房地产泡沫测度研究-以贵州省为例

房地产泡沫测度研究以贵州省为例

一引言近年来，随着我国经济的持续快速发展以及城镇化的推进，我国房地产价格水平也在不断飙升。贵州作为西部欠发达地区，虽然其经济还比较落后，但是该省的房地产行业发展速度也快速提升，自20世纪末开始，该省对房地产的投资额就以较快的速度增长，平均每年以大于30%的速度增加其投资额度。到2009年底，该省房地产开发商投资金额已经达到369.69亿元，是1998年房地产开发商投资金额的19倍。在投资金额不断提升的同时，该省房地产价格也逐步提高，持续快速涨价。值得注意的是，在2003年第三季度后，该省房产价格的增长速度进一步加剧，此外，通过分析《贵州快报》提供的数据，可以更加客观地看出该省的人均收入水平低于国家平均水平，在全国各省的排名中已是最后一名，但是，该省房产价格收入之比极大，其在全国各省的排名已达到第三，在西南地区中居于首位。所以，人们开始质疑该省房地产行业的发展是否健康，同时，该省房地产市场泡沫也引发了人们的关注。二文献综述1.房地产泡沫概念内涵查尔斯·P.金德尔伯格（1992）[1]在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”作为泡沫理论的理性代表梯若儿（1985）[2]对泡沫做出如下定义：当资产价格超过市场基础并持续一段时间，超过部分称为“泡沫现象”。日本学者对泡沫的定义重点强调资产价格偏离经济基础以及由暴涨转为暴跌的过程。例如，三木谷良一（1998）[3]对泡沫做出如下定义：资产价格（具体指股票与不动产价格）严重偏离实体经济（生产、流通、雇用、增长率等）暴涨，然后暴跌的过程。国外最初将泡沫运用到股票等金融领域，在房地产市场为广泛运用，但是经过美国佛罗里达、日本等地方出现房地产泡沫后，房地产泡沫的研究逐渐广泛深入。国内对泡沫的研究起步较晚，他们重点强调资产价格对经济基础的偏离。夏征农（1999）[4]认为：泡沫是虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。有的学者则认为：泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。吴艳霞和王楠（2006）[5]认为房地产泡沫是以房地产为载体的“泡沫经济”，它一般是指由于投机等因素，地产价格无节制地持续上涨，使土地资产和房地产产品价格严重脱离市场基础而持续上涨，使价格严重背离其合理价值的过程和状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。2.房地产泡沫的成因及危害针对之前发生的房地产泡沫，人们从不同角度分析泡沫产生的原因。David，H.（2005）[6]通过研究荷兰房地产行业相关数据，指出房地产泡沫的产生与家庭人均可支配收入以及商业银行等金融机构的贷款利率有关。Nathalie，G.，Mike，K.，Christophe，A.etal.（2006）[7]通过研究16个经合组织中的成员，发现房地产泡沫的形成不仅与贷款利率和部分人的购房投机需求有关，还与房地产行业的融资手段以及土地供给不足有关。Malzubris，J.（2008）[8]通过分析爱尔兰房价持续上涨的原因，指出房地产泡沫的产生除了以上因素，还与低税收以及人口的增加有关。国内学者针对房地产泡沫产生的原因给出相应的解释。随着房地产行业的逐渐成熟，部分人群开始产生投机行为，把房地产作为一种投资工具，以获取其中的利润。刘琳等人（2003）[9]认为房地产泡沫产生的原因主要有以下两个方面。第一，人们对房地产过度的投机打破了该行业原有的均衡，使土地价格快速上涨，直接导致了房地产泡沫的产生。第二，商业银行等金融机构对该行业的投资信贷支持，该机构采取较为宽松的政策以促进房地产行业的发展，致使投资者利用此机会进行大量建造、购买，使融资规模远大于实体经济的承受能力，最终引发房地产泡沫。