【住宅】融信杭州庆隆单元R21-04地块可研定位策划报告

杭州庆隆单元R21-04地块可行性研究报告目录项目环境分析01项目整体定位03关联市场研究02项目环境分析01项目整体定位03关联市场研究021.1城市规划分析>>杭州信息来源于杭州城市总体规划修改草案（2001-2020年）城市规划布局杭州打造“一主三副六组团”结构，地块位于杭州主城区内申花板块核心区域一主三副六组团：一主:主城;三副城:江南副城、临平副城、下沙副城主城二中心：1、延安路及近湖地区：商业、旅游、行政、金融2、钱江新城及钱江世纪城：行政、商务、商业、金融、文体1.2项目环境分析>>区域规划拱墅庆隆单元规划为“一心两轴七片”布局：一心——旅游服务中心；两轴——莫干山路综合公建服务轴、隐秀路生活服务轴；七片——商业商务区，创意SOHO区、工业遗产改造区、旅游码头区、公共服务区、10%村留用地，生活居住区。研究地块用地规划布局中属于西南生活居住区。本案本案拱墅区庆隆单元用地规划布局图拱墅区庆隆单元用地规划结构图拱墅庆隆单元规划为“一心两轴七片”的规划，属于庆隆西南生活居住区，且本案是热电厂综合体中价值优越的地块。1.3项目环境分析>>项目区位武林广场西湖景区城西银泰环城西路4.9公里古翠路教工路学院路萍水街文一路西溪湿地莫干山路申花板块桥西板块运河CBD3.6公里4.4公里余杭塘路登云路文教板块项目位于隐秀路和学院北路交界处东南角；处于申花板块边界外，距离最近的银泰仅一公里，距武林广场4.9公里，西湖4.4公里，黄龙3公里；区位价值较为优越。位于申花、文教交接处，属于城西核心居住片区的延伸；道路：莫干山路——南向延伸环城西路，直达市中心；余杭塘路——连接各大南北向主干道；登云路——北向延伸直达大关地铁：离本案最近地铁站为5号线益乐路站距离项目1ｋｍ；规划5号线——预计于2015年年初左右开工，2019年试运营；规划10号线——预计于2017年年初左右开工1.4项目环境分析>>交通分析地铁5号线地铁10号线本案莫干山路站北大桥站地铁地块紧邻学院路延伸段、余杭塘河，并规划有地铁5、10号线，具有良好的通达性、昭示性莫干山路和睦路文一路教工路学院路登云路古翠路余杭塘河京杭运河本案交通示意图余杭塘路余杭塘河化工路隐秀路1.5项目环境分析>>区域配套教育配套：地块周边现有文津小学、锦绣中学等中小学校，其中小学资源较优，缺少初中。医疗配套：地块缺乏医疗配套，且未来也没有规划医院用地，距地块最近的为浙江消防总队医院。人文配套：热电厂工业遗址的保留改造，使地块具备独特的人文价值。商业配套：地块有物美超市，未来大悦城投入使用后，将带来商业新地标。景观资源：地块南临余杭塘河，未来规划有热电厂工业遗址，拥有独特的景观资源。周边水系：地块周边主要有余杭塘河流经，余杭塘河是杭州的重要水系之一。卖鱼桥文津校区城西银泰物美超市小河直街大兜路历史街区教育配套商业配套医疗配套长征中学卖鱼桥小学童星幼儿园和睦医院银泰城物美超市省立同德医院小河直街2公里生活圈锦绣中学运河商厦文化商城远洋大运河商务区绿地中央广场大兜路历史街区大悦城本案共享周边各大板块资源，2公里内配套齐全，并享有拱墅区重点学区大悦城1.6项目环境分析>>四至环境地块形状不规则，内部平整，拥有稀缺的河景资源，同时河道两边绿化优美地块整体狭长，有尖角，不利于项目规划。地块内部已经平整，内部有临时工棚。目前学院北路北段还未通车，以及规划支路还未建设地块南侧河提林荫小道环境优越。永固路规划支路学院北路隐秀路本案河堤林荫小道余杭塘河地块现状地块内部平整隐秀路学院北路地块内部临时工棚1.7项目环境分析>>地块参数地块名称庆隆单元R21-04地块地块四至东至规划永固路，南至余杭塘河，西至化工路，北至规划隐秀路、规划热电厂一号支路土地性质住宅用地出让面积27845㎡建筑面积75182㎡容积率2.7限高90米建筑密度不大于24%绿地率不少于30%起始地价12455万元预计起始楼板价16567元/㎡要点概述：配套公建建筑面积不大于地上总建筑面积的10%，配套服务设施用房按规范配置。社区服务用房按不少于30㎡/百户设置，养老用房不少于20㎡/百户；附建社区卫生服务站一处，不少于150㎡；附建公厕一座，面积60㎡。附建公共自行车租赁点一处，具体规模（不少于20辆）在建筑方案中予以明确。建成后无偿移交。地块形状不规则，占地面积2.78万方，容积率2.7，总建面积7.5万方并有90米限高要求1.8项目环境分析>>SWOT分析优势（Strengths):地块紧邻余杭塘河，周边环境优美。地块周边有热电厂工业遗址，拥有独特的人文景观资源。地块周边无交通主干道，无噪音污染。弱势（Weaknesses)：地块狭长、不规则，不利于项目整体规划。地块体量较小且紧邻中粮天悦，规划上收到一定影响。机遇（Opportunities）：地块隶属于热电厂综合体，河对面是民生药厂综合体，这两个综合体未来可以有效提高项目人气。学院路（化工路）的开通，有效提高项目的通达性。地铁开通后，将极大提升板块价值。威胁（Threats）：周边安置房项目影响项目整体环境。未来政策的不确定性。周边化工路、月亮路及地铁施工进度将对项目未来的运营产生一定影响。地块配套较完善，环境优越，较为适合规划部分低密度物业，提升产品形象以及溢价能力项目环境分析01项目整体定位03关联市场研究02时间降息/降准政策2014.11.21降息金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%2015.2.5降准下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2015.3.1降息金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%2015.4.19降准下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。2015.5.11降息一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%2015.6.28降息定向降准一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%对“三农”或小微企业贷款达标的存款性金融机构定向降准2015.8.26降息降准一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点2015.10.24降息降准一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%，个人住房公积金贷款利率保持不变。