合肥市滨湖新区城市综合体项目建议书

PAGEPAGEPAGEi皖北湖滨广场项目建议书PAGE5/21目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1第一节项目概况 1第二节项目编制依据和原则 3第三节主要技术经济指标 5第四节结论和建议 6第二章项目建设的必要性和重要性 8第一节项目建设的必要性 8第二节项目建设的重要性 10第三章项目选址和外部建设条件 13第四章建设规模及内容 18第五章用地方案 19第六章建设进度安排 20第七章投资匡算及资金筹措 21第一节投资匡算 21第二节资金筹措方案 24第八章效益分析 25第一节财务分析 25第二节社会效益 27第一章总论第一节项目概况一、项目名称、项目业主及负责人1、项目名称：皖北湖滨广场项目2、业主单位：安徽省皖北经合投资股份公司法定代表人：张崎琼办公地址：合肥市包河区徽州大道与南一环交口富广大厦809室联系电话：055165736577二、业主单位基本情况皖北经合投资股份公司成立于2014年3月17日，注册资金1.67亿元人民币，具有独立法人资格，是由皖北经济合作发展商会的12家大中型企业联合的、以房地产开发综合运营为主要业务且经济实力雄厚的多元化公司。公司主业涉及资本运营、房产地开发、商业投资、工程建设、商业管理、物业管理等多个领域。公司由综合部、项目部、财务部、招商部、工程部等部门组成。如今已经成功介入合肥的房地产市场，于2014年3月通过竞标取得合肥滨湖BH-2013-10-A的综合商业用地。我公司奉行“树立一流形象，创造一流效益”的经营理念。三、工程概况1、工程名称：皖北●滨湖广场(暂定)。2、工程地点：滨湖新区紫云路与华山路交口东南角。4、资金来源：自筹。5、工程规模：本项目规划总用地面积28939.50平方米(折合43.41亩)，拟建地上建筑面积约13万㎡（地下约3.2万㎡），初步规划方案计划拟建地下二层、地上五层为裙房、三栋高层。6、本项目为商业、办公、购物、娱乐、休闲为一体的城市综合体，可售物业为开发计容面积的30%；自持地上建筑面积不得低于地上总建筑面积的70%，且自持部分10年内不得销售；项目投入运营后3年内，竞得人年均缴纳税收不得少于3000万元第二节项目编制依据和原则编制依据《中华人民共和国城乡规划法》；《中华人民共和国土地管理法》；《城市规划编制办法》；《城市道路交通规划设计规范（GB50220－95）》；《城市道路交通规划设计规范（GB50220－95）》；《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》；《城市规划编制办法及城市规划编制办法实施细则》；《建筑设计防火规范》GB50016-20062006年版；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；《汽车库建筑设计规范》JGJ00-98；《民用建筑设计通则》GB50352-20052005年版；《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；《合肥市城市规划管理技术规定》（2008年8月1日施行）；《国有建设用地使用权出让合同》合同号：合地滨湖经营[2014]025号；15、合肥市规划（单体）设计条件通知书批准文号：合规设（2013）286号）；16、其它有关标准、技术规范等；项目建议书研究范围本项目建议书的研究范围为：皖北滨湖广场建设的必要性、项目地址和建设条件、建设规模及内容，总平面布置、建设方案、建筑节能、环境保护、投资匡算和效益进行研究和分析，并提出相应的对策和建议。鉴于该项目属于城市综合体开发项目，随为赢利为目的，但是在经济分析时，以收回成本为宗旨。编制原则社会效益优先原则：皖北滨湖广场的建设为滨湖新区政府办公、周边企事业办公、住宅小区居民、入住业主及合肥市人购物、休闲、娱乐等服务为主，因此应坚持社会效益优先原则，为政府大湖名城做好区区域性服务。环境效益优先原则：皖北滨湖广场是未来滨湖新区省级行政政务中心城市综合体，在规划布局和总体布置上，以做到成为一座城市标志性建筑物，注重区域环境效益，为政府、市民提供一个布局合理、配套设施齐全、环境优美、生活安全舒适的生活、休闲、购物、娱乐的环境，做到功能齐全又具有地方特色的城市综合体。第三节主要技术经济指标规划用地面积：28939.50m2(折合43.41亩)总建筑面积:162000m2地上建筑面积：130000m2（包括公共管理用房及物业管理用房）地下建筑面积（含人防面积）：负二层32000m2容积率：≤4.5建筑密度：≤45%绿地面积：≥20%停车配置位(小型汽车)：商务办公：0.8车位/100m2；商业零售：1车位/100m2，地面配置≤25%总投资：64833万元。第四节结论和建议依据本项目以商业为项目发展核心物业，遵照商业价值最大华、特色商业开发及商办价值适度创新的原则：1、商业为主导开发模式，商业体量设置在6万㎡区间，同时需增加商业体量，建议开发地下商业空间；增加商业可售面积；其中自持约2.1万㎡；项目需打平现金流。2、商业考虑到销售，建议以特色街区商业和主力店商业为组合的形式，商业形象需突破创新；3、而商办市场压缩体量；开发量在6-7万㎡；办公需适度突破；需关注后期商业运营和价值增长；业态定位要点：本项目在滨湖新区的城市应差异化产品及滨湖新区城市位是什么考虑：1、在满足规划条件车位配置数量的情况下，应增加停车位数量和车辆出入方便，基于商务、办公及未来要求。2、可以做中央空调系统，但也应留足各单体办公空调外机的安装位置，基于周六、周日或晚上加班时之使用。3、本项目考虑做内教育产业业态，基于滨湖新区，的兴起因产业布局就是初高部，但无良好学前及其它类型教育。4、本项目可考虑内医疗机构业态，基于滨湖新区，的兴起因因产业布局有高档的医疗机构，但无民办的或股份制医疗机构。5、本项目未来发展是省政府行政服务中心，本项目业态可为政府机构外包做好服务工作。6、本项目从未来发展，进入国家老年化年代，可以考虑养老产业服务。第二章项目建设的必要性和重要性项目建设的必要性符合安徽省经济社会发展规划《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》部分内容指导思想：——坚持“双轮驱动”。