沈阳智能车库系统项目商业计划书

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投资分析/实施方案

报告

沈阳智能车库系统项目商业计划书目录

第一章项目总论

第二章项目必要性分析

第三章项目市场研究

第四章产品及建设方案

第五章项目建设设计方案

第六章运营管理模式

第七章投资风险分析

第八章SWOT分析

第九章项目进度方案

第十章投资方案

第十一章项目经营效益

第十二章总结及建议

第一章项目总论

一、项目名称及建设性质

（一）项目名称

沈阳智能车库系统项目

（二）项目建设性质

该项目属于新建项目，依托xxx临港经济技术开发区良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以智能车库为核心的综合性产业基地，年产值可达48000.00万元。

二、项目承办单位

xxx（集团）有限公司

三、战略合作单位

xxx实业发展公司

四、项目建设背景

随着城市停车难、停车贵等问题凸显，智慧停车将成为城市发展的主要需求。说到智慧停车，就不得不提到其中的重要一环——无人值守智能停车场。所谓智能支付就是将车牌识别技术与免密快捷支付技术(包括微信支付、支付宝支付、银联支付等移动支付手段)相结合，实现车辆入场自动识别计费，离场自动结算扣费的智能化服务。

据公安部交通管理局数据统计，2018年全国机动车保有量已达3．27

亿辆，增长速度惊人。庞大的汽车数量一方面体现了经济发展强劲动能所

带来的人民生活质量的提高，另一方面由此引发的交通拥堵、道路安全、

泊车困难等严峻现象，也对城市建设产生了消极影响。尤其是停车难问题，早已是各大城市的通病。智慧停车行业也因此成为了改善停车环境、满足

停车需求的“香饽饽”。在机遇与挑战并存的2019年，智慧停车行业会面

临什么样的局势变化，将会是众多企业，乃至社会及政府的关注所在。

xxx临港经济技术开发区把加快发展作为主题，以经济结构的战略性调整为主线，大力调整产业结构，加强基础设施建设，积极推进对

外开放，加速观念创新、体制创新、科技创新和管理创新，努力提高

经济的竞争力和经济增长的质量和效益。该项目的建设，通过科学的

产业规划和发展定位可成为xxx临港经济技术开发区示范项目，有利

于吸引科技创新型中小企业投资，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚xxx临港经济技术开

发区，进一步巩固xxx临港经济技术开发区招商引资竞争力。

五、投资估算及经济效益分析

（一）项目总投资及资金构成

项目预计总投资21445.90万元，其中：固定资产投资15695.33万元，占项目总投资的73.19%；流动资金5750.57万元，占项目总投资的26.81%。

（二）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标

项目预期达产年营业收入48264.00万元，总成本费用38431.91万元，税金及附加384.00万元，利润总额9832.09万元，利税总额11572.24万元，税后净利润7374.07万元，达产年纳税总额4198.17万元；达产年投资利润率45.85%，投资利税率53.96%，投资回报率

34.38%，全部投资回收期4.41年，提供就业职位788个。

十、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx临港经济技术开发区及xxx临港经济技术开发区智能车库行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxx临港经济技术开发区智能车库产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“沈阳智能车

库系统项目”，项目的建设能够有力促进xxx临港经济技术开发区经

济发展，为社会提供就业职位788个，达产年纳税总额4198.17万元，可以促进xxx临港经济技术开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，

为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率45.85%，投资利税率53.96%，全部投

资回报率34.38%，全部投资回收期4.41年，固定资产投资回收期

4.41年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、加强对“专精特新”中小企业的培育和支持，引导中小企业专