同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。近期房屋契税减免、杭十条的颁布等房地产利好政策多重叠加，不断刺激市场需求，大大提振楼市信心公积金新政央行首次降准二套首付降至四成住房转让免征年限五年改为两年2014.11.42014.11.21央行首次降息2015.2.52015.3.1央行二次降息2015.3.302015.6.282015.5.112015.4.19央行二次降准央行三次降息同期降息降准政策2015.8.26央行四次降准，五次降息2015.9.1公积金二套首付降至20%2015.9.30首套房最低首付款比例调整为不低于25%2015.10.24央行五次降准，六次降息2016.2.2首套房商贷首付最低20%，二套房首付30%2016.2.19房屋购买契税减免2016.2.29央行下调准备金0.5%。杭十条发布。2.1政策导向2.1政策导向房地产过热现象全国上演，国家也不得不开始打压过热势头，今年3月底沪深汉甬出台了相关调控新政，根据杭州政策调控惯性（跟着北上广走），未来不排除出现相关政策调控3月25日上海楼市限购新规来了非本市户籍社保需缴满5年1.明确进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严肃查处违法违规行为。2.要求从严执行住房限购政策。3.提出从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。3月26日深圳出台楼市调控新政：社保由一年提至三年1.在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成。2.本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。3月26日武汉首套房公积金贷款最高额度降至50万元职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。3月26日宁波发16条房产新政：努力化解房地产库存居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为20%。对拥有1套住房而且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%。15年下半年开始杭州市主城区土地（主要集中在热门板块）市场异常火爆，溢价率增幅明显，高溢价率地块频频出现，开发商拿地激情高涨2.2土地市场分析>>主城区土地成交日期地块坐落建筑面积楼面价溢价率竞得人2015/1/27南星单元D-04地805002519329.17%融创2015/1/27景芳单元FG02-R21-12地块348081660515.44%天阳2015/2/12彭埠R21-08地块126828101100.08%滨江2015/2/12景芳三堡单元JG1206-65地块158087164473.72%平安2015/2/12之江度假单元R21-B-31-0110407489480.11%中天2015/2/12西穆坞村B-83地块949898540.00%坤和2015/3/17丁桥单元R21-15地块7312060740.00%远洋2015/6/25申花单元GS05-R21-14地块432651523214.76%九龙仓2015/6/25申花单元GS05-R21-A01地块535051454121.16%九龙仓2015/7/30丁桥单元R21-14地块182678678813.07%龙湖2015/8/11桃源单元R21-11地块103238682911.62%广宇2015/8/11申花单元R21-16地块449471584130.24%碧桂园2015/9/11文晖单元J-R21-04地块611931807435.68%万科2015/9/15文晖单元F-R21-05地块903211706136.62%朗诗2015/9/15牛田单元R21-18地块1109301017612.82%招商2015/9/22上塘单元FG05-R21-01813951511151.45%阳光城2015/9/22彭埠单元R21-23地块950611262325.81%万科成交日期地块坐落建筑面积楼面价溢价率竞得人2015/9/25之江度假区单元R21-B-25地块452661115637.52%祥生2015/9/25之江度假区R21-B-23、R22-B-26地块49455898623.48%祥生2015/10/27三墩北单元B-R21-04地块176253851127.94%中铁建2015/10/27滨江区R21-6、7地块772102104770.73%绿城&九龙仓2015/10/30滨江区中兴单元R21-06地块1805482151266.05%金茂2015/11/20拱宸桥单元GS0605-04地块（原B-13地块）773641684232.51%金地2015/11/20下城区（文晖单元H-R21-05地块）554681847921.31%朗诗2015/11/23三墩北单元A-R21-09地块9568271906.39%龙湖2015/11/23拱宸桥单元FG08-R21-36地块1347922040948.11%大家2016/1/6南星单元B-02地块926463668065.61%信达2016/1/6佑昌照明FG01-R21-01662611969541.85%天阳2016/1/25江干区（景芳三堡单元JG1207-26地块）489952326847.97%融创2016/1/25笕桥单元JG0603-02地块1182941635861.25%融创2016/1/25下沙大学城北单元JS0603-04地16%中铁建&保利2016/1/25下沙大学城北单元JS0603-05地块8833045420%宋都2016/3/23潮鸣艮山单元D4-01、05地块8232745368109.38%绿城2016/3/23牛田单元R21-29地块572231472754.52%润和2.3住宅市场分析>>主城区2015年整年主城区供应400万㎡，全年成交493万方，同比2014年全年（340万方）上升45%，均价在21000-23000元/㎡区间波动；截止2016年3月存量359万方，按照2015年去化速度，完全去化需9个月去化；主城区住宅15年供应398.4万方，月均供应33.2万方，成交493.7万方，月均成交41.1万方，成交价格21000-23000元/㎡之间波动；15年主城区存量呈下降态势，截止16年3月31日，存量为359万方，去化周期为9个月2.4住宅市场分析>>主城区成交层面：16年2.1-4.17日杭州主城区住宅总成交146.3万方，2.19日的契税减免、2.29日央行下调准备金以及杭十条的发布都进一步促进了楼市市场，政策刺激效果明显。