我省工业化城镇化正处于中期加速阶段，蕴含着巨大的发展空间和潜力。继续实施工业强省战略，着力增强中心城市带动能力，促进城市人口与产业同步扩张，推动工业化和城镇化协调共进、互动发展，为经济社会发展提供强大动力。——坚持转型发展。加快新型工业化进程，把经济增长转到以现代农业为基础、战略性新兴产业为先导、先进制造业和现代服务业为支撑的发展轨道上来；加快新型城镇化进程，把经济增长转到以中心城市和县域经济为支撑、统筹城乡区域协调发展的轨道上来；加快优化需求结构，促进经济增长由主要依靠投资拉动向三大需求协同拉动转变；加快推进自主创新，促进增长动力从物质资源消耗为主向创新驱动转变；加快发展社会事业和改善民生，推动发展重心从偏重经济增长向经济社会协调发展转变；加快生态文明建设，推动增长模式从粗放增长向资源节约型、环境友好型转变，努力实现速度与质量、内需与外需、发展与民生、增长与环境、经济与社会等方面有机统一，实现全面协调可持续发展。（2）积极开拓消费市场增加城乡居民收入，提高居民消费能力。以引导和培育消费热点为着力点，围绕我省优势产业和产品，巩固和发展消费规模大、带动性强、对地方经济贡献大的热点消费，扩大汽车、住房、旅游、通讯等重点领域消费，优化消费结构。大力发展文化娱乐、教育培训、体育健身、养老服务、家庭劳动社会化等成长性服务消费，挖掘消费潜能。贯彻落实国家各项促进消费政策，大力推进家电下乡、家电以旧换新等，全面开拓农村市场，提高农村和农民消费水平。拓展省外市场，提高皖货在全国的知名度、美誉度和市场占有率，提升省外消费对我省经济增长的拉动力。积极扩大有效投入打造战略性新兴产业、先进制造业、能源、原材料、优质农产品生产加工、文化、旅游、现代物流八大产业，加快建设综合水利工程、交通网络工程、生态环保工程、金融支撑工程、人才工程、民生工程六大基础工程，力争2015年地区生产总值再翻一番。全方位构建多层次、多系统、开放式、动态性的“861”行动计划项目管理体系，形成梯次推进格局。建立项目审批、核准、备案、供地、环评、融资等“绿色通道”，强化项目跟踪服务和协调调度，提高投资效益，增强经济发展后劲。努力扩大消费需求增加城乡居民收入，提高居民消费能力。以引导和培育消费热点为着力点，围绕我省优势产业和产品，巩固和发展消费规模大、带动性强、对地方经济贡献大的热点消费，扩大汽车、住房、旅游、通讯等重点领域消费，优化消费结构。大力发展文化娱乐、教育培训、体育健身、养老服务、家庭劳动社会化等成长性服务消费，挖掘消费潜能。贯彻落实国家各项促进消费政策，大力推进家电下乡、家电以旧换新等，全面开拓农村市场，提高农村和农民消费水平。拓展省外市场，提高皖货在全国的知名度、美誉度和市场占有率，提升省外消费对我省经济增长的拉动力。符合合肥市的发展规划《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》部分内容(1)战略定位——全国有较大影响力的区域性特大城市。发挥省会城市的龙头作用，走新型城市化道路，努力拓展城市空间，提升城市建设、管理水平，全面加快现代化、国际化、一体化进程，经过“十二五”乃至更长时期的努力，形成中心城区、城市副中心和小城镇共同发展的格局，把合肥建成在全国有较大影响力的区域性特大城市。——全国重要的创新型城市。依托科教优势，完善创新体系，集聚创新要素，发展创新型产业，建设国内一流的科技创新中心、高层次人才聚集中心和产业创新示范区，率先建成国家创新型城市。(2)发展目标——综合实力显著增强。全市地区生产总值突破6000亿元，年均增长16%，占全省比重提高到25%以上，全市人均GDP达到15000美元；财政收入达到1000亿元，年均增长16%；全社会固定资产投资5年累计完成2.5万亿元，其中工业投资累计8500亿元；社会消费品零售总额达到2000亿元，年均增长19%。——城市功能显著提升。城区常住人口突破400万人，建成区面积扩大到410平方公里，城镇化率达到75%。水、电、气、热、公交等公用设施完善，综合交通枢纽基本建成，城市功能品位明显提升，综合承载力显著增强，形成布局合理、特色鲜明的城市空间发展格局。(3)加快发展现代服务业坚持市场化、产业化、社会化、国际化方向，全面提升服务业发展质量和水平，增强服务业对经济增长的拉动作用。适应工业化、城镇化和居民消费结构升级的新形势，推动生产性服务业集聚化、生活性服务业便利化发展，形成全国区域性金融、物流、会展、商贸、旅游、信息服务等现代服务业中心。商贸服务业。优化调整商业布局，推进老城区商业网点升级换代和功能更新，加快滨湖新区中央商务区和县区特色商业街区建设，形成合理有序的商业网点布局。以“双百市场”、“新网工程”和“万村千乡”工程等为契机，改造和新建一批新型专业批发市场，建设一批年交易额超百亿元的专业批发市场，发展和完善农村标准化消费品“农家店”，实现城乡市场协调发展。大力推广大型购物中心、连锁经营、电子商务、社区商业等现代流通组织形式和经营方式。做大做强商贸流通企业，培育发展一批进入全国服务业企业500强的大型商贸集团。大力引进国内外知名商贸企业，提升商贸流通业的规模、档次和功能。旅游服务业。实施旅游精品工程，加快旅游大项目建设；加强旅游航空航线培育，新开、加密国际航线，引进一批航空企业设立基地航空公司；整合旅游资源，优化旅游产品结构，以历史文化旅游和休闲度假旅游为主要突破口，加速旅游与三次产业的融合，积极发展名人文化旅游、科教旅游、工业旅游、乡村旅游、会展旅游、都市旅游。加强区域合作，实现与省内及长三角地区旅游客源、旅游活动、旅游宣传等联动发展，共同打造旅游精品线路，建设区域性旅游中心城市、长三角地区观光休闲度假基地。商务服务业。按照服务专业化、功能社会化的方向，积极发展法律、审计、会计、咨询、评估、广告策划等商务服务业。大力发展中介组织，积极吸引国际资本和跨国公司进入我市商务服务领域。建设中央商务区，集中布局商务服务机构，大力发展楼宇经济，引进国内外大型企业设立地区总部、研发机构和服务中心，发展总部经济。(4)优化城市空间布局建设现代化中心城区。由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成中心城区，坚持分类指导，打造丰富多样的城市特质文化空间，提升城市品位，加快形成高端服务集聚、综合承载能力强的现代化城区。滨湖新区，坚持紧凑型开发，把握好项目布局和建设时序，高标准、快节奏地推进各项建设，着力提升服务业集聚功能，完善配套，逐步形成环境优美的行政办公、金融商务、会展旅游中心。