中国个人住房贷款平均利率走势分析及银行首付比例情况分析

中国个人住房贷款平均利率走势分析及银行首付比例情况分析

长短期国债收益率的利差自2018年至今年持续扩大，可见市场去杠杆-稳杠杆成效显著。我国经济目前处于U型底部回升阶段，进入2019以来宏观调控继续逆周期调节，而“去杠杆-稳杠杆”目标初步完成后，货币供应从收紧转为适度宽松。整体来说，目前经济基本面持稳，市场资金面中性向松，以“稳健的货币政策要松紧适度”为导向，从2018年的“宽货币紧信用”逐步转入“宽货币宽信用”。当然为防范经济扩张期的未知风险，银行贷款融资仍持相对理性谨慎态度，倾向差别化发放。虽然房地产市场调控周期持续延长，但在当下市场去库存弱化，新一轮地产补库存周期开始，土地供给回暖下，也将利好地产投资金融信贷流动性。

按揭利率自2014年以来持续下行后，2017年下半年开始上扬，至2019年初以来随着信贷松动呈回落趋势，拐点或已出现。2019年3月个人住房贷款加权平均利率为5.68，较2018年末回落7bp；其中全国首套房平均按揭利率5.56%，连续4个月下行，而且较2018年10月的最高点下降15bp。此外，2019年1-4月共计有138家银行下调了房贷利率。由按揭利率的稳健下调可见，在今年年初确立的稳健宽松的货币政策下，宽货币逐渐向宽信用传到，按揭贷款作为银行偏好优质资产自然也吸引了部分资金的流入。同时房贷利率的松动也与2019年3月“小阳春”以来的销售回暖相辅相成，我们预计拐点或已出现，2019年下半年按揭利率继续稳步下行趋势的可能性较大，或将进一步改善疲软的供需市场。2019年以来按揭利率持续改善/季%数据来源：公开资料整理国债收益率差值扩大%数据来源：公开资料整理全国首套房贷利率已连续4个月下行%数据来源：公开资料整理各能级城市房贷利率变化%数据来源：公开资料整理

分城市能级来看，一线城市房贷利率小幅回调，大部分热点二线城市房贷利率处于持续下调区间。2019年3月共有29个城市的首套房贷利率下降。其中厦门降幅最大，同比下降了46个BP至基准水平(4.90%)，超越上海成为全国首套房平均利率最低的城市;其次是福州和天津，下调幅度也超过了30个BP。4月以来，深圳、广州、杭州、南京、宁波、郑州6个城市连续下调房贷利率。总体而言，大部分人口净流入增加、刚需购房压力较大的热点一二线城市，进入今年以来都进行了不同程度的首套房贷利率下调。此举符合央行一再强调的商业银行要落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求的导向，是正常理性的回归。个人住房贷款余额及增速亿元%数据来源：公开资料整理个人住房贷款余额占比金融机构各项贷款%数据来源：公开资料整理

此外，从住房贷款余额增速来看，受信贷收紧影响2017年整体呈下滑趋势，至2018年末开始企稳，整体流动性仍在。2017年、2018年新增个人住房贷款余额均为39,000亿元亿元吗，2018年贷款余额增速为17.8%，较2017年下滑3.6pct，较2016年末最高点则大幅下滑20.3pct。截至2019Q1，贷款余额累计269,700亿元，增速持稳在17.5%。而从占比上来看，个人住房贷款余额占比各项贷款余额则持续提升中，从2013年左右的12%增至2019Q1的19%。虽然自2016年以来大体上呈现下滑趋势，但18年下半年以来按揭贷款增速降幅在逐步收窄，再加上今年政策上倾向“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”，后续首套按揭政策或有改善机会。如近期银保监会近期关于去杠杆的提法从“居民家庭的杠杆率需要降低”转变成了“有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势”，充分说明按揭政策收紧的同时由于刚需仍在，房地产有正常发展的需要，关于购房端的资金流整体还是较为乐观。

