我国房地产调控政策评析

2007年我国房地产调控政策评析

一目前我国经济和房地产形势2007年6月份国家发改委和国家统计局发布5月份最新调查数据指出，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，其中新建住房销售价格同比上涨10.2%，存量住房销售价格同比上涨8.8%，新建非住宅销售价格同比上涨6.5%。这表明尽管我国房地产实施宏观调控五年了，尽管目前“产业拐点论”、“企业倒闭论”、“市场崩盘论”、“资金断链论”、“价格大跌论”等舆论之声不绝，我国房地产业仍按照其自身的发展规律前行。现实情况是，虽然商品房交易量呈现低迷萎缩，但全国市场价格涨幅总体还算有力；虽然商品房开工面积、在建规模和竣工面积大幅度下降，但房地产投资增幅依然不小；虽然政策保障住房的政策已经启动，但对解决弱势群体的住房问题和发挥对市场商品房价格的影响仍有一个中长期的过程；虽然房地产市场依然延续着中国经济的热点，但整个房地产业并没有陷入危机。去年和今年确实出现了一些新的不利因素，困扰着我国经济和房地产业的发展，增大了不确定因素，整个经济的发展格局扑朔迷离。这些新情况正在左右着人们的思维，影响着人们的判断，决定着我们未来的政策。这些因素主要有：1.次贷危机影响美国经济并波及全球。美国的金融结构和体系能够将自身的危机由全世界的金融机构来分担，给各国政府上了一场生动的“现代市场学”。人们现在关心次贷危机及其影响什么时候进入谷底，美国的经济和美元的汇率什么时候能够开始回升。2.石油、粮食、矿产资源市场价格的大幅上涨。这种上涨不是个位数的小幅度，不是长时间的小漫步，不是一国一区域的小范围，来势汹汹，引发了全球性的物价上涨和通货膨胀。这种价格上升什么时候能够稳定下来？3.越南出现金融动荡。全球经济增长和股市发展在过去几年表现最好的优等生，中国制造业外移的备选基地，全盘拷贝中国改革开放路线、方针和措施的越南，经济究竟怎么了。它是严重的危机，还是发展过程中的插曲。它会对中国的经济带来什么样的启示和影响？4.中国CPI持续走高走强。从2007年第二季度开始，中国CPI开始走高。此后这种指数先后经过“季节性的”、“结构性的”、“长期性的”、“可控性的”等多种诠释。新近由于油价的调整，使绝大多数的人对今年人大提出的全年4.8%的指标不抱希望。这种情况又会在多大程度上影响房地产市场的价格走势？5.中国股市出现匪夷所思的大起大落。我们媒体说越南的股市腰斩是金融危机，但所有媒体都不承认中国股市的腰斩是金融动荡。一年来的股市表现说明我们的国企在增强市场责任方面以及监管层在提升监管能力方面，都还需要走较长的一段道路。股市的大幅波动会引发房市的大幅波动吗？6.中国人民币汇率、利率和准备金率继续走高。汇率走高给我国出口导向的制造业带来了巨大的困境，大批外向型制造业的企业在珠三角和温州一带倒闭和外迁，带来了痛苦的产业结构调整，也使国际热钱涌入中国的决心和势头不减。利率的提高被动地应付通货膨胀和CPI的上升，但也加剧了我国企业的成本负担。准备金率的提高意在对付我国流动性货币的过剩，但这是明显的治标不治本。汇率、利率和准备金率的交替上升的局面，要到何时才能稳定下来？7.中国年初的冰雪灾害和年中的四川汶川地震。自然灾害虽然具有拉动需求、投资和生产的效应，但突如其来的严重自然灾害毕竟造成了我国人民惨痛的生命损失和财富损失，也使灾区的生产能力遭到重大打击。尽管灾害对我国经济发展的影响不大，但对全国阶段性的中心经济工作和经济政策调整都带来决定性的影响。正是上述七个方面的变量因素，使我们对当前经济形势和房地产的走势，有了和过去不尽相同的认识判断和不尽相同的政策选择。在大局方面，中国宏观经济形势的判断究竟应该是防止经济由偏快发展转向过热，还是防止由偏快转为衰退偏冷；中国宏观经济调控的重点是遏制通货膨胀，还是防止中国经济出现滑坡；中国宏观经济调控的政策是继续推行财政和货币的“双紧”，还是因时制宜适当“灵活”、“放缓”；是任由世界经济中不利因素传导到中国，还是充分发挥中国经济体对世界经济的健康影响力。