住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座

住宅工程质量通病专题治理

和观感质量及用户投诉

考评管理专题讲座

青岛市建筑工程质量监督站

2011年2月

全市工程施工技术与管理培训住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座1/36主要内容

一、质量通病专题治理

（关于开展住宅工程质量通病专题治理活动通知）

二、完工工程观感质量及用户质量投诉

考评管理

（关于加强完工工程观感质量及用户质量投诉考评管理通知）

住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座2/36一、质量通病专题治理住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座3/36

做好质量通病专题治理工作应掌握几个问题一、住宅工程质量通病实施专题治理必要性是什么？三、为做好此次通病治理工作，市建管局要做哪些准备工作？二、全省开展住宅工程质量通病治理下发什么通知？省检验工作关键点？四、怎样做好此次住宅工程质量通病专题治理工作？五、当前本市住宅质量通病治理现实状况及重点通病办法讲解六、通病治理工作管理思绪是什么？住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座4/36（一）社会影响---高房价、知识了解少----质量投诉（二）政府关注---满足需求---友好社会（三）建筑行业形象

一、住宅工程质量通病实施专题治理必要性二、全省开展住宅工程质量通病治理下发文件及检验工作关键点（一）《关于深入开展住宅工程质量通病专题治理活动通知》（鲁建发[]14号）（二）住宅工程质量通病专题治理检验表住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座5/36

三、为做好此次通病治理工作，市建管局要做哪些准备工作？（一）制订下发文件《关于开展住宅工程质量通病专题治理活动通知》；（二）制订《关于开展住宅工程质量通病专题治理活动实施方案》；（三）制订《青岛市住宅工程质量通病防治手册》；（四）文件宣贯、技术培训；（五）制订《青岛市住宅工程质量通病专题治理样板工程评选方法》；1、年和年；2、推荐参加青岛杯、省级通病专题治理样板工程、泰山杯、国优、鲁班奖工程评选。住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座6/36四、怎样做好此次住宅工程质量通病专题治理工作？（一）明确此次通病治理时间----年起共3年时间；（二）明确此次通病治理内容及治理办法----《手册》；（三）建设单位：1、施工单位签署《住宅工程质量通病专题治理任务书》（一式三份，建设、施工、监理各一份）；2、审批施工单位专题治理方案；3、明确专题治理奖罚办法。----在协议中明确4、包括质量通病防治做法方面设计变更；（属重大设计变更）5、组织完工验收，应将专题治理自评汇报和专题治理评定汇报作为完工验收主要审查内容。住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座7/36

（四）施工单位：1、成立住宅工程质量通病专题治理领导小组；2、施工组织设计应包含专题治理内容，并制订专题治理技术方案；--必须有针对性，专题治理内容应符合文件要求。3、审查同意专业承包单位相关专题治理办法；4、做好技术交底工作；5、加强专题治理过程控制---材料、样板带路、过程控制、功效试验；6、提出专题治理自评汇报。住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座8/36（五）监理单位：1、对质量通病防治提出详细监理办法，列入《监理规划》和《监理实施细则》；2、真审查施工单位专题治理技术方案；3、强化中间步骤检验、验收---材料、过程控制、功效试验；4、提出工程专题治理工作评定汇报；（六）质监机构1、专题治理办法作为主要内容列入监督计划和监督技术交底2、经过抽查、巡查、专题检验等伎俩，督促工程参建各方落实专题治理责任。----包含资料（如专题治理任务书等）及实体质量3、工程完工后专题治理效果达不到要求，不予完工验收立案。住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座9/36

五、当前本市住宅质量通病治理现实状况及重点通病办法讲解（一）通病现实状况：1、现浇楼板开裂；---得到有效遏制；2、栏杆；----关注对应规范要求；3、安全玻璃；---效果显著---有新要求；4、室内标高和几何尺寸超差–关注分户验收；5、内墙面开裂----难点；6、屋面、外墙（窗）、卫生间渗漏---重点；7、外墙保温---防火、粘贴、结构、热桥；（二）主要通病办法讲解：住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座10/36

1、现浇混凝土楼板裂缝防治办法（1）预拌混凝土掺合料总掺量不宜大于水泥用量25%，最大不应超出30%。---关注水泥替换量（2）预拌混凝土生产企业应参加预拌混凝土进场验收，参加混凝土试块留置、坍落度测试等，并在相关统计上签字。--留置、测温统计（3）模板支撑系统应考虑施工中吊装荷载撞击效应对模板体系刚度及稳定性产生影响。--横向龙骨与立柱间距（4）模板支撑体系立杆底应设置垫板---降低集中荷载对楼板冲击（5）模板体系周转套数不宜少于4套。--延长拆模时间和施工荷载冲击（6）线管应敷设在板上、下两层钢筋中间，且宜与钢筋成斜交布置或平行于板短跨方向。--避开混凝土主要受拉部位住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座11/36

