我国房价上升分析与政策建议

我国房价上升分析与政策建议

2004年以来，我国房价上升幅度较大，引发各界高度关注。如何看待我国房价上升，这种上升是否就是泡沫，这种上升会持续多久，对于房价上升应采取何种对策，争论热烈。在笔者看来，住房关系国计民生，房价上升过快固然应该引起高度警惕，但从经济社会发展阶段和完成工业化、加速城市化的进程考察，我国目前房价上升尚处于可以接受的区间，沿着完善社会主义市场经济体制的方向采取相应对策方能达到预期目的。一我国房价升幅整体上尚在可以接受区间2004年以前，我国房价一直小幅温和上扬，2004年发生较大幅度上升，达14.4%（2005年初公布数为9.7%），依据2005年销售收入与销售面积之比计算，平均房价上升19.5%，国家发改委公布数为7.1%。房价上升幅度是当年房价增量与上年房价的比值，同一房价增量对应的上年房价不同，上升幅度会有不同。当年销售的商品房是上年或以前开工建设的，当年购房的付款则是家庭多年积蓄，所以当年的房价变动是以往多年市场供求关系积累的结果。当年的房价较大幅度上升可能是上年或以往数年房价走低、补涨因素所致，也有可能成为下年或以后某一年份房价走低的前奏。2000～2005年我国GDP年增长率为8.94%，城镇居民可支配收入年增长率为9.62%，按2005年公布的房价上升7.1%计算，5年平均房价年增长率为6.48%；按当年平均房价计算，全国年均房价上升226元，增长率为8.95%（详见中国房价及相关情况变动表），扣除固定资产投资价格因素，实际增长率为6.88%。这表明，从多年变动来看，我国房价上升幅度低于国民经济和居民收入增长幅度，虽有个别城市房价升幅较大应该引起关注，但总体上尚处于可以接受的区间。中国房价及相关情况变动表判断房价上升幅度是否合理是以上年房价基本合理为假设前提的。我国住宅商品化历史较短，市场形成房价还在受到多种非市场因素的影响，市场机制还在完善之中，以住房改革基本完成的2000年房价为基数计算房价上升幅度是否合理，还缺少足够的依据。尽管如此，市场供求关系已经成为决定我国房价走向的主要因素。其中影响市场供给的因素主要有房地产开发投资、房地产开发供地、房地产税收等的变化，影响市场需求的因素主要包括由于国民经济和居民收入增长而导致的住宅改善需求，城市人口增长而导致的基本住宅需求以及旧城改造而造成的被动需求等，此外，国家和地方政府的政策偏好、房地产要素价格的变动，住宅区位和外部环境等对房价变化也构成影响。在商品房交易市场上，购房者嫌贵，售房者说物有所值，相互讨价还价，但双方都有一个心理可以接受的价格底线。成交的房价是市场形成的价格，而市场形成的房价更接近于真实。这种市场买卖双方的博弈，造成房价涨涨落落，推动房地产要素实现优化配置。所以，要以平常心态看待目前我国房价上升。以少数城市个别时段房价变化作为论证的依据，应对措施过度，反而可能对房价的稳定和房地产业健康发展产生不利影响。二我国房价总体走势是上升由于经济社会发展的阶段性，各地区发展的不平衡性和房地产市场的区域性特征，我国房价的年度、季度、月度变动会有走高或走低，甲地房价上升幅度较大，乙地房价变动平稳或稍有下降；同一城市此时段房价上升幅度较大，彼时段相对平稳均属正常现象。所以以某些地区、某些时段房价作为判断全国房价走势的依据要慎之又慎，尤其不要轻言房地产泡沫。但今后几十年全国房价总体走势是上升，即表现为波浪式的趋升则是确定的。这是因为影响我国房价上升的因素具有持久性和不可逆性。一是土地稀缺，特别是良好区位的房地产用地有限，地价持续上升。例如2005年全国房地产用地平均购置价格为760元/平方米，比2004年增加116元，升幅达18.0%。《2005年中国国土资源公报》显示，全国51个重点城市定期定点监测的综合地价同比增长4.44%。二是居民对住宅的基本需求和改善性需求双旺盛。在国民食物需求得到满足、全面建设小康社会时期，住宅已上升为满足我国居民改善生活需求的主要方面。安居乐业，住宅是构建和谐社会的重要物质基础。民谚有云：“一生不建房，胜似自在王”，是说住房是人生中的一大难事。