海南房地产发展报告

海南房地产发展报告

自20世纪80年代初期开始起步后，作为新兴产业的房地产业逐渐成为中国经济发展的支柱产业之一。海南的房地产发展经历了诸多波折，尽管90年代的泡沫经济使其遭受重创，但经过多年的调整和恢复，尤其近年在积极处置积压商品房和“健康岛”、“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产业迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业也日益成为海南省经济发展的助推器。一建省以来海南房地产发展回顾（一）海南房地产发展的两个阶段从房地产开发投资增速的变化走势来看，海南省房地产发展大体可以分为两个阶段，即1988～1999年的房地产泡沫阶段和2000年之后的房地产调整和恢复阶段。与全国房地产开发投资额走势相比较，海南1988～1999年的房地产投资经历了明显的起落，峰谷相差90.96亿元之多。1988年海南建省办特区开启了房地产大发展的序幕，凭借经济特区的优惠政策，海南房地产业出现了空前的投资热潮，尤其是1991～1993年，海南房地产市场进入过热发展的高峰期，房地产开发投资增长率分别高达112.23%、216.49%和66.71%，远高于同期全社会固定资产投资增长率和GDP增长率，也远高于同期全国房地产开发投资增速，出现了极大的投机泡沫；1993年之后，随着国家宏观调控力度的加强，过度膨胀的海南房地产泡沫破裂，房地产开发投资急剧萎缩，增速开始持续低于全国平均水平，1994年后连续4年呈现出较大的负增长；2000年以后，在全国房地产开发投资额逐年稳步增加的大背景下，海南省积极处置积压房，房地产开发投资也进入了新一轮增长周期，房地产开发投资增速呈现出高于全国房地产开发投资增速波动上行的态势（见图1）；2008年，海南省房地产开发完成投资达到189.31亿元，同比增速为48.4%，比全国增速高27.5个百分点。图1海南与全国的房地产开发投资变化走势（二）房地产业对海南经济的影响目前，海南省的经济仍属于比较明显的投资拉动型经济，促进经济持续较快发展必须保持投资适度较快增长，而房地产业已经成为海南省投资扩张、带动经济较快增长的重要推动力量。如表1和图2的走势所示，2000年以来，海南省房地产开发投资增长一直高于全社会固定资产投资增长和GDP增长，房地产开发投资占全社会固定资产投资和GDP的比重逐年上升，2008年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到26.81%，占GDP的比重达到12.91%。从房地产的产业贡献来看，海南房地产业对经济增长的贡献率和拉动率都低于全国平均水平。2000年之后，我国房地产业对经济增长的贡献率呈增长趋势，2000年房地产业对总产值的贡献率是4.18%，拉动经济增长0.53%；而到了2007年，房地产业的贡献率是4.75%，拉动经济增长1.08个百分点。相比之下，尽管2000年后海南房地产业呈恢复性增长，但是产业贡献率要比全国平均水平低，2000年贡献率为3.15%，拉动经济增长0.43个百分点，而2007年贡献率为3.74%，拉动经济增长1.24个百分点（见图3、图4）。从近7年的平均水平来看，海南房地产业对经济增长的拉动率低于全国平均水平，不过，2007年的拉动率却高于全国平均水平，2008年前三季度房地产开发投资增速也远高于全国，在积压房的处置力度加大和省外需求增长等多方面因素的作用下，海南房地产业呈现出了有别于全国大部分省市的“独立行情”。表1海南GDP、全社会固定资产投资与房地产开发投资情况图21989～2008年海南GDP、全社会固定资产投资与房地产开发投资增长率图3海南与全国房地产业对生产总值的产业贡献率图4海南与全国房地产业对生产总值增长的拉动率此外，房产税收对海南税收来源亦有一定贡献。