广州市利用老厂房发展创意产业研究

广州市利用老厂房发展创意产业研究

一国内城市创意产业布局及情况（一）北京、上海创意产业布局规划及老厂房改造利用概况近年来，国内各大城市以发展创意产业为新的“引擎”，创意产业正以前所未有的速度崛起，并成为下一轮城市竞争的主要目标，北京、上海、广州、深圳等众多城市都已将创意产业的发展列入“十一五”规划。北京提出打造六大创意产业中心，争取3年内实现创意产业占GDP9%的目标；上海“十一五”期间创意产业重点发展五大类，到2010年将实现创意产业占GDP的10%，产业总值达500亿元左右。北京、上海是国内较早提出“（文化）创意产业”的城市，也是国内创意产业发展较为成熟的城市。1.上海创意产业集聚区布局及老厂房改造利用概况（1）上海创意产业集聚区布局情况介绍。上海是我国创意产业发展最迅速的地区，据统计，目前上海市创意产业产值已经占全市GDP的7.5%。2005年4月28日，上海市首批18家“创意产业集聚区”由市经委正式授牌，占地面积达到487亩，建筑面积41万平方米，其中，卢湾、静安、徐汇、长宁区各3家，闸北区2家，黄浦、普陀、杨浦、浦东新区各1家。在这些集聚区中，进驻了来自30多个国家和地区的创意设计企业826家，从业人员达到1万多人。为上海开创了一个新型的充满无穷潜力的新产业。从表1可以看出上海市各区建设创意产业基地和园区情况，基本上形成了沿黄浦江和苏州河沿岸的差异产业带。表1上海市各区建设创意产业基地和园区情况表（2）上海创意产业老厂房改造利用概况。上海是国内近代工业的发源地，有着一大批记载着中国工业从初步、发展到壮大印迹的优秀历史工业建筑。这些老厂房、老仓库有不少拥有相当的文化价值，又适宜进行内部改造，为上海发展创意产业提供了得天独厚的优势资源。从20世纪90年代后期起，上海的一些艺术家们自发地在卢湾、黄浦、长宁、静安等区，利用当时较为廉价的租金，租用了一批遗留下来的老旧厂房、旧仓库，经过适当改建，保留了原来的砖石墙体、屋梁架构，以艺术手法将现代材料、设施安置其中，形成了独特的环境和氛围，开辟成为创意产业园区。现在上海的18个创意产业集聚区，原先大都是旧厂房、旧仓库，经过创业者充满个性的改造，都成了具有生命活力的创意产业集聚区，同时，还促进了工业历史建设的保护和开发。上海拥有大量的老厂房、老仓库等优秀历史建筑，体现了城市发展在不同时期的独特风格、艺术特色和科学价值。在创意产业集聚区建设中，通过艺术性改造和引人创意设计类企业，为这些老厂房、老仓库注入了新的产业元素，集聚了新的增量，既保留了工业老建筑的历史风貌，又使工业老建筑得到了开发利用。目前通过保护性开发的老厂房、老仓库，已经相继建成了八号桥、时尚产业园等一批具有较高知名度的创意产业园。（3）上海创意产业老厂房改造利用个案分析——以卢湾区八号桥为例。“八号桥”位于卢湾区建国中路8～10号，曾经是上海汽车制动器公司的闲置厂房，经过开发、改建、招商、管理，日租金达6元/平方米，相当于上海甲级写字楼租金标准，一期工程建筑面积1万平方米，二期总建筑面积为8000平方米。如今，八号桥已成为上海创意产业基地的成功典范。八号桥一期由7幢建筑组成，占地面积7000平方米，建筑面积12000平方米，一期改造始于2004年3月，是上海厂房改造较早的项目之一。在改造过程中，最大限度地保留了所有厂房的轮廓，但建筑立面和内部装修发生了很大的改变，设计师使用了大量的玻璃门窗，以保证室内良好的采光，同时对旧厂房的渗水、抗热以及防火安全系统进行了改造，新建筑内功能齐全，有办公室、陈列室，也包括会议、推广、信息发布、教育、培训等设施。据了解，八号桥的租赁期限为20年，目前园区的入住率已达到100%，其中80%为办公楼出租，20%为餐饮、休闲等配套服务，园区内租户汇集了来自国内外的各类知名创意、艺术、时尚类企业，包括设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、吴思远电影后期制作室、法国F-emotion公关公司等。到2006年9月底二期正式开张时，整个“八号桥”入驻的创意产业超过100家。以下为八号桥实地调研的老厂房改造利用的照片：图1八号桥的Title图2将一期二期两幢建筑连接在一起的天桥图3改造后八号桥的建筑外立面之一图4改造后八号桥建筑外立面之二图5改造后八号桥的建筑内部结构之一图6改造后八号桥建筑内部结构之二2.