房产评估报告

房地产抵押估报告估报编：XXXX[XXXX]第XXXXXX号估项名：XXX市住房产押估估委人房产价构XXXXXXXX房地估有公注房产价：XXXXX(册：王芳注号3520130033)估报出日：○五十月十日

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电话：、估价告摘要表估报编：字2015]XXXXXX号

人

雷

XXX市XXXXXXXXXXXX住宅地抵估二一年二二日《屋有证(XX房证R字XXX号《有地用》[XXX国用（200XX第XXXXXX号为定地抵贷额提参依而估地抵价。平方米

钢

其单共面为平方。

2002年13.10平米层带梯

出住宅：自层3层

至

人币13799元/壹捌肆贰元（1842000元零整0元）壹捌肆贰元（1842000元壹贰贰元（122000元壹柒贰元（1720000元12885元/

预实抵权处费和金目，据地行例扣除期现押的金未虑期现押的臵用

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电话：、致估委托人函XXXXXX估字[2015]第XXXXXX号XXXXXXXX：受你们的委托，本公司特派注册房地产估价XXXXX(注册号3520080014)、王晓芳(注册号：3520130033)对估价对象进行了估价。估价对象：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地产；财产范围包括建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）及分摊的土地使用(包含土地出让金)；总建筑面积为133.49平方中单元共有面积为平方米用权面积为平方米；规划及实际用途均为住宅，土地使用权类型为出让，房屋所有权人及土地使用权人均为雷珍。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；价值时点为2015年12月20日；价值类型为市场价值。依据有关法律法规和估价标准及本估价机构掌握的资料程序，根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行了分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价结果见表1。

估价结一览表壹捌肆贰元（1842000元

表种：人币)单13799元/平米

壹捌肆贰元（1842000元

零整0元单13799元平米

壹贰贰元（122000元

壹柒贰元（1720000元

单12885元/平米法定代表章或签名）XXXXXXXX房地产估价有限公章）二○一五年十二月二十一日

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电话：、目

录估价师声明................................................................1估价假设和限制条件..................................................2估价结果报告............................................................4一估委人二房产价构三估目4四估对4五价时7六价类7七估原7八估依8九估方9十估结9十、册地估师10十、地勘十、价业期估价技术报告...........................................................11一区状描与析11二实状描与析12三权状描与析13四市背描与析14五最最利分六估方适性析16七估测过八估结确九房产现力析风提附

件29一估对位图二估对实查情和关片三可实位图外照；四专帮情和关业见五估对《屋有证国有地用》印；六关法优受款况陈》印；七估委书印；八房产价构业照印；九房产价构质书印；十注房产价注证复件

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电话：估价师明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明1们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的有虚假记载导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范《房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)和《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6产估价师XXXXX及助理人员陈小玲对估价对象的外观和内部使用状况进行了实地查勘并进行记录。7、没有人为本估价报告提供了重要的专业帮助。参加估的注册房地估价师

二○一五年十二月二十一日第1

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电话：估价设限制件一、本估价的各项价假设（一）般假设1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。估价对象可在公开市场上自由转让。2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。（二）定事项假设本次估价测算的预期实现抵押权税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需正常负担的正常税费。（三）离事实假设估价对象在价值时点已进行二次装修，根据抵押估价的谨慎原则，本估价结果未包含该估价对象房屋室内的二次装修及家具家电等动产价值。（四）相一致假设无。（五）据不足假设（提供《国有土地使用证》时对土地使用用途及类型的假设）无。二、估报告使用限1价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据得用于其他用途。2、本估价报告的应用有效期为壹年，自本报告书出具之日（年12月21第2

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电话：日）起计。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。3、本估价报告的使用者仅限于估价委托人、抵押权人。4本估价机构面同意单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。5报告必须经估价机构加盖公章册房地产估价师签字后方可使用价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式复制件概不认可且不承担责任。第3

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电话：估价结报XXXXXX估字[2015]第XXXXXX号一、估委托人姓住姓住

名：XXXXXXX址：XXXX省XXXX市XXXXX号名：XXXXXX址：XXXX省XXXX市XXXXXX号二、房产估价机构名

称：XXXXXXXX房地产估价有限公司法定代表人：XXXXXXXX营业执照：XXXXXXXX房地产价格评估资质等级：一级资质证书编号：XXXXXXX土地评估注册证书注册号：XXXXXXX联系电话：XXXX-XXXXXXXXX、XXXXXXXXX传