在房地产业方面，是认为境外资本正在紧急规模化地撤离中国，需要采取防流失、抽逃的严厉对策，还是认为他们仍在继续进入中国，寻找着合适途径，合适项目和合适合作者，他们在房地产市场上的积极作用应被正确引导；是要通过系列措施打压或等待中国实物资产价格，特别是不动产价格下跌，还是保持相对地稳定；是继续推行现行的已被市场证明不太行得通的调控措施，还是修正调整政策内涵，使之更为现实、可靠和长远。二问题的提出房地产调控从2003年央行的文件算起，到现在已历时五年了。期间动用了所有与房地产相关的政府主管部门和经济资源，连续性地打出了多轮调控组合拳，现在是到了回顾总结的时候了。1.买房更容易还是更难了？打着让更多老百姓买得起房、租得起房、住得上房旗帜的房地产政策调控，站在今天位置我们可以反问，与五年前相比老百姓买房是更容易了，还是更难了？回答只能是买房更不容易了。2.房地产危及我国经济安全运行？尽管目前房地产市场供需失衡，房价上涨没有被有效遏制，住房保障还在强力推行过程当中，但中国房地产业在过去时间里，是否给中国的金融业造成了更为严重的市场风险和潜在危机？是否危及到我国国民经济的安全运行？是否失去了国民经济中支柱产业的地位？回答也应该是否定的。3.全国上下对房地产调控满意吗？对于目前我国房地产市场和产业中的现状，国务院各部委满意吗？中国各地地方政府满意吗？我国低收入的弱势群体满意吗？房地产开发商和中介商满意吗？如果大家都不尽满意，那么我国房地产现行调控政策还有必要延续下去吗？三对房地产若干重要问题的基本判断在整个国家经济体制、发展模式、产业结构、产业能级和社会生活实行转型的时期，由于利益的多元化，自然导致了认识的多元化。整个国家的国民对涉及基本利益的事项和政策，产生多元的认识，甚至是对立的认识，都是我们经济发展和保持社会和谐的正常状态。但是体现国家意志和根本利益的政府，应该也可以兼顾协调各阶层的认识和利益，在国家改革发展目标和改革发展战略的框架下，形成阶段性的正确政策方针。有的是长期性的战略国策，有的是中期性的方针规划，有的是短期性的政策措施。但所有的国策、规划和政策都必须建立在正确的形势判断之上。如果基本判断失误，战役性和战术性的政策便不可能是有效的。客观上看，我国当前在房地产问题上的确存在着不同利益群体之间的认识差异。政府的确有必要进行兼听统筹，在三十年来改革开放一贯而行之的国策框架下，制定出符合国民长远和根本利益的具体政策。在当前房地产的若干相关重大问题上，必须承认存在巨大的认识分歧和政策分歧，这需要我们认真对待。1.对房地产改革的基本判断一部分人认为，反映在教育、医疗、住房、社会保障等方面的问题，表明我国的改革措施已经转化为一种利益掠夺的手段。改革加剧了社会不公平的效果，改革的共识已经基本破裂，改革的动力已经基本丧失。这部分人还认为，我国住房和土地制度改革总体上是失败的，加剧了土地房屋资源市场配置的不公平，表明了主要依靠市场化的道路已不能解决我国社会的住房问题。另一部分人认为，我国经济中的垄断和腐败问题是造成贫富悬殊和平等受损的主要因素。只有坚定地推进改革，坚定地走社会主义市场化道路，才能够度过今天的改革攻坚阶段。现在要取得改革的共识，难度比以往任何时候都要大，但不取得共识也不行。这部分人还认为，土地和住房经济体制改革总体上是我国最为成功的两个单项经济体制改革，实践已经表明我国必须也只能走市场化和商品化的道路，才能解决我国社会的住房问题。2.对房地产业的基本判断一部分人认为，中国房地产业总体上存在着严重的缺陷和失误，处于一种病态，任其发展将危害到金融业和我国经济的安全运行，根本不具有国家支柱产业的应有地位。我国另一部分人认为，中国房地产业总体上是健康的，有效地带动了整个国民经济数十个行业的持续发展，在创造出极大的社会财富和活力资本的同时，也改变了中国每一个城市的形态和功能。