黄龙和王瑜[10]认为中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入，苏立熙（2014）[11]通过建立相关模型得出如下结论。第一，土地资源受到政府的调控，而我国大部分的经济活动离不开土地，因此导致了土地资源供不应求，致使房地产价格持续上升引发房地产泡沫。第二，房地产开发周期长且投入资金量大，因此需要商业银行等金融机构的支持，该类机构的非理性支持导致房地产开发商盲目投资，也因此带来了信贷风险，这也会诱发房地产泡沫。第三，投资者的投机需求进一步带动了房价的上涨，直接诱发了房地产泡沫的产生。第四，政府实施宽松的经济政策也导致大量的投资者盲目加大对房地产的投资。第五，信息的不对称，使消费者产生非理性的从众行为，加快了房价上涨。世界上产生的房地产泡沫破灭也不少，1990年日本泡沫经济破灭至今已经十几年，几十家金融机构倒闭，几千家企业破产。1997年与1990年相比，日本国内的实物资产和金融纯资产总共减少了311万亿日元，这直接影响了国际社会对日本经济实力的评价和信心，进而引发日本经济状况的全面恶化。泰国房地产泡沫经济推动了工人工资上涨，失去了生产劳动密集型产品的比较优势，房地产泡沫的破灭使许多工厂破产，大量的工人失业，人民生活水平大大下降，此外，还引发了政治和社会危机，加剧了社会动荡。通过以上案例可以看出房地产泡沫的危害主要有以下几点。第一，造成经济结构和社会结构的失衡。第二，导致金融危机。第三，造成生产和消费危机。第四，引发政治和社会危机。3.房地产泡沫的测度对房地产泡沫测度的研究在国外已比较成熟，野口悠纪雄（1997）[12]运用收益还原价格指标测度房地产泡沫。Wong（1998）[13]通过构建动态模型研究泰国房地产的产生以及膨胀过程。HingLinChan等（2001）[14]运用计量模型测度香港房地产市场是否存在理性泡沫。McCathy和Peach（2004）[15]通过建立动态计量模型，计算出房地产市场的均衡价格以及供给价格，然后将两者之间的差值与房产基础价格与房价差值进行比较，以此衡量房地产泡沫程度。袁志刚和樊潇彦（2003）[16]通过构建局部均衡模型，讨论理论泡沫的存在以及存在的概率和规模。王雪峰（2005）[17]采用资本边际收益率法测度我国房地产泡沫，指出了房地产泡沫从无到有的演变过程。王子成和明娟（2007）[18]利用因子分析法对珠江三角洲的房地产泡沫进行测度。王西军（2009）[19]通过利用指标指示法测度我国房地产泡沫，以“房地产投资/GDP”“房价增长率/GDP增长率”“房价收入比”为基础确定房地产泡沫综合指数，若综合指数大于1，说明我国房地产行业已出现泡沫，综合指数越大，泡沫膨胀程度越大。常军卫[20]（2016）采用功效系数法测度天津市房地产泡沫，指出其处于危险级别。从以上文献可以看出，我国大部分学者测度房地产泡沫的方法主要有理论价格均衡模型法、指标法以及统计检验法。4.小结语通过分析国内外文献可知，对房地产泡沫测度所使用的研究方法主要分为以下两种：第一，将房地产的实际价格与该市场的基础价格进行比较，判断是否存在房地产泡沫；第二，通过利用数据计算相关指标，然后与国际上的标准值进行对比，以此来判断是否存在房地产泡沫。我国当前房价的持续上涨是否存在泡沫以及泡沫膨胀程度是否已达到警戒线，相关学者对此持有两种态度：部分学者认为我国房地产市场不存在泡沫；另一部分学者认为我国整体上不存在房地产泡沫，但是局部地区存在房地产泡沫[21]。不同的结论与选取的测度方法以及选取的指标因素有关，因此，选取恰当的指标以及测度方法对我国政府采取适当的调控政策具有重要的理论指导意义。国内外学者对房地产泡沫的测度已经取得了较多的成果，然而仍有一些因素未被完全考虑，例如，采用指标法测度我国房地产泡沫时，所采用的房价收入比未考虑到居民收入的变化过程，因此，这一指标法有待于改进。三贵州省房地产泡沫的度量研究（一）确定房产价格与居民收入之比的合理区间1.