价格层面：成交均价比较稳定，整体在21000-24500元/㎡范围内波动。首套房商贷首付最低20%，二套房首付30%房屋购买契税减免央行下调准备金0.5%，杭十条发布16年年初多次政策的颁布实施对市场刺激明显，成交上扬，（2月29-4月3日）周成交量创新高，但一线城市的限购政策颁布实施后，杭州整体市场成交量及价格呈现下滑趋势，购房者更为理性。2.5住宅市场分析>>主城区80-90方户型住宅产品为杭州主城区绝对的供求主力，供求占比逐年增加，15年占到总值的56%；130-140方户型住宅产品为杭州主城区供求次主力产品，供求较均衡，占有一定市场份额；主城区主力成交总价还是以刚需总价130-170万为主，90-130万以及170-210万总价为次主力。近年来，杭州主城区市场仍以首置、首改为主流；80-90㎡产品为绝对供求主力，120-140㎡为供求次主力。但受政策影响，改善需求愈加明显，高端住宅成交也日趋活跃。2.6宏观市场分析>>小结利好政策频出，房地产复苏向好，供求逐渐平衡，存量压力减小，存销周期处于健康水平，预计16年价格会有小幅度增长。市场量价杭州市住宅市场近年来整体呈现供大于求状态，库存高位运行。14年下半年及15年政策不断利好，刺激市场，楼市逐渐回暖。供求结构80-90方产品为绝对供求主力，并且历年有增长的趋势；120-140方为供求次主力，占有一定市场份额，首置、首改需求庞大。土地市场15年下半年土地市场异常火爆，高溢价率地块以及地王频现，开发商拿地激情高在存量高企的巨大压力下，政府政策不断，契税减免、杭十条等救市动作十分明显。政策导向3.1竞争区域研判板块项目高层均价（元/㎡）主力户型申花核心景瑞申花壹号院高层23457（毛坯）高层89，洋房130-140尚景国际2495189、129黄龙金茂悦3028989、128中粮天悦29941117、137萍水街一號2562289、113蓝孔雀融信蓝孔雀2184389、117招商雍景湾2096389、132花园道壹号1856889、126桥西九龙仓碧玺2866985-180运河宸园3601289、126大关凯德湖墅3069289、138文教唐宁one37620111、138杭州公馆4591489、139、162从客户重叠度，距离及售价综合判断，竞争主要来自申花板块、桥西及大关板块招商雍景湾花园道壹号融信蓝孔雀黄龙金茂悦萍水街一號中粮天悦凯德湖墅尚景国际运河宸园九龙仓碧玺申花壹号院蓝孔雀综合体区申花核心区桥西大关3.2.1住宅市场分析>>竞争板块供应层面：竞争区域14年供应38.61万方，15年供应45.76万方，环比上升19%；成交层面：竞争区域14年成交39.87万方，15年成交69.48万方，月均去化5.79万方；价格层面：竞争板块成交均价在24500-26500元/㎡之间波动，价格波动相对较小，近期成交均价为26099元/㎡。14年双限解禁后成交量回升，15年成交量持续高涨，15年总供应45.76万方，成交69.48万方，月均去化5.79万方，近期成交均价26099元/㎡，16年2月契税减免、杭十条等政策颁布使得成交量达到近一年新高；竞争板块2014年1月至2015年12月存量持续走低，去化库存；目前住宅存量为24.2万方，按月均去化5.79万方/月，去化周期约为5个月。3.2.2住宅市场分析>>竞争板块竞争板块15年成交量上涨，存量逐步下降，目前存量24.2万方，按15年月均去化5.79万方/月，去化周期约为5个月2015年杭州十城区域整体需求旺盛，主城区整体存销周期短，竞争板块成交量攀升，15年共成交68万方，存销周期仅为6个月，在售存量明显不足3.2.3住宅市场分析>>存量对比分析年份杭州十区杭州主城区竞争板块成交量存量存销周期成交量存量存销周期成交量存量存销周期(万㎡)(万㎡)（月）(万㎡)(万㎡)（月）(万㎡)(万㎡)（月）2011年31973228138375321355512012年75782113389373115056132013年775105816351472163755182014年832125918341520184053162015年11551080114944241068346竞争区域在售项目在售存量16万方，未推存量18.6万方，主要集中在学院府、雍景湾、悦西台等项目。未来总竞争量为34.6万方，存量较为缓和3.2.4住宅市场分析>>货量盘点区域项目名城开盘时间公寓体量已推体量去化量在售存量未推量总竞争量申花融信·蓝孔雀2014/10/16811978119778828236902369融信·学院府2015/5/12143775594515416152908432489614欣盛·东方福邸2011/4/1726611526611523629629819029819黄龙金茂悦2014/9/614595114595112099924952024952招商·雍景湾2015/4/231210017848840127383614251380874中粮·天悦2015/9/25219102191018828308203082景瑞·申花壹号院2014/8/24623956239559526286902869景瑞·悦西台2015/10/2367630398503498348672778032647天阳·尚景国际2013/6/20910539105389694135901359浙旅·萍水街一號2015/11/4308529744217275722110828680合计/1031879856154735614120540175725296265