武汉主城区房地产市场发展报告

2008～2009年武汉主城区房地产市场发展报告

一武汉主城区宏观经济运行情况分析（一）国民经济生产总值保持稳步较快增长，各区年平均增幅保持在20%以上如图1所示，2007年武汉主城区生产总值共计完成1680.05亿元，平均涨幅为15.90%。其中，除江岸区、硚口区外，主城区其他区生产总值完成额均在200亿元以上。青山区生产总值突破300亿元，为武汉主城区生产总值最高区。除汉阳区生产总值涨幅超过20%以外，其他区生产总值同比涨幅均在15%左右，增长幅度差别不大。图12007年武汉主城区各区生产总值及涨幅情况如图2所示，2008年武汉主城区生产总值继续保持平稳增长，生产总值共计2122.41亿元，区生产总值同比涨幅保持在20%以上。图22008年武汉主城区各区生产总值及涨幅情况对比图1与图2可知，武汉主城区2008年生产总值较2007年增加442.36亿元，比2007年增长26.33%。其中，青山区生产总值实现从311.54亿元增加到411.09亿元；江汉区、汉阳区、武昌区生产总值实现从200多亿元到300多亿元的跨越；硚口区生产总值从197.68亿元增加到245.57亿元。（二）固定资产投资总额平稳较快增长，各区涨幅升降不一如图3所示，2007年武汉主城区全社会固定资产投资共计完成677.6亿元，平均涨幅为21.30%。其中，洪山区完成全社会固定资产投资137.45亿元，居主城区首位，全区27个重点项目共完成投资22.04亿元，赛博数码广场、武商量贩雄楚店等一批重点项目建成投产，完成全社会固定资产投资总额107.68亿元。图32007年武汉主城区各区固定资产投资及涨幅情况如图4所示，2008年武汉主城区全社会固定资产投资共计完成843.64亿元，比2007年增长24.50%，平均涨幅为25.1%。江汉区2008年固定资产投资与2007年基本持平，同比增长0.11%；江岸区与硚口区同比涨幅分别为17.45%、22.82%；汉阳区、武昌区、洪山区、青山区投资额保持较快增长，且增幅均在25%以上，增长幅度相对较快。图42008年武汉主城区各区固定资产投资及涨幅情况（三）财政收入保持平稳较快增长如图5所示，2007年武汉主城区财政收入共计完成228.03亿元，其中江汉区财政收入完成43.26亿元，完成值高于主城区其他区，原因是省内最大的证券、信托、期货公司全都落户江汉区。武昌区、江岸区与青山区财政收入均为30亿元以上；硚口区、汉阳区与洪山区财政收入为20亿元至30亿元之间。图52007年武汉主城区各区财政收入示意图如图6所示，2008年武汉主城区财政收入共计完成287.75亿元，比2007年增加59.72亿元，同比增长26.19%。其中，江汉区财政收入比2007年财政收入增加16.61亿元，财政收入与增量均居主城区首位。除青山区同比涨幅为12.11%外，武汉主城区其他区财政收入增幅均保持在20%以上。图62008年武汉主城区各区财政收入及涨幅情况（四）社会消费品零售总额稳步增长如图7所示，2007年武汉主城区社会消费品零售总额共计完成1209.56亿元。其中，江汉区与武昌区社会消费品零售总额分别完成248.34亿元和226.01亿元，居主城区前两位。青山区社会消费品零售总额仅完成65.94亿元，低于主城区其他区。同比涨幅最高的是硚口区，与2007年同比增长20.30%。图72007年武汉主城区各区社会消费品零售总额及涨幅情况如图8所示，2008年武汉主城区社会消费品零售总额共计完成1446.74亿元，比2007年增加237.18亿元，同比增长19.61%。其中，江汉区社会消费品零售总额完成310.87亿元，突破300亿元。洪山区完成零售总额229.94亿元，比2007年增加了43.78亿元，增量居主城区首位。主城区中仅青山区社会消费品零售总额在100亿元以下。图82008年武汉主城区各区社会消费品零售总额及涨幅情况（五）城镇居民人均可支配收入保持平稳增长图92007年武汉主城区各区城镇居民人均可支配收入及涨幅情况如图9所示，2007年武汉主城区城镇人均平均可支配收入为14297.39元。其中，青山区可支配收入最高，实现14820.39元；江汉区次之，实现14728.41亿元；江岸区最低，城镇居民人均可支配收入仅为13701.55元。城镇居民人均可支配收入同比增幅最高的是汉阳区，同比增长22.90%。