老城区，实施城市更新，加强基础设施和城中村、危旧房、棚户区改造，深刻发掘、传承城市记忆，建设一批特色街区，打造国内知名的商贸、商务、金融、文化中心。政务文化新区，完善配套设施，提升区域特色，营造良好的人居环境，打造功能先进的行政商务、文化体育和休闲居住中心。各开发园区按照混合功能的要求，科学布局、集中建设相关配套设施，推进各种业态集聚发展。3、符合合肥市滨湖新区的发展规划(1)滨湖新区规划目的合肥市滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分（“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区”），是现代化滨湖大城市建设的前沿阵地。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，北靠南二环路，西接沪蓉高速公路，东临南淝河，规划总用地面积约196平方公里，是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户。滨湖新区的规划范围为合安高速公路以东、南淝河以西、二环路以南、派河及巢湖以北区域，含包河区、经济技术开发区5个乡镇(烟墩乡、义城镇、骆岗镇、义兴镇、大圩乡)，区内人口约10万人。总用地面积约196平方公里，其中312国道以北规划面积约27平方公里，312国道以南至十五里河约80平方公里、十五里河至巢湖岸边约32平方公里。沿巢湖岸线约15公里。南淝河、派河、十五里河、塘西河等众多水系分布其间。(3)滨湖新区规划意义合肥的滨湖通江之梦期盼已久，所以在历次城市规划修编时均保留合肥东南引风口这一格局，不仅保证合肥城市中心区“绿肺”功能，也为合肥未来临湖发展预留空间。合肥向巢湖方向发展，将真正实现“引湖入城，打造滨湖城市”的目标，有助于加强合肥与省内沿江城市的合作，更快地融入长三角，提升合肥中心城市地位的影响力。树立旅游中心城市形象合肥目前的旅游产品主要集中在观光、会议、商务等几个方面，产品结构不合理，需要补充度假旅游产品类型。合肥市应该充分利用靠近巢湖的滨水优势发展滨湖度假旅游。巢湖旅游开发将增强合肥旅游的吸引力和辐射力，扭转合肥旅游产品核心吸引力不足的局面，促进合肥向旅游目的地城市与旅游集散中心城市转变，树立特色鲜明的安徽省旅游中心城市形象，促进安徽旅游的全面提升。合肥目前的旅游产品主要集中在观光、会议、商务等几个方面，产品结构不合理，需要补充度假旅游产品类型。合肥市应该充分利用靠近巢湖的滨水优势发展滨湖度假旅游。巢湖旅游开发将增强合肥旅游的吸引力和辐射力，扭转合肥旅游产品核心吸引力不足的局面，促进合肥向旅游目的地城市与旅游集散中心城市转变，树立特色鲜明的安徽省旅游中心城市形象，促进安徽旅游的全面提升。构建生态合肥滨湖发展战略要与环巢湖发展联系起来，这种新的城市空间系统应是更好地利用和发展现有自然条件的城市化空间系统。水是城市的灵魂，有水城市才有灵气，营造滨水、滨湖城市，构建生态合肥。新区的建设目标是构建六大环境，打造六大中心，承接现代服务业的转移，通过加强基础设施建设促进换巢湖区域的一个发展，同时突出生态环保，建设绿色新区，实现碧水环绕的，城市建设的目标。同时走可持续发展的道路，建设节约集约用地的示范区。(4)滨湖新区规划内容优化城市功能分区，加快构筑一个主城、四个副中心、一个滨湖新区的现代化大城市框架，实现城市形态由单中心、高集聚向多中心、组团式转变；由环城时代向滨湖、临江城市的方向演变，打造独具魅力的现代化滨湖城市。滨湖新区在新区规划中共分为启动区、核心区、拓展区。按照建设计划，启动区的率先启动建设肩负着奏响整个滨湖新区建设号角以及引领、带动其它区域建设的重要使命。滨湖新区启动区规划以城市快速为交通主轴线，以城市生活性干道为连接纽带，形成“一心一街一廊三社区”加“中学片区”的规划结构。空间规划上采取规模化成片建设、高层底密度的模式，确保高速发展的同时形成优美的人居环境。(5)建设定位在合肥市滨湖新区概念性规划中确定了滨湖新区的功能定位：核心功能是行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地，主要功能有居住综合新区等。形象定位：滨湖新区是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。因此，新区形象应充分体现城市礼仪界面的属性，反映地域风情和大城市风貌。以人为本是转变城市发展方式的核心。转变城市发展方式，需要城市建设理念和领导干部政绩观实现根本转变，走出“见物不见人”和搞“形象工程”的误区，将以人为本的理念融入城市建设全过程。一是坚持共建、共有、共享，把滨湖新区建设成为适合各阶层居民居住生活的和谐家园。二是宜居、宜商、宜学、宜游。新区建设把方便群众和群众满意作为城市规划建设的出发点和落脚点，充分考虑居民上学、就医、购物、休闲需要，着力营造环境优美、居住舒适、出行便捷、生活方便的生活环境。项目建设的重要性皖北滨湖广场项目是滨湖新城办公、服务业震惊城市综合体项目，是周边城市已成熟业态不足部分和同业态品质不高的补充，依据滨湖新总体规划精神和土地让规划条件，本项目建设周期为两年，本项目投入运营后，三年内均税入收不少于3000万元。是滨湖新区城市规划建设的重要组成部分，为城市居民、政府服务、外来旅游人员及巢湖经济带的发展有着积极作用。党的十八届三中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。拉动内需，提高居人生活质量，为城市居人安居乐业，解决他们生活、休闲、娱乐、健身等的后顾之忧，政府随为关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求，而企业（不论民企、国企）均政府税收财力的保障，故本项目资产投入和运营也地方政府财力有力支持。综上所述，该项目的建设是十分必要和重要的。本项目拟按照城市商业服务综体规模进行建设的，在符合滨湖新区总体城市规划要求的前提下，尽可能为地主居民、外来旅游人员提供更加舒适、优雅的购物、休闲、娱乐等生活环境。第三章项目选址和外部建设条件项目选址皖北滨湖广场项目地处新区紫云路与华山路交口东南角地块，现状为农田非种植区。