大关凯德湖墅2015/3/9796386921050575186351042829063桥西九龙仓碧玺2012/12/2021889621889619950219394019394运河宸园2014/12/3889118891187579133201332合计/30780730780728708120726020726总计/1419324123317110732701599011861533460543.2.5土地市场分析>>申花板块宗地名称出让面积（㎡）土地用途容积率可建面积（㎡）楼面地价（元/㎡）总成交价（万元）竞得人杭政储出[2012]72号36383住宅3.010914917315189000河北天成杭政储出[2015]12号19666住宅2.2432651523165900九龙仓杭政储出[2015]13号18450住宅2.9535051454077800九龙仓杭政储出[2015]20号18728住宅2.4449471584071200碧桂园杭政储出[2015]42号24541住宅2.76626119695130500天阳合计56844//317127/534400——FG01-R21-03，R22-1R21-13区域已成交土地5宗，总建面31.7万方；未来土地供应10宗，主要集中在申花路以南的申花单元和庆隆单元，总建面97万方FG01-R21-04九龙仓：14540元/㎡九龙仓：15231元/㎡碧桂园：15841元/㎡塘北地块（未成交）九龙仓地块九龙城地块碧桂园地块河北天成：17315元/㎡天阳：19695元/㎡天阳地块本案地块名称规划用途地块面积容积率建筑面积预计出让时间申花单元R21-13住宅260002.4624002016庆隆单元GS04-01-R21-05住宅254302.6661182016庆隆单元GS04-01-R21-09住宅151602.5379002016庆隆单元FG01-R21-03，R22-1住宅363952.6946272016庆隆单元FG02-R21-08、09地块住宅691512.81936232016庆隆单元FG01-R21-06住宅563532.61465182016申花单元FG01-R21-07住宅331002.1695102016申花单元FG01-R21-08住宅294002.5735002016庆隆单元FG04-02-R21-10住宅534472.81496522016塘北单元R21—C26住宅316872.4760492016合计376123—

969897—

3.2.6住宅市场分析>>竞争板块竞争格局分析去化情况一年竞争格局三年竞争格局在售项目已申领预售证存量一年竞争盘点货量+在售项目未申领预售证体量+已成交土地未开盘体量+已挂或将挂土地体量2015年去化速度竞争程度库存（万方）去化周期（月）待售量（万方）去化周期（月）（万方/月）5.89竞争板块15.93163.328竞争板块未来一年货量为15.9万方，去化周期为3个月；未来三年货量163万方，去化周期28个月区域25.5万方存量按照15年去化速度将在3个月内去化完毕，去化竞争压力较小3.2.7住宅市场分析>>竞争板块供求存结构分析80-90方产品表现供需两旺，是供求绝对主力面积段；120-140方为市场供求次主力，存销周期短，160-180方成交良好，存销周期为3.3个月，具有一定市场机会120-140面积段，区域具有较大需求但13/14年受市场原因新项目供应较少，15年政策释放需求逐步恢复竞争板块主力面积段为80-90方，主力总价段在150-300万，成交相对较多，120-140方户型，主力总价段在300-450万之间；3.2.8住宅市场分析>>竞争板块住宅面积段/总价段结构分析150万以下150万-200万200万-250万250万-300万300万-350万350万-400万400万-450万450万-500万500万-600万600万-700万700万以上合计80以下188134110000000033380-90971873159893856243000457190-10011465000000026100-110110127222000000162110-1200332531082110000218120-1300038129241107284000547130-140002870104136144521200546140-1600023383121274601169160-18000002166211615123154180-2000000114481591236919433200-25000100159627848204250-300000000003375191300-35000000000016566350以上00000000001515合计2872034184312205713782722702611972027535主要成交来自昆仑公馆、凯德湖墅、悦西台、运河宸园主要成交来自蓝孔雀主要成交来自凯德湖墅、运河宸园、悦西台、远洋公馆3.2.9竞品分析>>对标项目锁定竞争板块项目主要年均成交面积在4-7万方，热销项目可达8万方以上，主要成交价格集中在23000-28000元项目物业类型2014年成交2015年成交备注交易面积平均价（元/㎡）交易面积平均价（元/㎡）申花赛丽绿城·慧园高层13938301471845930462精装5000融信·蓝孔雀高层1955193868353120040毛坯欣盛·东方福邸高层30585255484496125320毛坯中顺·上尚庭高层284020181379720690毛坯黄龙金茂悦高层35017233246839426367毛坯招商·雍景湾高层//2147918545精装2000中粮·天悦高层//978628048毛坯景瑞·申花壹号院高层20769213521829122441毛坯洋房766027045858127813景瑞·悦西台高层//1313526468精装3000洋房//976830673菜单式装修天阳·尚景国际高层17961220012910723401毛坯浙旅·萍水街一號高层//159025371毛坯大关凯德湖墅高层//4183128255毛坯桥西九龙仓碧玺高层54581229005393325993精装5000洋房154236233882036698运河宸园高层10476264037249629805精装60003.3区域市场小结市场量价区域近几年住宅市场成交量持续上涨，供不应求，去化库存，目前在售存量为24.2万方，去化周期为5个月土地市场已经成交土地5宗，计划推出土地10宗，合计128.7万方，未来区域的竞争量庞大，竞争压力大。