如图10所示，2008年武汉主城区城镇人均平均可支配收入为16721.48元，比2007年增加了2424.09元，同比增长16.95%。其中，江汉区人均可支配收入超过青山区，成为主城区中人均可支配收入最高的区，硚口区落后江岸区成为人均可支配收入最低的区。图102008年武汉主城区各区城镇居民人均可支配收入及涨幅情况二武汉主城区土地交易情况分析（一）武汉主城区土地交易面积与交易金额大幅下降根据武汉开元数据平台统计显示，2007～2008年11月，武汉主城区土地成交总量为325.88公顷，实现交易金额269.78亿元。其中，2007年，武汉主城区土地总成交量约为252公顷（3780亩），实现总交易金额237亿元。2008年1～11月，武汉主城区举行了7次揭牌仪式、1次招标仪式，共成交土地37宗，土地总量73.88公顷（1108.20亩），为2007年的29.32%；规划可建筑面积174.35万平方米，实现交易金额32.78亿元，为2007年的12.15%。对比分析可以看出，2008年武汉主城区土地交易面积和交易金额较2007年都出现大幅减少。而据《武汉房地产市场运行情况通报》（2007年、2008年）可知，2007年，武汉主城区通过“招、拍、挂”完成土地交易总量268.97公顷（4034.55亩），总交易金额为239.65亿元；2008年交易土地101.08公顷（1516.20亩），同比减少62.42%；实现交易金额57.19亿元，同比减少76.14%。尽管数据来源不同，数值也有出入，但通过对比分析均可以得出，2008年武汉主城区土地成交面积与金额均出现大幅下降。（二）武汉主城区土地交易价格变化幅度较大受宏观经济和房地产市场走弱的双重影响，2007～2008年武汉土地市场也出现了过山车式的变化。2007年在房价高企的诱导下开发企业拿地热情空前高涨，市场一度出现疯狂抢购，“地王”、“楼王”频出的现象。2008年在消费者普遍观望，房地产盘整日益加剧的情况下，开发企业保持观望态度，土地流拍、底价成交已经不再是新鲜话题，土地价格和2007年的最高点也不可同日而语。其中，2008年1～11月，武汉主城区平均楼面地价为1880元/平方米，比2007年下降了37%。其中，房地产开发用地楼面地价为1916元/平方米，比2007年下降了36%，降幅均在30%以上。三武汉主城区房地产市场运行情况及特点分析在经历了近十年的平稳较快发展后，武汉主城区房地产市场已逐渐趋于成熟，市场供应比较充足，住房市场成功过渡到由市场规律主导的商品房市场。与此同时，房地产行业的快速发展也暴露出一些问题，如大量投资客及普通购房者的盲目追捧、跟风抢购造成房地产价格逐日上涨，与购房者收入之间的差距逐渐拉大。同时一些开发商急功近利，忽略产品质量，导致房屋使用及维护成本增加，使得房地产行业成为近两年中国政府最为关注的行业，也成为全民探讨的最热话题。在武汉市2007年10月开始的这一轮房地产的盘整中，武汉中心城区的房地产市场交易也出现了将近一年的持续低迷，成交量明显减少。在国家和地方采取了一系列积极刺激措施，并出台了一系列的税费优惠政策下，2009年2月以来，武汉市中心城区看房人数明显增加，在观望中压抑了一年多的刚住房需求逐步释放，成交量明显回升，但是这种回升很大程度上是以价换量争取来的。（一）武汉市主城区商品房供应情况分析1.2007～2008年，武汉主城区商品房新增供应套数小于销售套数，各区域供销套数差距明显2007～2008年，武汉主城区新增供应套数共计116086套，其中，2008年新增供应套数比2007年减少了2030套。新增供应套数最多的是洪山区，占总供应套数的36.81%，新增供应套数最少的是青山区，仅占总供应套数的2.98%（见图11）。2007～2008年主城区销售套数共计119770套，其中，销售套数最多的是洪山区，其销售套数占总销售套数的31.31%，销售套数最少的是青山区，其销售套数占总销售套数比例仅为2.21%。随着房地产盘整的深入，现房在销售套数中的比例逐步上升，加上房地产开发投资增幅下降，不少项目开发进度放缓，2007～2008年，主城区商品房新增供应套数小于销售套数。2.120平方米以下套型面积商品房供应占据主要地位，90平方米以下套型面积商品房供应比例有所提高2007年，武汉主城区商品房新增供应套数为59058套。其中，小于90平方米商品房新增供应21049套，占新增供应总套数的35.64%；90～120平方米商品房新增供应18510套，占新增供应总套数的31.34%；120～140平方米商品房新增供应11895套，占新增供应总套数的20.14%；大于140平方米商品房新增供应7604套，占新增供应总套数的12.88%（见图11）。2008年，武汉主城区商品房新增供应套数为57028套。其中，小于90平方米商品房新增供应23554套，占新增供应总套数的41.30%；90～120平方米商品房新增供应15321套，占新增供应总套数的26.87%；120～140平方米商品房新增供应9879套，占新增供应总套数的17.32%；大于140平方米商品房新增供应8274套，占新增供应总套数的14.51%，该面积范围的商品房主要以复式和别墅类型为主（见图11）。图112007年、2008年武汉主城区不同户型商品房新增供应套数占比与2007年相比，2008年武汉主城区商品房新增供应套数有所减少，且减少套数为2030套，同比下降3.44%。其中，小于90平方米新增供应套数增加了2505套，140平方米以上增加了670套；90～120平方米减少了3189套，120～140平方米减少了2016套。2007～2008年，中小户型始终是武汉主城区商品房供应的主力，这与政府出台的“90/70”政策有关。2007年、2008年120平方米以下商品房新增供应比例分别为66.98%、68.17%。其中，小于90平方米新增供应占供应总量的比重分别为35.64%、41.30%；其次是90～120平方米，其供应套数占比分别为31.34%、26.87%。3.2007年、2008年武汉市主城区商品房销售情况分析[1]（1）2007年、2008年武汉市商品房销售面积分析：商品房销售面积波动较大，2007年为近年最高值，2008年商品房销售面积同比下降44.81%。受金融、税收政策及相继出台的房地产相关条例影响，武汉市2007～2008年商品房市场成交量出现较大幅度的波动。据《2006年武汉房地产市场运行情况报告》、《2007年武汉房地产市场运行情况报告》和《2008年武汉房地产市场运行情况报告》可知，2006～2007年，武汉市商品房销售面积明显增加，其中，2006年武汉市商品房销售总面积为960.88万平方米，其中商品住房销售总面积为908.92万平方米，商品住房销售面积占商品房销售面积比例为94.59%。2007年武汉市商品房销售面积较2006年增加174.53万平方米，共计1135.41万平方米。其中，商品住房销售面积1069.89万平方米，商品住房销售面积占商品房销售面积比重由2006年的94.59%调整为2007年的94.23%，商品住房占商品房比重基本不变。2008年，受大环境影响，武汉市房地产市场进入调整期，商品房成交量明显下滑，2008年商品房销售为626.61万平方米，同比下降44.81%。其中，商品住房销售面积519.40万平方米，同比下降51.45%。（2）2007年、2008年武汉主城区各区商品房销售套数分析：2008年销售套数同比降幅较大（下降45.33%），中小套型面积商品房成销售主力（120平方米以下占75.60%），90平方米以下套型商品房销售比例明显提升（提高14.98%）。2007年，武汉主城区商品房销售总套数为77436套，且小户型为商品房销售主力。其中，小于90平方米商品房销售22991套，占销售总套数的29.69%；90～120平方米商品房销售21941套，占销售总套数的28.33%；120～140平方米商品房销售19227套，占销售总套数的24.83%；大于140平方米商品房销售13277套，占销售总套数的17.15%（见图12）。图122007～2008年武汉主城区各区不同户型商品房销售套数占比2008年，武汉主城区商品房销售总套数为42334套，销售套数比重最高仍为小户型。其中，小于90平方米商品房销售18909套，占销售总套数的44.67%；90～120平方米商品房销售13092套，占销售总套数的30.93%；120～140平方米商品房销售5603套，占销售总套数的13.24%；大于140平方米商品房销售4730套，占销售总套数的11.16%（见图12）。与2007年相比，2008年武汉主城区商品房销售套数减少了35102套，同比下降45.33%。其中，小于90平方米商品房销售套数减少4082套；90～120平方米商品房减少8849套，120～140平方米商品房减少13624套；140平方米以上商品房减少8547套。2007～2008年，中小套型均为武汉主城区商品房销售的主力，小于90平方米与90～120平方米商品房销售套数比重均有所增加。其中，小于90平方米商品房销售套数占总销售套数比重由2007年的29.69%上升为44.67%，提高了约15个百分点；90～120平方米商品房销售套数占比由2007年的28.33%增长为30.93%，提高了约3个百分点。120～140平方米与140平方米以上商品房销售套数占比均有所下降，降幅分别为11.59%和5.99%。（3）2007年、2008年武汉主城区各区不同价位商品房销售情况分析：从不同价位销售情况来看，2007年，武汉主城区商品房销售主要集中在6000元/平方米以上，该价位共成交17656套，占总成交量比重为22.80%；其次是4000～5000元/平方米的楼盘，共成交了16935套，占总成交量比重为21.87%；3000～4000元/平方米的楼盘，成交了16406套，占总成交量比重为21.19%；价格在5000～6000元/平方米和3000元/平方米以下的楼盘，分别成交了15022套和11417套，分别占总成交量的19.40%和14.74%（见图13）。在经济适用住房持续放量的情况下，2008年，武汉主城区商品房销售主要集中在3000元/平方米以下和6000元/平方米以上。其中，3000元/平方米以下共成交12567套，占总成交量比重为29.69%；6000元/平方米以上成交12255套，占总成交量比重为28.94%；5000～6000元/平方米的楼盘，共成交了8001套，占总成交量比重为18.90%；3000～4000元/平方米和4000～5000元/平方米的楼盘，分别成交了3899套和5612套，分别占总成交量的9.21%和13.26%（见图13）。图132007～2008年武汉主城区不同价格区间商品房销售套数占比从以上数据分析可以看出，与2007年相比，2008年，价格在3000元/平方米以下的商品房（主要是经济适用住房）成交量不断上升，其他价格区间商品房成交套数均有所减少。从住宅交易区域来看，3000元/平方米以下商品房交易主要集中在江岸区和洪山区，这两个区成交套数占该价格区间成交总套数的52.92%；6000元/平方米以上的商品房交易主要集中在武昌区和洪山区，这两个区成交套数占武汉主城区该价格区间住宅交易总套数的51.09%；3000～4000元/平方米、4000～5000元/平方米以及5000～6000元/平方米商品房交易量最大的都属洪山区。4.武汉市主城区商品房供需情况小结撇开商品房的存量供应，单拿当年新增供应套数和销售套数进行对比，可知，2007年武汉主城区商品房新增供应总套数为59058套，销售总套数为77436套，销售套数大于新增供应套数，主城区市场总体呈现供不应求的态势。然而，2008年武汉主城区的供需比出现明显的逆转，当年武汉主城区商品房新增供应总套数为57028套，销售总套数为42334套，新增供应套数同比下降3.44%，销售套数同比下降45.33%，销售套数同比降幅明显大于新增供应套数降幅。商品房销售套数小于供应套数，市场出现滞销现象。从供求结构来看，2007～2008年，武汉主城区新增供应套数与销售套数比重最大的均为中小户型，其中，2007～2008年，120平方米以下商品房新增供应比例分别为66.98%、68.17%，销售比例分别为58.02%、75.60%，中小户型在供需市场上均占据主要地位。（二）武汉市主城区商品房销售价格走势分析1.2007～2008年武汉市商品房与商品住房价格总体走势分析2007年、2008年，武汉市（不含新洲、蔡甸和汉南区）商品房成交均价分别为4706.26元/平方米、5148.13元/平方米，分别同比增长17.80%、9.39%。商品住房均价分别为4518.17元/平方米、4883.01元/平方米，同比增长24.70%、8.07%。