假设居民收入未发生变化，确定此条件下房产价格与居民收入之比的合理区间以r表示银行提供给居民的住房贷款利率，a表示居民首次交付房款的成数，n表示居民偿还住房贷款的期限，k表示每一年度居民偿还的贷款金额占家庭该年总收入的比重，R表示房产价格与居民收入之比，通过下面公式计算房产价格与居民收入之比。因为一般情况下银行提供的居民住房按揭贷款最长期限为30年，故令n=30；通过分析该省居民近几年的住房消费支出，可以计算出居民每一年度偿还的贷款金额占家庭该年总收入的比重为14%，故令k=14%。现在，该省个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年期以下（含5年）从3.00%调整为2.75%，5年期以上从3.50%调整为3.25%，商业贷款利率为5.35%～5.90%，然而我国各省商业银行实际提供的居民住房贷款利率为5%～6%，所以将居民住房贷款利率区间设定为2%～6%，即r的取值分别为2%、3%、4%、5%、6%。2015年3月出台“3.30新政”后，再次放松了房贷，使首套和二套住房首付款成数调整为30%～40%，所以这里将首付成数30%和40%作为基础计算该省房产价格与居民收入的比例，即a=30%或a=40%，计算结果如表1所示。表1收入不变时，房产价格与居民收入之比的合理区间通过表1的结果可以得到如下结论。当首次交付房款的成数为30%，居民偿还住房贷款的期限为10年，银行提供给居民的住房贷款利率为6%时，房产价格与居民收入之比为1.47；当首次交付房款的成数为40%，居民偿还住房贷款的期限为30年，银行提供给居民的住房贷款利率为2%时，房产价格与居民收入之比为5.23。所以，居民首次交付房款的成数为30%～40%，银行提供给居民的住房贷款利率为2%～6%，居民偿还住房贷款的期限为10～30年的状况下，房产价格与居民收入之比的变动区间为1.47～5.23。由于在房地产市场中一般居民偿还住房贷款的期限为20～30年，居民首次交付房款的成数为30%，居民住房贷款利率为4%～5%，所以该省房产价格与居民收入之比的合理范围为2.49～3.46。2.假设居民收入发生变化，确定此条件下房产价格与居民收入之比的合理区间随着我国经济的迅速发展，居民取得的年均可支配收入也随之发生改变。因为上述结论中未将居民收入的变化考虑进房产价格与居民收入之比的计算过程中，因此上述结果比实际结果偏小，不能充分显示该省的房地产泡沫的严重性。所以，我们有必要将居民收入的变化考虑进房产价格与居民收入之比的计算范围中。假设该省居民的人均年收入以一定的比例提升，该固定的增长率设为i，则通过以下公式计算房产价格与居民收入之比。通过分析搜集的数据，由于该省人均可支配收入在2010年之后平均增长率为11.68%，所以，可以用人均可支配收入平均每年增长速度11.68%代替居民人均收入的增长率，以此来计算出房产价格与居民收入之比的变化范围，计算结果如表2所示。表2收入变化时，房产价格与居民收入之比的合理区间通过表2的结果可以得到如下结论。当首次交付房款的成数为30%，居民偿还住房贷款的期限为10年，银行提供给居民的住房贷款利率为6%时，房产价格与居民收入之比为2.42；当首次交付房款的成数为40%，居民偿还住房贷款的期限为30年，银行提供给居民的住房贷款利率为2%时，房产价格与居民收入之比为33.72。所以，将居民收入的变化考虑进房产价格与居民收入之比的计算范围中时，居民首次交付房款的成数为30%～40%，银行提供给居民的住房贷款利率为2%～6%，居民偿还住房贷款的期限为10～30年的状况下，房产价格与居民收入之比的变动区间为2.42～33.72。由于在房地产市场中一般居民偿还住房贷款的期限为20～30年，居民首次交付房款的成数为30%，居民住房贷款利率为4%～5%，所以该省房产价格与居民收入之比的合理范围为7.30～19.49。（二）年度房地产泡沫系数的测度由贵州省人民政府公布的反映贵州省情的重要工具书《贵州省统计年鉴》记录的相关的数据可知，2003～2013年，平均每个家庭拥有的人口数量为3.01～3.34人，每人拥有的房屋居住面积是30平方米左右。