据海南省统计局数据显示，2003～2006年，海南省房地产相关税收分别占当年税收总收入的20%、25.3%、27%和34%[1]，2007年上半年达到40%。2008年前三季度，海南省房地产税收达到22.55亿元，占总税收收入的27.3%。二当前海南省房地产业发展的主要特点（一）受移居度假类住宅需求推动，房地产开发投资以住宅投资为主体2000年以来，在全国房地产开发投资逐年稳步增加的大背景下，海南省积极处置积压房，房地产开发投资也逐渐恢复了快速增长的势头。2000～2008年，海南省房地产开发投资年均增速为47.67%，比全国均值高近23个百分点。其中，受到移居度假类住宅需求的推动，住宅投资的增长势头尤其强劲，9年年均增速为56.79%，比房地产开发投资增速高近10个百分点，成为房地产开发投资的主要拉动力量（见图5）。图52000～2008年海南房地产开发投资与住宅投资增速通过考察房地产开发投资的结构可以发现，海南省住宅投资在房地产开发投资中的主体地位相比全国更加明显。2001年以来，海南省住宅投资占房地产开发投资的比重连年高于全国均值（见图6），最高的年份达到了83.92%（2004年），比全国高16.76个百分点；2000～2008年9年的平均比重则为77.27%，高于全国的68.42%。图62000～2008年海南与全国住宅投资占房地产开发投资的比重从2007年海南省的情况看，房地产开发投资结构进一步优化。其中，住宅完成投资104.4亿元，占房地产开发投资的比重为81.8%，高于全国的71.2%，同比增长11个百分点；办公楼、商业营业用房和其他完成投资分别为2.8亿元、8.0亿元和12.4亿元，合计占比为18.2%，低于全国28.8%的水平（见图7）。其中，办公楼与商业营业用房的比重低于全国均值，反映了海南省商业经济尚欠发达、对商业房地产需求不旺的实际；住宅投资在房地产投资中的主体地位得到巩固和加强，顺应了人们不断增长的住房需求。图72007年海南与全国房地产投资结构比较（二）土地购置与开发力度加大，单位土地价格回落由表2可以得知，2002年以来，海南房地产历年完成土地开发面积、土地购置面积与购置费用呈逐年增长的态势，只在2007年出现了土地购置面积的下降（主要是由于2006年海口美丽沙项目土地购置面积激增引起同比基数较高）；7年完成土地开发面积年均增长49.64%，历年土地购置面积以年均43.43%的速度上升，土地购置费用则以年均44.73%的速度增加，尤其是2003年，土地购置面积和土地购置费用分别同比上涨126.1%和149.5%，带动2004年完成土地开发面积增长200个百分点，并成为2005年推高房价的重要因素之一。受积压房地产处置的影响，海南存量土地市场对单位土地价格的上涨产生一定程度的制约作用。2000年以来土地价格呈现出波动上行的态势，但大多数的年份都低于全国平均值（见图9）。积压房地产处置结束后的2007年单位土地价格涨幅明显，在土地购置面积下降31.6%的情况下，单位土地费用仍上涨了148.3%，绝对值增加到1003元/平方米。2008年，受到全国宏观经济和土地市场不旺的影响，海南省土地价格大幅回落，降至488元/平方米。表22000～2008年海南省土地开发及购置情况图82000～2008年海南省土地开发与购置面积、土地购置费用走势图9全国与海南单位土地价格走势（三）房屋施工面积增速有所回升如图10、图11所示，2000年以后的海南省房地产开发承接了投资的增长态势，房屋新开工面积和施工面积均逐年增加，随着积压房处置力度的不断加大，大量积压房复工建设，房屋新开工面积和施工面积逐年增长；与此同时，随着房地产处置渐入收尾、原有存量“半拉子”工程基本消化完毕，房屋新开工面积和施工面积的增速总体上呈现出逐年放缓的态势。