真：XXXX-XXXXXXXXX公司地址：XXXX市三、估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估对象（一）估价对象抵押的合法性分析估价对象产权明晰，手续齐全，共有情况为单独所有，未出租，未设定他项权利，可在公开市场上自由转让，作为抵押的房地产，符合《中华人民共和国城市房地产管理法担保法国物权法抵押管理办法》等相关法律法规规定。（二）估价对象财产范围财产范围包括建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）及分摊的土地使第4

XXXXXXXX房地产估价有限公司用权(包含土地出让金)。(三)估价对象基本状况

电话：1、名称及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地产。2、规模：估价对象房地产总建筑面积为133.49方米（其中单元共有面积为20.09平方米地使用权面积为13.10方米。3、用途：规划及实际用途均为住宅。4、权属：房屋所有权人及土地使用权人均为雷珍，共有情况为单独所有；土地所有权状况未记载，根据《中华人民共和国城市房地产管理法土地管理法》等相关法律法规，确定土地所有权为国家所有；土地使用权类型为出让；至价值时点估价对象未出租，且未设定抵押权等他项权利。5、估价对象产权登记状况见表2、表3《房屋有权证登记状表

表2XX房证XX第XXXX号屋有权人

私房

市

平

米

楼202单元

钢结

住2006年05月30日买倪产。202单元其共面：20.09平方米《国有地使用证》记状况

表3

XXXX市XXXXXXXXXXXX（）

2127

住

出

住：2067-09-03第5

XXXXXXXX房地产估价有限公司13.10㎡

电话：㎡13.10㎡

（四）土地基本状况1、四至：东至XXX路，西至XXX路，南至路，北至XXXX三中。2、形状：土地形状为较规则长方形。3、土地使用期限：住宅：至2067-09-034、规划条件：土地使用权类型为出让，地类（用途）为住宅摊土地使用权面积为13.10平方米。5、开发程度：土地开发程度达到红线内外“六通通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气）及建有现房。（五）建筑物基本状况1、建筑结构：钢混结构。2、设施设备：该楼宇带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全。3、楼层：总楼层16层,202单元位于自然层第层。4、朝向及单元位臵：建筑物为南北朝向，估价对象住宅位于中间单元，南北通透，采光通风较好。5、层高：住宅层高2.8m。6、户型：三房二厅一厨二卫一阳台。7、装饰装修（1）外墙贴瓷砖；（2）室内为普通装修，具体情况为：入户门为防盗门，户内门为夹板门，铝合金窗；客厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；餐厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；卧室楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；厨房楼地面铺防滑地砖，内墙面为水泥漆，天棚为塑料扣板吊顶，卫生间楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；阳台楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为水泥漆；配三洁具，室内水、电齐全。第6

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电话：8、建成时间：建成于XXXXXX年。9、维护状及新旧程度至价值时点为自住，墙面、楼地面、门窗等未出现明显破损情况，维护状况较好；属完好房，新旧程度为七成八新五、价时点二○一五年十二月二十日，为完成估价对象实地查勘之日。六、价类型（一）价值类本次估价的价值类型为市场价值。（二）价值定市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。（三）价值内包括房屋建筑内二次装修及家具家电等动产包含土地出让金)。七、估原则本次估价遵循的原则为：1、独立、客观、公正原则遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2、合法原则遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。第7

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电话：3、价值时点原则遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。4、替代原则遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。5、最高最佳利用原则遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。6、谨慎原则遵循谨慎原则估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。八、估依据（一）次估价所依的有关律、法规和策文件1民共和国城市房地产管理法修正）(中华人民共和国主席令第七十二号)2民共和国土地管理法修订）(中华人民共和国主席令第二十八号)3土地管理法实施条例人民共和国国务院令第号)4民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第七十四号)5民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第六十二号)6民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第五十号)7共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(中华人民共和国国务院令第55号)8地产抵押管理办法》(中华人民共和国建设部令第98号)9人民政府关于印发2012四城区土地级别与基准地价更新成果》[XX政综„2013‟108号]第8