北京文化创意产业布局及老厂房改造利用概况（1）北京文化创意产业集聚区布局情况介绍。北京市政府已经在《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中确定，将文化创意产业作为首都经济的支柱产业。北京市认定的首批文化创意产业集聚区包括：中关村创意产业先导基地、北京数字娱乐产业示范基地、国家新媒体产业基地、中关村科技园区雍和园、中国（怀柔）影视基地、北京798艺术区、北京DRC工业设计创意产业基地、北京潘家园古玩艺术品交易园区、北京宋庄原创艺术与卡通产业集聚区和中关村软件园。其分布情况如图7所示。图7北京文化创意产业集聚区分布图（2）北京文化创意产业老厂房改造利用概况。北京市改变过去企业“搬迁—卖地—拆房—新建”的模式，只搬不拆，利用搬迁后的废旧厂房发展创意产业。这些旧厂房利用其优越的地理位置，宽阔高大的内部空间和独具特色的建筑个性，为创意产业提供个性化的生存环境。据初步调查，目前仅四环路内拟搬迁的就有17家市属工业企业，占地达40万平方米，建筑面积超过32万平方米。（3）北京文化创意产业老厂房改造利用个案分析——以大山子798艺术区为例。“北京798艺术区”位于朝阳区酒仙桥大山子一带，占地面积64万平方米，建筑面积近80万平方米。原是德国包豪斯建筑风格的工业厂房，这种建筑空间很开阔，很明亮，有利于做绘画、设计，也可以做多媒体，很适合做现代艺术。现在这种风格的建筑在全世界存在的已经不多。出自东德设计师之手的厂房墙面高达5米，整个厂区裸露着蒸气管道、通风管道、控线板，墙面和窗户上还有“文化大革命”时期的红色标语，一切都带着北京大工业时期的历史痕迹（见图8）。图8出自东德设计师之手的厂房从2002年开始，一批艺术家和文化机构开始进驻这里，成规模地租用和改造空置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的聚合，798艺术区将当代艺术、建筑空间、文化产业与历史文脉及城市生活环境有机结合在一起。图9和图10反映了包豪斯建筑风格的工业厂房的内外结构。图9包豪斯建筑风格的工业厂房内部结构图10包豪斯建筑风格的工业厂房外部结构二国内城市创意产业园区的发展经验截至2006年底，上海已有超过50家挂牌的创意产业集聚区，总建筑面积超过100万平方米，入驻企业1500多家，从业人员超过2万人。旧厂房、老建筑的改建，新建筑的开发，新老结合的重新规划，上海的创意产业集聚区的建设已经越来越受市场的关注。一些企业已经敏锐地感受到，创意产业给房地产开发带来的商机，并已投入了相关地产的开发与运作，如今出现了一种新地产热潮，我们称之为“创意地产热”。目前北京、上海的创意产业集聚区建设情况有以下几个较显著的特点。（一）位于市中心靠近轨道交通地区交通是否便利是影响企业入驻的重要因素，上海有50个挂牌的集聚区坐落于市区，在内环内中心城区的占了70%以上，随着第二、第三批园区的陆续开发建设，靠近轨道交通成了越来越显著的特征。（二）租金相对于同区域的商务楼要低目前上海的创意企业多数都规模较小，个人创业的小公司、工作室，租金成本是主要考虑的问题。创意产业园区多数处于较好的位置，但其租金相对于同区域的商务楼多数要便宜不少。租金在2～4元/平方米/天的最为普遍，租金稍高的园区主要以时尚消费为主要业态的园区，例如：静安的同乐坊和浦东的逸飞创意街，都是以时尚消费为主体的集聚区。2005年4月挂牌的第一批园区基本都已经满租。2006年是新园区集中上市的一年，从市场反应来看，租金普遍没有第一批高，很多创意类企业对入驻园区非常有兴趣，其中也不乏国际知名大公司。（三）功能和定位也越来越呈现合理化趋势第二、第三批的集聚区的功能及定位越来越呈现合理优化趋势。从园区功能上看，除了提供办公区域外，越来越多的园区注重公共空间与园区配套的建设，为入驻的企业提供更好的互动平台和交流机会，更好地打造完整的产业链。例如：淮海西路的红坊（新十钢）设有大小不同的若干展务区，每月举办的各类展会和其免费开放的城市雕塑中心，为入驻的公司提供了更多交流的机会。