世联关于CBD案例研究成果及借鉴

关于CBD案例研究

成果及借鉴谨呈：3/9/2023本报告结构国内外CBD的研究成果1、CBD的7大规律与模型2、成功CBD的物业配比研究3、成功CBD的启动模式研究附件：CBD典型案例研究2CBD的定义、形态和特征3CBD的形态CBD的形态——CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政交通、通讯条件完备；CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施及一定量的传统商业零售类职能设施；CBD的产业形态：经济运做管理中心金融中心生产服务中心关键词：现代建筑群商务设施职能管理与服务中心5CBD的形态CBD对城市的作用——管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。关键词：经济核心6CBD的特征城市CBD的八大基本特征

——拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；拥有商务空间的最高聚集度；具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统的核心）；拥有最高的地价；与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。7CBD的7大规律与模型9CBD规律与模型规律1：地价与租金峰值关系峰值地价点与租金峰值的关系——

峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心，同时也是城市最高租金汇集地。区位经济法——以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。11223344专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、批发业、临时居住物业

居家物业及其它物业1122334411223344CBD内峰值地价与物业承租能力模型10CBD规律与模型规律2：城市功能聚集中心CBD的三种功能聚集中心——

管理和控制职能积聚金融市场运作功能积聚专业化生产服务职能积聚11CBD规律与模型规律4：CBD开发规模

分类

级别

主要城市例举

CBD规模（建筑面积）

人均占有量

第一类世界级纽约、巴黎、伦敦、东京等1500~2500万M2约1.2~3.5人/平米

第二类全球区域级多伦多、悉尼、上海、北京等500万M2约0.4~1.6人/平米

第三类国家级深圳、广州、天津等300万M2约0.4人/平米

第四类地区级合肥、长沙、大连等

150~250万M2

约0.3人/平米结论：城市级别决定CBD规模。不同级别CBD的合理规模：13CBD规律与模型规律5：CBD开发强度（容积率）单中心城市CBD规模及容积率比较表：单一中心CBD用地面积KM2建筑面积万M2容积率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74002.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区CBD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0结论：单中心城市CBD开发三大规律——总用地规模多在2平方公里以下；总建筑面积多在500万平方米以下；开发强度指标容积率多在2.5左右。本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。14规律6：CBD开发与老城区的距离新中心区核心新宿上海广州深圳距老城区距离5公里5公里6公里4公里规划人口30万20万18万26万CBD规律与模型结论：成功CBD与老城区的距离为4~6公里。15E区C区D区F区B区A区A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D区——餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。CBD规律与模型17CBD物业功能配比18CBD的物业功能配比CBD主体功能的分类：居住空间——

新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间——

金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动——

从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售——

从满足住宅、商务办公功能设置：商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等19CBD功能配比案例1：新宿集中商务办公区边缘办公区住宅区娱乐及临时居住区集中商业区办公、临时居住混合区功能延续周边住宅区功能延续周边住宅区住宅∶办公∶商业

＝5∶5∶221CBD功能配比案例1：新宿5：5：2代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。22CBD功能配比案例2：上海上海国内较成功的CBD上海市CBD范围上海：南京路、外滩与陆家嘴金融中心区

---CBD网络发展

集中商业区---集中商务区---住宅聚集区23CBD功能配比案例2：上海通过比较可以看出：1、上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高；2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能更显缺乏。25CBD功能配比案例3：深圳深圳国内成功的CBD深圳：九宫格---中心西区---14座高层写字楼---四角布置居住区26物业功能配比小结新中心区核心新宿上海深圳用地面积270公顷220公顷其中浦东170公顷413公顷其中CBD0.8公顷总规划规模600万平方米浦东400万平方米300万平方米住宅：办公：商业5：5：25：7：27：6：2根据相关研究结果：结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做参考；结论2：上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD，商务办公发达，与本地块无可比性，不做参考。29物业功能配比小结结论3：与深圳CBD具有可比性体量和指标相似：深圳CBD占地0.8公顷，建筑面积300万平方米，与本地块指标相似（本地块占地0.66公顷，建筑面积250万平方米），具有参考价值。启动方式相似：深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考价值。30物业功能配比小结结论4：写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的依据进行分析测算：

深圳GDP：3000亿元南通GDP：1000亿元比例3：1

深圳03年写字楼消化量：20万平方米南通03年写字楼消化量：6万平方米比例约3：1

写字楼消化量与GDP情况存在等比关系31物业功能配比小结故可近似认为：南通CBD物业比例关系与深圳相似住宅：办公：商业=7：6：232CBD的启动模式33CBD的启动模式从以下几个方面研究：空间次序功能次序交通配合34CBD的启动模式深圳CBD平面南区与北区景观绿轴景观干道2条地铁线

居住区居住区少年宫图书馆市民中心高交会馆商务办公商务办公商务办公居住区居住区35CBD的启动模式基本规模用地规模：总用地面积4.13平方公里建筑容量：总建筑面积为750平方米人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001

深圳CBD建设次序

进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；36CBD的启动模式深圳CBD启动模式——成功的案例开发的空间次序：由CBD外缘建成区向内核建设开发的功能次序：住宅---高交会馆----城建公园/江苏大厦---市民中心/国商---写字楼/酒店/市政六大工程/中心区住宅/会展

交通配合：公交系统、地铁37CBD的启动模式深圳CBD启动模式——成功的案例借鉴1：启动物业：住宅+产业化公建（高交会馆）

政府主导的会展经济将高交会馆打造为产业化公建，通过大量的展会人流，拉动市场需求，带动其他产业。

本项目因体育会展中心建设中，与深圳中心区的启动有相似之处。38CBD的启动模式深圳CBD启动模式——成功的案例借鉴2：商业物业启动时机不当。商业物业形态：大型购物公园设计失误：外部封闭，将街铺变为内街；位置失当：位于CBD中心处，无商业氛围；启动时机失当：在开发中前期启动，无消费人流。39CBD的启动模式广州CBD平面东区与西区景观绿轴高尚住宅区商务区未完全形成

