四川房地产项目可行性报告

太极生活广场可行性分析报告2013年5月目录一、项目总论二、宏观市场环境三、温江房地产市场概况四、项目SWOT分析五、项目定位及发展思路六、项目开发建设进度安排七、投资估算与资金筹措八、项目经济效益分析九、项目效益分析十、结论附件:一、投资人基本情况二、设备选型和能源需求三、环保节能方案一、项目总论1、项目概况2、地块位置3、项目规模4、交通状况5、周边环境6、区域前景7、小结1、项目概况项目名称：温江区公平街办太极生活广场项目地点：温江区花都大道西段项目性质：集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体。项目开发商：成都广润投资有限公司一、项目总论——项目概况2、地块位置温江区公平街办太极生活广场位于温江区公平街办花都大道西段。太极生活广场成温邛高速花都大道光华大道一、项目总论——地块位置3、项目规模地形为不规划的矩形，南北约长160m，东西约长100m，面积23亩。地块北邻60米宽的花都大道，西邻50米宽的花径街，项目地块正好位于“丁”字路口的东北角。一、项目总论——项目规模4、交通状况地铁四号线公平站在项目不远处，并拥有通往成都的成温邛高速公路及光华大道两条快速通道，904、780、762路公交车经过此项目，随着地铁四号线的开通和周边交通线的不断完善，交通更加便捷。一、项目总论——交通状况5、周边环境项目所在花都大道旁，温江新城光华片区，此区域属于新住宅居住群，周边有七彩花都、朝阳·时代西锦、中铁·瑞景澜庭、珠江·御景湾、水映岛、佳兆业·丽晶港、西贵堂、阳光太极·芙蓉锦绣、清溪·玫瑰园等项目建成入住已形成庞大的消费群体。附近还有温江中学、消防支队、光华新城小学等。一、项目总论——周边环境中铁·瑞景澜庭太极生活广场朝阳·时代西锦消防支队七彩花都二期七彩花都A花都大道温江中学文文光华新城小学紫光兴城6、区域前景当前光华新城片区已形成居民居住生活区。随着城市规划和众多项目的推进实施，光华新城的商气、人气已展现发展趋势。一、项目总论——区域前景一、项目总论——小结7、小结随着温江区政府打造“西部新城光华涉外经济生活区”步伐的加快，本区域的交通、区位、生态、人文、教育、发展潜力等优势都开始逐步呈现，从而带动本区域房地产市场稳步向上发展。近年来，区域楼盘的品质不断提高，其中中、高档居住物业已然成为本板块的主流产品，引进中高端大型购物中心并建设周边配套设施，未来光华新城，将成为辐射周边地区的综合性商业中心。因此，我们预测，此类中、高商业物业将成为该区域自住及投资的热点，本项目顺势而立。二、宏观市场场环境1、城市规划2、区域经济3、基础设施4、发展规划5、政策支持6、小结结二、宏观市场场环境——城市概况温江——温江地处成都都平原腹心，，东临成都市市青羊区，南南邻双流县，，西接崇州市市，北连郫县县是成都的卫卫星城。温江——全区幅员面积积277平方公里，辖辖6镇4街办，总人口口32.67万。区政府驻柳柳城镇，东距距成都19公里，南去双双流机场20公里，距在建建的成都铁路路西站仅12公里。西部新城现代代服务业综合合功能区重点发展以现现代服务业为为主的产业功功能，是城市市商业副中心心。二、宏观市场场环境——城市规划二、宏观市场环境境——区域经济2007年1月——2012年11月成都商品房房成交情况二、宏观市场环境境——区域经济2010年10月——2012年12月成都商品房房供求情况二、宏观市场场环境——区域经济区域经济——温江（2012年）实现地区生产产总值310亿元，增长13.1%；完成地方财财政一般预算算收入25.03亿元，增长6.8%。固定资产投投资268亿元，增长12.1%；社会消费品品零售总额65.04亿元，增长12%。城镇居民人人均可支配收收入28524元，增长14%；农村居民人人均纯收入13772元，增长14.5%区域经济——温江（2013年目标）启动四川文化化创意产业园园、悦榕庄度度假区等开工工；加快新光光三越百货、、丰隆综合体体等建设；力力促国色天乡乡陆地公园、、费尔顿凯莱莱大酒店等建建成投运……2013年，温江力争争服务业投资资190亿元以上，实实现服务业增增加值136亿元，再次将将增速拉到11.5%。4、温江基础设设施建设2012年底，温江区区现代服务业业发展取得重重大突破，新新城西商业中中心、光华国国际社区、乔乔波室内滑雪雪场、博奥生生物产业基地地等一系列重重大项目签约约入驻。新城西商业中中心光华国际社区区巨岛五星级酒酒店乔波室内滑雪雪场博奥产业基地地家乐福温江店店二、宏观市场场环境——基础设施5、温江发展规规划二、宏观市场场环境——发展规划到2020年，温江区环环境承载人口口的容量可达达到100万人，但考虑虑到资源环境境压力，预计计温江常住人人口将控制在在80万人左右，GDP年均增幅保持持在15%左右，按此测测算，到2020年，GDP可达760亿元左右，人人均GDP达95000元。经济的发展及及政府的大力力扶持，配套套设施的不断断完善，将给给光华新城片片区带来强有有力的资金支支持和政策倾倾向，并提供供完善的配套套资源，促进进光华新城片片区现代服务务业的发展。。人们的收入入不断增加，，购买能力逐逐渐增强，投投资欲望不断断膨胀，对该该区域商业物物业前景看好好。二、宏观市场场环境——小结6、小结三、温江房地地产市场概况况1、商品房整体体市场2、温江商业市市场3、温江商业总总结三、温江房地地产市场概况况——商品房整体市市场1、商品房整体体市场(温江2012土地供求状况况)固定资产投资资概况三、温江房地地产市场概况况——商业整体市场场商业成交价格格趋势2、商业整体市市场区域价格水平（元）月租金水平（元）大南街8000—2500060—130小南街7000—2000060—90东大街9500—1600070—80金强广场6500—1200030—60大学城6000—1300030—60光华大道（新城）5000—1500030—100泛指一楼平均均水平本案所处温江江新城区，商商业氛围整体体还没形成，，价格范围较较大，但随着着光华大道延延线不断地开开发及楼盘不不断地入住，，此区域商业业氛围将逐渐渐浓厚，区域域价格将不断断提升。三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场温江商业价格格概况项目名称开发企业项目位置概况销售租赁情况住宅入住率类型体量面积区间层数价格销售模式销售时间租金出租率业态仁和春天大道成都市江安春置业投资有限公司成都光华大道江安河畔底商5000㎡70-200㎡1层13000元/㎡销售2009年