XXXXXXXX房地产估价有限公司（二）次估价所依的估价准

电话：1估价规范50291-2015）2估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)3抵押估价指导意见2006]8号）4省建筑装饰装修工程消耗量定额5年XXXX工程造价信息》（三）价委托人提的有关料1、房地产估价委托书2、估价委托合同3先受偿款情况说明》4权证房证R字第XXX号)使用证[XXX国用（2006）第XXXXXX号复印件（四）地产估价机和注册地产估价师握和搜的有关资料1、实地查勘照片及实地查勘记录2、可比实例调查资料及可比实例外部照片九、估方法本次估价采用的估价方法为比较法。比较法定义：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。公式=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数十、估结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点（2015年）在满足本次估价假设和限制条件下的估价结果见表4。估价结一览表

表4(种：人币)

壹捌肆贰元

元/方

（1842000元零整0元第9

XXXXXXXX房地产估价有限公司壹捌肆贰元（1842000元

电话：13799元/方

壹贰贰元（元）壹柒贰元12885元/方（1720000元包房建（含内次修家家等产、分的地用(含地让)2预实抵押的臵用税项中根当银行例扣预实抵权税，考预实抵权的处费。十一、册房地产估师参加估的注册房地估价师

十二、地查勘期2015年12月20日。十三、价作业日期2015年12月20日至2015年12月21日。XXXXXXXX房地产估价有限公司（公章）二○一五年十二月二十一日第10

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电话：估价术报告XXXXXX字2015]第XXXXXX号一、区状况描述与析（一）臵状况1、坐落：估价对象坐落于XXXXXXXXXX（又名“XXXXX价对象位臵图2、方位：估价对象位于XXX以东，XXX以南XXX以北，XXX路以西，方位较好。根据《XXXX市人民政府关于印发XXXX四城区土地级别与基准地价更新成果的通知》[XX综„2013‟XXXX]，该位臵属于一级住宅用地。3、楼幢位臵:不直接临街（路好。4、与重要场所距离：距离车站约里，公交车程约钟;距离XXXX车站约里，公交车程约钟；距离市中心约里，步行约钟；距离公里，公交车程约10钟；距离XXXX院约公里，步行约分钟；与重要场所距离较近。5、临街（路）状况：小区西临XXX路、临街状况一般。6、楼层：总楼层16层，202单元位于自然层第层，单元所处楼层一般。7、朝向及单元位臵：建筑物为南北朝向，估价对象住宅位于中间单元，南北通透，采光通风较好。8、综合评价：位臵状况较好。（二）通条件1、道路状况：估价对象所处区域内路网铺设较完善，周边有路、XXX路、XX路、XXX路等主次干道，道路通达度较好，线路较通畅，道路状况较好。2、出入可利用交通工具：位于小区东北方向距离300米左右即有公交车站点“XXXXX有XXXXXXX等公交车经过，公交线路辐射范围较广；小区周边的士较多，乘坐的士较方便。3、交通管制情况：小区所临道路无特殊交通管制。4、停车方便程度：小区已配建地下停车位，但地上停车位有限，附近有公共停车场，停车略方便。5、综合评价：综合考虑交通条件略好。（三）部配套设施况第11

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电话：1、外部基础设施：估价对象所处宗地开发程度为红线外“六通即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气础设施较完备。2、外部公共服务设施：距离估价对象所在小区500范围内有XXXX人民医院等医疗卫生服务设施；有银等金融商业网点；有市等购物场所；有XXX小学、等教育机构；外部公共服务设施较完备。3、综合评价：外部配套设施状况较完备。（四）围环境状况1、自然环境：周围主要为住宅小区，附近没有高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等，噪音及空气污染较小；绿化略好，自然环境略好。2、人文环境：区域内多为普通住宅小区，治安状况较好，人文环境较好。3、景观：区域内无山水景观，距离西湖公园略近，景观略好。4、综合评价：周围环境状况略好。（五）位状况分析根据以上描述与综合评价分析，估价对象区位状况略优。二、实状况描述与析（一）地实物状况述与分1、名称：XXXX市XXXXXXXXXXXX分摊土地。2、四至：东至XXXX路，西至XXX路，南至路，北至XXXX。3、面积：分摊土地使用权面积13.10平方米。4、形状：土地形状为较规则长方形。5、地形、地势：估价对象所在地块为平地，地势较平坦，与相邻土地、道路高低一致，自然排水较好。6、地质：地基承载力及稳定性较好，地下水位和水质较好，无不良地质现象，地质条件较好。7、土壤：土壤未受过污染，非垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。8、开发程度：土地开发程度达到红线内外“六通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气）及建有现房。9、土地实物状况综合分析：根据以上描述，估价对象土地实物状况较好。（二）筑物实物状描述与析1、名称及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地产。2、建筑规模：总建筑面积为133.49方米（其中单元共有面积为20.09方第12