（7）在多根线管集散处宜采取放射形分布，尽可能防止紧密平行排列---混凝土握裹线管（8）采取塑料薄膜覆盖，进行保湿养护---预防干缩（9）板面上人放线时间不得早于混凝土终凝后18h（4月-11月）和24h（12月-第二年3月）；板面吊运模板、钢筋等材料时间不得早于混凝土终凝后36h（4月-11月）和48h（12月-第二年3月）。----防止早期受荷（10）吊运材料应做到少吊轻放，材料堆放处应事先铺设木垫板，位置应避开楼板跨中部位---防止施工荷载冲击（11）混凝土终凝前应对板面进行抹压。板面抹压工作结束后，应马上采取塑料薄膜覆盖，进行保湿养护---降低板面开裂及提高楼板极限承载力住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座12/36

2、填充墙墙面裂缝防治办法（1）墙体材料最少养护28d后方可用上墙砌筑---强度（2）严格控制砌块含水率

---材料干缩（3）搬运墙体材料应注意成品保护

---抹灰厚度不均（4）砌筑砂浆采取“砂浆王”等外加剂时，必须严格按配合比计量----预防出现强度过低（5）禁止将墙体材料在水中提前浸泡或雨水淋湿后上墙

---材料干缩（6）填充墙与周围混凝土结构竖向衔接处，宜留1.5cm~2cm灰缝。---墙体充分变形（7）填充墙砌筑靠近梁板底时，应留一定空间，最少间隔7d后，再将其补砌挤紧。当采取顶部“滚砖”补砌时，“滚砖”两端及中间宜采取预制异型预制砖进行补砌，滚砖斜度宜控制在约60度；当采取梁（板）底预留30-50mm，用干硬性C25膨胀细石混凝土填塞（防腐木楔@600mm挤紧）。---墙体充分变形、防止墙体受力住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座13/36

（8）剔槽深度应保持线管管壁外表面距墙面基层15mm，并用1:3水泥砂浆抹实。---确保抹灰粘结、厚度均匀（9）底层抹灰完成后，可在不一样基体材料交接处、剔槽部位、暂时施工洞处两侧等易开裂部位，增贴一道防碱网格布。----增加材料交接处抹灰层抗拉强度（10）抹灰砂浆宜掺加聚丙烯抗裂纤维、碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料。必要时，可在底层抹灰和面层之间增加玻纤网

---增加抹灰层抗拉强度住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座14/36

3、外墙外保温墙面裂缝、渗漏防治办法（1）建设、施工单位不得更改外墙外保温系统结构和组成材料---预防降低节能效果

（2）对门窗洞口四面、外墙细部及突出构件等做好防水保温细部设计，出具节点详图。---施工依据明确（3）当设计变更包括建筑节能效果时，应经原施工图审查机构审查合格后方可进行施工---强制性标准条文（4）保温材料及产品进场后，应进行进场验收，并按相关标准和设计要求委托法定检测机构进行复验---不能缺燃烧性能复试（5）招投标管理部门应将建筑外墙外保温工程列入施工总承包招标范围给予审查，不允许建设单位单独发包。--总包单位参加管理（6）建筑外墙外保温工程施工前，应在施工现场采取相同材料和工艺制作样板墙面---样板领路（7）对聚苯板薄抹灰外墙外保温系统，监理工程师须检验保温板粘贴形式、有效粘贴面积等技术指标。---重点检验指标

住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座15/36

（8）外墙外保温施工及其质量验收应在外墙脚手架支撑系统拆除之前完成，不得使用吊篮施工。---确保施工质量

（9）在突出外墙面挑檐、雨棚、空调隔板根部，应按设计要求做好防水处理。---易渗部位、重点防范（10）门窗洞口上部和突出建筑物装饰腰线、女儿墙压顶等有排水要求外墙部位应采取专用成品塑料滴水线条。----处理保温墙面滴水线施工难度较大问题

