房地产业的新形势与对策

房地产业的新形势与对策

2006年以来，国家宏观调控的一系列政策措施在江苏房地产市场取得一定成效。房地产开发投资规模初步得到控制，房地产价格上涨速度放缓，商品房销售市场有所回暖。但是房地产价格仍然偏高、商品房空置面积居高不下的“双高”问题，需要加以关注。一房地产业发展的新情况1.房地产开发投资增速呈稳步回落态势宏观调控措施在江苏取得较大成效，房地产开发投资增速呈现出稳步回落的态势。2006年1～2月，房地产累计开发投资额为226.80亿元，3月实现爆发性增长，当月投资额达到146.9亿元，当月累计房地产开发投资完成额比1～2月增长64.8%，此后，4月、5月、6月房地产累计开发投资增速逐月下降，分别为32.8%、25.1%、23.7%。7月份，房地产开发投资有所反弹，达到25.2%。8月份以来，房地产投资增速再度回落，增长率分别为15.4%、14.5%、13.2%。1～10月，江苏全省房地产开发投资完成额达1438.10亿元，同比增长21.5%，与上年同期相比，增速下降11.1个百分点（见表1）。2006年房地产开发投资增速是2002年以来同期最低增长水平。2.商品房价格涨幅减小2006年，江苏全省商品房销售价格呈小幅增长态势。1～9月份，江苏商品房平均价格为3377元/平方米，与上年同期相比，上涨幅度为5.7%，与第一季度相比，上涨了219元/平方米，与上半年（3376元/平方米）的价格水平基本持平，与2003～2005年两位数以上的增速相比，分别下降了8.4个、15.0个和6.6个百分点。从全国范围看，前三季度江苏房价涨幅低于同期全国平均水平0.5个百分点，排在第21位。表12006年1～10月江苏房地产开发投资完成情况3.商品房购买以自住型为主，投资性、投机性购房比重下降在国家加强房地产宏观调控以及央行两度加息的影响下，投资者对未来楼市的预期渐趋理性，新房市场的投资性和投机性购房比例呈下降趋势。根据南京网尚房地产研究机构在2006年秋季房交会的调研结果，在3340个调研样本中，80%以上购房者购房目的是自己使用，自住型需求占到了绝对的比例。除了自己使用之外，给儿女、长辈使用，以及第二居所，休闲度假等所占的比例位居第二位，除此之外的投资需求不到5%[1]。二房地产业发展的新特点1.房地产宏观调控手段由行政手段为主转向经济手段为主从2004年开始，针对房地产开发投资规模过大、房价过高的问题，中央实施了一系列宏观调控政策。调控之初，中央房地产宏观调控政策的重点放在控制房地产市场供给方面，主要通过紧缩土地供应和收紧开发贷款等行政性手段来调控房地产开发投资规模过大的问题。2005年以后，特别是在2006年，房地产开发投资过热的问题得到一定程度的控制，房地产市场的主要问题转变为房地产投资性及投机性购房需求过热所引致的房地产价格过快增长。因此，政府更多地采取了利率、税收等经济手段对房地产市场进行调控。主要体现为：（1）调整银行住房贷款利率。2006年4月28日，为解决第一季度固定资产投资增速反弹、信贷投放偏快的问题，央行宣布上调各档次贷款利率。8月18日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。这次央行加息与以往不同之处在于，央行对居民个人住房贷款利率采取优惠的政策，将其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。央行两次调整住房贷款利率的事实表明，利率政策正成为房地产宏观调控的重要手段。（2）出台“促进房地产业健康发展的六项措施”和《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。2006年5月17日，在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），明确指出要“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求”。为落实和细化“国六条”，5月29日，国务院办公厅转发建设部等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称《意见》），《意见》在住房转让环节营业税、房地产开发信贷条件以及个人住房按揭贷款首付款比例等方面进行了明确规定。以上规定表明，中央政府开始更多地采取信贷、税收等经济手段进行调控。从江苏的情况来看，除坚决贯彻落实中央的相关政策措施外，在各市房地产调控的具体规定中也体现出以经济手段调控为主的特征。