所以，平均每一户家庭拥有的房屋面积是93.0～100.2平方米。故这里将每户家庭拥有房屋面积的平均值设定为96.6平方米，以此数值为基础计算每套住宅的平均销售价格。因此，该省房产价格与居民收入之比的计算公式可以表示如下。按照上式可以计算出该省2003～2013年的房产价格与居民收入之比（见表3）。因为引发房地产市场产生泡沫的因素很多，只通过房产价格与居民收入之比测量房地产市场泡沫比较片面，所以，在将房产价格与居民收入之比作为测量基础的同时，还要考虑该省的宏观经济状况、市场交易状况、金融市场状况、房地产业状况对房地产市场泡沫测量的影响，依据这些因素测算出房产价格与居民收入之比的修正值，这也就是莫慧强（2009）曾经指出的指标修正法，只有这样才能更加准确地对该省房地产市场泡沫的现状进行评估。通过分析表3的测算数据，我们把该省2003～2008年房地产的发展划分为一个阶段，在此期间房地产行业的发展比较乐观，其房地产行业的泡沫系数为5～10.132，处于房地产行业泡沫系数的合理区间，唯独2006年房地产泡沫系数测算数值为12.014，比房地产行业泡沫系数的合理区间上限还稍微高，所以，整体来看，该省房地产行业在此段期间的发展是较正常的。而2008～2013年被划为房地产行业发展的另一阶段，在该期间房地产行业发展得非常迅速，以至于引发了房地产价格严重背离其价值，例如，2012年以及2013年房地产泡沫系数已分别达到38.45和34.14，这些数值已经远高于房地产行业泡沫系数合理范围的上限。通过仔细研究可以知道，金融修正系数和交易修正系数密切影响着这两年房地产泡沫系数的大幅度提升，也就是说，房地产行业发展得过快与银行放松贷款条件以及居民对房地产需求增加有着极为密切的关系，由此也致使房屋价格持续大幅度上涨。通过研究此阶段中该省房地产泡沫最低的年份，也很容易看出，刺激该省房地产行业快速发展的因素主要是金融市场的支持以及市场交易状况等。2008年，我国经济受到金融危机的严重影响，商业银行等金融机构严格限制对房地产行业的贷款，使得房屋价格的上涨较为缓慢，甚至2008年前三个季度后，某一部分城市的房价开始出现下降趋势，致使人们改变了之前对房地产行业发展前景的预测，大多数的人们开始对房地产行业持有等候观望的态度，这种等候观望的购房态度也同样发生在贵州省，由此使得贵州省房地产交易量在2009年大幅度下滑，对外销售的住房总量也大量降低。根据表3能够客观地了解到：由于2009年相关的修正系数相对于2008年的系数有所减少，尤其是金融状况修正系数减少值达到1.12，以至于在这一年中该省的房地产泡沫系数下降至2.322，成为各年中最低的一年。表32000～2010年贵州省房地产泡沫系数四贵州省房地产泡沫的对策建议（一）针对供需层面应采取的对策依据上述分析可知，2008年可以作为房地产行业发展的分界线，该省房价在最初的正常水平向严重偏离其价值的趋势转变，而形成这一转变最主要的因素是金融行业的支持以及人们对房地产的需求过大，所以，我们必须制定一系列的政策去稳定这两个因素，才能防止房地产行业泡沫的快速膨胀。1.全面调节房地产的需求以及供给数量，最大限度地实现供需平衡贵州省民建市委曾经对房地产市场做过调查并公布出如下报告结果：当今贵州省房产价格上升幅度过大，在房地产市场中存在供需矛盾这一关键问题，也就是开发商不能建设足够的中小型住宅来满足中低收入的家庭。所以，我们必须调节房地产供给与需求不对称的问题。该问题的解决也能更好地稳定房地产的价格。针对住房供给存在的问题主要通过下面的措施解决。首先，要不断激活房地产存量市场。由于住房供给数量主要包括增量住房和存量住房，若要改变住房供应不足的现状，必须加大住房的实际供给量，则可以通过激活二手房市场来实现，例如，制定相关政策使二手房市场交易更加规范，减少二手房交易过程中的成本费用等。其次，改革住房供应体制，实行租售并存的住房供应体制，以实现房地产市场中住房供给结构的调整。