国家级经济开发区化工园片区控制性详细规划文本

国家级开发区化工园片区控制性详细规划文本国家级开发区化工园片区控制性详细规划文本目录一总则 1二发展目标与功能定位 2三土地利用性质 2四土地开发强度 3五“五线”控制 4六城市设计要求及其它有关规定 5七附录 7一总则第一条根据《中华人民共和国城乡规划法》及住建部《城市规划编制办法》，结合市城乡规划和社会发展的实际情况，制定本规划管理片区的规划法定文件(以下简称“本规划”)。同时作为本法定文件的编制依据有：《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；《省控制性详细规划编制技术规定》（2006年）；《省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》鄂政[2014]24号；《市城市总体规划（2011-2020）》；《市沙市农场场域规划（2015-2030）》；《镇域规划（2015-2030）》；《市城市规划管理技术规定》；《市控制性详细规划管理技术规定》；《市建设工程配建机动车停车位规定》；《市规划管理单元控制性详细规划》（2008）。第二条规划适用范围国家级开发区化工园片区的范围：化工园片区分南北两片，北片西至沿江大道，北至杨家河路、王桥路及纺印四路，东至中兴路及农技路，南至化港河北路及镍业南路。南片西至西港路及东港路，北至观中渠及观中大道，南至观南大道，东至宝莲路。规划总用地面积13.69平方公里。第三条本单元内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本规划的法定文件有关规定，还应符合国家、省及市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。本规划涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《市城市规划技术管理规定》、《市控制性详细规划管理技术规定》确定；有关名词解释及其它技术规定详见附录《市控制性详细规划统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行控制性详细规划必须共同遵守的通用技术规定。第四条本规划由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《市控制性详细规划管理技术规定》（2015）中第三十三条、三十四条的规定。第五条本规划自市城乡规划行政主管部门批准之日起实行。从批准之日起，该地区原有的控制性详细规划废止。二发展目标与功能定位第六条本片区的发展目标为：打造成以“产业集群化、环境园林化”为标志的现代化产业新区，充分展示国家级开发区“高效、低碳”的示范形象，建设成为经济新的增长极。第七条本片区的功能定位为：国家级开发区承接产业转移的精细化工产业集聚发展区。三土地利用性质第八条依据本片区的功能定位，确定本单元主要土地用途为：工业用地、道路与交通设施用地、公用设施用地及绿地等用地。各地块土地利用性质详见本规划“法定文件”。第九条本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与规划规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地进行改造与重建时，必须与本规划规定的用途相符。第十条本规划所确定的市政设施用地，若安排在土地使用权已出让的地块上，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要时依法收回土地使用权，幷对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。第十一条本规划所确定的地块界线，幷不一定代表实际的用地红线范围，在修建性详细规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合幷或细分。第十二条用地兼容性用地兼容性质指经过市城乡规划主管部门审查后可部分或全部转换的用地性质，本片区内允许兼容的地块，第一兼容性按附录二规定由规划管理部门研究后，在给定的用地类别中选取，如在具体管理过程中，第一兼容性用地类别仍不能满足要求，则应按图则规定的第二兼容性用地选取；另有用地为禁止兼容用地，即在任何条件下，都不允许兼容的用地性质，禁止规划管理部门在用地研究时，不允许列入研究范围的用地。用地允许兼容后，指标则应按照附录二兼容指标转换法进行转换，得出最终的密度、绿化率、停车位等指标，一般情况下，容积率不允许改变。