以南京为例，南京市规定，自2006年6月1日起，对个人购房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入征收5.5%的营业税。除此之外，南京市还附加了一个规定，从6月1日起，在南京购买高档商品房，征收的契税将由以前的2%提高到4%。这也表明，税收、信贷政策已成为2006年房地产宏观调控的主要政策手段。2.房地产开发投资资金来源有所调整长期以来，房地产开发商融资渠道过于单一，严重依赖银行贷款筹措资金，是江苏省绝大多数房地产开发商的真实写照。近几年江苏省房地产投资资金来源中，国内银行贷款一直是房地产开发投资的主要来源。2006年以来，随着央行对房地产信贷的逐步收紧，这种情况正在逐步改变。由于银行对房地产开发项目准入门槛有所提高[2]，银行贷款比重不断下降，迫使房地产开发商不得不另觅新的筹资渠道。由此带来的变化是，利用外资、其他资金来源增速加快，比重上升。江苏省统计局公布的数据显示，2006年1～9月，房地产本年共到位资金1757.48亿元，其中，国内银行贷款比重为22.6%，分别比前一、二季度比重下降8个和2.1个百分点；自筹资金比重为27.6%，比第一、二季度比重下降5.7个和3.1个百分点；利用外资比重为1.3%，分别比前一、二季度的比重上升0.6个和0.4个百分点；增长较快的是其他资金部分，所占比重为48.5%，分别比前一、二季度的比重上升13.1个和4.8个百分点。上述情况表明，房地产开发对银行的依赖程度有所降低，行业融资趋向多元化。3.商品房销售面积大于竣工面积，商品房销售状况较好近5年以来，由于受房地产开发投资过热的影响，江苏房地产发展呈现出的典型特征是商品房施工面积大于竣工面积，而竣工面积又大于商品房销售面积的增长。与“十五”时期的发展情况有较大不同的是，2006年以来，商品房竣工面积一直呈现出低于销售面积的发展情形。统计资料显示，2006年前三季度江苏全省商品房销售面积分别为1121.04万平方米、2446.17万平方米和3638.42万平方米，分别比相应季度的竣工面积多362.51万平方米、697.62万平方米和976.25万平方米（见表2）。表22001～2006年9月江苏商品房供需情况三需要继续重视的几个问题中央一系列宏观调控政策的实施，对江苏房地产市场产生的影响是积极的，但房地产发展过程中存在的一些矛盾和问题仍较突出，需要继续加以关注和重视。1.房价仍然高位运行，居民购房面临较大压力“房价收入比”是衡量居民住房消费能力的一个重要指标。按世界银行提出的标准，房价收入比在3～6倍之间比较适当。2006年前三季度，全省商品房平均售价为3377元/平方米，按照江苏省人均住宅30平方米的标准计算，30平方米的住房总价款是2005年城镇居民人均可支配收入的8.22倍，与国际标准还有一定差距。从2006年的房价走势来看，第一季度、上半年和前三季度全省商品住宅均价涨幅分别为0.7%、4.2%和5.7%，虽然涨幅并不大，但是由于房价基数较大，房价上涨的绝对额仍然对居民购房产生了很大压力。2.房地产供应的结构性问题仍然突出商品房开发的结构性矛盾仍然是困扰江苏房地产业发展的重大难题，房地产供应结构与消费者需求结构的矛盾主要表现为短缺与过剩并存，一方面，高档商品房“供过于求”，许多高档房多的卖不出去；而另一方面，中小户型、中低价房却“供不应求”，很多需要买房的中低收入居民，其住房需求得不到满足。具体体现为：（1）经济适用房比重偏低。2006年以来，江苏省经济适用房占住宅开发投资额的比重一直不足5%，最高值仅为4.3%。从施工面积看，经济适用房占住宅新开工面积的比重大致保持在6%以内，这和江苏省政府提出的10%左右的比例还存在一定的差距，值得我们重视。（2）大户型住房供应过多，而中小户型住房不足。有关研究表明，根据中国目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为84平方米。二手房买卖的经验也表明，由于中小户型总价低，交易更易实现。而目前市场供应的商品房主流，却多以大户型为主，早在2001年，江苏省竣工的商品住宅平均每套的建筑面积已超过100平方米，且近年来不断呈上升之势。中小户型供应偏少，导致中低收入居民的买房愿望难以实现。3.商品房空置面积居高不下虽然2006年房地产销售呈现出销售面积增长快于竣工面积增长的可喜势头，但是由于前几年商品房销售面积增长一直滞后于竣工面积增长，导致江苏商品房空置面积一直处于高位。