注核心业务，提高专业化生产、服务和协作配套的能力，为大企业、

大项目和产业链提供零部件、元器件、配套产品和配套服务，走“专

精特新”发展之路，发展一批专业化“小巨人”企业，不断提高专业

化“小巨人”企业的数量和比重，有助于带动和促进中小企业走专业

化发展之路，提高中小企业的整体素质和发展水平，增强核心竞争力。鼓励民营企业参与智能制造工程，围绕离散型智能制造、流程型智能

制造、网络协同制造、大规模个性化定制、远程运维服务等新模式开

展应用，建设一批数字化车间和智能工厂，引导产业智能升级。支持

民营企业开展智能制造综合标准化工作，建设一批试验验证平台，开

展标准试验验证。加快传统行业民营企业生产设备的智能化改造，提高精准制造、敏捷制造能力。

第二章项目必要性分析

一、项目承办单位背景分析

（一）公司概况

公司在发展中始终坚持以创新为源动力，不断投入巨资引入先进

研发设备，更新思想观念，依托优秀的人才、完善的信息、现代科技

技术等优势，不断加大新产品的研发力度，以实现公司的永续经营和

品牌发展。公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”

六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市

发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。顺应经济新常态，需要

公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。为此，公司要求各级单位

通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和服务质量、提高效

率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发

展理念。

公司依托集团公司整体优势、发展自身专业化咨询能力，以助力

产业提高运营效率为使命，提供全方面的业务咨询服务。公司自建成

投产以来，每年均快速提升生产规模和经济效益，成为区域经济发展

速度较快、综合管理效益较高的企业之一；项目承办单位技术力量相

当雄厚，拥有一批知识丰富、经营管理经验精湛的专业化员工队伍，

为研制、开发、生产项目产品奠定了良好的基础。

公司正处于快速发展阶段，特别是随着新项目的建设及未来产能

扩张，将需要大量专业技术人才充实到建设、生产、研发、销售、管

理等环节中。作为一家民营企业，公司在吸引高端人才方面不具备明

显优势。未来公司将通过自我培养和外部引进来壮大公司的高端人才

队伍，提升公司的技术创新能力。公司建立了《产品开发控制程序》、《研发部绩效管理细则》等一系列制度，对研发项目立项、评审、研

发经费核算、研发人员绩效考核等进行规范化管理，确保了良好的研

发工作运行环境。

（二）公司经济效益分析

上一年度，xxx科技发展公司实现营业收入27021.98万元，同比

增长32.91%（6690.33万元）。其中，主营业业务智能车库销售收入

为22094.78万元，占营业总收入的81.77%。

上年度主要经济指标

根据初步统计测算，公司实现利润总额6160.35万元，较去年同期相比增长653.21万元，增长率11.86%；实现净利润4620.26万元，较去年同期相比增长887.81万元，增长率23.79%。

上年度主要经济指标

二、智能车库项目背景分析

据公安部交通管理局数据统计，2018年全国机动车保有量已达3．27亿辆，增长速度惊人。庞大的汽车数量一方面体现了经济发展强劲动能所带来的人民生活质量的提高，另一方面由此引发的交通拥堵、道路安全、泊车困难等严峻现象，也对城市建设产生了消极影响。尤

其是停车难问题，早已是各大城市的通病。智慧停车行业也因此成为

了改善停车环境、满足停车需求的“香饽饽”。在机遇与挑战并存的2019年，智慧停车行业会面临什么样的局势变化，将会是众多企业，

乃至社会及政府的关注所在。

目前，智慧停车行业的市场格局主要以智能停车设备商、智慧停

车解决方案提供商及互联网停车运营商这三大类为主。

单纯的智能停车设备企业，需要考虑“如何与更多停车场合作”

