联盟盟按水平互补补战略联盟和和垂直互补战战略联盟这一一划分来对房房地产战略联联盟进行分析析。房地产战略联盟盟实质上是一一种资源的共共享机制，它它通过资源利利用率的提高高，使联盟各各方均获得收收益。这种资资源的共享利利用贯穿于房房地产行业的的各个环节之之中。在上一一章中，我们们己经提到战战略联盟可以以划分为水平平互补战略联联盟和垂互补补战略联盟两两种。下面我我们具体分析析一下这种划划分在房地产产战略联盟中中的应用。房地产水平互补补联盟房地产企业之间间以及房地产产企业与外行行业企业之间间可以构建房房地产水平互互补联盟(横向联盟)。水平互补补联盟是指联联盟伙伴在价价值链中承担担相同环节的的职能而相互互配合产生的的联盟。它包包括开发联盟盟、价格联盟盟和营销联盟盟等几种形式式。1.开发联盟。即即联盟有关各各方各自给出出自己的优势势资源如土地地、资金、开开发能力、营营销能力等，联联合实施房地地产的开发；；或者共同投投资，对开发发区域的环境境、交通、配配套条件等进进行联合整治治和建设，营营造较好的区区域整体开发发环境。2.价格联盟。即即将定价统一一规范在一定定的范围之内内，以避免同同区域内定价价相似的楼盘盘发生无谓的的恶性竞争，省省却博弈的烦烦恼，同时也也可提高区域域的进入壁垒垒，防止新的的竞争者进入入。这种联盟盟需要注意的的是，房地产产商之间不能能采取单纯的的一纸契约基基础上的价格格联盟。这种种联盟缺乏稳稳定性，应该该寻找一个能能将销售与利利益所得分开开、防止违约约的有效方法法，如成立区区域销售公司司，由它对区区域内所有楼楼盘统一销售售和资金结账账等。3.营销联盟。不不同的房地产产企业或营销销中介公司组组建营销联合合机构，对区区域内各楼盘盘进行统一的的规划设计、销销售策划和促促销，以塑造造区域整体营营销形象，提提高价值档次次口4.其他形式的的联盟，如原原材料采购联联盟等。房地产垂直互补补联盟房地产垂直互补补联盟是指在在房地产价值值链(创造价值的的各个生产环环节形成一条条“价值链”)中承担不不同环节的各各个企业组成成的联盟。如如开发商与供供应商、营销销策划商、销销售代理商、物物业管理企业业以及顾客等等之间组成的的联盟。这类类联盟的特征征是，联盟主主体处在价值值链的不同环环节上，其他他企业则围绕绕或辅助它的的经营，实际际上这是主体体企业垂直一一体化的替代代形式。房地地产开发商可可以与供应商商如规划设计计院、拆迁公公司、施工企企业等上游企企业结成联盟盟，也可以与与营销策划商商、销售代理理商、物业管管理公司等下下游企业结成成联盟。在这这些联盟中，开开发商以低廉廉的成本、一一流的质量和和良好的效益益树立起企业业品牌与楼盘盘品牌，而供供应商和中介介商们也凭借借优秀的产品品和服务赢得得了稳定而可可观的销售额额，在激烈的的竞争中得以以生存，取得得双赢的局面面。3.3房地地产企业如何何构建有效的的战略联盟美国学者戴维，雷(DavidLei)等人考察了一些企业战略联盟，结果发现有效的战略联盟在建立过程中非常注意以下三个阶段的实施步骤。这些步骤同样适用于房地产企业。3.3.1挑选选合适的联盟盟伙伴阶段联盟伙伴的合适适与否，直接接影响到联盟盟的成败。如如果联盟双方方不匹配乃至至不相容，就就容易产生消消极的后果。企企业在联合与与合作之前，首首先要树立明明确的战略目目标，并据此此来寻找或接接受能帮助实实现战略意图图、弥补战略略缺口的合作作伙伴。这是是一项艰巨的的任务，它需需要高级管理理层了解双方方在一定时间间里的目的和和战略。