供求结构目前区域在售存量主要来自金茂悦、雍景湾、东方府邸等个案，80-90方为区域主力成交面积段，总价段在150-300万；120-140方为次主力成交，总价段在250-450万。价格区域内的项目15年成交均价相比14年的成交均价年涨幅在8-15%之间。区域竞争存量较少，去化周期较短。同时90左右、120-140、160-180方面积段具有一定市场机会。申花壹号院、黄龙金茂悦、中粮天悦、天阳尚景国际等多个项目可重点参考黄龙金茂悦申花壹号院悦西台九龙仓珑玺碧桂园西江月中粮天悦序号项目名称规划用途占地面积容积率建筑面积楼面价主力户型（元/平米）1悦西台住宅544672.3/2.713500115936/1479590、120-1402黄龙金茂悦住宅611602.81712481384089、128、1383中粮天悦商住94732.52368317904117、1384天阳尚景国际住宅404262.43982351202789、1285九龙仓珑玺住宅19666/184502.2/2.943265/5350515231/1454089-1606碧桂园西江月住宅187282.4449471584089、139、160以上3.4竞品分析3.4.1竞品分析>>景瑞悦西台占地面积54467㎡建筑面积135001㎡容积率2.3/2.7开发商景瑞开盘时间2014-8-24物业费2.3元/㎡·月销售均价洋房36264公寓22097装修报价——总户数1318套已推户数931套车位比1:1建筑风格新亚洲壹号院项目于2014年8月24日首次开盘，截至目前总供应648套，总成575交套，月均去化36套悦西台于2015年10月30日首次开盘高层和洋房，12月加推，高层以精装入市，精装修3000元/㎡；悦西台的精装入市拉高价格，加速壹号院高层的快速去化洋房采用层层退台，面积从139方退至89方，均价在27000-29000元/㎡。89方洋房顶层送大露台，均价在45000-47000元/㎡，拉高整体89方洋房成交均价申花壹号院悦西台（高层精装2000元/㎡）受到洋房排布挤压对于高层有一定影响，项目溢价户型以130~140最高；120~130溢价其次但去化较好，洋房去化优于高层；悦西台高层以精装入市，拉高价格，加速壹号院高层去化公寓供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）70以下3133%19550280-9050848295%2201226合计51148395%——28洋房供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）100-1102020100%261250110-1204040100%259310120-1303434100%275040130-140433786%293876合计13713196%——6公寓供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）80-9031425982%2730755洋房供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）80-904444100%335190120-13088100%274270130-140524790%291895合计1049995%——53.4.1竞品分析>>景瑞悦西台悦西台高层开盘至今供应314套，成交267套，近期成交均价28949元/㎡；洋房供应104套，成交99套，成交均价34494元/㎡；申花壹号院高层开盘至今供应511套，成交469套，成交均价23460元/㎡，洋房供应137套，成交131套，成交均价28465元/㎡景瑞项目洋房较高层溢价在25%左右，同时洋房去化速度非常快，悦西台洋房推出不到5个月已基本售完。同时高层价格增幅明显16年较15年增幅在10%左右。3.4.1竞品分析>>形象展示高低配物业打造，新亚洲风格，层层退台为项目亮点洋房入口高层外观样板房鸟瞰图3.4.1竞品分析>>主力户型分析

申花壹号院89方，3室2厅2卫南北通透，高效空间利用；主次卧双开间朝南；宽景阳台、大尺度飘窗，风景、采光好；悦西台89方，3室2厅2卫南北通透，高效空间利用；主次卧双开间朝南，南侧双阳台；宽景阳台、大尺度飘窗，风景、采光好；横厅设计悦西台洋房一层138方，4室2厅3卫，顶层90平米4室2厅2卫一层赠送，大花园80-200㎡，同时赠送地下室面积约80㎡；顶层挑空赠送面积约40㎡，赠送大露台约80㎡。景瑞项目最大亮点为洋房户型，6+1层采用层层退台形式，一层赠送地下室，顶层跃层赠送空中花园。顶底户型销售价格可达高层1.8-2倍左右花园洋房一层户型（138㎡）花园洋房顶层层户型（90㎡）3.4.1竞品分析>>对标项目成交/客群分析景瑞项目客户以城西、周边老小区为主，较为关注成熟配套设施客户来源：项目客户分4大块，其中城西客群占55%，周边拱墅区老小区客群占25%，市中心外溢客群占15%，省内外外地客群占5%关注点：地段、商业、配套设施、户型。置业目的：分巢，改善，子女婚房等，自住为主。悦西台于2015年10月30日正式开盘，总共推出314套高层精装房源，已成交212套，去化68%，成交均价为26808元/㎡；项目高层90方为供求主力户型，洋房90方、130-140方为主，以刚需改善需求为主。