据有关部门对全国7000户城镇居民调查，2002年我国城镇住宅的私有率已达80%（这一私有率与发达国家相比要从不同的国情、发展阶段出发，特别是要清楚不同的私有率内涵，简单判定我国住宅私有率过高似不能令人信服）；住宅占家庭资产的64.4%，已成为城镇居民家庭资产的主要构成部分。目前我国城镇人口每年增加1000多万人，2020年全国城市化率将达到55%。届时若城镇人均住房30平方米，全国城镇平均每年需增住宅面积8.7亿平方米，若再计入现有住房更新，全国城镇住房每年需增加面积10亿平方米以上，为2005年竣工面积的2倍以上。三是住宅品质提升房价。住宅是个性化的产品，随着国民经济的发展和收入水平的提高，居民对住宅品质，包括户型、室内功能、建筑设计和质量、区位、节能、环保和户外环境及其辅助设施等的要求日益提高，势必提升房屋价格。四是住宅建设所使用的原材料价格和建筑工人工资水平不断提高，拉动住宅造价的持续上升。这里应该指出的是，2006年初有研究报告称，我国“本轮房地产周期的景气繁荣期已经结束，已在2005年下半年进入中期调整期”，2006年“下半年可能进入加速回落期”，但这一预测似乎尚无显现。其中的原因，一是我国房地产业周期从何时算起，1998年我国开始福利分房制度改革，从1991年算起的房地产周期于现实并无可比性。二是从房改基本完成的2000年算起，我国房地产市场尚处于发育、成长阶段，判断房地产周期的数据并不充分可靠。三是我国正处于产业结构调整时期，房地产行业的周期并不必然与国民经济周期相一致。2005年房地产投资占社会固定资产的比例由2004年的18.7%下降为17.8%；房地产投资增速为19.8%，低于全社会投资25.7%的增幅，为1999年以来的首次，以此判断房地产周期已经到来似乎过于简单化。因为我国房地产投资增幅下降主要是宏观调控的结果，而非市场作用使然。四是我国国民经济增长率保持7%以上已持续了15年，保持7%～10%的增长率也持续了10年之久。随着社会主义市场经济体制的建立，我国国民经济的宏观调控的能力越来越强，周期波幅会越来越小。判断房地产业周期的标准及其量度还有待于房地产业未来发展提供更为充足的依据。三控制房价过快上升的根本途径是增加供给我国近年房价大幅上升的根本原因何在？开发商操纵市场对房价上升会产生局部、暂时的影响，但在土地、资金两大房地产开发要素主要掌握在国家之手，有数万家开发企业参与竞争的背景下，把全国房价大幅上升简单归结为开发企业操纵难以令人信服。20世纪90年代中后期，有人说我国已经告别了短缺，实际上我国告别的只是食物、家电等基本生存资料的短缺，包括住宅、学校、医院、文化体育设施、互联网、高速公路、铁路、机场、港口、生态环境设施等在内的发展型资料供给还严重不足，要满足需求还要奋斗相当长的时间。这是发展中国家的基本特征。与2000年相比，2004年我国商品房销售面积增长了105%，同期商品房竣工面积增长了69.1%（见图I）；2005年1～7月（8月份以后统计口径改变，缺乏可比数据）全国商品房销售面积超过同期商品房竣工面积的12.4%。所以，造成我国房价上升的原因固然很多，但基本原因是市场供求关系失衡，供给的增长赶不上需求的增长。特别是在加速城市化和全面建设小康社会的历史时期，供给不能满足日益增长的社会需求将是住宅市场的主导态势，也是房价持续上升的深层原因。图Ⅰ房价与商品房竣工面积、销售面积、收入增长关系在完善社会主义市场经济体制的过程中，控制房价过快上涨的根本途径一是增加有效供给，二是减少有效需求。在现阶段，住宅需求主要是基本生活需求和改善性需求，投资性和投机性需求是第二位的。抑制投机性需求是必要的，但减少基本住宅和改善性住宅需求既与全面建设小康社会目标相悖，也不利于扩大内需，推动国民经济快速稳定发展。增加住宅供给就要适度增加房地产投资，适度增加房地产开发用地供给。增加房地产投资与宏观调控看似矛盾，实质上是一致的。我国积累率由2000年的36.8%上升到2003年的47.3%，社会固定资产投资规模过大是着力宏观调控的原因。