一个个合适的联盟盟伙伴的基本本条件是：能能够带来本企企业所渴望的的技术、技能能、知识风险险分担和进入入新市场的机机会等优势。还还要注意，文文化上相容、相相似的企业比比有较大文化化差异的企业业更适合成为为本企业的合合作伙伴。对对于房地产企企业而言，重重要的是选择择最能弥补企企业发展战略略实施的稀缺缺资源，这些些资源包括资资金、品牌优优势、新市场场进行机会等等。对与我国国房地产企业业来说，境外外开发企业和和国内企业均均可作为联盟盟伙伴：1、境外开发发企业我国已经加入WWTO，国内巨大大的房地产市市场对外商的的吸引力是不不言而喻的。在在中国实行战战略联盟是国国外企业避开开中国商业障障碍最为重要要的方式。国国外企业先进进的技术、管管理理念和营营销技巧正是是我国房地产产开发企业所所需要的，而而且，作为东东道国企业具具有的与政府府和相关部门门良好的关系系也正是外商商企业所缺少少的，故双方方可以优势互互补。另外，我我国房地产企企业的东道国国企业优势可可以弥补其与与国外跨国公公司的不对等等性，消除因因此而产生的的被动和消极极后果。积极极同境外领先先开发企业合合作，不仅可可以发挥我们们的本土竞争争优势，同时时有利于学习习国外房地产产开发企业的的经验。2、国内企业业国内房地产企业业之间的联盟盟，应该是建建立在彼此之之间价值链基基础上的互补补性合作。由由于企业自身身资源和能力力的有限，不不可能在每一一个环节中都都占有优势，这这种在某些价价值链环节方方面的不足，造造成了企业整整体机能的不不完备，缺乏乏相应的竞争争力，使某些些具有相对优优势的价值链链环节因整体体的不足而发发挥不出应有有的功效。这这时可从企业业价值链的优优势环节入手手，发掘并形形成企业的核核心竞争力，通通过价值链的的重构来扬长长避短。即选选择适当的其其他房地产企企业进行联盟盟合作，从而而实现双方的的优势互补，以以形成更大的的合力。合适的联盟伙伴伴选择关系到到企业战略目目标的实现，是是战略联盟成成功的前提条条件。为了最最终取得战略略联盟的成功功，企业迫切切需要建立一一套科学的联联盟合作伙伴伴选择的指标标体系。一般而言，联盟盟合作伙伴的的选择应坚持持3C原则，即兼兼容性(compaatibillity)、能能力(capabbilityy)和投入(commiitmentt)。这三个个原则是企业业寻找合作伙伙伴的关键条条件。这一标标准己经被许许多成功的联联盟所证实。本本文认为，在在选择联盟合合作伙伴时应应该考虑4CC原则，即除除了坚持上述述的三个原则则外，还应坚坚持信誉(crediit)原则。1、兼容性((compaatibillity)兼容性指标一方方面要求合作作伙伴之间在在战略上兼容容，另一方面面要求合作伙伙伴之间在日日常经营活动动中能够兼容容。战略联盟盟要做到的事事情是能够在在一起工作、交交流，在“干中学”，在“互动中学”。没有很好好的沟通是达达不到学习效效果的。兼容容并不意味着着没有任何摩摩擦，但只要要合作双方有有合作的基础础并且相互尊尊重，它们就就能解决分歧歧。如果联盟盟缺少了兼容容性，那么无无论他们的业业务关系多么么重要，也无无论他们彼此此有多么强的的能力，都将将是昙花一现现的联盟。企企业选择联盟盟伙伴和一个个人选择结婚婚对象一样，彼彼此不能相容容，分歧和矛矛盾就会随着着外部市场和和环境的变化化而增大，导导致联盟不稳稳定，甚至使使联盟失败。评评价一个潜在在合作伙伴是是否具有兼容容性主要看自自己与合作伙伙伴之间的战战略是否兼容容?