当前应重点发展普通住房金融

当前应重点发展普通住房金融

普通住房金融，是为生产、消费普通居民住房所进行的资金筹集、融通、借贷等一切信用活动。普通住房是指住房的建设档次，适应我国目前绝大多数城镇居民的住房消费水平，区别于高档住宅。笔者认为，在我国发展房地产业解决居民住房问题，应把发展普通住房金融放在十分重要的位置，并从战略高度来充分认识这个问题。一大力发展普通住房金融势在必行1.从房地产业和房地产的特殊性来看房地产是一项投资大、投资周期长、资金回收慢的特殊产业。任何一家房地产开发商都不能以自有资金完成房地产开发的全过程，尤其是那些开发规模大、占用资金多的开发项目更是如此。在世界各国的房地产开发投入中，金融资金的注入都占了相当大的比例（见表1）。表1亚洲六国住房金融发展情况我国也是如此，1992年全国开发企业共使用流动资金1149亿元，其中来自银行的贷款279亿元，占资金总量的24%。房地产是一个价值量大，使用周期长的特殊消费品，一套普通住房的价值对于一个中等收入的家庭，一般是他们年收入的几倍到十来倍，一个家庭若全部依靠自己的积蓄来购买住房，要等十几年乃至几十年的时间，才有自己的居住之地。住房是一个使用周期很长的消费品，其使用价值的自然终止，一般都要经过四五十年乃至更长的时间，购买住房实际是将他们几十年的住房消费作提前支付，对一般家庭都是困难的。因此，世界各国在发展居民住房，解决“居者有其屋”时，购房者一般都会得到金融部门80%左右的抵押贷款，有的国家甚至更高。国外有一个学者，曾把住房金融对解决居民的住房问题的极端重要性，视如蒸汽机的发明对工业革命一样，是很有见地的。我国住房金融在支持城镇职工居民家庭购建住房方面发挥了多大作用？1990年联合国人居中心与世界银行共同发起的，对全球具有不同收入水平与不同地理区域中有代表性的52个国家（地区）的城市（一般为首都城市），所进行的住房调研形成的《住房指标调研项目》，提供了一些耐人寻味的数据（见表2）。表2我国住房金融、房价、租金与一些国家比较（1990年）购买一套住房，52个国家的平均值是家庭年收入的五倍，而我国（北京）是14.8倍，这个数也大大高于与我国经济发展水平相当的国家。我国的房租仅是世界平均值的1/3。房租之低（下文还将分析）、房价之高，很难推动居民购买住房，在这种状态下，没有金融部门强有力的支持，向购房的家庭发放抵押贷款，一个中等收入的家庭要全部以自己的收入来购买住房，可说是天方夜谭。52个国家的平均信贷业务，即居民购房获得的抵押贷款，在全部贷款中占到了18%的份额，有的国家竟高达43.6%，而我国的金融部门还没有开展这项业务，可见大力发展普通住房金融已迫在眉睫。2.实现小康住宅目标1985年由国家科委、计委、经委组织制定，并经国务院正式批准颁发的《城乡住宅建设技术政策》，提出了我国城镇住房发展战略目标即“到2000年，争取基本上实现城镇居民每户有一套经济、实惠的住宅，全国居民人均居住面积达8平方米”。为实现这一目标我国有关部门又制定了住宅建设的“八五”计划和十年规划发展纲要，要求到“八五”期末，城镇非农业人口人均住宅面积达到7.5平方米，解决人均居住面积3～4平方米以下住房困难户的住房问题，到20世纪末要解决人均居住面积6平方米以下住房困难户，人均居住面积达到8平方米以上。改革开放以来，我国住房建设取得了举世瞩目的成就，1979～1993年，全国新建城镇住宅20.25亿平方米，人均居住面积由3.6平方米提高到7.5平方米。我国住房建设的数量，人均居住面积的增长，在这一期间均居世界前列。全国城市人均居住水平提前两年达到“八五”计划，但解决住房困难户的任务仍相当艰巨。1985年全国城镇房屋普查时，城市共有缺房户（无房户、不方便户、人均居住面积不足4平方米的拥挤户）754万户，占普查户的28.7%。1986～1992年，全国城市已安排解决住房困难户596万户，占普查缺房户的72.4%，按此速度到1995年全部解决普查缺房户当属无疑。但是，由于城市人口增长、新婚家庭的不断生成以及住房的自然损坏等，城市每年都新增缺房户40多万。因此，到1992年末，全国仍有440.5万缺房户，其中人均居住面积在2平方米以下的特困户还有28.7万户。到2000年需要解决的困难户将有800多万户。“小康不小康，关键看住房。”国家十分重视解决住房困难户的住房问题，并提出了解困方针。