按经济普查后的数据，2005年我国积累率为48.6%，同年房地产投资15759亿元，其中住宅投资10768亿元。若把住宅投资作为消费品生产从固定资产投资中扣除，则我国2005年的积累率为42.7%。调整产业结构是宏观调控的重要目标，但宏观调控并不要求各行业以相同力度压缩投资，有保有压、区别对待，促进产业结构更好地适应社会需求应是宏观调控的根本目的。社会需求决定产业结构调整方向。随着经济的快速发展，我国社会需求在不断变化，持久旺盛的住宅社会需求决定了房地产业应以较快速度发展，房地产投资高于社会固定资产投资增长幅度在一定时期内是合理的选择。房地产是上下游关联性强的产业（详见图Ⅱ）。与房地产密切相关的上游产业包括钢铁、有色金属、水泥玻璃等建材业、化学涂料、五金制造业和建筑业、金融业，下游产业包括家装、家具、家电、电信、电器、水电气暖设备制造与安装、文化体育设施和生态环境保护设施建设、社区服务业等。适度增加房地产投资不仅是控制房价过快上涨的根本途径，而且对于扩大内需，消化钢铁、电解铝、水泥等行业“过剩”产能，降低金融机构过高的存贷差，促进国民经济健康发展也具有现实意义。图Ⅱ房地产业关联性四房价背后隐含的价值循环链和利益链房价涉及错综复杂的利益关系和社会关系以及社会再分配关系，背后隐含着环环相扣、此消彼长的价值循环链和利益主体链（图Ⅲ、Ⅳ）。图Ⅲ房价背后隐含的价值循环链图Ⅳ房价背后隐含的利益主体链房地产业的价值循环链由房价与税费、地价、利润组成。与房地产开发销售相关的地价、税收、利润等最终都将以房价形式转由购房者支付。房价走低，地价、税费、利润减少，刺激住房需求扩大；房价走高，居民购房支出压力增大，拉动生活指数上升，又将抑制房地产需求。税费和地价的一部分转变为城市公共投资和公共物品供给，而城市公共物品供给的增加又是土地升值和居民生活改善的条件；地价另一部分用于征地农民和拆迁户的补偿。地价上升造成房价上升或房地产利润下降；土地低价则有土地资源错配之嫌，征地农民和拆迁户合法权益受损之虞。利润由房地产商所得，利润过高造成房价升高，或冲减税费和土地收益；利润过低，抑制房地产兴旺发达，于满足住房需求和城市建设以及土地升值变现造成负面影响。房价隐含的利益主体链由政府、房地产商、征地农民和拆迁户、商品房购买者（居民和单位）四方组成。近年来我国房地产业之所以成为社会问题的热点，核心在于房地产开发收益如何合理分配。政府要通过税费取得较高的开发收益，以加快城市建设，满足广大市民对公共物品的需求（以权谋私、贪污受贿者除外）；房地产商要获得较高的投资回报；征地农民和拆迁户要求有较高的补偿；商品房购买者希望有较低的房价、较高的住宅品质。四者都是理性追求，从而形成了相互依赖、相互制约、没有起点也没有终点的利益主体链。政府开发收益减少，则城市公共财力受损，影响各项公益事业发展和和谐社会构建；开发商不能得到相应的投资回报，就难以有更多的房地产开发投资和房地产要素组合的实现；征地农民和拆迁户补偿不合理，影响社会安定，也有违社会公平；购房者支付过高的房价，增加住房支出，拉升工资成本和企业成本，抑制企业活力和城市竞争力。所以这一利益主体链是共赢共荣、一损俱损的关系。哪一方利益受损都会造成房地产开发不能实现，因而不会有一个赢家。平衡房价背后的各方利益关系是一个博弈过程，协商、谈判、讨价还价，甚至争吵不可避免，但把利益对立方“妖魔化”于事无补。这里的关键是政府要负起游戏规则制定者、社会矛盾仲裁者和利益冲突调节者的责任，对利益各方加以正确引导，加强相互沟通，努力扩大利益各方的共同点，找到平衡点。五我国房地产调控的政策建议1.房地产调控要以增加住宅有效供给为主导目标控制房价过快上涨有利于防止房地产市场大起大落，保障城镇中低收入家庭的基本住房需求，但要支付极高的社会成本，甚至可能难以达到目标。历史经验证明，通过控制某种商品价格达到平衡市场供求关系，除了在非常时期（战争或突发事件）作为临时性应急措施具有必要性以外，从长期考察，似乎没有成功的先例。