从北京房地产看建材市场

从北京房地产看建材市场

一房地产业是我国国民经济的重要产业之一住房分配制度改革和由此带动的房地产业的发展，使我国城镇人均住房面积从1978年的3.6平方米提高到2002年的人均20平方米，初步缓解了曾经异常激烈的住房矛盾，人们的居住需求正在从“住得下”向“住得好”转变。亚洲金融危机以后，停止住房实物分配、推行住房分配货币化、加快住房建设、促进住房消费等政策的实施刺激了房地产业发展，带动了钢材、水泥等关联产业的增长，拉动了内需。党的“十六大”确定了2020年全面实现小康社会的战略目标。在2003年1月召开的全国住宅与房地产工作会议上，国家建设部确定了小康住房标准和到2020年实现住房从满足生存需要型向舒适型转变的目标。在市场需求和政策推动的双重作用下，我国的房地产业迅猛发展，为根本改变国人的居住水平，促进国民经济健康发展，实现全面小康社会发挥着重要作用。2003年中国房地产业继续保持了快速发展势头，市场供销平衡，供应结构基本合理，商品房价格稳定。中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报显示，2003年中国房地产开发共完成投资10106亿元，比上年增长29.7%，占同期全国固定资产投资的18.3%，房地产业已经成为国民经济的重要产业之一（图1）。图1房地产投资占固定资产投资份额变化表北京是中国的首都，北京市的房地产产业在中国房地产业中占有重要地位。北京市统计局公报显示，北京市城镇居民人均住房使用面积从1998年的14.86增加到2002年的18.2平方米。北京市第九次党代表大会提出的目标是，2008年城镇居民的住房使用面积要达到25平方米。目前，北京市的房地产发展总体上持续高速增长，2001年房地产投资占全社会固定资产投资的比重超过50%，2002年北京市房地产开发投资989.4亿元，占全社会固定资产投资比重高达54.4%。房地产业已经成为北京市国民经济的重要支柱产业，在房地产业兴旺发达的同时北京市的建筑材料市场也呈现出欣欣向荣的活跃局面。二房地产业带动建筑材料市场房地产业带动了建筑业、建材业等相关产业的发展。以住宅投资为例，据有关部门测算，住宅诱发的投资系数为1.5～1.7。也就是说，每投入100元的住宅投资可拉动150～170元装饰、建材电器、家具等相关产业的发展需求，每销售100元的住宅可以带动130～150元的其他商品销售。由于房地产投资的拉动，到2010年全国建材工业产值预计将达1万多亿元，成为国民经济的重要增长点。房地产市场带动或影响着建筑材料市场的供需和价格变化，房地产市场价格和建筑材料市场价格的相关性中，房地产市场价格处于积极主动的地位，房地产业的发展带动着建材业的发展。房地产业是我国发展最迅猛的产业之一，房地产市场是我国最活跃的市场之一。但投资者把更多的目光和精力投入到以更低的成本取得贷款、以更低的价格取得土地、以更便宜的代价实现拆迁、以更新奇的概念促进销售等环节上，而直接形成商品房成本的建筑材料却往往被忽略，说明我国房地产市场还是一个尚不成熟的市场。随着土地交易、房地产金融、搬迁、物业管理、商品房买卖等政策和法规的颁布，商品房价格开始向实际成本和正常利润回归，占房地产成本30%以上的建筑材料的成本与房地产价格的相关性明显加强，建筑材料价格的变化已成为影响房地产价格走势的重要因素。2003年以来，受煤炭等燃料价格和原材料价格上涨及建材行业结构性调整的影响，建筑材料产品在巨大的成本压力下价格普遍上扬，对房地产价格产生了巨大冲击。随着房地产市场的进一步规范和成熟，建筑材料价格对房地产价格的影响的权重将进一步加强，研判建筑材料市场变化成为今后预测房地产市场变化的重要内容之一。以北京市为例，房地产开发项目投资包括：土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施及附属工程费、相关税费及管理费、财务费用、销售费用，房地产项目利润是销售收入减去上述成本。上述成本中建筑安装工程费用占到房地产项目总成本的50%以上。北京地区的建筑安装工程费用包括直接费和间接费，直接费包括：人工费、材料费、机械费、临时设施费和现场经费；间接费包括企业管理费、利润和税金。其中材料费占到了工程总造价的60%以上，所以说建筑材料成本占房地产投资总成本的30%左右。上述材料费仅包含简单装修，满足一般入住标准的材料费，不包括精装修费用。北京市房地产业的大发展促进了北京市建材产业的发展。北京市2001～2005年工业发展规划提出，建材行业要坚持控制总量、调整结构的产业政策，继续做好产品结构调整、环境保护和节能降耗的工作。通过科技创新，采用高新技术和先进适用技术改造现有企业和生产力，发展新型、绿色建材产品，重点完成建筑材料功能化改造工程，到2005年，北京建材行业年工业总产值将达到180亿元，年平均递增8.8%。大力发展中密度纤维板及深加工产品、高档卫生陶瓷、高标号水泥、中高档家具、中高档建筑涂料五类支柱产品；实现矿棉吸音板、复合地板、新型防水卷料、高档钢制散热器等16项拳头产品的规模化生产，积极推进纳米材料应用技术等科研成果的转化工作，加速实现其产业化进程。三2003年的建材市场在全国固定资产投资加速增长的推动下，2003年全国建材工业前三季度增长速度分别为18.9%、23.7%、26.8%，产品销售收入增长速度加快，赢利上升。