1.首套房信贷

2019年2月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.63%，相当于基准利率（4.90%）的1.149倍，环比上月下降3bp，降幅扩大1个bp，首套房贷利率自18年12月以来连续三月下降。分线来看，一线城市首套房利率继续下跌4bp，降幅较上月扩大3bp，北京利率环比持平，上海、广州和深圳利率环比下滑。二线城市首套房平均利率较上月下跌1bp。从具体的利率分布来看，2月在全国533家银行中503家银行执行基准利率及以上（占比94.37%），较19年1月增加3家，其中执行基准利率上浮10%、15%、20%的银行分别占比28%、29%、22%，为市场主流，而执行20%以上的占比9%。此外，提供优惠利率的银行仍为上海的10家（占比1.88%），与上月持平。

从按揭贷利率变动的情况来看，在融360监测的533家银行中，本月共有2家银行上调首套房按揭贷利率，占比0.38%，较上月下降2.63个百分点，483家银行利率水平与上月持平，占比90.62%。35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣数据来源：公开资料整理35重点城市月度房贷利率上涨幅度数据来源：公开资料整理533家银行首套房利率分布数据来源：公开资料整理533家银行首套房利率变化情况数据来源：公开资料整理

具体来看各城市的利率水平，本月所有样本城市的首套房利率均高于5%，其中样本城市中首套房贷利率最低为上海5.06%（相当于基准利率的1.033倍），最高为武汉6.16%（相当于基准利率的1.257倍）。四大一线城市中，北京利率环比持平，上海、广州、深圳利率环比分别下降3bp、3bp、11bp。而在融360监测的重点二线城市中，南京、杭州、合肥、郑州、南宁、宁波均出现不同程度的下滑。1、2月一线城市首套房利率情况数据来源：公开资料整理1、2月二线城市首套房利率情况数据来源：公开资料整理

整体来看，2月份35重点城市首套按揭贷利率连续三月下降，二套按揭贷利率继续回落，按揭贷方面流动性继续边际改善。央行有关部门负责人在评论2月金融统计数据时表示，下一阶段人民银行将继续实施稳健的货币政策，加强逆周期调节，把握好调控的度，保持流动性合理充裕，促进货币信贷和社会融资规模合理增长。目前无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下，当前资金环境维持改善。重点城市2月份首套房贷利率数据来源：公开资料整理2月份全国十大首套房贷利率最低城市数据来源：公开资料整理

在首付方面，首套房首付3成仍为主流。在融360监测的全国533家银行中，有22家执行2成首付比例，占比4.13%；执行3成首付比例的有430家，占比80.68%；58家银行执行3.5成首付比例，占比10.88%；3家银行执行4成首付比例，占比0.56%，3成首付比例占比较上月增加3.19个百分点，而4成首付比例占比较上月减少2.81个百分点。533家银行首套房首付比例占比分布情况数据来源：公开资料整理全国533家银行停贷比例数据来源：公开资料整理

2.二套房信贷

2019年2月份，融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率为5.99%，折合为1.222倍基准利率，在上月回落2bp以后继续下降3bp，是16年以来单月降幅最大的一个月，与去年同期的5.79%相比，上升20bp。从具体的二套房贷利率分布来看，融360监测的533家银行中，执行基准上浮20%为市场主流，其中执行20%利率的银行有234家（占比44%），较上月增加20家，而执行上浮20%以上的银行有196家（占比37%），较上月减少24家。此外，执行基准利率上浮10%的银行有33家，环比上月增加1家；执行基准利率上浮15%的银行有44家，环比上月增加5家。35重点城市二套房贷款平均利率走势数据来源：公开资料整理2月35重点城市二套房贷利率分布数据来源：公开资料整理

首付比例方面，在融360监测的533家银行中，2月份，明确执行二套房首付4成及以下的有176家银行（占比33.02%），较上月下降1.31个百分点。首付5成、6成、7成及8成的银行数量分别为98家、96家、61家和31家。

从具体城市来看，较多城市提高了首付比例。在融360监测的35个重点城市中，2个城市主流首付比例为3成，占比5.71%（上月为7个城市，占比20%），17个城市主流首付比例为4成，占比48.5