小商铺70%金河谷成都市金瑞泰置业有限公司温江温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁底商3000未知1-313000元/㎡销售2010年50%边城香格里成都温江区天祥房地产开发有限公司温江光华大道(花博会对面)底商极少未知1层具体模式未定30-40%万科朗润园万科地产温江光华大道江安河畔(七中实验学校对面)底商156031-89116000销售08年底60-120元/月/㎡

彩叠园和记黄埔地产（成都）有限公司温江光华大道三段商业街10000未知2具体模式未定未交房锦绣森邻成都上实地产有限公司光华大道旁温江新城（紧挨花博会场馆）底商3302㎡68-405412302元/㎡

销售2010年

70%大华水映岛成都大华实业有限公司温江光华大道底商未知未知1层11600元/㎡销售2010年一期40%公园大道成都中新锦泰房地产开发有限公司温江光华大道清泉北街66号主题商业街未知未知2层具体模式未定未交房丽晶港佳兆业温江光华大道与公金路交汇处无商业未交房恒大城恒大地产温江光华大道三段花博会主场馆对面(温江区政府新址旁)底商10万㎡未知1-4层只租不售

只租不售未交房光华大道商业业调查概况三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场珠江国际花园珠江地产温江光华大道花博会碧落湖公园西侧商业裙楼（写字楼）130万㎡（包含写字楼和商业）未知4-5层17000元/㎡

具体信息未出来

已经定了的有：伊藤洋华堂、家乐福、华谊兄弟旗下电影院、先锋健身房一期40%依云镇成都中能置业有限责任公司温江光华大道(花博会馆对面)

底商

1层12000元/㎡

一期40%西花汀成都万厦置业有限公司成都市光华大道花博园西恻底商+主题商业2705㎡70-500最高3层12705元/㎡,6961元/㎡

销售2007年

10%奥林匹克花园成都建信奥林匹克投资置业有限公司成都市温江区涌泉镇光华大道

成交价格9100

香瑞湖蓝光城西光华大道七中侧城西光华大道七中侧

16000元/㎡

尚西花郡成都华力森房地产有限公司温江花博会北大门对面底商2188㎡65-500㎡1层7188元/㎡65%泰基花溪谷泰基地产成都温江区光华大道花博会主场馆对面商业裙楼（楼上是酒店）1-3层是商业，以上全是酒店，属于二期配套，目前具体信息未出来70%银诚归墅银诚房产温江光华大道三段（花博会旁）无商业未交房公园壹号国泰房产开发有限公司温江区温江公园旁底商+商业广场底商未推出，商业广场只租不售，租金未定未交房巨龙环岛国际社区巨龙投资有限公司温江公园旁无商业