的问题；对于解决方案提供商来说，产品质量是硬伤；如何做到用户

引流，并保证用户在平台上的活跃度，则是互联网停车企业发展的突

破口。只做设备就只能徘徊在产业链的最末端；只做方案运营又缺失

产品核心竞争力；踏着互联网易操作的“低门槛”进入市场，却用参

差不齐的用户量让原本设定了极高规模要求的互联网模式变得难以落实。陷入如此尴尬的局面，大批单一企业以及试水互联网＋停车企业

被市场洗牌、淘汰，是在所难免的。

但纵观国内，依然有许多影响力较大的停车场设备商，诸如捷顺、科拓、富士等。这些企业在传统行业内积累了一定的停车场资源、项

目经验和用户数据，且他们在技术与服务理念上的创新程度不容小觑。较为可惜的是，相较于其他两家，富士在企业规模及营收上逐渐呈现

出没落的趋势，究其原因，主要还是被“制造业”的格局所限制。因此，目前设备赛道里基本上只剩下科拓和捷顺这两个大玩家。前者精

确把握智能时代市场新需求及停车管理技术革新，后者积累了多年的

品牌知名度、资金实力和销售渠道。

就当前来说，捷顺在业内销售额依旧保持领先。但从企业规模上看，与拥有2000多名员工的高新技术企业捷顺相比，专注于智慧停车

领域的科拓已将规模扩张至1500多名员工，其员工体量正以惊人的速

度不断增长，可见其在企业发展上的野心。另一方面，因为捷顺对海

外市场的不重视，使得最初于海外起家的科拓在加速推进企业全球化

战略上取得了优异的成绩，这也让市场对科拓在短期内赶超捷顺充满信心。

2019年，业务高度集中，技术、服务、运营等综合能力较强的企业，将如何开辟智慧停车多元化的新市场格局，是件值得期待的事。

有智能的地方就有互联网企业，智慧停车也不例外。互联网企业进入停车市场，目的是要改变停车场行业的经营模式和商业模式，并依托资本市场在传统行业内扮演搅局者的角色。

互联网企业惯用“补贴、免费送设备”等互联网营销手段，在宣传阵势上先打一棒，以求快速抢占市场及虏获低级用户。ETCP和停简单正是利用免费商品的模式杀入市场后，成为了互联网停车领域的两个主要玩家。而传统行业里，科拓自主研发的O2O平台“速停车”与捷顺“捷停车”紧追其后，形成互联网停车领域四强格局。

值得一提的是，或许是看中智慧停车能为移动互联网产业带来新的增长潜力，近年来智慧停车企业纷纷获得巨头企业的关注，从阿里巴巴投资捷顺与停简单、腾讯入股科拓、万达与ETCP合作等消息中不难看出，智慧停车这一注定将成为出行第三战场的行业，已隐隐显露出狼烟四起的迹象。虽然科拓建成了国内首个支持微信支付停车费的车场，但由于在这方面的布局不够完善，导致行业机会点露出，给了

ETCP与停简单占领市场份额的可趁之机。然而从不太重视设备软硬件

的技术研发、以拿到尽可能多的停车场数据为目标的纯互联网模式来说，资本运作是ETCP、停简单等此类企业的优势。他们采用风投的方式，在短期内获得可观的盈利，但行业经验积累的不足以及免费模式

的弊端，导致停车行业进入了无序状态，同时在具体的业务应用上也

为业内人士所诟病。

目前科拓与捷顺由于分别获得腾讯和阿里两大巨头的投资，在互

联网停车领域已经迎头赶上ETCP和停简单。据了解，2018年ETCP在

中国拥有合作停车场超过5800家，日均覆盖独立车主超过100万；

“捷停车”拥有200万车主级高净值用户，每天产生15万笔订单；科

拓“速停车”平台已服务超过10000个停车场，用户数高达500多万，日均交易额超50万，发展速度惊人。不可否认ETCP的互联网营销手

段在短时间内快速获得了大量停车场资源，但大部分车场与ETCP只签

了五年合同，且预计在19年和20年到期。停简单所暴露的问题也与

其类似。这两家企业的考验是如果在合同到期时仍没有得到新的大笔

资金投入，他们的“免费模式”将被市场抛弃。而万达作为互联网行

业的“非专业人士”，或将难以继续担当ETCP的金主。因此在5G＋AI时代到来之际，互联网停车格局极有可能呈现出“1腾讯VS2阿里”的

形势，那么从融合基础服务、增值服务及“停车＋互联网”的行业发展路径来看，有机会的还是捷顺与科拓两家综合实力较强的企业。双向结合达成资源整合，实现真正意义上的社、企创收，才是智慧停车企业移动互联网平台不被“拍死在沙滩上”的关键。