鸟瞰图公寓供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）70以下3133%19550280-9050848295%2201226合计51148395%——28洋房供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）100-1102020100%261250110-1204040100%259310120-1303434100%275040130-140433786%293876合计13713196%——6公寓供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）80-9031425982%2730755洋房供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）80-904444100%335190120-13088100%274270130-140524790%291895合计1049995%——53.4.2竞品分析>>黄龙金茂悦占地面积61160㎡建筑面积171248㎡容积率2.8开发商金茂开盘时间2014-9-6物业费2.25元/㎡·月销售均价28510元/㎡装修报价——总户数1469套已推户数1145套停车位1322个建筑风格新古典目前剩余楼王8#未售，整盘实际去化率达到82%，月均成交63套，去化速度非常快；同时价格呈现明显上浮趋势，120~140方户型溢价水平较高黄龙金茂悦于2014年9月6日首次开盘，截至2015年11月底，预售证全部领出，总供应1469套，目前总成交1206套，月均成交63套，目前仅剩余楼王8#未售。项目自开盘以来，成交价格呈现明显上浮趋势，目前已经上浮30%，其中90方产品总成交906套，月均去化47套，均价25423元/㎡上浮30%月均跑量63套公寓实际供应成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）80-90109790683%254231911202770072130-140104104100%261880合计1469120682%——2633.4.2竞品分析>>形象展示金茂系产品，是方兴地产核心竞争力较强的高端住宅产品，黄龙金茂悦集方兴地产十余年经验之大成入口高层外观样板房鸟瞰图3.4.2竞品分析>>主力户型分析89方边套，3室2厅2卫南北通透，高效空间利用；主卧、客厅双开间朝南；阳台、飘窗赠送，风景、采光好；89方中间套，3室2厅2卫通透感较差，高效空间利用；主次卧、客厅三开间朝南，南侧阳台，飘窗赠送；阳台、飘窗设计，风景、采光好；128方，4室2厅2卫南北通透，高效空间利用；主卧、客厅双开间朝南，南侧阳台；宽景阳台、飘窗赠送，风景、采光好；项目为刚需改善住宅区，以90方，128方为主；边套设计主卧、客厅双开间朝南，通透性好，北侧双卧室3.4.2竞品分析>>对标项目成交/客群分析项目于2014年9月6日正式开盘，总共推出1469套高层房源，已成交1206套，去化82%，成交均价为30000元/㎡；项目高层90方为供求主力户型，120-140方为供求次主力，以刚需改善需求为主。客户来源：项目客户分4大块，其中城西客群占65%，周边拱墅区老小区客群占15%，市中心外溢客群占15%，省内外外地客群占5%关注点：地段、商业、品质。置业目的：品质型刚需、首改、二改。黄龙金茂悦客户以城西、周边老小区为主，较为关注品质和地段鸟瞰图公寓实际供应成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）80-90109790683%254231911202770072130-140104104100%261880合计1469120682%——263楼盘名称中粮天悦（开发商：中粮）主力户型117-137㎡拿地时间2014年10月（收购河北天成项目）总户数180楼板价17904元/㎡交房标准毛坯占地面积9473㎡车位配比1:1建筑面积23683㎡开盘时间2015年9月容积率2.5均价29012中粮天悦距离本案最近，住宅体量仅2.4万㎡，目前售价已破3万。从销售周期来看，与本项目竞争关系较弱，但价格对本案有参考意义。项目主要依托自身打造的大型综合体，有完善的商业配套，产品户型设计合理，以舒适型为主从销售情况来看，开盘至今，成交表现一般，主力去化在117方产品，近期均价30422元/平方米3.4.3竞品分析>>中粮天悦面积段供应成交去化率成交均价存量套数置业目的客群来源客户特征套数套数（元/㎡）110-12013411586%2868219舒适自住65%市中心客群,30%拱墅及大城西客群,5%外地客群黄龙文教市中心本地居民、西湖、拱墅地缘性客户为主130-140462350%2923823享受型改善合计18013877%/42///3.4.3竞品分析>>形象展示商业区入口高层外观样板房鸟瞰图住宅商业综合体，仅有1幢住宅楼，其余为商业，小区园林精工细作，将蒙德里安名画融入社区主题园林，多主题式架空层3.4.3竞品分析>>主力户型分析117方3室2厅2卫横厅设计，6.6米客餐厅开间；卧室、客厅三开间朝南；阳台、飘窗赠送，风景、采光好；主卧走入式衣帽间设计；入户玄关；137方4室2厅2卫入户玄关；横厅设计，6.9米客餐厅开间；卧室、客厅三开间朝南；南向双阳台连通、飘窗赠送，风景、采光好；走入式衣帽间项目为改善住宅区，以117方，137方为主；户型开间大，横厅设计，南向双阳台连通，主卧走入式衣帽间设计3.4.3竞品分析>>对标项目成交/客群分析项目于2015年9月正式开盘，总共推出180套高层房源，已成交138套，去化77%，成交均价为30422元/㎡；项目高层117方为供求主力户型，137方为供求次主力，以改善需求为主。客户来源：项目客户分3大块，其中市中心客群占65%，拱墅及大城西客群占30%，外地客群占15%关注点：地段、商业、配套。置业目的：品质首改、二改。项目于2015年9月开盘，目前已成交高层138套房源，去化率达77%，去化速度一般，客户以市中心客群为主，较为关注配套和地段鸟瞰图面积段供应套数成交套数去化率成交均价存量套数（元/㎡）110-12013411586%2868219130-140462350%2923823合计18013877%/42楼盘名称天阳尚景国际主力户型89、129拿地时间12年8月21日/13年11月1号总户数650楼板价12027/17489元/㎡交房标准毛坯占地面积26306/14120㎡车位配比1:1建筑面积65765/40225㎡开盘时间2013年6月容积率2.5/2.3均价26502项目主力在售户型为89方和129方，目前在售存量19套，近期成交均价为24812元/㎡天阳赏景国际于2013年6月首次开盘，总供应943套，目前总成交924套，还剩19套。项目15年成交价格呈现明显上浮趋势。