从园区定位来看，从最初“自发的、个人的”向“官（政府）、产（开发商）、学（大学）”一体化发展。例如：天山软件园、乐山软件园、虹桥软件园，以及即将开始招租的智慧桥都是依托上海交大软件研发设计的优势，而同济大学附近的昂立设计创意园和63号创意工场则都是以建筑设计为主的创意集聚区。（四）政府扶持，税收政策有优惠上海创意园区为企业统一代办工商注册与税收一条龙服务，作为政府挂牌的创意产业集聚区，在公司注册和税收方面，会向入驻企业提供不同的优惠政策。例如：空间188给予企业前五年税收30%的扶持；在绿地阳光园注册的公司，均可享有“税收奖励”和“政府贴租”两大优惠政策；华联创业（意）园的“三减三免”优惠政策；天地园还为企业提供融资、法律担保、会计、知识产权保护等中介服务。政府规划的创意产业基地或者园区对企业至关重要的一点是，入住企业能够获得政府的产业扶持和实实在在的税收、人事、补贴、贷款等多方面优惠政策，而对于中国目前发展得并不成熟的各创意产业链上的企业来说，这对于企业生存、发展非常关键而且具有实际意义。例如北京中关村创意产业先导基地和即将挂牌的中关村东城分园——文化产业园。入住以上基地或园区，能享受中关村科技园区对高科技企业以及国家对文化产业企业的双重优惠政策。（五）创意园区的建设越来越具有创意对老厂房富有创意的改建，设计全新的建筑，园区自身比传统的都市工业园区具有创意价值，各创意园区也更注重个性特色。例如：2577创意大院的商务花园办公、绿地阳光园的内院式创意办公，合金工厂通过应用先进的科学技术、节约能源、为入驻企业降低成本等等。（六）创意地产呈现由园区单体向区域性发展的趋势上海创意产业发展的巨大潜力，使创意地产的发展也具有很好的市场发展前景。越来越多具有实力的大开发商参与其中，政府适时的引导与扶持，使上海的创意地产呈现出由园区单体向区域性发展的趋势。黄浦江畔成了上海创意产业最新规划的滨江开发蓝图的主角。三国内城市创意产业园区建设的启示（一）创意产业园并不是政府规划出来的，而是在现有基础上，政府给予一定的扶持政策，同时由政府予以挂牌明确，逐步向创意产业园区发展从北京、上海的经验来看，创意产业园都不是采取工业园区的发展方式，即不是通过政府预先规划一块用地，招商引资，创意产业更深层次的背景是“文化”，文化的产生与发展无疑具有一定的自发性，需要相应城市深厚的人文底蕴。如上海的“田子坊”，是因为上海陈逸飞先生最早在这里开设工作室，从而吸引了一大批志趣相似的文化界名人聚集于此，将“田子坊”这一上海的石库门式的旧住宅区逐步改造为具有地域特色的创意产业集聚区，继而通过上海市政府的挂牌明确，逐步发展为上海十个创意产业园区之一。北京的创意产业区就像很多在北京形成的商务区域一样，被列入北京创意产业的六个中心，多是自发形成一定基础，尔后被官方认可并加以扶持和引导，其整体布局可以说是政府在创意产业历史形成基础上的再创意。和上海、北京相比，广州是市场经济条件发展较为成熟的城市，创意产业的发展应该遵循市场发展的规律。近几年来，广州的创意产业在自发形成的基础上形成了一定的集聚区域，建议政府应该摸清这些已经形成一定规模的创意产业基地以及老厂房改造利用的情况，结合创意行业分类标准和“十一五”规划中确定的支柱产业，确定重点扶持的创意产业（可划分到行业分类的小类）及重点发展创意产业区，给予产业政策、税收政策优惠和扶持，逐步发展为创意产业园区，例如位于芳村白鹅滩酒吧街附近的“信义国际会馆”、天河区的天河软件园、越秀区起义路的创意产业园、利用老厂房改造的海珠区太古仓创意产业园等等。（二）不宜鼓励广州老工业厂房都发展为创意产业园，要有一定的基础，一定要有园区自身相对明确的发展方向，一定要控制数量，普遍推开不利于积聚区的形成从规划角度而言，广州老工业厂房的改造方向是很多样的，在老城区，由于公共服务设施缺乏，将老城区改造为公共服务设施也是较好的发展方向，例如将白云区下塘西路的广州本田摩托车厂厂房改造为体育活动中心，有效缓解了广州老城区体育活动设施严重不足的问题，因此对于老厂房的改造利用，应注意三个方面的问题，其一，要有一定基础，即工业厂房已经有利于发展创意产业的基础和先例，并且发展势头比较好；其二，园区之间分工明确，有自身明确的发展主线；其三，政府认定创意产业园区数量应有一定限制，不宜太多，以避免重复发展，恶性竞争，同时也有利于政府集中精力加以重点扶持。