三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场2、商业物业市市场商业形态——低端商业为主主温江区目前的的商业发展现现状以临街商商铺占多数，，以低端商业业为主，其以街为市的格局在温江江演绎得相当当异常完美和和成熟。例如如大南街、内内北街、东大大街组成的核核心商圈；文文庙街、文武武路组成的延延伸商圈；西西大街、新西西路、新东路路等副圈；还还有迎晖路家家装街、云溪溪路家具一条条街以及南浦浦路饮食一条条街等。三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场温江区的商业业发展非常迅迅速，其在演演绎传统临街街商铺得经典典的同时，也也融入了新的的商业形态，，近几年来，，温江已经出出现了不少的的纯商业、大大体量的shopping_mall。如边城·假日广场、繁繁华时代、五五环广场、文文庙·盛世繁华及正正在即将亮相相的珠江·新城国际、伊伊藤洋华堂、、家乐福、台台湾新光三越越百货、大润润发等项目。。三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场中高端商业及及专业市场逐逐渐呈现商业业态分布布区域主要街道主要业态状态中心文庙、东大街、大南街、北街服饰\通讯\布艺\百货超市成熟新区五环广场、柳城干道、柳台大道服饰\餐饮\家电\休闲娱乐较成熟光华新城光华大道、温泉大道、花都大道CBD\百货超市\生活配套未成熟东新东路、文武路文化\小餐饮\生活配套\老建材街较成熟西西大街、来凤路、凤溪路五金\建材\家具\灯具\厨卫\家电\汽配成熟南南浦路、航天路餐饮\娱乐\休闲\农贸市场\花鸟市场\干杂成熟北万春路、白马庙街机关部门住宅区生活配套\农贸市场成熟三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场商业业态现状状温江传统商业业区，经营业业态以服装及及餐饮为主，，兼有家电、、百货及其他他业态但比例例不高。三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场数据来源：御御泰公司市调调部商业需求面积积目前大部分经经营者对面积积的需求主要要集中在31—60㎡这一区间，，其次是100㎡以上的需求求，受新政的的影响，投资资客户逐渐从从投资住宅向向投资商业转转向，100㎡以上的投资资需求在不断断增加，并呈呈现良好的发发展势态。三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场商业购买目的的大部分商家均均为租铺经营营，并非商铺铺购买者，而而购买自营者者仅为前者的的不到一半，，还有一部分分客户购铺做做为家庭产业业，但暂时并并不用于商业业经营，但从从长远看仍属属于投资。三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场商业客户来源源温江传统商业业商铺购买者者主要还是温温江当地客户户，约占1/3。其次为成都都客户，省外外客户购买比比例较低，但但随着温江的的知名度越来来越高，越来来越多的外省省客户来温江江投资，如山山西煤老板、、浙江投资客客等。三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场商业客户购买买预期本地商业客户户，对目前经经营区域的投投资价值较为为认同，对光光华新城区域域商业地段认认同度较高。。三、温江房地地产市场概况况——温江商业市场场从温江区商业业市场的整体体走势可以看看出：新增商业供应应量较少，多多集中为底商商形态。传统的商圈的的商业价值较较大，租售情情况良好。温江尚未形成成核心商圈，，对本案是一一个机会。商业业态缺乏乏规划，比较较混乱，商业业形象比较差差。投资回报率参参差不齐，多多集中在8%—12%左右。多数商铺采用用直销的方式式，销售方式式较为单一。。3、小结三、温江房地地产市场概况况——温江商业小结结四、项目SWOT分析1、项目优势分分析2、项目劣势分分析3、项目机会分分析4、项目威胁分分析VISION1、项目优势分分析区位优势：该区域处于成成都规划副中中心，温江重重点打造区域域,交通四通八达达。交通优势：项目所处温江江新城区，花花都大道旁，，紧邻光华大大道和地铁四四号线，直接接承接地铁经经济与干道经经济的商业与与商务热力。。地块优势：紧邻城市干道道，通达性和和可视性十分分优越，地块块规整，便于于设计。竞争优势：周边绝大部分分是住宅类项项目，类似的的城市综合体体较少，竞争争较小。四、项目SWOT分析——优势分析2、项目劣势分分析及对策项目所处温江江新区，周边边多为待建或或将建的项目目，入住率低低,无人气和未形形成商业氛围围。对策：(1)通过项目自身身的招商引资资和与临近项项目的联合互互动营造商业业氛围。(2)把握市场，项项目准确定位位及营销推广广。四、项目SWOT分析——劣势分析3、项目机会分分析行业机会：根据成都市““世界现代田田园城市”规规划，在未来来5年内，城市化化进程进一步步加快，城市市面积扩大，，城市规模增增加，郊区的的交通、教育育、医疗、生生活等城市基基础设施将得得到很大的提提高，将促进进郊区城镇的的房地产开发发。