未来几年，智慧停车市场规模将以20％左右的速度继续增加，并有望在2020突破154亿元。目前智慧停车行业水涨船高，业内大部分都是新三板公司，但从立方、蓝卡、道尔等企业2017年的财报来看，净利数据增长并不理想，甚至出现了下滑近4成的情况。作为实现净利润2．09亿的领头羊捷顺，以及2018年预估营收达到5亿以上的实力派科拓来说，未来两强竞争的态势逐渐明朗化，市场也或将向这两家企业看齐，打造健康发展的智慧停车生态圈。

百亿级市场渐具雏形，大数据、云计算、人工智能、移动支付等技术也在不断成熟。当前智慧停车设备不仅可以有效采集相关数据信息，并逐步实现通过互联网思维对这些数据进行二次分析、融合，例如将这些数据应用到企业客户画像工作，以及交管部门的体系化管理工作中，技术实力突出的智慧停车企业为这些平台带去的将会是更加全面、细致的服务。

同样，近年来在国家与地方政府的重视下，智慧停车领域政策铺垫也相当到位。早在2017年2月，国务院印发《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》，提出提升交通发展智能化水平，促进交通产业智能化变革；2017年9月，交通部发布《智慧交通让出行更便捷行动方案（2017－2020年）》，进一步规范城市停车新秩序、鼓励车位资源错时共享，以大力推动智慧交通出行信息服务体系建设。前不久，两会上关于两年内基本取消全国高速公路省界收费站，实现不停车快捷收费，减少拥堵、便利群众的工作报告更是引发了社会的广泛关注。相应政策的出台及国家对建设智慧出行项目的高度重视，为智慧停车行业的发展注入了信心与活力。

市场在增长，技术在创新，政策在支持，面对这样的大背景，智慧停车行业未来的发展将会充满无限想象。由勇生智，将之不同，敢于挑战，则必得上智。想在智慧停车的游戏里激流勇进，趁势而上，没有一点实力，终是难以令人信服。

三、智能车库项目建设必要性分析

立体车库，也称为机械式停车设备、机械式立体停车库，是对各种非平面停放车辆设施的一种统称。具体来说，就是用来最大量存取储放车辆的机械或机械设备系统。机械式立体停车库是利用钢结构作

为主框架，配合升降和横移装置，以及控制系统，组装而成的停车设备，是解决实际停车问题的一种有效办法，引导停车向空间发展，促

使停车位向空间和地下建造。由于立体车库具有占地面积小、空间利

用率高等诸多优势，可有效缓解城市停车难的现状，它代表了现代停

车库发展的必然趋势。

我国立体车库行业起步于上世纪80年代，经过90年代引进国外

技术和2003年以来的自主研发阶段，近年来随着汽车产业的快速发展，立体车库行业进入快速发展阶段。立体车库市场替代空间广阔，政策

发力有望成为行业爆发催化剂。2016年，我国30个省、市、自治区共262个城市新建车库，新建车库项目2215个，同比增长6.5%；新增机

械式泊位数728643个，市场销售总额达到133.34亿元，同比增长

20.21%。

应用场景而言，我国立体车库主要应用于住宅小区、公共配套和

单位自用，并以住宅小区停车配套需求为主，占比超过一半，而公共

配套和单位自用的用户保持在20%左右。数据显示，2016年国内新增

立体车库项目中，住宅小区配套项目为1066个，泊位442020个，同

比增长14.5%；城市公共配套车库项目为679个，泊位201858个；单

位自用车库项目为455个，泊位84765个。

分布地区而言，立体车库在大、中、小城市中均有使用，其中二

线城市分布最多，一线城市次之。2015年，我国拥有机械式车库城市

达491个，已建立体车库项目总数超14.4万个，泊位总量336万余个，居世界首位，地区分布来看，二线城市占比最大为52%，一线、三线、四线城市占比分别为22%、14%和12%。

