我国房地产政策设计的理论和实践问题讨论

我国房地产政策设计的理论和实践问题讨论

我国房地产调控一直面临着两难或多难选择。世界上有不存在约束条件的选择吗？世界上有不存在任何风险、不需要支付任何成本的政策选择吗？既然答案肯定，那么，明确问题的性质，针对主要倾向，抓住主要矛盾，采取相应措施才能取得事半功倍效果。也就是说，大道理要管中道理，中道理要管小道理，而不是相反。一中国房地产及其产品定性1.住房是最终消费品，还是投资品？买房是消费，还是投资？若两者兼而有之，何者居主体地位？2.房价是民生问题，还是资本市场问题？若两者兼而有之，何者为主？3.房地产是实体经济，还是虚拟经济？两者若兼而有之，何者居于首位？4.房价若是民生问题，它又是个什么样的民生问题？是准备买房、而购房预期又与支付能力不相匹配的人的民生，包括不包括已经买了房的人的民生，包括不包括即使房价下降50%也还是买不起房的人的民生？高举民生旗帜，是否就可以违背常识，超越社会主义初级阶段而所向披靡？5.房地产是我国扩大内需、保增长、优化结构、改善民生的共同平台、重要节点，还是经济过热（如果真有所谓过热）、通货膨胀、产能过剩、资产泡沫的推手？6.股市、房市在中国是完全相通的吗？用资本市场的药方医治房市之病将会有何种效果？在居民高储蓄、投资渠道狭窄的背景下，居民投资性买房是否也是一种理性选择？7.房地产泡沫成为我国金融安全主要威胁的概率有多大？房地产占地会对我国粮食安全形成威胁吗？8.我国房地产投资占固定资产较大比重是否具有阶段性和必然性？住房消费具有挤出效应，在收入约束下，哪一种消费不具有挤出效应？9.房地产投资不直接增强国际竞争力，但是没有房地产提供的工作生活场所，高新产业的发展和科技攻关能够顺利进行吗？10.房地产开发商是阶级敌人（人民公敌），还是社会分工的一个阶层？城市政府是执政党的重要基础，还是都是腐败分子，在被打倒之列？二我国房地产形势11.住房改革以来，我国城镇居民的住房条件是大大改善了，还是小有改善，还是没有改善，甚至恶化了？如何评价我国住房市场化改革？应否进行所谓第二次房改？12.房价过快上涨是否是住房改革的必然结果？13.房价高低的判断依据何在？14.我国有过完善的市场形成房价机制吗？我国有过所谓合理的房价吗？我国房价高或低，房价是否合理，谁说了算？是政府，学者，还是市场？或者以什么为判断的依据？15.房地产价格上涨是市场发现价格形成价格的机制，还是资产泡沫的形成？16.发达国家的房价收入比、租售比参数能够直接作为判断中国房价高低的依据吗？17.在社会主义初级阶段，我国住房市场的主要矛盾是什么？中国住房的供求关系能够在短期内得到根本改观吗？我国房地产基本态势会因某一政策的出台而有根本改观吗？18.住房建设周期一般在两年以上，分析我国房地产形势，用同比、环比数据能说明多少政策问题？制定房地产政策是否应该更多地重视长期走势，重视数年累积的数据？19.当前我国房地产主要倾向是市场化过度，还是行政干预过度？20.我国房价上涨是长期走势，还是短期效应？我国房价快速上涨根本原因是投机炒作，还是开发商暴利，还是政府政策逆向调控的结果？关紧“两个闸门”，抑制住房有效供给增加，能够抑制房价快速上涨吗？21.抑制房价过快上涨的根本措施，是增加有效供给，还是抑制需求？两者兼而施之，何者应是第一位的？仅仅增加保障房供给，能够抑制商品住房价格的快速上涨吗？三房地产政策目标和调控方向22.我国的房地产调控政策应是单一目标，还是多目标、一个目标群？各种不同目标之间，如何避免效力相互抵消？应如何衔接与过度？23.房地产宏观调控政策是宏观经济调控的应急工具，还是应该保持相对稳定？24.房地产产业调控政策、房地产市场政策和住房保障政策三者重叠、相异之处何在？