区域机会：：所属区域为为光华大道道温江新区区，光华大大道作为连连接温江与与成都的快快速通道，，近几年发发展迅速，，成为成都都发展的一一重点区域域，区域优优势将逐渐渐凸显。市场机会：：周边全是住住宅类项目目，没有形形成成熟的的商业圈，，对本项目目在产品定定位于客户户群定位方方面提供了了差异化空空间和机会会。四、项目SWOT分析——机会分析4、项目威胁胁分析及对对策(1)珠江国际新新城大型商商业综合体体及智慧广广场的面世世，以及未未来潜在竞竞争者的出出现，项目目的竞争将将不断加大大。对策：差异化定位位，占领市市场；抢先先入市，占占领先机。。(2)国家对房地地产行业的的宏观调控控，对项目目的入市时时机及价格格定位和营营销推广都都会产生一一定的影响响。对策：以长远的眼眼光对项目目进行定位位，并正确确地解读政政策，做出出正确的招招商推广策策略。四、项目SWOT分析——威胁分析五、项目定定位及发展展思路1、项目定位位2、项目打造造必要性3、产品定位位4、目标客群群定位5、项目规划划与设计6、项目发展展思路项目定位：：社区商业配配套综合体体及酒店式式公寓为一一体的城市市生活公园园综合体。。五、项目定定位及发展展思路——定位五、项目定定位及发展展思路——项目打造必必要性光华新城已已入住区域域如上林宽宽境、塞纳纳河畔、锦锦绣森林、、依云镇等等楼盘，入入住率高的的原因，主主要由航天天路大市场场、成商、、红艳、红红旗等城区区市场提供供生活服务务。该区域将新新建临时和和永久性城城市生活市市场8个。目前已已经启动了了包含本项项目在内的的柳城新华华、涌泉花花土、林泉泉北街4个永久性城城市生活市市场。此外，在在入住率相相对较高的的4个区域，修修建4个临时生活活市场。距旧城区较较远的区域域，如朗润润园周边已已自发形成成沿街为市市的集贸市市场，2009年8月，通过相相关部门的的整体联动动，街道恢恢复了原有有的整洁、、畅通。相相应的，在在奥林匹克克花园的另另一侧，一一个占地2200平方米，能能容纳120余个摊位的的临时市场场开始试营营业。5个临时生活活市场待培培育成熟后后，再根据据需求完成成永久性生生活服务市市场建设。。项目打造必必要性项目周边人人口激增项目周边有有已售、在在售、待售售商品房项项目十余个个，包括已已经入驻的的七彩花都都、锦绣森森邻、香颂颂岛、蓝光光香境、塞塞纳河畔、、世纪光华华、万科朗朗润园等，，加之在售售和待售的的项目，随随着配套的的完善，入入住率的提提高，未来来项目周边边区域居住住人口将会会达到2-3万人左右的的规模，人人口达到我我国居住社社区划分的的居住区规规模（3万-5万人），应应设农贸市市场及相关关商业配套套。五、项目定定位及发展展思路——项目打造必必要性项目名称七彩花都朝阳时代西锦锦绣森邻中铁瑞景澜庭世纪光华珠江御景湾珠江克莱国际公寓香颂岛塞纳河畔朗润园丽晶港仁和春天大道上林宽境漫城尚西花郡美茵河谷户数10785291595837189022947291511147992600036005299147851108总计27940（户）总体规划设设计项目拟建为为一城市配配套综合体体，各个使使用功能建建筑统一整整体考虑，，外观形成成一个大型型多层与高高层结合的的建筑群，，内部各自自分开。建建筑群南部部为5层的社区活活动中心楼楼；中部1至2层为农贸市市场，3至6层为商业配配套用房；；6层以上为酒酒店、写字字楼。五、项目定定位及发展展思路——产品定位时尚社区型型商业业态：咖啡啡吧、酒吧吧、蛋糕店店、水果店店、精致无无烟餐饮定位依据依据一：商圈内缺乏乏社区配套套倾向性很很强的综合合体项目。。依据二：片区“CBD”总体规划划及未来干干道经济效效应。依据三：社区配套设设施与商业业购物中心心之间的共共生效应。。五、项目定定位及发展展思路——产品定位4、目标客群群定位五、项目定定位及发展展思路——客群定位以个体、个个人为主体体的散客投投资为主，，兼顾部分分自营性投投资群，以以大宗购买买者及集团团购买型投投资主体为为辅。本案目标客客户以温江江本地及成成都为主，，外地为辅辅，其中占占比情况为为温江区、、成都客户户占比60%—70%，其他占比比30%—40%。以需求30—60平米，总价价20—50万之间为主主。该投资客户户对稳健、、低风险的的商铺有较较大偏好。。对即得租金金收益的带带租约商铺铺较有偏好好。现代化的““CBD”成为新的投投资热潮。。山西煤老板板投资转向向及浙商房房产投资客客的增长，，省外投资资客呈显著著增长的趋趋势，这类类客户主要要需求100平米以上，，总价在100—1000万不等。客户细分化化大宗及集团团机构性客客户：主以以消化大面面积商铺为为主，对应应本案，以以项目整体体购买或整整个楼层的的单位面积积在300平米以上的的商铺为主主。个体散户型型投资客：：以带租约约的零散型型中小商铺铺需求为主主，主以消消化本案局局部面积在在60平米以内的的商铺为主主。从客户购买买的特征来来看，本案案带租约商商铺将成为为首选。五、项目定定位及发展展思路——客群定位五、项目定定位及发展展思路——规划设计主要指标项目总用地面积15333.41㎡总建筑面积86333.64