据中国建材工业协会信息部、中国建材数量经济监理学会资料显示，2003年1～11月全国规模以上建材工业企业累计实现利润总额115亿元，比去年同期增长23.2%。2002年以来，我国钢材价格持续走高，钢铁再次成为投资热点，但是我国的铁矿石主要依赖进口，国际市场的矿石价格、废钢价格又居高不下，海运价格也是一路攀升，我国的煤炭行业也正在进行结构性调整，这些都限制着钢铁产能的扩张，所以，短期内难于靠扩大钢材产量，提高供应量来降低钢材价格（图2）。图22003年钢材产量变化表近年来，水泥行业景气程度不断提高，2002年水泥产量为7.05亿吨，2003年前三个季度产量为5.9亿吨。与此同时，水泥价格一直呈上升趋势，2003年9月开始，华东和华南地区水泥价格甚至出现了迅猛增长的局面。例如北京的水泥价格从280元/吨一路涨至了350元/吨。从总体上讲，尽管我国固定资产投资规模持续上升，但目前我国水泥行业的供求状况还是产能过剩的局面，总体供需态势并未根本改观，而且在国家新的产业政策的引导下，短期内又有大量新建干法水泥生产线上马，不会出现水泥价格长期持续上涨的局面，预计2004年水泥价格在2003年价格基础上还会保持一定的小幅增长。展望水泥行业的未来发展，无论近期市场价格如何波动，水泥行业的结构性调整仍然是主旋律，新的产业标准的推行，新型干法水泥为主导的产业升级，将导致大量落后水泥企业被淘汰，重新整合后的水泥市场将是符合国家产业政策，采用先进生产工艺，有较大生产规模的若干大型水泥企业的舞台。2003年玻璃行业的产销量平稳上升，价格稳步攀升，基本上扭转了企业利润逐年下滑、行业全面亏损的局面。与2002年初相比2003年价格上升10%～20%不等。第一、二、三季度全行业累计生产平板玻璃1.8万重量箱，比去年同期增长10.2%；累计销售收入147.8亿元，同比上升23.9%；累计实现利润总额5.8亿元，同比增长7.5%。中国建材报报道2003年建筑玻璃行业全年赢利超过10亿元。在当前国内能源交通和原材料及其他主要建筑材料价格出现普遍上涨的情况下，平板玻璃价格进一步上涨的可能性极大。因此，2004年玻璃价格会继续稳步上升，行业效益将有显著增长。2003年我国木材产品的生产、加工、运输、销售情况好于往年，市场购买力强劲回升，需求旺盛，销售顺畅，价格水平持续走高，供求关系呈良性循环状态。据2004年2月13日《中华建筑报》报道，与去年同期相比我国铜原料价格上涨了36%，导致整个建材行业五金价格上涨。1999年以来，北京市房地产产品需求旺盛，投资规模不断攀升，保持了高速增长的态势，带动了建筑材料的价格上升。2003年煤炭等燃料价格和原材料价格上涨，建材行业结构性调整等因素的影响也导致了建筑材料价格的普遍上扬。2003年下半年北方一些地区的交通管理部门开始严格限制汽车超载，使建筑材料运输成本大幅上涨，也是建筑材料普遍涨价的原因之一。在需求和成本的双重作用下，2003年北京地区的建筑材料价格出现了明显的上升。其中建筑用螺纹钢价格从2003年1月的2400元/吨上升到12月3400元/吨，涨幅达到42%，到2004年2月底钢材价格更是涨到了4000元/吨，建筑钢材的投标价高达4300元/吨。2003年北京市的水泥、商品混凝土、建筑用玻璃、木材等建筑材料在销售量大幅上升的同时，市场价格也有不同程度的上升。建筑材料价格上升造成的房地产价格上升的心理预期是促成2003年下半年以来房地产成交量上升的重要原因，这一因素的影响至今仍在继续。图32003年北京市商品房价格和建筑用钢筋价格变化比照表四建材价格对房地产市场的影响2003年的中国建筑材料可以认为是一个价格超涨的阶段，而当今，是个全球过剩的市场，尤其在中国这样生产力十分活跃的国家，蕴涵着巨大的生产潜能，在市场价格的引导下，可以随时扩大产能，满足市场需求。预测2004年建材工业产量增幅逐渐加大，销量平稳增长，价格在经历一段上升空间后将趋于平稳，行业利润水平会有适量上升。2003年建筑材料价格大幅度上升所形成的对房地产价格上升的预期，将成为导致2004年初实际房地产价格上升的重要因素之一。在2003年建筑材料价格大幅度上升增加房地产成本的基础上，2004年建筑材料价格仍然会加大房地产的投资成本。2004年后期，2003年建筑材料涨价所导致的成本上升将实际反映在房地产价格上。目前项目建设周期一般为1年，建筑材料价格的上升体现到房地产价格上要有一年左右的迟滞时间，但是建筑材料的价格上升增加了人们对房地产价格上升的预期，会直接影响到当期的房地产价格。由于建筑产品生产周期的存在，建筑材料价格的变化在人们的心理预期和房地产产品的实际成本两个层面影响着房地产市场的变化。建筑材料和房地产价格的互动现状可以这样描述，由于市场对房地产产品的需求扩张导致房地产投资增长，开复工面积加大，建筑材料需求量上升；在供需关系的作用下建筑材料价格上涨，使建筑材料产能提高。房地产市场变化是建筑材料市场变化的依据之一。尽管建筑材料的产能很快有所提高，但由于房地产市场相对于建筑材料市场是一个单边扩张市场，所以拉动建筑材料的价格和产量同时上升，能源、原材料、运输费用的上升加大了建筑材料价格上涨的幅度。建筑材料价格的上升将在两个方向对房地产市场产生互动作用。首先，由于房地产项目建设周期，建筑材料价格的上升影响人们对未来房地产价格上升的预期，刺激房地