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德州市场调研报告德州市场调研报告我市房地产回暖,投资与销售升温。全年房地产投资同比增长2.7%,较年初提高22.9个百分点;销售面积、销售金额双创历史新高。楼市火爆诱发新一轮的政策调控,从四季度开始尤其进入12月份,德州房地产市场有所降温,居民购房渐趋理性。为准确研判当前德州房地产市场形势,了解房地产企业面临的困难和问题,在全市范围内选取了8家重点房地产企业开展了调研。一、调研的基本情况本次调研共选取8家房地产企业。其中,中心城区4家,陵城区1家,乐陵市、禹城市、齐河县各1家。此次调研8家企业中,6家企业一月份到位资金较去年同期正增长,1家与去年同期持平,1家尚未投资;7家企业销售面积较去年同期增长,1家企业尚无销售。整体来看,1月份8家调研企业投资2.7亿元,同比增长92.8%,销售面积5.5万平方米,同比增长77.4%。二、房地产市场平稳发展有支撑(一)企业开发意愿有所恢复。一是房地产开发企业拿地较为活跃。2016年全市房地产开发企业土地购置面积135.2万平方米,较去年净增73.6万平方米,同比增长119.4%。这些土地在2017年将陆续进入开发建设阶段。二是资金到位相对充裕。2017年,德州市房地产企业实际到位资金266.5亿元,同比增长14.5%,高于开发投资11.8个百分点。三是被调研企业普遍对房地产形势的研判较为乐观,多数被调研企业在2017年有拿地或开发计划。(二)商品房销售潜力较大,刚性需求和改善型需求并存。一是“价格洼地”吸引外出务工人员回乡购房置业;二是农村年轻务工人员进城购房意愿较为强烈;三是“二胎”政策全面放开,大户型住宅销售大幅提升,被调研企业三室住房销售表现抢眼,改善性需求日益成为销售市场主体。地理位置,学区教育、配套设施等要素成为消费者二次购房的考虑范畴,位置好户型好的楼盘销售快,开发区部分楼盘甚至出现“一房难求”的情形;四是部分县区乡镇合并学校,家长为孩子上学,买房的意愿增强。五是保障性安居工程的货币化补偿比例提高,释放刚性需求和改善型需求。三、企业面临的困难与问题(一)融资难度大、成本高。在德州融入京津冀协同发展示范区的契机下,房地产企业积极拓宽资金来源渠道,破解资金紧张瓶颈房地产开发企业资金紧张状况有所好转,但土地成本、建筑材料、人工费居高不下,商业银行支持房地产开发项目贷款力度偏小,按揭购房到款速度较慢,民间借贷虽然较为通畅但存在成本高、风险大甚至违法的问题。调研的8家企业中,有3家企业反映融资困难(二)项目前期开发手续繁琐,建设周期长。一个房地产开发项目,从取得土地,到开工建设,通常需要2-3年的时间。环评、立项、规划、施工许可等审批耗时较长,至少需要1年以上时间;部分项目难以做到净地出让,造成后期拆迁难度较大,耗时较长,成本增加。调研的8家企业中,有2家企业反映此问题。(三)部分企业仍然存在“去库存”压力。在当前的库存结构中,非住宅类库存量占比较大、去化周期较长。政策变化带来的不确定性影响消费者对市场形势的判断,消费者购房日趋理性,部分楼盘地理位置偏远、配套设施不全、户型不合理等问题影响了商品房销售,部分房地产企业销售仍存压力。调研的8家企业中,有2家企业反映此问题。四、促进德州房地产市场健康平稳发展的几点建议(一)合理调整信货支持,实行差别政策。积极提供土地收购储备的信用贷款扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款,继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款,适度增加对经济适用住房的信贷支持。(二)增强服务意识,简化审批手续
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