1993年4月建设部与全国总工会联合印发的《加快解决城镇住房困难户住房问题的意见》，明确提出：“贯彻有偿解困的原则，区别困难户的不同经济情况，采取不同的解困办法。鼓励经济承受能力较强的住房困难户购买商品住宅；对于中低收入的住房困难户，鼓励和组织其参加多种形式的集资建房和购买经济实用的解困住宅。”目前全国已有100多个城市拟定了解困的“安居工程”计划，筹划、实施解困的新举措。北京制定的《康居工程实施方案》，有资格购买康居住宅的家庭要符合两个条件：①人均居住面积在3平方米以下（含3平方米）、4平方米以下（含4平方米）。②家庭月平均收入工资不超过800元（含800元）。康居住宅须以成本价向单位出售，单位再以准成本价向职工出售，其差额由单位支付。当前成本价为每建筑平方米2000元，准成本价为每建筑平方米700元，购房户须一次付清房价款。这里以北京的方案作分析，购一套建筑面积为56平方米的标准新房，平均收入在800元或800元以下的家庭，一次须支付房价款3.92万元。若超过这个收入，即便以成本价购买需支付房价款11.2万元，若在市场购买，按目前北京的商品房价，需支付22万～28万元。这样的普通商品房，只有那些有大量积蓄的个体经营者、企业承包人、高收入的文体工作者、三资企业的高级职员以及能得到国外资助的家庭可以承受（实际他们中的一些家庭就是购买高档商品住房，其支付能力也是绰绰有余）；对于大部分工作时间不长的新家庭来说，即便是那些收入比较多的，即便是购买平价房，如要全部从自己的收入中一次付清房价款也几乎是不可能的。可见，无论是买康居住宅、平价房、市场价房都需要向他们中的许多家庭发放贷款。3.推进住房制度改革按照建立社会主义市场经济体制目标，国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对出售公有住房做出了新的规定：①出售公有住房对收入层次不同的职工实行不同的价格，高收入职工家庭实行市场价，中低收入职工家庭实行成本价格。目前以成本价售房确有困难的市（县）可以实行标准价作为过渡。②标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年为所在市（县）双职工年平均工资的3倍，经济水平高的市（县）应高于3倍。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金现值的80%计算。③旧房的负担价按出售当年新房的负担价按一定折扣计算，折旧年限为50年，折旧期最长的不得超过30年。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低但最多不能低于新房抵交价的80%。④职工购买现住公房，可适当折扣，1994年折扣率为负担价的5%，以后要逐年减少，到2000年全部取消。根据以上规定进行测算，1993年大中城市的标准价每建筑平方米600～750元。1993年全国职工年平均工资3236元，双职工家庭购一套56平方米的标准住房，是职工平均家庭年收入的5.2～6.5倍。可见购买公房住房，对中低收入居民和大多数高收入家庭，也需要住房金融的支持。4.房地产业的健康发展房地产业同其他产业一样，要保持旺盛的发展势头，一要有足够的资金，二要有较强的购买力。目前从我国房地产市场来看：（1）房地产商品出现了大量积压。在房地产开发中，不少开发企业把有限的资金大量投向获利高的高级别墅、装饰豪华的高档住宅及大套型的住房，而真正与我国广大居民消费水平相适应的普通住房的开发却重视不够，这种投资结构偏离了我国国情，与国人的消费需求相去甚远。因而在普通住宅不能满足的同时，高档次住宅却大量积压，销售困难。金融资金的投向应抑制高档次房地产开发，着力支持普通住房的建设。（2）个人购买商品房的份额低。商品住房在我国实行改革开放的初期各城市基本是单位购买，然后单位再以大大低于原来的价格转卖或出租给本单位职工。住房分配机制仍属于福利配置，与住房制度改革的目标相悖。近几年个人购房的比例逐渐提高。1992年全国城市个人购买商品住房占商品住房销售总量的38.19%。但是发展很不平衡，商品住房个人购买比例高的，一是南方经济发达的沿海城市，那里居民收入高，加之本地的华侨、港澳同胞及其亲属多，购买力很强。如包括广州在内的珠江三角洲的八个城市，1991年除珠海市个人购住房的比例较少（25.21%），其余城市都在60%～85%之间。二是小城市商品房。房价低，用大城市的价格来衡量，可以说是特别便宜，因而个人买房的家庭多。