2008年，海南省房屋新开工面积增幅明显，同比增长53.66%，比上年高38.4个百分点，增速出现了较大幅度的回升；施工面积增速减缓，未来一段时间房地产市场供给将可能略有收紧。图102000～2008年海南省商品房本年施工面积和本年新开工面积图112000～2008年海南省新开工面积与施工面积同比增速（四）房地产需求旺盛，但别墅、高档公寓仍供大于求从2000年以来的房地产供需规模看，除了2001年和2003年外，其余各年份商品房销售面积均大于竣工面积。2006年和2007年，销售面积与竣工面积的差额分别达到77.5万平方米和79.4万平方米（见表3）。2008年，得益于上半年旺盛的销售态势，海南房屋空置面积实现了52.8%的负增长，是1996年以来空置面积最低的年份。表31996～2008年海南省商品房竣工、销售和空置情况海南省房地产销售市场外向性十分明显。近年来，海口和三亚市的岛外购房者一直在半数以上，据三亚房地产协会统计数据显示，2007年已经有多达27个国家和地区的人到三亚购房，这一数字比两年前几乎翻了一番。另有统计数据表明，截至2007年底，海口的房地产外销比例为73%，三亚为85%，而一线海景房产的外销比例达到93%以上。随着近年来海南城市环境的改善，“健康岛”、“天然氧吧”的品牌效应吸引越来越多的岛外人士将海南作为自己的“第二居所”。同时，随着2007年中央对房地产调控的深化，导致部分投资型购房客户携大量资本从京津唐、长三角等过热地区向包括海口在内的二线城市转移。岛外客户看好海南的宜居环境，处于二线地区的较低房价和较大的上涨空间。从房型来看，2007年住宅空置面积中，别墅、高档公寓的空置面积上升明显，达到33.2万平方米。2008年，海南省别墅、高档公寓销售面积96.4万平方米，占住宅销售面积的29.7%，而空置面积8.9万平方米，较2007年有所下降，但仍占住宅空置面积的38.7%。据了解，空置面积较高的别墅主要集中在一些城市的非市区地带，如海口的桂林洋、迎宾半岛旅游区部分别墅已空置多年。表42008年海南省各房型供需情况（五）受需求增加和地价上涨的带动，商品房价格持续攀升2000年以来，全国商品房均价一路上行，增速相对平稳，海南商品房均价的波幅相对较大。在经历了2001年和2002年两年的负增长后，海南房地产均价开始止跌回升，之后增速加快，2006年以后连续两年超出全国均价（见图12）。图122000～2007年海南省与全国商品房均价及增速海南省商品房价格增速2005年以后才开始加快并超过全国均价，除了近年来需求的增加之外，原因主要在于：一是海南物价走势明显滞后于全国平均水平，从房价走势来看，海南滞后于全国6～12个月，全国房屋均价2004年陆续开始随土地、建材和人工等费用快速上升而上升，带动海南房价2005年快速攀升，尤其是土地价格的提高传导到房地产二级市场，加大了房价的上涨预期。二是存量房制约与税费优惠的实行。存量市场对增量市场有着价格平衡与制约作用。1999年7月，海南省开始处置积压房地产。在最初的几年，因为大量存量房上市，考虑到岛内购买力有限，政府给予了相当的税费优惠[2]，一定程度上压低了均价。2006年积压房处置工作进入收尾阶段，存量“半拉子”工程处置完毕，制约价格上涨的重要因素消失，房价开始加快攀升。三是前些年海南开发销售的主要是较小的积压楼盘，品质不高，近几年来，楼盘开发规模和品质明显提升，逐步推高了商品房均价。（六）房地产开发资金来源中其他资金来源占比走高，利用外资增幅大幅回升从资金来源结构看，海南省自筹资金和其他资金一直是资金来源的最主要部分，其中，自筹资金占房地产开发资金来源的比重绝大多数的年份都保持着高于全国平均值的态势，其他资金在大多数年份低于全国平均水平（见图13、图14）。与此相对照，2008年各项资金来源构成出现了明显的反转，其他资金占比显著提升，达到52.72%，比2007年高13.44个百分点；自筹资金占比则为31.4%，同比下降了14.67个百分点（见图15）。其他资金来源基本上是房地产定金和预收款、个人按揭贷款，2008年1～12月，海南房地产企业资金来源中定金及预收款80.92亿元，同比增长40.3%，占其他资金来源的54.24%，占资金来源的28.6%。图132000～2008年海南与全国自筹资金占房地产开发资金来源的比重图142000～2008年海南与全国其他资金占房地产开发资金来源的比重图152000～2008年海南房地产投资资金来源占比情况与此同时，利用外资的占比从2007年末的0.53%上升到2008年12月末的4.75%，同比增长了1282.9%，但仍低于外资进入高峰的2006年的水平，低于全国均值。2007年利用外资同比显著下降的原因在于：中央限制外商投资房地产的政策出台，外资进入房地产业的审批力度加大，而外资在海南主要集中的高端旅游地产是“限外”政策的主要方面，导致利用外资同比下降95.6个百分点（见表5）。表52008年海南省与全国房地产开发资金来源同比增速三海南省房地产业发展值得关注的问题（一）移居消费类房地产模式使得人口压力增大，资源环境问题凸显海南省住宅房地产销售外向型明显。2007年海口市的岛外购房者比例为54.86%，三亚市平均为85.8%。大量购买低端房产的岛外消费者移居海南，在促进经济短期繁荣的同时，却带来一系列问题：海南近几年的人口增长明显过快，加大了环境资源的承载负担。海南属于典型的岛屿经济，区域的局限性较大，生态环境相对比较脆弱，对人口的承载能力有比较严格的要求。对照国际上一些岛屿型国家和地区的发展之路，海南的总人口规模不宜超过1200万人（建设部，2008），而截至2007年底海南省常住人口845万，自然增长率为8.91%，加上每年“候鸟型”移居消费类游客和度假游客，人口压力已经十分明显。伴随着人口的快速增长，环保投入却严重不足，导致海南省城市生活污水处理能力差，海岸生态环境日益恶化；另一方面，海南经济总量比较小，公共财政无力支撑众多人口的公共产品支出。移居消费类房地产的购买群体中养老型购房者占相当大的比重，这些养老型居民加大了当地居民的老龄化比重，占用了当地的交通、医疗、文化娱乐等公共资源，影响到移居地的公共服务水平，增大了移居地的社会成本。（二）居民购房负担较重，住房保障制度进展缓慢海南省城镇居民收入增长低于房价增长，居民购房负担较重。2000～2007年，全省城镇居民人均可支配收入平均增长10.4%，而房屋均价增长了18.5%，城镇居民收入的增速低于房价的增速8.1个百分点，从收入与房价看，居民住房支出的压力十分沉重（见表6）。表62000～2007年房屋售价及城镇居民可支配收入情况与此同时，旨在保障中低收入家庭的住房保障制度进展缓慢，经济适用房、廉租房建设不足。虽然海南省先后出台了一系列政策措施，来推动保障性住房（廉租住房与经济适用房）建设，但落实力度不够，进展仍较慢。2007年仍有5个市县尚未出台廉租住房管理办法。已出台管理办法的市县多数在2007年底尚未开始建设。从目前保障性住房建设的情况来看，2007年全省经济适用房开发投资3.7亿元，同比增长57.4%，但经济适用房开发投资仅占住宅投资的3.5%（见图16），低于全国的4.6%，在各省、市、自治区（除上海外）中仅列倒数第8位；经济适用房新开工面积仅占住宅新开工面积的4.3%，销售面积仅占住宅销售面积的4.1%。保障性住房建设滞后，住房供应结构不合理，扭曲了住房需求，反过来又抬高了商品住房的平均价格，加大了中低收入家庭的购房难度。图162007年全国经济适用房投资占住宅投资的比重（三）住房信贷市场风险防范能力有待加强2007年以来，随着人民银行多次加息和房地产调控措施力度加大，海南省住房信贷市场隐含的波动风险加大。一是房地产开发资金中来自国内贷款的增幅较大。2007年海南省房地产开发资金中国内银行贷款占比为14.1%，虽低于全国16.0%的水平，但其增幅却高达163.3%。金融市场融资方式决定以来银行贷款具有一定的合理性，这种融资结构在房价下跌的情况下金融风险可能加大。二是部分房地产开发企业资金链绷紧。在国内房地产市场向下调整的背景下，一些开发商前期高价拿地，房屋建造成本提高，占用资金较多，资金短期回收难，引起资金紧张。另外，目前海南共有房地产开发企业400多家，注册资金在800万元以下的占75%。这些企业多是以滚动开发项目为主的中小企业，对产品的及时销售以回笼资金的依赖很大，若近期销售情况不如预期理想，资金供应链就有中断的危险。三是个人住房贷款进入违约风险潜伏期。在海南省个人住房贷款剩余期限中，10年以上20年以下的占个人贷款总额的53%，20年以上的占16%，两者合计达69%。近年来海南房地产价格快速上涨，违约风险暂时没有暴露出来，但一旦房价下降，现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，后期购房的借款人就可能选择理性违约，给银行带来损失。（四）住房公积金使用效率亟待提高住房公积金制度是专项住房储蓄和贷款制度，在市场住房体制下，以发放低息购房贷款、进行政策性住房融资为主要功能，为提高职工住房消费支付能力服务，其资金运用状况是考察公积金制度是否充分发挥住房融资功效的指标。截至2007年12月，海南省住房公积金存款余额26.6亿元，同比增幅为41.6%，住房公积金委托贷款余额7.0亿元，同比增幅为52.2%。虽然住房公积金存贷款余额显著增加，但住房公积金存款余额与贷款余额比例仅为0.15，与全国平均水平0.53存在很大差距（见图17），在各省、自治区、直辖市中仅排在倒数第二位。这一方面表明，海南省住房公积金的使用效率还十分低下；另一方面也说明，海南省住房公积金制度服务于海南职工住房融资的潜力很大。图172007年全国公积金个人贷款余额与缴存余额之比海南省的住房公积金资金大量沉淀，未能充分发挥居民住房保障的功能，这一方面是由于对公积金个人贷款的宣传力度不够，很多人并不知道公积金可以贷取，或者不知道贷款需要什么条件、贷款数额和相关程序；另一方面，出于资金安全考虑，目前在住房公积金的提取和贷款方面，审批程序比较严格，很多人觉得比商业银行贷款程序要烦琐得多，因此在能够负担的情况下，宁愿选择商业银行贷款。（五）房地产开发地区集中度仍比较高海南的房地产市场相对集中，基本上是由海口市和三亚市的房地产市场组成的。2007年，海口市占全省房地产市场份额的70.3%，房地产市场走势表现得相对平稳，销售量和销售价格都稳步上升。与海口相比，位于南端的三亚市在海南房地产市场中所占份额较少，大约为20.6%，但一流的居住环境使其长久以来一直受到人们青睐，房地产价格较高。近几年来其他市县如文昌、琼海房地产业在海口和三亚的带动下开始发展，但是由于起步晚、城市规模有限、配套设施相对不够完善等原因，发展速度仍相对缓慢，合计只占海南省房地产市场份额9.1%，远没有形成区域协调发展的格局。四对海南房地产业发展的建议及展望（一）政策建议1.优化海南房地产结构，积极发展高端旅游房地产生产服务类房地产和移居消费类房地产对社会的贡献率有着本质差异。[3]从可持续发展的观点上看，海南省房地产业必须建立在生产服务的基础上。发展高端旅游地产是适合海南省房地产发展的一条出路。高端旅游地产（包括酒店、高档公寓、住宅）对岛外高收入阶层有较大的吸引力。加大高端旅游房地产的比重，虽然购买者数量可能下降，但消费强度却会增大，占用自然资源和公共产品会相对减少。另外，高端商品房可以提升城市的景观和城市的档次，有利于海南省的人口结构的改善，带来更多的商业信息和商业机会。从另一个角度讲，海南是全国唯一一个热带岛屿，有得天独厚的动植物资源、优美绵长的海岸线等，相比较山东、福建、浙江等省的滨海城市，发展高端旅游地产有更大的优势。面对海南部分地区别墅、高档公寓类住宅供过于求的实际，应该在房地产地理布局与项目规划上下工夫。相比较来讲，三亚、文昌等沿海岸线城市更适合高端旅游地产的开发建设。同时，要避免海景房的过度开发。发展高端旅游地产项目，首先需要做好项目规划，这种规划既要有国际化视野，同时要结合海南本土优秀传统文化，否则将不可避免地出现产品同质化和重复建设，降低自身竞争力。这方面，以热带岛屿旅游资源闻名于世的巴厘岛的经验尤其值得借鉴。巴厘岛的成功之处就在于它鲜明的地域特征、建筑发展道路及保留地方文化传统的观念及方法。岛上所有的名胜建筑都保留了自己原有的样子，而没有被所谓的“现代文明”吞噬。海南省的旅游地产开发建设也应该保持自己鲜明的本土风格，决不能囿于单纯的现代华丽的高档星级酒店、度假村。其次，政府要加大对高端旅游地产的政策倾斜力度，为高端旅游地产商提供融资便利。以往，海南省的旅游地产发展中相当一部分资金来源于外资，2006年以来国家的限外政策陆续出台使外商投资海南旅游房地产项目受到影响，对此，我们一方面应积极争取中央有关部门的支持，另一方面促使国内贷款向高端旅游房地产适当倾斜，并积极拓展其他融资渠道，逐步改善外资撤出后高端旅游地产融资困难的状况。另外，发展高端旅游房地产可能会对本地居民购房产生一定的影响，这就需要政府的有效调节。政府可以将高端房地产的土地收益和房地产交易税收作为经济适用房和廉租房建设资金，反哺本地低收入群体，增强岛内本地居民的住房社会保障。2.积极推进住房保障制度建设一是开拓海南廉租房建设资金来源。据统计，目前海南住房公积金沉淀资金有20.46亿元，如果先借支部分沉淀的住房公积金用于廉租房的开发，然后再用未来土地收益金及财政支出归还本金及适当的利息，则可能解决海南廉租房建设资金不足的难题。二是扩大廉租房适用对象，提高区域竞争力。建议按照国际通行的标准，将20%的城镇人口或更高的低收入群体纳入廉租房制度的适用范围，而不局限于一般的5%标准，真正实现人人有房住。在条件成熟时，可以把外来务工人员也纳入廉租房保障范围。三是结合信用体系建设，加强廉租房的管理。在廉租房的后期动态管理中，可以利用现有的征信体系加强对廉租房租户的管理，建立廉租住房申请审核制度、住房轮候制度、收入申报制度，规范廉租住房的准入退出机制，促进有限的廉租住房得到公平合理的分配。3.提高房地产信贷风险管理水平海南省金融机构应高度关注房地产信贷市场隐含的风险，加强房地产信贷风险管理：一是严格房地产开发贷款准入门槛，对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应该限制对其发放贷款；二是严格审查住房按揭贷款，各银行应完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时合理地办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为，规避房贷操作风险；三是商业银行要加强对土地贷款的贷前审核和贷后检查，避免出现重复抵押问题；四是建立个人及开发企业信用制度，健全信息传递机制。针对目前存在的个人及企业信用信息分散、不充分，信息不对称等现象，逐步建立完善的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的违约行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。4.提高住房公积金使用效率，完善缴存、贷款等政策首先，要加大宣传力度，使职工充分认识到住房公积金作为政策性住房融资的作用。其次，完善现行的《海南住房公积金贷款操作规程》中的相关规定，将“建立缴存额与房价和收入变动相关联的挂钩机制”明确纳入其中，使住房公积金缴存保持在适度的住房购买力水平上。再次，加大个人贷款发放的力度，在保证资金安全的前提下，尽量简化住房公积金贷款的审批程序、贷款手续，为使用者贷款提供方便。