我国汽车保有量升指全球第二位，保有量快速增长带来停车泊位

的刚性需求。截至2017年6月底，全国机动车保有量3.04亿辆，其中，6个城市超300万辆，有23个城市超过200万辆，49个城市的汽

车保有量超过100万辆。

相比于日益增长的汽车保有量，我国车位比例严重偏低，停车位

缺口超过5000万个。根据国家发改委公布的数据，目前我国大城市小

汽车与停车位的平均比例约为1：0.8，中小城市约为1：0.5，与发达

国家1：1.3相比，我国停车位比例严重偏低，全国车位缺口超过5000万个。据《2016停车行业发展白皮书》显示，2016年北京停车位缺口

达355万个，超过全上海的机动车保有量。深圳停车难的程度与北京

旗鼓相当，但上海全市停车位紧俏每个车位有5辆以上汽车等着停。

2016年我国国有建设用地供应面积51.8万公顷，同比减少2.9。

其中，工矿仓储用地12.08万公顷，同比下降3.2%；房地产用地

10.75万公顷，同比下降10.3%；基础设施等用地28.97万公顷，同比

增长0.2%。全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%。建设用

地集约化的需求强烈。

相对传统停车场而言，智能立体车库在空间利用率、占地面积、

建设周期、投入成本、停车效率及智能化等方面具有诸多优势。例如，机械式立体停车库的占地面积约为传统平面停车场的1/2-1/25，但空

间利用率比建筑自走式停车库提高75%以上，传统停车场停50辆车需

要空间1650平米，而采用垂直升降式(塔式)立体停车库只需50平米，即1平米可停放一辆车。

政策暖风吹拂，行业变革在即，在打破既有格局的同时，新的市

场格局也将不断演绎。国内立体车库行业风潮涌动将是必然，行业发

展或将呈现以下变化。

公建配套是政府政策的最直接受益方，从政府出台的指导意见来看，明确表示未来将大力采用PPP模式，引导社会资本进入停车场建

设运营领域，并通过企业债融资和政府专项基金结合方式为停车场建

设提供资金支持。

政府作为社会公共产品的提供者，未来停车场公建配套需求占比

将有较大提升，而立体车库行业也将直接受益，同时，由于政府公共

产品采购招投标通常设置较高门槛，因此，兼具技术、资金实力并拥

有核心客户资源的大型厂商将更多收益。

随着政策催化作用显现，短期立体车库行业集中度或仍将一定程

度下降，但随着行业逐步规范、市场竞争不断加剧，丛林法则作用下，小企业出局、核心厂商成为市场主导，行业将呈现高集中度格局。大

浪淘金，占据地产商、政府等高端客户资源，并更多获得优惠政策资

源倾斜的核心龙头厂商将更多掌握市场话语权。

结合日本高端电梯式市场占比不断提升历程，以及我国当前停车

产业化政策引导方向，政策大力引导社会资本以PPP模式进行公共停

车场建设，空间利用率更高、适宜城市繁华中心地带的高端垂直升降

式设备有望迎来较大发展空间，占比将有较大幅度提升。同时，由于

目前立体车库在居民小区应用最广，客户以满足基本需求为主，故较

为简易的低端产品仍将占据市场主流。

地产景气下行，原本地产投资主导的格局不断受到冲击，加之行

业技术壁垒较低，大量中小企业进入，行业竞争不断加剧，在此背景下，单一主业的制造商转型压力不断增强。除提升立体车库设备高端

制造水平外，具备较强技术实力、资金实力的核心厂商进入后端运营

领域将大势所趋，“产品+运营”全产业链布局不仅契合时势，也是核心厂商提升市场地位、打造核心竞争力的重要途径。