3.对房地产市场的基本判断一部分人认为，中国房地产市场总体上是一个充斥着投资投机需求和价格泡沫的市场，培育出一批毫无社会责任感的财产暴富者，是一个充满着权钱交易的市场。我国应该建立起商品房市场和政策保障两个平行隔离的住房供应体制。我国另一部分人认为，虽然中国房地产市场存在着投机现象，但它总体上是一个中国老百姓不断提升、满足自己住房需求，不断改善的市场。它是我国社会主义市场经济中的重要组成市场。我们只能在社会主义大商品房市场中建立一个相对封闭又互相连通的政策保障住房小市场。4.对住房保障的基本判断一部分人认为，总体上是土地和住房制度改革造成了我国更多的老百姓买不起房，住不上房，加剧了社会矛盾，危害了社会稳定。高企的房价撕裂了我国不同阶层的情感和和谐。中国的银行住房贷款和公积金贷款是向富裕阶层倾斜的。另一部分人认为，过去二十年总体上是我国老百姓改善居住条件和水平又快又好的二十年，是中国历史上从未有过的老百姓住房问题解决最好的黄金时期。在土地和住房改革的过程中，住房保障的失缺，本质上是政府职能的缺位形成的。5.对外资进入房地产的基本判断一部分人认为，外资的进入炒高了房价，带动了海外热钱的涌入，加剧了我国流动性货币的过剩，攫取了中国的社会财富，必须加以有效地限制。另一部分人认为，对外开放是我国三十年来经济社会发展的基本经验和主要途径。外资进入中国房地产业不仅带来了资金，还带来了先进的理念，有效的管理，高品味的产品，还有内外资资本和企业的良性互动竞争，正面积极作用远大于负面消极的作用。其实外资在中国房地产业中的实际比重并不高。基于上述五个方面基本对立的不同判断，我们很自然的可以得出如下结论：如果是后者的判断，现行的房地产调控政策都是合理的，应该继续推进。如果是前者的判断，那么调控的对象就不应该是房地产企业、产业和市场，而应该是调控政策的本身。四整个社会存在错觉和误区很不幸，五年来的房地产调控政策，相当一部分内容是建立在并不正确和科学的基本判断之上的。而正是这种判断将我国房地产发展中的问题严重化甚至妖魔化，将一个发展中的经济问题给予政治化、道德化的解决，将人们对住房的本能需求看成是市场有效需求，将一个关系我国民生的分支性的问题看成是宏观经济的主要问题。我们的房地产调控政策直接从我国先前推行的土地制度和住房制度改革往后退步了，呼应了那些把我们改革过程中必然存在的失误、疏漏予以扩大化的言论，盲动调高了老百姓对房地产市场和商品房价格的预期，导致了更大范围的失望和不满。近些年，整个社会在房地产调控问题上存在着一系列的错觉和误区，形成了某些不应有的社会思潮和错误认识。1.我国宏观经济调控的重点是商品房价格问题一段时间以来，我们的新闻媒体将商品房价格问题推高成为全社会十分急迫的热点民生问题。似是而非地将我国宏观经济调控的重点和主要内容看作是对房地产产业、市场和企业的调控，又将商品房的市场价格当作房地产调控的重点和主要内容，还以土地和商品房价格看作是衡量我国经济宏观调控成效和各级政府政绩的主要标志。现在的公开舆论是商品住宅价格下跌是回归理性，商品住宅价格上涨是泡沫投机。2.要建立起人人都能够买得起房的房地产市场这种理想化的市场即便在发达资本主义国家的城市，也建立不起来。商品房的市场价格是由成本和供求关系决定的，而不是由该城市劳动者的工薪收入水平决定的。我们的一些同胞一方面呼吁不能够将城市居民都赶到市场上去解决住房问题，另一方面则又要求这个市场的商品房谁都能买得起。3.认为地方政府是和房地产开发商串通在一起的我们至今还没有摆脱经济发展时强调中央集权、经济困难时强调中央放权的怪圈，我们至今也没有明细划分的中央政府与地方政府在城市建设和房地产开发中的分层次的职能职责。其实有效的房地产调控只能是区域性和城市性的，只有中央和地方两级政府共同协商一致的政策，才会是有效的房地产政策。4.