（11）窗台保温结构必须按设计要求设置角钢护边；

--使用安全、成品保护窗台顶面应内高外低，高差不应小于10mm。---预防渗漏（12）首层墙面必须加铺一层加强耐碱玻纤网布。在外墙阳角、门窗膀、窗台处应使用带玻纤网成品塑料护角条（网），---防裂、成品保护、外观质量1、PVC护角规格25*25，30*38两种；2、成品塑料滴水条规格有1公分，1.5公分两种；3、窗台专用护角规格28*28坡度分别为110度和120度；住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座16/364、金属护角分为打孔护角和拉网护角两种规格，材质采取热镀锌带钢板，主要用于室内走廊通道及楼梯洞口阳角部位。5、分隔条也称为界隔条或隔离条，槽宽有1公分，2公分和3公分；6、室内专用护角，规格25*25和30*30，长度为2米和2.6米；7、花边护角普遍用在厨房和卫生间瓷砖墙角；住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座17/364、外窗渗漏防治办法（1）外窗制作前必须对洞口尺寸逐一校核，确保门窗框与墙体间有适合间隙；---要有空隙（8-10mm）、基本均匀；处理发泡、变形问题。（2）窗下框应采取固定片法安装固定---预防出现渗漏（3）窗框与结构墙体间应施打聚氨酯发泡胶，发泡前应将砂浆、窗框暂时固定木楔、灰尘等杂物清理洁净---现场施工不到位情况较多（4）外窗框四面密封胶应采取中性硅酮密封胶；密封胶应在外墙粉刷涂料前完成----关注密封胶质量（5）当窗外侧抹灰时，应作防水处理---聚氨酯防水涂料三遍（6）外窗台上应做出向外流水斜坡，坡度大于10%，内窗台应高于外窗台10mm。---预防倒坡存水（7）拼接时应带胶拼接，外缝采取硅酮密封胶密封---预防拼缝处渗水（8）推拉门窗扇应设预防脱落装置---强制性标准条文住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座18/365、屋面渗漏防治办法（1）不得私自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更，应经原审图机构审核同意，图纸设计中应明确节点细部做法。---防水材料变更属于重大设计变更（2）卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步施工---注意出屋面结构及构件处（3）伸出屋面管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面结构处应用柔性防水材料做泛水，其高度大于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应用金属箍紧，并用密封材料封口---当前施工掌握不好

（4）刚性防水层与基层、刚性保护层与柔性防水层之间应做隔离层---注意分隔缝深度

住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座19/366、栏杆、扶手施工控制办法（1）民用建筑设计通则（GB50352—）

①范围：本通则适合用于新建、改建和扩建民用建筑设计②人流密集场所台阶高度超出0.70m并侧面临空时，应有防护设施。③栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空；

④住宅、托儿所、幼稚园、中小学及少年儿童专用活动场所栏杆必须采取预防少年儿童攀登结构，当采取垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11m；

⑤文化娱乐建筑、商业服务建筑、体育建筑、园林景观建筑等允许少年儿童进入活动场所，当采取垂直杆件做栏杆时，其杆件净距也不应大于0.11m。（2）住宅建筑规范（50386—）

5.1.5条条文说明：封闭阳台栏杆应满足阳台栏杆净高要求。（3）施工图纸应明确栏杆、扶手详图及栏杆固定节点做法。

----要有明确施工依据

住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座20/36（4）栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算。如底部有宽度≥0.22m,且高度≤0.45m可踏部位,应从可踏部位顶面起计算。---明确可踏部位概念注意：安全栏杆高度确实定方法住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座21/36（4）室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起≥0.90m---高度起始位置（5）窗台低于0.90m时，应采取防护办法。防护高度当窗台高度≤0.45m时,从窗台面起计算，当窗台高度>0.45m时,从楼地面面层起计算,其高度不应低于窗台高度。---设计规范新要求（强标）7、安全玻璃施工控制办法

（1）施工图纸中应标明安全玻璃品种和规格---施工依据

（2）距离可踏面高度90cm以下塑钢窗；玻璃底边离最终装修面小于0.5m其它落地窗；---当前部分工程掌握不好（3）与水平面夹角小于75°倾斜窗，包含天窗、采光顶等在内顶棚，以及吊顶和雨棚；---注意判断

（4）门玻璃；---新要求

住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座22/36（5）以下部位应按要求使用安全夹层玻璃：①离地面高度大于3m屋面玻璃，其胶片厚度不应小于0.76mm；②当承受水平荷载栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度在3m或3m以上、5m或5m以下时，钢化夹层玻璃公称厚度大于16.76mm。

------新要求（6）当承受水平荷载栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不允许使用玻璃栏板。------新要求（7）安装在易于受到人体或物体碰撞部位建筑玻璃，如落地窗、玻璃隔断等，应采取保护办法。----注意防护办法概念住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座23/36二、完工工程观感质量及用户质量投诉