大城市的情况不同，房价高，只有少数收入颇丰的阶层有能力购买，对大多数按政策规定须在市场上购房的家庭，因难于一次付清房价，且又借贷无门，只好“望房兴叹”了。表3是我国200万人口以上大城市商品房销售量及个人买商品房的比例。表31992年全国大城市商品房销售量综上所述，无论从房地产业的特殊性，实现我国城镇住房发展的小康目标，加速我国住房制度的改革，还是拓宽商品房销售市场，推动房地产业的发展，都需要大力发展普通住房金融。二普通住房金融资金的筹集当今世界各国，在发展普通住房和解决中低收入家庭的住房问题时，都面临资金紧张的矛盾。我国是发展中国家，居民收入水平不高，城镇人口众多，需要解决住房问题的面宽，资金需求数量大。据有关部门测算，到2000年要实现小康居住水平，全国城镇平均每年至少要新建住宅1.5亿到1.8亿平方米，为实现这一目标，整个“八五”“九五”期间需投入5000亿元的资金（按1990年不变价格测算）。根据国外一些国家的成功经验和我国的国情，可发展各种专业性与非专业性的筹资形式。1.以住房储蓄为中心的筹资方式（1）发展普通住房储蓄。住房储蓄是城镇居民为购建住房为目的的储蓄，这种筹资方式在国外很普遍。住房储蓄是利用储户购建住房资金存取的时间差聚集资金。1994年我国在完成1100亿元的国库券发行任务的同时，上半年城乡储蓄存款还增加了3146亿。按这种储蓄发展水平，我们不动用过去居民的储蓄，只将今后每年居民储蓄的5%转化为住房储蓄，一年就可吸收住房储蓄400多亿元。在我国发展住房储蓄是有基础也是有可能的。（2）实行公积金制的强制性储蓄。新加坡是通过建立公积金制度解决居民住房十分成功的国家，在260多万人口中，就有200多万公积金制度会员。1988年公积金存款已达325亿新元（约合166亿美元），按新加坡现行的公积金法，中央公积金储蓄除支付会员的正常提取，积存部分的93%用于购买政府发行的长期债券，1987年债券的数额高达288亿新元。政府再将这笔资金贷给负责公屋建设的新加坡建屋发展局和其他法定机构并作海外投资。政府给建屋局的贷款一部分用于发展公共住宅，一部分用来为购买公屋的家庭提供低息贷款。公积金会员购房只需以自己的公积金储蓄支付房价20%的首付款，其余部分由建屋局贷给，贷款期可达20～25年，由每月上缴的公积金中摊还本息。每月所摊还的本息只占购房者月收入的13.5%～16.1%（1990年）。这是一种羊毛出在羊身上的住房资金政策。新加坡90%以上的家庭都是通过公积金储蓄，实现了“居者有其屋”。目前我国的公积金制处于始建阶段，建立公积金制度的城市不多，据有关资料介绍在194个地级市以上的城市中，已建公积金制度的只占50%多。公积金缴交比例偏低，一般都定在基本工资的3%～5%之间，仅相当于工资总额的1.5%～2.5%，一个家庭一年积存的公积金仅有97～162元。若普遍推广公积金制，使参加公积金的个人及个人所在单位均按工资的5%提取，按1993年全国职工工资总额4770亿元计，一年就可提取477亿元。2.出售公有住宅公有住宅是国家和企业几十年积累下来的一笔巨大财富。1992年全国有公有住宅27亿平方米，价值上万亿元。但它毕竟是“死钱”，国家既不能动用，也不能带来经济上的收益。由于我国住房租金低，不能完全支付公房的维修管理费，国家每年还得投入70亿～80亿元的资金来补充。出售公有住房，可盘活存量住房，并减少国家每年的维护管理费投入。在27亿的存量公房中，如果以其中的80%出售，到2000年分8年出售完，每年则可出售2.7亿平方米，一年的售房款也有几百亿。3.逐步提高住房租金目前我国的房租水平低，可从两个指标来衡量：（1）租金与房价严重偏离。租金的本质是住房分期出售的价格，租金的设计不能偏离房价，正常的年租金与房价之比是1∶8。按标准房价每建筑平方米600元计算，年租金与房价之比为1∶7.7（房价转化为租金，租金由两部分组成：一是住房折旧费，使用期50年，每年的折旧费为12元；二是房价款的年息，以当前10.98的年息计，房价利息为65.88元，两项合计每平方米的年租金为77.88元）。就以目前北京市的租金来讨论，每建筑平方米的年租金6.6元，年租金与房价之比是1∶91，这个租金只相当于前者的8.5%，使用一平方米的住房，国家一年就损失租金收入71元。提高房租既可以扩大国家和企业的住房基金，也是从经济政策入手推动售房活动的重要手段。（2）租金价格与收入水平脱节。租金占家庭收入比例的变化，从世界来看一般是随人均收入的增长而加大，到中等发展中国家时达到最高，其后又下降。1990年北京市的房租支出与家庭收入的比例，和同期经济发展处于同一水平的国家比较，低于印度（25%）、巴基斯坦（19%）、肯尼亚（10%），与加纳（6%）属于同一水平。随职工收入水平提高，提高房租在家庭收入中的比例，既是需要也是可能的。4.从资金市场适当筹资资金市场筹资不外乎是发行住宅建设债券和股票，以及住房抵押票据的再买卖、贴现等。这无疑可以吸收大量的社会闲散资金，使那些已经解决住房问题的家庭参与到住房开发和住房金融中。但根据我国现阶段的国情，虽然发展普通住房需要资金，但又不可能把大量的社会资金都向这方面集中。因为住房的发展需要同整个国家的经济发展保持平衡，我国现阶段固定资产的投资重点还是农业、交通、通信、能源等基础设施和基础产业。国家还要扶持资金、技术密集的高新技术的发展，这是关系到国家经济能否持续、健康发展的大问题。因此，从资金市场筹资只能是适度的，主张房地产证券化显然为时过早。5.继续向国际金融机构争取低息贷款不仅是发展中国家，就是经济比较发达的国家和地区都积极争取，哪怕是贷款再少也不放过机会。我国应以深化住房改革为由，向国际金融组织继续申请贷款。三普通住房金融资金的投向和风险回避1.住房金融资金的投向目前我国住房金融资金主要是投向开发企业，进行生产性贷款，个人购建房消费性贷款的投向少，中国人民建设银行房地产信贷部1992年制定的《职工住房抵押贷款暂行办法》及省市建行制定的《实施细则》都明确规定，个人住房抵押贷款对象只限于“购买自住住房的居民”。笔者个人的观点是住房金融资金既要投向开发企业，又要投向居民个人购建房，但重点是向各收入层次的城镇职工、居民家庭发放购房抵押贷款和合作建房贷款，否则我们很难推动个人购建住房。住房价值量大，又不能移动和互换使用，为减少风险，开发企业对已开工的项目，只要达到预售条件的就会预售，在香港称为卖楼花，国际上通行，我国也是如此。1992年全国开发企业共使用流动资金1194亿元，其中来自购房者支付的定金和预售款440亿，占资金使用总量的38%，为各项资金来源之首。其中有的省市所占的比例更高，北京为54%、宁夏60%、浙江61%、云南74%。金融机构普遍向个人购房发放贷款，并根据开发进度向开发企业提供购房贷款资金、直接变消费资金为生产资金，金融部门在支持职工居民个人购房的同时也支持了开发企业的生产，避免了因住房商品的积压给企业带来的经济损失，减少了企业的投资风险。金融机构向个人购房发放抵押贷款，存贷差可能低于开发企业，但只要广筹资金，实行“薄利多销”，若政府再给以优惠，降低这类贷款的税收就可以保证其利益。对于职工购买自住公房，笔者认为更适宜采用分期付款的方式，可以将首付款定的高些，金融部门只对那些特别困难的购房户发放部分抵押贷款，这样可以防止大面积的“资金搬家”，影响国家的重点建设。再说公房毕竟是国家和企业先前的投入，分期分批地收回不会对国家企业产生严重的后果。2.贷款风险的回避居民个人购建住房贷款一般是中长期贷款，贷款风险是不可避免的，风险主要来自：借款者丧失还款能力。在市场经济条件下，企业和个体经营者都存在因经营不善收入减少，甚至倒闭破产的情况，使贷款职工和个体经营者失去还贷能力；在还贷期间可能出现大的自然灾害和人为灾害，如水灾、火灾、风灾、地震等使房产毁灭，贷款无法收回；贷款人自然死亡或宣布死亡，继承人无能力还贷等等，为了避免和减少风险，可采取如下做法：（1）在改传统信用贷款为抵押贷款的同时，凡开展个人购建房抵押贷款的城市，都要同步制定有关房地产抵押管理办法的有关法规，以保障抵押人和抵押权人的合法权益，一旦风险出现，抵押权人可依法对所抵押的房产进行处置，保证贷款的收回。（2）审查贷款人的“资信度”。“资信度”审查也是国际通行的做法，许多国家都有成功的经验。印度住房发展金融公司是印度首家专门从事住房金融的私人机构，在进行“资信度”审查时，要了解和掌握贷款者许多方面的情况，如收入、年龄、受教育的程度、财产情况、能力、储蓄历史、家庭背景、工作简历、工作性质和工作稳定程度等，使住房信贷建立在信用度高的基础上。3.建立一个设计合理的贷款方式抵押贷款应建立首付款制度，根据我国的国情，首付款至少是房价的20%～30%，首付款本身就是降低风险的措施，一旦借款人不能还贷，将房产变卖时即便价格低一些，也有可能补足原贷款。贷款年限可以设置多种，比如5年、1