希翼按照收入水平采取不同住房对策有一种理想化而根本不能落实的政策设计思路是让低收入的人群住廉租房，中等收入的人群购买经济适用房，高收入的人去购买商品房，将我国的住房保障面扩展到60%-80%的城市人口群。在实践中任何一个城市都无法将城市全体居民细致准确地分别划分到三个收入阶层中，从而对应三种住房渠道。社会主义初级阶段的现实决定政府也无力承担如此巨大人口群的保障住房财力。5.指责房地产企业是最缺乏社会责任的企业房地产企业被说成是资本自有率最低的企业，是获取暴利的企业，是上交税费最少的企业，是社会责任感最差的企业，是捂地捂盘惜售待价而沽的企业。要知道在我国房地产行业是一个新兴而非传统的行业，它伴随着我国房地产市场的改革和发展而兴起，是一个我国各行各业各种所有制都能够自由进入的行业（当然也有准入的门槛，如注册资本金数额）。这里面的劳动者都是我国社会劳动大军中的一分子。五调控政策难以执行或呈反向效果现时推行的房地产调控政策在实际贯彻过程中，正在呈现短期化、难以执行和反向效果的特点，这对我国房地产业的健康发展总体上是不利的。一些政策缺乏深入细致的调查研究，缺乏上下一致的讨论共识。有的政策和其他的一些法规政策还相抵触。1.提高税率利率，开征新税种以为通过提高利息、税率、首付比例和开征新税就能够有效抑制社会需求，从而导致商品房价格的稳定和下跌。实际上，这种办法对一个总体上还是供不应求的商品是无效的，通过交易环节和价格传导机制，受损害的总是新进入市场的购房者。2.提高首付比例和贷款利率此项政策实际上是在2003年央行文件上的拷贝重申，表明在2003年到2007年的时间段里，该政策实际没有贯彻执行到位。购买第二套房在界定上也出现了混乱，缺乏认定主体和手段。老百姓出于改善居住条件，在购买时序上和第二套房的界定存在冲突。此项政策对中高收入阶层影响不大，对低收入阶层却能够形成购房障碍。3.上市募集资金不得用于购置土地房地产企业在资本市场上募集到的资金不能用于购地，属于微观调控，其合理性成疑，因为申报上市时都有了明确的资金用途方向。在此规定下，房地产企业运用腾挪手段，依然可以解决购地资金短缺的问题。4.闲置土地收回纳入政府土地储备我国土地转让多数情况是毛地批租而非净地批租。政府拿了土地批租的资金后，由于不能按期完成动拆迁，由于政府规划实行了调整，由于项目地块缺乏道路、电力、上下水等市政大配套，还由于项目地块陷入了复杂的法律纠纷，也有一些投资者原本就没有经济实力，而是通过关系和胆量盲目拿到了土地。这些因素都造成了土地批而未建的现实。闲置土地纳入政府土地储备一定要区分原因，弄清责任。5.90平方米以下套型须占供应量70%全国每个城市都不具有那么高的市场有效需求构成，各地政府也都不承担70/90市场不能去化的经济责任。90平米以下房子是总价低，并不一定单价也低。70/90政策是导致我国房地产开工面积、开发规模和竣工面积萎缩的因素之一。6.向房地产企业征收累进制土地增值税实际上税务部门无法追溯企业8年时间之久的应收土地增值税，也无法按照累进税制征收。强征累计性土地增值税将打破企业正常经营的资金链，激化开发商和税务部门之间的博弈。实际上目前各地只能按照低比例数值实行预征。7.公积金增值部分用于廉租房建设公积金管理增值部分属于全体公积金缴交者，应在先行扣除公积金风险备付和运营管理成本后，将剩余分摊到每个缴交者的个人账户。不能不与公积金缴交者事先进行商议，也不能擅自用公权侵犯私权，违背了刚颁布不久的《物权法》。8.严控土地供应，禁供别墅用地在我国工业化和城市化的过程中，城市的发展只能占用原先的农村和农业空间。到2020年从国家城市化人口要占到60%的战略规划看，目前我国城市化进程每年的速率是1.2%，每年转移人口1500万人（其中2/3是进入粤、京、沪、浙、江、闽六省市），18亿亩耕地最终是难以守住的。即便守住也是有数量而缺乏质量。禁止供应别墅用地只能是阶段性的临时措施。实际上别墅已成为我国价格上涨