XXXXXXXX房地产估价有限公司米小适中。

电话：3、建筑结构：钢混结构，该结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。4、设施设备：该楼宇带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全。5、装饰装修（1）外墙贴瓷砖；（2）室内为普通装修，具体情况为：入户门为防盗门，户内门为夹板门，铝合金窗；客厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；餐厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；卧室楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；厨房楼地面铺防滑地砖，内墙面为水泥漆，天棚为塑料扣板吊顶，卫生间楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；阳台楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为水泥漆；配三洁具，室内水、电齐全。装修工程施工质量较好。6、层高：住宅层高2.8m，高度符合居住标准。7、空间布局：估价对象所在楼宇总高十六其中一层沿街为店面（估价对象所在梯位不直接沿街宅]有3个梯位价对象所在梯位为一梯户；户型为三房二厅一厨二卫一阳台，空间布局合理，交通联系方便，有利于使用。8、建筑功能：由卧室餐厅、厨房、卫生间、阳台组成，建筑功能齐全，满足居住需求。9、工程质量：根据估价人员实地查勘，建筑物使用正常，工程质量较,价值时点属于完好房。10、外观：建筑物楼宇外观为红色瓷砖饰面，保养较好，外观较好。11、新旧程度：建筑物建成于002年，根据估价人员实地查勘，建筑物结构构件完好，墙面、楼地面、门窗等未出现明显破损情况，维护状况较好，使用正常，属完好房，新旧程度为七成八新。12、物业管理：封闭式物业管理，24小时保安值班，物业管理略好。13、小区配套：小区设有健身器材等，配套略好。14、小区环境：小区设有草坪、树木等，绿化略高，小区环境略好。15筑物实物状况综合分析据以上描述价对象建筑物实物状况较好。三、权状况描述与析1、用途：规划用途为住宅，实际用途为住宅。第13

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电话：2、规划条件：土地使用权类型为出让，土地使用年限为住宅：至067-09-03，地类（用途）为住宅，分摊土地使用权面积为平方米。3、所有权状况：房屋所有权人为雷珍，土地所有权状况未记载，根据《中华人民共和国城市房地产管理法修正土地管理法年修订）等相关法律法规，确定土地所有权为国家所有。4、土地使用权状况：为国有建设用地使用权，土地使用权人为雷珍。5、共有情况：单独所有。6、用益物权设立情况：无。7、担保物权设立情况：无。8、租赁或占用情况：未出租，无被占用情况。9、拖欠税费情况：无。10、查封等形式限制权利情况：无。11、权属清晰情况：产权清晰，手续齐全。12、权益状况综合分析：估价对象至价值时点未出租，无抵押权等他项权利，产权状态完整。四、市背景描述与析（一）地经济社会展简况XXXX别称XXXX，简称XX东部XX江下游沿岸，是东南沿海重要都市，XXXXX治、经济、文化、科研中心以及现代金融服务业中心。首批对外开放的沿海港口城市之一，全国综合实力五十强城市、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国环保模范城市、全国双拥模范城市、国家历史文化名城、全国文明城市、全国宜居城市、福布斯中国大陆最佳商业城市百强城市，2013年财经周刊一线城市辖XXX县地总面积XXXX平方公里面方公里方公里。2014年XXXX继续保持积极的财政政策和稳健的货币政策房地产市场遏制房价快速上涨，希望“维稳”的决心很大仍是2014市的主旋律。在稳定商品房市场发展的同时，大力推进保障性安居工程建设，是促进房地产市场平稳健康发展的重要手段。随着组合调控政策的不断完善，房地产市场的发展将有望趋于理性。（二）地房地产市总体状根据XXXX市房地产市场目前的运行情况将来一段时间内房地产市场第14