改革开放前，我国粮、油、肉、蛋、奶等食物必需品价格控制了20多年并没有解决供给不足问题，是放开市场价格之后才有了今天的富足；我国家用电器等耐用消费品如果不放开价格，恐怕至今仍然是少数家庭的奢侈品，何来风云全球市场？我国化肥等农用生产资料价格控制了几十年，至今控价之声尤甚，从反面证明了持续控制价格之于平衡市场供求关系的无效。深层原因在于，控制某种商品价格并不能相应控制该种商品生产要素价格；没有价格的吸引，就没有较多的相关生产要素进入，也就没有有效供给的增加。物以稀为贵，供给的增加是价格稳定的基础。因此，在住房供给不足是主要矛盾的主要方面的现阶段（空置房的存在并不能否定这一主要矛盾的主要方面），我国房地产调控的主导性目标应是通过政府掌控的公共资源以及相应的利率、税率等经济手段和必要的行政手段推进房地产业健康、快速发展，多建房、建好房（节能、节地、环保、耐用）、提高房屋性价比，平衡市场供求关系，为控制房价过快上涨提供物质基础。2.调控房地产的重点是市场失灵领域房地产开发具有较强的外部性。一地开发将拉动周边地区土地升值，要求相关市政建设和公共服务配套跟进。政府调控应更多地集中于市场失灵领域，加强市场监管，完善住房保障体系，提供公共服务等。例如，通过税收、利率、公共投资和必要的行政手段实现房地产开发收益的公平分配，平衡各阶层的利益关系。通过调整土地政策和编制、执行城市规划，保证合理的房地产开发用地和集约用地、节约用地。强化法治、加强监管，构造有利于房地产业健康发展的市场环境和法治环境。强化房地产企业资质认证和产品质量认证，监督企业按城市规划进行开发建设；规范企业行为，打击偷税漏税、虚假广告、操纵市场，查处违规违纪，维护市场交易秩序。完善住房保障体系，建设房地产信息网络，实现房地产市场信息透明化、公开化，等等。3.坚持住房市场化改革方向，适时取消经济适用房政策住房体制改革基本完成以来，我国城镇居民住房面积平均每年增加1平方米，住房改革取得的成就有目共睹。房地产市场存在的问题一方面要通过深化改革、加快发展来解决，坚持改革方向不动摇，不能以房地产市场存在问题为由否定改革的方向。另一方面要加快住房保障体系建设。但以经济适用房建设满足中低收入阶层住房需求，既超越目前发展阶段，更会引发新的矛盾，弊多利少，应适时取消。经济适用房作为取消福利分房后一项过渡性政策，在住房改革初期曾发挥了一定积极作用，目前仍为许多人所青睐，也有利于降低商品房市场平均价格。但这项政策一开始不仅在执行中存在着不规范，而且对形成正常的房地产市场供求关系造成严重扭曲，长期执行下去，弊大于利。经济适用房建设离不开公共财政支持，执行中不仅存在腐败空间和低效率问题，而且相当大的一部分经济适用房满足的是改善住房需求，而不是基本住房需求。在财政力量有限的情况下，以财政补贴部分居民改善住房，既会削弱廉租房建设的能力，又造成了新的社会不公平。4.完善住房保障是一个长期过程完善住房保障体系是政府的重要职责，也是构建和谐社会和顺利推进住房改革的重要方面。我国目前住房的满足应划分两大类型，一是中高收入群体，主要通过市场满足；二是低收入群体基本住房由社会保障。住房保障的基本内容是公有廉租住宅建设。建设廉租公有房，第一要在指导思想上明确，我国居民住房需求的满足是一个先满足部分社会群体到满足全体社会成员，由较低水平满足到较高水平满足的长期的渐进过程，住房保障不可能在短期内完全建立和完善起来。廉租房的功能、标准，是三、五十平方米还是八、九十平方米也应有一个基本共识，而且对广大居民要据实相告，避免因过高预期不能实现而产生愤懑。第二，完善廉租住房制度要以公共财力支持能力为硬约束，要视地方财力量力而行，长期坚持、分步实施。第三，推进廉租房规范化、制度化。对廉租房的标准、拨款及监管、承租人资格、租金、租期、租用程序、解除租用合同、退出条件等进行规范和细化。5.调整商品房结构应是企业决策“调整商品房供应结构”、“增加中低价位商品房和中小户型供给”作为口号，符合大多数人的心愿，于引导开发企业向着大多数人满意方向发展不无益处，但不宜作为政策规定，也难落到实处。原因有三，第一，房地产市场需