拟建项目的场地现在均为城市建设用地，经现场踏堪，场地内地势平坦，沿途地表无不良地质现象。根据区域地质调查资料及场地周边的水文、工程地质勘察结果表明，场地内无活动的断裂带通过等不良地质现象，场地稳定性较好，适宜进行工程建设。为保证项目的工程质量，应进行工程环境、抗震、城市交通接入等评估，在结构设计之前，应进行工程地质详细勘察，为设计提供科学、可靠的基础数据。第二节外部建设条件一、工程地质条件、本项目位沿途地表没有不良物理地质现象，适宜进行工程建设。为保证项目的工程质量，在建筑结构设计之前，应进行工程地质详细勘察，确有其事认基础类型及施工时的基础支护方案,为设计院提供可靠的、科学的基础数据。根据《中国地震烈度区划图（1990）及使用规定》，本工程所处地区地震烈度为7度区。二、项目的社会经济概况\o"合肥"合肥市2013年国民经济和社会发展统计公报初步核算，全年生产总值(GDP)4164.34亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值229.05亿元，增长5.4%;第二产业增加值2303.91亿元，增长15.4%;第三产业增加值1631.38亿元，增长12.3%。三次产业结构调整为5.5：55.3：39.2，其中工业增加值占GDP的比重为43.6%，比上年提高0.7个百分点。人均生产总值达到55186元(折合8742美元)。全年居民消费价格上涨2.2%，涨幅比上年回落3.5个百分点。工业生产者出厂价格下降0.1%，工业生产者购进价格下降2.3%。三、自然地理概况（1）地理区位道路名称：紫云路道路等级：主干道起止位置：沪蓉高速巢湖南路中心线条件：X=13425绿线宽度：8红线宽度：60道路名称：华山路道路等级次起止位置：紫云路云谷路中心线条件：Y=28870红线宽度：36道路名称：规划支路中心线条件：Y=29023.000（2）自然地理条件合肥市滨湖新区地形较为平坦，总体上是西北高、东南低，最高位西北角糟坊郢，海拔35.2米，最低巢湖岸边海拔不到6米。地面坳沟密布岗地发育，坳沟深达十余米，气候属热带湿润季风气候。合肥市滨湖新区地貌系统按成分为自然地貌的人工地貌.自然地貌依据形态成因分类原则,划分为波状平原和平坦平原;人工地貌依据生态形态分类原则,从地面透水性,建筑活动和地貌形态三方面对滨湖新区人工地貌进行划分.通过对滨湖新区人工地貌的地面透水性、建筑活动和地貌形态三方面调查表明，人类活动对滨湖新区地貌改造较小，城市人工地貌对滨湖新区生态环境影响较弱。本项目建设场地濒临巢湖，圩坝较多。根据现场踏勘，土壤以黄棕壤为主，表面为耕植土，分布均匀，地基承载力良好。（3）水文气象滨湖新区具有独特的区位优势，襟三河带一湖：南淝河、派河、塘西河。南临全国五大淡水湖之一的巢湖，湖光山色似仙境，碧水蓝天最怡人。滨湖区处于合肥市城市上风口，是发展商业地产、观光旅游等服务业最佳选择。未来新合肥大步向南趋向巢湖发展的核心区域。合肥居皖中，江淮分水岭横亘其间，是典型的平缓丘陵地区，属北亚执带湿润季风气候区，四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期较长。合肥全年平均日照时数为2218小时。，年平均温度为15.7度，历史极端最高气温41度，历史极端高低气温-20.60度，一月份平均气温1.90度,七月份平均气温28.5度,无霜期约245天,年平均降水量696.5㎜,降水主要集中在三个时期,即春雨期(3月下旬至5月下旬)、梅雨期（6月中旬至7月上旬）、秋雨期（8月中旬及9月下旬）。按平均气温低于10度为冬季，高于22度为夏季，10—22度间为春、秋的划分，合肥四季时间春秋短，冬夏季长，按春夏秋冬时序分别为71天、118天、61天、115天。合肥主导风向风，全年为东北偏东风，夏季盛行东南风和东风，冬季多东北风和西北风，历年最在风速21.3m/s。历年土地冻结深度6--8㎝，最大冻结深度为11㎝。地下潜水位埋深1.5—2m。地震合肥地区历史上未曾发生大地震（但受过波及），贪庐断裂带走向北、东北，从肥东、巢湖之间经过，距合肥约30公里，肥中断裂东起肥东梁园、经合肥北部到河南固始，走向东西。国家地震部局1997颁布的《合肥地震烈度区区划图》，划定合肥市地震基本烈度为7度。合肥市被列为全国38个重点护墙抗震城市之一。本工程抗震设计烈度按7度控制。四、材料供应合肥市是建材基地，合马钢厂生钢材、巢湖牌水泥产量居全省首位，质量好，运输距离短，价格便宜，所需砂石、钢材均能在本市解决，且材料、设备进场可利用已通的紫云路、华山路。五、市政设施条件本项目所需供水、供电、有线电视和通讯线路均可向相关部门申请解决，按规划要求就近与已建紫云路、华山路市政管网合理衔接。生活污水经化粪池处理后排入城市污水管，雨水经收集后排入城市雨水管。在交通出入口方面，城市主次干道路紫云路、华山路已实施完成，能非常方便地进入城市道路网络。六、征地及拆迁拟建的皖北滨湖项目征地面积28939.50平方米(折合43.41亩)，在湖合肥市国土资源局的大力支持下，本项目仅地面部分青苗没有完成。本项目措施前注意以下事项：一是在规划用地红线核定时，要仔细审核征地范围能否确保项目的实施要求。由上可知，该项目的建设外部条件较为良好，有利于项目建设的顺利实施。第四章建设规模及内容根据建设本项目的规划要求，本项目规划用地面积28937.11平方米，建筑物占地面积13021平方米，总建筑面积130217平方米，地下建筑面积32000平方米；停车位900个（地上225个，地下675个）。2个地下停车场出入口。主要建设内容及规模如下：1、商业面积：56000平方米；2、写字楼面积：36000平方米；3、公寓办公楼面积：30000平方米4、办公楼面积：8000平方米5、地下商业面积：10000平方6、地下车库面积：12000平方米（包括人防建筑面积）7、绿地面积：5787平方米；第五章用地方案皖北滨湖广场项目场地内现状为耕地。其建设用地方案为：一、建筑物用地本项目建筑物由二层地下室、五层裙房、三栋高层组成，建筑物根据地块特点，建筑物占地面积为13021平方米，占规划建设用地面积的45%。二、道路及硬地用地规划道路按6米宽设置，在规划上满足生活和消防疏散要求。道路及硬地规划用地面积为10128平方米，占规划建设用地面积的35%。三、绿化用地为提高本项目环境质量，应尽量提高小区的绿地率，在道路两旁和建筑物四周设置绿化带。根据场地条件和规划要求，本项目绿化规划面积为5787平方米，占规划建设用地面积的20%。项目建设用地平衡表序号用地代码用地名称面积（m2）占建设用地（%）1C建筑用地13021452S道路、硬地用地10128353G绿化用地578720合计建设用地28936100