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电话：仍将延续、稳定增长的局面。从需求方面来看，为省会中心城市的巨大集聚和辐射作用正在逐步增强。目XXXX房地产业已初具外向型和中心城市的特征，根据规划年城区用地规模将达到平方公里现在的XXXX万增加到XXX万人，新增人口的住房需求将是巨大的。总的说XXX房地产市场发展是理性的、有序的、稳定的，未来将继续保持平稳增长。（三）类房地产市状况就市宅市场而言，，我们实地调研了部分楼盘及部分房地产经纪公司并没有出现明显的价格波动。近期新推盘项目并不,本都在去化前期项目前大多没有折,我们调研的项目中只有个别项目为清盘推出几套特价房,幅度相比成交均价低约因为特价房数量较少,所以市场的实际价格并没有出现波动。XXXX区楼盘目前主要成交均价集中在-1.7,相比年初上涨幅度约为8-10%,郊区项目价格上涨幅度快于市区XXXX的幅度超过15%涨主要出现在上半交量也表现为前高后低,下半年尤其是四季度成交量开始盘整,格也开始稳全年成交量同比下滑约5%,省会城市中表现一,低于全国平均增速。住宅供应开始放量并明显郊区化。2013全年市区商品住宅供应平方米,比增长51%,这是房价相对稳定的原,供应结构明显出现郊区化的特位臵距离市中心相对较远的XX商品住宅供应平方米,同比增长75%,占全市整体供应量的比重达到78%侯区目前成交均价约为9000元/平米约为市区均价的56%2013全年量跌价涨。进2014年，受宏观经济不景气和房地产市场自身调整的双重影响，楼市艰难。年初的两会中，全国政协委员、住建部副部长齐骥透露了房地产市场“双向调控”定下楼市主基调，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松。88，XXXX住房和城乡建设厅正式发省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见“XX八条日人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》[XX办（2014）138号]出台，新政从首套房认定、购房落户、公积金贷款、二手房买卖、个人住房贷款及分类调控等诸多方面提出意见，市限购、限贷将逐步放宽或取消月17日房公积金管理委员会关于做好住房公积金个人住房贷款业务的通知》出台，调整了住房公积金贷款住房套数认定标准等2015年3月22XXXX省住房和城乡建设厅XXXX省财政厅XXXX省金融工作办公室联合发布了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见住房消费支持刚性住房需求提出七条意见，分别为放宽首套房首改房认定标准、加第15

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电话：大使用住房公积金购房支持力度、加强住房金融服务、推进房屋征收货币化安臵补偿款购买存量商品房、着力打通商品房与保障性住房转换通道、试行推出共有产权住房、提升住宅小区基本公共服务水平，俗称七条措施都在为不景气的楼市提供政策支持据国家统计局发布的年11月70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中月建住宅价格指数环比上涨，同比上涨；二手住宅价格指数环比上涨，同比上涨0.9%。楼市延续2014年月以来整体下跌态势，房地产市场仍在调整，目前XXXX地产开发商都在不同程度进行营销，想方设法去库存。从1至今国家统计局发布的70大中城市住宅销售价格变动情况来看，其中二手住宅价格一直略有上涨，到20145价格停止增长，开始下跌，但跌幅较小。综合以上情况分析，XXXX住宅价格整体出现先涨后跌态势。但由于2014年我国继续保持积极的财政政策和稳健的货币政策。针对房地产市场，政府遏制房价快速上涨，希望“维稳”的决心很大。进，楼市利好政策接踵而来XXXX市住宅价格下滑动力不足，在今后的一段时间内也将会保持相对平稳态势。五、最最佳利用分估价对象规划用途为住宅用房，现用于居住，用途合法；根据估价人员的实地查勘，分析估价对象利用状况及所处区域的位臵、交通、环境景观及外部配套设施，考虑到房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，估价人员认为持现状续使用最为有利，目前的利用现状为最高最佳利用状态。六、估方法适用性析（一）种估价方法适用性析1较法适用性分析较法适用于同类房地产数量较多常发生交易且有一定可比性的房地产估价。2法适用性分析益法适用于估价对象有收益或同类房地产有租金案例的房地产估价。3法适用性分析本法适用于估价对象可以通过价格构成来测算房地产价值的房地产估价。4开发法适用性分析开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。（二）次估价未选的估价法及理由第16