如图14所示，2007年四个季度，武汉市（不含新洲、蔡甸和汉南区）商品房销售均价呈逐季增长态势，增幅分别为5.19%、10.88%、23.01%、36.57%；从2008年第一季度开始，武汉市（不含新洲、蔡甸和汉南区）商品房销售均价出现小幅回落，环比降幅为1.33%，但同比依然保持上涨，涨幅为29.60%；第二季度销售均价出现反弹，环比反弹幅度为8.85%；从第三季度至第四季度，商品房销售均价接连下降，且第四季度同比降幅达到12.41%。图142007～2008年武汉市商品房价格走势与商品房销售均价走势一致，2007年四个季度，武汉市（不含新洲、蔡甸和汉南区）商品住房销售均价逐季递增，同比涨幅分别为6.48%、11.47%、25.56%、40.46%（见图15）；2008年第一季度，商品住房销售均价出现负增长，环比降幅为7.51%，但同比保持增长；第二季度销售均价出现回升，环比涨幅为10.58%，同比涨幅为31.06%；第三季度、第四季度，商品住房销售均价均有所下降，且第四季度同比降幅为15.82%。图152007～2008年武汉市商品住房价格走势2.2007～2008年武汉主城区各区商品住房销售均价分析（1）江岸区商品住房销售价格走势分析。受后湖、二七等板块价格波动较大的影响，2007～2008年，整个江岸区商品住房均价变化幅度较大。如图16所示，2007年前三季度价格增长比较平稳，第四季度以同比增长77.49%的涨幅实现商品住房成交均价7071.31元/平方米。2008年第一季度出现明显回落，第二季度商品住房均价再次大幅增长，达到7137.12元/平方米，为2007～2008年中商品住房成交均价最高点。第三季度到第四季度，商品住房均价接连下降，且第四季度下降幅度高达41.08%。图162007～2008年江岸区商品住房价格走势图172007～2008年江汉区商品住房价格走势（2）江汉区商品住房销售价格走势分析。如图17所示，2007～2008年，江汉区商品住房均价可分为三个不同的阶段。第一阶段为2007年第一至第四季度。这四个季度商品住房销售均价稳步增长，第四季度商品住房均价为6143.89元/平方米，达到2007年商品住房价格最高值。第二阶段为2008年第一、第二季度。这两个季度，江汉区商品住房成交均价接连走低，且2008年第二季度商品住房销售均价为4808.55元/平方米，基本回落到2007年第二季度价格水平，同比涨幅仅为1.90%。第三阶段为2008年第三季度与第四季度，这两个季度商品住房价格在第一季度的基础上有所增长，同比涨幅分别为1.06%、7.60%，其中，第四季度商品住房价格为6610.69元/平方米，为2007～2008年商品住房价格最高值。（3）硚口区商品住房销售价格走势分析。如图18所示，2007～2008年，硚口区商品住房呈现两个不同阶段的上涨与两个不同点的下滑，第一个阶段是2007年第一至第四季度；第二个阶段为2008年从第一至第三季度，两个下滑点分别为2008年的第一季度与第四季度。其中，2007年四个季度硚口区商品住房均价增长速度较快，涨幅分别为2.96%、15.33%、24.84%、75.69%，第四季度商品住房均价达到6785.85元/平方米，为2007～2008年商品住房均价最高值。2008年硚口区住宅价格相比2007年总体呈回落趋势。其中，从第一至第三季度，商品住房均价略有增长，第四季度出现回落，与2007年同期相比回落到31.70%，回落幅度较大。图182007～2008年硚口区商品住房价格走势（4）汉阳区商品住房销售价格走势分析。如图19所示，2007～2008年，汉阳区商品住房成交均价走势可根据年份分为两个阶段，2007年总体呈增长趋势，2008年除第二季度外，其他季度均呈下降趋势。其中，2007年，商品住房成交均价稳步增长，且同比涨幅分别为4.88%、17.34%、37.56%、52.96%，第四季度商品住房价格涨幅居2007～2008年八个季度涨幅之首。2008年，第二季度商品住房大幅增长，成交均价为5868.13元/平方米，是2007～2008年商品住房销售均价最高值，其他三个季度商品住房均价均较上一季度有所回落，且2008年第三、第四季度较2007年同期分别回落到2.89%、17.59%，回落幅度明显。图192007～2008年汉阳区商品住房价格走势图202007～2008年武昌区商品住房价格走势（5）武昌区商品住房销售价格走势分析。如图20所示，2007～2008年，武昌区商品住房价格走势波动幅度较大。