第六章建设进度安排该项目计划于2014年7月底完成项目项目建议书的编制及审批工作、勘察设计等前期准备工作，2014年8月开工建设，计划2016年1月底项目竣工，期间完成工程项目土建、设备安装及调试、绿化等工作，项目建设期共计12个月。项目具体实施进度见下表：项目进度表项目2014年2015年至2016年立项、初步设计等前期工作土建及初装饰工程安装工程道路、绿化竣工、验收交付使用第七章投资估算及资金筹措第一节投资估算一、测算依据1、土建工程执行2000年《全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》（上下册）及《2003年安徽省建设工程补充定额估价表》、安装工程执行2000年《全国统一安装工程预算定额安徽省综合估价表》。2、装饰工程执行1999年《全国统一建筑工程基础定额安徽省装饰工程综合估价表》。3费用定额套用依据：2000年《安徽省建筑安装工程费用定额》，1999年《安徽省装饰工程费用定额》4、材料价执行合肥市工程造价管理机构发布的同期材料信息价2014年最新发布的建筑材料预算价格。二、投资估算说明1、勘察、设计费依据计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》2、工程监理费依据发改价格[2007]670号《建设工程监理与相关服务收费管理规定》3、环保环评费依据计价格[2002]125号《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》。4、可研编制费依据国家计委计价格[1999]1283号《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》5、地灾评估费依据原地矿部地发[1994]91号《地灾勘查收费标准》和计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》6、建设单位管理费依据国家财政部财建[2002]394号《关于印发基本建设财务管理规定的通知》7、委托方提供的有关文件和数据。8、工程费用中的各项目的匡算价格参照市区近期类似工程技术经济指标进行匡算。三、投资估算本项目投资匡估算内容包括：详见投资匡估算表。类别单价元/㎡）面积（㎡）总价（万元）备注一、土地费用17368土地费用16700土地契税668按地价4%计算二、前期费用1801300002340按地上建筑面积计算三、建安费用31760商办200013000026000包括内外装修到位地库1800320005760100㎡/0.8个车位，车位35㎡计算四、配套费用4001300005200按地上建筑面积计算五、其它费用6995财务费用4005按成本65%计算，利率10%营销费用1101300001430按150元/㎡计算管理费用60130000780按60元/㎡计算不可预见费60130000780按60元/㎡计算六、销售税金300390001170按300元/㎡计算合计64833第二节资金筹措方案项目总投资64833万元。资金来源：项目业主单位自筹25000万元。向银行申请贷款或融资35000万元，第一年全部贷入（或融入）。第八章效益分析第一节财务分析一、测算依据及说明1、测算依据(1)国家计委1993年颁布的《建设项目经济评价方法》；(2)国家发展改革委及建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；(3)建设单位提供的有关数据。2、说明(1)本项目依据土地出让条件可售计容面积为规划总的面积的30%及3.9万平方米；故商业可售面积为：3.9万平方米;地下可售面积为:1万平方米。余下建筑面积均可出让使用权性质出租。(2)项目开发以回收成本为宗旨。二、财务测算(一)项目成本项目总成本=土地费用+前期费用+建安费用+配套费用+其它费用+销售税金等。(二)收入商业可售价：2万元/平方米；地下可售价为：1万元/平方米；计销售收入额：8.8亿元。本项目自持物业经营面积：9.1万平方米；地下面积为：2.2万平方米。依据招商出租地上：60元/平方米，地下：30元/平方米；计年招商收总额为：0.7344亿元第二节社会效益本项目的建设，符合国家及合肥产业政策，符合居民购物、娱乐、休闲、旅游等需求，不仅提升了城市形象、扩大了城市规模，而且改善了城市居民生活环境，解决了居民的大型配套工程服务问题，该项目规划起点高、功能配套齐全、设施完善、环境优美、建设条件优越。经测算，项目建成后能年不交国家及地方税金不少3000万元，符合合肥市固定资产投资有关产业政策要求。同时，该项目的建设社会效益、环境效益显著。因此，项目的建设是可行的。PAGEPAGE38原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75m2。室内地坪±0.00以绝对标高1110.5m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26m。设计室外地坪至檐口高度18.600m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200×200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：=1\*ROMANI级钢，=2\*ROMANII级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV－2.5铜芯线，插座电源等采用BV－4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图－1（施工进度计划）。2、施工顺序=1\*GB2⑴基础工程工程定位线（验线）→挖坑→钎探（验坑）→砂砾垫层的施工→基础砼垫层→刷环保沥青→基础放线（预检）→砼条形基础→刷环保沥青→毛石基础的砌筑→构造柱砼→地圈梁→地沟→回填工。