㎡非住宅建筑面积61333.64

㎡地下建筑面积25000.00㎡容积率4.0绿地率4.5%车位地上机动140地下机动5705、规划设计计项目计划2013年10月开工，预预计2015年5月完工，整整个项目的的开发建设设周期20个月。五、项目定定位及发展展思路——发展思路6、发展思路路立足本区域域，定位于于中高端商商业综合体体，避免中中低档社区区商业的竞竞争；抢先入市，，避开与后后期项目的的竞争；强调现代的的商业文化化；强调健康和和富有活力力的购物、、休闲娱乐乐场所；充分理解本本地消费特特征，在品品牌塑造方方面，融入入本地特有有的文化倾倾向。因素特征项目主体条件与本项目的拟合分析因素一区位住宅中心区域满足因素二交通交通干道临近地铁与城市主干道因素三管理专业的商业物业管理公司可打造因素四服务提供高品质的服务可打造因素五建筑品质建筑设计，内部装修符号客户需求可打造因素六推广推广持续，确定的市场传播是物业发展的基础可打造因素七中高端定位中高端投资者根据项目周边楼盘定位项目“CBD”满足及需需打造的方方面：五、项目定定位及发展展思路——发展思路六、项目开开发建设进进度安排项目计划2013年10月开工，预预计2015年05月完工，预预计建设进进度如下：：时间工作内容2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月……提交可行性分析报告政府审批立项项目初步规划设计项目规划设计评审项目扩初设计项目建筑设计方案审批项目建设项目建设竣工项目招商开业七、投资估估算与资金金筹措1、项目总投投资估算2、资金筹措措1、项目总投投资估算土地费：3680万（包括地地块竞拍费费及税费））建安工程费费：2461.38元/㎡，21250万（上部商商业及地下下室、酒店店装饰、市市场及商场场装饰、机机电、设备备安装费））前期费用：：163.04元/㎡，1000万（报建费费、设计费费、勘探费费、监理费费等）开发间接费费用：570.65元/㎡，3500万（利息、、工资、销销售费用、、办公费用用、维修基基金等）总计：3408.87元/㎡，29430万元七、投资估估算与资金金筹措——投资估算项目总投资资估算七、投资估估算与资金金筹措——投资估算序号费用名称总价（万元）比例一直接成本88.11%1土地成本368012.5%2前期费用10003.4%3建安费用2125072.2%二间接费用11.89%1管理费22007.5%2利息9003.4%3产权费用4001.36%成本合计29430100%2、资金筹措措资金来源根据本项目目的投资估估算及本公公司的资金金状况，本本项目建设设资金来源源为自有资资金、股东东借款、银银行贷款，，其具体构构成如下：：七、投资估估算与资金金筹措——资金筹措资金来源总额（万元）所占比例自有资金20006.67%银行贷款20006.67%股东投资2600086.66%资金使用计计划七、投资估估算与资金金筹措——资金筹措日期投资金额（万元）资金来源自有资金（万元）银行贷款（万元）股东投资（万元）2010.08200020002013.09-2014.0926000260002014.1020002000合计300002000200026000八、项目经经济效益分分析1、项目成本本明细分析析2、项目经营营效益分析析3、项目收入入预算4、项目利润润预测5、项目现金金流预测6、贷款还款款计划7、项目投资资评价8、小结1、项目成本本明细分析析（不含土土地成本及及间接成本本）八、项目经经济效益分分析——成本分析项目建筑面积（㎡）单位成本（元/㎡）投资额（万元