为了解决城市中贫困家庭无法购置住房的问题，政府应增加建设居民保障性住房，使该种住房在房产总量中占据适当的比例；政府机构还可以对一些住房进行直接管理，使城市中的贫困家庭也可以以较低的价格租赁到房屋；为了满足城市中低层收入的居民住房需求，政府应积极引进投资商，加大对中低价位中小套型普通商品住房的建设，增大该类住房的供给量。最后，加大住房的有效供给，使房地产市场处于供给略微高于需求的状态。则此时需要解决开发商储备土地不用于住房建设的问题，例如，规定满两年仍不动工则将无偿收回土地使用权，按一定比例征缴土地闲置费，这些政策都可以使房地产开发商及时开发利用土地，进而使住房供给量增大。根据居民购买住房的目的，可以将住房购买需求分为四大类：首次购房以自住为目的的住房需求，为改善居住环境的住房需求，由外界因素导致的被动购房需求，以获取利润为目的的投资、投机性购房需求。其中前面三类居民购买住房是为了满足居民真正的需要，这三类需求大约占据住房总需求的80%，而后一类购房需求并不属于居民真正的购房需求，人们只是将购买房屋作为资产保值增值的一种手段，其占据的比重很小，但是在一定程度上刺激了住房价格的上涨。所以，应该通过“区别对待、有保有压”的方法调节房地产不同类型的需求。第一，针对居民购买住房用于自己居住的需求，政府应出台相关政策对其保护。首先，要及时改变人们对“居者有其屋”的错误看法，加大对该方面的宣传以及对居民的引导，使居民拥有适度消费的观念，使不同收入水平以及不同年龄阶段的人们可以选择适合于他们的住房消费方式，如对于收入水平在中等以下的居民，要鼓励他们租赁住房，这样就可以防止房价偏离正常水平；其次，供应更多价格较低的住房，建设充足的保障性住房，使我国的保障性住房体系更加完善，这一措施可以使人们更加信任政府能够使我国房地产市场的结构得到优化，以及政府能够平衡房产价格并有效控制房地产行业的运营，这也会使我国城市中大多数的中低层收入居民内心更加踏实，让他们相信房地产市场并不是“只涨不跌”的，有效避免了大多数人由于价格持续上升而盲目跟随进入购房的队伍中，从而使人们对住房需求的涨幅有所降低，避免了房地产行业供不应求的现象。第二，由于人们缺乏投资房地产行业带来的风险意识，过分看好房地产行业发展前景，使有能力的人们购买房屋用于对外出租以获取利润，我们应积极引导投资者，使他们能够客观看待房地产行业存在的投资风险，有效及时地统计出人们对投资性房地产的需求并使人们详细了解。不但要使人们满足他们的房地产投资需求，而且使他们拥有更多的投资方向，使这部分资金流入更多的行业，降低这类投资对房地产市场的影响程度。第三，制定相关政策控制人们对房地产的投机需求，例如，通过对这部分群体征收物业税使他们很难获得银行贷款，并提高贷款所产生的成本费用；为了有效避免由于人们对于房地产的投机需求而引发的市场动荡，应制定一系列政策以严格管理房产过户登记以及物业转让过程中可能存在的一系列问题。2.加强房地产市场的透明度，制定维持市场稳定的政策当今商品房市场不能提供给购买者足够的市场信息，致使购买者无法准确预期该市场的未来前景，他们只能依据可以在市场上直接获取的信息来判断，如房产价格持续上涨。所以，相关部门应及时完善该市场的信息指标体系，由公共部门发布相关数据以及做出客观性数据分析结果，公布出具有权威的数据信息，使房地产行业内部的开发成本真正地对外公开，使具有购买欲望的群体很容易获取市场信息，使他们能够较为准确地预期市场未来的发展前景，避免由于市场信息不对称而引发人们非理性的消费、投资行为。除此之外，由于政府出台的相关政策的影响，人们对于房地产市场的前景预期会具有较大的弹性。对于这一缺陷，政府应该避免制定变化较大政策，应循序渐进，使该市场的发展相对稳定。同时，政府需要通过研究房地产市场的真实现状，针对出现的某些问题，及时制定相关政策进行调控，既能够使房地产行业健康发展，也能够有效防止购买者产生反复的心理预期，避免该行业房价大幅度上升或降低的现象。