=2\*GB2⑵结构工程结构定位放线（预检）→构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）→砖墙砌筑（＋50cm线找平、预检）→柱梁、顶板支模（预检）→梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）→砼浇筑→下一层结构定位放线→重复上述施工工序直至顶。=3\*GB2⑶内装修工程门窗框安装→室内墙面抹灰→楼地面→门窗安装、油漆→五金安装、内部清理→通水通电、竣工。=4\*GB2⑷外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。施工准备现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。机械准备=1\*GB2⑴设2台搅拌机，2台水泵。=2\*GB2⑵现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。=3\*GB2⑶现场设木工锯，木工刨各1台。=4\*GB2⑷回填期间设打夯机2台。=5\*GB2⑸现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。生活用水生活用水采用自来水。劳动力安排=1\*GB2⑴结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。=2\*GB2⑵装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线=1\*GB2⑴施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及＜建筑工程施工测量规程＞DBI01－21－95，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差±12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。=2\*GB2⑵工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物±0.00相当于绝对标高1110.500m。=3\*GB2⑶基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。=4\*GB2⑷结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程=1\*GB2⑴材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：±0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。=2\*GB2⑵砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在10％－15％。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝8－12mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置2φ6钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程=1\*GB2⑴凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。=2\*GB2⑵钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。=3\*GB2⑶板中受力钢筋搭接，=1\*ROMANI级钢30d，=2\*ROMANII级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。=4\*GB2⑷钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm×50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。=5\*GB2⑸所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程=1\*GB2⑴水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。=2\*GB2⑵浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。=3\*GB2⑶投料顺序：石子→水泥→砂子。=4\*GB2⑷本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。=5\*GB2⑸砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程=1\*GB2⑴本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。=2\*GB2⑵模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。=3\*GB2⑶本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。架子工程=1\*GB2⑴本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。=2\*GB2⑵架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。=3\*GB2⑶为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。=4\*GB2⑷为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。=5\*GB2⑸外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。