）地面商业3000032689804其他建筑56333.642031.1811446合计86333.642461.3821250项目2015年（万元

）销售收入21300营业成本16920综合毛利4380费用总额2500净利润14102、商业经营营效益分析析八、项目经经济效益分分析——效益分析3、项目未来来20年收入及毛毛利预测八、项目经经济效益分分析——收入预算序号项目（万元）第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1含税税销售所得款213002营业毛利43803租金收入240024722546.162622.5540715.094综合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.145综合毛利率20.56%44.28%56.84%57.93%59%60.2%4、项目未来来20年利润预测测八、项目经经济效益分分析——利润预测项目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年综合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.14费用250021.2522.9524.7926.77785.14利润总额18801315.891382.161450.331520.4623723所得税（25%）470328.97345.54362.58380.125930.75净利润1410986.921036.621087.751140.3417792.255、项目未来来20年现金流量量预测八、项目经经济效益分分析——现金流预测测序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1净利润（万元）1410986.921036.621087.751140.3417792.252现金净流量（万元）-135901915.381965.082016.212068.831719.853复利现值系数（万元）0.92590.85730.79380.7350.68080.38844净现金流量现值（万元）-12582.981642.061559.881481.921408.4412319.995累计贴现值（万元）-1007.04273.32405.2534.29660.3619399.86年份2015年1、销售收入（万元）213002、偿还本金（万元）20003、偿还利息（万元）2004、销售费用（万元）1500余额（万元）17600八、项目经经济效益分分析——现金流预测测6、贷款还款款计划7、项目投资资评价净现值：根根据上述数数据计算，，项目净现现值为4829.31万元；投资回报期期：现金净净流量/总投资=26095.32/30000=0.869844（约为8年）；盈亏平衡分分析：盈亏亏平衡点销销售额=固定成本/边际贡献率率=62383.03万元。八、项目经经济效益分分析——投资评价8、小结项目净现值值大于零，，说明项目目可行。项目投资收收益率大于于银行同期期贷款基准准利率，表表明方案可可行；投资回收期期较短，需需8年收回全部部投资，说说明投资风风险较小；；根据盈亏平平衡分析，，项目首年年实现销售售额21300万元即可实实现盈利，，仅占全年年计划销售售55%，安全边际际率为58.36%，可见项目目发生亏损损的可能性性小。综上所述，，项目回报报率适中，，投资成本本回收较短短，具有较较强的抗风风险能力。。八、项目经经济效益分分析——小结九、项目效效益分析1、经济效益益2、社会效益益3、环境效益益1、经济效益益由于公司在在项目开发发建设前，，进行了广广泛、深入入的市场调调研，了解解客户的需需求，销售售前景看好好。该方案案将采取多多方式销售售措施，可可以给公司司带来适当当的利润回回报，可以以提高公司司在社会上上的知名度度，为公司司将来的发发展奠定基基础，并且且为温江的的经济注入入了新鲜血血液，有力力的推动了了温江的现现代服务业业经济发展展，起到了了搞活经济济的作用。。九、项目效效益分析——经济效益2、社会效益益(1)解决5000多个就业岗岗位项目建成后后，可提供供5000多个就业岗岗位，将在在一定程度度上缓解就就业压力。。(2)提供休闲,生活必须品品消费场所所提升温江人人们的购物物及娱乐条条件，为温温江城市居居民提高了了优越的购购物环境，，积极有效效的响应了了建设“金金色温江””的号召，，使温江城城市居民能能够更好的的生活和工工作，能够够更好的感感受到经济济发展给他他们带来的的直接好处处，同时作为社社区和城市市配套设施施，不仅为为周边居民民提供优质质、品味的的休闲场所所，带来身身心的愉悦悦，使城市居民民能安居乐乐业。九、项目效效益分析——社会效益(3)增加政府财财政收入按照照本本项项目目的的规规划划商商业业营营运运体体量量，，可可实实现现以以下下预预期期财财政政收收入入①营运运期期第第1-5年，，年年销销售售额额为为1亿元元，，上上缴缴税税费费为为1000万/年。。②营运运期期第第6-10年，，年年销销售售额额为为2亿元元，，上上缴缴税税费费为为2000万/年。。③营运运期期第第10-20年，，年年销销售售额额为为5亿元元，，上上缴缴税税费费为为5000万/年。。④营运运期期第第20-40年，，年年销销售售额额为为10亿元元，，上上缴缴税税费费为为1亿/年。。(4)为社社区区居居民民提提供供以以下下服服务务设设施施，，改改善善生生活活环环境境①建立社社区区医医疗疗卫卫生生服服务务站站②建立银银行行服服务务网网点点③建立通通讯讯服服务务网网点点④建立社社区区居居民民运运动动健健身身场场所所⑤建建立立社社区区文文化化活活动动中中心心⑥建建立立社社区区居居民民购购物物中中心心九、、项项目目效效益益分分析析———社会会效效益益3、环环境境效效益益该开开发发过过程程将将全全部部施施行行文文明明施施工工，，最最大大程程度度的的减减小小了了对对环环境境的的破破坏坏，，该该工工程程完完成成后后，，从从前前的的荒荒地地变变成成了了环环境境幽幽雅雅，，全全新新的的建建筑筑造造型型，，秀秀丽