文化是否兼兼容?组织管理理理念是否兼容容?产品标准是是否兼容?财务方面是是否兼容?2、能力(ccapabiility))潜在合作伙伴的的能力状况是是衡量该企业业是否能够成成为企业战略略联盟伙伴的的一个基本条条件，潜在合合作伙伴只有有具备一定能能力才能进行行有效的合作作，联盟的成成功和稳定发发展才能得到到保障。这些些能力包括企企业的市场能能力(包括市场开开发能力、销销售能力和市市场地位)、企业的技技术能力、生生产能力、财财务能力等。良良好的市场能能力，可以促促进联盟的发发展，为联盟盟的市场发展展提供有效的的帮助。生产产和技术能力力可以在联盟盟内部产生交交流，从而提提高整个联盟盟的生产和技技术能力，达达到学习效应应。财务能力力是联盟发展展的前提，充充足的资金是是联盟发展的的必要条件。能力指标还体现现在伙伴企业业的能力必须须与本企业的的能力相匹配配。能力匹配配原则在实践践中有两方面面的表现:其一，它可可以表现为合合作企业与本本企业能形成成优势互补的的关系，即合合作伙伴具备备弥补本企业业薄弱环节的的能力，通过过不同企业的的优势互补和和整合而达到到1+1>22的效果；其二，它的的另一个表现现为各联盟伙伙伴应当实力力相当。联盟盟的各方都希希望寻找一家家规模和实力力相当的伙伴伴。如果双方方实力严重失失衡，可能会会给联盟带来来许多麻烦，强强大的一方可可能会对盟友友颐指气使，而而弱小的一方方又会过于依依赖强大的合合作伙伴，这这样联盟便不不能在互惠互互利的基础上上制定决策，其其稳定性和发发展前景也会会遭到严重的的威胁。3、投入(coommitmment)具备了一定能力力后，联盟伙伙伴的选择还还要考虑潜在在联盟伙伴是是否愿意把这这些能力投入入到联盟中来来。就算合作作者显得很有有能力且与自自己很相容，但但是，只要他他不愿意向联联盟投入时间间、精力和资资源，联盟就就很难应付多多变的市场条条件，很难获获得健康有效效地发展。因因此，寻找一一个与自己有有同样投入意意识的合作伙伙伴对联盟的的健康发展具具有重大的意意义。判断一一个潜在合作作伙伴是否愿愿意投入主要要是从其资金金、核心能力力、人才以及及信息的投入入程度来衡量量。4.信誉(ccreditt)企业在选择战略略联盟伙伴时时除了考虑以以上的三点以以外，还要考考虑潜在联盟盟伙伴的信誉誉状况，选择择具有良好信信誉的联盟伙伙伴可以有效效地降低伙伴伴的机会主义义行为，可以以降低联盟伙伙伴关系风险险，从而增加加联盟稳定性性。所以，联联盟是否成功功的关键问题题之一是联盟盟成员之间是是否具有信任任关系。因此此，联盟成员员的信誉状况况就成为选择择联盟伙伴的的重要指标之之一。衡量一个企业是是否具有信誉誉，可以从潜潜在合作伙伴伴的商务信誉誉(主要从交货货是否及时、合合同是否履行行、媒体或政政府对其信誉誉评价几方面面考虑)、质量信誉誉(主要从产品品质量和服务务质量两方面面考虑)、财务信誉誉(主要从财务务有没有欺诈诈行为、账款款交付是否及及时、还贷是是否及时几方方面考虑)。3.3.2联盟盟的设计和谈谈判阶段成功的联盟不仅仅是以交叉许许可安排、联联合开发、合合资经营、股股权共享等联联盟方式为基基础的初始合合作协议，还还包括厂址选选择、成本分分摊、市场份份额获得等通通常的细节以以及对知识创创新、技术协协同等方法进进行设计。房房地产企业的的高级管理层层还应就联盟盟的共同目标标与主要的中中层经理和技技术专家进行行沟通。