3.针对不同类型的购买需求对房地产行业的信贷行为进行分类调控该省近几年房地产价格一直处于上升的状态，主要是因为人们对于住房的需求持续上涨；然而，由于商业银行等金融机构加大了对房地产行业的资金支持才致使人们购房需求加大。在2011年之前，政府还未出台新国八条，此时该省多数的商业银行放松了住房贷款的条件，并制定出许多优惠政策鼓励人们购房，例如，降低人们购买首套房时的贷款利率，降低购买住房时的首付款比例，引起人们的购房热潮，使购房规模大幅度上涨。通过调查过去的数据资料发现：直到2008年6月末，贵州省个人消费贷款金额已经比上年上涨25.5亿元，达到279.8亿元，然而，80%的贷款金额用于购房，全省用于购房的贷款金额已达到231.2亿元，比年初上涨了20.2亿元。由于部分人群明白借助于商业银行等金融机构提供贷款所产生较大的杠杆效应，可以使他们获取高额利润，所以他们借助于贷款购买很多商品房，然后再将它们以较高的价格出售，以此获取巨大收益，不只加大了商业银行等金融机构的贷款风险，还推动了房产价格的快速上涨。所以，信用贷款机构应推行积极的信贷政策以控制投资者和投机者的非理性消费行为，例如，合理控制信用贷款的投放，对房地产市场的不同需求进行分类调控，以更好地防止金融风险。此外，要在国家实行统一的信贷政策基础上，相关机构也要增加人们购置二套房产的首次付款比例和贷款利率。针对购买三套房的用户，商业银行也要对其实行禁贷政策，从而切断了人们除购买住房用于自住和常规性的换房需求外的其他对房产投资、投机行为的资金支持。4.建立更加多样的房地产产品体系以及完善的房产价格体系由于经济的快速发展，人们对住房的消费结构也发生较大变化，同时随着我国城乡一体化进程的不断推进，住房需求持续增大，这也使得房地产行业成为最具有发展优势的行业之一。然而，大多数处于中等以下收入的人群很难承受过高的房价，且在持续上涨过程中，存在较大的金融风险，时刻威胁着该市场的稳定。所以，房地产开发商有必要调整房地产供给结构，为收入较低的居民提供更多的住房。这也需要政府机构划拨更多的土地用于此类住房的建设，在政府土地供应基础上建立更加完善的议价机制，政府更应该注重普通住房的价格控制。同时要加强引导居民准确预期未来住房价格，使房地产行业面向更广的人群，使房地产产品体系更加多样化以及房地产价格体系更加完善。针对各相关主体层面采取的对策包括以下几点。在房地产行业持续升温的过程中，国家也不断推出一系列的调控政策，试图综合运用经济、行政以及法律手段抑制房地产行业发展过于迅速的情形，例如，完善规划土地供给市场，严格限制商业银行对房地产行业的贷款条件。通过一系列调控政策的实施，2004年我国房地产行业的增速有所下降，其投资幅度低于2003年，相比于2002年的住房施工以及竣工面积也有所降低。此外，政策的实施也降低了居民对住房的需求量，使住房供不应求的局面有所改观。然而，我国现在的房地产价格依旧持续增长，2013年4月，国家统计局发布第一季度70个大中城市房价情况。通过分析数据可以看出，在70个大中城市中，有67个城市出现环比增长的状态，涨幅最大的当属一线城市，67个城市中出现新建商品房的环比增长的态势。同比来看，一线城市出现高达10%以上的涨幅。有68个城市出现价格上涨的态势。虽然相比于前几年，当前的房地产价格上涨幅度有所减缓，然而前期各类影响因素的滞后性导致大多数城市房地产依旧增长，房地产泡沫并未根除，依旧需要加强对房地产市场的控制。首先，政府角度防范房地产泡沫。目前，我国的住房需求持续增大，房地产的投资以及投机行为也极为严重，房地产泡沫也随之产生。因此，政府需要及时采取相关的政策，有效限制高端住房的开发。土地供给的数量要依照实际需求量决定，有效落实相关土地政策，防止任意开发土地，这样会抑制我国的商品价格以及住房价格的持续上涨。