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电话：本次估价未选用的估价方法为收益法、成本法、假设开发法。1、未选用收益法理由（1）收益法理论上适用，但是受到应用的客观条件限制，主要由于租售比极不合理，租金的收入甚至低于银行的存款利息。（2）当前成套住宅的价格主要受市场供求关系所决定，用收益法评估的价值已经不能真正反映现实成套住宅房地产的价值。2、未选用成本法理由（1）成本法理论上适用，但是受到应用的客观条件限制，成本法注重的是均衡原理，而目前成套住宅主要受供求关系主导，均衡原理已经被淡化。（2）目前状态下，成套住宅通过价格构成来测算价值，已经与当前房地产价格关联性很弱。3、未选用假设开发法理由假设开发法理论上不适用，估价对象为现房，目前使用状态很好，已经发挥了最高的效用。（三）次估价选用估价方及理由本次估价选用比较法进行估价，选用理由：1对象为住宅查阅到与估价对象同一供求圈内在价值时点的近期有较多类似房地产交易，且通过修正能建立可比基础，故采用比较法进行估价。2、有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要方法。（四）次估价选用价方法技术路线1、求取估价对象未设立法定优先受偿权下的价值具体步骤为交易实例比实例较基准进行交易情况修正进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比较单价取比较价值。2、确定注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款3、求取抵押价值4、求取预期实现抵押权的处臵费用及税金5、求取抵押净值七、估测算过程（一）价对象未设法定优受偿权下的值求取1、可比实例选取第17

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电话：根据估价对象状况、估价目的和价值时点，选取了三个与其相似的交易实例为可比实例；见表5。可比实基本状况表物业类：住宅

60

表553

层

层

层

2、建立比较基础（1）统一财产范围第18

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电话：由于估价结果不含其室内二次装修价值，而可比实例A、B、C交价格均包含室内二次装修，均为中档装修，故应将可比实例A、B、C成交价中剔除其二次装修的价值，见表6。剔除二装修价值测表

表6

据建装程/

（2）统一付款方式可比实例、B、交价格均在成交日期一次性付清，与估价对象估价结果统一。（3）统一融资条件可比实例、B、交价格均为在常规融资条件下的价格，与估价对象估价结果统一。（4）统一税费负担可比实例、B、交价格均为交易税费正常负担情况下的价格，与估价对象估价结果统一。（5）统一计价单位可比实例ABC成交价格币种、单位、面积内涵均与估价对象估价结果统一。（6）建立比较基础后的可比实例单价，见表。

建立比基础后的可实例单一览表

表7

3、价格影响因素比较第19

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电话：将可比实例与估价对象的价格影响因素进行比较，见表。可比实与估价对象格影响素说明表

表8

3

层

11

11

第20

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电话：

4、因素修正及调整将可比实例与估价对象相比较从交易情况修正状况调整状况调整、实物状况调整、权益状况调整五个方面进行修正得出如下系数：（1）交易情况修正交易实例Ａ、Ｂ、Ｃ均为公开市场条件下正常交易，不存在特殊因素，故交易情况修正系数均为100/100。（2）市场状况调整采用价格指数法进行市场状况调整个大中城市住宅销售价格变动情况中手住宅价格定基指数，可比实例、B、C交时的市场价格指数分别为第21

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电话：104.9、105.3、104.2，由于价值时点份指数尚未公布，且11月至在此期间房地产市场状况较为平稳，故参照市场价格指数为101.5，故市场状况调整系数如下：可比实例A：101.5/104.9=0.97可比实例B：101.5/105.3=0.96可比实例C：101.5/104.2=0.97（3）区位状况调整调整方法按百分比法调整，以估价对象的区位状况为基准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例区位状况比估价对象区位状况好的调整值为正，差的调整值为负或相同的调整值为值根据估价人员经验判断已经考虑了其权重，具体调整见表9。区位状因素调整系表