最后，要完善住房公积金融资功能定位，在总体保持缴存人权利与义务对等的前提下，适当向中低收入职工家庭倾斜。建议修改《海南住房公积金贷款操作规程》中公积金贷款额度一般不高于借款人缴存住房公积金余额20倍的规定，将中低收入职工列入适当放宽的范围中，按照海南省的职工收入水平确定一个合适的额度。（二）海南房地产市场展望2007年第四季度以来，伴随着国家宏观政策的效应显现，加上2008年雪灾、地震等自然灾害的发生，国民经济增速放缓，通货膨胀居高不下，股市大幅下挫，国际金融动荡、外部需求减弱等因素，全国房产逐渐进入下行通道。房价涨幅逐渐回落，部分一线城市房屋销售面积下跌明显，受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现“价滞量跌”的局面。之后，房地产市场从“价滞量跌”发展为“量价齐跌”，消费者信心严重受挫。在全国房地产交易趋淡的背景下，海南房地产市场却表现出不同于全国房地产市场的走向。从2007年底开始，海南省房地产放量上行，进入2008年第三季度后房地产的投资和销售才开始逐步放缓，价格出现小幅调整。从国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数就可以看出，从2008年初开始，全国房屋均价增速一路下行，而海口和三亚商品房销售价格受时滞原因影响却延续走出了一波上行行情，但从2008年下半年开始，海南省房地产市场终随全国楼市大环境出现明显调整，海口、三亚市房价同比涨幅明显放缓（见图18）。图182007年10月～2008年12月海口、三亚与全国房屋销售价格指数同比走势在全国房地产交易趋淡的背景下，海南房地产市场却表现出不同于全国房地产市场的走向。从2007年底开始，海南省房地产放量上行，进入2008年第三季度后房地产的投资和销售才开始逐步放缓。截至2008年9月，海南省房地产开发投资累计达到129.97亿元，同比增长60.3%，增幅高于上年同期28.3个百分点，增速在全国所有省市中仅次于福建，列第二位；全省房屋施工面积1213.37万平方米，同比增长30.2%，比上年同期提高18.8个百分点，新开工面积396.01万平方米，同比增长102.3%，增幅比上年同期提高80.8个百分点。海南房地产之所以出现与全国不同的走势，原因主要在于海南房地产市场较全国其他省市有很强的区域特殊性：海南是全国唯一的热带海岛，位于全国最南端，20世纪90年代的房地产泡沫后又经历了延续近7年之久的积压房地产项目处置。从一定程度上来说，相对全国其他大中城市的房地产市场（包括房地产企业）来说，海南房地产市场（包括房地产企业）对国家宏观调控和宏观经济走向的反应比较迟缓和滞后。从历年房价走势来看，海南滞后于全国6～12个月，2008年上半年房地产的旺盛走势基本可以看做是全国2007年上半年态势的滞后扩散和延续，第三、四季度出现的回调一方面是受到海南传统的销售淡季影响，另一方面则是调整的延后发作。诚然，房地产市场具有其内在的区域特性，但在区域特征外，往往是一致的市场规律在起作用，海南房地产市场发展不可能脱离全国经济发展大背景。我们认为，2009年，在全球房地产市场形势严峻、国内经济增速放慢的背景下，全国房地产市场调整将可能进一步加剧。受住房需求不旺、房价预期回落、市场前景看淡的影响，房地产开发投资增速将大幅度降低，房价回调在所难免。由此，我们预测，未来一段时间，海南省将继续保持经济、投资和物价高增长的基本格局，同时特区政策、体制优势和自然环境资源价值日益凸显，工业化、城市化进程加快，城镇居民收入增加，加上房地产发展内在规律，总体上看海南房地产将逐渐回归理性，具体表现在以下几方面。（1）房地产开发投资。鉴于海南独特的区位优势、一流的人居环境和房地产积压问题的妥善解决，预计房地产开发投资总体上仍将保持增长的态势，但房地产开发投资将趋于合理：土