四土地开发强度第十三条本片区是以工业用地为主的控规片区，为集约节约利用土地，本片区的建设规模总量为建设的最低控制规模。规划确定本片区建设规模总量138.47万平方米，当实际开发建设的总量低于规划总量，会降低本片区的土地使用效率，应对本规划进行必要的检讨；本单元内各地块土地开发强度详见本规划“图纸”的“法定文件”规定。在本规划执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发项目及建设总量应保持不变：（1）对本规划确定的地块进行合幷开发的；（2）对本规划确定的地块进行细分开发的。五“五线”控制第十四条本单元的“红线”主要是城镇道路等用地控制线。城镇道路按主干路、次干路、支路三级体系进行控制。主干路、干路应采取实线控制，主干路包括沿江大道红线宽度为40米、宝莲路红线宽度为50米、农技路红线宽度40米、东方大道红线宽度70米、深圳大道红线宽度80米、东方大道延伸线红线宽度60米、化港河北路红线宽度50米、锦辉路红线宽度50米、镍业路红线宽度50米、镍业南路红线宽度50米；次干路指王桥路和中兴路红线宽度30米，鑫茂路红线宽度36米，西港路、东港路、港宁路红线宽度24米；支路黄渊路、华星路、黄桥路红线宽度为24米。采取实线控制。第十五条绿线控制：本片区的“绿线”包括公园绿地和防护绿地的用地控制线。公园绿地总面积为28.71公顷，采取虚线控制。防护绿地主要沿河、电力高压走廊、工业区与工业区、工业区与生活区之间进行控制，共84.10公顷。沿河防护绿带采取实线控制，在保障堤防安全的前提下，加强长江堤防绿化，沿堤防建设绿化带宽度不小于50米；卫生隔离带采取实线控制，防护林带宽度控制为30米以上；110kv高压架空线走廊宽度控制不小于30米防护绿带，严禁在高压电力走廊防护绿地种植高大乔木，绿地率应大于90%。第十七条蓝线控制：本片区的“蓝线”包括新河渠、四清河、观南渠、洪塘渠的水体保护用地控制线。水体保护蓝线采取实线控制，规划范围内蓝线导控的重点内容主要为：名称起点终点长度（㎞）控制范围备注新河渠东方大道化港河1.7530规划新增四清渠王桥路化港河0.9525保留拓宽观南渠观中渠观南大道2.3520保留拓宽禁止在河流控制带两侧从事可能对河道产生污染的项目建设和其它危害河道生态环境的活动。蓝线具体定位以水利部门具体实施方案为准。第十六条本单元的“黄线”为城镇交通设施、市政基础设施的用地控制线。污水处理厂1处，用地面积4.79公顷,采取虚线控制。保留污泥处理用地，采取实线控制；变电站2处，面积分别为,杨场变1.0公顷，东方变用地面积0.96公顷,杨场变采取虚线控制，东方变为现状保留，采取实线控制；污水泵站2处，一处位于锦辉路与农技路交汇处西侧，用地面积0.14公顷，采取实线控制；一处位于镇，面积0.09公顷，采取虚线控制。六城市设计要求及其它有关规定第十七条本单元内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：（1）从整个单元的空间环境景观结构着手进行城市设计。（2）符合本规划对土地开发强度、建筑密度、建筑高度的控制要求。（3）有利于环境的舒适和安全；幷与周围环境互相呼应，相得益彰。第十八条本规划对本片区内的沿江大道、深圳大道强化公共绿带以及景观通廊概念。第十九条本片区内的街道景观设计应遵循下列原则：（1）保证建筑间的连续性和协调性，强调体现片区街道景观，幷尽可能地从红线退让，提供更多的公共性开放空间；（2）保证建筑间通透性和协调性，强调建筑组群之间形成局部开敞空间，体现整体空间景观的完整性；（3）以街坊为基本空间单元，形成不同类型的空间组织方式，运用多种手法塑造丰富而生动的空间形象；（4）保证步行环境的连续性和舒适性，严禁侵占人行道，结合街头绿地形成由点、线、面组成的多层次绿化系统和连续的步行体系；（5）沿街界面的建筑、小品等，宜选用柔和中性色彩为基调；沿街的围墙、围栏在视觉上应通透，通透处以墨绿、黑色为基调；（6）街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源；公共场所的照明不应对居住环境的舒适性产生影响；不同场所的灯具，其造型和高度应有相应的规定。第二十条本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：（1）建筑环境是确保城市道路及各地块景观和功能完整性的重要组成部分。