25.房地产新政目标是抑制房价过快上涨，还是要把房价降下来？还是防过热、防通胀、防过剩？26.改革开放前，我国曾有“投机倒把罪”，现在房地产领域又对“投机”一词进行一边倒地讨伐。投机性购房是百害而无一利吗？投机性购房存在的前提是什么？在市场经济条件下，投机行为能够根除干净吗？投机性购房的最大危险是源于个人的炒作，还是来自于银行和金融机构的参与？投资性购房应该鼓励，还是应该限制？征收物业税能抑制投机、抑制房价吗？27.加息、加税、增加首付，或能抑制即时的购房需求、控制房价过快上涨，但能够减轻购房者负担吗？28.房地产新政的目标是抑制住房需求，降低房价，但另一方面，降低房价又将刺激需求，反过来又推升房价，政策的合力将如何？从长期来看，住房需求是行政手段抑制得住的吗？29.房价高了，要求政府加大调控，房价低了，冀希政府救市，反映的是一种什么样的国民心态？30.高房价应是调控政策的基点和目标吗？房价时时都在变化，调控政策能够随之变化密集出台吗？在和平发展时期，一种商品通过控制价格达到增加有效供给、实现更高水平供求平衡，有成功的先例吗？四住房保障31.85%的人买不起房是事实，但一个国家在何种发展阶段才能让大多数买得起房？欧盟、日本没有达到，美国让穷人买房还闹出个次贷危机。如果大多数人买得起房，我国有那么多房可买吗？房价下降50%，能保证大多数人买得起房吗？一个住着二、三百平方米的部级干部自称买不起房，一个去年刚买下住房的家庭，今年也不再买得起住房，85%的人买不起房，是否也包括上述群体？32.让大多数人有房住，背后的含义是什么？现在大多数人没有房住吗？那么，我国的这个大多数人现在住在哪里呢？33.在社会主义初级阶段，我国合理的住房保障范围、标准如何确定？应否更加体现公平？我国目前的住房保障对象应是大多数人（中低收入），还是只能是少数贫困群体？34.我国住房保障体系建设是否应该各地、各市同一个标准，步伐是否应该整齐划一？35.住房保障在社会保障体系中应处何种地位？合理的保障房建设规模应如何确定？36.我国保障住房建设标准如何与不断提高的城市现代化水平和居住水平相适应？37.我国住房保障体系建设应否包含住房产权保障？是否应该包括收入较高而暂时没有自有住房的家庭？38.住房保障是住房改革的一个有机部分，还是应对高房价之举？房价低了就可以不要建设保障住房了吗？大量建设保障房能降低商品房价吗？五房地产供地政策土地是财富之母，是资本、资产，也是社会再分配重要的中介和杠杆。城市土地是最优质、数量最大、升值潜力最大的国有资产。39.土地财政等于土地腐败吗？40.土地财政是与民争利之说背后的含义是什么？是政府与人民的根本利益的对立，还是社会再分配的一种形式？这里的“民”是指谁？仅指拆迁户、商品房购买者、开发商，还是指全体市民和整体农民？是部分阶层的即期利益还是全体国民的长远利益？41.有没有其他收入可以取代目前的土地财政？土地财政一无是处吗？土地出让金一次征收70年也是一无是处吗？42.发挥土地社会再分配杠杆和中介作用，除了土地财政之外还有更好的途径吗？43.城市土地为什么升值？城市土地级差地租应该归谁？土地财政在改善公共产品供给上发挥了何种作用？如何更好地使用土地财政收入？44.地方政府对土地财政高度依赖的根源何在？要改变之需要什么样的体制前提条件？45.满足政策性建房用地是房地产用地政策的全部吗？中高端商品房用地就不应该得到满足吗？46.地王频出的根本原因何在？土地招拍挂是市场配置土地资源的基本形式，还是推高地价的罪魁祸首？降低稀缺的土地资源价格会有高效率的土地配置吗？47.我国消灭了地主，但如何防止因过高的拆迁补偿而产生新的“房主”？48.我国小产权房究竟有多大数量？小产权房存在的根据何在？小产权一律违法吗？49.针