表9

第22

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电话：

（4）实物状况调整调整方法按百分比法调整，以估价对象的实物状况为基准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例实物状况比估价对象好的调整值为正，差的调整值为负似或相同的调整值为0整值根据估价人员经验判断已经考虑了其权重体调整见表10。实物状因素调整系表

表10

（5）权益状况调整调整方法按百分比法调整，以估价对象的权益状况为基准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例权益状况比估价对象好的调整值为正为负似或相同的调整值为0整值根据估价人员经验判断已经考虑了其权重体调整见表11。权益状因素调整系表

表

第23

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电话：

5、求取比较单价（1）测算公式房地产比较单=立比较基础后的单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数（2）计算过程见表12房地产较单价测算

表㎡/㎡

各可比实例比较单价较接近，故采用简单算术平均数求取估价对象住宅的比较单价:估价对象202单元比较单价=（13924+13388+140833=13798（元/平方米）6、202单元未设立法定优先受偿权下价值求取第24

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电话：202单元建筑面积为133.49平方米，则未设立法定优先受偿权下价值为：13798×133.49=1841895（元）,取整为元（取整至仟元202单元取整后单价=1842000÷133.49=13799元/平方米（二）册房地产估师知悉法定优先受款确定法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额，发包人拖欠承包人的建筑工程价款，其他法定优先受偿款。根据注册房地产估价师所掌握的资料结合估价委托人陈述，未发现估价对象在价值时点之前已设立法定优先受偿权利，故在价值时点注册房地产估价师所知悉的法定优先受偿款为零元。（三）押价值求取抵押价值为未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值，则：抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款＝1842000-0＝1842000（元）单元抵押价值单价=1842000÷133.49=13799（元/平方米）（四）期实现抵押的处臵用和税金求1、预期实现抵押权的处臵费用根据XXXX市各银行的惯例，不要求考虑处臵费用，本次估价未予考虑。2、预期实现抵押权的税金估价对象单元建筑面积为平方米（建筑面积未超过144方米通住宅，根XXXX市现行房地产交易的相关税费规定，估价对象若以本次估价抵押价值进行交易，需缴纳如下税费：交易手续税及附个人所得即：住宅部分税（5.60%+1.0%）（元慎原则，取整为122000元（取整至仟元（五）押净值抵押净值=抵押价值-预期实现抵押权的处臵费用和税金=1842000-122000=1720000（元）第25

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电话：单元抵押净值房地产单价=1720000÷133.49=12885元/平方米）八、估结果确定根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点（2015年）在满足本次估价假设和限制条件下的估价结果见表14。估价结一览表

表14(币种：民币

壹捌肆贰元

元/方

（1842000元零整0元壹捌肆贰元13799元/方（1842000元壹贰贰元（元）壹柒贰元12885元/方（1720000元九、房产变现能力析与风提示（一）现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。抵押房地产变现能力分析包括以下内容：1、房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等方面的分析。（1）通用性分析估价对象的合法用途为住宅，实际用途为住宅，属于常见的、被普遍使用的房地产，该类房地产市场有效需求量较大，故通用性较好，变现能力较强。（2）独立使用性分析估价对象为成套住宅，可以单独使用而不受限制，独立使用性较好。（3）可分割转让性分析估价对象为成套住宅，产权完整，从物理上、经济上考虑不可分割转让。（4）区位条件分析估价对象位于XXXX鼓楼区，该区域为成熟的XXXX区，区位条件较好，房地产变现能力较强。（5）开发程度分析第26

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电话：估价对象为现房宗地开发程度达到红线内通、通路、通电、通讯、通管道煤气）及建有现房开发程度较高。（6）价值大小分析估价对象为普通住宅，面积适中，总价值略小，变现能力略强。（7）房地产市场状况分析价值时点房地产市场状况较平稳，变现能力一般。2产在价值时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、价值量较大、需求面较小、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，最可能实现的价格一般比评估价值要低。3、变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序（1现的时间长短与房地产处臵方式和营销策略等因素有关般说来拍卖方式处臵房地产时，变现时间较短。（2）变现过程要支付拍卖佣金、评估费、登记费、合同公证费等费用；需缴纳的税金项目有营业税及附加、个人所得税、交易手续费等。（3）清偿顺序根据2001年8月15日颁布实施市房地产抵押管理办法华