其中，2007年，该区商品住房实现较快增长，2007年第四季度商品住房价格为6715.08元/平方米，同比涨幅为53.93%，达到2007年价格最高值。2008年第一季度武昌区商品住房价格出现明显回落，较2007年第四季度下降1321.74元/平方米，环比下降19.68%。第二季度开始，武昌区商品住房价格出现反弹，且价格保持在6000元/平方米以上，第四季度商品住房价格小幅回落，同比下降8.69%。（6）洪山区商品住房销售价格走势。与武汉主城区其他区相比，2007～2008年洪山区商品住房均价升降幅度变化最为平缓。如图21所示，从2007年第一季度至2008年第二季度，洪山区商品住房均保持增长态势，在2008年第二季度商品住房均价达到5382.74元/平方米，达到2007～2008年商品住房销售最高值。2008年第三季度开始，洪山区商品住房环比出现回落，第三季度商品住房涨幅回落到6.65%，第四季度商品住房价格较2007年同期下降，同比降幅为9.32%。图212007～2008年洪山区商品住房价格走势（7）青山区商品住房销售价格走势。如图22所示，2007～2008年，青山区商品住房均价变化幅度较大。其中2007年前三季度商品住房均价稳步增长，第四季度出现跳涨，同比涨幅为74.42%。2008年前三季度，青山区商品住房均价有升有降，但均价均保持在5000元/平方米以上，且2008年第一季度商品住房均价达到5813.81元/平方米，同比涨幅为77.04%，其均价与涨幅均为2007～2008年青山区商品住房均价之首。2008年第四季度，商品住房均价出现回落，同比下降12.01%。图222007～2008年青山区商品住房价格走势3.武汉主城区各区商品住房价格走势小结2007～2008年，武汉市商品房与商品住房走势基本一致，其中2007年商品房与商品住房价格走势保持上扬，且涨幅逐季度增加；2008年商品房与商品住房价格走势波动较大，且第一、第四季度同比下降明显。从主城区各区价格走势来看，2007～2008年，武汉主城区商品住房销售价格最高的属于江岸区，相对较低的是洪山区。同时，江岸区商品房价格波动幅度最大，洪山区价格走势最为平稳。（三）2007～2008年武汉主城区房地产开发投资分析如图23所示，2007年武汉主城区房地产开发投资共计293.98亿元，平均涨幅为22.64%。其中，江岸区完成房地产开发投资79.38亿元，位于武汉主城区各区投资额之首。汉阳区房地产开发投资同比涨幅为32.80%，为武汉主城区房地产开发投资涨幅最高的区。青山区完成房地产投资15.23亿元，数额位于主城区末位，但比2006年增长28.30%，投资增幅仅次于汉阳区，位列主城区第二位。图232007年武汉主城区房地产开发投资及涨幅情况2008年武汉主城区共计完成房地产开发投资366.21亿元，比2007年增加72.23亿元，增幅为24.57%。其中，2008年，江汉区房地产开发投资增幅出现明显回落，跌幅为25.0%（见图24）。武昌区房地产开发投资额最高，其较2007年同比增长17.40%。汉阳区、洪山区房地产开发投资增长迅猛，投资额增幅分别高达67.00%、58.60%，位于2007～2008年各区房地产开发投资增幅前两位。图242008年武汉主城区房地产开发投资及涨幅情况（四）2007～2008年武汉主城区购房行为和心态分析2007～2008年，武汉主城区购房行为逐渐从跟风抢购转变为理性观望。近几年，随着社会经济的快速发展与人们生活水平的大幅提高，人们改善居住条件的愿望日益强烈，住房需求被逐步释放。2007年，武汉主城区房地产市场呈现出供需两旺，住房需求短时间内快速释放带来房价持续较快上涨，进而影响购房者心理预期，导致消费者跟风购买，造成市场供不应求，进而加剧了房价的上涨。2007年底，为抑制房价的非理性上涨，中央及各地政府接连出台货币从紧政策和限制土地闲置、转让条件等政策，年底房价增长速度趋于平缓，人们逐渐开始观望。2008年，随着美国次贷危机影响的深入，逐步开始波及中国的股票市场和实体经济。一方面影响了部分购房者购买信心，另一方面股票市场套牢了很大一部分投资者及市民的资金，使得房地产市场短期内快速冷却，商品房价格和成交量均出现了明显下降，消费者购买积极性难以调动，购买行为趋于理性和谨慎。2008年下半年，在政府扩大内需，全力保经济增长等一系列政策的刺激下，房地产市场需求略有释放，但是整体向下的趋势并没有发生改变。