40CBD的启动模式基本规模用地规模：总用地面积6.6平方公里建筑容量：总建筑面积为780平方米人口规模：规划人口容量18万人投资启动进行大规模基础设施建设土地开发已成规模；居住项目开始建设进行缓慢的居住项目开发；办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增；商业项目开始建设；珠江新城进入成熟开发阶段；市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；1993年1994年1995年1996—1997年1998年1999—2001

广州CBD建设次序

进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动41CBD的启动模式广州CBD启动模式开发的空间次序：由地块核心向四周发展开发的功能次序：拍卖土地/写字楼---珠江公园/学校---住宅区/行政配套

交通配合：初期无市政交通介入42CBD的启动模式广州CBD启动模式借鉴1：空间次序失当：从CBD核心开始启动，交通未能及时进入；导致与周边建成区的关联度微弱；借鉴2：功能选择失当：选择写字楼作为启动物业，周边并未形成商务氛围；43CBD的启动模式广州CBD启动模式借鉴3：土地出让失当：1、先期将土地划分成地块出让，由于划分单元较小（用地小于1万平方米），导致开发商进入门槛低，迟迟未进行开发。2、土地出让时未分级，导致土地价值未能最大化；行政控制的一成不变的地价，未能合理市场化。44CBD的启动模式上海CBD平面东区为主，西区为辅市政绿地顶级写字楼高尚居住区地铁线

休闲观光区集中商业区集中商务办公区住宅聚居区功能延续周边办公区功能延续周边住宅区45CBD的启动模式上海CBD启动模式——成功的案例开发的空间次序：以主干道路为中轴线向两侧发展开发的功能次序：东方明珠/浦东机场---金茂大厦/正大广场---国际会议中心/住宅

交通配合：地铁46CBD的启动模式上海CBD启动模式——成功的案例借鉴1：启动物业的开发次序：以主干道路为中轴线向两侧发展，与道路、交通的关联度较大；借鉴2：商业开发时机选择失当：正大广场在中前期开发，缺乏消费人流支撑；借鉴3：东方明珠作为启动物业：东方明珠的昭示性和地标性带来大量观光人流；47CBD启动模式小结综上所述，CBD的启动模式如下：第一种行政机构+产业化公建

案例研究——深圳：政府机构迁址规划、高交会馆的展会经济；东莞：行政机构的先期建设，公建新区形象打造；

政府主导的经济活动带旺新区，创造商务需求；公建的明确规划和完工迅速提升新区的形象和价值；行政机构在新区的启动带来大批人流。48CBD启动模式小结综上所述，CBD的启动模式如下：第二种行政机构+住宅案例研究——合肥：政府机构迁址新区、中档住宅营造销售量；常州：行政机构的先期建设，新区形象提升区域品牌。

政府政府行为拉动市民信心；住宅人气增加新区活力。行政机构在新区的启动带来大批人流。49CBD启动模式对我们的启示启示1：政府的强力主导和率先进入；启示2：产业化公建可率先启动；启示3：住宅需先期启动；启示4：从建成区向内扩展；启示5：市政交通需先期进入；启示6：写字楼、酒店等宜在后期启动；启示7：特别注意商业进入的时机（中后期）；50CBD建设启示51CBD建设启示纽约市曼哈顿两个CBD发展经验与教训1、逃出鬼城，冲进不夜城

华尔街地区：每晚6点之后成为“鬼城”洛克菲勒中心：白天人潮如织，晚上歌舞升平2、CBD的活力之源CBD的物业多功能性，城市生活的多功能性52经验表明：对于CBD外围而言，“居住”是城市新区的活力源泉，国外最新研究表明：一个城市新区居住规模超过40%，这个区域才能成为富有人气和活力的城市中心。CBD建设启示53CBD案例研究54CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯区位：巴黎西北部，城市主轴线西端背景：1965年用地/建筑面积：1.6平方公里/250万平方米规划就业：12万人/1200个公司目前规模：办公：250万平方米住宅：156万平方米欧洲最大商业中心：10.5万平方米欧洲最大公交换乘中心25万平方米公园/露天博物馆/67万平方米步行系统55CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯拉德方斯广场

拉德方斯鸟瞰图56CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯法国50%的大企业在此设立总部每年200万旅游人士以拉德方斯巨门为标志物可借鉴之处：1、交通设施完善/公共建筑优美；2、“拉德方斯巨门”的标志性。57CBD案例研究案例2：纽约曼哈顿区位：曼哈顿岛上的老城/中城/格林威治街/第五大道背景：纽约的中心区用地/规划人口：57.91平方公里/150万人进驻企业：银行/保险/证券交易/政府机构等公建设施：百老汇/中央公园/大都会歌剧院等每年接纳150万名游客25万平方米公园/露天博物馆/67万平方米步行系统可借鉴之处：1、CBD中写字楼和公寓各占50%，使CBD有机发展；2、地铁、其他交通的入口与办公机构、酒店相连。58CBD案例研究案例2：纽约曼哈顿59CBD案例研究案例3：东京新宿可借鉴之处：政府机构的迁入，促进各行业涌入CBD。区位：东京都中心区以西，距离银座6公里；背景：1993年，首都形象用地/建筑面积：4平方公里/40座超高层建筑组成建筑群进驻企业：金融/保险/信息咨询/零售批发/服务业等60新宿