=6\*GB2⑹结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护4－5天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R≥150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程=1\*GB2⑴管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。=2\*GB2⑵水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。=3\*GB2⑶电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。=4\*GB2⑷灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。=5\*GB2⑸灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。=6\*GB2⑹做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：=1\*GB2⑴、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。=2\*GB2⑵、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：=1\*GB3①、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的70－75％，所以要保证水平灰缝厚度在8－12mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。=2\*GB3②砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80％，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80％以上，竖缝饱满度满足60％以上时，砌体强度较不饱满时，要提高2－3倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度≤50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15％含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。=3\*GB3③注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根Ф6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均＜100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设2Ф6拉结钢筋，每边伸入墙内＞100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：=1\*GB2⑴踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。=2\*GB2⑵踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：=1\*GB2⑴仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。=2\*GB2⑵浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。=3\*GB2⑶如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：=1\*GB2⑴将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。=2\*GB2⑵将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。=3\*GB2⑶用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。=4\*GB2⑷砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：=1\*GB2⑴、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；=2\*GB2⑵砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。=3\*GB2⑶当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：=1\*GB2⑴现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。=2\*GB2⑵找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。=3\*GB2⑶找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。=4\*GB2⑷防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。=5\*GB2⑸粘结层：用1：20水泥砂浆厚≥20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：=1\*GB2⑴、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。=2\*GB2⑵、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。=3\*GB2⑶、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。=4\*GB2⑷、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。=5\*GB2⑸、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：2－1：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。=6\*GB2⑹、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：