据统计，2006年第一季度，全省商品房的空置面积就达到842.08万平方米，超过2005年全年832.90万平方米的总量，随后逐月上升，到8月份达到最高点927.84万平方米，9月份，全省商品房空置面积有所下降，为914.30万平方米，同比增长87.4%，是2006年以来首次低于100%。从绝对额来看，9月份，空置面积仍然超过上年全年的总量。其占同期竣工面积的比重高达34.3%，占同期新开工面积的比重也达到17.3%，占同期销售面积的比重为25.1%。毋庸置疑，市场上保持一定数量的存量房，对于保持整个房地产市场的供求平衡，从而实现商品房价格的稳定是有益的，也是房地产市场走向成熟的一个标志。但是空置面积过多，就会给企业和社会带来诸多不利：一方面，会造成社会资源的浪费；另一方面，也会挤占资金，影响房地产开发企业的效益。四促进房地产业健康发展的对策和建议江苏房地产业面临的矛盾和问题，体现为高房价与高空置的“双高”现象。二者从表面上看是一种相悖的两个概念，因为从供求关系角度来看，高房价意味着房地产市场是供不应求的。然而实际情况是，各地房源不仅是充足的，而且空置房的数量还一直处于高位。这种现象的产生可以从以下三个方面解释：（1）商品房供应结构不合理，由于高档房占较大比例，多数有潜在购房需求的居民却因购买能力不足而无法满足购房欲望，从而导致空置面积增加。（2）房地产商的捂盘、惜售现象普遍。理论上讲，市场的供求量取决于一定时期商品房在市场上的流量。房地产商在一定时期内推出多少房上市，以及保留多少套作为存货，必然要考虑商品房的边际成本与收益，而商品房的持有成本主要是银行利息。在当前银行贷款实际利率仍然偏低的情况下，商品房的持有成本与将来溢价相比，后者明显高于前者，假如房地产商预计房价还要上涨，房地产商的捂盘、惜售行为就在所难免。（3）商品房的投机行为是推动房地产价格上涨的重要因素。房地产商单方面抬高价格，如果没有市场需求的支撑也是难以持续的。我们可以将房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。其中，投机需求是推动房地产价格上涨的重要因素。江苏的房地产投机和投资需求的比重虽然不高，但房地产市场和股票市场一样，存在着“追涨杀跌”的“羊群效应”，在投机者的示范效应的作用下，购买者看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买，从而进一步推动房价上涨。理解了房地产市场空置率与房价双高看起来不能并存，其实有合乎逻辑的原因，我们才可能寻找得到必要的政策手段，有针对性地解决房地产存在的问题。我们认为，今后一段时期，江苏房地产业调控重点应体现在以下几个方面：1.加大监管力度，规范房地产开发与交易秩序从房地产开发环节来看，如果房地产开发项目自有资金比率过低，贷款条件宽松，利率太低，房地产开发的风险将很有可能转嫁到银行，此外，违规发放的住房贷款也增加了银行的风险。因此，必须加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目的审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度等监管制度。同时，对违规发放贷款的银行采取严厉处罚措施也是十分必要的。在房地产销售环节，房地产商之所以能够捂盘、惜售的原因在于商品房持有成本太低。同时，在房地产销售过程中，房地产商哄抬房价、虚假宣传、违规销售、欺诈等问题值得关注。要增加房地产信息透明度，建立完善房地产预警机制和信息发布系统，对房地产开发、销售进行全程监管，严厉查处囤积房源、哄抬房价的行为。2.调整住房供应结构，满足有效需求提高房地产有效需求的途径有三个：①提高居民的收入水平，增强购房支付能力；②加大中低档商品房建设比重，降低购房总支出；③减少居民购房的成本负担，让更多的人买得起房，同时降低商品房的空置程度。因此，必须在提高居民收入的同时，积极引导商品房开发的结构调整，加大经济适用房建设力度，加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，增加有效供给，满足不同层次居民的需求。对收入水平低的居民购房，其税费能减则减，能免则免。3.打击投机需求，引导投资需求房地产市场的调控，除了从供给角度进行控制，还需要采取措施调控房地产需求。调控的着眼点在于引导房地产理性投资和居民理性购房，使市场供求趋于平衡，避免房地产市场大起大落。对于投机需求和投资需求，需要