考评管理

住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座24/36观感质量及用户质量投诉考评管理应明确几个问题

一、为何要将建筑完工工程观感质量量化及用户质量投诉处理情况纳入管理考评？二、考评内容怎样了解？三、考评工作怎样详细实施？住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座25/36一、加强建筑完工工程观感质量量化及用户质量投诉管理考评必要性（一）工程观感质量---建筑业形象下滑原因------①国家新规范体系取消等级评定②重视程度不够③新材料、新工艺、新做法大量应用④施工操作水平下降（二）用户投诉------社会影响与政府评价（三）过程控制------不严格、个别走过场①淋水试验②分户验收（四）科技进步-----通病治理（政府关注、用户关心）

住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座26/36二、建筑完工工程观感质量量化及用户质量投诉管理考评详细内容了解（一）奖优罚劣标准1、完工工程观感质量量化分值在85（含85）-87分之间，按工程项目或项目标段给予开发建设单位加2分；按照单位工程规模给予施工、监理单位加分，单位工程1万平米以内（含1万平米）加0.5分；1万平米以上2万平米以下（含2万平米）加1分；2万平米以上3万平米以下（含3万平米）加2分；3万平米以上加3分；按单位工程给予项目经理、项目总监加3分。完工工程观感质量量化分值在87分（含87分）以上，按工程项目或项目标段给予开发建设单位加4分；按照单位工程规模给予施工、监理单位加分，单位工程1万平米以内（含1万平米）加1分；1万平米以上2万平米以下（含2万平米）加2分；2万平米以上3万平米以下（含3万平米）加3分；3万平米以上加4分；按单位工程给予项目经理、项目总监加5分。住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座27/362、完工工程观感质量量化分值在70分（不含70分）以下，按每单位工程给予开发建设、施工、监理单位扣5分；按每单位工程给予项目经理、项目总监扣10分；住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座28/36（二）社会影响与考评联动标准1、工程完工交付使用后保修期内被用户投诉、经核实确因施工质量原因造成，每起给予开发建设、施工、监理单位及项目经理、项目总监扣5分；对用户投诉推诿扯皮或处理办法不力，在要求时间内未处结，每起给予开发建设、施工、监理单位及项目经理、项目总监扣10分。2、工程完工交付使用后经核实确因施工质量原因引发用户3户（含3户）以上集体投诉、上访，造成恶劣影响，每起给予开发建设、施工、监理单位扣20分；每起分别给予项目经理、项目总监扣20分、10分。对用户集体越级上访处理不及时、办法不力，造成恶劣影响，开发建设单位直接定为D级；每起给予施工、监理单位及项目经理、项目总监扣40分。住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座29/36（三）过程控制与考评联动标准1、工程完工前，不按要求对有防水要求屋面、卫生间等部位进行蓄水检验或对检验不合格部位不作处理而经过验收，给予开发建设、施工、监理单位及项目经理、项目总监扣5分。2、工程完工前，不按要求对外窗（墙）进行淋水试验或对试验不合格部位不作处理而经过验收，给予开发建设、施工、监理单位及项目经理、项目总监扣5分。

3、工程完工前，不按要求对有功效要求上下水、供暖设施等进行功效试验或对试验不合格不作处理而经过验收，给予开发建设、施工、监理单位及项目经理、项目总监扣5分。4、工程完工验收合格后向购房人移交住宅房屋时，不按市城镇建委《关于切实做好住宅工程质量投诉处理工作通知》（青建管字【】19号）要求向购房人提供包含《工程质量保修联络单》在内《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收统计》，给予开发建设单位扣10分。住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座30/36（四）技术进步激励标准

1、主动采取“四新”技术提升工程质量，经过青岛市建设行政主管部门组织观摩推介，给予开发建设单位加4分；给予施工、监理单位加6分；给予项目经理、项目总监加8分。2、主动开展技术攻关，其结果被青岛市建设行政主管部门推广应用成效显著，给予开发建设单位加2分；给予施工、监理单位加3分；给予项目经理、项目总监加3分。住宅工程质量通病专项治理和观感质量及用户投诉考核管理专题讲座31/36三、考评工作详细实施（一）考评工程范围1、完工工程观感质量考评范围：每年度（1月1日至12月31日）完工全部工程。2、用户投诉考评范围：在国家要求保修期内全部已完工工程，或虽超出国家要求保修期，但投诉内容包括工程结构安全问题或在保修期内用户投诉问题未处结已完工工程。3、施工过程控制考评范围: