我国房地产金融发展及其风险问题分析

我国房地产金融发展及其风险问题分析摘要：本文通过分析我国房地产金融的开展趋势及其特点，反思现今房地产金融开展中所存在的融资过分集中于银行、住房金融产品稀缺、法制不健全、信用风险高等问题，试图为我国房地产金融开展和风险防备提供决策参考。

关键词：房地产金融；金融风险；商业银行。

房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，在国家经济开展中发挥着举足轻重的作用。次贷危机过后，我国房地产价格仍然持续走高，泡沫加剧，房地产金融风险不可小觑。因此，研究我国房地产金融开展的趋势和主要特征，探索防备化解房地产金融风险的主要伎俩，不仅有利于房地产市场本身的健康开展，而求有利于整个国民经济的稳定和金融行业的稳健开展，具有重要的理论价值和现实意义。

一、房地产金融及其风险概述。

1.房地产金融及其风险。

房地产金融是指与房地产活动有关的一切金融活动。具体而言那么应划分为下列形式，如开发商所需资金的具体融资方式，包括房地产信贷融资、股票融资、债券融资和运用信托方式融资等，另外也包括居民个人住房贷款。房地产金融风险是指银行在为房地产企业进行资金的筹集、融通、清算等金融效劳活动中，由于各种事先无法预料〔即不确定〕因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务和单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业作为一个高投入、高利润的企业，这就决定了它不可防止的同时具备高风险这一特性。金融业与房地产业相结合，出于逐利的本质，容易过度支持，引起信用膨胀问题，从而诱发危机。从目前来看，房地产金融风险主要由信用风险、流动性风险、资产负债结构风险等构成。

2.房地产金融风险的特点。

房地产金融风险既有一般性经济风险的共性，也有自己独具的个性因素，具体来说有下列几个特征：

第一，隐蔽性。在现有的房地产金融体系中，存在着严重的信息不对称性。身处资金链两端的投资方和融资方之间的信息沟通中存在着极大的障碍因素。由于这种障碍的存在，使得金融机构很难对贷款人作详尽的了解和进行有效的监管，导致当中的风险长期隐蔽地进行积累，一旦达到了最终的临界值，损失将难以估量。

第二，传递性。在房地产金融市场中，存在着及其复杂的资金交易体系，随着资金的融通借贷，形成了巨大的债权债务网。任何一个小的金融机构问题的出现，都将影响到整个金融体系的运行，最终可能诱发金融危机。

第三，周期性。在房地产市场的运行中存在着一定的供应需求关系，这种关系的变化直接影响到房地产金融市场的景气程度。加上金融市场处于政府的货币政策下，随着政府调控政策的改变也作用于房地产金融市场，因而房地产金融市场便存在了一个周期性的波动规律。

二、我国房地产金融存在的主要风险。

自1998年以来，我国已建立起以银行信贷为主，债券、股权、信托等多种融资方式并存的房地产金融市场体系。但是在房地产金融快速开展，有力支持我国房地产开展的同时，也暴露出融资结构不合理，房地产金融产品创新迟缓，监管机制不合理，运作欠效率等问题，而这些问题的存在也造成和加剧了我国的房地产金融风险。

1.银行贷款是房地产资金的主要来源，且贷款规模持续扩大。

当前我国的资本市场仍然处于一种十分弱后的状态，房地产企业开展只能依赖银行体系的间接融资，从而使资金需求集中于银行体系，但我国现有的金融体制及信贷操作方式难以有效化解这种风险。如图1所示，在2022～2022年这10多年中，我国房地产银行贷款处于持续增长的状态，贷款金额从2022年的1692.2亿元回升到了2022的13056.8亿元。即使是在危机影响较重的2022～2022这四年间，房地产企业银行贷款也处于快速回升的状态。

2.利用海外资本市场拓展房企开展资金。

由于次贷危机以来，我国实行的信贷紧缩政策及对企业上市要求的提高，导致我国房地产企业纷纷把眼光投向境外。根据亿房网统计，从2022年6月到2022年，建业地产、恒大地产、龙湖地产、恒盛地产、融创中国、卓尔开展等在港成功上市，筹资巨大。在2022年年初，万科、金地等大型房企纷纷方案通过买壳去香港上市。2022年在港上市房企资产总额均值为547.79亿元，同比增长25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为167.53亿元。房地产业务收入方面，2022年在港上市房企收入均值115.65亿元，同比增长32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为33.69亿元，同比微涨4.89%。除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大局部沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。

3.房地产企业负债率将持续处于高位。

如上表我们可以分明地看到表中房地产企业的负债率根本都高于80%，而ST兴业那么罕见的高达了968.7%，处于严重资不抵债的情况。总的来说这是由于经济的不景气导致了我国房企的资金状况不容乐观。而从整个大的房地产市场来看〔据图2〕，我们可以了解到，随着房地产市场的不断开展，房地产企业的资本规模从2022年的2.9万亿元急剧回升到了2022年的28.4万亿元，同时随着资本的不断扩大，企业负债也相继增多，从2022年的2.1万亿元回升到了2022年的21.4万亿元。而在此期间，房地产企业的资本负债率处于波动下降状态。但2022年金融危机之后，又重新开始上扬。总的情况如图3。这意味着在未来相当一段时间内我国房地产负债率仍将处于一个高位。由于我国房地产企业的开展历史较短，大多尚处于资本的初步积累阶段，急于填充资金以扩大企业规模，因而不可能在短期内降低房地产企业的负债率。

4.监管机制不合理。

与西方有关国家相比，我国的房地产金融市场还处于一个较原始的状态，市场监管和调控工作还要在未来的实践中逐渐完善。目前，我国的相关监管制度的建设相对于高速开展的房地产金融市场仍是相对滞后的。监管部门在进行监管时时常遇到各种因素的制约，从而导致其无法对我国房地产金融机构进行有效监督、统一管理。此外我国金融业的国际化在进一步推动房地产金融高度开展的同时，也使监管机构更加难以对房地产市场进行监管和调控。

三、当前我国房地产金融风险产生的主要原因。

1.融资结构单一，金融风险集中于银行信贷。

根据我国房地产市场的运作和资金链情况，房地产商经营过程中的买地、开发、建设、发售中的任何一环无一不依靠银行资金的周转，银行资金贯通整个过程。

以2022年为例，〔详见图4〕全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占了15.2%，从外表上来看，房地产开发对银行系统的依赖似乎不大。而仔细分析我们可以得到另一个完全不同的观点，由于定金和预收款〔属于其他资金〕中有相当局部是以居民的个人住房贷款形式存在，加上施工企业利用银行贷款先行垫资局部及土地储藏贷款〔其他资金〕等，因此保守估计开发商所需开发资金对银行系统的依赖度为60%左右。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产供应和需求两方面参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

2.住房金融产品稀缺，创新能力缺乏。

房地产金融根本是两块，一块是工程融资，第二个是住房金融，就是住房贷款这块。住房金融工具的创新是房地产金融创新的重点。要求金融机构在金融实践中，不断开发住房金融新产品。

截止2022年，我国现存的住房金融业务主要有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款和组合贷款四类。但随着新住房制度的形成和人们消费观念、消费水平的变化，这些金融业务种类显然是不能满足市场需要，这就要求房地产金融机构及时研发出适合时代潮流的住房金融新产品。

3.房地产金融规制建设落后，监管乏力。

2022年年初，房地产调控新国五条及其细那么相继出台，试图以更坚定有力的调控措施彻底整顿房地产市场。但相较迅猛开展的房地产业，我国临时出台的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是长治久安的治本之策。金融立法的目标就是要调整当前房地产开展中的混乱状态，提高房地产市场的公平度，爱护优质资产企业，建立一种更加健康的社会主义市场经济。由于我国的市场经济起步较晚，目前我国有关房地产金融的法律仍然处于一种相当欠缺的状态，首先我国与一级市场相关的法律法规仍然比拟不足，如“公积金法〞、“房地产抵押贷款法〞、“房地产抵押贷款保险法〞等。而二级抵押贷款市场相关的法律法规还处于一种根本空白的状态。此外现有的房地产金融法规不健全，影响房地产金融体系的发育成长和各项房地产金融业务的拓展，在法制上还未规定房地产金融组织的创建、标准房地产金融工具的发现和流通。因而现行的法律也需要进一步修改，距成长为一个系统科学的体系还有很多路要走。

4.信息不对称问题突出，房地产金融市场信用风险高。

目前我国不足完善的社会信用体系，直接加剧了房地产金融风险的严重性，一般社会信用体系主要包括房地产企业信用系统和居民个人信用系统，但当前我国这二者的现状不容乐观。

①个人住房抵押贷款存在潜在风险。按照世界银行的规范，国际上房价收入比约为1比3至1比6，考察我国的房价收入比已经到达了7.8倍，而在北京、上海、广州等大城市甚至到达了1比15这一惊人的比值。这意味着生活在北上广地区的家庭要在停止一切消费的情况下，至少需要积累15年才能买的起一套房子。由此看出，我国房价已经在一定程度上超过了居民收入的承受范围，一旦经济和就业形势有所变动，借贷者可能面临违约的风险。此外由于我国当前个人融资渠道不畅，也存在一些人借机套取银行贷款从事其他高风险行业的可能性。

②房地产企业信用风险。据明斯基“金融不稳定假说〞对高风险的借贷企业的定义“他们借款用于投资期很长的工程，在较长的时间内他们都无法用投资的收益还本付息，而需要滚动融资用来支付本息〞。对我国房地产企业而言，多采取了分阶段连续开发模式，即将上一阶段的销售资金作为下一阶段的启动资金，这就决定了我国房地产企业的高风险性。此外假按揭问题也相当严重，由于企业申请开发贷款手续较为繁琐，加之利率高于个人住房贷款利率，所以很多开发商包括一些信誉较好的开发商为了解决资金周转问题都会操作假按揭，这样，贷款本身的风险加上管理上的道德风险，不良贷款的几率会更大。

四、我国房地产金融风险的防备。

1.合理化解商业银行风险过度集中问题。

①加快住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款会聚重组为抵押贷款群组。实践证明通过充沛市场化证券的发行逐步形成房地产二级抵押市场是分散银行住房贷款风险的最有效地途径，并且可以搞活市场资金的融通，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾。具体实施计划包括在央行监督下，选择适宜的商业银行作为发起人，成立专门的抵押贷款证券化公司，探索适合我国国情的运作机制，在一些住房金融较为兴旺的城市，如北京、天津、上海等进行试点。

②扩大房地产融资渠道，标准房地产融资行为。第一，构建多元化的房地产金融机构体系。通过金融体制的改革让房地产投资信托资金、保险公司、储蓄机构、养老基金和外来投资者参与到房地产一级贷款金融市场。第二，健全房地产金融资产的流动性的市场体系，开展房地产信托基金，改变当前过分依赖银行贷款的局面，形成以市场为主导、多渠道、多层次的房地产资金供给体系。

2.建立完善的住房金融产品创新体系。

启动以改善银行内部开展模式的改革，切实解决住房金融产品创新问题，形成有效的产品研发鼓励机制和建立专业的研发机构，有效辨别不同收入、心理、年龄者的不同需求。除了传统的四大融资方式，也应适时创新更切合实际的金融产品。金融系统应为住房金融品种的增多，金融工具的创新和体系的不断完善而不懈努力，着眼于现有的住房金融产品进行深度挖掘和实施创新，设计出有差别，效劳于不同群体的住房金融产品供给体系。

3.完善房地产金融法制。

针对我国房地产金融法制落后的情况，首先，应该完善与住房贷款一级市场相关的法律法规。其次，应尽快出台围绕二级抵押市场的法规和规范，并且在法律法规执行的过程中建立更新机制，根据市场经济中出现的新现象做出快速反馈，在情况恶化前提前更新完善相关法律。再次，修改现行法律以形成统一的法律体系，提高其针对性、实用性和可操作性。过程中应参考国际惯例和国际规范，对造成金融风险和外部欺诈的责任人进行刑事处分。并通过立法逐步开放外资在指定范围内从事房地产金融业务。总的来说，是要通过立法建立以市场为主导，中央银行进行监督，法制部门进行标准，允许外资参与的金融法律体系。地方政府也可以结合本地房地产金融开展的具体情况，率先出台与本地区相适应的法律，推动房地产金融开展方式的战略性转型升级。

4.完善房地产金融市场运作体系，加强信用建设，提高防范金融风险的能力。

①完善个人征信系统，提高房贷质量。在市场经济的大潮下，应逐步实现全方位多层次的商业银行资信统一管理体系，定期进行个人资信评级并实现沟通共享。个人资信评级的内容应包括对个人资产的原值、净值、收藏价值、获利价值、开展潜力以及个人信誉的评估。之后我国商业银行进行信贷时，就可以改变银行信贷人员仅凭借款人身份证明、收入证明等较原始的材料进行信用征集的状况，凭借个人征信系统加强对信贷资金的管理。对于出现不良的信用记录的借贷人，商业银行提高放贷条件，并对其今后的经济活动进行种种限制。

②加强对房地产企业信用风险防备，标准企业行为。第一，进行房地产企业资信评级。由专职的机构按照企业的有关方面包括企业素质、资金信用、经营管理、财务状况、经济效益与开展前景等进行分析，并以简单的资信等级来进行评价。第二，完善房地产市场监测体系和房地产信息披露制度。加强和完善房地产市场信息系统建设，特别是透明购房网的建设。进一步完善房地产市场信息披露制度，及时准确地向社会颁布市场商品房预售信息、可售楼盘及房源、已售状况等信息，稳定市场预期，以避免房地产市场的结构性失衡。第三，适当机会取消商品房的预售制度。取消商品房预售制度，有利于进一步减轻银行自身所集中的风险，使房