3.4.4竞品分析>>天阳尚景国际公寓供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）80-9072771598%236101290-100464598%210461120247446合计94392498%/193.4.4竞品分析>>形象展示入口高层外观样板房鸟瞰图由7栋高层住宅公寓和1栋商业围合而成，采用ARTDECO建筑风格，高品质用材；产品将以精品90方可变三房两厅两卫户型为主，改善型129方可变四房两厅两卫户型为辅3.4.4竞品分析>>主力户型分析90方边套，3室2厅2卫双卧室双开间朝南；南向阳台、飘窗赠送，风景、采光好；‘90方中间套，3室2厅2卫卧室、客厅三开间朝南；南向阳台、飘窗赠送，风景、采光好；项目为刚需改善住宅区，以90方为主，129方为次主力；129方户型南向卧室设计衣帽间，储藏间配备129方，4室2厅2卫主卧南向大进深阳台；储藏间设计；南向卧室走入式衣帽间3.4.4竞品分析>>对标项目成交/客群分析项目于2013年6月正式开盘，总共推出943套高层房源，已成交907套，去化96%，成交均价为26500元/㎡；项目高层90方为供求主力户型，129方为供求次主力，以刚需为主。客户来源：项目客户分4大块，其中城西客群占65%，拱墅及周边老小区客群占15%，市中心改善外溢客群占15%，省内外外地客群占5%关注点：地段、配套、价格、品质。置业目的：刚需、首改。项目于2013年6月开盘，目前已成交高层924套房源，去化率达98%，去化速度快，客户以城西、周边老小区为主，较为关注品质、地段和价格鸟瞰图公寓供应套数成交套数去化率交易均价存量套数（元/㎡）80-9072771598%236101290-100464598%210461120247446合计94392498%/193.5竞品分析>>九龙仓珑玺地块名城占地面积容积率建面楼面价申花单元GS05-R21-14地块196662.24326515232庆隆单元FG01-C2-03地块184502.95350514541九龙仓珑玺一期主力供应90方和124方户型各占一半，二期为138方和160方的纯改善户型规划纯高层，2栋18层，4栋24层，有精装和毛坯房源；规划482户人数，553个车位；匠心打造约89-160㎡奢适华宅；同时，以先于时代的理念，将全系产品线得房率优化到80％以上，让九龙仓非凡产品，再次翘楚杭城。楼盘名称九龙仓珑玺主力户型89-160㎡拿地时间2015年6月25日总户数482楼板价15232/14541元/㎡交房标准毛坯、精装占地面积19666/18450㎡车位配比1:1建筑面积43265/53505㎡开盘时间预计2016年中容积率2.2/2.9均价/面积段户型配比90方32%124方22%138方23%160方23%合计100%3.6竞品分析>>碧桂园西江月根据了解碧桂园西江月主要以130-139方户型为主力，90方和160方以上户型为次主力项目规划有4栋18层高层，3栋8层多层；项目定位纯改善型住区，主力户型为131方，部分89方和139方户型；据悉项目89方户型能够做到全边套，一梯一户专梯入户，三房两厅两卫全明。碧桂园还带来了非常成熟的碧桂园物业服务。他们以“15分钟到达、4小时反馈、24小时100%回访”的高效著称，门岗甚至要求对业主有100%识别度，通常还配备洒水车、落叶吹风机等大型清洁设备。地块名城占地面积容积率建面楼面价申花单元R21-16地块187282.44494715841楼盘名称西江月主力户型131、89、139㎡拿地时间2015年8月11日总户数351楼板价15841元/㎡交房标准/占地面积15841㎡车位配比1:1建筑面积44947㎡开盘时间预计2016年中容积率2.4均价/面积段户型配比90方30%130-139方50%160以上20%3.7竞品小结从个案来看目前在售项目主力户型以90方为主，随着板块价值的上升及改善型需求的增加，新项目120方以上改善型户型逐渐成为规划主力。价格方面120方以上改善户型，较90方刚需户型有1000-2000元/㎡溢价。洋房产品区域较为稀缺，景瑞项目洋房较高层有25%左右溢价，同时销售速度非常快。洋房产品层层退台客户认可度较高，同时一层赠送地下室，顶层小面积跃层拥有较高的溢价，景瑞项目一层及顶层户型售价达40000元/㎡以上，竞品启示：项目环境分析01项目整体定位03关联市场研究024.1.1竞品分析>>客群分析项目客群来源置业目的客户特征运河宸园70%杭州城北原住民30%城西客群,市中心办公客群品质型刚需，老改新主要来自运河广场周边，和睦、大关等地的老小区原住民，以及部分拆迁客群，用于老改新，以及给子女购房凯德湖墅60%城北居民，老杭州人30%城西办公客群10%周边专业市场品质型刚需，部分子女婚房、首改等和睦、大关、卖鱼桥片区的地源客户，市中心及城西、北写字楼客群，富裕的新杭州人置业金茂悦65%城西小区居民，15%周边拱墅区老小区居民15%市中心改善外溢客户5%省内外外地客户品质型刚需、首改、二改城西私企企业主及公司高管为代表，对项目品质和地段较为认可天阳尚景国际65%城西小区居民，15%周边拱墅区老小区居民15%市中心改善外溢客户5%省内外外地客户品质型刚需、首改申花周边老小区原住民，及城西高端白领、主管等对项目品质和地段较为认可申花壹号院55%城西小区居民，25%周边拱墅区老小区居民15%市中心改善外溢客户5%省内外外地客户品质型刚需、首改、二改申花周边老小区原住民，及城西高端白领、主管等对项目品质和地段以及价格较为认可中粮天悦50%城西小区居民，25%周边拱墅区老小区居民20%市中心改善外溢客户5%省内外外地客户品质型刚需、首改、二改周边桥西、和睦等原住民及有实力的产业客群，市中心、城西等外区企业中高管、小型企业主，看重未来运河CBD价值通过竞品研究发现，地缘性客户是典型的核心客群，购房多数用于老改新或给子女购房；其次新杭州人置业比例有所增加，主要来自黄龙，文教的写字楼客群4.1.2项目定位分析>>目标客群拱墅区地缘性原住民+产业（30%）对区域有情结的原住民或是拆迁户区域内写字楼企业高管和企业主区域内的产业客群，周边的专业市场及产业园西湖区办公+地缘（60%）古翠路，文一路一带的写字楼，以天堂软件园为首；文二路一带的写字楼，以西湖国际科技大厦为首；文三路沿线写字楼教工路，天目山路写字楼，以EAC为首区域内老小区的劳改新客群大杭州及外地客户（10%）大杭州区域由于工作等原因，对本案周边区域已经认可的客群来自于甬台温的投资客群周边城市在