另外外，由于联盟盟伙伴之间往往往存在着既既合作又竞争争的双重关系系，双方应对对联合与合作作的具体过程程和结果进行行谨慎细心的的谈判，摒弃弃偏见，求大大同，存小异异，增强信任任。3.3.3联盟盟的实施和控控制阶段战略联盟的最终终目的是通过过联盟提高企企业自身的竞竞争能力。联联盟内的企业业应该把通过过联盟向对方方学习作为一一项战略任务务，最大限度度地尽快将联联盟的成果转转化为己方的的竞争优势。联联盟往往需要要双方进行双双向信息流动动，每个参加加联盟的企业业都应该贡献献出必要的信信息供对方分分享，从而提提高联盟的成成功率。同时时企业要合理理控制信息流流动，保护自自身的竞争优优势，防止对对方得到己方方应予以保护护的关键信息息，从而做出出有损我方的的行为，因为为联盟伙伴极极有可能成为为将来的主要要竞争对手。第五章房地地产企业实施施战略联盟的的机制分析4、1战略联联盟信任机制制的构建联盟中的诚信主主要基于两个个方面：能力和愿望望。能力方面面的诚信是指指：联盟成员相相信其联盟伙伙伴有能力完完成其义务并并且对联盟做做出其应有的的贡献，其体体现了诚信理理性的一面；；愿望方面的的诚信是指：：联盟成员拥拥有这样的信信念；相对于于其自身的利利益，联盟伙伙伴会更关心心联盟的利益益，这体现了了诚信中愿望望的重要性。建建立信任机制制对于战略联联盟的成功至至关重要。主主要表现在以以下几方面：：1、联盟成员之之间存在着潜潜在的冲突和和不信任，由由于他们在公公司战略目标标、企业组织织文化、行为为方式及公司司政策等方面面存在差异，若若联盟成员不不注重诚信的的培育，那么么即使联盟取取得可观的利利润，这些差差异也终将会会使联盟走向向失败。特别别对于国际战战略联盟，由由于跨国文化化管理的复杂杂性，联盟中中的诚信就显显得更加重要要。2、正式合约和和正式沟通不不能解决所有有问题，对于于战略联盟中中的不确定事事件，只能通通过非正式沟沟通来解决，因因为诚信能确确保联盟各方方以共同都能能接受的行为为对这些不确确定性做出反反应。特别是是对长期联盟盟，管理者必必须通过诚信信来填补正式式合约留下的的空缺，确保保联盟的平稳稳运行。3、诚信还能降降低联盟中的的交易成本((讨价还价成成本和控制成成本等)。因为诚信信可减少联盟盟中某些费时时耗力的正式式合同的签订订，降低对联联盟监控机制制的要求，并并且还可降低低合作交易的的成本。此外外，诚信还能能增强联盟的的核心竞争力力。因为联盟盟培育诚信的的过程和诚信信的影响因素素具有不确定定性，同时诚诚信的发展也也具长期性，这这些都是竞争争对手难以模模仿的。4、2整合联盟盟各方的企业业文化企业文化是一个个属于社会学学范畴的独特特的混合物，它它包括组织的的价值观、传传统、信仰以以及处理问题题的准则等。虽虽然没有一个个确定意义的的概念，但其其影响是广泛泛而深入的。它它塑造着企业业的管理风格格和管理理念念并指导实践践。它有助于于建立一些准准则和不成文文的制度，以以指导员工行行为。它使某某些行为和态态度合理化，也也使另外的某某些行为不被被认可。正是是由于企业文文化有着如此此广泛而深入入的影响力，在在选择合作伙伙伴时，必须须要全面了解解研究各企业业的文化背景景。一个联盟盟，如果单纯纯从能否实现现既定目标的的角度上来看看可能没有问问题，甚至前前景光明，但但如果伙伴之之间存在着文文化上的不一一致，就会被被失败的阴影影所笼罩，这这就显示出文文化因素对于于联盟顺利运运转的重要作作用。两种本本质不同的企企业文化的整整合必然会碰碰撞出火花，但但文化一致性性也不是绝对对的。企业在在选择联盟伙伙伴时，不能能苛