第三章项目市场研究

一、智能车库行业分析

随着城市停车难、停车贵等问题凸显，智慧停车将成为城市发展

的主要需求。说到智慧停车，就不得不提到其中的重要一环——无人

值守智能停车场。所谓智能支付就是将车牌识别技术与免密快捷支付

技术(包括微信支付、支付宝支付、银联支付等移动支付手段)相结合，实现车辆入场自动识别计费，离场自动结算扣费的智能化服务。

停车场是供停放车辆使用的场地。停车场可分为暖式车库、冷室

车库、车棚和露天停车场四类。停车场的主要任务是保管停放车辆，

收取停车费。停车场是城市交通基础设施的重要组成部分，随着中国

近年来城市化进程的加快，停车难问题日益凸显。截至2018年底，全

国汽车保有量达2.4亿辆，比2017年增加2285万辆，增长10.51%。

从车辆类型看，小型载客汽车保有量达2.06亿辆，首次突破2亿辆，

比2017年增加2085万辆，增长11.56%，是汽车保有量增长的主要组

成部分;私家车(私人小微型载客汽车)持续快速增长，2018年保有量达1.89亿辆，近五年年均增长1952万辆;载货汽车保有量达2570万辆，新注册登记326万辆，再创历史新高。汽车保有量不断增长，停车设

施需求也随之扩大。据预测，2018年我国停车位需求了将近3亿个。

随着汽车保有量的进一步提高，到2019年停车位需求或将达3.3亿个。而中国停车位的建设进展却依然缓慢，汽车保有量的不断替身也给中

国停车场的建设提出了更多要求。

目前，智慧停车行业主要有五类主体参与竞争。第一类是停车设

备供应商。停车场作为具有产权归属的资产，归属于所属的地产物业

管理公司，而停车场设备及管理系统、后续的运营服务则由专门的停

车场设备供应商提供。第二类是安防设备供应商。由于在视频技术、

可视化管理、门禁管理等综合能力方面比其他竞争着有着独特的优势，因此也是智慧停车行业内非常强劲的竞争者。第三类是市政交管部门。市政交管部门掌握路侧停车位及路外公共停车场，具有资源优势，同

时财政雄厚，整合能力强。第四类是互联网创业企业。互联网企业切

入智慧停车业务的模式多是基于智能硬件或大数据，或与物业公司、

政府部门的良好关系，对接B端停车场、物业，连接C端车主。第五

类是互联网巨头。

据预测，至2020年全国停车位需求将达到3.3亿个左右，2027年

将达5亿个左右。可以看出，巨大的停车位缺口，无疑将刺激智能停

车行业快速发展、高速成长。预计未来几年，智慧停车市场规模将以20%左右的速度继续增加，并有望在2020年突破154亿元。随着5G时

代的到来、物联网与人工智能技术的不断成熟等利好因素叠加，智能停车未来的市场空间巨大。

我国停车收费的静态市场空间高达5000亿元，2021年停车市场整体规模预计将达到万亿元，智能停车场系统发展态势迅猛。目前，智慧停车玩家众多，传统停车管理公司、创业型公司、互联网巨头和安防公司等纷纷加入这场蓝海抢夺大战中。尽管智慧停车各参与方的利益诉求不尽相同，竞争格局相对分散，但若能及时抓住当下城镇老旧小区改造、城市停车场补短板以及全国推广ETC这几股热潮，将智慧停车融入到城市整体规划当中，便能以最大合力推动智慧停车的实际落地。

二、智能车库市场分析预测

随着近年来我国经济的快速发展，居民的收入水平持续提高，汽车开始成为居民家庭的标配，汽车保有量大幅上升。2019年全国新注册登记机动车3214万辆，机动车保有量达3.48亿辆，其中新注册登记汽车2578万辆，汽车保有量达2.6亿辆；机动车驾驶人达4.35亿人，其中汽车驾驶人3.97亿人；并有6