杭州做生意的老板基于以上研究，本案未来主力客群主要以西湖区地缘+写字楼客群为主，城西北的地缘原住民为次主力客群，大杭州及外地客户为偶得客群大关朝晖采荷闸弄口景芳三里亭三塘德胜拱宸桥武林湖滨清波小营长庆翠苑卖鱼桥北山和睦三墩祥符申花文新古荡紫金港城西南客群，主要分布在文新、文教、黄龙等片区，以企业主和大型公司高管为主地缘性客群，区域内原住民，写字楼和产业园大杭州客群，包含在城北、城东、城南，下沙甚至余杭等偶得客户桥西置业目的客户来源家庭结构置业特征户型面积房型需求总价承受力刚需首置地缘性居民分巢三口之家地缘性原住民，与父母同住在周边老小区，成立家庭后需要与父母分巢居住90方3房200-250万城西南商务人群二人世界、三口之家多为城西南的上班族或产业园企业主，已经在杭州扎根多年，对区域有一定的认可度，选择在杭州成家置业90-120方3房250~350万改善地缘性居民改善三口之家、三代同堂地缘性原住民，已经有自己的住房，地缘情节较重，目前在住房屋面积较小或品质较差，又不想离开区域，选择在区域改善90方或120-140方3房或4房250-420万城西南商务客群改善三口之家、三代同堂在城西南或杭州其他区域，因工作在城西黄龙，文教片区；并且工作稳定，职业飞腾，考虑定居城西，置业能力较为强劲120-140方或140方以上4房400-450万特殊需求学区置业三口之家、三代同堂多来自于大杭州乡镇，由于自身周边学区条件较差，为了孩子求学置业90方2+1房200-250万异地投资三口之家经常来杭州做生意，选择买一套投资，同时可以兼顾平时偶尔自住90-120方3房或4房200-280万4.2.1项目定位分析>>整体定位强化地块资源优势：余杭塘河、闹中取静幽静脱俗的环境申花核心河谷之上生态筑品项目独特卖点：打造低密度、亲近自然、环保的精品创新产品。区位规划商业配套教育配套市中心范围距武林5公里拱墅区重点热电厂综合体规划中粮大悦城生活圈卖鱼桥小学景观产品品牌一线余杭塘河风景带创新户型、洋房品质融信品牌不可复制增强竞争优势差异化竞争不可复制大盘效应品质服务区位优势产品区位：零距离中粮大悦城的生活商业配套，咫尺银泰城4.3.1项目定位分析>>物业规划建议根据土地价值，本项目物业分布建议沿隐秀路与月亮路周边规划高层物业，沿河地块规划花园洋房物业。化工路（学院路）月亮路隐秀路永固路余杭塘河景观带花园洋房高层1，100-110方区域内供应少，市场空缺，目前在售存量小，存销周期仅为0.5个月；竞争区域100-110方存量仅剩1000方，区域内在售项目仅蓝孔雀有供应且去化快速；2，120-140方：区域内改善型产品，是市场上成交次主力，存量低去化快，存销比较低，是市场热点去化面积段；120-140方区域内高溢价产品面积段，主要以4房2卫为主，配置130-140方产品于资源较优处，可获得高溢价空间，成为区域改善产品标杆；3，160-180方，区域15年无新增供应，去化库存，在售存量少，存销比为3.6个月；区域目前160-180户型缺乏供应，同时从市场发展来看，未来改善型需求逐渐增加，160-180方改善型需求也逐渐上升具有一定市场潜力。4.3.2项目定位分析>>户型面积段选择分析4.3.3项目定位分析>>户型配比分析户型配比原则：花园洋房与高层客户需求不同，前者主要注重身份感及舒适性，后者则注重舒适度及实用性另外总价接受度也相对较低。因此本项目在花园洋房的打造上需注重品质的同时，物业服务及附加值需最大化。花园洋房尽可能最大化的前提下需要保证项目整体规划品质，保证客户对项目整体品质的接受度，建议洋房体量控制在1.5万方左右。项目用地指标占地面积27845㎡容积率2.7建筑面积75182㎡建筑密度28%绿地率30%限高90米物业面积段分布户型面积比例高层100-1053室2厅2卫20%120-1253+1室2厅2卫25%135-1404室2厅2卫30%160-1655房2厅3卫5%小计//

80%花园洋房120-165采用层层退台，可错层退1层赠送花园及地下室。地下室可做下沉庭院或全明采光6层采用6+1形式，7层挑高并曾送大面积露台，增加溢价如果条件允许，可提高花园洋房层数同时花园洋房根据退台设计，可有多种户型设计。具体根据设计院排布小计//

20%共计//100.00%4.4.1项目定位分析>>未来高层售价分析根据对标项目，运用市场比较法进行价格预测高层现节点：毛坯30000元/平方米左右价格定位原则：在价格定位上，以实现整体均价为销售目标；在对标项目选择上，重点考虑申花核心区域典型楼盘。备注：黄龙金茂悦近期主力成交为楼王房源，近期成交均价较高，相比之前的成交均价有2000元/㎡左右的涨幅；而悦西台高层在近期的成交均价相比之前也有一个大幅度的上涨编号对比内容权重本案中粮天悦黄龙金茂悦天阳尚景国际悦西台得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分X1X2X3X4X51地段10%101101111.190.990.92建筑品质15%101.591.35101.591.3591.353内部配套10%101111.11011011014交通10%101101111.110190.95物业管理5%100.5100.590.4590.45100.56环境10%10110110190.990.97项目产品及规划10%10190.980.880.81018风格及户型15%101.591.3591.3591.3591.359开发商品牌10%10110110110190.910营销推广5%100.5100.5100.5100.5100.5合计100%

10

9.7

9.8

9.25

9.3加权分系数比=竞品/本案0.970.980.9250.93各项目售价（元）中粮天悦P2(A)30352金茂悦P3(A)30859尚景国际P4(A)24897悦西台P5(A)28750参考权重（%）Y240%Y320%Y420%Y520%加权后价格（元）P2(B)12516.29P3(B)6297.76P4(B)5383.14P5(B)6182.80P加权303804.4.2

项目定位分析>>未来高层售价分析庆隆单元R21-04地块：考虑到16年总体价格趋势的上涨，根据竞品项目的价格涨幅计算，竞品价格年涨幅在8-15%之间，整盘均价与开盘价格的涨幅在5-12%之间；参考地块周边已经成交土地，预计开盘价