木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距≯1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。=1\*GB2⑴、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。=2\*GB2⑵、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：=1\*GB2⑴、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角≯180mm；间距≯600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。=2\*GB2⑵、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。=3\*GB2⑶、固定门窗框用的连接铁板与钉接：=1\*GB3①、连接铁板条：其规格为：（长×宽×厚）≥140mm×20mm×1.5mm射钉规格为：（直径×长）≥3.7mm×42mm或金属胀锚螺栓：（直径×长）≥8mm×65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。=2\*GB3②、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径≥5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。=4\*GB2⑷、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：=1\*GB3①、采用镀锌钢板制作连接铁板条。=2\*GB3②、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。=3\*GB3③、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：=1\*GB2⑴、管子接口：=1\*GB3①、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。=2\*GB3②、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。=2\*GB2⑵、安装=1\*GB3①、 安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。=2\*GB3②、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。=3\*GB2⑶、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差≤5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。=4\*GB2⑷、水压试验：=1\*GB3①、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。=2\*GB3②、压力表必须精确，使用前要进行校验。=3\*GB3③、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。=4\*GB3④、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：=1\*GB2⑴、不设零线；=2\*GB2⑵、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：=1\*GB2⑴、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。=2\*GB2⑵、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。=1\*GB4㈠、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：±0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：=1\*GB2⑴、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；=2\*GB2⑵、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；=3\*GB2⑶、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；=4\*GB2⑷、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。=2\*GB4㈡、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：=1\*GB2⑴、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；=2\*GB2⑵、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；=3\*GB2⑶、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；=4\*GB2⑷、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；=5\*GB2⑸、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验