此外，为了防止房地产开发商利用土地进行投资或投机而获取经济收益的行为，从根本上消除此类行为的发生，政府应当在一定时期内针对房地产开发商的各类行为进行调查，例如，非法的侵占集体土地，非法划分土地等，与此同时，会有一部分外国的投资者趁机进入房地产行业，以此又使房地产市场的价格涨幅加大，因此，政府也必须防范外来投资者，通过调整税收以及投资时间来限制外来投资引发的影响。与此同时，相关政府机构也要合理有效地对土地资源进行配置，税收作为政府调控手段之一，它也是各相关主体利益交换的方式，在国家经济不景气甚至出现危机的情况下，政府可以发挥它的调控职能，避免风险的持续蔓延，以免产生不必要的损失，然而，过度依赖政府的调控则会降低市场效益，结合市场的自身调节才会使整个市场更加活跃，带来更多的经济效益。此时政府就必须建立完善的土地税收制度，从土地资源配置的整个过程加以完善，涵盖了土地占有、使用、转移以及收益等每个环节，从而可以通过征收土地税来调节当前土地资源的使用现状。针对不同的购房目的采取不同的税收措施，例如，以自住为目的的住房采用较低的税率征税，针对自住房的购买实行多种优惠措施；而对以投机目的的住房则采用较高的税率征税；或者也可以根据住房期限的长短制定不同的税收项目以及税率。此外，也要关注预售的住房再转让的问题，应该完善关于此类住房的相关法律及税收政策，应加大对它们的征税力度，使该类交易的成本费用加大，一定程度上可以避免“炒楼”行为，对房地产价格泡沫有一定的抑制作用。其次，金融市场角度防范房地产泡沫。房地产行业的运转需要大量的资金作为支撑，这些资金的主要来源则是银行贷款，相应地，房地产行业的高风险也会成为银行未来面临的风险，而银行的对外贷款资金主要来自中国的公众，因此，也使人民群众普遍受到风险的威胁。所以，相关政府机构应加大对银行的监督、管理，定期观察银行的资本是否充足，资本的流动性的强弱，银行是否有完备的风险管理体制或者是否具备一定的风险控制能力等。我国应借鉴国外房地产金融行业的管理经验，使投资基金在我国得到发展，并实施房地产抵押贷款证券化取代银行贷款的主体地位，成立一些专门机构为住房购买者提供担保，使我国的房地产行业与保险行业相结合。国外已有了较为先进的金融手段并已将其运用到房地产行业，我们应借鉴国外房地产行业与金融资本市场融合的过程，以降低在信贷过程中存在的金融风险，使我国的房地产融资市场健康发展。针对个人住房抵押贷款的行为，商业银行等金融机构应更加注重对它的风险评估及警示，将贷款过程中存在的利率变动问题及时告诉抵押贷款者，使其能够更好地预期其未来的还款金额，样抵押贷款者才能合理地安排其未来的资金支出以及使他们拥有一个理性的购房行为。再次，加大房地产行业的融资途径。房地产行业所需要的大量资金来自银行，而当前国商业银行对房地产行业的贷款提出更为苛刻的条件。因此，房地产开发企业将面临越来越大的资金周转压力，它们必须加大融资途径才能解决此危机，因此，房地产开发商若要摆脱困境，需要做到如下以下几点。（1）改变传统的融资意识通过研究当前的融资方式，可以认识到我国在房地产融资问题上还存在很多缺陷，没有广阔资金来源，大多数只来源于银行贷款，尤为值得注意的是，我国没能在融资方式上进行创新。所以，我国要想拓展融资渠道，就必须改变传统的融资意识，创新出更多的融资方式。第一，房地产开发商要制定系统的融资战略，根据企业不同的发展时期制定合理的融资方案。例如，处于创业期的企业，其资金主要来自担保公司；处于成长期的企业，其资金来源主要是通过银行贷款，借此扩大自己的业务范围；处于成熟期的企业，除了通过银行贷款获取资金外，还可以利用风险基金或者通过将企业上市获取资金等。第二，房地产开发商还可以考虑在民间获取发展资金，现在我国已制定相关政策鼓励民间资金的借贷流动，因此，房地产开发商应借用此时机，充分合理利用国家推行的民间资本借贷政策，合理有效地使用民间资金，改变传统的仅仅通过商业银行贷款获取资金以及通过上市吸收公众资金的观念，通过活跃的民间资本的借贷流动以及将其规范化来加大自身的融资途径，使其拥有充足的资金进行业务周转以及拓展。（2）寻找直接的融资途径房地产行业未来发展面临很多的困境，而单独依靠自身的发展经验远远不能破除其困境。