随着市场盘整的深入，投资者纷纷退出，市场购买力量主要来自首次置业和部分改善型住房等刚性需求群体。随着部分区域部分项目促销力度的加大，和政府税费等优惠政策的明朗，刚性需求开始逐步释放，武汉主城区房地产市场出现阶段性回暖，但是由于对未来经济和收入预期的降低，不少购房群体依然在买与不买中徘徊，或者说在矛盾中等待。四武汉主城区房地产发展趋势预测（一）在没有大的政策波动的情况下，武汉主城区商品房销售价格略有松动，但是总体而言调整的幅度相对有限，随着住房价格的调整，刚性住房需求有望得到释放，交易量将出现阶段性回升虽然受美国次贷危机影响，世界经济形势在近几年内不会立刻恢复之前的繁荣，美国房地产业也不会短期内重整旗鼓，恢复到金融风暴前的水平。但单从我国房地产市场来看，目前并没有出现明显的坏账和大规模的断供潮，影响中国房地产销售的最主要因素是消费者的购买信心。经历了2007～2008年武汉主城区房地产的高峰与低谷，购房者出手比较谨慎。而从目前武汉主城区成交价格走势来看，主城区一些区已针对房地产市场成交情况进行了价格调整。如徐东片区商品房成交价格跌破5000元/平方米，率先打破价格底线；南湖、积玉桥等板块部分高端项目也拿出诚意让利给客户。在政府主导的经济适用住房大规模放量和市场规律的调节下，2009年武汉主城区商品房销售价格下调压力加大，但在政府优惠性政策和开发企业降价促销的双重推动下，观望了将近一年的刚性住房需求有望逐步释放，从而带来楼市的阶段性回暖。总体而言，2009年武汉主城区的商品房价格总体趋势依旧以下行调整为主，但作为中部地区崛起的战略支点，武汉市在武汉城市圈获批“资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”后，城市环境和综合实力也将得到进一步改善和提高，在交通和基础配套设施投资加大，消费需求向中心区回归的背景下，武汉市中心城区房价波动幅度不会太大。（二）在住房保障力度加大的同时，武汉主城区的旧城改造力度将加大，随着中心城区房价的理性回调，全市商品房消费仍将以主城区为主受益于国家4万亿元扩大内需促经济平稳增长投资计划，在中央大规模资金投入的拉动下，武汉市经济适用住房和廉租住房建设明显提速。2009年，武汉市规划建设经济适用住房近3万套，约200万平方米，当年目标实现续建竣工经济适用住房160万平方米，上市销售1.8万套。同时，2009年将投入12亿元资金，面向低保家庭中的孤、寡、病、残等特困无房户，提供廉租住房7500套。此外，为减少需求缺口，武汉市政府还采取收购住房、腾退公有住房等方式保证廉租住房租赁房源，将对人均住房建筑面积10平方米以下、人均月可支配收入400元以下的低收入家庭，实行租金补贴应保尽保。而保障性住房建设中，涉及城中村改造和重大工程建设的拆迁户将优先安置。国家对住房保障支持力度的加大和房价的适度回落都为武汉市旧城改造创造了有利条件。根据2009年武汉市政府工作报告显示，武汉市将抓住这个契机，大力推进旧城改造工作。这将为中心城区带来一定数量的刚性住房需求。伴随着中心城区房价的理性回调，交通便利、生活配套齐全的中心城区商品房消费将受到更多消费者的关注与青睐，成为全市住房消费的主战场。但由于各区域供求关系的差异，主城区各区在商品房供应量和交易价格方面也会表现出比较明显的差异性。（三）随着城市圈区域经济一体化进程的加快，交通、物流和公共配套条件的改善，商业地产将成为主城区商品房投资和开发的亮点近几年，受住房需求快速释放的带动，开发企业在武汉主城区的开发投资主要集中在住宅领域，住宅物业占整个商品房市场比重已达到80%以上，而商业地产项目由于投资风险相对较高，回报预期时间相对较长，近几年虽有所增加，但其发展较商品住房而言仍比较缓慢，尤其是能够满足现代高层次商务需求的商业地产相对欠缺。随着武汉城市圈“两型社会”试验区各项社会经济事业的稳步推进，武汉已经逐步成为承接东部沿海产业转移的桥头堡，随着现代化服务业的提速，2009～2010年，武汉中心城区高层次的商业、商务地产需求将逐步增长，商业地产的投资和开发将会加速，成为武汉市房地产市场发展亮点和重要推动力量。五武汉主城区房地产发展对策建议（一）政府在降低税费，鼓励普通商品房消费的同时，应继续加强对市场的监管力度在2007年房地产市场发展出现非理性增长苗头的情况下，政府被迫出台土地、税