例如上海的创意产业园区到目前为止明确认定的也就10家。（三）老工业厂房改造利用应该和历史建筑保护紧密结合起来老工业厂房在广州是比较多的，城市化的历史其实就是城市工业化的历史，对于广州这样一个国家级历史文化名城，留下了无数丰富且有价值的工业建筑。例如位于滨江沿岸的海珠区太古仓，大坂仓，位于芳村区的花地仓等。当传统工业退出历史舞台后，大批工业建筑一方面失去了原有的使用价值，另一方面又占据中心城区的土地资源。因此许多人将老厂房、老仓库看成城市垃圾和累赘，一个“拆”字将它们推倒。他们只看到厂房下面土地的价值，没有看到它承载建筑的历史内涵价值远远超过土地本身。如果换一种理念思考，就能发现老厂房的重要价值。这在国外有很多成功的例子。比如英国伦敦泰晤士河边有一座18世纪建造的发电厂，工业转型后，大型发电厂失去了原有功能。20世纪70年代，他们将发电厂改造成现代艺术博物馆，21世纪初，又在它的旁边建造了一座世纪桥和巨大的飞天轮，连接了圣彼德教堂。经过如此改造，发电厂成为连接历史和未来、新旧文化交替的中心，这个地块成为伦敦最重要的文化中心。这种情况在英国伯明翰港口地区也非常突出。他们将大批废弃的工业码头改造成创意产业所在地，为仓库码头注入新的元素，成为新的艺术大本营和旅游新景观，创意成了激活城市新生的因素。这种因素在世界城市规划学科中被称为“激活老城的催化剂”。广州的太古仓码头原为英商太古洋行所建，新中国成立后收归国有，由广州港务局及现有广州港集团有限公司使用和经营，是国家对外开放的一类口岸。它是民国时期外资进入广州的历史见证，也是中国古代海上丝绸之路文化和近代十三行对外贸易文化的延续。太古仓具有很好的地理位置，毗邻珠江，建筑结构很有特色。原为英商太古洋行所建，至今仍保留着当时建设的三座丁字形栈桥式混凝土码头，码头岸线长达321米，8座英式建筑风格的仓库面积17113平方米，质量极佳，虽然历经数十年风雨，建筑结构几乎丝毫无损。用来支撑码头的钢筋，是英国曼彻斯特联合钢铁公司的产品，尽管泡在江水之中，却至今不生锈，让人称奇。将其适当发展为创意产业园，是在保护中对其合理利用的重要途径之一。太古仓及周边历史文化价值如此丰富的港口码头旧建筑群落，在广州乃至华南地区已是绝无仅有了。虽然广州港作为对外贸易的古老港口，历史可追溯至两千多年前，但作为完整保存至今并且历史最长的码头建筑，除对岸的旧英资渣甸码头、隔壁的大阪仓码头之外，旧招商局码头、旧日清码头、旧美孚码头等皆已经荡然无存。目前，广州市文化局已经开始对珠江沿岸具有保护价值的旧工业建筑加以保护。（四）利用老工业厂房和对旧民居改造为创意产业园将为广州“中调”提供新的思路广州在2006年提出了“中调”的发展思路，着重从“调优、调高、调强、调活”的方向去努力，不断增强老城区发展的生机和活力。其中“调优”，就是要优化调整产业结构、人居环境和公共服务。在老城区推进“退二进三”的产业调整战略，加快发展第三产业；合理调控老城区建筑密度和人口密度，营造良好的绿色人居环境；充分发挥老城区长期积累下来的公共服务资源比较集中、基础较好的优势，进一步完善城区公共服务功能。广州旧城区由于历史原因，留下来大量的各个不同历史阶段的旧民居，旧工业厂房，以往的做法是推倒重建，高强度改造开发为居住区，导致旧城区人口密度不断提高，环境质量不断下降。事实证明，这一改造模式是不成功的，上海在旧城改造过程中，也曾经历过这一阶段，即从“拆旧建新”——“拆旧建绿”——“保旧建园”的发展历程。上海的“八号桥”是利用旧厂房改造而来，“田子坊”则是利用上海典型的旧民居改造而来。创意集聚区的建设对周边居民而言，也是一个很好的影响，周边民居成为各种创意工作室和创意商店的热租地，田子坊创意集聚区建立后，周围的石库门民居租金一涨再涨，60～70平方米的房子月租达6000元左右，周边环境大幅度改善，旧民居焕发出新的活力。（五）鼓励盘活存量房地资源，考虑用于创意产业经营，在政策上给予优惠工业厂房、仓储用地、烂尾楼、传统商业街和历史文化保护街区等存量房地资源转型兴办创意产业，凡符合国家规定，属于广州市确定的鼓励发展创意产业类的，可以考虑参照北京市的做法“经主管部门（国土部门）认可，原产权单位以划拨方式取得的土