结合整体空间的景观、轴线和公共空间节点的需求，确定地块建筑的后退红线、建筑高度、建筑群体、地标性建筑及建筑裙楼等要求；（2）建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求；（3）各地块沿城镇主干路、次干路一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以单元为单位保持其统一性，并和相邻单元呼应，以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感；（4）建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射；（5）建筑物外墙不宜大面积使用明亮耀眼颜色，宜选用柔和、与绿色景观相协调的色彩；但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、出入口、节点等；建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内；（6）建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及自然空间环境相协调，全部设备应隐蔽。第二十一条本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：（1）统一规划，避免影响建筑物及自然环境的景观效果；（2）提供地区特色鲜明、使用效率更高的标识物；（3）保证行人和机动车驾驶者的安全。七附录附录一市控制性详细规划统一注释1.关于土地利用性质控规所确定的用地性质是对未来土地利用的控制与引导，现状合法的土地其土地利用性质与控规不符的，可继续保持其原有使用功能，直至其发生改建或重建。2.关于土地开发强度2.1在特殊情况下，土地开发强度可按规定程序重新确定：对单元控规中的地块进行合并开发的；对单元控规中的地块进行细分开发的。2.2容积率奖励政策：住宅或商业开发项目，在交通影响、卫生、消防等许可的基础上，为城市提供额外的公益设施或公共开放空间，可进行容积率奖励，奖励上限不超过核定容积率的20%。其具体的奖励方式见《市城市规划管理技术规定》。3.关于道路交通控规确定的城镇道路，支路及以下的公共通道在下层次修建性详细规划设计时，可根据需要进行适当修改和深化，在下层次规划批准后执行，而不视作对控规的修改。4.相关用词说明为了便于理解控规法定文件条文规定的内涵，对要求严格程度不同的词说明如下：4.1表示严格程度的用词（1）表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应该”或“应”；反面词采用“不应”。（2）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应该这样做的：正面词采用“宜”或“可”；反面词采用“不宜”。4.2表示相关规定的用语（1）条文指明应严格按其它有关标准或规范执行的用语为：“按照（或遵照）…执行”或“符合…的规定（或要求）”。（2）非必须按所指的标准或规范执行的用语为：“参照…执行”。（3）表示指导性推荐意见的用语为：“建议…”、“最好…”或“…为宜”。5.片区、单元和地块编号单元编号采用两位字母和四位数字混合组成。第一、二位字母表示片区名称。第三、四位字母表示单元编号。第五、六为数字表示版本号，第一次编制为01，修改一次后为02，其后以此类推。地块编号以单元编号加上数字编成，不用表述片区编号和版本号。6.名词解释及计算方法6.1用地性质《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的大、中类。6.2建筑面积控制指标表中指地块范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之总和。一般为上限值，即须小于或等于。特殊情况下，可定控制区间。6.3容积率地块总建筑面积与地块用地面积的比值。一般为上限值，即须小于或等于。特殊情况下，可定控制区间或下限值。6.4.基准容积率指以《市沙市农场场域规划（2015-2030）》和《市县镇镇域规划（2015-2030）》总量控制为基础，基于密度分区空间控制要求，为各级密度分区赋予的地块容积率计算的基准值。6.5建筑密度地块内所有建筑物基底面积之总和与地块用地面积的比率（%）。一般为上限值，即须小于或等于。特殊情况下，可定控制区间或下限值。6.6建筑系数建筑系数是建筑物占地系数的简称，指项目用地范围内各种建、构筑物占地总面积与项目用地面积的比例（%）。即建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积）÷项目占地面积×100%。一般为下限值，特殊情况下，可定控制区间或上限值。6